房屋购买合同范文
时间：2023-03-11 17:56:40
房屋购买合同范文第1篇
房屋购买合同范文1
甲方(出卖人)： 身份证号码：
乙方(买受人)： 身份证号码：
现有甲方在敦厚村委修形村一宅基地，面积约200平方米的一块土地上建房造屋后转让于乙方，该块地为集体土地，现经双方协商达成如下协议。
一、该房屋为七层，乙方购买的房屋为该单元的西半个单元，从地起第二层，住房加楼梯间的面积为125平方米，楼上为赵厚芳，楼下为车库，东面为刘传燕房屋，南面为刘传燕房屋，西面为敦厚村房屋，北面为县妇幼保健院。柴间为该栋楼的北面，楼梯间起第二间，面积为 平方米，东面为 ，南面为 ，西面为 ，北面为 。总面积为 平方米，总计人民币为壹拾柒万元整。
二、该房屋为砖混结构，甲方必须达到国家建筑标准(乙方有权请质检人员检查质量)，若有质量问题，必须由甲方维修，维修由甲方负责。
三、本协议签订之日起，甲方将该房和柴间的使用、出租、买卖、占有、公摊面积等权利一转让给乙方，永远有乙方所有，如以后可以办理集体转国有土地的手续，则甲方应积极配合乙方办理，办理所涉税收和费用均由乙方承担。
四、该房屋转让后，如政府规划需要拆迁，所得补偿款按本栋楼各户购房所占面积统一分摊。
五、甲方负责水、电到户(开房费由乙方负责)负责安装室内铝合金门窗和进户门。
六、乙方必须预付购房金计人民币壹拾贰万元整，剩下的在办好土地证和房产证后全部付清。
七、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，望双方自觉遵守，否则，出现问题由造成方负全部责任。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋购买合同范文2
卖方： (以下简称甲方) 身份证号：
买方： (以下简称乙方) 身份证号：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
一、所售房屋座落位置、结构、层次、面积等基本情况
1、甲方所售房屋所在地： 。
2、甲方所售房屋建筑面积： 平方米，占地面积
3、甲方所售房屋结构、层次为： 。
二、房屋价格
甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总价金额为(人民币) 拾 万元整。
三、付款方式
1、甲、乙双方协商一致，乙方付给甲方房屋总价52.6%的首付款共(人民币) 拾万元整。其中， 拾万元整于2011年 月 日付给甲方，另外 拾万元整于2011年 月 日之前必须付给甲方。
2、甲、乙双方协商一致，除首付款，剩余 拾 万元整于2011年 月 日之前付给甲方。
四、房屋交付
1、甲、乙双方协商一致，甲方以乙方(黄小华)名义办理房屋产权证、土地使用证、规划许可证等相关房屋证件，保证在乙方付完剩余款之前(2012年10月之前)必须办理完毕。
2、甲方因不可抗力等因素造成逾期未办理完相关证件或房屋逾期不能交付的，乙方可以自动延长剩余的付款时间，直到甲方妥善办理完相关房屋证件为止。
五、双方违约责任
1、乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的 支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并有权乙方已付的房款中扣出 元作为违约金，剩余的房款如数还给乙方。
2、甲方未按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的 支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，并向乙方支付房价 的违约金。
六、其他
1、甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
2、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
3、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院。
七、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
八、本合同生效之日起双方必须要履行承诺，在没有双方当事人的情况下，另一方不得随意违背或更改合同内容，否则一切后果自负。
九、 本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋购买合同范文3
出卖人(甲方)：
买受人(乙方)：
甲方梁勇、金荣将位于随州市机务段东城八角楼铁路三区第57-2幢1单元5楼西(10号)房屋一套出卖给乙方金刚、谢艳，经甲乙双方协商，达成如下协议：
一、房屋所有权证：东城字第01-017351号。(此房屋原由邓华春所有(产权比例80%)。2001年10月2日邓华春将此房屋的所有权以22000元的价款转让到何本强、王平的名下。2004年2月29日，何本强、王平又将此房屋的所有权以35300元的价款转让到金荣、梁勇的名下。)房屋面积约60平方米。
二、房屋价款：玖万陆仟元整(乙方已于2012年11月20日向甲方一次性付清全部房款)。
三、如遇房屋拆迁或其他原因而产生的补偿费等费用由乙方享有。
四、此房于2013年4月10日前交付，交付前所涉房屋的水电费、卫生费等费用或其他经济纠纷与乙方无关。
五、甲方有义务协助乙方办理房屋产权过户、房屋拆迁补偿等相关事宜。邓华春的房屋所有权证、集资住房证、襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书及王平与金荣签订的购房协议书原件，在乙方付清甲方全部房款时，由甲方向乙方全部交付。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
房屋购买合同范文第2篇
乙方：_________，_________年_________月_________日生，住_________，身份证号：_________。
见证人：_________
甲方与乙方对所购期房的善后事宜，经过充分的协商，根据权利和义务相一致的原则，达成如下协议：
一、双方确认_________年_________月_________日与_________公司签订的《_________》，是甲乙双方与_________公司之间真实的意思表示；该《_________》约定双方购买位于_________路_________弄_________家园_________号_________层_________室的商品住宅；该房为期房，_________公司承诺于_________年_________月_________日前将该房屋交付于甲乙双方。
二、双方确认该房屋首付款总额为人民币_________元（_________元），其中人民币_________（_________元），系乙方_________个人支付，余额全部由甲方_________个人支付；另为购此房，甲方_________个人又向银行贷款人民币_________（_________元），从_________年_________月_________日起，该贷款系甲方_________个人逐月偿还。
三、现乙方_________自愿放弃购房人的权利，自愿将上述购房合同中的权利和义务全部转移给甲方_________。乙方_________承诺协助甲方_________将该房小产证办在何的名下，可向有关单位和政府部门出具放弃产权的书面声明；若该房小产证只有办在甲乙双方名下，乙方_________承诺将通过转让、更名、赠与等手续放弃该房屋的产权，不向甲方_________主张任何房款并协助甲方_________办理房地产管理部门需要的过户手续。
四、双方商定，在该房屋的小产证办在甲方_________一人名下且甲方_________正式从房地产管理部门拿到房地产证书之日，甲方_________将乙方_________个人支付的人民币_________（_________元）一次返还给_________。
五、以上协议双方必须严格遵守，不得违反。若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总价款额千分之十的违约金。
六、本协议一式三份，甲乙双方及见证律师各执一份；甲乙双方及见证律师三方签字后即生效。
甲方（签字）：_________乙方（签字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
见证人（签字）：_________
房屋购买合同范文第3篇
契约人:
乙方(买方):
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的住宜,订立本契约,以资共同遵守。
第一条 甲方同意将座落在葫芦岛市 区(市) 路 号 幢 单元 户的住房(房屋所有权证号: 土地使用权证号: )计建筑面积 平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解,愿意购买上述房屋。
第二条 甲、乙双方同意,上述房屋的成交价为人民币 元(大写 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 整)。本契约签订之日,乙方向甲方支付人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元 整)作为购房定金。
第三条 甲、乙双方同意,自本契约生效之日起 日内,将上述房屋价款分 次付给甲方,购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下。
第四条 甲方应于 将房屋交付给乙方。
第五条 甲、乙双方问意,在房屋实际交付之日前,根据有关规定应交付的与房屋有关的费用(包括水、电、煤气、供暖等)由甲方负责缴付;若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责,与乙方无关。
第六条 甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等,概由甲方负责清理,并承担民事责任,由此给乙方造成的经济损失,由甲方负责赔偿。
第七条 本契约签订后,乙方中途梅约,应书面通知甲方,甲方应在 内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约,应书面通知乙方,并自悔约之日起的日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方支付购房价款万分之 的违约金。任何一方逾期 日以上未履约的,视为梅约,违约方应按本条第一款的规定承担责任,但双方另有约定的除外。
第八条 甲、乙双方在办理上述房屋卖买交易过户手续时所需交纳的税费,由甲乙双方接有关规定承担。
第九条 甲、乙双方在履行本契约过程中发生争议,应协商解决。协商不成时,可向 仲裁委员会申请仲裁或向该房屋所在地人民法院。
第十条 本契约未尽事宜由甲、乙双方另行在本契约的补充条款中加以明确。
第十一条 甲、乙双方经协商一致,在不违背本契约上述条款原则的前提下,就本契约未尽事宜订立的补充条款,为本契约不可分割之一部分,与本契约具有同等效力。
第十二条 本契约及补充条款经甲、乙双方签章后生效。
第十三条 本契约连同附件一式三份,甲、乙双方各执一份,房产交易管理部门一份,均具有同等效力。
甲方:(签章) 乙方:(签章)身份证/法定代表人: 身份证/法定代表人:地址: 地址:联系电话: 联系电话:委托人: 委托人:
房屋购买合同范文第4篇
内容提要: 房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有强制缔约义务，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。
《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
但是，由于上述 法律 规范过于简略以及缺乏可操作性，在司法实践中留下许多制度适用上的疑难。2008年12月18日，依据最高人民法院的公告，《民法通则司法解释》第118条从2008年12月24日起被废止，理由是“与《物权法》有关规定冲突”。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。
一、房屋承租人优先购买权的性质分析
优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙 企业 法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点：
第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。[1]我国理论上有许多学者赞同该说。[2]
第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。[3]
第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。[4]
第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。[5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委员会甚至将其列为一种可能的选择。还有学者认为，优先购买权行使是对起初内容并不确定的、长期并且附条件的买卖要约的承诺，换言之，优先购买权人借行使该权利，对出卖人的要约予以承诺。[6]
就上述观点而言，所谓期待权说难以自圆其说。期待权是从德国学术理论上 发展 起来的一个概念，是指因具备取得权利之部分要件，受法律保护且具有权利性质的法律地位。期待权之“期待”，应该为一个法律上或多或少已经有保证的、可以得到某种权利的指望，特别是取得某种债权或物权的指望。这种权利的一般取得条件已经部分地实现，而它的完全实现尚要取决于一定的可能性。[7]期待权是对未来完整权利取得的一种期望，但并不是所有的期待都是期待权。期待权的构成应该具备以下条件： (1)对未来取得某种完整权利的期待； (2)已经具备取得权利的部分要件； (3)期待权所指称的法律地位应具备一定的独立性。从德国学者关于期待权的研究来看，典型的期待权包括附停止条件下设定的权利，以及分期付款买卖合同中买受人所享有的权利。[8]反观优先购买权人，由于出租人出卖标的物的可能性非常渺茫，权利人取得标的物的指望完全没有任何保证，如果有的话也仅仅是一种单纯向往的心理状态，该状态不具有取得权利的任何要件。
请求权说或者是附强制缔约的请求权说亦存在着不足之处。依照这一理论，优先购买权人享有的是请求权，在他向所有权人发出购买标的物的要约时，出卖人负有强制承诺的义务。但是，如果出卖人拒绝对优先购买权人的请求予以承诺，则优先购买权人的利益势必难以获得有效的保护。即使认为在此情形出卖人负有强制承诺的义务，但也可能难以涵盖另一种情形：所有权人在与第三人订立买卖合同之后，将同样的条件向优先购买权人发出要约，其予以承诺的。这同样是优先购买权人行使优先购买权的具体表现。因此，附强制缔约的请求权说难免以偏概全。
对于附双重条件的买卖合同说以及具有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，德国著名学者拉伦茨教授指出，附双重条件的买卖合同说仍然没有明确优先购买权人所行使的究竟是何种权利。而且，第二个条件，即权利人表示行使此项权利，事实上即是使买卖合同成立生效的法律行为自身。因此，这种以法律行为的实施为条件的想法，本身就是矛盾的。所谓具有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，已经与形成权的构想相当接近，有学者甚至认为，受领有长期拘束力之合同要约的人，其法律地位相当于形成权人。拉伦茨教授进一步认为，这两种构想都存在着不足之处，它们都只能适用于以法律行为为基础的优先购买权，而不能适用在以公法规定为基础的情形。[9]此外，具有长期拘束力并且附条件的买卖要约这一学说中所谓的条件，就是指出卖人与第三人订立买卖合同的条件，即同等条件。
附条件的形成权说亦存在着不足之处。形成权的典型特征，在于法律赋予权利主体以单方面干预存在相对人的法律关系的权力，由于形成权的相对人必须接受权利主体行使形成权行为的事实，因而形成权的行使必须单纯明确，否则将使法律关系复杂化且限于不稳定状态，严重影响相对人的利益。[10]实际上，房屋出租人将房屋出卖给第三人并非形成权所附的停止条件，而是形成权得以产生的条件。形成权以法律为依据，以法律规定的特定的事实为其前提条件，这个特定的事实称为“形成原因”。[11]只有在房屋出租人愿意出卖房屋的这个形成原因出现的情况下，优先购买权才得以产生。若房屋根本就不出卖，或虽发生所有权人之变更，却是因赠与或者互易而导致，则只要不存在规避法律的行为，就不会产生优先购买权的问题。所谓同等条件亦非形成权所附的条件，实际上是法律规定的优先购买权人行使权利的限制性条件。
优先购买权的性质应为形成权，房屋出租人转让房屋是承租人优先购买权得以产生的条件。优先购买权的存在，并不限制出租人是否转让房屋的自由，但在同等条件下，其选择合同相对人的自由即被限制，出租人只能与优先购买权人订立相同条件的买卖合同。一旦优先购买权人向义务人为购买之意思表示，即可在权利人与义务人之间形成义务人与第三人同等内容的契约，而无须义务人之承诺。这一法律效果是通过优先购买权人对相对人所作的意思表示来完成的。因此， 自然 联想到，将该表示解释为成立买卖合同的意思表示，将优先购买权解释为可以借单方的意思表示创设此法律效果的权利。借单方的意思表示创设法律关系，此处即创设买卖合同的权利，通常可归于形成权一类。[12]
二、房屋承租人优先购买权的行使条件
优先购买权是对房屋出租人的处分权所作的限制，此种限制直接依法律规定产生，具有法定性。这种法定性主要表现在：其一，依据《合同法》第230条之文义，优先购买权只有在房屋出租人“出卖”第三人时才能产生，即只限于以对第三人出卖为内容的有偿转让行为。为保护承租人的利益，出卖应解释为包括互易行为。在出租人以租赁房屋抵债的情况下，因其目的乃是通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从此角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。此外，依据《租赁合同司法解释》第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”其二，依据《房屋租赁合同司法解释》第24条的规定，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女之时，承租人并不享有优先购买权。从这一立法解释规定可以看出，与出租人之间具有身份关系的买受人，相比与出租人具有债权关系的承租人而言，具有更加优越的地位。身份权优于承租权，应当是这一限制性规定的理论基础。
依据《合同法》第230条的规定，只有在同等条件下承租人才可以享有优先购买权，但是“同等条件”具体是指何种含义，如何进行操作和确定，在理论与实践中都存在较大的争议。有观点认为，在出让人已经就出让的对象和第三人协商确定了买卖交易条件后，在承诺第三方之前，应当将此买卖交易条件告知有权行使优先购买权的人，后者可在同等条件下行使其优先购买权。[13]另一种观点认为，出让人在与第三人订立了买卖合同后，应将此合同规定的交易条件告诉有资格享有优先购买权的主体，后者在同等条件下可以行使优先购买权。按照此理论，优先购买权的行使以“出卖人和第三人已经达成有效的买卖契约”为前提。[14]
承租人优先购买权的行使，必须以出卖人与第三人间有买卖合同的存在为条件，否则无所谓同等条件优先的问题。优先购买权的“优先”是相对于出卖人与第三人合同而言的，如果出卖人与第三人没有订立有效的合同，就没有了比较对象，“优先”也就失去了意义。出卖人未与第三人签订有效的买卖合同，则出卖人通知承租人的，仅仅是其意欲出卖租赁房屋的愿望而已。不仅如此，由于出租人应当在一定的期限内通知承租人，如果一定的期限是指出租人应当在其和第三人协商确定交易条件之后开始 计算 ，但问题是，交易条件的确定取决于双方当事人的意思表示，实际上很难把握。在实践中，出租人和第三人洽谈房屋出售事宜，也许很快就能成交，也许拖延多日却无果而终。正如学者所言，“为了使优先购买权人能够对自己权利的行使作出决定，其必须知道出租人和第三人之间存在买卖合同。”[15]因此，从保障优先购买权实现的角度出发，应当认为所谓“同等条件”，是指出租人与第三人在买卖合同中约定的相同条件。
对于同等条件的内容，理论上认识不一。有的主张同一价格说；[16]有的主张相对同等条件说，即认为同等条件首先应该是价格条件相同，其次应当适当考虑支付方式。在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，如果没有影响，则应当认定为同等条件。[17]由于法律规定同等条件的目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关系，从而使出租人的利益不致遭受损害。因此，从维护出租人的利益出发，相对同等条件说更为合理。
出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。这一通知义务是法定义务，其实质是出租人对承租人所负担的强制缔约的义务(强制要约)。承租人自接到通知之日起，可以行使优先购买权。依据已经废止的《民法通则司法解释》第118条的规定，这一期限为三个月。由于三个月的除斥期间过长，不利于法律关系的稳定和第三人利益的保护，《租赁合同司法解释》第21条规定采用弹性条款，规定出租人应在“合理的期限内”通知承租人。期限是否合理，应当衡诸价金的高低、交易习惯等综合判断。但是，如果出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，依据《租赁合同司法解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”有疑问的是，出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如何确定？对此，《瑞士民法典》第681条a(2)规定：“先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有权人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行使。”从保护承租人利益的角度出发，应该肯定承租人在获悉出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后的合理期限内可以向出租人发出要约，而出租人同样负有强制缔约的义务(强制承诺)。概言之，在承租人知悉(出租人通知或自己获悉)出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后，一旦其决定行使优先购买权，出租人均负有强制缔约的义务，表现了优先购买权人享有依单方面的意思表示产生法律关系的权利。
在承租人行使优先购买权后，由于优先购买权是一种形成权，随着承租人的单方意思表示即成立其和出租人之间的买卖关系。为明确当事人之间的法律关系，《租赁合同司法解释》第24条规定优先购买权的除斥期间为15日，即出租人履行通知义务后，承租人应当在十五日明确表示购买，否则视为放弃。在承租人行使优先购买权之后，出租人与第三人之间的买卖合同效力如何呢？依据已经废止的《民法通则司法解释》第118条的规定，如果出租人出卖租赁房屋时未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。该条解释缺乏法理依据，实质上，除出租人与第三人恶意串通订立买卖合同损害承租人优先购买权，该买卖合同依《合同法》第52条属于无效的情形之外，无论第三人是否知悉其他共有人享有优先购买权，都不能否认出卖人与第三人之间所订立的买卖合同的效力。理由在于： (1)如果第三人与出卖人之间订立的买卖合同无效，其所包含的无效条款何以能够作为优先购买权人行使权利之后在出卖人与优先购买权人之间形成的合同的内容？ (2)即使第三人知悉该租赁房屋上存在优先购买权人，而第三人之所以与出卖人订立买卖合同，大多存在这种希望，即享有优先购买权的承租人不愿意或不能(如欠缺资金)行使其权利。这一希望显然是合理的，既不违背法律的强制性规定，也不违背公序良俗原则。既然如此，就不能否认该买卖合同的效力。有鉴于此，《租赁合同司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依据这一规定，在承租人行使优先购买权之后，将分别形成出租人和第三人以及出租人和承租人的两个内容相同的买卖合同，这两个买卖合同均是合法有效的，类似于一物二卖的双重买卖关系。
三、房屋承租人优先购买权行使的效力
在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同。由于最终只有一个合同能够履行，这不可避免的涉及到优先购买权的效力问题。在理论上，优先购买权分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。具体而言：若是债权效力的优先购买权，优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己为买卖关系的履行，而不得以此权利对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任。反之，若是物权效力的优先购买权，优先购买权人不仅可以要求出卖人首先向自己为标的物的交付，还可以对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，因出卖人的此项履行行为有违于优先购买权人的权利，则将被宣告无效。
我国目前理论上主导学说认为，按份共有人享有的优先购买权具有物权效力，具有对抗第三人的效力。[18]但是，对于承租人享有的优先购买权是否具有物权的效力，理论上则存在着争议。有学者认为，优先购买权均具有物权的效力。[19]但另有学者认为，承认房屋承租人优先购买权是否具有物权效力，取决于其是否进行登记公示。承租人优先购买权未登记公示的，不能取得物权效力。[20]
理论上应当认为，必须肯定优先购买权具有对抗第三人的效力。在承租人行使优先购买权之后，如果不承认其具有对抗第三人的效力，则出租人完全可以将租赁房屋交付给第三人并完成所有权变更登记，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任，承租人的优先购买权势必落空。我国《房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”但在现实生活中，出租人或者承租人向房地产管理部门登记备案的少之又少。因此，以登记作为优先购买权产生对抗效力的条件，无异于剥夺承租人优先购买权的实现。从我国 台湾 地区判例与立法的变迁来看，对承租人的优先购买权是否具有对抗第三人的效力，实质上经历了一个从否定到肯定的过程。台湾地区“最高法院”1958年台上字第一五二号判例认为：“承租人之优先购买权，为租赁双方之权利义务关系，仅具有债权效力。如出租人将基地之所有权人卖与他人，并已为土地权利变更登记时，承租人固仅能请求损害赔偿。但如买受人尚未取得不动产所有权时，承租人之优先购买权即不受其影响。”但是， 1999年“民法”债编修订第426条之二规定：“租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。前项情形，出卖人应将出卖条件书面通知优先购买权。优先购买权人通知到达后十日内未以书面表示承买者，视为放弃。出卖人未以书面通知优先购买权人而为所有权之移转登记者，不得对抗优先购买权人。”据此，承租人的优先购买权具有物权效力，违反者，承租人可以主张出租人与第三人所定买卖合同及所有权移转登记，对承租人不生效力。[21]
依据《德国民法典》第1098条第2款规定：“对于第三人，优先购买权具有旨在保全因行使权利而发生的所有权转让请求权的预告登记的效力。”因此，即使第三人已经取得租赁房屋的占有或登记为所有权人，其仍然不能对抗优先购买权人行使该权利。但是，值得注意的是，依据德国民法，物权性优先购买权人，具备与通过预告登记而被保护者相同的法律地位，必须通过物权合意与登记而完成。[22]如果出租人或者承租人并未向房地产管理部门登记备案，在出租人出卖租赁房屋与第三人时，第三人可能无从知道其上存在租赁关系负担，若肯定承租人优先购买权具有对抗第三人的效力，第三人难免遭受不测之损害。
为了平衡承租人、出租人以及第三人的利益，以兼顾静的安全与动的安全，对于承租人优先购买权的对抗效力，应根据以下情况予以区分对待：
第一，如果出租人或者承租人依据《房屋租赁管理办法》第13条之规定，向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门予以登记备案，则承租人的优先购买权产生与《物权法》第20条第1款所规定的预告登记相同的效力，可以对抗第三人。在承租人行使优先购买权之后，即使出租人已经交付并完成租赁房屋所有权登记，该登记也不发生物权效力。优先购买权人可以依据其和出卖人之间的买卖关系，要求后者向自己为实际交付并办理登记手续，并因此获得租赁房屋的所有权。
第二，如果出租人或者承租人未依法将租赁合同予以登记备案，应区分第三人是否明知或者应当知道租赁关系的存在，确立优先购买权的对抗效力。具体而言： (1)第三人知道或者应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，则一旦承租人行使优先购买权，则优先购买权可以对抗第三人。如果出租人与承租人或者第三人均未办理租赁房屋变更登记，承租人可以请求出租人履行交付并完成变更登记的义务；如果出租人已经与第三人办理租赁房屋变更登记，则承租人可以向人民法院主张撤销该登记。有疑问的是，在此情形，承租人只要其行使优先购买权，则出租人与第三人之间订立的买卖合同就会落空，出于这一危险，还会有人愿意买受该房屋吗？对此可予以解释的是，这类买卖契约在签订时，第三人大多存在这种希望，即享有优先购买权的其他共有人不愿意或不能(如欠缺资金)行使其权利。[23](2)第三人不知道或者不应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，为保护善意第三人的利益，优先购买权不得对抗第三人已经完成的变更登记的效力。对此，有学者认为，优先购买权不得对抗善意第三人的基础，在于符合《物权法》第106条规定的善意取得的条件。[24]这一认识显然存在错误。善意取得制度的前提，在于出卖人的让与行为是无权处分，而出租人转让租赁房屋是有权处分，因此不存在善意取得的问题。为平衡承租人与第三人的利益，应该认为，如果出租人尚未与善意第三人完成租赁房屋变更登记，则优先购买权仍然可以对抗善意第三人。因为物权还没有发生变动，还不存在承租人为实现优先购买权而必须撤销登记的情况。但是，如果善意第三人已经与出租人完成租赁房屋变更登记的，则优先购买权不得对抗善意第三人。对此，《租赁合同司法解释》第24条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。
第三，在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同，但由于其只能向一个债权人履行，且并不影响未履行的合同效力。在此情形，出卖人是否应该向未得到履行的第三人或者承租人承担债务不履行的损害赔偿责任？从理论上看，为平衡出租人、承租人以及第三人的利益，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。具体而言： (1)如果出租人或者承租人已经将租赁合同予以登记备案或者第三人明知或者应当知道租赁关系存在的，在承租人行使优先购买权之后，第三人不能向出租人主张违约责任。在实践中，谨慎的出租人通常会考虑在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人保留解除该合同的权利。[25](2)如果出租人或者承租人未将租赁合同予以登记备案，而且第三人不知道或者不应当知道存在租赁关系存在的，若善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人的优先购买权势必无法实现。在此情形，由于出租人的过失行为导致承租人的优先购买权无法实现，因此出租人应当承担损害赔偿责任；若善意第三人未办理登记手续，而承租人获得租赁房屋的所有权的，此种情形实际上是出租人故意隐瞒了房屋已经租赁的事实真相而与善意第三人订立买卖合同，因而出租人构成欺诈，善意第三人既可以依据《合同法》第54条的规定，撤销该买卖合同并要求出租人承担损害赔偿责任，也可以不撤销该合同，依据《合同法》第107条的规定要求出租人承担债务不履行的责任。
在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合时应如何处理呢？我国 台湾 地区在1978年台上字第2062号判决一案，原审法院认为共有人之有限购买权，应较基地承租人之优先购买权更为优先，其提出的理由为：“为使基地与房屋之所有权归于单一，免使 法律 关系趋于复杂”，但是“最高法院”并未采取此项见解。在1979年台上字1147号判决表明：应以地上权人(或基地承租人)之优先购买权更为优先。[26]大陆学者对此亦认识不一。主导学说认为，鉴于共有人的优先购买权是一种物权性的优先购买权，而承租人的优先购买权是一种债权性的优先购买权，且买卖不破租赁原则的确立已确保了承租人优先购买权制度的实现，因此共有人的优先购买权的效力应优于承租人的优先购买权；[27]但有学者认为，在决定何种权利处于优先地位时，应从以下几点进行考虑：简化法律关系，实现物尽其用，对于土地等作为生产性物资的不动产，还应注意保证物在 经济 上的规模效应的发挥。[28]还有学者认为，应以第三人知晓优先购买权的时间作为确定权利优先性的主要标准。[29]《租赁合同司法解释》第24条采纳了主导性学说，该条明文规定，房屋共有人行使优先购买权的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。
笔者认为，以优先购买权是基于债权关系而产生还是基于物权关系而产生，由于物权优于债权，因而共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权作为支持共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权这一理论的依据并不妥当。在 现代 民法上，租赁权虽然是基于合同关系而产生，但租赁权尤其是不动产租赁权已具有对抗第三人的效力，“所有权让与不破租赁”即是租赁权物权化的具体表现；优先购买权是否具有对抗效力，系属立法政策及价值判断问题。正如学者所言，法定优先购买权是否具有对抗第三人效力，应视其所欲达成的经济作用是否十分重大而定。[30]例如，依据台湾地区法律，共有人之优先购买权仅具有债权效力，基地承租人之优先购买权相反具有物权效力。[31]
实质上，法律赋予承租人优先购买权，是为了简化法律关系，并实现物尽其用。[32]而《物权法》第101条规定共有人优先购买权，同样是为了简化共有关系，防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂。[33]因此，在共有房屋出租后，对共有房屋实行变价分割、共有物整体转归某共有人的情况下，其他共有人与承租人都有权行使优先购买权，假如确立承租人的优先购买权优越于共有人的优先购买权，势必违反优先购买权制度简化法律关系和减少纠纷的目的。况且承租人尚可通过买卖不破租赁的原则获得了足够的保护，因而无须使其优先购买权优越于共有人的优先购买权。但是，在共有房屋出租后，对于共有物整体不转让、仅转让份额(应有部分)的情况下，共有人依法享有优先购买权，但是承租人无权行使优先购买权。因为承租人的优先购买权所针对的，是共有物整体，而非其份额(应有部分)。承租人的利益在于继续利用租赁物不因出租人的变更而受影响，倘若赋予其行使优先购买权的权利，反而是使其获得了额外的保护。[34]
注释:
[1] 参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》(1)，北京大学出版社2009年版，第315页。
[2]参见郑永宽：《论按份共有人优先购买权的法律属性》，载《法律 科学 》2008年第2期。
[3] 参见谢哲胜：《期待权》，载《辅仁法学》第14期。
[4]参见易军、宁红丽：《合同法分则制度研究》，人民法院出版社2003年版，第198页。
[5]参见[德]卡尔•拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印书馆2003年版，第321页。
[6]参见前注[5]， [德]卡尔•拉伦茨书，第321页。
[7]参见[德]卡尔•拉伦茨：《德国民法通论》(上)，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第294页。
房屋购买合同范文第5篇
有观点认为，《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。质言之，申请预告登记时，将来基于合同或协议实现的不动产物权是权利人单独所有，还是与他人共有，经过预告登记后固定下来不得变动。故预购商品房预告登记后，将来基于商品房买卖合同实现的房屋所有权的归属已经固定，不能再变动。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第68条第2款规定，预告登记后，满足房屋登记要求的，当事人申请房屋登记时，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。该规定强调的是预购商品房预告登记后，实现所有权时应当以预告登记时的情形为准。因此，预购商品房预告登记后，商品房买卖合同成为将来办理房屋所有权转移登记时的权源依据，不能以增加共同购买人为由变动已经固定了的合同关系。所以，综合法律和规章的相关规定，在本案中，甲不可以增加乙为房屋的共同购买人。
笔者研习相关法律、规章后认为，本案中商品房预告登记后，经合同当事人之一的房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意后，甲可以增加乙为共同购买人。
一、甲欲增加乙为房屋的共同购买人，需先行经合同当事人之一的房地产开发公司同意
如前所述，按《物权法》第20条第1款规定，预告登记是使权利人取得期望中的商品房的所有权的一种保护措施。因此，预购商品房预告登记后，记载在登记簿上的不是权利人基于商品房买卖合同取得的房屋所有权，而是权利人基于商品房买卖合同建立的债权。本案中，甲与房地产开发公司签订的商品房买卖合同已经发生法律效力，甲基于该合同享有债权，同时负有债务。若增加乙为共同购买人，则乙作为商品房合同新的当事人，参与合同关系，系在原合同内容不变的前提下，发生合同当事人的变动。即产生了合同转让，具体体现是甲将自己享有的部分债权和须履行的部分债务转让给了乙。《合同法》第79条和第80条规定，债权人可以将合同的部分权利转让给第三人，但应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。该法第84条规定，经债权人同意，债务人可以将部分合同义务转让给第三人。因此，本案中，甲将自己享有的部分债权和须履行的部分义务转让给乙，前者应当告知房地产开发公司，后者应当经房地产开发公司同意，否则，该转让无法全部完成，乙就不能被增加为房屋的共同购买人。故甲欲增加乙为房屋的共同购买人，须先行经合同当事人之一的房地产开发公司同意。
二、甲欲增加乙为房屋的共同购买人，还需经预告登记的抵押权人同意
《物权法》第20条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。申言之，预购商品房抵押权预告登记后，该房屋已经成为抵押物，未经预告登记的抵押权人同意，无论是房地产开发公司，还是商品房的购买人，均不得再处分该商品房，即使处分了，购买人最终也不能依法取得该房屋的所有权。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第68条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预购商品房抵押权预告登记后，未经预告登记的抵押权人同意而再买卖或抵押该房屋的，申请预购商品房预告登记，或申请所有权转移登记，申请或预购商品房抵押权预告登记，或申请抵押权登记时，登记机构不予办理。该办法第68条第2款规定，预告登记后，满足房屋登记要求的，当事人申请房屋登记时，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。经过预购商品房预告登记，或预购商品房抵押权预告登记的房屋，申请所有权转移登记或抵押权登记时，预告登记的事项即转移登记或抵押权登记的事项。本案中，甲办理了预购商品房抵押权预告登记，系以甲独自购买的商品房作抵押，若增加乙为该商品房的共同购买人，参与合同关系，则所有权转移登记后，房屋为甲、乙共有。申请抵押权登记时，须由甲、乙共同申请，抵押权登记后，甲、乙共同为抵押人，直接影响抵押关系和抵押权登记。故未经预告登记的抵押权人同意，甲、乙共同申请所有权转移登记时，即使增加乙为共同购买人，登记机构也将不予办理，即乙最终不能被核准房屋所有权登记并取得房屋的所有权。所以，甲欲增加乙为房屋的共同购买人，还须经预告登记的抵押权人同意。
三、增加乙为商品房共同购买人后预告登记的办理
如前所述，在经房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意后，乙才可以被增加为预购商品房的共同购买人。增加乙为商品房的共同购买人后，若申请预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，实务中有两种操作模式。
1.房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意增加乙为共同购买人后，按以下步骤办理：①由预告登记的抵押权人出具同意增加乙为共同购买人的书面同意书，并申请注销抵押权预告登记；②由甲和房地产开发公司共同申请注销预购商品房预告登记；③甲和房地产开发公司解除原商品房买卖合同；④甲、乙和房地产开发公司重新签订商品房买卖合同；⑤甲、乙和房地产开发公司按约定申请预购商品房预告登记；⑥甲、乙和抵押权人按约定申请预购商品房抵押权预告登记。但是，预告登记的抵押权人常常不同意采取这种方式，因为采用这种方式既有事务上的麻烦，又有法律上的风险。事务上的麻烦，是指甲独自购买的商品房抵押材料须作废，然后，再重新制作以甲、乙名义共同购买的商品房抵押材料。法律上的风险，是指甲独自购买的预购商品房抵押权预告登记后，借款已经部分或全部发放，若为了增加乙为共同购买人而注销抵押权预告登记，则已经发放的借款在一定的时间段内失去优先受偿的保障。
2.预告登记的抵押权人只出具同意增加乙为共同购买人的书面证明，甲、乙凭此证明，与房地产开发公司签订商品房买卖合同转让协议。尔后，甲、乙和房地产开发公司凭商品房买卖合同转让协议、权利人为甲的预购商品房预告登记证明等材料，申请办理预购商品房预告登记转移登记。转移登记完成后，预购商品房预告登记的权利人为甲、乙，甲、乙凭转移登记后的预告登记证明、商品房买卖合同转让协议等材料，与预告登记的抵押权人签订抵押合同变更协议，之后，甲、乙和预告登记的抵押权人按此协议约定，持抵押合同变更协议、原预购商品房抵押权预告登记证明等材料，申请预购商品房抵押权预告登记变更登记，变更登记完成后，预告登记的抵押权人不变，增加乙为共同抵押人。这种方式方便、快捷，且无风险，各方都能接受。
房屋购买合同范文第6篇
原告张某称：2008年12月，张某与黄某签订了房屋租赁合同，租用本案涉诉的房屋。2009年10月15日，房屋出卖人黄某、房屋买受人丁某与居间方某房地产经纪公司签订了房地产经纪合同，合同约定黄某将位于北京市昌平区沙河镇房屋一套出售给丁某，双方办理了网签手续。2009年12月，丁某与黄某因过户时间和余款给付等问题发生争议，黄某向某房地产经纪公司发出终止履行房屋经纪合同的通知。之后黄某又以相同价格与张某签订了房屋买卖合同。现原告张某要求黄某履行与自己签订的合同。
庭审中，被告黄某认可原告的说法。
被告丁某辩称：张某与黄某租赁合同是临时编造的，不存在优先购买权。2010年1月丁某曾以房屋买卖合同纠纷为案由将黄某诉至法院，提出继续履行房地产经纪合同、办理产权过户等诉讼请求。法院判决黄某继续履行合同，协助丁某办理该房屋的产权过户手续，该判决现已生效。要求驳回原告的诉讼请求，切实履行生效判决。
法院经审理认为，原告张某没有证据证明二被告黄某、丁某共同侵害原告的优先购买权，此外现已有生效的法院判决判令黄某应继续履行与丁某签订的房地产经纪合同办理产权过户手续，所以原告的诉讼请求，与生效判决相悖，法院不予支持。
点评
胡勇军（浙江聚点律师事务所律师）
本案原告与被告之间涉及的主要法律问题就是承租人的优先购买权问题。
《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”即承租人在优先购买权受侵害时，可以要求出租人赔偿承租人的相应损失，但承租人不得要求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，也不能在诉讼中主张与出租人订立房屋买卖合同或办理产权过户手续。
本案中，黄某是在与丁某因过户时间和余款给付等问题发生争议，并向某房地产经纪公司发出终止履行房屋经纪合同的通知后，才以相同价格与张某签订了房屋买卖合同，黄某与张某之间存在着较大的恶意串通的嫌疑。
房屋购买合同范文第7篇
关键词：优先购买权 形成权
引
言
房屋承租人优先购买权制度在我国的民事法律、法规中早就有明确规定了，最早可见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，其第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条同时规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护”。1986年《民法通则》颁布，1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。鉴于上世纪八十年代末、九十年代初，我国城市公有房屋制度改革，大量公有房屋被出售，1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定：“出售公有房屋时，承租人有优先购买权”。后全国人大正式立法，将房屋承租人的优先购买权提高到基本法的高度，1999年《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”等，从而形成了从部门规章、司法解释、行政法规到基本法律完备的法律框架和体系。
所谓承租人的优先购买权，是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买核标的物的权利。很明显，从定义中我们可以看出，优先购买权的行使必须在同等条件下，这是极其重要的一个前提条件，没有这一个条件，优先购买权就不可能存在和实现。所谓同等条件，我们可以从以下几个方而来理解：
第一，标的物同等，即房屋条件同等。例如，出租人出卖3间房屋，承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权，对抗第三人，而不能以低于3间的条件要求行使这一权利。
第二，价格同等。例如，出租人作价3万元，承租人不得以低于3万元的价格对抗第三人，这时就不得行使优先购买权。
第三，付款时间同等。例如，出租人要求十日内付清房款，承租人只有在十日内付款才能优于第三人享有优先购买权。
第四，付款方式等条件同等。例如，出租人要求一次付清，如果承租人分期付款的话，就不得享有这一权利。
这里值得注意的是，出租人出卖房屋所要求的各个条件一旦确定，并发出要约，承私人在接受所有条件之后作出承诺，那么该买卖合同就成立了，出租人就必须将房屋出卖给承租人，履行他们之间形成的房屋买卖合同，不能为了限制承租人行使优先购买权而再次随意变更原来的条件，否则就构成违约，要承担法律责任。即使第三人出更高、更好的条件，也不能起到任何作用，不能发生任何法律效力，不能损害承租人的优先购买权而将房屋出卖给第三人，否则该买卖合同就会被确认为无效，这就是优先购买权的巨大作用，也是优先购买权的本质和意义所在。
一、出租人优先购买权的法律特征
（一）优先购买权是一种法定的民事权利。
优先购买权是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利，具有法定性，是法定先买权的一种。它不是基于租赁双方当事人的意思自治协议而产生，也不能由双方当事人事先协商而取消。
（二）优先购买权是一种形成权。
在德国，通说认为是一种附条件的形成权。台湾学者王泽鉴认为，“优先承买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺，惟此项形成权附有停止条件，须义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。”优先购买权是权利人单方面的权利，不必征得相对人的同意，是因承租人一方的行为即能引起某种民事权利发生、变更或消灭的权利。形成权只须依权利人自己一方的行为，即可发生法律上的一定效果，使他人与他人的法律关系发生变动，而无须征得义务人（出租人、第三人）的同意。即，承租人一旦行使优先购买权，便形成与出租人之间的房屋买卖合同关系，产生房屋买卖合同的法律关系；同时引起第三人与出卖人（出租人）之间的房屋买卖合同无效，导致其房屋买卖合同法律关系的消灭。
（三）优先购买权是一种限制权。
相对于出租人来说，承租人的优先购买权是对其行使所有权的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权，出租人则只能将租赁物出卖给承租人，而不得出卖给第三人，承租人从而实现自己的权利目的。
（四）优先购买权是一种准物权、对抗权。
依台湾地区民法，承租人的优先购买权指的是土地（基地）的承租人，该优先购买权具有准物权的效力。“其未通知者，该物权转移契约对承租人即不生效力，如已登记，优先购买权人得请求涂销登记，并要求出卖人履行转移标的物所有权之义务。”优先购买权具有物权性质，是一种准物权，这与由当事人自由设定的合同债权是不同的。根据债权的相对性原则，债权不得对抗第三人，而承租人的优先购买权则可以对抗第三人，可以导致出租人与第三人之间的房屋买卖合同关系无效，所以它又是一种对抗权。优先权人可依其与所有权人之间所形成的房屋买卖合同，不受任何第三人影响而直接取得所有权。我们认同最高人民法院副院长唐德华《关于民事审判式作形势与任务》中关于“优先购买权其结果应是取得所有权”的观点。
（五）优先购买权在出租人没有出声租赁房屋的意思之前是一种期待权，此后是一种既得权。
优先购买权在出租人没有出卖租赁房屋之前，是依附于房屋租赁合同的，是一种期待权。而在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定将租赁物出卖给第三人时，承租人可以据此权利依法要求宣告该买卖合同无效，并期以同等条件与出卖人形成房屋买卖合同关系，优先购买房屋，是一种既得权。
二、依法保护房屋承租人优先购买权的制度价值
（一）符合我国的传统文化。
我国财产所有权方面的先买权制度，可以追溯到封建礼会。比如宋朝《刑统》记载：应典卖倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问亲邻。这种传统的先买权制度，对维护社会秩序起着长期的积极作用，是一种习惯沉淀。
（二）社会秩序价值。
房屋租赁合同签定后，承租人基于占有使用房屋的需要，往往进行装修等大量投资，也形成了诸如生产、生活中许多方面的特定联系。因此，当出租人要出卖房屋时理应首先满足承租人购买的特殊需要，对于方便人们的生产、生活和建立正常的买卖流通关系及维护社会秩序的稳定，具有重大意义。
（三）社会效率价值。
保障财产所有权各种职能的统一，使标的物所有权和使用权集于一人，让承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的所有权，比由第三人取得所有权社会效率价值更高。
（四）我国现阶段社会经济生活的客观需要。
通常情况下，承租人租房是为了自己居住、生活使用，租赁房屋的所有权是否稳定，关系到承租人的切身利益和居住权能否得到保障。而出租人出租和出卖房屋，仅仅是为了获得财产上有的利益，根据“两利相权取其重”的原则，在承租人居住使用权与出租人自由处分权相冲突的情况下，应当是承租人的权利优于出租人的利益。
三、房屋承租人优先购买权的法律效力
（一）立法本意上的法律效力。
作者认为，立法目的既然是要保障权利人此项权利的实现，保障权利人优先取得标的物的所有权，那么司法实践过程中就应当采取便于操作的立法来保证该权利的实现。问题是，权利人主张该权利，法院不应当仅仅确认出卖人与第三人的合同无效，仅仅确认权利人具有优先购买权，而应当同时确认承租人同等条件下与出卖人之间形成的合同成立，优于第三人向出卖人交付价款并取得标的物的所有权，依法判令出卖人履行合同义务，积极与买受人（承租人）履行房屋买卖之法定义务。
（二）优先购买权的三项主要法律效力。
我们认为，优先购买权具有三项主要法律效力。一是能形成买卖合同，否则“购买”便是无稽之谈；二是合同的权利能优先他人实现，这是“优先”应有的意义；三是能实际取得物权，这是“权利蕴涵利益”原则的最直接体现。否则，前述所有法律条文都成了一纸空文，失去了其法律意义。这三种主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。所谓形成效力，即权利人可依单方意思表示促使法律关系发生、变更和消灭，并产生各种权利及相应请求权，而相对人则受到约束，必须容忍和接受此法律结果。优先购买权的形成效力还表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时，承租人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系，而无须与出卖人协商一致。所谓优先效力，一是优先购买权不是一般的合同债权性质，前已论及它同时具有物权的性质，按照物权优于债权的原则，承租人的物权性质的优先购买权优于第三人与出卖人合同之债的债权；二是即便亦作合同债权论，因按优先购买权的法律规定，房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同具有的债权，和第三人与出卖人的合同债权相比，却具有优先实现的效力。基于优先效力，优先购买权人可以排在第三人前面，要求出卖人向其转移所有权，以实现其合同债务。追及效力主要体现在，如果出卖人基于与第三人之间的买卖合同向第三人转移了所有权，优先购买权人可以主张出卖人与第三人之间物权变动行为无效，使物权回复到行使优先购买权的房屋承租人手中，并由审判或仲裁机关裁判视为出租人已将该房屋出卖于承租人。综上所述，可以看出，优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力，是可以有效的实现法律上关于优先购买权的规范意旨的，承租人的优先购买权是能够实现而且应当实现的。
四、司法实践中需要解决的主要问题
（一）判决条款的充实和具体化。
承租人向出卖人主张优先购买权，是行使权利的行为；向法院提讼，是要求法院以国家强制力保障其权利的实现。司法实践中，有的法院只判决宣布出租人与第三人签订的合同无效，只判决确认出租人只有优先购买权，而不判决出租人与承租人之间形成房屋买卖合同关系，也不判令双方履行已经成立的房屋买卖合同，往往导致判决无法执行，造成承租人的优先购买权得不到法律保护和实现。对此，作者认为，承租人的诉讼请求既有事实根据又有法律依据，法院事实上也判决确认了第三人与出卖人之间房屋买卖合同的违法无效，也确认了承租人具有优先购买权，就应当确认优先购买权可以基于出租人与第三人签订合同的事实，从而确认承私人与出卖人之间的房屋买卖合同成立，继而做出履行合同义务的判决。即，充实判决内容，将国家强制力保障承租人的优先购买权具体化。
（二）增加判决可供执行的条款内容。
承租人向法院，要求出卖人履行依法定优先购买权形成的合同，要求被告按合同转移标的物的所有权，对这项诉讼请求，法院应当首先做出确认之诉的处理。换句话说，法院不但要确认承租人具有优先购买权，而且要确认承租人与出卖人履行转移合同标的物的给付义务，继而做出给付之诉的判决，以便于法院能够强制执行，维护法定权利和法院判决的严肃性。
至此，笔者认为，前述法律规定的承租人的优先购买权是山法律明文规定的，它无须法院判决确认承租人即依法具有，关键是如何保护和保证承租人此项权利的实现。如果法院判决书仅仅宣告承租人具有这项权利，不进一步确认承租人因行使该项权利而与出租人在同等条件下依法成立的房屋买卖合同关系，不判决出租人履行合同义务，无疑等同于是对法律条文的转发和照本宣科，而不是对个案的实体自判，事实上亦就失去了法院判决的司法意义，这是其一。其二，最高法院司法解释规定的各级人民法院要对承租人优先购买权“予以保护”，其意旨绝不是只让各级法院仅仅照搬出租人与第三人所签合同无效、承租人有优先购买权的法律条文，而是要求各级法院采取具体的措施和方法，有效的“予以保护”。至于有人认为，法律条文上只说了“宣告该买卖无效”“承租人有优先购买权”，只规定了“予以保护”而没有规定怎么保护，地方法院没法给予具体保护的观点，是不可取的。
结 束 语
分析房屋优先购买权的保护，不可避免地要涉及到对其权利性质、效力的研究，因为不同的权利性质和效力，法律对其保护方式及当事人的救济途径也是不同的。法定的承租人的优先购买权的三项主要法律效力，即形成效力、优先效力和追及效力，可以看出它既是形成权又是准物权。出卖人与第三人成立买卖合同时，优先购买权人即可凭自己单方意思表示依同等条件与出卖人形成买卖合同关系，即形成权；承租人有权依据法定的优先购买权要求优先实现形成合同之债，从而取得物权，即准物权。只要有证据证明出租人出卖租赁物，并且确定了具体价格，承租人的优先购买权就要受到法律保护。法院保护承租人的优先购买权时，应当将法律规定的抽象权利在个案中具体化，借以确保优先购买权人的权利得以实现。法院在处理优先购买权案件中，把握同等条件下优先权人与出卖人依形成权形成的买卖合同是关键，合同确定了，查明了合同当事人应当履行的义务，进而作出依法履行的判决，承租人的优先购买权才能真正的得到保障。否则，所有的法律条文都将成为空话，所有的法院判决书都将成为法律“白条”，废纸一张。
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房屋购买合同范文第8篇
近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的 法律 性质和效力如何认定？
【要点提示】
定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的处理主要涉及以下 法律 问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立 经济 价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
【经验借鉴】
定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提讼。
房屋购买合同范文第9篇
关键词: 租赁房屋/优先购买权/形成权/公平原则/效率价值
房屋承租人优先购买权制度如果从罗马法算起[1]，现在已有较长时间的历史；国外的立法有对此的规定，我国也有这方面的规定；可以说该制度历久而弥坚、愈千年而不衰。其强大的生命力似乎表明了该制度的合理性；但由于法律规定缺乏可操作性和欠科学性，不仅在理论上引起混乱，在司法实践中也带来了很大的困难。[2]许多学者发挥其聪明才智提出一些建议，试图用自己的神来之笔使该制度更加完善。笔者不揣浅陋，也参与这一问题的讨论，提出自己的一孔之见，以求教于学界。
一、房屋承租人优先购买权的性质
关于房屋承租人优先购买权的性质，这本不是一个重要的问题。但由于对其定性不同而会出现不同的法律后果，因此，本文首先分析承租人优先购买权的性质。
关于承租人优先购买权的性质，学界对此的认识呈现出众说纷纭、莫衷一是的局面，有人认为是形成权，有人认为是附条件的形成权，有人认为是请求权，有人认为是期待权，有人认为是机会权，有人认为是物权或债权，有人认为是物权取得权，有人认为是买卖契约的订立请求权，有人认为是财产请求权，有人认为是附强制缔约义务的请求权。[3]
上述各种学说中，像机会权、期待权等都只是对房屋承租人优先购买权的简单描述，只有请求权和形成权才正确揭示其本质。因此，我们将视野限定在请求权和形成权上。
对于承租人的优先购买权的性质，我们可以界定为形成权，也可以界定为请求权；但我们不能不思考，这样称呼这样定性的目的何在。我们之所以称某某为张三称某某为李四称某某为王五，是为了分辨不同的人，不至于一堆人在一起时喊“喂”时没有人理会或所有的人都理会。我们给承租人优先购买权定性的目的是什么？当承租人行使权利后，在他和出租人之间产生什么后果？仅仅是出租人负有强制缔约的义务还是使出租人与承租人之间成立买卖合同？从这个意义上，给承租人优先购买权定性才有意义；也正是在这个意义上，笔者认为，应当将其定性为形成权而不是请求权：因为法律创设承租人优先购买权制度的目的就是为了保护承租人让他可以优先于其它人购买租赁房屋从而继续使用，如果承租人行使优先购买权后仅仅是使出租人负有强制缔约的义务，那么出租人就能违反此义务（尽管要承担违约责任）而使法律目的不能实现；只有将其定性为形成权，承租人行使优先购买权后使出租人与承租人之间成立买卖合同，“承租人优先于其它人购买租赁房屋从而继续使用”的法律目的才能实现。
二、房屋承租人行使优先购买权的理想模式
我国对房屋承租人的优先购买权的规定有1983年国务院的《城市私有房屋管理条例》、1984年最高人民法院的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1988年最高人民法院的《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》、1994年建设部的《城市公有房屋管理条例》、1999年的《合同法》等。法律做出了规定，但由于过于抽象而缺乏可操作性（如提前三个月通知中的三个月到底是什么？其作用何在？），以致于承租人如何行使其权利成为了一个有比较的问题。笔者认为，承租人行使其优先购买权的理想模式应当是这样的：
a、在租赁合同的期间内，出租人有意出卖其房屋，便寻找第三人[4]并与之协商，双方经过一段时间的讨价还价之后，[5]订立了房屋买卖合同，合同的价格、支付方式等条款已经确定；b、房屋出租人在合同成立后的合理期限内通知承租人，告知合同价格、支付方式等条款，并询问其是否行使优先购买权；c、承租人接到出租人的通知后有权行使优先购买权，并且必须在一定的合理期限内为之；d、如果承租人无意购买或不能达到同等条件，出租人与第三人之间的房屋买卖合同可以得到履行；如果承租人在同等条件下行使了优先购买权，那么承租人与出租人之间就成立了租赁房屋买卖合同，并且此合同会得到履行，出租人与第三人之间的房屋买卖合同予以解除；e、如果出租人未履行通知义务擅自将房屋卖于第三人的，承租人可以以侵犯自己优先购买权为由诉至法院，请求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合并确认自己与出租人之间成立房屋买卖合同。
以上的abcde流程是笔者在承认承租人的优先购买权制度合理的前提下根据民法理论对承租人如何行使优先购买权所做的诠释。为了证明该诠释是最优的，现作如下说明：
1、优先购买权的行使是建立在同等条件的基础上的，如果没有同等条件的出现，此权利自然无法行使；而要想出现同等条件，必须有出租人与第三人之间关于价格、支付方式等条款的确定；[6]异言之，只有等到出租人与第三人成立买卖合同，出租人优先购买权的行使条件才成就。
论者或曰，可以将承租人行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但订立合同的前一刻。这样的想法未尝不可，且《合同法》第32条提供了技术上的支持，即出租人与第三人约定采用书面形式，双方在价格、支付方式等条款已经确定但没有签字或盖章之前通知承租人；且理性的第三人也会因承租人的优先购买权为法定权利而配合出租人采用此做法。
但笔者认为，这样的解释和笔者的诠释并无区别，如后面将会提到的，天上不会掉下馅饼，要有合同条款的确定必须有当事人之间的协商，这就需要付出交易成本，此种解释也是如此。此解释和我的诠释的区别就是承租人优先购买权的行使给第三人造成的损害后出租人承担的是缔约过失责任还是违约责任；但如后面将会叙述的，由于不存在善意取得，承租人优先购买权的行使为出租人违约的法定免责事由，不论何种解释，承租人优先购买权的行使给第三人造成的损害后出租人都不承担责任。所以说，这样的解释和我们的诠释看上去有区别，但实际上并无不同。
那么《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》规定的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的三个月内通知承租人”就显得有些不合理：如果将此处的“出卖”理解为一个买卖的开始，那么出卖之前通知承租人通知的内容就只能是“自己要卖房的意图或想法”而并非“同等条件”，因为此时出租人并未与第三人成立合同，无同等条件，既然无同等条件，承租人也就不能行使优先购买权，那么此时的通知就没有意义了。[7]如果将此处的“出卖”理解为一个买卖的结束，即出租人与第三人已经成立了合同，那么提前三个月的通知义务将迫使出租人与第三人订立合同的过程至少要长达三个月，因为如果出租人与第三人没有经过三个月的缔约过程，出租人将无法完成“在出卖之前的三个月内通知承租人”的义务，强制一个合同的缔结必须经过三个月，这明显不是良法的做法——《合同法》规定的“合理期限”，因为和“三个月”同质，是五十步和八十步的区别，同样不妥。
2、出租人与第三人成立房屋买卖合同之时为承租人优先购买权行使的条件成就之时，承租人本可以在此时行使权利，但由于合同成立的时间不会为承租人所知晓，所以，从可行性的角度出发，承租人可以行使优先购买权的开始时间为接到出租人通知之时。出租人在与第三人成立合同后有义务通知承租人，此通知义务本该立刻行使，但考虑到一些现实因素，如工作时间等，允许出租人在合同成立后的合理期限内履行此通知义务，但此合理期限与我国《合同法》规定的与三个月同质的合理期限有本质区别，应为1——3日。
3、承租人在接到出租人的通知后一段合理期限内必须做出是否行使优先购买权的意思表示，这是保护出租人与第三人利益的需要。在当今市场活跃行情变动较大的情形下，要出租人等待承租人三个月的时间，时间显然过长。我国台湾地区“土地法”规定的土地承租人行使优先购买权的合理期限为10日。国内学界有人建议为1个月，有人建议为15日，但这已经属于立法技术问题。总之，在三个月显然过长的情况下规定一个平衡承租人和出租人、第三人利益的合理期限。
4、出租人将房屋出卖于第三人并履行一直没有告诉承租人的，承租人事后发现的，他有权主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。此主张的另一个隐含的主张是要求与出租人成立买卖合同。理由如下：优先购买权对承租人来说只是一个机会权，并不含有实质利益，所以出租人未尽通知义务而侵犯承租人优先购买权，在承租人无意购买或不具备同等条件的情况下讨论起来没有意义，因为此时承租人未受任何损害。只有承租人试图购买租赁房屋并具备同等条件的情况下，承租人被剥夺了优先获得租赁房屋所有权的机会的情况下，承租人主张自己的优先购买权被侵犯才有意义；否则，承租人主张自己的优先购买权被侵犯而自己又无意购买或不具备同等条件，这样的主张属于权利滥用行为，不应得到法律的支持。所以，承租人诉之法院后法院一方面要判决出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，同时要判决承租人与出卖人之间成立租赁房屋买卖合同，承租人持此判决即可到房产部门办理过户手续。所以，一些人所担心的“出租人和第三人并不惧怕宣告无效：‘这次你宣告无效，下次我重新成交’”、“你宣告我买卖无效，我就不卖房了”的现象就不会再出现了。
当然，如果承租人主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效后又反悔自己并不购买的，这就侵犯了出卖人的利益，使其陷入“竹篮打水一场空”的境地，应当为法律所不允许。这样的反悔行为构成了违约，出租人可以主张违约责任或继续履行。
5、这样的诠释并不会出现有些人所担心的承租人的优先购买权和第三人善意取得之间的冲突：在不动产物权变动实行强制登记的模式下，买受人在购买不动产之前有义务查询不动产登记簿了解不动产物权的权属情况，而我国《房地产管理法》第53条又规定了房屋租赁合同的登记备案制度；那么尽管房屋租赁并不会导致物权变动，但当第三人准备购买出租人的租赁房屋时，他仍会在登记簿上发现租赁关系的存在，由于承租人的优先购买权为法定的权利，所以第三人就知道或应当知道买卖标的物上承租人的优先购买权的存在，由于他的知情，所以不存在善意取得问题。当然如果承租人没有将自己的房屋租赁合同登记备案的，第三人就无从得知承租人优先购买权的存在，就会出现两者的冲突；此时的承租人因没有履行法定的义务而有瑕疵，无法对抗第三人的善意取得，法律应优先保护善意第三人的利益。
可见，由于租赁权的公示（登记备案可以理解为公示的一种，因为它达到了公示所要求的效果），再加上承租人的优先购买权为法定的权利，所以承租人的优先购买权无须专门的公示而当然具有对抗力、追及力。所以有些人的“承租人的优先购买权需要公示才具有对抗力”[8]是没有把握住“法定的权利无须专门的公示”这一点——破产制度中的工资、劳保费用等债权也无须公示也当然具有优先普通债权清偿的效力也佐证了此点。
三、房屋承租人优先购买权制度的弊端
尽管笔者对承租人优先购买权制度做出了最大合理化的解释，但必须承认，这种制度所暴露出来的弊端是触目惊心的。
（一）阻碍商品流通，违反效率原则
如前所述，承租人优先购买权的行使起于出租人与第三人订立房屋买卖合同之时，那么当承租人接到出租人的通知后主张优先购买权时，出租人与第三人之间房屋买卖合同归于无效，此合同无法得到履行，出租人都必须把租赁房屋的所有权转让给承租人。第三人与出租人经过艰苦的协商之后订立的合同并不能得到履行，这实在是一个资源浪费。因为合同从一开始双方当事人的接触到最后的成立，往往都经历一个艰难的双方妥协过程，双方都付出了一定的交易成本（如谈判费用、查询物权登记簿的费用、实地勘探费用等）。本来交易成功即合同成立后得到履行情况下付出交易费用是有效率的，因为交易双方都得到了自己想要的东西（即卖方得钱买方得货），实现了资源的优化配置，实现了帕累托最优，体现了法律所追求的效率原则；但半路杀出了个程咬金即承租人行使优先购买权，使得这一切都打破了：交易成本是付出了，但合同却不能得到履行，双方并无任何收益；异言之，出租人和第三人为订立合同而付出的费用和努力都付之东流，社会财富的浪费是不可避免的，法律所追求的效率原则也遭到践踏。
论者或曰，可以将承租人行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但订立合同的前一刻，双方并不急于使合同成立而是通知承租人后等待承租人的态度（即是否行使优先购买权），这样会一定程度上避免资源的浪费。[9]
应当承认，这样的想法未尝不可，《合同法》第32条也提供了技术上的支持。但这样的解释仍不能拯救承租人优先购买权制度于水火之中，因为将行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但未签字或盖章之时，出租人与第三人从开始接触到达成价格、支付方式等所有条款时，双方已经付出了的努力，尽管合同没有成立，但双方当事人已经投入了巨大的交易成本，[10]半路杀出的程咬金仍是使所有努力付之东流，社会资源仍是浪费，民法的效率原则仍是遭到破坏。
承租人优先购买权制度一是限制了出卖人对买受人的选择，这限制了市场经济中的商品流通；它又通过赋予承租人以优先购买权，强行从第三人手中抢走租赁房屋的所有权，这就不可避免地给租赁房屋的买卖带来冲击，使第三人在购买租赁房屋时心有所忌，不能毫无顾忌地在租赁房屋的买卖中放手一博，限制了商品流通。所以说，承租人优先购买权制度给正常的商品流通制造了二道屏障，使得商品流通程序繁琐。
（二）额外优惠承租人，违反公平原则
公平原则为民法乃至所有法律的最高价值追求，公平原则也当仁不让地成为民法的一项基本原则，所有民法中的制度设计都不能违反公平原则，承租人的优先购买权也不能例外。遗憾的是，承租人优先购买权制度却破坏了公平原则。
笔者之所以说承租人优先购买权制度破坏了公平原则，并不是像某些人所说的“商品交易价高者得已成为基本市场法则，而优先购买权的存在却使得在相同的条件下第三人不能公平地参与市场交易，作为平等的市场主体，其他购买人似乎要比优先购买权人低一等，完全违背民事活动中公平、合理、平等原则”[11]，因为优先购买权本来就是一项特权，它使得承租人在同等条件下有优先于其他购买人的购买机会，出于种种原因的考虑，[12]法律仍赋予承租人此项特权，这就说明这种表明上的不公平其实是深层次的公平。我们要批评此项制度，就不能从此点入手，就像我们批评占有改定不能以“占有改定情况下占有人无直接占有标的物因而无公示的效力”一样，而应该从其他方面入手。笔者认为，此制度的不公平之处在于增加了第三人的交易成本从而减轻了承租人的交易成本，使承租人的交易成本转嫁到第三人身上，从而毫无道理地、额外地优惠了承租人。
我们知道，在第三人力尽艰难的谈判付出一定的交易成本后由于承租人行使优先购买权，他并不能取得租赁房屋的所有权，法律对他并无任何救济，因为承租人行使优先购买权为出租人不履行买卖合同的法定免责事由。如前所述，第三人在交易之初就知道或应当知道承租人优先购买权的存在，他仍与出租人订立合同，这表明他自愿冒着日后出租人行使优先购买权使得自己“竹篮打水一场空”的危险。从这个角度来说，第三人付出交易成本并无回报是未可厚非的。
但如果我们从承租人这个角度来观察，我们可以发现承租人在出租人与第三人经过艰难的谈判过程之中并无任何付出，等到出租人与第三人合同成立之后他只须行使自己的优先购买权即可与出租人订立合同。也就是说，承租人在与出租人订立租赁房屋买卖合同过程中并没有经过一丝努力，也没有付出交易所应付出的成本。他是怎样不劳而获的呢？答案是：法律强行剥夺第三人的劳动果实，第三人辛苦努力后与出租人确定的合同条款被承租人直接拿去用，将本应该由合同当事人的承租人所负担的交易成本转嫁到第三人身上。如果说出于一定政策的考虑，赋予承租人优先购买权（只是此一项权利）并没有违反公平原则的话，那么赋予承租人以虽然参与交易却无须负担交易成本的特权就肯定是违反了公平原则。
（三）缺乏对承租人行使权利的限制，易致承租人滥用权利的现象
笔者此处所说的承租人滥用权利的行为，并不是某些人所说的主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效后又反悔自己并不购买（此时的行为属违约行为，已为法律所明文调整），而是指以下三种行为：
1、在现实生活中，出租人在出卖租赁房屋（即开始接触）之前往往都会询问承租人是否购买，因为自己与第三人订立合同后因承租人行使优先购买权又要与承租人订立买卖合同，这样的折腾对出租人并无益处只能徒增烦恼。面对出租人的询问，如果承租人想购买的话，[13]由于知悉自己享有法定的优先购买权，所以理性的承租人为了节省自己的交易成本都不会对出租人明确表示不予购买，他往往是不置可否使出租人认为他不会购买。而等到出租人与第三人已经订立了租赁房屋买卖合同后，承租人这个时候才主张出租人与第三人之间的买卖合同无效。在承租人不愿出具书面意见的情况下，有些出租人就不敢与第三人订立买卖合同。[14]这样的滥用权利的行为为该制度所无法制止。
2、在出租人与第三人在买卖租赁房屋的协商过程中，不论自己是否想购买租赁房屋，恶意的承租人还可以告诉第三人自己享有优先购买权，从而向第三人勒索一笔钱作为自己日后放弃优先购买权的代价。
3、承租人本不想购买租赁房屋却声称愿意购买，但假筹款等名义一拖再拖，不与出租人订立租赁房屋买卖合同。这样来耽误出租人出卖租赁房屋的商机，最后迫使出租人同意减免房租或低价买房等无理要求。[15]
优先购买权制度本来是一项优惠承租人的法律制度，但是由于缺乏对权利行使的限制，致使出现承租人滥用权利从而损害他人利益的现象，而这是我们所不愿意看到的。
（四）提供出租人与第三人勾结的激励机制，使保护承租人的规定流为具文
现实生活中，经常可以听到有人抱怨承租人优先购买权制度无法规制“出租人与第三人勾结以抬高房价为手段，迫使承租人放弃优先购买权然后再低价卖于第三人或出租人与第三人订立租赁房屋买卖合同后故意不告知承租人而是等到租赁合同期满后出租人与第三人再履行合同”[16]等不良现象。虽然双方恶意串通损害第三人利益的合同效力存在瑕疵，但由于承租人无法知晓或无法举证而使得出租人与第三人的阴谋总是能够得逞。所以，法律意图优先保护承租人的优先购买权规定也流为具文。
于是有人建议，在房屋租赁合同结束后的一段时间内，承租人仍然对租赁房屋享有优先购买权。[17]姑且不论此建议是否属于“头痛医头，脚痛医脚”，它也是欠妥的。因为承租人之所以享有优先购买权，就在于他先前已经使用租赁房屋、与租赁房屋有一定的紧密联系、继续使用能提高租赁房屋的有效利用等[18]，而当租赁合同结束后，前述的“联系”“利用”等等都已经消失，即赋予承租人优先购买权的基础已经消灭，又有何理由再赋予已经不是租赁房屋的现在使用人的原承租人以优先购买权？
笔者之所以称上述建议是“头痛医头，脚痛医脚”，是因为它没有意识到出租人与第三人勾结损害承租人利益的行为是不可避免的，因为现行承租人优先购买权制度给出租人与第三人勾结提供了一种激励。对第三人来说：由于承租人优先购买权的行使，自己投入的努力都付之东流，为了保护自己利益，他会试图与出租人勾结，甚至不惜给出租人一定的经济利益（比如在正常的房价上再加一点）。对出租人来说有三个激励：一个激励是第三人给予的经济利益；第二个激励是在现实生活中，出租人在出卖租赁房屋（即开始接触）之前往往都会询问承租人是否购买，如果承租人想购买的话，理性的他往往为了节省自己的交易成本都不会说自己会购买从而立刻与出租人协商的，而是会等到出租人与第三人成立租赁房屋买卖合同使得同等条件成就后通过行使优先购买权与出租人成立买卖合同，这样背信弃义的行为一定程度上可以称为戏耍了出租人，[19]这无疑会促使出租人与第三人勾结起来。激励之三是承租人的优先购买权为一法定权利，它是租赁房屋所有权上的一个负担，因为它可以追及至第三人处排除第三人取得的所有权，再加上“买卖不破租赁”对租赁房屋所有权的限制，它们使得第三人在购买租赁房屋时往往都压价，使得出租人被迫接受较低的价格，[20]出租人因蒙受这种不利益也往往原意与第三人勾结起来。[21]
由此可见，承租人优先购买权制度由于损害了出租人与第三人的利益，从而提供了出租人与第三人勾结规避法律损害承租人的的激励机制。这样一来，理性的出租人与第三人都会勾结起来，那么法律对承租人的优先保护的目标就无法实现，法律规定就流为具文，法律的尊严和权威都遭到践踏。
（五）限制出租人的处分权，违反意思自治原则[22]
此处笔者所指的是我国《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》、《合同法》规定的“出卖提前三个月通知承租人”对意思自治原则的破坏，并不是某些人所说的“所有权意味着所有人对其所有物的最充分、最完全的支配，是典型的支配权。而现行的优先购买权制度下，作为所有者的房屋的出租人却由于相对人的优先购买权的存在而不能充分行使自己的处分权，而必须依照法律规的强制性规定将其出让物在同等条件下优先出让于优先购买权权人，这不仅违背了所有权人的意志，同时也侵犯了所有权人的所有权，是对作为完全权能的所有权的一种限制”[23]，因为这种对出租人所有权的限制有着合理化支撑，表明上是违反了意思自治原则，但它实现了更高层次的公平正义。
但让此制度设计者和拥护者始料不及的是，承租人行使优先购买权会产生另一种对出租人处分权的限制，即对出租人出卖房屋的时间进行限制。所有权神圣的市民社会里，所有权主体有权根据自己的需要决定在何时出卖自己的所有物而无须经过他人的同意，承租人优先购买权制度的设计者肯定也不会限制出租人这方面的所有权。他有权经过长期思考后决定出卖租赁房屋，也有权临时起意出卖，[24]他与买受人协商的时间可能需要两个月三个月，也可能不过两三天内就与买受人达成协议，这些都是他自主决定的市场行为，任何外在的限制都是不合理的。但是“出卖提前三个月通知承租人”的规定却使得要么出租人要想出卖房屋就必须经过三个月的思考（把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜进行接触，即开始卖房），因为临时起意的情况下出租人根本不可能履行此通知义务，只有提前三个月的准备卖房才能履行此提前三个月的通知义务；要么出租人必须与买受人经过至少三个月的协商谈判过程才能成立合同（把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜协商完毕，即订立房屋买卖合同），因为如果双方两三天内就合同所有条款达成协议的话，出租人还是无法履行此通知义务，只有经过至少三个月的协商谈判过程才能在出卖之前履行通知义务。[25]
由此可见，“出卖提前三个月通知承租人”的规定对出租人（即出卖人）的处分权产生了一种荒唐[26]的限制，不论出于何种政策考量，这样的限制都是不允许的。而这恰恰是房屋承租人依据法律规定行使优先购买权所出现的局面。[27]
四、废除房屋承租人优先购买权制度：一个可行性的证明
如果承认笔者上述的对承租人行使优先权的负面效应的分析是有道理的话，那么承租人优先购买权制度就是一项不合理的制度，在实践中也发挥不了它意欲实现的作用。因此，应该废除该制度。建议废除该制度不难，难的是如何应付该制度被废除后所遗留的烂摊子？用什么途径去实现该制度所追求的价值目标？[28]本部分将具体一一分析该制度的目标，通过制度替代或去掉不合理目标的分析，从而给废除该制度提供一个可行性的证明。
（一）目标之一：秩序价值
承租人优先购买权制度的价值之一是秩序。有人说，在租赁关系中承租人一般对租赁房屋形成一定的使用关系，在出租人出卖租赁房屋时，如果使承租人享有优先购买权，则不会出现因租赁房屋被第三人购买而使已经形成的对物的使用关系遭到破坏，这样可以维护和稳定既有的物的使用关系。[29]
笔者认为，这样的价值追求不足以支撑承租人优先购买权制度，因为有两个规定与此价值追求相矛盾：一是合法转租下的次承租人不享有优先购买权。[30]次承租人实际地使用租赁房屋，是他而不是承租人对租赁房屋形成了一定的使用关系；按“稳定使用关系”的价值追求，那么就应当由次承租人而不是与租赁房屋并无使用关系的承租人对租赁房屋享有优先购买权。[31]二是房屋同住人不享有优先购买权。需要说明的是此处的“同住人”是指非共有关系的同住人。一个常见的例子是夫妻同住一间房屋，但此房屋为丈夫婚前从父母处继承来的，那么妻子就是本文所指的同住人。在笔者有限的阅读范围内，尚未见到法律规定和学者主张房屋同住人享有优先购买权的，[32]这就不能不让人对该制度所标榜的“稳定使用关系”产生怀疑。承租人和其同住人都在使用着租赁房屋，法律在面对同样的使用租赁房屋的两个当事人不同等对待，违背了“同等事物为相同处理”之法律基本原则。
抛开上述两个问题不谈，“稳定使用关系”的价值追求也可通过“买卖不破租赁”制度来实现。现代民法已经考虑到租赁房屋所有权人的变化可能会破坏承租人对租赁房屋的使用，为了秩序，为了稳定此使用关系，法律特创设“买卖不破租赁”制度来实现此目标。因此，即使废除了承租人优先购买权制度，承租人对租赁房屋的使用关系仍然能得到稳定。因此，在秩序这一目标上，废除承租人优先购买权制度是可行的。
（二）目标之二：效率价值
该制度的拥护者们认为承租人优先购买权制度具有效率价值，决定资源的有效配置，促经物尽其用，节约交易成本。具体说来1、承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的所有权后，就不必在市场上寻找相同功能的房屋，从而节省了去市场上另寻同功能之房屋的费用，节约了交易成本。2、此制度能对物之利用人起到激励作用，因为基于优先购买权的期待，承租人会对租赁房屋尽最大的注意和爱好责任，从而能使物发挥处最大的效益。[33]3、承租人优先购买权制度的设立是为了是租赁房屋的所有与使用尽可能地归于同一人，从而促进承租人对房屋的妥善使用、维护和管理，使得物尽其用；[34] 4、承租人已经实际使用了租赁房屋，了解租赁房屋的情况，知道如何有效地利用该房屋；而第三人未必了解租赁房屋的情况，如果其取得房屋所有权也不一定能有效地利用。[35]
不得不承认，承租人优先购买权制度散发着一定的效率的光芒，但有些情况下的效率是不能作为其价值理念的（因为其严重损害了生活公平），有些效率是可以通过其它途径来实现的。现详述如下：
理由1说此制度可以节省了承租人去市场上另寻同功能之房屋的费用，如前所述，他所节省交易成本的代价是让第三人承担了此交易费用。异言之，体现的效率的承租人优先购买权制度破坏了公平原则。因此，此效率不可取。
理由2和理由3是从不同方面描述了租赁房屋所有人与使用人合一后带来的效率，不可否认的是，这样的确会有助于物的充分、有效利用。但使两者合二为一并不一定非要通过承租人优先购买权制度，完全可以通过其他制度设计来实现——关于这一点，本文第五部分将会有详细叙述。
理由4的“第三人未必了解租赁房屋的情况，如果其取得房屋所有权也不一定能有效地利用”过于武断，因为在市场经济下，市场会自发地合理地有效地配置资源，所以当某商品从甲处流转到乙处时，法律就推定该商品在乙处比在甲处更能有效地被利用。之所以有这样的法律推定，是出于帕累托最优的考虑：乙之所以原意舍弃价金的所有权而去取得该商品的所有权，因为他能更有效地利用该商品获得更多的收益，[36]至于事实真的是否如此，则非法律所关注。但理由4看到了承租人和第三人在其他条件一致的情况下由于更熟悉租赁房屋而更能有效利用租赁房屋这一点，这是其可取之处；但这种效率也是可以通过其它途径来实现的——关于此点，本文第五部分将会有详细叙述。
如果从第三人的角度来看，我们会发现，承租人有效购买权制度蕴含着一个巨大的不效率：将第三人拉进来，允许其参与交易，但在其付出交易费用后又不让其得到其所想得到的东西。这样的允许第三人参与交易只是允许其参与付出，而使其并无所获。这种资源的浪费是一种不效率——也正是这种不效率构成了对第三人的不公平，也成为废除该制度的一个最重要的理由。
（三）目标之三：保护弱者
承租人优先购买权制度的一个重要价值追求是对弱势群体的利益的特殊保护。因为承租人与作为所有权人的出租人的对话中通常处于弱势地位，其利益极易遭损害，需要后天的规则予以支持，承租人优先购买权制度正是这样的后天规则。[37]有学者这样表述，“长期使用他人之物不免使承租人产生寄人篱下、仰仗他人鼻息之感，因为‘求人不如求己’，故法律通过优先购买权制度消除承租人的心理负担。”[38]还有人从维护社会安定的高度（其实就是保护弱者）论述，“房屋的承租人一般都是因为无房住或住房十分紧张才不得已承租房屋的，在他们承租期间房屋所有人出卖房屋，如果不允许他们在同等条件下有优先购买权，就会使他们面临住房的困难，生活处于一种不安定的状态，以致影响社会安定；法律规定承租人在同等条件下享有优先购买房屋的权利，就可以避免这种情况不出现或少出现。[39]
该制度创设之初时的承租人可能为弱者，但现代社会中的租赁关系与过去的租赁关系不同，现代工商社会中很难在出租人与承租人之间区分谁为弱者了。因为现代社会很少有房地产公司投入大量的资金盖房专门去出租，[40]因而也就不会出现新房买卖中的消费者个人力量无法对抗实力雄厚的房地产开发公司的局面，再说承租人为弱者可能不太妥当了；“产生寄人篱下、仰仗他人鼻息之感”恐怕有夸张的成分。
即使承租人为弱者，“保护弱者”、“维护社会安定”也不能正当化承租人优先购买权制度。因为民法不是社会救济法，民法不是社会保障法，保护弱者的任务应当由国家承担，“他们面临住房的困难，生活处于一种不安定的状态，以致影响社会安定”的情况出现后，应当由国家、政府拨款盖房让那些面临住房的困难、生活处于一种不安定的状态的人免费入住。当然民法在进行制度设计时也不妨考虑到保护弱者，但前提是保障制度的正常运转；遗憾的是，承租人优先购买权制度恰恰是侵犯出租人和第三人利益，尽管它实现保护弱者的目标[41]——关于此点，前文已经详细叙述。
还有，此观点有混淆主体的嫌疑。他们说承租人为弱者，是相对于出租人而言的，那么为了保护弱者而创设的优先购买权制度就只能牺牲出租人利益。如同前文所指出的，该制度给出租人造成的的损害仅是小量的，而给第三人造成的损害却是巨大的。承租人和第三人相比并不是弱者，但承租人优先购买权制度却通过牺牲第三人利益来优惠承租人，这明显是混淆“弱者”概念所对应的主体。
（四）目标之四：保护依赖关系
该制度的拥护者们认为“承租人在出租人出卖租赁房屋之前就已经处于某种利害关系中，这集中表现在承租人对租赁房屋的依赖上。如果承租人能够优先他人购得此房屋，会使这种利害关系继续下去，不会因被他人购去而构成危害或麻烦。”[42]况且，“承租人对租赁房屋的依赖存在着许多特殊利益，如承租人使用出租房屋产生的居住、使用投资、与工作生活联系等，一旦出租人将房屋卖于他人，这些利益就难以继续维持。”[43]
租赁关系的存在就一定意味着存在承租人对租赁房屋的依赖？这恐怕要进行类型化分析。较长时间的租赁关系也许会出现承租人对租赁房屋的依赖的现象，但短期（如一个月）房屋租赁和不定期房屋租赁，则就很难产生承租人对租赁房屋的依赖。而现实生活中，随着人口流动加剧，解一时之需的短期房屋租赁和不定期房屋租赁情形绝非鲜见——从这个意义来说，“将享有优先购买权的主体限定为6个月以上的定期租赁合同的承租人”[44]的构想是十分科学的。
即使承租人已经依赖了租赁房屋，笔者认为，也不能就理所当然地对该依赖进行保护，因为该依赖未必都是合理的。租赁合同是有期限的，所以在租赁期限内的承租人可以使用租赁房屋，可以产生对租赁房屋的依赖，此依赖在合同租赁期限内是合理的，超出租赁期限内的依赖就很难再说是合理的了，因为此时他已无依赖的基础（即租赁合同），此时的依赖只是由于惯性而形成。承租人在订立租赁合同时就应当考虑自己使用租赁房屋会产生居住、使用投资、与工作生活联系等特殊利益，他就应该据此确定一个对自己较为合适的租赁期限；所以当日后租赁合同期满后，承租人这些特殊利益的丧生是当然的结果。这样的依赖就不值得法律的特别保护了。
另外，当承租人出价没有第三人高即不具备同等条件时，他并不能行使优先购买权，他就得不到租赁房屋的所有权，他对租赁房屋的依赖和因此而产生的居住、使用投资、与工作生活联系等特殊利益也就不能得到保护。但法律却容忍了此种情形，并不认为这有何不妥。这也从另一个侧面说明了承租人对租赁房屋的依赖未必都要保护。
抛开上边不谈，单纯从保护承租人的依赖的角度考虑，也没有必要创设承租人优先购买权制度，因为让承租人取得租赁房屋的所有权即可实现此目标。“让承租人取得租赁房屋的所有权”和优先购买权制度的“让承租人较其他人优先获得租赁房屋的所有权”是两回事。本文下一部分将会叙述一种让承租人取得租赁房屋的所有权而非让承租人较其他人优先获得租赁房屋的所有权的制度。
五、承租人先行购买：一个新的制度设计
通过上述分析，我们会发现，承租人行使优先购买权会造成损害第三人利益、破坏公平原则等不利后果，并且该制度的种种目标要么可以替代要么不合理；因此废除该制度不仅是理所当然，而且无后顾之忧。但上述的“租赁房屋所有人与使用人合一”“承租人已经实际使用了租赁房屋，了解租赁房屋的情况，知道如何有效地利用该房屋”等的确是该制度的合理之处，因此我们就应该创设一种既能保护上述的合理之处又没有继承承租人优先购买权制度弊端的新的制度。
承租人优先购买权制度的最大不合理之处在于把第三人拉进来允许其参与交易但在其付出交易成本后因承租人行使权利而遭受损害，因此新的制度设计就应该，只让承租人成为所有人（这样才能达到“租赁房屋所有人与使用人合一”），而不能轻易让第三人介入交易中。在这样的精神指导下，新的制度应当是这样的：
a、在房屋租赁期限内，出租人有意出卖房屋，他必须先告知承租人自己欲出售租赁房屋的想法；如果出租人未告知承租人而直接将租赁房屋卖于第三人的，承租人可以主张其买卖合同无效[45]，且按照第三人的出价与出租人成立租赁房屋买卖合同，此权利为形成权。b、承租人在接到出租人欲卖房的通知后的一定的合理期限内必须做出自己是否准备予以购买的表示，此合理期限为10——15日。c、如果承租人表示不予购买，后来的任何时间里承租人都不得主张购买，出租人则可放心与第三人接触、协商、订立直至履行房屋买卖合同。d、如果承租人有意购买租赁房屋，他必须立刻就与出租人进行协商关于租赁房屋买卖的事宜，而出租人也不得与第三人联系有关租赁房屋的出卖事宜。e、如果出租人与承租人就买卖租赁房屋的价格、支付方式等所有条款都协商一致从而使租赁房屋买卖合同成立，那么双方就应当按照合同的约定履行。f、如果出租人未能就价格、支付方式等条款与承租人协商一致，此时出租人可以联系第三人将房屋出卖于第三人，但出租人与第三人之间的房屋买卖合同的价格必须高于承租人的出价。g、如果出租人违反价格义务低价或等价将租赁房屋出卖于第三人，承租人可以主张其买卖合同无效且按照承第三人的出价与出租人成立租赁房屋买卖合同，此权利也为形成权。
应当承认的是，此制度设计仍然不能避免出租人与第三人勾结“名义上高价，实际是低价”损害承租人利益的行为。但不能就简单地否定了此制度：1、新的制度绝对保证出租人利益不受损害，也没有损害第三人的利益；由于没有提供激励机制，出租人与第三人合谋损害承租人行为发生的可能性就很小。2、出租人与第三人勾结“名义上高价，实际是低价”目的是为了不让承租人获得租赁房屋的所有权，而此制度设计就是在废除承租人优先购买权制度后仍实现“租赁房屋所有人与使用人合一”的效率价值的；两者目的上的冲突就表明了任何以“租赁房屋所有人与使用人合一”为价值追求的制度都不可能解决出租人与第三人合谋损害承租人行为的问题。
相反的是，新的制度具有以下优点：1、它强制出租人在和第三人接触前就与想购买租赁房屋的承租人就买卖租赁房屋进行协商，从而保证在同等条件下承租人优先获得租赁房屋的所有权，使得租赁房屋所有人与使用人合二为一，从而实现了效率价值。2、它使承租人承担了交易（即买卖租赁房屋）所必需的交易成本，不再转嫁到第三人身上，体现了民法上的公平原则。3、它把第三人介入的时间限定在承租人未能与出租人协商一致之后，这样一来，第三人从事交易之时再也不用担心优先购买权的行使从而使自己的努力白废，从而促进了当事人的交易信心，促进商品流通。4、出租人在与第三人协商买卖租赁房屋之时因没有了承租人的权利主张，也减少了限制，也就不会出现第三人故意压价或出租人故意空着房屋不出租等损害出租人利益的现象，保护了出租人的利益。总之，该制度设计既保证了房屋承租人获得租赁房屋的所有权又让第三人总是在承租人退出之后才出现，避免了原制度的不公平、不效率等缺陷。
六、结语
经由上述分析，我们可以发现，承租人优先购买权制度存在的主要价值在于效率。但有的学者研究发现，“从先买权制度产生发展的历史看，其产生的理由不是为了物的价值的充分发挥，也并非出于经济秩序的考虑。”[46]如果他的结论是正确的话，该制度的“历久而弥坚，愈千年而不衰”并不能正当化其本身。
况且，随着社会经济的发展，国外关于优（先）买权的规定，有加以限制的趋势，制定在后的法典相对于制定在前的法典在优（先）买权制度的适用范围有明显的限制。[47]再加上本文的上述理由；因此笔者有信心展望，若干年后，世界各国的立法和学说彻底肃杀承租人优先购买权制度，取而代之的是承租人先行购买、承租人与第三人不同时出现的制度。
注释:
[1] 蔡福华和周自康都认为优先购买权制度起源于罗马法，参见蔡福华：《民事优先权研究》，北京：人民法院出版社2000年10月第1版，第60页；周自康：《浅谈我国优先购买权制度的重构》，载《行政与法》2004年第3期。但他们都是笼统地讲优先购买权，不知是否包括承租人的优先购买权，因此本文加上个“如果”。
[2] 在笔者有限的阅读范围内，凡关于承租人优先购买权制度的文章都对现行的法律规定提出了自己的批评和改进的建议。
[3] 参见宁红丽：《论承租人的优先购买权》，载《广西社会科学》2004年第8期。之所以单独把她的观点列出，是因为她的观点只有她一个人提出，而前述的各种观点广为所见，故没有将出处列出。
[4] 此第三人是从抽象意义上讲的。因为出卖人为了卖一个更高的价格，往往会与多个潜在的买受人接触、协商，最终才确定一个具体的买方。
[5] 现在的市场经济条件下，买卖价格的最终形成往往呈现出一个复杂的过程；但超市中的买卖就没有买方的讨价还价。现实生活中的房地产开发公司新建的大量楼房的确像超市一样很少有还价的可能，但本文讨论的是租赁房屋的出卖即二手房的出卖，二手房市场中由一方定价而不许对方对此协商的情况实为变态。所以，从这个意义上来说，戴孟勇博士的从“买卖条件由卖方自定”和“买卖条件由第三人提出”出发得出的行使优先购买权的规则的前提就不具有代表性，其所设计的规则也就值得商榷。戴孟勇博士的关于行使优先购买权的规则的详细论述见戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期。
[6] 王泽鉴先生、魏秀玲副教授、戴孟勇博士等人也持同样的观点，他们的观点分别参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），北京：中国政法大学出版社1998年1月第1版；魏秀玲：《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》，载《政法论坛》2003年第3期；戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期。
[7] 因此，所有迁就现行立法的学者都只有将通知内容界定为“具体的出卖条件”。但我们知道，出卖条件并非同等条件，除非我们把租赁房屋看成超市里出卖的物品。
[8] 参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），北京：中国政法大学出版社1998年1月第1版；戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期。
[9] 应当说明的是，学界还没有人明确提出这一观点，戴孟勇博士（其观点参见戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期）和蔡福华（其观点参见蔡福华：《民事优先权研究》，人民法院出版社2000年10月第1版，第220页）只是模糊地流露出这种意思。还应当指出的是戴孟勇博士对此问题的观点有犹豫摇摆之嫌疑。他先说“出卖人与第三人订立买卖合同为行使条件”，在同一文章中又说“依笔者之见，可考虑确立一定的规则，以便在出卖人与第三人订立合同之前即确定先买权人是否原意购买”，这两句话请参见戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期的第56页和第57页。
[10] 此“巨大”是拿已经投入的交易成本和签字盖章所需费用相比的。
[11] 周自康：《浅谈我国优先购买权制度的重构》，载《行政与法》2004年第3期。
[12] 如同后文将会提到的，该制度在某些方面有其合理性。
[13] 如果承租人不想购买，那日后也不会出现行使优先购买权及造成与第三人利益冲突的局面了，那讨论就没有意义了。所以，此处只讨论承租人想购买这一种情况。
[14] 参见刘毅勤：《房屋优先购买权制度及其存废之我见》，载赵中孚（主编）：《民商法理论研究》（第一辑），北京：中国人民大学出版社1999年9月第1版。
[15] 参见苑敏：《房屋优先购买权论析》，载《政法论丛》1997年第2期。
[16] 众多学者在论述出租人与第三人勾结时往往还会提到“出租人解除租赁合同或合同期满后不予续订”，而本文中并未将其列入。因为笔者认为此种情况并未损害承租人的利益：出租人解除租赁合同，他要承担违约责任，承租人的利益会受到保护；租赁合同期满后出租人不和承租人续订是出租人的权利，他没有义务继续与承租人订立房屋租赁合同，所以此举不能说损坏了承租人的利益。当然有人可能会说第二种情况侵犯了承租人的优先承租权。关于优先承租权及其是否合理，则超出了本文的研究范围。
[17] 参见候艳：《浅议加强对房屋承租人优先购买权的立法保护》，载《国家检察官学院学报》1999年第3期。
[18] 关于承租人优先购买权制度的合理化支撑，详见本文第四部分。
[19] 之所以称为“一定程度上”，是因为出租人有义务知道承租人的优先购买权，他对此应当有心理准备。但无论如何，先不说买后又买的行为的确戏耍了出租人。
[20] 这两个限制对租赁房屋的所有权的影响是很大的，比如，现实生活中某些房屋所有权人为了保护对房屋的自由处分权，不受租赁权的限制，宁愿牺牲出租房屋带来的收益，让房屋空着。参见唐雪平：《私房买卖中的优先购买权若干情形研究》，载《湖南省政法管理干部学院学报》2002年第2期。
[21] 还有人发现了第四个激励，“现实生活中，出租人与承租人因房屋维修、租金收取、相邻关系等多种因素，往往导致关系不睦，出租人即使出卖租赁房屋也不想卖于承租人。”参见刘毅勤：《房屋优先购买权制度及其存废之我见》，载赵中孚（主编）：《民商法理论研究》（第一辑），中国人民大学出版社1999年9月第1版。但本文并不赞成其观点，现实生活中出租人与承租人是否关系不睦，笔者认为缺乏实证研究，不能轻易下结论。
[22] 上文所接露的承租人优先购买权的负面效应都是文章第二部分所阐释的模式，而此处所揭露的“违反意思自治原则”并不是文章第二部分所阐释的模式的负面效应，而是我国立法规定的不足之处。这样体系的混乱或矛盾一方面是为了印证我文章第二部分所阐释的模式的正确，而更重要的是为了通过揭露起弱点从而给那些为我国立法规定唱颂歌的人泼一盆冷水，使其更能清楚地看出我国立法的不科学。
[23] 周自康：《浅谈我国优先购买权制度的重构》，载《行政与法》2004年第3期。持同样观点的还有刘毅勤，其详细论述请参阅刘毅勤：《房屋优先购买权制度及其存废之我见》，载赵中孚（主编）：《民商法理论研究》（第一辑），中国人民大学出版社1999年9月第1版。
[24] 一些偶发事情的出现使得出租人临时起意出卖租赁房屋仍为理，如生病。
[25] 《合同法》规定的是“合理期限”和《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》规定的三个月，是五十步和八十步的区别。关于此点，前文已经说明。
[26] “要想出卖房屋就必须经过三个月的思考”和“必须与买受人经过至少三个月的协商谈判过程才能成立合同”两个结果的荒唐性无须多言。
[27] 认为“只要附上同等条件，出租人的合法权益就会得到绝对的保障，不至于因优先购买权的行使而遭受损害”的学者可能没有发现仅仅一个同等条件并不能完全保护出租人的利益。在论述该制度使，忽视出租人利益的绝非鲜见，如有人说，“如果因房价太高，承租人难以购买而其他人愿意购买，承租人又确实需使用该房的，可以根据‘买卖不破租赁’的原则，由出租人、承租人、买受人共同协商，加以解决。”参见苑敏：《房屋优先购买权论析》，载《政法论丛》1997年第2期。这种为了保护承租人利益而不管其他人死活的观点，连“同等条件”的底线都敢突破，仅仅因为“承租人又确实需使用该房”！真不知道三个人能协商出什么结果！？
[28] 学界已经有人建议废除承租人优先购买权制度，参见王崇敏：《不动产优先购买权探析》，载《行政与法》2002年第6期。但他就是只废除了之，并没有顾及到废除后的善后处理。
[29] 参见戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期；刘文娟：《优先购买权的法律性质及其制度价值》，载《贵州民族学院学报》2003年第5期；蒋人文：《论优先购买权》，载《社会科学家》2001年第3期。
[30] 参见史尚宽：《债法各论》，北京：中国政法大学出版社2000年1月第1版，第246——249页；戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲社版）》2004年第4期。当然这只是主流观点，学界还是有人认为次承租人也享有优先购买权，参见王卫国：《承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权》，资料来源/lw/lw_view.asp?no=4332，访问时间2005年1月17日，更新时间2005年4月5日；张斌：《房屋转租合同效力及转租承租人优先购买权解析研究》，资料来源/new_page_653.htm，访问时间2005年1月17日，更新时间2005年4月5日。
[31] 从这个角度说，戴孟勇博士主张次承租人不享有优先购买权的理由之一“次承租人与出租人之间并无租赁合同关系”是不科学的，因为“秩序”“稳定使用关系”价值追求下的民法所保护的是实际使用租赁房屋的使用人而不管他和出租人之间是否有合同。在此顺便对其另一个理由进行评析，他说，“出租人并不能从转租合同中获益，若允许次承租人也享有优先购买权，将会增加出租人的负担，有失公平。”其实不论是谁享有优先购买权，不论有几个人享有优先购买权，对出租人来说并无不同。因为一个优先购买权就已经限制了出租人对交易对象的选择，多个优先购买权的存在限制的也只能是出租人对交易对象的选择；几个优先购买权的同时存在影响的只是几个优先购买权人之间的利益冲突，对出租人来说毫无关联。戴孟勇博士的理由详见戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲社版）》2004年第4期。
[32] 唯一一篇提到同住人优先购买权的文章也是否认其享有优先购买权的，它是毛慧芬：《房屋买卖中的优先购买权》，载《法治论丛》2002年第6期。
[33] 参见刘文娟：《优先购买权的法律性质及其制度价值》，载《贵州民族学院学报》2003年第5期。
[34] 参见李荣、万国凡、郭晓伟：《房屋优先购买权制度新探》，载《中国西部科技》2003年第6期。
[35] 参见刘文娟：《优先购买权的法律性质及其制度价值》，载《贵州民族学院学报》2003年第5期。
[36] 王利明和王轶隐约地表达了此观点，他们说，“这一法律目标（即使受让人取得标的物的所有权——笔者注）隐含着这样的假设：受让人对物的直接利用优于原权利人对物的利用。” 参见王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期。
[37] 参见李荣、万国凡、郭晓伟：《房屋优先购买权制度新探》，载《中国西部科技》2003年第6期。
[38] 戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期。笔者在引用此句时对其原话进行了个别字词语序的调整，但愿我的文字改动没有改变他的原意。
[39] 杨善明：《论房屋买卖中的优先购买权》，载《政治与法律》1994年第2期。
[40] 房地产公司投入大量的资金盖了新房肯定是用于出售而不是出租，因为出售和出租相比更能迅速收回投资和获利——现在火暴的房地产市场也印证了此点。
[41] 值得注意的是，这位学者并未论证“如果不允许承租人在同等条件下有优先购买权”与“就会使他们面临住房的困难，生活处于一种不安定的状态，以致影响社会安定”之间的因果关系。在笔者看来，两者之间并无因果关系。因为即使承租人行使了优先购买权，他也并非就可以达到国家社会保障制度所实施的“免费（或低价）入住”的程度，同等条件迫使承租人付出和第三人一样的价金（一般为市价）。优先购买权制度并不能给承租人带来什么实质性的利益，“含金量”甚低，故这位学者夸大了该制度的社会作用。
[42] 王福祥：《论优先购买权》，载《法制与社会发展》1995年第2期。
[43] 蒋人文：《论优先购买权》，载《社会科学家》2001年第3期。
[44] 李荣、万国凡、郭晓伟：《房屋优先购买权制度新探》，载《中国西部科技》2003年第6期。
[45] 应当说明的是，“出租人与第三人之间的买卖合同无效”是迁就我国现行物权变动模式的结果；如果像德国、台湾地区那样采物权行为说，出租人与第三人之间的买卖合同就不是无效了。当然，关于物权变动模式的选择，则非本文所研究的。
[46] 刘云升：《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》，载《河北法学》2000年第5期。
房屋购买合同范文第10篇
［关键词］优先购买权；承租人；房屋租赁；合同法
一、承租人优先购买权概述
优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。［1］这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国大陆，《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。这些不同类型的优先购买权之间，既具有一定的共性，也具有不少个性。对于其共性，笔者曾经著过探讨，［2］此处不再详论。本文拟专就房屋承租人的优先购买权问题进行讨论。
所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。［3］关于承租人的优先购买权，最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（1952年5月17日法监字第8012号）中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后，国务院的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权，此后有关承租人优先购买权的各种规定，多以此为基础。在有关司法解释中，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”这一规定虽然较为粗疏，但不妨视为司法实务界对承租人优先购买权的承认和强调。在此基础上，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日）（以下简称为《民通意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果，比《城市私有房屋管理条例》的规定显然更进了一步。后来，建设部的原《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日）第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，虽然司法实践中也应遵照执行，但其效力未免较低。迨至1999年颁布的《合同法》，才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度，在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。该法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”显然，这一规定没有再对私房和公房进行区分。
由上可见，承认并保护承租人的优先购买权，乃是我国的一贯政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考虑：一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在现代社会中，租赁他人房屋用于居住或经商者日众，承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的政策考虑。因此，我国现行法承认并保护承租人的优先购买权，是有其正当的利益考量的。
不过，应当看到，在法律法规中确认承租人的优先购买权，既涉及到对出租人房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。对于这三方面的关系，如果处理不当，就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制，或者使承租人的优先购买权无法真正实现，或者是损害第三人的交易安全。由于我国《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单，同时，在不少行政法规乃至地方性法规和规章中，对该问题也有一些不尽相同的规定，所以如何运用民法解释学的方法，对这些规定进行法律解释和漏洞补充的工作，以便将关于承租人优先购买权的规则加以具体化，妥善协调各种规定之间的冲突，就显得十分必要。有鉴于此，以下将主要从《合同法》第230条的规定出发，适当结合相关行政法规、地方性法规和规章的规定，来展开对承租人优先购买权问题的讨论。
二、承租人优先购买权的成立及效力
（一）承租人优先购买权的成立
民法理论上一般认为，按照优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权；后者则是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。［4］准此以观，我国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。
关于承租人优先购买权的成立条件，有学者认为是“出卖人将标的物出卖给第三人”，［5］也有人主张，应包括基础关系的存在、出售或转让标的物以及同等条件三个方面。［6］按照这些观点，如果出租人不出卖租赁房屋，将无承租人优先购买权成立和存在的余地；只有出租人出卖租赁房屋时，承租人才能够享有或者可能享有优先购买权。如此一来，承租人究竟有无优先购买权，将完全受制于出租人是否出卖房屋的一己意愿，从而使得承租人优先购买权变成一种飘忽不定的、不可能由承租人事先加以确定和控制的权利。这显然与承租人优先购买权的法定性相矛盾。笔者认为，之所以产生这种矛盾，是因为上述观点将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混为一谈了。应当看到，权利的成立与权利的行使，系属不同层次的概念，应当加以严格的区分。［7］由于论者没有对成立要件和行使要件做出必要的区分，导致承租人优先购买权成立之际也就是承租人可以行使之时，结果使得承租人在决定行使优先购买权之前不可能有充分的时间通过登记的方式将其优先购买权成立之事予以公示，从而无法使这种权利具有对抗第三人的效力。这无疑不利于保护承租人的利益。其实，正如意定优先购买权成立于法律行为生效时一样，承租人优先购买权作为一种法定的权利，既然依法存在于房屋租赁关系中，那么它就应当随房屋租赁关系的有效成立而成立。换言之，在房屋租赁关系中，虽然当事人双方有权自主决定是否订立房屋租赁合同，但是该合同一旦有效成立，则不论当事人有无优先购买权之约定，其合同中就当然包含了承租人享有优先购买权的内容，这正是该权利具有法定性的体现。至于出租人出卖房屋和承租人提出“同等条件”，则属优先购买权的行使要件。在我国台湾，其学说和判例均认为，《耕地三七五减租条例》中规定的耕地承租人的优先购买权，系于耕地租赁合同成立时随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时得为行使。［8］这种做法可资参照。就我国《合同法》第230条的规定而言，虽然使用的是“出租人出卖租赁房屋的，……承租人享有以同等条件优先购买的权利”的表述，但是在解释上，应当理解为优先购买权自出租人出卖租赁房屋之时才得行使，而非自出租人出卖租赁房屋之时才成立。
由于承租人优先购买权乃是立法者基于特定的社会政策而设，属于一种法定的权利，故当事人不得在其合同中事先以约定加以限制或者排除，承租人也不得事先抛弃该权利。［9］此外，因承租人优先购买权与房屋租赁合同密不可分，其目的之一即是保护承租人，所以该权利也不得与房屋租赁合同相分离而单独转让。
（二）承租人优先购买权的效力
所谓优先购买权的效力，主要是指该权利本身是否能够对抗第三人，这一点与对优先购买权权利属性的认识有关。关于优先购买权的权利属性，大致有订立买卖合同请求权说、附有条件的形成权说、物权取得权说、物权说等见解。［10］我国学者多赞成物权说，认为优先购买权属于一种物权或者具有物权效力。［11］根据这一主张，承租人优先购买权显然也和物权一样，具有对抗第三人的效力。然而笔者认为，此说值得商榷，理由在于：其一，我国现行法中规定的优先购买权的类型多种多样，有一些类型，例如合伙人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权，因其乃是针对股份而设，并非针对有体物，故而很难用物权说来解释。其二，承租人虽然可以直接占有并支配租赁房屋，但此乃租赁权的当然作用，而非优先购买权具有支配作用，实际上，承租人的优先购买权既不支配租赁房屋的使用价值，也不支配其交换价值。即使承认承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力，此所谓对抗效力，也仅是指承租人可以请求宣告第三人取得房屋所有权的行为无效或第三人与出租人订立的买卖合同无效，这与学者所谓物权的排他效力并不相同。承租人享有和行使优先购买权的结果，虽然可以使其优先于其他不享有此一权利之人而与出租人订立房屋买卖合同，但此乃优先购买权本身的作用所在，是立法者进行特殊制度设计的结果，与学说上通常所说的“物权优先于债权”的物权优先效力理论并非一事。一般的物权受到侵害，物权人可以行使物上请求权，包括返还请求权、妨害除去请求权、妨害预防请求权等，而承租人的优先购买权即使受到侵害，承租人仍可通过向出租人表示行使优先购买权而与其成立买卖合同，但却很难行使返还请求权、妨害除去请求权、妨害预防请求权。由此可见，关于物权的支配效力、排他效力、优先效力以及物上请求权等等理论，用来解释承租人优先购买权的性质和效力，会产生明显的排斥现象。这说明优先购买权并不是物权。其三，承租人行使优先购买权的结果，不过是在出租人与承租人之间成立一个买卖合同，这与行使典型物权所获得的结果也显然有异。因此，承租人的优先购买权在性质上不可能属于物权。与我国学者主张的物权说不同，按照《德国民法典》第505条之（2）的规定：“一经行使先买权，先买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。”在德国民法理论中，一般认为这种先买权性质上属于形成权，即依权利人单方面的意思表示就可以创设某种权利状态。［12］笔者也赞同形成权说，该说在解释承租人优先购买权的行使方式以及出租人与承租人之间买卖合同的成立等问题上较为有力。不过，将承租人优先购买权定性为形成权，虽然有利于解决权利行使的问题，但却并不能说明该权利是否具有对抗第三人的效力。
查《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称为《房地产管理法》）第53条规定：房屋租赁，应签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。在此基础上，一些地方性法规和规章进一步规定：房屋租赁合同及其变更，应当由出租人或者租赁合同当事人到房产管理部门备案，否则不得对抗第三人。［13］可见，登记备案的要求主要是出于行政管理以及税收等方面的考虑，并不是房屋租赁合同的生效要件，而只能理解为对抗要件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”，无疑也只能将登记备案理解为房屋租赁合同的对抗要件。根据上述规定，登记备案后的房屋租赁合同就具有对抗第三人的效力，其中当然包括承租人的租赁权、承租人的优先购买权等具有对抗第三人的效力。惟应注意，在这种情况下，承租人优先购买权所具有的对抗效力，主要体现在出租人与第三人之间的交易行为不得侵害承租人的优先购买权。这种对抗效力与物权所具有的支配效力、排他效力、优先效力以及物上请求权等等均不相同，故而不能据此认为优先购买权属于物权。根据《民通意见》第118条的规定，出租人出卖出租房屋，未提前三个月通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这显然是承认承租人优先购买权具有对抗第三人之效力的表现。但该条规定未区分房屋租赁合同是否登记备案的情况，是其不足之处。
其实，在实践中，由于种种因素的影响，没有采用书面形式或者没有办理登记备案的房屋租赁合同也大量存在。考虑到我国现行法并未明确将书面形式和登记备案作为房屋租赁合同的生效要件，因此，对于欠缺这两个要件的房屋租赁合同，如果当事人确已通过交付房屋而形成事实上的房屋租赁关系的，则应予以承认和保护。在这些租赁关系中，承租人亦得自租赁关系有效成立之日起享有优先购买权。不过，由于此类房屋租赁合同毕竟未在房产管理部门进行登记备案，第三人和房产管理部门均无从知悉其租赁关系乃至承租人的存在，故而承租人不得以其优先购买权对抗第三人，否则将损害交易安全。
此外，承租人优先购买权的效力还体现在对房屋登记机关的要求上。登记机关在买卖双方申请办理房屋过户登记手续时，应当注意审查有无登记备案的房屋租赁合同存在，如有，则应要求登记申请人提交承租人放弃优先购买权或者买方就是承租人的书面证明文件。申请人不愿提交的，登记机关应当拒绝为其办理过户登记手续。这样做的目的既有保护承租人的考虑，同时也有助于减少纠纷。
三、承租人优先购买权的行使
（一）承租人优先购买权的行使主体
在租赁合同中，根据我国《合同法》第230条的规定，能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人，这一点并无疑问。不过，对于国有土地使用权租赁、土地承包经营权租赁而言，能否通过类推适用的方式，赋予其承租人以优先购买权？笔者认为，虽然国有土地使用权租赁和土地承包经营权租赁在实质上均属不动产租赁关系，与房屋租赁具有极强的“类似性”，但是考虑到赋予承租人以优先购买权会增加出租人的负担，限制出租人的财产处分权，所以在欠缺法律明文规定的情况下，为保护出租人的合法利益，尚不宜通过类推适用的方法确认此类租赁关系中的承租人对其租赁标的物享有优先购买权。当然，从立法论的角度来说，为提高土地的利用效率，减少交易成本，未来立法倒不妨赋予此类租赁关系中的承租人享有优先购买权。
在合法转租的情况下，根据我国台湾地区法院的解释，次承租人对于所有人并不能主张优先购买权。［14］我国法律虽无此类规定，但对于房屋的转租关系，不妨采取同样的解释。其理由在于，一方面，转租合同的当事人乃是承租人和次承租人，次承租人与出租人之间并无租赁合同关系，次承租人也没有从出租人处取得租赁权；另一方面，出租人并不能从转租合同中获益，若允许次承租人也享有优先购买权，显然会增加原出租人的负担，有失公平。因此，在房屋转租的情况下，能够享有和行使优先购买权的仍然是承租人，而非次承租人。
此外，我国目前的户籍管理制度还较为严格，不少地方对公民还有“常住户口”、“蓝印户口”、“暂住户口”以及“暂住证”等的区分，并通过这种身份划分来限制或者禁止不具有本地常住户口的人员在本地租房或者购房；有关法律法规对外国人在我国购买房屋也有限制或禁止性规定。因此，如果承认并尊重这些规定的合法性而不考虑其合理性的话，那么可以说，并不是所有的房屋承租人都能够享有和行使优先购买权。对于法律法规限制或者禁止其在本地租房和购房的那些承租人来说，能否享有和行使优先购买权，还须看其是否符合房屋所在地的各种地方性法规、规章乃至政府文件的规定。当然，从立法论的角度来说，法律法规不应当过分地限制人们租赁和购买房屋的权利。随着我国市场经济的发展和户籍管理制度的改革，这些限制性规定应当会逐步减少乃至消失。
（二）承租人优先购买权的行使条件
根据《合同法》第230条的规定，承租人行使优先购买权的，应具备两个条件：一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是承租人须以“同等条件”表示购买。以下分别加以讨论。
1.须出租人“出卖租赁房屋”
这一条件主要是关于承租人行使优先购买权的时间要求，其中涉及“房屋”、“租赁房屋”以及“出卖”三个概念，需要分别加以界定。
（1）“房屋”的界定。在我国有关承租人优先购买权的各种法律法规和司法解释中，对于何谓“房屋”及其范围如何，并未进行明确的界定和说明，实践中难免发生争议。按照建设部颁发的《房地产统计指标解释（试行）》（2002年3月20日）的规定，所谓房屋，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所；根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。按照房屋用途的不同，可将其分为住宅，工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房，军事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、监狱用房）。按照房屋产别的不同，又可将其分为国有房产，直管产，自管产，军产，集体所有房产，私有（自有）房产，联营企业房产，股份制企业房产，港、澳、台投资房产，涉外房产以及其他房产（包括宗教、寺庙等房屋）。因此，在现行法关于承租人优先购买权的规定中并未对“房屋”予以明确界定的情况下，在解释上，不妨采纳《房地产统计指标解释（试行）》中所确定的“房屋”标准来加以认定，不论承租人承租的是何种用途以及何种产别的房屋，承租人均应当享有优先购买权。
（2）“租赁房屋”的界定。根据《合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，从字面上来理解，所谓“租赁房屋”，应当是指出租人交给承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合《房地产统计指标解释（试行）》中规定标准的房屋。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住还是用于经商或者其他用途，只要不违反法律的强制性规定和当事人双方的约定，均在所不问。不过，如果仅仅这样简单地界定“租赁房屋”的含义及范围，未免显得较为僵化，难以适应实践中出现的各种复杂的与房屋有关的租赁关系。为满足现实生活的要求，对于“租赁房屋”的界定显然需要采取灵活的态度，进行较为宽泛的解释。在这方面，我国的一些地方性法规和规章走在了前面。按照这些地方性法规和规章的规定，下列行为也视为房屋租赁：一是经规划管理部门批准修建的临时性房屋的租赁；二是房屋内的（营业）场地、柜台、摊位、橱窗、地下构筑物的租赁；三是将房屋或房屋内的（营业）场地、柜台、摊位的一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的；四是只提供房屋由他人承包经营的；五是以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。［15］不过，也有一些地方性规章和文件将旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租排除在房屋租赁的范围之外。［16］由此可见，在确定“租赁房屋”一词所涵盖的范围时，仅仅援引《合同法》关于租赁的界定和《房地产统计指标解释（试行）》关于房屋的规定是不够的，还必须考虑一些地方性法规及规章中的有关规定。凡是地方性法规和规章中明确规定属于房屋租赁或者视为房屋租赁的情形的，都应当适用《合同法》第230条的规定，其承租人因此都享有优先购买权。至于实践中出现的仅租赁房屋的外墙、屋顶等用作广告宣传、架设管线的情况，因其已超出房屋的通常用途之外，且房屋的外墙、屋顶等部位属于房屋的基本结构，无论在物理上还是在法律上都无法和房屋相分离而单独转让，故难以视为房屋租赁，承租人亦不得享有优先购买权。当然，对于地方性法规和规章中明确排除在房屋租赁之外的一些情况，例如旅馆业的客房出租，承租人自不得享有优先购买权。
（3）“出卖”的界定。按照《合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，在因赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下，由于不在“出卖”的文义范围之内，故而承租人不得行使优先购买权，至为显然。在混合赠与的情况下，虽兼有买卖和赠与的因素，但究其实质仍以赠与的性质为主，它更多地考虑到出让人与受让人之间的人身信任关系，与纯粹的买卖终究不同，故于此情形承租人亦不得主张行使优先购买权。［17］
不过，对于“出卖”一词，如果仅仅从字面上理解为《合同法》第130条规定的买卖，未免有些狭隘。实际上，在一些地方性法规和规章中，还规定了不少“视为出卖”的情况。例如，按照《广州市房地产交易管理办法》第14条的规定，具有下列情形之一的房地产视为出售：以房地产出资，并已转为合资企业拥有的；以土地使用权与他人合作开发房地产，并以产权分成的；以房地产作价入股的；以房地产抵债的；收购、合并或分立企业时，房地产转移为新的权利人的；法律、法规规定的其他情形。《北京市房屋买卖管理暂行规定》也将其所称的“房屋买卖”界定为包括房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以房屋作价投资、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等情况。显而易见，这些规定对于“出卖”采取了较为宽泛的解释。这种做法虽然有利于加强对房屋权属变动的登记管理，但却带来了此类房屋的承租人能否行使优先购买权的问题。笔者认为，对于这些“视为出卖”的情况，应否允许承租人行使优先购买权，需区分具体情况来处理，不能一概而论。首先，在房屋所有人以房屋的所有权出资、因企业的收购、合并或者分立而变更房屋所有人、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋的情况下，由于房屋所有人的目的并不在于通过出让房屋所有权而取得价金，而是具有获取房屋价金之外的其他目的，因此这些情形即使视为房屋的“出售”，承租人也不可能具备第三人所提供的“同等条件”，从而无法行使优先购买权。其次，在出租人决定进行房屋产权的交换时，因出租人之目的在于获得第三人的房屋所有权，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、环境等综合情况衡量，无疑是独一无二的，不会存在“同等条件”，所以承租人也不能行使优先购买权。不过，如果第三人所提供交换的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能够提供同样内容的给付，则仍然可以主张行使优先购买权。［18］最后，在出租人以房屋抵债的情况下，因其目的在于通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从这个角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。在这方面，《澳门民法典》第1308条关于共有人以其份额向第三人作代物清偿时，其他共有人享有优先购买权的规定，可资参照。
从字面含义看，所谓“出卖”，应当包括拍卖的形式在内。根据《法国民法典》第815-15条和《瑞士民法典》第681条的规定，在拍卖的情况下，权利人仍然可以行使优先购买权。在我国，按照《中华人民共和国拍卖法》（以下简称为《拍卖法》）第3条的规定，拍卖乃是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见，拍卖虽然是一种比较特殊的、法律设有特别规则的交易方式，但其含义尚未逸出“买卖”的文义范围之外。因此，从解释论的角度来说，对《合同法》第230条所规定的“出卖”一词进行文义解释的结果，并不能将拍卖排除在外，也就是说，在房屋拍卖的情况下，承租人仍然有权行使优先购买权。不过，在一些行政法规、地方性法规和规章中，对于拍卖问题却存在有不尽相同的规定。按照《城市房地产抵押管理办法》第41条和第42条的规定，在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。这显然是承认了在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权。在一些地方性法规和规章中，有的明确规定在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权；［19］有的则否认承租人有权行使优先购买权。［20］尽管从理论上说，行政法规、地方性法规和规章中这些各自为政的做法是违反法制统一原则的，但在实践中，这些规定往往被法院援引为审判的依据。因此，在确定拍卖的情况下承租人能否行使优先购买权时，不能仅仅根据《合同法》的有关规定就得出完全肯定的结论，还应当看行政法规以及地方性法规和规章中的具体态度如何。站在立法论的立场考虑，笔者认为，拍卖虽然属于买卖的一种方式，但毕竟法律设有特别规定；它既然以“价高者得”为原则，当不会存在两个竞买人以相同的报价而分别成交的问题。在拍卖的情况下，如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权，则应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面也不免造成偏惠优先购买权人的结果，［21］而且还会影响拍卖行为的公信力。所以，就房屋拍卖而言，未来立法不应允许承租人行使优先购买权。当然，在这种情况下，为实现承租人优先购买权制度的立法目的，妥善保护承租人的利益，法律应同时规定出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人，以便承租人决定是否参加竞买。这可以视为对承租人无法行使优先购买权的一个补救措施。
此外，按照《德国民法典》第570b条之（1）的规定，如果出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的，则承租人不得行使优先购买权。这种做法可资赞同，因为家庭成员之间的房屋买卖，不免具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定，但在操作上不妨采取同样的解释。
2.承租人须以“同等条件”表示购买
这一条件是承租人行使优先购买权的实质性要求，也是保护出租人的合法利益之所需，它具体包括“同等条件”标准的确定和“同等条件”的内容两方面。
（1）关于“同等条件”标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为“同等条件”。［22］这一主张符合“优先于他人而购买”的立法原意，原则上可资赞同。但是应当看到，承租人依此标准行使优先购买权的结果，将在第三人与出租人、承租人与出租人之间分别成立两个内容完全相同的房屋买卖合同，出租人由此陷入双重买卖的尴尬境地。为避免遭受此种不利，出租人可考虑在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人保留解除该合同的权利。不过，如果因承租人行使优先购买权而导致出租人与第三人之间的房屋买卖合同不生效力或者被解除，则双方为订立合同而支出的费用将付之东流，结果是导致社会财富的浪费。还应看到，许多合同的订立并非一蹴而就，而是双方当事人艰苦地讨价还价、互相让步、互相合作的成果，凝聚了大量的无形劳动，倘因承租人行使优先购买权而使出租人与第三人订立的买卖合同归于消灭，第三人无疑是“为他人作嫁衣裳”，不免挫伤其交易的积极性；对于承租人而言，也有坐享其成之嫌，在道德上难免遭到非议。依笔者之见，最好莫过于确立一定的规则，以便在出租人与第三人订立买卖合同之前就先确定承租人的购买意愿，避免双重买卖的发生。具体言之：其一，如买卖条件系出租人自定，则出租人可以此通知承租人，征询其购买意向。如其不愿购买，嗣后在第三人以该条件或高于该条件而与出租人订立买卖合同时，承租人即不得再主张行使优先购买权。如出租人因无人应买而降低交易条件时，仍应再次通知承租人，以确定其是否购买。其二，在由第三人提出要约的情况下，如果出租人拟接受其条件，则于承诺之前，出租人应将该条件及其准备承诺的意思通知承租人，以确定承租人是否愿意提供同样的交易条件。一旦承租人决定以此条件购买，就应立即通知出租人，由此买卖合同即在出租人和承租人之间成立。如果承租人拒绝提供第三人在其要约中提出的交易条件，则于出租人对第三人的要约进行承诺之后，承租人就不得再以行使优先购买权为由而否认该合同的效力。当然，在上述两种情况下，如果承租人和出租人订立了买卖合同，其合同也不是行使优先购买权的结果，而是通过正常的合同订立程序成立的。
在“同等条件”系根据出租人与第三人订立的买卖合同而确定的情况下，如因该合同具有违法因素而被确认为无效或被撤销，则依此确定的“同等条件”亦应随之失去效力，承租人不得再以该标准主张行使优先购买权；即便承租人已经行使优先购买权而使其与出租人之间的买卖合同成立的，也应因“同等条件”的消灭而归于无效。不过，若出租人与第三人的合同系因承租人行使优先购买权而不生效力或者被解除的，则据此确定的“同等条件”仍应继续有效，承租人与出租人之间因行使优先购买权而成立的买卖合同也不受影响。此外，在出租人就租赁房屋分别与数人订立数个买卖合同时，如果数个买卖合同的内容不尽相同，则应以其中最有利于买方的合同条件作为承租人行使优先购买权的“同等条件”，这既是保护承租人利益的需要，同时也含有惩罚出租人一房数卖的意思。当然，如果承租人自愿选择其他较为有利于出租人的合同内容作为“同等条件”，因其无害于出租人，法律自无禁止的必要。
（2）关于“同等条件”的内容，首先是价款条件要等同，即承租人允诺支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。不过，如果出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。《德国民法典》第509条对此设有明文规定，可资参照。之所以如此，乃是因为每个人的信用及支付能力未尽相同，出租人信赖第三人的支付能力，承租人却未必能赢得同样的信赖。再次，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同，例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付可以用金钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。《德国民法典》第507条的规定，可作为比较法上的例证。
当然，“同等条件”并不意味着绝对等同，按照举轻明重的解释原则，如果承租人提供的条件优于第三人提供的条件，出租人自无拒绝其行使优先购买权之理。
（三）承租人优先购买权的行使期限
为保护承租人行使其优先购买权，《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋时，“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”。此所谓“合理期限”，应是立法者授权法官根据具体交易状况来判断的。惟按照《合同法》颁布之前的《城市私有房屋管理条例》第11条和《民通意见》第118条的规定，出租人提前通知承租人的期限应当是三个月。不少地方性法规和规章也延续了这样的规定，［23］但也有一些地方规定出租人提前通知的期限是出卖房屋前的30日内。［24］至于承租人接到通知后作出答复的期限，按照一些地方的规定，承租人应当在接到通知后的30日内作出书面答复，逾期不回复的，视为放弃优先购买权。［25］不过，《合同法》和大多数地方性法规以及规章对此并无明确规定。鉴于上述行政法规、司法解释和不少地方性法规及规章都要求出租人须提前三个月通知承租人，故在解释上可以认为，承租人也应当在接到通知后的三个月内作出书面答复，否则视为放弃优先购买权。当然，从立法论的角度来说，由于当今中国社会的交易活动十分活跃，市场行情变动很快，要求出租人提前三个月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三个月内予以答复，时间显然过长，未来立法对此期限如作具体规定，应予缩短。
关于“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”这一通知义务的履行主体，一般来说应当是出租人。不过，在租赁房屋因实行抵押权而处分的情况下，按照《城市房地产抵押管理办法》第42条的规定，抵押权人有义务事先书面通知抵押人和承租人，此时履行通知义务的主体也包括抵押权人。根据《德国民法典》第510条之（1）的规定，第三人的通知可以代替出租人的通知，我国亦可为同样的解释。在拍卖租赁房屋的情况下，根据我国《拍卖法》第45条和第47条的规定，拍卖人应当于拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介拍卖公告。那么，拍卖人的拍卖公告能否视为出租人向承租人履行了通知义务呢？笔者认为，《拍卖法》的上述规定乃是针对拍卖人提出的强制性要求，目的在于吸引更多的竞买人和保证拍卖活动的公正性，它并不是针对拍卖委托人（即房屋出租人）提出的要求。实际上，房屋出租人的通知义务与拍卖人的公告义务具有明显的区别，两者在通知或公告的义务主体、对象范围、期限要求以及目的等方面均不相同。因此，拍卖人履行《拍卖法》上的公告义务的行为，绝不能代替出租人对其通知义务的履行。
关于通知义务的履行方式，出租人应采取专门的、个别的、书面通知的方式进行，而不宜使用张贴公告等笼统的方式。至于通知的内容，应当包括具体的出卖条件，以便承租人决定是否愿意行使优先购买权。否则，如果出租人仅仅向承租人表示了出卖的意愿，而没有提出实质性的出卖条件，则其“通知”在法律上只能认定为要约邀请（《合同法》第15条），并不能发生开始计算承租人的答复期限的效力，当然也不能视为出租人依法履行了通知义务。此外，按照《德国民法典》第570b条之（2）的规定，出租人或者第三人关于买卖合同内容的通知，应附有向承租人指明其优先购买权的内容。
此外尚有疑问的是，如果出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如何确定？按照《瑞士民法典》第681条a（2）的规定：“先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有权人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行使。”我国现行法缺乏类似规定。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》（1990年12月5日）第134条曾经规定：“享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月，或者超过六个月才知道并的，其优先购买权不予保护。”但因该修改稿并未正式施行，故其规定并无效力。在解释上，由于德国及我国台湾地区的多数学说认为优先购买权的性质为形成权，形成权的行使期限适用除斥期间而非诉讼时效制度，［26］所以承租人优先购买权的行使期间也应当适用除斥期间制度。鉴于我国《合同法》第55条对可撤销合同的撤销权和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间都是一年，而这两种撤销权又同属形成权，因此关于承租人行使优先购买权的除斥期间，可类推适用《合同法》第55条和第75条规定的一年期间，自出租人与第三人之间的买卖合同成立之日起开始计算。逾此期间，承租人优先购买权即确定地归于消灭。
（四）承租人优先购买权的行使方式及结果
在具备出租人“出卖租赁房屋”以及“同等条件”的情况下，承租人就可以行使优先购买权。承租人行使优先购买权，应以意思表示向出租人为之。此项意思表示，须在优先购买权的行使期限内作出，自不待言。当然，如承租人通过诉讼的方式行使其优先购买权，亦无不可。一经行使优先购买权，即在承租人与出租人之间成立以出租人与第三人订立的买卖合同中所约定的同等条件为内容的合同。［27］不过，承租人与出租人因行使优先购买权所形成的权利义务，必须结合两者签订买卖合同的特点来考虑，以便使合同能够履行，而不能僵化地照搬“同等条件”。例如，倘若根据出租人与第三人的合同约定，第三人支付价金的期限早已届满，那么“同等条件”中关于支付价金期限的约定对承租人就不生效力，否则将发生承租人只要因行使优先购买权而与出租人成立合同，承租人就必然构成逾期履行的不当后果。在这种情况下，对于承租人来说，只有在其与出租人之间的合同成立后的适当时间内付款期才能届满，以便给承租人留出适当的付款时间。因此，承租人在出租人与第三人约定的付款期限届满时没有支付价金的，既不发生履行不能，也不陷入迟延。［28］
应当看到，在出租人按照法律规定或者合同约定对租赁合同享有解除权的情况下，如果出租人没有行使解除权就将租赁房屋予以出卖，因此时租赁关系尚未解除，故承租人仍享有并得行使优先购买权。此外，按照《合同法》第232条和第236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。于此情形，在出租人提前合理期限通知承租人解除租赁合同之前，承租人仍然得享有和行使优先购买权。当然，在租赁合同因解除或其他原因而消灭以后，既然租赁关系不复存在，原承租人即不得再享有和行使优先购买权。在这方面，《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第35条后段规定：“抵押人不能清偿债务，抵押房地产被处分或者拍卖时，租赁期限已满的，承租人在同等条件下，有优先购买权……”，显然有欠妥当。
在具备行使优先购买权的条件时，承租人也可以放弃行使。这一点与当事人在租赁合同中事先约定承租人放弃优先购买权不同，因为前者属于权利是否行使的问题，后者则为权利是否存在的问题。不过，承租人放弃行使优先购买权的行为只能针对具体的、特定的交易来进行，而不能包括以后的交易情形。例如，在承租人放弃行使优先购买权后，若出租人与第三人之间的买卖合同因第三人不履行义务等原因而被解除或者被撤销的，则嗣后出租人再次出卖房屋时，承租人仍然有权行使优先购买权。又如，在承租人放弃行使优先购买权之后，第三人通过买卖合同的履行而取得房屋所有权的，按照买卖不破租赁的规定（《合同法》第229条），租赁合同在承租人与第三人之间继续有效；此后在第三人作为新的房屋所有人出卖房屋时，承租人仍然有权行使优先购买权。
当然，优先购买权作为一项形成权，其行使自须遵守形成权的一般规则，不得附有条件和期限，行使之后也不得撤回。［29］
四、房屋捆绑出售与承租人优先购买权
在房屋租赁关系中，尤其是商业用房的租赁关系中，常常发生出租人将一幢房屋出租给数人，每个承租人只承租其中的部分楼层或者部分房屋的现象。由于现行法律法规并没有将这种情况排除在房屋租赁关系之外，因此，承租人就其所承租的部分房屋，也应当享有优先购买权。当出租人将其房屋按照出租的状况予以分割出售时，各承租人就各自承租的房屋有权行使优先购买权，此时并无不妥。有疑问的是，如果出租人将某承租人所租赁的部分房屋与其他房屋或者附属设施捆绑出售，那么只承租部分房屋的该承租人能否行使优先购买权？如果允许行使的话，则其行使优先购买权的对象是仅限于其所承租的部分房屋呢，还是包括出租人捆绑出售的全部房屋？由于现行法对此缺乏明文规定，实践中这类情况又比较多，所以需要通过解释有关条文以及探求立法精神来确定相应的解决办法。
应当看到，在现代市场经济社会中，随着交易活动的兴盛，经营者租赁他人的房屋作为经营场所的情况在所难免。尤其是随着多层商用建筑的兴起和扩展，许多经营者在无力拥有自己的经营用房时，更是不得不租赁一幢楼房中的部分房屋或者部分楼层从事生产经营活动。对于这些多层建筑，虽然外观上属于一个整体，但是无论在社会观念中、在物理意义上还是在法律上，无疑都可以分割成一个个相对独立的房屋单元来出租或出售。建筑物区分所有权制度就是因此而兴起的。在一幢楼房的所有人将其全部房屋或者部分房屋用于出租的情况下，虽然我国《房地产管理法》区分住宅用房的租赁和商业用房的租赁并异其政策（第54条），但是《合同法》等法律法规在规定承租人的优先购买权时，并没有对租赁房屋的用途以及房屋大小等内容加以限制。因此，在解释上，依法享有优先购买权的承租人，应当既包括住宅用房的承租人，也包括商业用房的承租人；既包括承租整幢楼房的承租人，也包括仅承租一幢楼房中的部分房屋的承租人。
对于一幢楼房的所有人来说，在决定将其楼房予以出售时，既可以按照每个独立的房屋单元来出售，也可以将数个房屋单元捆绑出售，或者将楼房的一层或数层捆绑出售，甚至对楼房实行整体出售，等等。在一般情况下，这是行使所有权的合法行为，他人不能加以干涉。不过，在所有人已经将楼房的全部或者部分房屋单元分散租赁给数人的情况下，由于涉及到承租人的优先购买权问题，所以出租人对其楼房的处分权应否受到限制，或者承租人能否行使其优先购买权，就值得探讨。必须看到，在多层建筑中，尤其是用于商业经营的多层建筑中，出租人可以轻而易举地把某人所承租的房屋单元与其他房屋单元或者附属设施捆绑出售。此时，如果无条件地允许房屋出租人以整体出售或者捆绑出售为由，拒绝各个房屋单元的承租人行使优先购买权，将会导致大量的商业用房的承租人都得不到优先购买权的保护。其结果，无异于剥夺了被捆绑出售的部分房屋单元乃至全部房屋上所存在的各个承租人的优先购买权，并由此使得现行法关于承租人优先购买权的强制性规定在商业用房租赁关系中形同虚设。这种做法明显违反了承租人优先购买权制度的立法目的，因此不应允许。
笔者认为，对此问题的处理，既要考虑到对出租人的房屋所有权和处分权的尊重，也要考虑到对承租人优先购买权的保护。两者必须妥当协调，不可偏废。在坚持这一原则的前提下，应当区分具体情况来讨论。其一，如果出租人出售的租赁房屋在物理上可以划分为数个独立的房屋单元，在法律上可以将这些房屋单元分别管理和登记，在操作上也并非必须捆绑出售，那么出租人就应当按照各个独立的房屋单元或者楼层来分开出售，以便于各承租人行使其优先购买权。即使出租人能够证明确有必要进行捆绑出售的，也不能以此为由拒绝被捆绑出售的各房屋单元的承租人行使优先购买权。从比较法的角度来看，《德国民法典》第508条规定：“第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起，以总价金买受的，先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失的，可以要求先买权扩及全部标的物。”根据这一规定，在出卖人捆绑出售的情况下，优先购买权人原则上得就设立优先购买权的那部分标的物行使优先购买权；在例外的情况下，并得就捆绑出售的全部标的物行使优先购买权。显然，该规定不允许出卖人以捆绑出售为由而拒绝他人行使优先购买权。我国现行法虽然没有类似规定，但是在解释上，不妨采取比较法的方法，承认在捆绑出售的情况下，各房屋单元的承租人可以就其所承租的那部分房屋行使优先购买权；如果仅就该部分房屋行使优先购买权明显会给承租人造成损失的，则应当允许承租人对捆绑出售的全部房屋行使优先购买权。其二，在出租人将成套房屋中的部分房间出租给他人使用，或者将成套房屋中的全部房间分别出租给数人使用的情况下，考虑到此类成套房屋在法律上一般是作为一个整体来进行管理和登记的，因此就难以对其中的各个房间进行分割出售。于此情形，虽然承租人不得仅就其所承租的部分房间行使优先购买权，但是，在解释上，应当允许其就整套房屋行使优先购买权，以便保护承租人的利益。当然，如果该套房屋上存在有数个承租人，且数个承租人均欲行使优先购买权的，则不妨将全体承租人作为一个整体看待，使其就整套房屋共同行使优先购买权；即使其中有人自愿放弃该权利，仍不妨由其他承租人对整套房屋行使优先购买权。在这方面，《德国民法典》第513条关于数人共同享有优先购买权的规定，可资参照。总之，无论是进行分开出售还是必须捆绑出售，出租人都不能以自由行使所有权为由而否定承租人的优先购买权，这是由承租人优先购买权的法定性和保护承租人的立法政策所决定的。
五、承租人优先购买权与其他类型优先购买权的冲突
（一）承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突
《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《民通意见》第92条也规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”根据这两条规定，房屋的按份共有人和属于一个整体的房屋原共有人对于房屋显然也享有优先购买权（以下将两者简称为共有人的优先购买权）。如此一来，在房屋共有人将其已经出租的房屋出售时，就会发生承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突。此时应如何处理？
从解释论的角度来看，现行《民法通则》和《合同法》等全国性的法律法规对此问题并没有规定具体的解决办法。虽然《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》（1990年12月5日）第133条曾经规定：“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。”但因这一司法解释并未正式施行，所以尚不能以此作为裁判的依据。不过，在我国的地方性法规和规章中，倒是有不少明文规定，房屋共有人应当优先于承租人行使优先购买权。［30］在这些省市，处理共有人和承租人之间的优先购买权冲突时，自可依据其规定处理。然而，在缺乏此类规定的大多数省市，就需要通过理论解释确立相应的解决办法。
在理论上，我国台湾有学者认为，依利用权优于所有权的精神，共有人的优先购买权不应优先于其他类型的优先购买权，包括承租人的优先购买权。［31］我国大陆也有人主张，应当使承租人优先于共有人行使优先购买权。［32］不过，我国大陆民法学界的主流观点认为，由于共有人的优先购买权是基于物权产生的，而承租人的优先购买权则是基于租赁权这一债权产生的，所以按照“物权优先于债权”的规则，共有人应优先于承租人行使优先购买权。［33］在我国制定物权法的过程中，由梁慧星先生和王利明先生分别主持起草的物权法草案建议稿，在规定物权的优先效力时，起草者也认为，按照“物权优先于债权”的规则，应当得出共有人优先于承租人行使优先购买权的结论。［34］
笔者也主张共有人应当优先于承租人行使优先购买权，但是并不赞同用“物权优先于债权”的理论来解释。首先，共有人的优先购买权是否确系基于物权关系而产生，因我国向来缺乏立法理由书制度，所以从有关立法资料中，难以证明这一判断的正确性。不过，从比较法的角度来看，《澳门民法典》明文确立了共有人的优先购买权（第1308条）。在《法国民法典》制定之时，并没有规定共有人的优先购买权，直到1976年修改该法典时，才予以承认（第815-14条）。在德国、瑞士、意大利和日本的民法典中，并无共有人优先购买权之规定。在我国台湾，其民法典也未规定这一制度；后来修正《土地法》时，才在该法中增加规定了土地共有人的优先购买权。［35］这些情况说明，一个国家或地区的立法者有无必要规定共有人优先购买权，纯属立法政策问题，与物权并无任何关系。其次，根据我国《合同法》第230条的规定，并非一切租赁关系中的承租人都可享有优先购买权，只有房屋租赁合同中的房屋承租人才能够享有这一权利。因此，承租人的优先购买权也应当是一国立法政策选择的结果，与租赁权这一债权并无必然联系。再次，退而言之，即使承认共有人的优先购买权是基于物权、承租人的优先购买权是基于债权产生的，但因基于物权产生的优先购买权未必就是物权，基于债权产生的优先购买权也不等于就是债权，所以，试图用“物权优先于债权”的理论来解决共有人和承租人之间的优先购买权冲突，未免有偷换概念之嫌，并不可取。最后，按照我国台湾地区的学者和司法实务界的见解，台湾《土地法》第34条规定的土地共有人的优先购买权仅有债权的效力，而该法第104条规定的地上权人、典权人或承租人的优先购买权则具有物权的效力，故在共有人与地上权人、典权人或承租人的优先购买权发生冲突时，后者较前者更具有优先性。［36］虽然台湾民法学界的通说承认物权具有优先于债权的效力，但是似乎并无学者认为这种做法违反了“物权优先于债权”的理论。可见，由于立法者考虑的利益取向、价值判断以及实际立法选择的不同，也可能发生承租人优先于共有人而行使优先购买权的结果。
王泽鉴先生在检讨台湾《土地法》关于共有人优先购买权的规定时曾经指出，所有权之关系为恒久关系，租赁、地上权或典权之设定，多受有期间之限制，故为简化物权关系，充分发挥物的用益价值，明定共有人享有较优先之优先购买权，在立法论上，似值考虑。［37］这一主张确值赞同。目前，在我国《民法通则》及《合同法》对共有人和承租人之间的优先购买权冲突未规定解决办法的情况下，在学说解释上，不妨参考王泽鉴先生的前述见解，采用利益衡量的方法，解释为共有人应优先于承租人行使优先购买权，而不宜搬用“物权优先于债权”的理论。当然，从立法论的角度来说，最好是在法律中明确规定共有人优先于承租人行使优先购买权的规则，以免滋生疑义。
（二）承租人优先购买权与市、县人民政府的优先购买权的冲突
在我国，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定，如果土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市、县人民政府有优先购买权。单就该条规定来看，因其系以国有土地使用权作为市、县人民政府享有和行使优先购买权的对象，与承租人优先购买权的对象有所不同，似乎两者不会发生冲突。但是，由于该条例第23条及第24条确立了土地使用权和房屋所有权转让的“连动主义”规则，即土地使用权必须连同房屋所有权一起处分，所以当房屋所有人出卖其租赁房屋，且该房屋占用范围内的土地使用权的转让价格又明显低于市场价格时，就会发生承租人的优先购买权与当地市、县人民政府的优先购买权之间的冲突。此外，《山西省平遥古城保护条例》第20条第1款规定：“平遥县人民政府对平遥古城内单位和个人拥有的传统建筑，享有优先购买权。”所谓“传统建筑”，按照该条例第2条第2款的解释，是指尚未列入文物保护单位的，具有历史文化价值的民宅、商号、寺庙、祠堂等建筑物、构筑物。与此类似，《大同古城保护管理条例》第20条也规定：“重点保护区内单位和个人拥有的重点传统建筑，市人民政府享有优先购买权。”按照这些规定，当特定的传统建筑上存在有房屋租赁关系时，如果出租人欲出卖其房屋，也会发生承租人的优先购买权与当地市、县人民政府的优先购买权之间的冲突。此时应如何处理？
从法理上来说，由于优先购买权既是特定主体所享有的一项重要民事权利，又是对他人的合法财产处分权的限制，故应属于民事基本制度的范畴。按照《中华人民共和国立法法》（以下简称为《立法法》）第8条的规定，有关民事基本制度的事项只能制定法律，而不得由行政法规和地方性法规来规定。因此，上述行政法规和地方性法规中确立的市、县人民政府的优先购买权，实际上违反了《立法法》第8条的规定，是对房屋所有人和土地使用权人的处分权的不当限制，理应宣告无效。不过，鉴于我国目前因行政法规和地方性法规违反《立法法》而被宣告无效的情况极为罕见，法院对此类规定一般采取承认其有效的态度，所以还需要在尊重既有行政法规和地方性法规的前提下，通过理论解释来寻求解决上述优先购买权冲突的办法。
从权利的对抗效力上来看，市、县人民政府的优先购买权作为行政法规和地方性法规中所明文规定的权利，其规定本身就有向社会公众宣告该权利存在的作用，故该权利无需登记就可具有对抗第三人的效力。承租人的情况则有所不同，如果其房屋租赁合同没有办理登记备案手续，则承租人的优先购买权就不具有对抗第三人的效力。在这种情况下，通过比较市、县人民政府的优先购买权和承租人优先购买权的对抗效力，其结论无疑是前者应当优先于后者而行使。不过，在房屋租赁合同办理了登记备案手续的情况下，因承租人的优先购买权也取得了对抗第三人的效力，所以就无法通过比较对抗效力的有无来解决市、县人民政府和承租人之间的优先购买权冲突。在这种情况下，笔者认为，可以考虑从承租人优先购买权与市、县人民政府的优先购买权所产生的法律依据以及立法政策基础的差异来进行分析。从权利产生的法律依据看，承租人优先购买权是根据全国人民代表大会制定的《合同法》产生的，而上述市、县人民政府的优先购买权则是由行政法规或者地方性法规加以规定的。按照《立法法》第79条的规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规和规章，以此为根据，不妨解释为《合同法》规定的承租人优先购买权在效力上高于行政法规和地方性法规中规定的市、县人民政府的优先购买权，因此前者应当优先于后者而行使。从立法政策基础来分析，承租人优先购买权制度乃是出于鼓励物尽其用和保护承租人利益之目的而设定的，是我国立法所一贯采取的政策，也符合市场经济的现实要求。行政法规和地方性法规之所以规定市、县人民政府的优先购买权，则意在调控土地使用权市场和加强土地管理，［38］或者加强对古城传统建筑的保护和管理。［39］为了实现行政管理的目的，通过赋予人民政府以优先购买权而限制私人权利的自由处分，显然具有浓厚的计划经济色彩，是“政府主治”而非“市场主治”的思路，其办法并不可取，效果也未必最佳。因此，基于立法政策的妥当性来考虑，对这两类优先购买权进行利益衡量的结果，也应当使承租人优先于市、县人民政府而行使优先购买权。当然，从立法论的角度来说，未来的立法应当抛弃赋予人民政府以优先购买权的规定，以避免政府对市场的不当干预和对私人权利的不当限制。［40］
（三）承租人与典权人的优先购买权冲突及其解决
依我国台湾地区民法第919条的规定：“出典人将典物之所有权让与他人时，如典权人声明提出同一之价额留买者，出典人非有正当理由，不得拒绝。”此即典权人之留买权或曰优先购买权。法律之所以如此规定，乃是考虑到典权人为实际使用收益典物之人，自宜使其有优先取得典物所有权的机会，以便典物的利用关系尽速趋于单纯化。［41］在我国制定物权法的过程中，由梁慧星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第294条规定了典权人的留买权；王利明先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第345条则规定了典权人的优先购买权。从官方的态度来看，由全国人大法工委起草的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》第204条第1款以及《中华人民共和国民法（草案）》第二编“物权法”第201条第1款都规定：“出典人将出典的住房以及其他附着物转让时，典权人享有优先购买的权利。”可见，如无意外，我国未来的物权立法亦将承认典权人的优先购买权。在这种立法架构之下，当同一房屋之上存在有租赁关系和典权关系时，就可能发生承租人与典权人之间的优先购买权冲突。此时应如何处理，需区别具体情况而定。
首先应当看到，在典权关系依法成立后，出典人即无权再将典物予以出租，而典权人则有权将典物出租给他人。此时租赁关系中的出租人乃是典权人，而非出典人。按照我国台湾地区的学说及实务上的见解，在耕地、房屋或者基地出典后，由典权人出租的，其出租人为典权人而非所有人，典权人出卖其典权时，承租人应有优先购买权；至于所有人出卖耕地、房屋或者基地时，则仅典权人有留买权（即优先购买权），承租人并无优先购买权。［42］之所以如此，原因在于，典权人的优先购买权乃是针对出典的房屋等等典物而存在，承租人的优先购买权则是针对典权而存在，这两种优先购买权的行使对象和义务人已经有所不同，故无发生冲突的可能。因此，我国未来立法如承认典权人的优先购买权，那么在典权人将典物出租的情况下，如果出典人出卖典物的，在处理上亦应认为仅典权人得享有和行使优先购买权，承租人则因并无优先购买权之存在，故不得主张行使优先购买权。
在租赁关系先于典权关系而设定，也即房屋所有人将房屋出租后又将房屋出典的情况下，如果房屋所有人将其房屋予以出卖，则一方面承租人得依《合同法》第230条的规定享有和行使优先购买权，另一方面，典权人也得根据物权法或者民法物权编的规定享有和行使优先购买权，此时两者之间就会发生冲突。对此问题，首先应区分这两种优先购买权有无对抗第三人的效力。就典权人的优先购买权而言，因其系存在于典权关系之中的一种法定权利，而典权在性质上属于用益物权，其成立须以登记为要件，所以典权因登记而成立之时，也就是典权人的优先购买权成立之时，此时典权人的优先购买权即因典权的设立登记而取得对抗第三人的效力。在这种情况下，若房屋租赁合同没有办理登记备案手续，则承租人的优先购买权就不具有对抗第三人的效力，当然亦无对抗典权人的效力，此时典权人自应优先于承租人行使其优先购买权。如果房屋租赁合同已经办理了登记备案手续，则承租人之优先购买权就具有对抗第三人的效力。此时，因房屋租赁合同登记在先，典权关系登记在后，故可依其登记顺序之先后，使承租人的优先购买权优先于典权人的优先购买权而行使。此为“登记在先，权利优先”原则的表现。
六、侵害承租人优先购买权的救济
因出租人未履行通知义务致使承租人的优先购买权受到侵害的，承租人有权提讼。此时承租人可以寻求什么样的救济，应区分其优先购买权是否具有对抗效力而定。
其一，在房屋租赁合同办理了登记备案手续的场合，因承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力，所以一方面，承租人可以根据《民通意见》第118条的规定，请求人民法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，如果已经办理了房屋过户登记手续的，并得请求涂销出卖人与第三人之间的所有权移转登记；另一方面，承租人可将其愿意以“同等条件”行使优先购买权的意思表示以书面形式通知出租人，由此即在出租人与承租人之间成立以“同等条件”为内容的买卖合同，承租人因此取得请求出租人向其转移房屋所有权的债权。嗣后如果出租人拒绝履行该买卖合同，承租人并得请求法院强制执行。有学者认为，基于对出卖财产占有、使用的事实，优先购买权人即可通过行使权利而取得出卖财产的所有权。［43］这一观点值得商榷，因为优先购买权人行使其权利的结果，只不过是与出卖人之间成立一个买卖合同而已，只有该买卖合同履行之后，优先购买权人才能获得出卖财产的所有权。在司法实践中，有些法院仅仅通过宣告出租人与第三人的房屋买卖合同无效的方式来确认承租人享有优先购买权，对于承租人行使优先购买权的要求则视而不见，或者对承租人提出的确认与出租人以“同等条件”成立买卖合同的请求不予支持，这显然无法有效地保护承租人行使优先购买权的行为，应予改正。
其二，如果房屋租赁合同未办理登记备案手续，则承租人的优先购买权就不具有对抗第三人的效力，承租人无权请求宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，此时即因第三人是否取得房屋所有权而对承租人产生不同的影响。在第三人通过办理过户登记手续而取得房屋所有权的情况下，因出租人已经丧失了房屋所有权，按照《合同法》第132条第1款的规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，所以承租人就无法再通过行使优先购买权而与出租人之间成立买卖合同。此时承租人只能请求出租人承担损害赔偿责任，其依据是出租人违反通知义务，侵害承租人的优先购买权这一形成权。［44］在第三人尚未取得房屋所有权的情况下，因出租人仍然享有房屋所有权，所以承租人可以通过行使优先购买权而与出租人之间成立以“同等条件”为内容的买卖合同，其结果是，在出租人与第三人、出租人与承租人之间形成房屋的双重买卖关系。此时，按照处理双重买卖的一般规则，应当由先办理完过户登记手续的买方取得房屋所有权，至于未能取得房屋所有权的另一个买方，只能追究出卖人的违约责任。
注释：
［1］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第505页；孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第170页。
［2］参见戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南大学出版社2000年版。
［3］下文如无特别说明，“承租人”以及“承租人的优先购买权”均是指房屋承租人而言。
［4］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第505页；戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南大学出版社2000年版，第49页。
［5］参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第333页。
［6］参见张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第167页。
［7］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。
［8］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。
［9］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第494-495页。
［10］较详细的介绍和评论，可参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334-335页；王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第506-507页。
［11］参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334-335页；王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第779页；张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第168-169页。
［12］参见［德］迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第78页；［德］卡尔。拉伦茨：《德国民法通论》上册，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第290页。
［13］参见《天津市房屋租赁管理规定》第13条第3款；《上海市房屋租赁条例》第15条第2款。
［14］参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第246-247页。
［15］参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第6条、第32条；《兰州市城镇房屋租赁管理实施细则》第3条；《常德市城镇房屋租赁管理办法》第3条；《天津市房屋租赁管理规定》第6条；《厦门市房屋租赁管理规定》第3条；《安徽省城市房屋租赁管理办法》第3条；《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》第45条。
［16］参见《常德市城镇房屋租赁管理办法》第2条；《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（一）》。
［17］参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第137-138页。
［18］参见谢在全：《民法物权论》上册，中国政法大学出版社2000年版，第491页。
［19］例如，《抚顺市房产抵押管理暂行办法》第14条规定，抵押人因不能清偿债务，抵押房产被处分或拍卖时，原承租人在同等条件下有优先购买权；《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第35条规定，抵押人不能清偿债务，抵押房地产被处分或者拍卖时，租赁期限已满的，承租人在同等条件下，有优先购买权。根据《北京市房地产抵押管理办法》第26条和第28条的规定，抵押权人委托有关机构出售或者拍卖抵押房地产时，应书面通知共有人和承租人，共有人和承租人依法享有优先购买权；根据《广州市房地产抵押管理办法》第37条和第44条第1款的规定，在以拍卖、转让等方式处分已出租的抵押物时，承租人在同等条件下享有优先购买权。
［20］例如，《上海市房地产抵押办法》第56条仅承认在抵押人和抵押权人协议以折价、变卖方式处分抵押物的情况下，房屋的按份共有人和房屋承租人有权行使优先购买权，而将拍卖排除在外；按照《徐州市城市房地产抵押办法》第41条的规定，以作价转让或者变卖方式处分抵押房地产的，抵押房地产的按份共有人和承租人在同等条件下享有优先购买权；在以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知享有优先购买权的共有人和承租人。
［21］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第511页。
［22］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
［23］参见《蚌埠市城市房屋租赁管理办法》第23条，《成都市城市房屋租赁管理办法》第16条，《天津市房屋租赁管理规定》第25条。
［24］参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第17条。
［25］参见《青岛市城市房产交易管理办法》第11条，《广州市房地产交易管理办法》第10条。
［26］参见［德］迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第89页。
［27］参见《德国民法典》第505条；王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
［28］参见［德］曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第243页。
［29］参见［德］迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第79页。
［30］参见《广东省城镇私有房屋管理规定》第10条，《广东省城镇房屋租赁条例》第21条，《南宁市城市房地产交易管理条例》第15条，《陕西省城市房地产市场管理条例》第17条。《广州市房地产交易管理办法》第11条规定：在同等条件下，按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权，国家另有规定的从其规定。其中确立了共有人应优先于承租人行使优先购买权的规则，值得赞同。不过，该条规定赋予抵押权人以优先购买权，且令其优先于承租人的优先购买权，这无论是在理论上还是在立法上，都欠缺合理的依据。
［31］参见谢哲胜：《大陆物权法制的立法建议》，载《人大法律评论》2001年卷第二辑，中国人民大学出版社2001年版。
［32］参见张学文：《优先购买权优先顺序新探》，载《法学杂志》1999年第3期，第40-41页。
［33］参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第337页；余能斌、马俊驹主编：《现代民法学》，武汉大学出版社1995年版，第553页；王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第30页；高富平：《物权法原论》中册，法制出版社2001年版，第353页；周林彬：《物权法新论》，北京大学出版社2002年版，第736页。
［34］梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第115页；王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第171页。
［35］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第三册，中国政法大学出版社1998年版，第344-345页。
［36］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第三册，中国政法大学出版社1998年版，第344页以下。
［37］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第三册，中国政法大学出版社1998年版，第352页。
［38］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第1条规定：“为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。”
［39］按照《山西省平遥古城保护条例》第1条的规定，其立法目的是为了“全面保存、保护、恢复和展示平遥古城”；《大同古城保护管理条例》第1条规定的立法目则是“加强大同古城的保护和管理，弘扬优秀历史文化”。
［40］一个有意义的例子是，《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第32条第3款规定：“优秀历史建筑恢复、调整或者改变使用性质、内部设计使用功能后，仍然用于出租的，原承租人在同等条件下享有优先承租权；用于出售的，原承租人在同等条件下享有优先购买权。”该规定并未赋予人民政府以优先购买权，而是承认原承租人的优先购买权，显然是采取了市场主治的思路，较为可取。
［41］谢在全：《民法物权论》上册，中国政法大学出版社2000年版，第489页。
［42］谢在全：《民法物权论》上册，中国政法大学出版社2000年版，第487页。
［43］参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334页。