房地产政策范文

房地产政策范文第1篇

关键词：房地产宏观调控救市政策框架性分析目标影响

房地产市场宏观调控目标

（一）解决住房市场失灵与房地产市场宏观调控

市场只是资源分配的一种方式，在住房市场领域也存在着市场失效现象。这是因为住房具有居住、庇护、家庭生活、社会交往等诸多使用价值，且具有一定福利性，而这些使用价值无法在市场上通过价格的形式实现，因此导致了市场在住房分配领域的失灵现象。

住房领域的市场失灵主要表现在低收入者居住用房的供给上，主要表现为：低收入者较难获得商业银行的信贷；出于商业利益考虑，住宅开发商不会主动提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各国都介入房地产市场，通过兴建公共住宅、税费的调节、介入住房金融市场等手段，对其进行干预和调控以实现分配的合理性和公平性。

对于普通消费者而言，住房政策的主要作用是如何对住宅市场进行合理引导和适度监管，使“居者有其屋”获得负担得起的住房；对于低收入者而言，住房政策主要作用是通过合理的设计，发挥市场配置与福利支撑的双重效用，保障其正常的住房消费需求。

目前构成我国住房政策的基本框架是：面向高收入和较高收入居民的普通商品房建设和配套政策；面向低收入居民的经济适用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及与住房相关配套的其他领域，如土地政策、金融政策、税收政策等。

2008年10月国务院常务会议将促进房地产业发展的措施与其它诸多解决民生相关问题的措施一起提出来，保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策取向明显，由此可见国务院常务会议的着眼点仍然是保证和改善民生，国家将重点关注需求不足的问题，这一系列措施的出台既是为了支持居民购房，保证民生，也是通过刺激房地产市场的发展来解决需求不足的问题。

（二）防范金融风险与房地产宏观调控

房地产实体经济及其衍生的房地产金融等虚拟经济对金融体系有巨大的影响。房地产贷款是银行贷款最重要的组成部分，在大多数发达国家，该比例可达三分之一，有的国家甚至高达50%。在房地产贷款普遍采用抵押形式的情况下，增加了信用风险的复杂性。在住宅市场中，抵押贷款虽取得优先偿还权，然而，银行采用低的抵借比并不一定能覆盖损失。当房价猛烈下跌时，即使该比例最初被认为非常保守，最终可能变得并不足够，尤其是当高的抵借比与评估日的期望交易价格相联系时。

20世纪70年代以来，随着工业化和新兴市场经济国家金融自由化和放松管制，新的金融机构不断出现，并提供低利率的贷款来与现有贷款机构竞争。随着贷款人竞争加剧和房地产业可融资量增大，房地产业潜在投资者数量增大，房价攀升至合理价位以上。当市场存在过度担保和无效监管等风险时，这种扭曲效应更为明显。在发达国家，如美国，住房金融体系发达，且一直视住房贷款为优质业务，忽视了其风险，并受到覆盖贷款损失担保的激励，贷款人加大住房贷款业务比例，并不断投资高回报、高风险的项目，承担了过度风险和接受价值高估的抵押房产，一旦资产价格波动过大，必将引发金融危机。此次由美国次贷危机引发的全球金融危机充分说明了这一点。

房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰退。

正因为房价剧烈波动对银行等金融体系的冲击及风险性，有必要在房价虚高的时候进行调控，使高起的房价“软着陆”，以避免其剧烈下跌对金融体系的冲击，防范金融风险。

（三）促进经济发展与房地产宏观调控

与虚拟的股票市场不同，房地产市场是实体经济，房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4%。政府可以接受GDP增长放缓，但不能接受GDP增速大幅下滑，GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。因此，保持房地产业的健康发展，对于稳定经济发展大局具有重要意义。

近年来，房地产市场的持续低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。在拉动我国经济增长的因素中，出口因全球金融危机遭受严重影响，消费和投资又是相互关联的，因此投资成了经济增长的“强心剂”，作为主要固定资产投资方式的房地产投资市场出现了持续萧条，我国经济增长必然会因此受到拖累。

从市场的角度看，由美国次贷危机引起的全球性金融危机使得全球经济面临巨大的压力，我国经济也因此受到很严重的影响，出口下滑；股市暴跌；外贸企业资金量缩减。这些不利因素，对市场构成了很大的压力。所以这次政府推出“救市”政策，预计对市场影响不会很大，楼市成交额提升的幅度可能不会很大，但会起到提升信心和稳定市场的作用，避免由于非理性恐慌而造成房地产市场的大萧条。

另外，和房地产相关的土地出让金和相关税费大约占到了国家地方财政收入一半以上的比例，房地产行业的萧条导致财政收入骤减，以至于很多地方政府预算安排的项目无法实施，也导致了经济发展速度的下滑。

鉴于房地产业对经济发展的支柱作用和重要关联影响作用，对房地产市场宏观调控政策与措施频出，由此也可以看出房地产调控政策与措施是整个国民经济调控以促进经济发展政策的重要组成部分，而非是单独针对房地产行业的调控，也不是为“救市”而“救市”，对政策的效果评价也需从此角度展开。

近期房地产调控政策目标及其影响

（一）第一轮房地产市场宏观调控的目标基本达到

第一轮房地产市场宏观调控的目标是缓解房地产市场发展过热态势，挤压房地产市场泡沫，以保证房地产市场的长期稳定发展。经过一轮市场调整，目前主要一线城市的投机者已基本离场，房地产市场上的投机现象逐渐减少，现在的市场交易主体主要是首套住房购买者或者第二套普通自住房购买者，调控目标基本达到。据中国指数研究院提供的数据显示，全国主要城市2008年9月房地产平均交易量下降64%，2008年前9月交易量同比下降46%。销售价格方面，2008年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月份低了1.8个百分点，环比下降0.1%，全国一线城市房价继续保持下调的发展态势。因此，第二轮宏观调控的经济目标为“保增长”，对房地产市场的调控也以稳定房地产市场发展为目标。

（二）第二轮房地产市场调控政策

国务院工作会议在部署2008年第四季度经济工作的时候提出，要降低房地产交易的税和费，来支持百姓购房。2008年10月，调控政策出台。内容如下：对个人首次购买90平方以下住房的，契税税率暂调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；购房首付款调至20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

在国家出台的相关调控政策中的“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”这条政策表明国家开始允许地方政府因地制宜，自行制定符合地方特点的调控政策。事实上，早至2008年6月开始，全国十多个城市的政府就已经开始相继出台调控政策。这些政策主要目的是对整个房地产行业负责，维持市场的稳定和健康。

（三）近期房地产调控政策的影响分析

政府第一轮的宏观调控在打压房地产市场上的投机行为、挤压房地产市场泡沫等方面已经取得了一定的效果，同时也在一定程度上稳定了住房需求市场的信心。政府第二轮的宏观调控目标是稳定房地产市场发展，房价大幅度下跌必然会引起经济增长速度急剧放缓，这是政府不能接受的，所以政府近期出台的“救市”政策的主要着手点仍然是刺激有效住房需求，无论是降低税率还是下调个人住房公积金贷款利率，都是在鼓励住房需求者购买住房，通过刺激需求来刺激萧条的房地产交易市场，而不是通过打压房价来刺激房地产市场的交易。近来一些城市房价有不同程度的下滑不是由于政府政策的打压，而是因为此前政府缓解房地产市场发展过热的宏观调控政策造成了大量住房需求者对楼市持观望态度，认为楼市的价格会进一步下跌，这就造成了房地产交易市场的有效需求不足，进而造成房价不同程度的下滑。

对于房地产开发商来说这些政策是重大利好消息，虽然政策本意不是为了维护高房价，但是释放出了调控方向由“挤泡沫”向“保稳定”转变，增强了开发商继续开发土地的信心。

尽管针对低迷的房地产交易市场，中央和地方政府纷纷出台了一些刺激有效需求的政策，在打压房地产市场上的投机行为也取得了一定的效果，但应该看到政府的宏观调控政策并不是万能的。在2007年，为了防止经济过热，央行曾经连续六次提高存贷款基准利率，并将第二套房首付比例提高到40%，但是如此紧缩的货币政策并没能阻止房地产市场在2007年的发展，这说明市场规律始终是发挥主导作用的，政府调控只是起到辅助作用。近期出台的一些“救市”政策更多是释放出一种信号，稳定市场信心，至于这些政策具体能对房地产市场的交易有多大的作用，还有待于未来房地产市场上的各项数据去检验。但是可以肯定的是政府既不希望房地产市场的交易持续低迷，又不希望房价的大幅度下跌，“稳定”将始终是政府宏观调控的主要方向。

结论

总体来看，市场上的房价仍然是由市场上的供求关系决定的，政府最近出台的一些针对购房者的税收、利率等优惠政策对于普通购房者的影响和激励作用还不是很明显。但是在国际金融危机这一大背景下，扩大内需成为拉动我国经济增长的主要动力，如果这些政策还不能够有效地刺激房地产市场的复苏，政府很有可能会出台更加有力的促进首套住房需求者或者第二套普通自住房需求者购买楼房的政策。到时随着政府稳定楼市的政策倾向逐渐明确，购房者的对于楼市的信心也会逐渐增强，房地产交易市场的需求量就会逐渐回升，市场将趋向于恢复稳定。

参考文献：

1.李东，康宇.房地产“救市”重在调整需求[J].中国商界(下半月)，2008(8)

2.曾宪奎.房地产“救市”之惑[J].中国科技财富，2008(10)

3.李聪明.我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].特区经济，2005(3)

房地产政策范文第2篇

2月下旬，兴业银行年初调整房地产相关融资政策，一度引发市场震动。消息流出的第二天，沪深地产板块下跌超过5%，市场普遍担心，银行信贷政策的改变可能绷紧房地产企业资金链，从而引发局部风险甚至向外扩散。

此次兴业银行暂停与房地产相关的供应链融资和夹层融资，未涉及开发贷和个人按揭贷款。

为稳定市场情绪，在监管层的授意下包括五大国有银行、招商银行和民生银行在内的13家银行于2月26日集体发表声明，称近期未调整房地产信贷政策。

兴业银行随后正式公告，称为了进一步优化授信投向，调整资产结构，春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对该行经营没有实质性影响。

但去年以来，一二线城市房价一路高歌猛进，地王不断涌现；三四线城市则交易清冷，冰火两重天。房地产泡沫之声再度诱发市场对风险的隐忧。分裂的房地产表象，也迫使银行在信贷政策上处于两难，而普遍采取区别对待的策略。 兴业信号

在国内银行中，兴业银行快人一步较早布局房地产，一直被看作该类业务的风向标。根据中金公司测算，该行截止2013年上半年所有表内房地产相关融资规模高达5000亿元，在股份制银行中排名靠前。

除了总量可观，兴业银行较为倚重同业市场开拓负债业务，相应地在投资端房地产融资形式也更为多样化，夹层融资、信托融资、同业业务项下的融资渠道发达。此类业务接触的项目较之传统表内融资项目资质有所降低，对风险的感受也更为直接和敏感。因此市场对兴业银行的政策变动关注度颇高。

兴业银行新年伊始做出的房地产信贷政策调整，究竟是出于何种原因？

一位兴业银行分行负责人解释，类似的政策微调不定期都在执行，只不过这次赶上政策敏感期所以引起了市场关注。对于为何要暂停一些房地产相关贷款业务，他表示“看不清路的时候，自然的反应是要踩一点刹车”。

而根据兴业总行的文件，此次政策调整的动机是认为“在经济下行，资产价格泡沫过大，货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将十分困难”。介于股权和债券之间性质的夹层融资，由于对应项目资质弱于传统开发贷款，风险更大，因此在此次调整中被暂停。

另外一层原因则来自监管导向。2013年监管层一直对银行表外业务持规范和限制态度，资产配置灵活的兴业银行感受到更多的压力。

“这次对夹层融资的调整，实际上是在等政策，未来政策明朗了，允许我们做就做，毕竟市场有需求。”上述人士称。

至于兴业银行贸易融资项下的房地产供应链融资被暂停，内部人士称，涉及到的主要是房地产有关企业，诸如门窗、水管、水龙头等供应商。至于钢铁、水泥等一直以来的过剩行业，有专门的指导意见，一直是严格限制的政策。

此次房地产供应链融资被暂停并非突然，兴业银行涉及房地产业务范围广，融资形式灵活，一些走得过快，触及风险较多的业务暂停甚至回缩都是可以预计的。上述人士称，虽然这两年房地产融资还在继续扩大，但是银行对于宏观经济环境和房地产大势的判断已经发生了根本性的变化，而不同地域的风险也在分化，三四线城市房产供大于求，银行退出是正常的经营决策。同行交流的信息是，各家银行都会在不同的板块有不同程度的退出，房地产业务的导向也会有明显差别。

“目前的房地产大的信贷政策确实没有变，但是分支行具体项目判断和选择上已经表现出不同，只是不公开承认罢了。”一位国有大行分行人士说。

兴业银行此次调整，除了行业普遍的判断，部分原因来自自身，其政策变化也不可过度解读。

过去几年兴业银行虽然一直受益于先知先觉的房地产战略，但也一直受到各种舆论和监管政策的困扰。银监会近年来持续警示信贷行业集中度风险，兴业银行表内表外融资中房地产行业比重明显高于同业受压最大。

“兴业银行一直以来被称为半个地产股。”兴业银行一位地方分行负责人称，对于房地产的资金配置要压缩总量占比。他理解这次的政策调整是“微调”，而非对房地产业看衰的战略大转折。

“未来房地产仍然是（兴业）的重要业务，市场有这样的需求，业务肯定要继续做下去。”他认为。

目前，兴业银行各家分行正在向总行汇报相关业务数据和分析结果，而最终的总行政策调整还存在很多变数。

据兴业内部人士分析，总行政策的调整动机部分来自资本、存款等资源的约束。网点较之同类银行稀少的兴业银行，一直以来存款规模有限，资产配置方面对回报率要求相应较高。

“从现有的情况看，我们的业务分布范围太广了。”兴业银行一位北方省分行副行长称，新的思路就是怎么把钱投到更有效率的地方去。另外，“部分地区，特别是三四线城市是否存在操作违规等情况，也需要排查一下，明确政策。”

地区分化

据了解，目前多家银行对于房地产区域选择采取更谨慎态度，资源重点倾斜一二线城市，对于供大于求的三四线城市则尽量回避。

“部分银行的退出力度会非常大，”一位股份制银行公司部人士说，三四线城市的房产基本供大于求，退出是正常的。

在近期13家银行集体否认调整房地产政策的公告中，除了否认调整房地产信贷政策，称房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知外，部分银行也在强调“将根据市场变动采取有保有压的房地产信贷政策”。激进者如平安银行仍在大举拓展房地产业务。其3月7日的2013年业绩报告显示，该年其房地产贷款规模近科翻倍。而保守者则有意识回避传统房贷的风险点。

中金公司对银行业的相关调研结果为，2014年银行将收紧“三四线城市住宅和一二线城市商业地产”两块业务。

一位近期考察了所在分行地区房地产业务的大行人士称，“银行自然的选择就是看成交量。”一二线城市房产交易的火爆对应三四线城市的冷清，冰火两重天。

根据中国指数研究院2月的《中国主要城市房地产市场交易情报》，2014 年1月监测的43个城市成交量环比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%，其次是大连，下跌53.11%。反映在价格方面，报告显示1月一二线城市价格稳中有涨，三四线城市价格稳中微降。

“成交量是金标准。”上述大行人士称，“2013年房地产项目开工多，今年的供给增加，部分城市的房地产库存压力大，加上信贷政策比较紧抑制了需求，可能全年的成交量都会不振。”

这一判断在银行人士中较有代表性。另外一位在信贷管理和风险部均有多年经验的大行人士认为，房地产行业作为周期性行业黄金期已过，现在同时遭遇多重压力，从国际资金回流到国内宏观经济下行和宏观政策的收紧趋势，以及居民收入增长状况来看，都难以支撑房地产继续快速上涨。

“但是房价本身并不是银行做业务时最关键的判断标准，还是要看成交量。”他认为，这是今年房地产政策“有保有压”的一个重要标准。

部分房地产企业去年大举进行土地收购，因此未来一年财务杠杆可能进一步上升，但受到国内融资环境明显收紧的影响，其销售目标是否能达到预期存在很大不确定性。从年初开始，多家银行大幅压缩个人住房按揭贷款新增额度，并采取利率上浮的策略。

中国银行首席经济学家曹远征认为，过去几年房地产价格上涨的驱动力正在发生根本转变。城市化过程中，大城市在提供就业和发展机会方面存在很大优势，存在“跨越进城”的现象，“一步来到大城市，而不是选择小县城一步一步来”。他认为这会加剧房地产行业在地域上的分化。过去一年个别三四线城市房地产泡沫破裂就是开端。 风险权衡

兴业银行对房地产融资政策的调整，目前尚未引发其他银行“一窝蜂跟进”。目前银行业人士以及监管层普遍认为，房地产可能出现“局部风险”。

银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。这是在2013年“加强名单制管理和压力测试”之外，特别提出要重视“局部风险”暴露。

根据银监会数据，2013年上半年银行新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点；个人购房贷款占74.17%，同比上升13.1个百分点。

“开发贷本身总量有限。”曹远征认为，本身可能产生的风险也是可控的，国际经验表明房地产风险需要重点关注个人按揭贷款大量断供的可能性，这会造成一系列的资金流动性问题，从而传染和放大风险。但是一直以来，国内个人按揭贷款严格执行30%甚至更高的首付比例，因此大批断供的可能性大大降低。“总体看，系统性风险发生的可能性很小。”

房地产相关贷款所产生的不良资产，目前未对银行造成太大压力。

“从去年下半年的情况来看，房地产相关贷款上涨速度较快，且资产质量相比中小企业等贷款要好得多。”一位大行人士称。根据此前银监会的2012年数据，房地产相关贷款不良比率均低于行业平均，大行数据普遍低于1%。

尽管如此，银行已经开始考虑加筑“长城”，兴业银行首席经济学家鲁政委此前谈到银行应对可能存在的房地产局部风险时建议，除了“控制总量”，还要对不同品种和地区选择做调整，不能简单地追逐高利率。另外，在房地产走势不明朗的情况下，要设置合适的抵押率，增强自我保护意识。

商业银行最关心的房地产交易量如果持续下降，则可能带来更大的资金流动性压力。

曹远征提示，应当关注一个重要的深层次变化：去年召开的十八届三中全会释放信号，要加强市场在资源配置方面的决定性作用，这意味着分清政府和市场的关系将是长期的影响因素，政府负债投资的传统模式正在遭到质疑并发生深刻变化。中央对地方政府的考核指标也在发生变化，淡化GDP指标，强化任期内举债情况考核、审计和责任追究。

“政府的投资意愿和能力都充满变数。这可能在根本上改变房地产的走势。”曹远征认为，房地产预期如果发生转向就可能进入循环加速风险暴露。

房地产政策范文第3篇

关键词：房地产 ， 调控政策 ， 刚性需求，二次房改 ，住房权

Abstract: the article briefly reviews the national real estate situation and problems of the control policy, this paper analyzes the attempt of the housing needs of housing rigidity, expounds that high prices will bring to China's harmfulness, combined with the experts and scholars point of view, and put forward the second room changes, namely the three-thirds system principle, can be a solution to China's real estate problem, for citizen's basic right to housing to provide strong guarantee.

Keywords: real estate, control policy, rigid demand, secondary housing reform and right to housing

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

一、 国家房地产调控政策的现状及问题

国家房地产调控政策是国家公共政策的一种具体表现形式。公共政策是公共权威当局，为解决某项公共问题或满足某项公众需求，所选择的行动方案或不行动。国家房地产调控政策是政府为满足公民大众的基本住房需求而出台实施的。但实际结果不让人满意。随着国务院关于房地产市场的“国八条”、“国六条”、“国十一条”、“国四条”等调控政策的出台，房价却越来越高，让普通购房者“望房兴叹”。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性，而反观现在的国家房地产市场却是一个弱肉强食、群雄涿鹿的市场。

国家在进行房地产调控时应该认识到房地产市场的重要性，要尽量保障“居者有其屋”。但国家一直进行房地产的宏观调控，为啥房价越来越高？武汉大学经济学博士张平石给出了明确的答案：“政府对住房问题的定位偏差，是房价越调越涨的首要原因。我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对其关乎民生的重视程度则不够，这直致导致政府在提供住房保障职责上缺位，进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。因此，一系列住房政策都以如何发挥其对国民经济增长的促进作用为重心，为刺激经济高速增长、拉动其他产业的发展、防止经济过热或防止经济过冷等频繁地先后出台多项政策。住房成为单纯的商品，在市场竞争的逐利规律下，垄断、“地王”就会不断出现，进而推动房价日益高涨。”

总结可知：由于国家在住房问题的认识上存在偏差，导致我国目前在提供公共性住房的职责上存在明显缺位，使商品房房价高涨。如在1998年亚洲金融危机发生后，为避免这场危机可能带来的经济下滑，我国加快了住房商品化改革步伐，出台鼓励家庭买房的各项优惠政策，当时对保增长确实起到了重要作用，但个别政策缺乏长远目标，也产生了负面影响。典型案例就是国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)文件中规定：新建经济适用房原则上“只售不租”。可见国家出台一些调控政策名是为了促进房地产市场的健康发展，实是维护房地产商和政府的既得利益，让广大住房刚性需求者至于水深火热之中。

二、住房刚性需求者的住房需求分析

“吃、穿、住、用、行”，在解决了吃饱穿暖问题之后，住房问题日益成为政府必须解决的事情。要解决大中城市的住房问题，就要关注和解决中小城镇和农村公民的住房问题。城市住房问题之所以成为问题主要是中国正在推进城镇化，大量农村公民和中小城镇公民往大中城市迁移。而真正所谓的大中城市住房刚性需求者多半是1998年住房改革后从农村和中小城镇搬迁至大中城市的公民。分析一下这些从农村和中小城镇搬迁至大中城市的公民可以知道，其中大部分是接受了大中专教育，从老家农村和小城镇通过自己和家人的努力，响应国家“好好学习、报效祖国”的号召，一年一年，多年寒窗苦，来到了梦寐以求的大中城市。可惜毕业之后，留在大中城市工作时发现住房问题成为自己根本解决不了的事情。房价越来越高，收入原地踏步。这个阶段的年轻人面临着结婚生子，是确实需要房子居住的。而留在中小城镇和农村的年轻公民也面临需要解决的住房问题：结婚生子，没地方安身，那是不能接受的。所以国家在进行房地产调控时，需要适时解决中小城镇和农村的年轻公民的住房问题。

若国家对大中城市的刚性需求的年轻人住房问题不给以解决的话，势必影响中国的现代化进程。这里想特别提到一下留在大中城市的农村和小城镇青年，感觉这批人所处的境地很差。这批1980年左右出生的年轻人，现在正赶上结婚生子的时候，而住房问题却死死卡在他们的头上。他们不想“啃老”，那是没办法的事情；可现在看看，就是“啃老”也解决不了问题，父辈们已没有能力来帮他们了。举个例子：回顾一下农村公民前三十年左右的历史，可以看到这些80后的祖辈、父辈做义务工（挖河、开渠、修路）、缴纳重税，为国家农业支持工业战略立下很大功劳；同时积极响应国家“科教兴国”战略，省吃简用，培养自己的孩子念书，接受良好的教育，大大提升了我国国民的受教育程度。可现如今1980年左右出生的人工作了，要结婚生子了，发现没有房子居住，父辈们辛辛苦苦几十年没挣几个钱，而孩子的收入远远不够买房的。结果可见，如果国家任由房价高涨，势必影响中国的社会主义现代化进程，造成新的不公平性和贫困群体。

三、国家房地产市场高价位的危害性

房地产转型是中国的经济、社会和政治可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。房地产也是社会泡沫。如果居民的居住权被剥夺，社会稳定就会失去基础。同时，房地产也不可避免地给政治带来负面的影响。这不仅仅表现为政府和人民之间的冲突，而且也为中央政府和地方政府之间制造紧张关系。在越来越多的地方，因为政府无力解决好住房问题，居民对政府的抱怨越来越甚。

房地产政策范文第4篇

面对当前楼市行情的高涨，住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。

7月7日，总理在常州“不让房价反弹”的讲话，给之前部分地区出现的“房地产回暖说”浇了一瓢冷水。9日住建部有关人士也透露，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，并严格执行现有政策，地方一系列问责工作也在紧急跟进。

问题

本轮房地产市场调控已经2年多，自2011年9月以来，已连续9个月保持环比下跌。但是自今年春节过后，全国一二线城市，尤其是东部城市，住宅成交量节节攀升，5月新建商品住宅成交量创近16个月新高。6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，再创近17个月新高，7月第一周，作为风向标的北京市场，依然维持了6月份以来的高位，当周新房成交3100套，均价超过20000元/平方米；全国54个主要城市商品房成交55191套，已经连续9周突破5万套。显然，住房市场行情又开始高涨。

对策

面对当前楼市行情的高涨，住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。

首先，房地产调控政策倾向于“强调既有政策”。目前住建部并没有动力去出台一个新的调控政策，一种普遍的观点是认为，基于当前实体经济低迷，仍需房地产去拉动，不适宜对房地产过分打压，出台更为严厉的政策。住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当前市场状况仍是以自住性需求为主，并未全面逆转，只是去年房市低迷的一二线城市开始复苏，而一些中西部地区成交依旧低迷，因此没有出台新政的必要。

其次，住建部正在调研地方微调行为，对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责。

再次，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，将严肃查处。今年二季度部分地方曾经放松的限购资格审核，目前已经重新收紧。以北京为例，北京市建委5月份启动了针对“伪造居住证骗购”的核查，并披露自去年北京限购以来，1.4万户家庭未通过购房资格审核，而且该项核查行动还远未结束。

房地产政策范文第5篇

【关键词】房地产政策 房地产价格

一、房地产政策及其传导机制

（一）房地产价格及其影响因素

供求关系决定房地产价格，当供给量大于需求量时，房价下降，当需求量大于供给量时，房价上升。房地产价格还受到诸多其他因素的影响，经济因素方面，房地产价格还受到国民经济水平、财政政策及金融环境以及税负的影响。社会因素方面受到人口状况、社会稳定状况、城市化以及房地产投机的影响。政治因素方面，还受到土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更的影响区。

（二）房地产政策传导机制

（1）房地产金融政策。信贷政策。我国房地产业高度依赖于银行贷款，因此信贷总量控制和信贷结构控制对房地产的供给和需求有着重要的影响。若央行采取紧缩性的信贷政策，将会减少房地产开发商可从银行获得的资金量，从而缩小投资规模，导致房地产市场的供给量下降。房地产信贷政策主要是通过调控房地产开发商与购房者可获得的资金总量，从而改变房地产市场供求关系，进而影响到房地产价格。利率政策。中央银行可通过调整贷款利率的方式来影响房地产市场中各主体的行为，进而影响整个房地产市场的供求关系，最终影响房地产价格。目前，中央银行采取的利率政策主要包括：调整中央银行基准利率，再贷款利率，再贴现率，存款准备金利率等。意图通过调整房地产利率政策，使得房地产开发商与购房者可获得的资金产生改变，从而调节房地产市场供求。

（2）税收政策。对开发环节收税，将提高房地产开发商的开发成本，可有效抑制房地产的开发规模，减少房地产市场的供给。对流通环节征税，可以限制房地产市场上的投机行为。如果提高流通环节的税收，可以降低投机者的利润，抑制房地产市场的投机性需求。此外，在保有环节，若房地产保有环节税收过重，使得房地产经营收益降低，削减了房地产投资或投机者的收益，减少了房地产投资或投机需求。

（3）土地政策。房地产土地政策主要通过土地供应量和地价对房价产生影响，房价与地价之间相互影响，房价上涨导致了地价的上涨，而地价上涨又进一步促使房价上涨。房价上涨扩大了对土地市场的需求，地价的地区性差异也是因为各地区房价的不同。地价上涨是房价上涨的一个因素，因为先有地价，才形成房价，地价上涨是房价上涨的一个因素。土地供应量决定房地产供应量，它掌控着房地产开发商的开发规模。具体而言，如果增加土地供应量，房地产开发商的开发规模将扩大，促使房地产供给量增加。

二、房地产政策对房地产价格影响的实证分析

为研究房地产政策对房地产价格的影响，本文从信贷政策选取房地产开发贷款额和个人住房贷款利率，金融政策选取货币供应量和存款准备金率，土地政策选取土地供给量共5个解释变量。然后分别将这5个解释变量划分为供给方面和需求方面的影响因素，从供求均衡角度构建房地产价格变动的理论模型。

由均衡价格决定公式可以得到关于房地产价格变动与房地产供给需求关系的理论公式为：

Po=f（Qd，Qs） Qd=f（X1，X2，X3） Qs=f（X4，X5）

其中Po代表均衡价格，Qd代表房地产需求，Qs代表房地产供给，X1代表货币供应量，X2代表存款准备金率，X3代表个人住房贷款利率，X4代表土地供给量，X5代表房地产开发贷款额。

将Qd和Qs的公式带入供求关系公式，简化建立多元线性回归方程可得：

Po=β0+β1X1，+β2X2，+β3X3，+β4X4，+β5X5+μ

本文自变量数据均选取2006-2012年间7年相应数据，数据来源为各年中国统计年鉴，其中，使用土地成交量来反映土地供给量，经适房开发投资额反映保障房投资额，5年期以上贷款利率反映个人住房贷款利率，广义货币供应量（M2）反映货币供应量，商品房销售均价反映房地产价格。

本文设定显著性水平为5%，本次回归利用eviews5.0进行，根据回归结果的分析如下：

由X1 ，X2，X3，X4和X5的斜率系数的t值（查表可知，显著性水平为0.05，自由度为7的t的临界值为2.365）或P值可以看出，它们在0.05的显著性水平上是显著的，R2为0.953267，表明该模型的解释变量解释了2006-2012年间我国房地产价格变异的程度较好，说明回归直线对观测值的拟合程度较好。

三、结论和建议

（一）金融政策

房地产业过度依赖于银行贷款，这使得银行等金融体系带给房地产业的资金越多，越能推动房价的快速上涨。因此，为了防止由此产生的房地产泡沫，政府需要建立与完善房地产金融调控政策。当前采取的紧缩的货币政策，延长房地产开发期，抑制商品房购买力的方式。这使得房地产市场的供需结构失衡，从长期来看，不仅没有降低商品房价格，反而还会推高房价。因此，在此领域实行紧缩的货币政策与供给不足的现实存在着一定的矛盾。对于社会保障范围内的住房，我们应当坚持社会公平正义的价值取向，解决中低收入群体的住房问题应当更多的采用财政政策，如贴息、贴租等。

（二）税收政策

在税收政策方面，应从房地产开发、房地产流通与房地产保有三个方面入手。从长期来看，开发环节和流通环节征税，税收容易发生转嫁。而购房者的需求弹性决定了税收的转嫁方向，如果需求弹性越小，那么绝大部分将转嫁给购房者，则房价升高。

房地产政策范文第6篇

关键词：房地产政策 房地产市场 调控 政策建议

1 房地产新政与房地产市场表现

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。

2 房地产政策调控失效的原因分析

不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。

其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

比如，深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻会上为出台更温和的实施细则造势，宣称调控已初显效果，4月下半月“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明，南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%。

最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。

3 政策建议

3.1 加快实施细则中重要概念的界定 《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。

3.2 完善土地“招拍挂”制度 土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.3 积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位 保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。

总而言之，对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，本轮房地产新政主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。

参考文献：

[1]孟国鸿.中国城市房地产政策研究.《中国房地产金融》.2008年第二期.

[2]潘萍.我国房地产政策对抑制房价的影响.《产业经济》.2008年8月.

房地产政策范文第7篇

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。

2房地产政策调控失效的原因分析

不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。

其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

比如，深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻会上为出台更温和的实施细则造势，宣称调控已初显效果，4月下半月“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明，南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%。

最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。

3政策建议

3.1加快实施细则中重要概念的界定《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。

3.2完善土地“招拍挂”制度土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.3积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。

房地产政策范文第8篇

(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。

(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。

(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。

二、房地产企业应对调控政策的措施

(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。

(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。

(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。

三、结束语

总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。

房地产政策范文第9篇

关键词：房地产调控 调控政策 舆论传导

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）04-010-03

一、引言

在一个以商品住宅为主体房地产市场化导向的环境中，自住者和投资者作为需求者，与供给者房地产开发商之间以房地产的价格作为实现各自行为目标的中介。然而对房地产价格的追求，三者的目标有所不同，作为自住者，希望在个人的收入预算限度之内以尽量低廉的价格购买房产；投资者期待房产价格能够持续地走高；而开发商则期待以更高的价格出卖同样成本的房产产品。房地产是一种虚拟资产，房地产这种虚拟资产的特性是其虚拟性介于普通商品和金融资产之间（王千，2006）。房地产虚拟资产的特质，导致其价格变化遵从“心理支撑的价格系统”理论，即当价格预期要上涨时房产需求者数量上升，当房产价格预期下跌时需求者数量骤减。如果放任房地产价格的心理支撑特性，当价格上涨的时候任由其上涨，价格下跌的时候任由其需求萎缩，其危害性已经被多次的世界性和区域性的经济金融危机实践所佐证。因此，合理的房价是经济和社会稳定的重要内容，当房价失控时政府就有介入调控的必要。在房地产市场中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供给者三方的博弈。目前的研究中，有学者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模型，阐明了政策因素已经并正在决定着中国房地产市场的基本走向（杨建荣、孙斌艺，2004）。有学者认为，源于一种双重压力：分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力、地方政府作为中央政府或上级政府的机构的压力，部分地方政府深度介入城市房地产市场（张岑遥，2005）。围绕多方博弈的价格主线，当价格行走至政府改变调控基调的区间内，政府将出台房地产调控的政策。有一点值得关注的是，对于政府的各种调控政策的决策、出台、执行及评估，涵盖政策发挥作用的周期内房地产始终成为博弈相关方及社会民众参与的舆论博弈的热点。政府多次政策的出台及其随后的实践效果表明，博弈下的舆论导向及其结果，往往将成为利益攸关者获取利益及促发政府调整房地产政策的制动力。本文尝试从舆论传导的机理及模式来探讨房地产市场中各个利益攸关者的互动性，以及政府政策因舆论导向性作用而发生改变的压力情况。

二、政府为什么应该调控房地产市场

由于房地产具有的投资和居住的双重特性，放任房地产市场化发展很有可能将产生非理性的房地产市场，当非理性的市场出现的时候，就需要加入政府的有形之手进行必要的调控。

1.房价上涨的基本逻辑。房地产市场发育初期作为需求者的购房者和作为供给者的开发商之间的互动存在相互培育市场的过程。在此阶段，购房者先由少数对新事物反应敏感度高的部分，为能够满足自身的实物性自住性需求试探性地进行购房消费。而开发商则尝试建设能够符合购房者需求的房屋，并围绕房地产开发可能带来的潜在收益进行试探性的房屋产品开发，此时房屋产品为满足购房者实物和自住性需求为主，而定价是建立在此基础之上。随着开发商开发的房屋产品数量上的增加，购房先锋者的示范效应以及在新发展阶段下推动房地产市场发展信贷措施手段的实施，潜在购房者群体观念的逐步转变。因为相对合理的价格及便利的金融信贷措施，降低了购房者购买的门槛，购房者群体从数量上呈现迅速上升的趋势。当购房者增加的速度超过了开发商所能够提供市场的房屋产品的供给速度的时候，基于供不应求，不能够满足每一个有实际需求的购房者的房屋购置需求，房屋价格开始上涨。对于潜在的购房者，在房屋价格逐步上涨的市场中，他们理性的考虑是假定房屋的价格降继续上涨，那么在将来将比目前花费更多的资金才能购买到与当前同样品质的房屋，于是潜在的购房者将大量入市，并基于与潜在购房者相仿的对房价的判断，一部分原本没有购房意愿的民众转而加入到购房者的行列。需求基础的持续扩张，供给的相对有限性，促进的房价的进一步高涨。此时购房者发现，由于房价持续性地上涨，房屋的购买并非只能是满足自身的居住需求，其也能够像股票一样，通过交易和买卖获取价差获利。房屋买卖的获利效应促使房地产的投资属性被急剧放大。投资购房者群体的扩大，推动了房价的高速上涨。当房价进一步持续上涨，并且出现了自住购房者和投资购房者数量对比的倒挂，此时整个房地产市场转变成为以投资和投机为主导的状况，这时房价进入了以资本逐利为主要特征的非理性上涨阶段。

2.政府调控房地产市场的必要性。当房价持续高涨，房地产市场转变成为以投资和投机气氛浓厚的时候，以下几个严峻的问题明显地呈现出来：一是更多的自住型购房者因为房屋价格的高企，被排斥在购房市场之外，从而增加了一批充满负面情绪的社会民众，存在可能威胁社会稳定的因素。二是房屋价格过分地上涨，如果远远超过其现实的价值，那么房屋的市场价值就存在大的泡沫。而历史的经验表明，如果房地产市场存在大泡沫的破灭，将对国家经济产生消极影响，甚至引发经济危机。三是房价的非理性高涨对国家的金融体系将造成巨大的压力，一旦房产价格深度地掉头，将对整个金融体系造成严重的冲击。四是高涨的房价扭曲了房地产业健康发展的轨迹，房价的剧烈波动打乱房地产企业经营秩序，如果房价在高涨之后面临深度下调，将导致相当数量的房地产企业面临生死的困境。为能够应对房地产市场自发发展存在的系列消极影响的问题，政府应该出手对房地产市场进行干预。

3.政府干预房地产市场的原则及调控的切入条件。政府干预房地产市场，对房地产市场进行调控的政策所秉持的原则应该是着眼于控制房价的过快上涨，维持房地产市场的平稳发展，预防因为房价过快上涨之后而导致的房价非理性下降，抑制房产购买中的投资和投机性需求，引导房产更多地实现其实物性和居住，保护自住型购房者购买房产的合理需求。从而，政府房地产调控政策制定的条件就应该从以下方面切入：一是房价变动的因素，即当房价处于过快上涨的区间抑或处于快速下降的通道时；二是供给与需求进入比较严重的失衡状态；三是需求，内部自住型需求与投资及投机需求的比例失衡严重；四是作为需求者的购房人及其利益攸关者在购买行为中的诉求声音表达，以及作为供给者的房地产开发商及其利益攸关者诉求声音表达所引致的压力系统。

三、房地产调控政策的舆论传导模式

房地产政策的出台，由媒体进行传播，构建了舆论氛围，形成了政府调控政策的媒介传递的模式。围绕政府制定调控政策的条件：房价变动、供给与需求进入比较严重的失衡状态及自住型需求与投资及投机需求的比例严重失衡等，舆论都形成了相应的传导模式。

1.政府调控政策的媒介传达。当房地产市场的状况处在前述调控政策制定的条件一、二、三、四所有条件或至少一个条件满足的时候，政府将着手出台相应的房地产调控政策。调控政策拟定之后，政府将政策文档传达给相关核心的媒体及宣传舆论机构，并着手对所列政策的具体办法进行执行层面措施和方法的储备。核心媒体和宣传舆论机构，依照政府的要求，向受众政府调控政策的文件。随后，出于对政策受众面所引致的对政策解读和评估需求及其本身经济和社会利益诉求的促发，相对核心媒体及宣传舆论机构的周边媒体及舆论宣传机构最初将站在自身能够吸引更多关注的视角对该政策的措施进行强烈的关注。经过核心媒体和宣传机构及周边媒体的最初基于自身利益基础上的宣传和报道，迅速的将政府的调控政策转化成社会广知的舆论中心。强大的舆论被制造出来之后，迅速传达到社会的各个层面，其中作为核心受众者，即调控政策管辖的对象，在接获信息之后将做好动用自身的力量与政策舆论制造的各方进行战略博弈准备。

2.房价快速变动中的舆论传导。假设房价处于过快上涨的通道，政府出台的调控政策将抑制房价过快上涨的势头。此时，作为依靠房价迅速上涨获益的投资及投机性需求的购房者在接受政府控制房价的调控措施信息之后，除了首先谨慎地处理手中的房产之外，他们往往将在其利益攸关者的帮助和支持下，制造一定的舆论反馈。他们将通过与之距离较近的媒体或通过微博等新型舆论平台，发出由于调控造成该类需求者所将遭受到的令人怜悯的状况及对同类人群在历次调控中已经有过的令人怜悯的案例的声音，博取社会受众的关注和同情，形成一定强度的舆论影响。同样，对于在房价快速上涨中获取超额利润的开发商，面对政府对房价的控制措施，预期将面临由于房价企稳和上升幅度下降所导致的收益增长率减缓。因此，开发商在接收到政府调控房地产市场的信息之后，将采取多种方式在舆论上争取主动来维护自身的利益，比如请知名且有一定影响力的学者，在媒体上有利于开发商群体的言论，通过行业协会在媒体上表达政府调控政策预期给行业带来的伤害，或者试图向社会和政府论证，在当前开发商在房价上涨中的合理利益诉求及其得利的正当性，以期形成一定的舆论压力以应对政府的房价调控政策。对房价过快上涨情况下所采取的政策调控中，调控政策所管辖的对象：投资、投机需求者和房地产开发商通过制造舆论的方式对政府调控政策进行反馈，同时媒体也倾向出于自身经济利益的诉求将对这些有利于投资、投机者及开发商的舆论声音进行传播，从而形成一股具有力量的舆论影响以应对政府的调控政策。考虑到相关利益主体的一定程度的合理性诉求和调控措施产生的刚性而导致的舆论压力，政府在舆情收集的过程中，将有可能重新对调控政策进行再调整。

3.供给与需求严重的失衡状态中的舆论传导。假设供需状况处于供不应求状态。处于供不应求状态下的房地产市场，政府的政策路径从需求方面看是要抑制需求，主要抑制不合理的过度需求，从供给方面上将鼓励开发商增加房屋产品的供应量。对于需求的抑制，从自住购房者的角度看，由于该类需求者对房产的需求往往属于刚性的需求，并且该类人群的数量巨大，对于该类需求的抑制，虽然该类人群以个体而言比较分散且相对弱势，也一般较少通过主动向相关媒体曝光自身的问题制造舆论焦点，但由于刚性需求引致的该类人群的购房的必要性和迫切性，对于过于剧烈的调控政策，可能引发该类人群的不满情绪，从而从其群体的整体上的负面观念形成中制造出具有冲击力的舆论内容，造成对调控政策进行修正的压力。从投资和投机者的角度分析，抑制需求将损害其投资获利的利益。由于该类需求者所掌握的资源和控制的话语权远远大于前述自住购房者，他们将利用当遇到房价进入过快上涨通道时相近的舆论发动渠道，增加自身诉求声音的强度，而制造带有压力倾向的舆论内容，并以此试图影响调控政策的新走向。从供给角度考察，政府鼓励开发商增加房产的供应量，对开发商本身是一个比较正面的调控措施。在该类调控措施出台以后，开发商从自身利益出发，期望能够从政府的鼓励当中获取更多的利益，同样选择诉诸媒体的炒作，就其加大房产供应存在的短板和困难为切入点以在社会上形成广泛的讨论，制造舆论压力，由此以期促使在调控措施中获取政府更加优惠的让利。

4.自住型需求与投资及投机型需求的比例严重失衡中的舆论传导。当投资及投机需求旺盛的情况下，房地产市场的投资、投机氛围浓厚，从实践角度分析，政府调整自住与投资和投机需求比例失衡的手段，目前比较有效的是限购政策。但是限购政策在抑制投资投机需求的时候，强化了户籍的作用，抑制了城市外来人员刚性自住型购房需求。限购政策的出台与执行，中间也掺杂了利益攸关者舆论博弈的压力。利益攸关者与媒体各自站在自身利益的角度进行互动和结合，倾向于对限购所带来的问题及负面影响进行策划和宣传，例如连续性地发表关于户籍政策的强化将对国家发展所起到的副作用，限购措施对市场经济原则的违背等等的言论和观点，并请相关的学者专家就限购措施的带来诸种问题进行评论，以期通过舆论的制造及舆论对调控政策的反馈来影响限购措施执行的刚性。从实践的角度看，利益攸关者的种种舆论制造，也曾对刚性的限购政策起到了局部松化的作用，比如，数个地方政府曾经因为包括舆论压力内的各种原因，尝试性地调整限购政策。

四、舆论传导对调控政策的影响

通过上文对房地产政策中的舆论传导的分析，可以看出舆论对于政府出台政策和对政策的调整有相当的施加压力的作用，本节将分三个方面分析舆论传导对房地产调控政策的影响。

1.经过舆论的传导及其反馈行为，有助于政府调控政策的完善。政府出台的政策虽然经调研和考察，但是未经市场和社会检验，对于政策的适用度和社会的接受度还存在一定的偏差。当把政府政策抛向社会和市场以后，经过舆论传导的发酵，利益攸关各方将对政府所提出的调控政策做多方的博弈。博弈的过程是利益攸关各方在自身利益维护基础上的互动。舆论传导为利益攸关的各方与政府就调控政策的调整空间进行互动性的探讨。经过多方舆论的传导与反馈，政府能够收集到来自利益攸关者对政策反应的程度与方式，为调控政策针对性的增强及执行性的到位提供检讨性的参照。

2.舆论传导也可能破坏了调控政策出台的初衷。政府出台调控政策基于政府制定调控政策的原则，利益攸关各方对政策的解读和反馈基于他们各自的利益，利益攸关各方与政府的立场和原则并非一致，经过舆论传导和反馈所达成新的调控政策，有可能在尽可能地满足了利益攸关各方的诉求后，与政府调控的原则及其要达到的调控出发目标有所背离，当这样的背离产生的主导因素是利益攸关者基于本身利益所作的强大的舆论压力所导致的时候，调控政策执行将在现实环境中遭遇相当程度的消长，使政策的效果倾向于偏离政策的有效区间，有可能成为一份空头支票式的文件。进而削弱了政府对市场调控能力，助长房地产市场自发发展蕴含的风险。

3.舆论的传导机制形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。舆论的传导和反馈，为利益攸关各方发出各自的声音与诉求提供了平台，各方的舆论压力而导致政府对政策及其执行的相应调整，从客观上建立了政府与利益攸关者各方既是博弈又是互动的平台。舆论传导及其反馈所建立的博弈和互动平台，在一定程度上维护了利益攸关者各方的利益诉求，并为政府更为有效的政策制定提供了便利。

五、结论

政府的房地产调控政策的出台、执行与调整是政府与房地产市场自住型购房者、投资及投机型购房者、房地产开发商和利益攸关者博弈和互动的过程。在博弈和互动中，舆论的传导和反馈起到了非常重要的作用。在政府促发制定调控政策的各种条件中，利益攸关者基于自身的利益诉求，通过舆论制造，制造出具有一定分量的舆论压力并经过舆论传导之后，这种压力能够影响到政府对房地产调控政策执行和调整的决策部署。政府基于追求社会稳定、经济发展等目标，面对一定的舆论压力，倾向于倾听舆论所来自的社会个层面的各种声音，以此能够对调控的政策本身或其执行的力度作一定幅度的调整，从而也可以看出，舆论的传导强化了政府进行政策调整的决心。综上所述，总体而言，舆论传导对调控政策的影响主要有三方面：它有可能有助于政府调控政策的完善，也可能破坏了调控政策出台的初衷，形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。

参考文献：

1.杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径：政府、开发商、消费者三方博弈分析[J].财经研究，2004（4）：130-139.

2.王千.房地产的虚拟性与宏观经济稳定[J].中国工业经济，2006（12）：13-20.

3.张岑遥.城市房地产价格中的地方政府因素：成因、机制和效应[J].中央财经大学学报，2005（10）：65-69.

4.易宪容.中国住房市场的公共政策研究[J].管理世界，2009（10）：62-71+87.

5.袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究，2003（3）：34-43.

6.彭方平，方齐云.房地产开发商与地方政府的博弈分析[J].价值工程，2003（5）：10-12.

（作者简介：陈凯荣，中国社科院研究生院投资经济系博士研究生，主要研究方向：宏观经济理论、产业经济 北京 102488）

房地产政策范文第10篇

【关键词】中国；德国；房地产政策对比研究；启示

一、引言

从2003年起，我国的房价开始驶入快速发展的轨道，部分城市的房地产市场出现了过热的现象。出现的问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控措施来给房地产市场发展过热的现状降温。但经过多年的调控，房地产市场存在的问题没有得到根本改善。过去10年里，德国名义房价每年上涨1％，物价水平平均每年涨幅2％，扣除物价因素，德国实际房价在以每年1％的速度缩水。房价十年稳定的德国，其房地产业在金融危机时仍继续保持着平稳的态势。分析德国房地产保持稳定的内在原因，应该说，是独具特色的德国房地产制度起到了关键性作用。

二、德国房地产政策基本内容

（一）政策目标

德国政府在政策上并不把房地产，特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法第20款作为永久性条款确立下了国家的根本目标之一为福利国家，这就包涵了要求与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这便是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。

（二）政策措施

1．科学的房地产规划。无论是联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，按每年人口增长、经济结构等对各地区土地规划制定了严格的用途规定。德国的法律还对开发商购房资金的使用、国家建筑建设标准等有严格约束，政府会委托专业的检验机构进行检查监督，开发商每年也必须向房地产管理部门提交工作报告。德国法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。

2．健全的房屋租赁政策。德国的《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋，在几种特殊情况下除外。关于租金的调整也有严格规定，《租金水平法》规定：3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%。为了《租金水平法》有执行的依据，每个城市负责房屋管理的权威部门至少每两年定期对各类房屋的租金水平进行调查，权威的《房屋租金水平表》，为新合同租金价格的制定提供依据。德国政府每年对居民提供相当数量的房屋补贴，按照家庭人口等指标制定居住标准，如果收入水平不能达到租金要求，政府会发放补贴，补足差价部分。虽然购买住房的家庭也可以申请补贴，但是90％以上的补贴由租房者获得。

3．严厉的法律体系。德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制订的房价超过“地价图”合理范围的20％为“超高房价”，就已经构成了违法行为。对于抬高房价、房租以至于获得暴利者，视程度而言，地产商和房东最高需承担刑事责任。若地产商制订的房价超过合理价格的50％则认为是“房价暴利”，德国的《刑法》规定这种行为已经构成犯罪，将对出售者处以更高罚款，甚至判处最高三年徒刑。另外，德国的《租房法》保障租房者的利益，规定三年内房租价格不能提高超过20％，否则房东会受到严厉的法律惩罚，轻则遭到巨额罚款，重则追究刑事责任。并且有关法律规定，所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”，每两年更新一次。严厉的法律体系对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。

（三）政策效果

德国的房地产政策无疑是成功的。德国的人口密度为每平方公里230人，是欧洲人口最稠密的国家之一；在“二战”后和两德统一后，德国曾是全球房荒最严重的国家之一。自1977年至今的30多年中，德国的房价平均上涨了60％，而同期个人名义收入额则增长3倍。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。

三、近年来中国房地产政策演变

自我国实行住房制度改革以来，政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如“国八条”、“国六条”等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率、财政政策、保障性住房政策等等。

（一）2004～2008年上半年：调控供需、抑制房价

随着房地产业的发展，诸多问题不断暴露出来。其中，房地产价格上涨是一个突出问题。针对一些具体问题，国务院采取措施，试图予以解决。2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率。2005国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，这些政策的重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开。2008年初，中央经济工作会议确定了当年度的宏观调控的“两防”目标，一是防止经济增长由偏快转变为过热，二是防止价格由结构性上涨转变为通货膨胀，并实行稳健的经济政策和从紧的货币政策。

（二）2008下半年～2009年10月：紧缩性的宏观调控政策开始松动

为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。9月15日，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，这是中国央行六年来首度降息。在金融危机的影响下，2008年9月以后刺激政策的出台，造成大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。

（三）2009年11月以来：严厉调控，促进房价合理回归

随着宏观经济好转，2009年下半年房地产市场再次出现了过热的现象，房地产调控重新启动。各项政策出现逆转，12月14日，国务院常务工作会议了“国四条”。2011年是我国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。

根据前面的分析可见，面对房地产领域出现的市场无法调节的问题，中国政府出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展、房价上涨速度的减缓、房地产投资增速过猛势头的遏制有一定的作用。但是，由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，相关决策存在着一些误区，政策执行中发生了一些偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。

四、德国房地产政策对中国房地产调控的启示

（一）完善住房市场体系和机制

1．加大土地供应力度，提高土地利用效率。我国处在住房消费稳定增长阶段，面对当前较为强劲的改善型住房需求、结婚购房和城镇化过程中非本地户籍人员购房等刚性需求，在市场供不应求的特殊阶段，采取提高首付和贷款利率，以及限购和限外等作为短期政策可以理解，但作为长期政策，还是要在合理引导住房消费需求和消费模式的前提下，从增加市场供应入手，才能解决房价持续上涨的后顾之忧。当务之急是加大土地供应力度，提高土地利用效率。政府应学习德国的先进经验，有前瞻性的战略眼光，提早做出城市规划，着眼未来的发展方向，充分利用现有土地。比如采取“两高两严”办法节约集约利用土地，“两高”是提高容积率和建筑高度；“两严”是严控建筑密度和严保绿化率。倡导建筑向高空发展，谋求内涵式发展。

2．规范房屋租赁市场。近几年，我国房地产价格不断攀升，许多工薪阶层奋斗了一生，也买不起一套房。无奈之下，只得选择租房。在这种情况下，租房市场异常火爆，供不应求，便形成了卖方主导的局面，由于没有健全市场和法律保障，租房者毫无讨价还价的能力。因此，完善租房市场，设定合理的房屋租赁价格是关键。政府应借鉴德国的成熟模式，如可以通过减免税收等手段，鼓励更多存量房进入租赁市场，促进房屋租赁市场的供需平衡，从而借助市场调节稳定租赁价格。同时还需要大力发展公共租赁住房、廉租房，以解决“租不到房、租不起房”的解决低收入群体的实际困难，循序渐进地建立多渠道、多层次的租赁房供应体系。

（二）落实和完善住房保障机制

2009年全国人大常委一份调研指出，2009年全国保障房任务的投资完成率仅为23.6％。保障房作为主体市场，政府管制市场所提供的住房在全社会住房供给体系中至少应占到70％以上（1998年房改方案规定经济适用房占85％，廉租房占5％），该市场应该主要面向社会的中低收入阶层，而不是像现在的经济适用房只是针对穷人阶层。保障房惠民工程，几乎成了中央和老百姓的“两头热”，但许多地方政府积极性并不高。要解决这一问题，可以借鉴德国模式，将房地产政策作为政府官员业绩的考核标准，而非仅看GDP的增长来决定其升迁。通过这一政策，则可以很好推动地方政府关注保障房政策的落实和实施。

（三）健全完善房地产的法律体系

我国的租房市场管理混乱，没有完善的法律体系，租客的利益得不到有效保障。应学习德国出台规范租房市场，保障私人租房市场权益双方利益的法律，详细规定租房权益双方应享受的权利和应尽的义务。此外，在现有法律规定基础上，借鉴德国的有关房地产法律法规，出台一部比较完善的房地产专门法律或对现有房地产法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》等进行修订完善，明确房地产管理中，政府、房地产开发商、地产评估师等的职责及应承担的法律责任；房价、房租确定的标准；新建住房的比例、用途，有效避免重复开发、滥开发现象发生，增强对房地产违法行为的震慑力，保护公民的合法权益。

（四）拓宽房地产监管的渠道和手段

确定房地产的主管部门和参与部门，并明确分工，强化监管力度。建设、物价、人民银行、房产交易等政府主管部门应切实加强对房地产开发建设的全程监管，在土地供应、规划设计、建设施工、经营销售及贷款投入等各环节健全完善监管协调配合机制，逐步实现对房地产市场全方位、立体综合监管。建立健全房地产市场违法、违规问题的处理机制，运用经济、法律、行政等多种手段进行房地产市场综合治理，严厉打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

参考文献

[1]孟杰，张大庆．浅析德国房地产政策对我国的启示．时代报告．2011（22）：67～68

[2]许兵，孟学礼，孔炜．德国房地产市场保持平稳的经验[J]．中国货币市场．2011（4）：13～15

[3]付颖哲，徐策．德国抑制土地和房地产投机的经验[J]．宏观经济管理．2011（2）：68～69