房地产行业范文

房地产行业范文第1篇

2006年2月15日,财政部了39项企业会计准则(其中包括1项基本准则和38项具体准则),从而标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。时至今日,新准则的颁布已半年有余,离具体的实施日期日趋接近。其间,有关会计准则的应用指南(征求意见稿)也已出台,这对于各项准则的深入理解提供了理论支持。但是,新准则的实施到底会给各行各业带来怎样的影响还是个未知数。在此,笔者拟对新准则对我国房地产行业的影响进行具体分析,以期对我国房地产行业的实务运作提供一些参考。

一、影响房地产行业的具体准则

目前,房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用也日趋凸显,适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前,笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。

在我国新的会计准则体系中,具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具,而基本准则则是准则的准则,它对各个具体准则起着指导作用。因此,不论哪个行业,其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响,房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质内容来看,在38项具体准则中,与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第15号——建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则(从第1号至第21号),以及与企业财务报告相关的准则(从第28号至第38号)则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第8号——资产减值》、《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第21号——租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说,本套准则相对于国际会计准则而言,具有言简意赅的特点,既体系了我国的特色问题,又比较符合多项准则同时实施的学习需要。但是整套准则规范内容却相当丰富,包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此,笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则,即第3号和第15号准则,其中的重中之重为第3号准则。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则,它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产;同时,该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则,它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式(即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式),因此,该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应,《企业会计准则第15号——建造合同》主要规范企业(建造承包商)代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则——建造合同》差异不大,但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,同样在房地产行业发挥着重要的作用。

二、具体准则对房地产行业的影响

当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后,我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。

(一)对会计核算的影响

如前所述,我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定——第3号准则规范的对象为投资性房地产,第15号准则规范的对象为代建的房地产,而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范,作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时,分类处理的理念反映在企业的财务报表中,会影响企业资产结构的组成,以及相关财务比率的计算,影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到,工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性,从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。

值得一提的是,《国际会计准则第40号——投资性房地产》在第3段明确指出:“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”,这与我国的准则规定不尽相同,需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视,把握不同准则对房地产明细类型的核算差异,以便提供准确、可比的会计信息。

(二)对损益确认的影响

公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点,而这一亮点同时也体现在第3号准则之中——投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量,不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此,对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言,如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。

第3号准则规定:自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;否则计入所有者权益。这就意味着,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产公司需要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,这又将影响企业的损益金额大小。

(三)对税收体系变化的影响

在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范,这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如,2006年3月6日,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》,该通知将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目,同时规定了不同的计税毛利率,从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似,不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异,也会引起对房地产行业税收体系的变化。

目前,我国的房地产税收按课税环节的不同,分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收,以及所得环节税收四大类,而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产,对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是,随着会计准则对于房地产的明细规范,以及公允价值模式的采用,有可能引发税收政策的调整。比如,对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持,这为我国房地产的税制改革铺平了道路;公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息,如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。

(四)对财务报告编制的影响

考虑到我国现阶段的实际国情,2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司,对非上市公司未做强制性要求。因此,新准则对于我国房地产行业的影响,更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业,他们需要遵守境外国家(或地区)会计准则的规定,这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告,鉴于各国准则的差异,提供财务报告的成本相当大。但是,当各国准则日益趋同时,财务报告的编制成本会大大降低。同样,随着我国会计准则(CAS)与国际会计准则(IAS)的日益趋同,我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。

但是,准则的趋同并不意味着完全相同,把握CAS与IAS的差异也是上市公司降低财务报告编制成本的途径之一。在此笔者仅对在房地产行业规范方面的差异进行简要分析,特别是IAS40与CAS3之间的差异。首先,与CAS3相比,IAS40适用的范围更广,更明确,确认原则更具体;其次,IAS40推荐采用公允价值计量模式,而CAS3更倾向于采用成本计量模式;再者,IAS40将房地产的转换差额均计入当期损益,而CAS3对转换差额区分损失和收益分别确认;最后,IAS40在信息披露方面的规定更规范,更完善等等。

三、结语

房地产行业范文第2篇

论文摘要：房地产行业“暴利合理论”认为，房地产行业的利润率虽然远远高出绝大部分行业，但也低于某些行业，因此无可指责。实际上，住房具有生活必需品特性，非住房类房地产具有基本生产资料特性，所以不能将房地产行业的高利润率与少数行业的高利润率进行简单类比。而且，房价因房地产开发商追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，将严重危害经济社会发展。由此可见，房地产行业“暴利合理论”是完全错误的。

近几年来，全国城镇特别是大中城市房价的持续高涨，引发了关于我国房地产行业的高利润率是否合理的争论。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此有必要对该问题进行深入研究。

1.房地产行业的利润率及“暴利合理论”

财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79％。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年福州市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50％，利润率最高的超过90％。[1]统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。[2]

新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。[3]2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000~8000元/平方米，而实际售价涨至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京万城华府TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。[5]

据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10％，集中于7％~8％这一区间。[1]由此可见，房地产行业的平均利润率远远高于其它行业。

面对社会上关于房地产开发商哄抬房价、牟取暴利的批评，有房地产开发商公开说：“房产品牌就应该是具有暴利的。”[6]还有人（包括建设部门的官员）将房地产的利润率同奢侈品（如化妆品）的利润率相比，证明房地产行业的利润率不算高，即使房地产行业的利润高也是合理的。他们声称，既然利润率超过500%的部分化妆品都没有遭到声讨，那么平均利润率低于30%的房地产行业根本不值一哂。[7]

房地产行业的利润率远远高出绝大部分行业，同时低于少数行业，这种状态是合理的吗？

2.房地产是一种特殊商品

房地产对个人生活、企业生产的重要性是一般商品不能比拟的。对人类而言，住房是生活必需品。人们常说的“衣食住行”概括了人类生活的基本需要，其中衣服、粮食和住房是最基本的生活必需品。从人类生活的基本需求层次来说，住房名列第三位，仅次于粮食、衣服。人们在对食物和衣服的需求得到满足之后，就会自然转向对住房的需求。许多人甚至会选择长期压缩食物和衣服方面的消费支出，以求尽快改善居住条件。对绝大多数企业而言，房屋是最基本的生产资料之一，是开展生产的场所。在很多情况下，扩大生产规模的过程伴随着扩大生产场所的面积。

房地产的总价很高。住房是目前绝大多数中国家庭最昂贵的财产。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果三口之家购买一套90平方米的新房，那么住房的总价约28.8万元；假定家庭储蓄率为60％，则购房要花费13.3年的家庭储蓄总额。在同等条件下，商业地产的单位面积价格高于住房。一项工业地产、旅游地产的总面积远远大于一套家庭住房，因此前者的总价也远远大于后者。

奢侈品不是个人生活必需品，也不是企业的基本生产资料，因此奢侈品对个人生活、企业生产的重要性远远不及房地产。而且，一般使用的某些种类的奢侈品（如化妆品）的总价，与住房的总价相差悬殊。所以，将化妆品等奢侈品的高利润率与房地产的高利润率进行简单类比，显然是不正确的。

3.房地产行业利润过重危害经济社会发展

房价因房地产开发企业追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，对经济社会发展会产生多种负面效应。主要表现为：

3.1降低中、低收入阶层的生活水平。他们或者因无力买房而不能实现改善居住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的心理压力。

2006年的《中国房地产金融安全评估报告》称，东部地区的商品住房均价约为4000元/平方米，房价收入比约为13，由此推断7成城市居民没有购房的经济能力。[8]据央行统计，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地产月供收入比分别为45%、42%。[9]两市购房者的月供收入比接近银监会规定的50%的警戒线，高于国际通行的1/3的警戒线。

在“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压下，房奴的生活质量大幅度下降：不敢轻易更换工作，更害怕失业，担心自己生病、银行加息，尽量减少各种开支。

3.2扩大社会贫富差距。高房价使广大自住房屋购买者的财富加速向房地产开发商、炒房人集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效应”。

一方面，上千万普通市民为了购买价格畸高的住房，不仅耗尽了自己甚至先辈多年辛苦积攒的家底，还透支了未来十几年甚至几十年的收入。据统计，当前我国70％的购房者使用了银行贷款，而在北京该比例高达90％。[10]

另一方面，占全国人口极小比例的房地产开发商、炒房人在极短时间内积累巨额财富，成为百万、千万、亿万富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康达先后向上海某支行申请了7141万元的个人住房按揭贷款，并用这些资金先后购买了128套住房进行炒作，从中获得了巨额利润。[11]

3.3限制与房地产无关的行业（在生产、销售方面与房地产业没有直接或间接联系的行业）增加投资、扩大生产规模。

房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相当于挤占了其它行业的资金。从1998~2005年的7年间，房贷总额增长了115倍以上。其中，2005年房地产开发贷款、商业性个人住房贷款余额合计占金融机构人民币各项贷款余额的比例接近1/4，与GDP的比值超过1/4。[12]各种金融机构的资金过度投入房地产，这种局面增大了与房地产无关行业的融资难度。

房地产业的利润率远远高出其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。某些在国内享有盛名、在国际上拥有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL等也相继兼营房地产开发业务。2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入房地产开发业务，占当时上市公司总数的25％以上。[13]经过四年多的房地产扩张，估计这个比例已经大幅度攀升。

当前，我国正处于产业结构调整与升级的关键时期，新技术、新设备、新材料的研发与引进需要大量资金，特别是自主创新需要雄厚的风险投资支持。房地产业过度吸收资金的现状，不利于这些重大战略目标的实现。

3.4压缩与房地产无关行业的有效需求。高房价削弱了国民对住房以外产品的消费能力，是近年来我国总需求不足的原因之一。在购买住房之后，绝大多数市民不得不竭力节省开支，推迟甚至取消对其它产品的初次消费或更新消费。于是，饮食、服装市场的需求相对减少，家用车、电脑的普及率较低，家用电器消费的更新换代速度较慢，旅游仍然是少数人的奢侈享受。高房价从资本供给与有效需求两个方面打击了与房地产无关的行业，必然迟滞这些行业的发展，最终影响国民经济整体素质的提高、综合国力的增强。

3.5增大国民经济运行的金融风险。

在房价快速增长的情况下，房地产的预期收益良好，因此房地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，结果必然导致银行的资产负债状况恶化。同时，商业银行将房地产开发企业、购房者视为优质客户，为扩大贷款业务而放松对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款的审批监管。这一方面诱发伪造合同套取银行贷款的行为，造成银行资产严重流失；另一方面导致金融机构的资金过度介入房地产，使国家金融安全严重受制于房地产业的发展状况。

房价增长过快会诱发国内外游资的投机炒作，并引发消费者的群体性恐慌心理。投机性需求不断膨胀，自住性、自用性需求被严重放大，各种需求之间相互影响。各方的购房行为产生叠加效应，使房地产的价格上升到严重偏离其价值的高度。随着房地产泡沫不断膨胀，爆发金融危机乃至经济危机的风险日益增大。[14]

3.6危害房地产业的可持续发展。

在房价快速增长的过程中，房地产开发商拥有突出的卖方优势，会降低对服务质量、生产技术含量的重视程度，削减有关投入。这将影响开发商竞争力的后续发展。

房价的持续性大幅度增长促使大量自住性、自用性需求提前寻求满足，结果在一段时期内房地产市场出现了高度集中性消费。即使不发生房地产危机，随后整个行业将面临有效需求长期不足的局面。而一旦发生房地产危机，该行业的大量企业将破产，整个行业陷入长期萧条。

3.7影响总体物价水平的稳定。高房价直接带动房地产开发投资热潮，间接带动与房地产相关的457种生产要素涨价。[15]钢材、电力等房地产行业大量使用的生产要素，对房价增长尤为敏感。

3.8妨碍投资规模的适度控制。行业投资规模过大会造成产能过剩，严重浪费经济资源。高房价间接带动与房地产相关的生产要素涨价，进而促使这些要素市场出现投资热潮。结果，整个国民经济陷入投资过热的困境。

3.9降低城市竞争力。高房价增加了居民的生活成本、企业的经营成本，这不仅可能导致部分外地人才、外地企业放弃来该市创业的机会，还可能引发本地人才外流、本地企业外迁的现象。

3.10阻滞农村剩余劳动力的转移。高房价及其带动的物价上涨，提高了城市的生存成本。对农民工（建筑行业除外）而言，他们在城市谋生的难度加大了。这将缩小农村剩余劳动力进入城市的规模，扩大城乡差距。

综上所述，房地产行业“暴利合理论”根本没有考虑住房的生活必需品特性、非住房类房地产的基本生产资料特性，也没有考虑房价畸高对社会和谐、经济发展的严重危害性，因此是完全错误的。

参考文献：

[1]郑言成.开发商隐瞒利润，26.79％算不算暴利.中国产经新闻,2006-11-9.

[2]丁建臣.高房价彰显中国人力资源贬值[N].中国经济时报,2006-08-04.

[3]银行已遭到房地产挟持,央行力挺房价不跌!./msn/news/2006-11-03/252048.html,2006-11-03.

[4]开发商利润率到底有多高,房地产行业揭秘[N].京华时报,2006-04-14.

[5]洛涛.高价楼盘拉动京房价狂飙,调控需求成未来关键?[N].经济参考报,2006-05-15.

[6]王红茹.利润率55％是房地产底线?[J].中国经济周刊,2005-11-28.

[7]王红茹.房地产开发商为何成过街老鼠[J].中国经济周刊,.

[8]七成城市居民无力买新房,高房价导致购房萎缩[N].北京青年报,2006-04-16.

[9]张丽锦.北京、上海等城市居民月收入近一半用来还房贷[N].法制晚报,2006-06-02.

[10]钟伟.房奴论背后的经济学分析[N].第一财经日报,2006-06-06.

[11]一人买110套房.6.5亿贷款来源成谜.中国新闻网,2006-04-30.

[12]徐思佳.央行副行长吴晓灵：住房金融体系已不能适应现状[N].中华工商时报,2006-04-26.

[13]袁剑.房地产套牢中国.

[14]汪贵顺.谨防房市股市泡沫联动[N].经济参考报,2007-01-15.

房地产行业范文第3篇

1基于价值链的低成本战略分析

1.1优化价值链实现低成本

所谓低成本，又称成本领先战略，它是指企业在提供相同的产品或服务时，通过有效途径降低成本，在研究、开发、生产、销售、服务和广告等领域内把成本降低到最低限度，使成本或费用明显低于行业平均水平或主要竞争对手，赢得更高的市场占有率或更高的利润，从而获取竞争优势的一种竞争战略。基于当前经济形势，房地产行业成本上涨原因主要有以下几个方面:融资成本提高、交易量下降、建材成本上涨。而优化价值链可以实现低成本。要优化降低成本，一是要形成规模经济；二是要对整个价值链进行成本优化。

1.2房地产企业的低成本途径

1.2.1价值链一体化

随着建材成本的提升，能够拥有属于自己的建材原材料公司，能够大幅度降低原材料成本，并且可以降低公司大量采购而造成库存的浪费。原材料生产不仅可以及时的提供优质的原材料，而且还能作为上游材料商压制竞争对手的原材料价格。一体化包括纵向一体化和前向一体化，前者是以房地产开发为基础部门，向两边转移属于自己的原材料和营销部门，从而不会受到上游原材料和下游营销公司的压力，同时整个价值链活动过程都是自己整个内部各个部门的活动过程，达到降低成本的目的；后者是与原材料供应商以及单独的原材料生产商形成合作关系，从而达成长期的供应关系；也可以找到合作商比如物管公司，一起协同合作，形成部门联盟。通过一体化，将房地产的各个部门公司与价值链的各个部分对应的结合。

1.2.2低成本文化的建设

企业文化是指在一定经济发展、社会发展的条件下形成的为全体成员遵循的共同意识、道德准则、行为规范和价值观的总和。降低成本要充分重视企业文化建设，建立节约型的企业文化，不论是建筑材料，还是办公纸张，要充分培养员工的低成本意识。一个完整的企业，其内部沟通过程肯定是很体制化的，有完善的流程，因此，优化组织结构，让各个部门各个子公司协调发展，也是降低成本的另一种方式。

2基于价值链的差异化战略分析

2.1差异化的来源

所谓差异化，就是使企业提供的产品或服务别具一格，区别于竞争者而且具有鲜明的个性和特色，从而提升为企业竞争优势,并作为核心竞争力的战略。差异化的主要来源于企业内部的两个部分：产品和服务。房地产企业的产品主要是住宅,因此，住宅方面可以在节能、绿化方面开发差异化，也可以针对老年、年轻群体分别开发住宅；房地产企业的后期服务主要是物管服务，房地产企业要集合自来水、电力、维修、搬家与一身的超强物管公司，这样才能体现不同于竞争对手的差异化。

2.2房地产企业差异化战略途径

2.2.1产品差异化的过程

提升房地产企业的形象，以品牌为基础，延伸出品牌的文化内涵，并且将其延伸到产品价值上去，让消费者体验到品牌价值。在产品拥有竞争对手一样的居住功能之后，还拥有了属于自己的产品品牌文化内涵，这样消费者就能获取潜在价值。

2.2.2营销差异化优化

房地产公司传统的营销模式都是边开发边卖，这样的超前营销最后容易造成消费者对开发商的不满，可以在这种超前营销模式上优化。比如饥饿营销：让消费者感受优质的产品和服务，但是并不是马上能够得到，这个可以运用现在的高科技3D仿真技术来实现，把还未建好的房子，通过科技公司的制作，营销公司宣传的方式，让消费者亲身体验，这是让消费者加入营销的一个营销模式。消费者在体验了这样的仿真房子之后，其心理价值会提升。也可以采取产品服务捆绑：与专业的物业管理公司协同合作。这样在产品售出之后，消费者没有被抛弃的感觉，反而获取了真正的信任。

3房地产企业竞争战略的选择与实施

3.1战略选择

无论是低成本还是差别化，在房地产行业价值链环节上并不会冲突。①两种战略各有风险。低成本的风险来源：随着上游原材料商的协同，以及向上一体化，可以降低成本，但是，可能引起竞争对手的模仿，这样在行业的成本优势将降低，丧失优势地位；另外，随着低成本的战略推进，整个价值链上的所有环节都将降低成本，但是，产品的标准化容易造成消费者审美疲劳，弥补不了差异化产品的不足。差异化的风险来源：主要是竞争对手的效仿，相似性的产品的增多，容易造成差异化产品或者服务失去竞争优势。此外，差异化产品和服务的实施注定了成本的高额，在成本方面容易失去优势，有可能弥补不了低成本的不足。②战略组合实施。根据前面的比较分析，两个战略各有优势，房地产企业怎样优化价值链，是单独战略还是战略组合，在大多数情况下两种战略可以组合起来实施。防止低成本和差异化优势失去的主要方法是：努力提升品牌知名度，提高其品牌价值，让所有的产品和服务都成为企业的标志。

3.2战略实施保障

房地产行业范文第4篇

所以没有及时更新工作日志。上一周以来陆续看了很多项目，这段时间由于没有去高邮工作。也参加了一些活动，也对我有了颇大的启发。

角度看来，先是佘山参加了意邦主办的一次建材论坛。更多的研究其商业地产运作的胜利。如今商业地产市场低迷，且前景不明朗的时候。意邦能够成功的把这个国际建材中心打造胜利，并且成为一季度上海商业地产销售第一名，胜利之处值得我去思考和借鉴。参与这次论坛也让我认识了一些全经联的一些业界资深人士，通过听取他意见并且互相交流，也让我房地产行业上有了一些新的认识。这段时间对于我春之声来说，日子并不好过。位于中山北路的春之声大厦，商业招租始终是一个看似短期内无法解决的问题。办公楼的出租率一度下滑，从去年最高峰的百分之80滑落到现在百分之70都不到金融危机造成了一些小公司的瞬间倒闭，退租撤走。更为严峻的底楼的商铺招租始终不见起色，由于地理位置比较尴尬，虽然经常有一些意向客户，但是始终没有胜利的招商。目前只有裙房部分3家店铺已经租售，大厦底楼的商铺至今空关着。商业地产也是以前没有真正面临过的难题，对我来说也是新的课题。

目前和农工行的贷款额太低，春之声要解决的问题还有便是融资。远远低于我大厦的资产。希望能够找到更好的融资渠道或者在其他银行找到更好的贷款产品。和工行谈下来的结果还是不能让我满意，融资问题也是十分困扰我一个难题。由于春之声大厦整体不出售，大量的资金沉淀在里面。如果不能更大化的通过大厦抵押贷款融资，将会制约我公司的发展。如果能够胜利融资，接下来也需要有相应合适的项目。这段时间我先后去了常州和海门考察，希望能够找到合适的开发项目。2个地方看下来，虽然都找到一些不错的项目，前景很乐观。但是仔细测算，就目前的土地价格和市场销售价格而言，都出现了和睢宁一样的问题。就是由于这些地方身手并不算高的房价，使得土地利息加上开发利息已经让我看不到多少利润空间。如果想要赚钱，必需寄希望予成本的绝对控制以及未来市场的乐观前景，这对我来说是十分冒险的现在市场形势十分不明朗的情况下，春之声还是希望能够在谨慎中求生存。

五一假期的火爆过后，高邮春之声5月份销售情况也慢慢处于平淡。近期的销售又逐步下降。不过我已经展开了新一轮的下乡促销活动，这次将会有小礼品派发，也会有新的节目形势，相信在连续轰炸下，高邮的销售前景还是能够颇为乐观的终究5月份我已经是当地销售冠军。

也是一个分水岭。上周并不是很在工作状态上，这段时间对我个人而言。知道父亲给予了更高的期望，终究年纪也不小了应该更加集中精力到工作上来。有时候我也会有些迷茫，不知道将来自己到底要做什么。不过通过这段时间和众人的交流以及看到一些同龄人的情况，觉得对我来说，已经是非常幸运，有了一个这么好的起点和平台。一些也是富二代的朋友自己虽然在守业，但是感觉他也十分稚嫩，这样的乱闯只能是撞的头破血流，尤其在如今金融危机且市场化已经很多年的情况下，这个年纪应该更多的实践中慢慢学习和吸取前辈的经验和教训。房地产领域上，可以说还是连皮毛都不懂。所以我更应该踏踏实实的从基础的学起，杜绝好高骛远。只有这样，才干真正的走向我自己的胜利。

房地产行业范文第5篇

【关键词】房地产行业模式；形态发展；国民经济

一、房地产行业的含义

我们对房地产行业这个名词一点也不陌生，从初中时我们就接触它，但是我们对它别不是有一个明确的了解。那么房地产行业到底是什么，房地产行业的含义到底是什么呢。

房地产行业的发展属于一种社会现象，体现着社会的发展与人们的生活水平的不断的提高。每一个国家与每一个城市都为着高房地产行业水平不断奋斗着，为这一目标努力发展。这不断变化这城市与农村的结构，更加完善着城市的行政与服务功能。房地产行业的发展包括着许多方面的转变与转移。第一，房地产行业推动着农村劳动力向非农产的转变，许多农村青壮年劳动力都放弃了第一产业，进入城市选择进城务工。第二，房地产行业带来的是企业的集聚，更多的企业会选择在发达的城市进行建厂，服务行业也会尽量选择在一些有发展前景的城市进行建设，房地产行业发展的越快的就越吸引服务业的建设。这也就说明了房地产行业的另一个表现第二产业，第三产业的集聚不断说明着房地产行业进程的加快与完善。第三，房地产行业的发展不断提高着城市居民的文化素质，道德素养，人们的生活水平也不断上升。总而言之，房地产行业的发展进程就是城市规模的不断扩大，城市人口的不断上升，各方面服务更加完善的一个过程。房地产行业的发展重点就是城市人口的就业方向不断非农业化，产业结构的比重中第二产业，第三产业的比重不断提升。

二、人民币贬值与房地产行业发展的关系

我国的房地产行业发展的进程影响着世界，中国在世界中的作用与位置不断的提升，一个拥有着14亿人口的大国房地产行业进程的发展模式可以让各国借鉴与参考，房地产行业的前提就是经济的发展，经济的发展能带来工业化水平的提高，另一个就是房地产行业发展进程的加快。房地产行业水平的高低是衡量一个国家形态发展水平的重要指标。现阶段我国的房地产行业水平仍低于世界平均房地产行业水平，与发达国家相比仍有很大的差距，需要不断的提高与完善，有很大的发展空间。

（一）房地产行业的发展重在扩大内需，是实现经济可持续发展的源源动力

房地产行业的发展可以不断扩大需求，增加内需。可以保证经济的可持续发展，为经济的可持续发展起到支撑的作用，提供源源不断的动力。

首先，房地产行业进程的加快可以激起人们的消费需求。我国经济的可持续发展有一个巨大的挑战与最重要的问题需要解决，就是我国的内需严重不足。这就需要扩大我国的内需，刺激我国国内的消费市场，提高我国居民的收入水平，建立与不断完善国内社会保障体系是关键。重要的是促进城市居民收入分配与收支平衡，尽量缩小收入差距，做到收入平均。科学表明，房地a行业水平的提高影响着消费市场，房地产行业水平提高可以促进内需的扩大，可以扩大消费市场，拉动内需，使经济得到可持续的发展。

（二）房地产行业进程的加快可以吸引城市的投资建设

房地产行业的发展进程是更多的农民向城市转移，大量的人口涌入城市可以带来巨大的市场需求，促进城市的形态发展。首先需要解决的就是人口的住房问题，城市需要扩大住宅面积，满足越来越多的住宅房源需求。这就促进了城市的房地产开发展业的发展，带动了经济的发展。另外，房地产行业进程也可以吸引民间资本对城市进行投资建设，人口的增加，各个阶层的人们对城市的生存有着各种各样的需求，这就需要城市进行各种建设以满足居民的需求。据统计，每当房地产行业进程的发展提高一个百分点，城市吸引的民间投资建设额度就增加四万二千亿元人民币。所以，房地产行业进程的发展对经济有着拉动作用。我们不能仅仅发展房地产行业忽视了经济对房地产行业的作用，更不能只发展经济，而忽视了房地产行业对经济的发展，二者缺一不可。

三、国际房地产行业发展的先进经验

首先，房地产行业发展进程过快不仅不能促进农村的改革，更不会促进形态发展方式的转变，反而会带来一定的“城市病”。相反的“滞后房地产行业”也会阻碍着形态发展，无法实现社会的现代化。所以，在房地产行业发展的进程中要与形态发展相适应，二者协调发展，这样才能促进房地产行业的良性发展，也起到了对形态发展方式转变的作用，使我国经济蓬勃发展，良性循环。

另外，房地产行业的发展不能太过集中，更不能太过分散，要建立一个合理的城市面积，城市面积的无限扩张会带来一定的“城市病”，也会出现“逆房地产行业”发展，而城市的太过分散就会无法集中力量发展经济的集聚力量。所以，在城市的规划时要合理的规划城市面积，起到促进经济可持续发展的作用。

四、人民币不断贬值背景下房地产行业发展的策略

（一）利用好可再生资源

石油与煤炭是当今社会所必不可缺的资源，其存在性有着很高的价值更有着很高的使用性价值，是当今社会发展所必不可缺少的工具之一。如何能够将石油与煤炭更好的应用在现代化室内的装修设计中是我们所研究的课题，如果利用不当则会造成资源的浪费对于环境的污染指数超高等等一些环境问题的引发。不符合当今社会的可持续发展理念的贯彻与落实，房地产行业缺少合理性。为了能够改善这一现状的发生应该贯彻落实好可持续发展理念，能够在室内设计中选用可替代性资源与能源，能够充分利用好太阳能、风能等等一些可再生资源来替代石油资源与煤炭资源。能够多多利用清洁无污染的资源来进行室内的装修与设计工作，能够达到低碳环保的目的。设计人员应该注重对绿色无污染能源的开发，能够将其更好的利用到室内设计的工作中去，能够遵循着可持续发展的重要原则。例如：太阳能热水器能够将太阳能转化为热能，能够产生热水供室内人们的生活需要，能满足人们的日常生活需要。

（二）注重设计的节约性

能够将可持续发展理念更好的融入到现代化房地产行业中区，能够注重节约型是关键的因素。节约是可持续发展理念中的重要组成内容，能够对资源进行节约性的使用，能够提高对资源的利用效率与使用价值的更好的体现。我们都知道水是生命之源，更是我们日常生活中所必不可缺少的重要资源，在现代房地产行业中往往都会出现对水资源浪费的现象的产生，在室内设计中没有有效的节水设备作为节约水资源的重要设备支持，导致了水资源的浪费情况与水资源的流失情况更加严重。所以，作为室内设计的工作人员能够在室内使用相关的节水设备与水资源的循环利用装置的目的，能够达到节约水资源的重要目的，应该在水龙头上设定相关的控制阀门，能够控制好水资源的流量，能够达到节约水资源你的目的。在对装修与建筑材料选择方面，许多的用户为了能够彰显自身显赫的地位都会选择一些高档的木质材料，材料的价值十分的昂贵，在装饰材料的选择方面过分追求奢华，提高了整个房地产行业的成本，最终导致了装饰装修材料浪费十分严重。作为房地产行业的工作人员应该选择一些性价比相对较高的装饰材料，能够注重体现材料的使用功能，而不是注重体现材料的外在价值，能够将时尚简约与绿色环保作为衡量房地产行业的重要标准，能够将可持续发展理念发挥的更加淋漓M致。

（三）能够优化房地产行业的技术

新时代背景下，人们对于房地产行业的要求已经越来越高，人们往往都已经不再被舒适性所束缚，更加注重的是精神层面的享受，能够追求房地产行业的舒适性与创新性和艺术性。作为室内设计的装修设计人员应该意识到人们的欣赏性与美观性和审美性的特点，运用好现代化的房地产行业，能够对设计技术进行不断的创新，能坚持可持续发展理念作为设计的艺术与创新型设计，能够符合现代化房地产行业的发展要求。能够在房地产行业的过程中，能够人工添加一些灌木丛，能够选择一些盆栽与小型的花坛，能够让整体的设计更具有生态化的气息，能够具有更加浓厚的生态气息与自然特色，能够营造一个生机勃勃与和谐的室内装修景象，能够将可持续发展理念作为生态发展的重要原则与可持续发展的重要体现。此外，能够将木构与土构 的技术更好的应用到现代化的室内装修与设计中去，能够达到节能环保的目的，能够让其设计更具有一定的特色。特别是能够重点对房地产行业的技术加以优化，能够节约一定的资源，能够更好的利用现代化技术与现代化的设备对装修技术加以优化，从而能够最终提高装修设计与可持续发展理念相结合。

五、结束语

总而言之，房地产行业和形态的发展能够带动我国经济的发展。房地产行业进程的发展，需要借助民间资本的发展，要想使得房地产行业的发展有一个健康有序的发展秩序需要不断的努力，房地产行业与形态发展方式的转变二者相辅相成缺一不可，我相信我国的房地产行业发展一定会朝着一个良性的方向发展为我国的形态发展起到一个带头作用，促进我国城市化经济的发展。

参考文献：

[1]贺晋，张晓峰，丁洪.资本结构对企业绩效影响的实证研究――以我国房地产行业为例[J].企业经济，2012，（06）：37-40

[2]阳欢芳.外资对我国房地产市场的影响及其监管政策的研究[D].上海师范大学，2011

[3]王建英.保障性住房政策的制定对房地产行业的影响分析――以河南省为例[J].特区经济，2011，（02）：279-281

[4]马侨娅.我国房地产行业上市公司资本结构对公司业绩影响的实证研究[D].西南财经大学，2009

房地产行业范文第6篇

内容摘要:新会计准则增加了投资性房地产准则,对投资性房地产的会计处理进行了规范,其实施有利于增强会计信息的相关性和有用性、公允价值模式的引进稳固了净现值(NPV)估值方法在房地产行业的重要地位,同时也为企业实施盈余管理提供了空间。

关键词:投资性房地产 会计准则 盈余管理

近年来,随着经济的发展以及投资者投资观念的变化,房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。为规范房地产投资行为的会计操作,2007年1月1日实施的新会计准则(简称“新准则”)专门增加了投资性房地产准则,明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。本文从投资性房地产会计准则产生的背景着手,重点剖析投资性房地产会计准则对相关企业会计处理及房地产行业的影响。

投资性房地产会计准则产生的背景

(一)房地产投资的普遍性

随着我国市场经济的不断发展和完善,企业持有房地产的目的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外,不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动,甚至作为主营业务活动。房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性,因此从财务会计的角度加强和规范房地产运作,是加强房地产投资监管的重要途径之一。

(二)旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理

关于投资性房地产的会计处理,我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定,很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理,采用历史成本计量,并按其估计使用年限提取折旧或摊销。投资性房地产具有高收益和高风险的特点,而且经过若干年以后,它们的市值会发生很大的变化,甚至高出其账面原值数倍,显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值。因此,将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待,进而采取历史成本计价,违背了会计的真实性和有用性的原则。

投资性房地产相关会计处理

(一)投资性房地产的确认

新准则第3号明确指出,投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出,投资性房地产既不是为了企业自身使用,也不是为了出售赢得利润,而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产,可以按图1步骤进行。

首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产,若是,则界定为商品性房地产,按照《存货》准则进行会计处理;若不是,则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产,若是,则界定为自用性房地产,按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是,则可以界定为投资性房地产。

(二)投资性房地产的计量

1.初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式,并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时,按投资性房地产的入账价值,借记“投资性房地产”,贷记“银行存款”、“在建工程”等。

2.后续计量。新准则第三章相关条款规定,企业在对投资性房地产进行后续计量时,可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式,但模式一经确定,不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量,分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量,无需对其计提折旧或进行摊销,而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”,最终计入当期损益。相关会计处理见表1。

(三)投资性房地产的转换

投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下,会计处理相对简单,企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下,自用房地产或存货转换为投资性房地产时,应当按照转换当日的公允价值计价,如转换当日的公允价值小于原账面价值,其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积账户。相反地,投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。

(四)投资性房地产的处置

投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样,企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。相关会计处理见表3。

投资性房地产准则对房地产行业的相关影响

(一)有利于提高房地产行业的会计信息质量

新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件,对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求,以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换,均在一定程度上限制了房地产行业操控利润的随意性,有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性,进而提高上市公司的治理水平。新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性,无疑有助于境外投资机构对A股上市公司投资价值的有效评判。此外,采用公允价值计量模式能够及时、准确地反映出企业高级管理层履行责任的信息,检验其作出继续持有或已经处置投资性房地产决策的恰当性。

(二)有利于稳固NPV估值方法在房地产行业的重要地位

随着近年来投资性房地产的逐渐增多,尤其是人民币升值以及我国经济的迅速发展,新会计准则采用公允价值进行计量,必然会诱导市场更多地关注投资性房地产的真实价值,并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。此外,新准则对于公允价值模式的选择,特别强调“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得”,这一要求排除了采用其他财务估值技术确定其公允价值的可能。因为其他财务估值技术往往包含若干假设,与参照活跃的市场交易价格相比,会带有较大的主观成分,易产生争议。可以预期,新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。

(三)为房地产行业实施盈余管理提供了空间

通过对新准则有关条款的进一步解读,可以预测该准则未来很可能会给上市公司带来较大的盈余管理空间。原因在于:第一,新准则对投资性房地产的界定标准比较模糊。第二,投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点。第三,采用公允价值计量模式容易导致虚增利润。

参考文献:

1.财政部.新会计准则第3号―投资性房地产[M].经济科学出版社,2006

2.财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社,2007

房地产行业范文第7篇

【关键词】汇率 利率市场化 市场性

房地产行业从一开始，就跟银行上了同一辆战车。深圳1987年的全国房地产市场第一拍，是有着给公共建设融资的初衷的。中国的房地产行业的相比于很多行业，其市场化程度是比较深的；而中国的银行业相比于很多行业，其市场化程度是比较浅的。一深一浅之间，房地产行业的很多行为逐渐地具备了银行业的色彩，承担起了银行业的部分属性和功能，使得自身渐渐具备了“二银行”的形象。本文作一肤浅的探讨。

一、房价变动和利率变动的分析

虽然房地产价格没有纳入CPI的考察序列，但是毫无疑问，房地产价格变动对于有产阶层的消费行为的鼓励效应或者抑制效应，毫不亚于CPI变动对于这一阶层消费倾向的鼓励或者压抑。具体说来，随着房地产价格的上涨，房产所有者的账面资产随之水涨船高，他们清晰地看到自己在资产升值的盛宴派对上有了入场券，如同他们看到自己的钱包正在怀孕式地鼓胀，他们的消费信心得到大大鼓舞，不管是现金消费还是借贷消费，都会有所增长。反之，如果房价下跌，他们的资产价格缩水，消费信心受到抑制。

随着房价的上涨，消费者被上述资产升值预期打动，买涨不买跌的规律点燃了他们持续购房房产的行为，越涨越买，市场预期向好，开发商将争先恐后地加大获取土地的积极性，而作为土地市场唯一供应方的地方政府，也将积极的通过三通一平、四通一平、五通一平等简单的投资，将更多原本不存在于交易市场中的“生地”变成可供出售的“熟地”，将不流动的耕地变成可流动的建设用地，将没有市场交易价格的荒地变成可以加价转让的各类用地。随着投放到市场中的可供交易之物的增加，这就造成了银行的信贷资源更为稀缺，反映到利率上，就是上浮。省略中间的传导机制，从起点和终点来看，房价上涨，将给利率带来上涨动力，并最终以不同的形式（包括合法的利率，以及不合法的灰色交易费用对实际利率的影响）推动资金使用成本（利率）上涨；房价下跌，将造成资金使用成本（利率）下降。可以说，房价成了利率的影子，是影子利率，与利率同方向震动，以一种低调的不容易被发现的方式。

二、房价变动对社会资源资本化的影响

举一个深圳周边的例子，惠州的大亚湾一直是中国房地产市场中一个具有指标性的区域。2010年，碧桂园集团在大亚湾旁边获取了1000亩左右的建设用地，建设“碧桂园十里银滩”项目，主要客户来源于深圳。该部分建设用地基本上是海边的耕地及沙滩构成，之前并不存在与交易市场上。2011年，碧桂园开盘当天销售额超过30亿元、2012年再次开盘当天销售额超过20亿元。这种销售业绩极大地刺激了房地产界，华润置地，随后在碧桂园的旁边获取了2000亩地，建设“华润小径湾”海景度假项目，规划建筑面积270万平方米，总投资额超过150亿元。按照每套海景房60平米计算，“华润小径湾”约有4.5万套房子，可供9万人居住或者度假，相当于内地一个中小城镇的规模。在他们的附近，更多的大型房地产项目正在开工或者已经开始销售，“富力世贸威尼斯湾”项目总供应量约10万套，“中航元屿海”项目总供应量约1万套，“金融街巽寮湾”项目总供应量约6万套，“万科双月湾”项目总供应量约2万套，其他还有更多项目，整个惠州几十公里的海岸线上一下子冒出了三四十万套房子，可以说是三五年内就从零开始建起了一个中等规模的城市，可供100万人度假或者居住。这是城镇化的一个狂飙突进的实例，就发生在深圳的耳边。惠州这几十公里的海岸线，此前可以说是处于农业社会阶段，大多数当地人还在靠种水稻和出海捕鱼过日子，一夜之间，随着挖掘机的到来和楼盘围墙广告的竖起，这块土地值钱了，水稻换成了水泥，以前，他们靠水稻产量给GDP做贡献，现在，靠房地产开工量和销售量给GDP做贡献，两者不可同日而语。一个是海边耕地平整后出售给开发商的事件，也即国有建设用地使用权转让事件，开发商以土地作抵押、通过银行借贷吞进了大量的M2，另一个是房子开始销售后，购房者通过按揭贷款购房的事件，也吞进了比上一个M2数量更大的M2，如此累加，一个完整的房地产开发和销售过程，大大地推动了M2的滚动发展。可以说，房地产的推进，极大地扩充了土地资本化的地域，极快地加速了土地资本化的速度，极大地带动了社会资本当量的增加，其增量将远远大于挖煤挖矿所带来的社会资本当量的增加；“用土地搞生产”和“用土地搞建设”，是农业社会和现代社会最大的区别之一，而这一切的根源，将可以追溯到房价上涨这个事件。房间变动对社会沉睡资源进入资本化状态，起到了不可低估的作用。银行本应当是地球资源资本化的推手，但是，在房价上涨的交响曲下，房地产行业成了比银行更积极的地球资源资本化的推手。也就是说，在目前国内的银行业略显略显保守的环境下，“房地产比银行更银行”。

三、房价变动对货币流动性的影响

房价的变动，影响到货币的流动速度。房价上涨越多，意味着一个家庭被冻结的现金及未来收入越多，那么这个家庭用于当前消费的资金就相应受到约束。将考察范围放大，也就是说，随着房价的上涨，社会上的现金及银行系统里的信贷资金将更加集中在开发商手中，而开发商的投资属性高于消费属性，也就是说，社会上的现金及银行系统里的信贷资金将更大比例地在投资环节循环，而不是在消费环节循环。投资性货币的流通速度通常情况下是大于消费性货币的流通速度的，所以，房价的变动，经过传导，将细微地影响到货币的流通速度。在银行系统，利率的变动，直接地影响到货币的流通速度。从效果上来考察，房价的变动和利率的变动一样，都具备了影响货币流通速度的能力。

假设社会上只有两种投资方式：储蓄，或者购房。手握现金的人，可以选择将现金放到银行生息或者购房升值。再加上一个共同的前提条件，假设银行利率是正的，房产价格是上升的。这种情况下，房价上涨的速率实际上相当于银行资金的利率，如果房价涨速高于银行利率，那么理性的选择就是把资金从银行抽出，放到房地产上去；如果房价涨速低于银行利率，那么理性的选择就是把资金留在银行，等待生息。可以看到，房子已经变成了一个可以生息的工具，类金融产品；而房地产行业也几乎变成了一个大型的银行，与其他传统的银行一起，公开地在市场上竞逐资金的流向、号召资金的跟随，竞争的方式就是房价波动幅度和利率水平的比较。从这个角度俯瞰，房地产行业可以说是中国最大的一家银行――分行遍及全国各地、客户遍布全国人民。

四、小结

以上粗略分析给我们带来的启示就是，房地产市场在中国的存在方式，已经有了“二银行”的特征。房地产和银行行业的渗透和重叠的阴影面积，大大超越了其他行业。

在目前利率形成机制市场化的大趋势下，金融公共政策制定者不得不把房地产这个庞然大物当作一个重要变量去考量，房价涨跌包裹了利率变动，既能以自身涨跌去影响实际利率，也能被实际利率所影响。房地产就像一头大象，反应也许迟钝，但是分量却足够影响森林。

房地产行业范文第8篇

关键词：房地产行业协会自律

一、房地产行业管理的三个层面

我国的房地产行业，进入市场经济轨道的时间并不长，房地产市场尚未形成规范化运作的市场环境，所以政府正在不断地通过经济手段、法律手段和行政手段对房地产市场的运行进行调节、控制和规范，使其不断向良性化方向发展。

在此，我们不妨借鉴一下西方国家在房地产管理方面的一些经验。西方国家对房地产业的理解主要分为三个层面：第一层面，私人产业。它由众多的房地产企业提供各种涉及房地产的服务，如:土地开发、建筑、营销、评估、融资、管理、产权保险等。对这一层面的管理，通常由房地产管理公司承担，也即微观管理。第二层面，专业组织和行业协会。提供诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等服务。这一层面的管理即为房地产行业协会自律，可以认为是中观管理。第三层面，公共行业。即各级政府机关也介入房地产活动的各个方面和社会舆论的监督。这一层面的管理属于政府对房地产业的管理，即宏观管理。

由此可见，对房地产业的管理不能简单地理解为政府管理，应该包含不同的层面。随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产行业协会自律应成为市场经济体制有别于计划经济体制在房地产管理领域中的一大特点。

二、加强房地产行业协会自律的必要性

1、房地产行业协会的自律能有效地促进政府职能的转变。房地产行业协会在房地产业的各个领域提供高度技术性的服务，以及诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等更高层次的服务。在我国，这些性质的工作过去都由政府机构来承担。同时，我国政府现行的房地产业管理体制是一个纵横交错的复杂的管理体系，地方各级政府、建设部各级机构以及土地管理部门、房管部门都有权力对房地产企业进行行政干预，可谓政出多门，从而使这一层次的管理带上了形形的行政色彩。而房地产行业协会是房地产行业内部自愿组成的民间团体.它的组建是以房地产行业为基础，不受部门、地区和所有制的限制，通过协调、协商的途径来推动行业，特别是行业内部成员的发展。其自身即处于房地产业以及市场这两个大环境中，能够大量获取来自市场和业内的信息，从而更有效地进行服务和管理。因此，加强房地产行业协会的自律，能够从体制上实现政府职能的转变，更好地规范化地管理房地产行业。

2、房地产行业协会的自律能有效地适应房地产市场的变化。房地产行业是从事房地产企业的集合，房地产行业内部企业之间，首先是竞争的关系。在这种竞争和冲突中形成了房地产行业与其他行业的技术、经济及市场联系，形成行业内部特定的企业结构。在计划经济时期，房地产行业管理实质是政府部门管理，而靠政府对房地产行业的直接管理，有可能导致行业之间技术、经济、市场联系的剧烈变化，引起市场供求的紊乱，导致行业内竞争结构的变化破坏市场秩序。可以说政府是难以调节这种矛盾的，而行业协会在维护市场竞争秩序、促进公平竞争方面具有独特的作用。如在行业外部，行业协会可以代表本行成员利益，协调同其他行业之间的关系，保护本行业的正当利益不受损害；在行业内部,可就销售市场、价格、竞争手段等进行协调,避免盲目竞争。随着生产力的提高和社会分工的发展，行业越来越多，行业之间的经济技术联系越来越复杂，这种协调的难度将越来越大，既然不能靠政府来协调这种复杂的关系，依靠房地产行业协会自律将具有必然性和必要性。

3、房地产行业协会的自律是其自身职能的具体体现。房地产行业协会最重要的任务是根据房地产行业的具体情况和发展要求，为企业和政府提供双向服务，维护会员企业的利益，反映企业的呼声，协助政府进行行业管理。在计划经济时代，政府对房地产企业的服务，主要是政策措施上的服务，较为务虚。房地产企业是在政策的服务保障下生存和发展的。随着市场经济体制的建立，这种政府服务不利于企业的生存和发展，企业在市场竞争中对自身生存发展的关心程度要比政府强烈得多。房地产企业迫于竞争的压力就会强烈地要求由他们自愿组织起来的行业协会发挥作用为他们做许许多多务实的服务。具体地说：主要是在政府与房地产企业之间发挥桥梁和纽带作用，把国家宏观经济调控目标，政策取向传递给企业，把企业的意见和要求转达给政府；同时根据房地产行业的特点，制定行规行约，组织行检行评，开展联络、指导、培训、咨询等工作，对企业的发展加以扶持和引导等服务。

三、我国房地产经纪行业协会现阶段存在的问题

目前我国房地产行业的行业协会仍处于建立和完善阶段，已建立的全国性房地产自律性组织主要包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会和部分省市的房地产经纪人协会。随着我国政府机构改革不断深化，原来一些政府部门的职能开始由行业协会担任，但从总体上说，仍然存在不少问题。

1、房地产行业协会的地位问题。我国目前成立的几个房地产行业协会主要是以社会团体形式出现的，在实际运行中，则又表现为政府的附属机构，在整个房地产行业管理中还没有能够起到行业协会自律的作用，不仅不符合国际惯例，也不利于我国房地产行业管理与国际接轨。但由于政府机构改革尚未到位，企业对政府的依附关系并没有完全解决，所以房地产行业协会作为民间组织的独立地位也就未得到有效确立，其作为社会性经济组织对行业管理的巨大作用也未能得到充分发挥。同时，房地产行业协会的“官办”色彩，使其难以真正反映民间企业的要求和愿望，而倾向于执行国家的方针、政策，使房地产行业协会作为政府和企业间的桥梁纽带作用发生了偏移。

2、房地产行业协会的职能问题。由于房地产行业协会与政府行政部门混在一起，在实际工作中两个组织机构责权不清，所以房地产行业协会的独立运行机制尚未形成。这既减弱了房地产行业协会对房地产企业的吸引力，又无法避免主管部门的不合理干预。管理房地产行业的政府行政部门成为房地产行业协会的靠山和业务源，行业协会又成为所挂靠政府行政部门人员的安置场所和“小金库”，使行政权力直接渗透到房地产行业协会机构内部，成为滋生腐败的土壤。

3、房地产行业协会中专业人士的素质问题。房地产行业协会中的大部分专业人士的知识面不广，特别是在现代管理中，缺乏基本的理论素养和实践经验。尤其严重的是，他们当中的一部分人缺乏必要的“专业精神”。在发达国家中，房地产行业专业人士资格和专业人士组织本身就是“金子招牌”，取得房地产专业人士资格员无异于获得了社会的肯定，房地产专业人士十分珍惜自己的声誉。而在我国的房地产行业中，有人通过考试取得了执业资格后，自己不去营业，而是把执业资格出售或出租给某些单位，供申报资质时弄虚作假。

四、加强房地产行业协会自律的建议

1、进一步转变观念，明确房地产行业协会的发展方向。就政府主管部门而言，真正的把思想观念从过去计划经济时期的微观管理，转到市场经济的宏观管理上来，切实转变政府职能。就房地产行业协会而言，也需要转变观念。比如，过去总想依附在政府身上，习惯于按政府的管理职能办事，而不愿解决行业、企业存在的热点、难点问题等。房地产行业协会在当前应当摆正自己的位置，在党与政府的领导下，在遵纪守法的前提下，独立自主的开展活动；应努力成为行业、产业政策的主要建议者，要根据行业、产业发展的要求，进行调查研究，积极探索解决问题的思路和办法，向政府有关部门提出合理的政策建议；做好房地产行业的代表，积极开展有益活动，维护本行业的合法权益。应充分发挥行业协会的协调管理作用，通过协调规范内部活动，促进行业协会的团结；同时通过协商协调，理顺外部关系，创造一个有利于房地产行业协会发展的良好环境；提高房地产行业协会的凝聚力和号召力；要利用自己的优势，加强人才培训，扩大国内外科技交流，推动房地产行业、产业科技水平的不断提高。

2、完善房地产行业协会的自收、自支制度，提高其自立、自养能力。提高房地产行业协会的法人化水平，其“自养”能力是一个很重要的衡量标准。房地产行业协会应通过宣传，与社会各部门在开展有偿服务活动方面取得思想认识上的共识，要支持房地产行业协会的有偿服务活动。开展了有偿服务活动，有了经费，活动就有生机，工作人员比较稳定，服务质量提高，就会促进了房地产行业协会的发展。从目前情况看，增加房地产行业协会的收入，主要有三个渠道，一是有计划的发展会员，强化会员会费的收缴工作；二是利用行业协会的优势，开展咨询、培训、举办展览等有偿服务活动；三是依照章程规定，接受企业的部分捐赠。

3、推进房地产行业协会的立法规范行业协会的行为。为了促进房地产行业协会的发展，保障房地产行业协会依法开展活动，依法行使管理职能，规范房地产行业协会的组织与行为，就需要立法，通过立法来明确房地产行业协会的宗旨。房地产行业协会要为本行业的政府决策服务，为行业、企业的发展服务，为本行业产品的消费者服务，维护行业、企业合法权益、保障行业公平竞争，沟通行业、企业与政府、社会的联系；促进行业经济发展。房地产行业协会要遵循自主办会的原则，实行会务自理、经费自筹。同时，房地产行业协会的活动应当符合法律、法规以及行业整体利益要求，不损害社会公共利益。房地产行业协会的正常活动受法律保护，任何组织和个人不得非法干涉。房地产行业协会要按照国家现行的行业分类标准设立，实行一业一会的原则。房地产行业协会应当对不同的区域、部门所有制、经营规模的企业设立相同的入会标准，保证其平等的入会权利等,这些都应当用立法的形式确定下来。

参考文献

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【3】宋春华.促进中国房地产估价业有序健康发展.中国房地信息,2004(1)

【4】崔传樵.他律性和自律性.中国房地信息,1999(9)

【5】宋春华.不敢懈怠不辱使命开创房地产行业自律组织工作新局面.城市开发,2006(4)

房地产行业范文第9篇

[关键词] 营改增；房地产行业；影响

[中图分类号] F270 [文献标识码] B

[文章编号] 1009-6043（2017）03-0046-03

前言

正如今年的《政府工作报告》中所规定的，自5月1日起我国的“营改增”试点已开始全面推开，又继续扩大了试点的范围，增加了建筑业、房地产业、生活服务业和金融业，并确定了建筑业和房地产业的税率为11%，二手房买卖出租均不加税。“营改增”是我国供给侧结构性改革的重要内容之一，这一举措将在二手房交易、房地产企业开发和不动产抵税等环节对房地产行业来来显著影响。此轮“营改增”试点扩大对于房企来说可谓是一大利好消息，能够在整体上很大程度上减轻房地产行业的税收负担，有助于解决房地产行业库存积压的现状。

一、房地产业营改增的重要意义

（一）有利于完善税收链条

营业税改收增值税，对于房地产行业税收链条的规范完善具有重要意义。一直以来，房地产行业因为生产环节多，各种物资材料运输情况复杂等情况，就是税收征收的一大难点。各个环节的错综复杂导致重复征税的现象十分严重，而偷漏税的环节也十分明显，这对从事房地产行业不同链条上的企业来说十分不公平，有的税负过重严重增大了企业的成本；对政府来说，应该征税的部分反而遗漏，造成国家财产的损失，又加重部分企业的负担，突显了整个税收制度的不规范、不完善，降低了市场经济的运行效率。“营改增”的税制改革，实现了对货物和服务的全覆盖，完善了增值税抵扣链条，为我国继续深化财税体制改革和供给侧结构性改革打好了基础，也有利于房地产行业各个链条上的分工协作和社会公平。

（二）规范房地产业财务税收管理

“营改增”导致的税率税种的变化将促使企业对原有的企业财务税收进行调整，以适应新的税制，有利于规范房地产企业的财税管理。房地产企业的财务税收因为不同的征税项目呈现出不同的特点，项目的复杂多样以及税率的不统一给房地产企业的财务税收管理加大了难度。房地产企业的财务税收各个项目无法统一，一方面大大增大了企业财税管理的难度，有些遗漏只能通过各种修补和调整进行纠正，影响了企业财务信息的真实性；另一方面降低了企业财税管理的效率，浪费了大量的人力成本。“营改增”的实现，将营业过程中出现的诸多不统一的因素全部整合到增值的过程中，这种统一的税收制度更有利于房地产企业规范财务管理，提高财务税收的管理水平，进而帮助企业节约成本，降低企业的财务风险，更稳定地发展。

（三）促进房地产业回归合理平稳

房地产业的“营改增”对于调整目前被炒得火热的行业表象与行业内部存在的困局有重要的意义。近十年来，房地产行业搭乘我国城镇化进程快速发展，一路高歌猛进，整个行业都在理性与非理性之间摇摆。房地产行业作为我国供给侧结构性改革过程中去库存的重点领域之一，对整个社会的产业升级和结构调整都起着举足轻重的作用。“营改增”是我国财税体制改革的关键一步，这一步会极大地影响后续改革的效果。通过对房地产行业规范税率税种，合理征税，减轻房地产行业的税收负担，为房地产行业整合改造赢得缓冲期，有助于帮助房地产行业摆脱过去急功冒进带来的负担积累，促使房地产业的价格回归到合理区间，使房地产业的利润率与整个社会的平均利润率相一致，从而实现行业的平稳健康发展。

二、营改增对房地产业的影响

（一）对房地产企业的税负影响

将房地产行业纳入“营改增”试点，对房地产行业来说影响重大。房地产和建筑业的税率定为11%，比之前的营业税5%有所提高，因此可能会加大企业的税收负担。但是营业税改收增值税，会对以往房地产业生产的各个环节进行统一，以前存在的监管不严、分工不明确等原因导致的个别流通环节漏税和重复征税的情况将会基本避免，所以对很对企业来说即使税率提高也未必增加税收，尤其是土地和安装建设成本被纳入抵扣项，更是减轻了企业的税负。因此这一政策对于整个房地产行业不同链条上的企业来说带来的影响也是不同的。短期来看，营业税改收增值税大大缩小了企业偷漏税的空间，企业不得不更加规范地缴纳应当缴纳的税款，因此会加重这些企业的税收负担。对于绝大多数企业来说，在销项税一定的情况下，税负是否会增加要看进项税的抵扣情况。对于很多简单投机企业来说，依靠贷款融资等手段引起的相关成本进项税不得抵扣，会增加该类房地产企业的税收负担。不过积极的一面是这也有利于规范房地产企业的贷款融资，使银行资本流向更具有竞争力的行业和企业。

（二）导致房地产企业的成本上升

房地产行业实行“营改增”，对于不同的房地产企业会产生不同的影响。虽然会从整体上降低房地产企业的税收负担，但对于某些企业来说则会增加其成本。房地产行业的成本主要集中在两个部分，一部分是土地成本，另一部分是安装建设成本。在新的政策规定中，土地成本被列为抵扣项。这就意味着当前购买土地，可以付出比之前更小的成本，那些原来依靠低价获得土地的房地产开发商的优势就被削弱了，尤其是对于囤地时间长，获得土地成本较低的企业来说，利润越是丰厚，税负越会增加，成本相应增大。

（三）侵蚀存量项目的销售利润

房地产行业实行“营改增”后，对企业生产的不同环节、不同项目的影响有很大不同。此番“营改增”对房地产企业来说，有打击蓄意囤积土地的投机行为地作用。房地产企业最重要的存量即橥恋亍R郧埃房地产开发商通过各种途径从政府手中购买土地，其中不免腐败行为地发生。通过这种手段获得土地的商人相较与正常交易获得土地的企业来说，因为土地的成本更低，其利润自然也就更大。这也引发了土地资源分配的严重不公平。有关系的地产商可以大量囤积土地，制造稀缺性进而为炒作、投机服务，这种行为严重扭曲了整个商品房市场。“营改增”后，将土地列为税收的抵扣项，意味着拥有越多低价土地、试图通过囤积居奇提高利润的房企税收负担会越重，进而会削减其销售利润。这一后果虽然会对一些房地产企业产生压力，但长期来说对于整个行业回归到合理水平有重要意义。

（四）有利于商业物业销售

“营改增”细则明确规定，生产材料的进项税额能够抵扣税收。如此一来，房地产企业将会将更多的精力和心思投入到建筑材料的购买中去，而不是想方设法地获取更多更低的贷款融资。同等条件下，建材行业高质量的材料将更受欢迎。这一举措使不动产投资成为税收抵扣的一项，意味着企业持有不动产的成本将会降低，对于以往因为成本过高不愿购买或更新办公室的企业来说，这一举措将是一个积极的刺激因素，促进企业购买办公楼、写字楼等，即会增加企业投资购买商业地产的积极性，对商业物业市场来说能够增加销售。一方面改变了企业以往在建筑材料上偷工减料，使用质量低下的材料的预期，能够有效地提高房屋建设用材的质量，另一方面刺激商业物业的需求，对去产能有一定的积极作用。

（五）有利于加快行业整合

“营改增”的实施，有助于加快房地产行业的整合速度。当前的房地产行业各企业水平参差不齐，存在大量被高利润驱动的投机者。“营改增”这一新政对不同层次的房地产企业产生的影响有很大的不同。房地产市场的逐渐规范将使那些低水平、低竞争力的企业逐渐退出市场，具有竞争力、经营状况好的企业会有更广阔的发展空间、更健康的行业环境。实施“营改增”后，土地成本降低，从事土地投机而非建设的企业会逐渐退出，这样会释放大量的土地资源，而土地成本的降低，也会有效促进地产、项目的收购。这样土地资源的错配现象将会得到很大程度上的解决，房地产行业也会逐渐向更健康、更稳定的方向发展。当然，这一过程仍然会需要很长时间，但是，“营改增”政策将会大大加快这一进程。

三、营改增对房地产业去库存的影响

（一）有利于房企投资

“营改增”政策的实施有利于房地产企业的投资。近十年来房地产行业一直是社会资本最钟爱的集结地。超高的资本回报率一方面让房地产市场空前火热，另一方面也加大了贫富分化和社会不公。巨大的社会资本需要一个健全的市场环境来容纳。“营改增”政策的实施正是为构建这样的市场贡献了一份积极的力量。“营改增”政策从整体上降低了房地产企业的税收负担，规范了房地产企业的财税管理，完善房地产企业开发建设的各个环节的税收链条，引导房地产企业向着更加平稳健康的方向发展。这一调整一方面会促使房地产行业回归理性，打击那些短期投机者和“热钱”的进入，另一方面更增加了房地产行业的光明前景，吸引长期投资。因此，对于整个房地产行业来说，长期稳定的投资将会使房地产业更加迎合市场的真实需求，避免重复建设的盲目建设等浪费资源、封锁资金链的行为，引导房地产向更理性、更健康的方向发展。

（二）降低了三四线城市的房价

在房地产行业实行“营改增”的税收政策，会更有利于为三四线城市的房企减负。房地产企业的繁荣起于一线城市，一线城市的过度繁荣假象促使资本大量涌入三四线中小城市，这些城市也跟着形成房地产热，而这种“热”远远超出了当地的实际需求。当房地产市场稍微回归理性才发现很多三四线城市都出现了盲目建设的现象。原有库存无法清理，资金运转就会出现问题，进而导致房地产项目建设大量停滞，有的城市停建率甚至高达三分之一到二分之一。过量的供给和疲软的需求使这些中小城市的房地产企业被牢牢套住。投机者撤出即意味着无法承受的亏损，继续建设又无法提供充足的资金，到了进退维谷的境地。“营改增”政策规范统一了房地产业的各个环节，降低了土地和安装建设成本，一定程度上给当地去库存提供了更大的降价空间，为这些企业的退出和解套提供了一根救命稻草，有利于三四线城市房价的平稳着陆。

（三）有利于商业地产去库存

作为供给侧结构性改革的关键措施，“营改增”政策担负着促进相关产业进行合理调整，去库存的重要任务。营业税改收增值税会从侧面帮助商业地产去除库存。房地产行业的过度繁荣不仅既体现在居住用房上，也体现在商业地产上。随着经济的不断发展，商业的范围也不断扩张，各种商业区应声而起，电子商务的崛起使得商业地产的需求急剧减少，形成了大量的库存积压，销售乏力。在这种状况下“营改增”细则中将不动产投资纳入抵扣项，将大大激励企业进行购入、持有商业地产的积极性，对商业地产来说是一大利好。企业购买商业地产作为不动产投资一方面减轻了税收负担，另一方面还可以作为一项长期投资。这一契机刚好有利于商业地产行业进行结构调整，为其去库存提供着陆平台，也为其继续合理规划建设提供喘息。

（四）有利于二手房产去库存

个人买卖二手房原来是征收营业税，现在改收增值税，即只对房子增值部分征税，没有增值就不用缴税，原来购房缴纳的增值税，在该套房卖出时可以抵扣。新政策出台后对不同类型，不同档次的二手房会实行有差异的政策，但是不会增加交易环节的税收负担。由此可见，“营改增”对大多数房主来说没有太大影响，但在有些地区和某些档次的住房市场上，会促进二手房的交易，使二手房市场的流动更加频繁。二手房市场的繁荣将会更加有利于城镇化过程中不断涌入城市的住房需求者，同时有利于二手房市场去库存，减少存量，增加流动，有利于整个房地产市场的有序发展。

（五）建安成本难获增值税发票

“营业税”的实施很大程度上会堵住偷逃漏税的窟窿。这使得原来依靠制度缺陷获得大量利润的环节和不合规范的小企业利润会骤减，这些企业将面临困境。增值税中明确规定，要用进项税抵扣销项税。因此房地产企业要想减轻税收负担，建筑行业和房地产行业在选择上游行业和相关行业时就不能再唯低价是图，而是同时要求这些相关企业能开具进项税额增值税发票。这样建材、设备等企业就必须要开具增值税发票，才能获得业务，而不是仅仅依靠低价。对很多小企业、小作坊来说，在材料上开具发票是十分困难的，这会大大缩减其利润空间甚至变得无利可图。因此，房地产企业最初可能很难取得与建设安装成本相关的增值税发票。但是，这也是房地产企业进行规范化发展必须要经历的过程。

四、结语

“营改增”的实施对房地产行业的影响十分广泛，对房地产行业的发展具有重要意义。在房地产行业发展陷入两难局面的状况下，“营改增”的出台有利于房地产行业去库存，倒逼房地产行业实行精细化管理。虽然这一过程中有人受益有人受伤，但是，通^这一政策，将会把房地产行业引向良性、健康发展的道路上。

[参 考 文 献]

[1]于红娜.“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析[J].中国商贸，2015（14）：133-134

[2]张玲莉.浅谈房地产“营改增”对行业的影响[J].中国商贸，2015（16）：144-145

房地产行业范文第10篇

关键词：房地产企业 营改增 问题 对策

当前，我国经济的重要推动力是房地产行业，该行业在我国国民经济中所占的比重较大，甚至已经被视为我国经济的重要支柱性产业。尤其是近些年来房地产价格的不断上涨，房地产开发的广大和深度不断加大，导致整个房地产行业面临着激烈的竞争压力。同时，由于房地产价格上涨带来了较多的经济问题和社会问题，从长期来看，会引发较为严重的社会冲突。

为了有效地促进房地产行业健康地发展，国家针对该行业采取了较多的调控措施和手段，促进房地产行业健康发展。目前我国会计制度强调强营业税改为增值税，这对于营业收入占较大比重的房地产行业来说会造成较大的影响，如何降低房地产行业受到此影响成为学术界比较关注的问题，因此，本文的研究显得十分有意义。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）短期内面临税负上升风险

统计得知，上海实施“营改增”后的两年时间，大约有90%的企业已实现“税收减负”目标，然而，还有一些企业的赋税不仅没有减少，反而有所增加，这造成许多房地产企业对“营改增”仍有许多顾虑，企业赋税上升的主要原因有以下两点：一、税率高。房地产行业及主要上下游行业目前的现行税率在3%-5%之间，“营改增”实施后，房地产企业的增值税税率达17%或11%，所以，企业的税收负担不降反升。二、抵扣难。“营改增”目前还只是试点阶段，房地产行业及主要的上下游并没有完全被纳入试点范围，所以目前还没有形成完整的增值税抵扣链条，因此出现了房地产产业链增值税抵扣困难的现象。比如，建筑工人费还不能够直接开具增值税专用发票，再如，所购买的原材料不可能全部取得增值税专用发票。这一系列的问题都会增加房地产企业的税负。

（二）财务管理与会计处理的影响

营业税按照营业收入全额来计算所得税，增值税计税时所采用的则是差额增税，应缴纳的税款是销项税与进项税的差额。“营改增”后，房地产企业的会计核算会增加上十个会计科目，这无疑将增加了企业的会计核算的难度。房地产行业根据营改增会计制度的改革，以及由此造成的会计政策和制度的变化，要求财务管理和会计人员不断通过各种措施来提升财务工作者的工作素质和专业技术能力，使所完成的工作是符合会计准则和制度的，从而降低纳税风险。

（三）营改增会造成房地产企业的资金短缺

当前的房地产行业主要的运营模式是项目公司式，该种形式下，房地产开发的项目先要根据预期的销售收入来缴纳一定的税款，只有项目完成后房地产公司才会获得大量的进项税款金额。房地产企业在开发项目前需要缴纳较高的增值税额，以前房地产企业不断增加的成本，使得房地产企业自由现金流较少，进而会造成企业的资金比较短缺，再加上目前紧缩的货币政策和国家对房地产行业的控制，使得房地产企业和公司面临着较为严重的资金短缺问题。

二、应对“营改增”的对策和建议

（一）完善对供应商管理

为了有效地降低企业的税收负担，房地产企业应该理性地选择最适合企业的建筑施工方，由于他们拥有选择权，应该，在选择建筑施工方时，房地产行业应该严格进行选择，尤其是要选择那些能够开具增值税发票以及有正规资质的施工单位和企业。房地产在选择供应商时同样要考虑能否有效地减低税率。房地产企业在进行工程的决算管理时，需要及时地开区正规增值税发票，同时企业内部也应该对会计核算体系进行优化和完善，切实做到账实相符，当企业不能够获得正规的用于抵扣的发票时，一定不能进行抵扣，以便会计核算准确性得到提高。

（二）转变经营模式来避免资金短缺

营改增会造成房地产行业的资金短趣，企业必须对这一问题加以重视，通过采取有效地手段进行解决，可以通过转变企业的经营模式进行解决。包括两个方面：首先，在项目的开发方面可以同企业进行合作，比如实行项目的股份制，通过联合可以有效地解决资金短缺的问题；其次，可以不断提升房地产的质量，增加企业在市场中的竞争力，不断扩大该企业的市场占有率，为企业的发展提供充足的资金。

（三）优化经营流程筹划税务

房地产企业根据企业自身的特点以及经营情况，来筹划税收的缴纳，通过合理地筹划最大程度地降低企业的税收负担。该企业应该对公司的项目进行分析，找出能够依据进项税额的抵扣对税负造成递减的项目，从而有效地降低企业的税收负担，当前房地产行业的发展面临着机遇和挑战，如何在激烈的市场竞争中抓住“营改增”的机遇，发挥房地产行业的优势成为该行业发展的一个重要课题。房地产企业在经营过程中要不断做好企业的税收筹划相关的工作，同时以房地产企业自身的实际情况为出发点，为企业的发展制定好相应过渡政策，不断完善房地产企业的经营模式，以“营改增”为契机，为企业的发展争取到更多的优惠和政策支持，在整个房地产行业竞争中得以稳定、快速和健康的发展。

参考文献：

[1]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014

[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013

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[4]王军，熊雪军.建筑业营改增影响分析及应对策略[J].会计师，2014