房地产销售范文

时间:2023-03-09 21:34:15

房地产销售

房地产销售范文第1篇

2.售楼人员:要让客户感到你是他们的朋友,是他们的购房顾问,是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心,必须把握住以下几个关键问题:一是丰富的房地产专业知识,对自己销售的楼盘了如指掌,熟记于胸;二是反复的演练,只有将对客户的销售演示达到无懈可击,哪些话该说,哪些话不该说,有些话说到什么分寸,哪些要重点介绍,哪些要一般介绍,这都要事先准备好;三是售楼经验,只有经过持久的不懈努力,具有真诚的敬业精神,善于在实践中归纳和总结,比别人多一份思考,才能获得成功必备的技能。

3.客户:售楼人员要有正确的判断力,要能找出你要服务的客户。通常的做法是,可以对客户做一下评估,确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧?”“是不是再征求一下太太的意见?”等既得体面而又十分有益的问题,千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客,在还没进入销售流程前,你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的,用最快的时间发现你的客户并最快成交,用最快的时间打发掉不是我的客户,这永远正确。

4.推销自己:房地产销售人员给客户第一印象至关重要,所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准,而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚,而不是夸夸其谈,如果能做到这一点,你就成功了一半。所以,作为售楼人员,要锻炼出这种本领,成功地推销自己。

5.推销开发商:目前,很多商品房延迟交房,施工质量灯光问题投诉日益增多,如果你的开发商很有实力且守信誉,这方面做得比较好,那么就套十分自豪地想客户推销你的开发商,这样,可匀每突Ц械礁残模煽浚な担不崾构镜男蜗罄卫蔚丶窃谒哪院@铩?/P>

6.推销楼盘:售楼人员要满怀热情和激情地推销,因为真诚和热情是很容易感染人的,千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由,并说服他考虑购买,可以说“这是开盘价,过两天就要涨价了”、“只优惠十套”,说话要简洁,并机智地加以运用,不要让客户认为你是在下套让他去钻,不然的话,潜在客户不会认真考虑你所说的话,如果客户可以考虑的话,你就可以带他参观样板房或现场介绍了。

7.现场讲解:聪明的售楼人员会做一个开场白,大略讲解一下,然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时,就会愿意花时间去听,给客户详尽的信息,突出楼盘的优点和独到之处,做个好的演员,背好台词,设计你的一举一动,包括客户一进售楼处讲些什么,在参观样板房的路上讲些什么,现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标:向客户推销你的楼盘。

8.带给客户高附加值:客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要,是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时,就应该清晰无误地告诉客户,楼盘超值超在什么地方,因此,你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。

9.制造紧迫感:要想让客户现在就购买你的楼盘,就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素:现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感,首先应让客户想要你的东西,否则就不可能有紧迫感。

10.销售建议:你无法成功将产品推销给每个人,但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时,你应相干客户再次陈述楼盘的优点,高附加值以及优惠条件。另外,还要说一下发展商是如何的可靠和稳定,以及相应的实力,一展你的本领,才干和学识,言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。

房地产销售范文第2篇

是充满梦想和激情的一年,也是房地产行业不平凡的一年。

这年初春,有幸加入到公司,融为这个集体的一份子,本着对这份工作的热爱,抱以积极、认真、学习的态度,用心做好每一件事情.

我于去年8月成为公司的一名销售部副经理,至今任职15个月时间,负责金龙大厦项目的销售工作。现就任职15月来的具体情况总结如下:

从一个对本行只是一股劲的热爱,到实战工作,我不断追求新的目标。刚开始公司将我安排到其他楼盘学习理日常事务,但在这个过程中我仍然学到了很多东西,且明白了要做一个有责任感的人,做一名公司喜爱的员工。感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励我的人。

去年10月,喜欢你的工作,自信地去完成它

这个月是我们的成长期,经过了上二个月的转折,这月由公司安排,调至金龙大厦项目配合公司。工作虽略显繁忙,但整个团队都充满了激情,工作也上手了。我们从一开始的市场调查,到项目周边配套的了解,再到房地产专业知识的培训,以及会客制度,项目的熟悉等等,我们都在积极的去学习,并渴求进步,当然这些都是为我们更好地去接待客户,完成销售业绩做好前期准备。最好的见证还是要在日后的工作中去检验,感谢领导对我们数次的培训和帮助,使得我们接待户客过程中也更加自信,同样也因为喜欢这份工作,我们将做得更自信和出色!!

去年10月,有幸参加公司组织的拓展活动,我们共同感悟了一些心得。并将我们在拓展活动中的口号适用于现在的销售工作中,“超越自我,勇做第一”。除了感谢,感动以外,我们还明白了,一个人的成绩是微薄的,团队优秀才是我们共同的奋斗目标。因此在日后的销售工作中,我们将更注重团队的建设,心系集体,一起建造和谐,友谊,激情向上的优秀团队。

今年7月,自觉自发的工作,就是对能力最好的检验

本月以接待客户和熟悉项目知识为主。对环境和项目渐渐熟悉的我们,每天都有新客户接待,把握并了解客户的需求,是这阶段一直在做的开盘前的准备工作。当然也很考验我们的销售能力,看能否将客户把握住。很多客户都要在了解价格的基础上才会考虑购买,那么诚意金的收取就显得尤为困难,公司在此阶段制定了一些可行的优惠政策作为说辞,让客户提前以认购的方式将房源定下来,一方面可以抓住客户,另一方面也可以减轻销售压力,做到心中有数。销售才刚刚开始,我们准备启航!

七月来访客户上百人次,成交客户也到不了十户。虽然销售率不是很高,但人气较好,且每位置业顾问的态度也比较乐观,新的销售挑战才开始,我们需要做到完成公司下达的任务指标,并有所超越。这些都需要我们整个团队的配合与努力,同样也深信团队的力量是可以做到的。

8月,“剩者”为王的坚持

今年是我从事房地产行业中最具挑战的一年,在这一年里我们都看到了房产市场走到了历史的大拐点,销售率的高位萎缩态势进一步明显,同样也意味着这是一个机遇和挑战并存的开始。

这个月中公司相继有很多项目增添的工作人员,这样大流量的人员给以每一个身在销售岗位上的置业顾问很大的煽动,甚至对于自己的前程也是一种思考,每当有新朋友问到你是做什么时,答案得知后他们都会说到今年的买房政策时,估计不会好卖吧!这样的话语给以我们的失落情绪,想必大多置业顾问都曾有过这样的感受,同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。

可是,自身从小的教育经历中有过一句话叫做:“坚持到底就是胜利”,平日里听得多了,我们都只把它当做了一句口号,但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步,在面对国家政策对卖房不利的情况下,不坚持就意味着对这份工作的放弃,如果坚持下去了,你可能收获的会比你想象的更多。所谓“剩”者为王,必定需要坚持下去。

八月——适应日新月异的市场,使自己变得更强

某一次和朋友交流中听到过一句很真实的言语,房地产行业他本身就是一个不健康的市场态势,只是现在把它更淋漓尽致的展现出来了。房地产行业作为最典型的周期性行业,其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。我们说市场日新月异也好,千变万化也好,如果你想在这个行业干下去,那么你一定要使自己变得更强。

8月月这两个月客户的观望情绪就更加浓烈了,我们分别做了项目及个人的分析总结,在几次与公司领导的交流沟通中,在一定可行性的范围内,公司作了价格调整。我们也在不断寻找适合于现在行情的销售策略,因为我们都有一个共同的目标,即,增进销售率。经过本月的努力,销售进度也在一定程度上有了起色,所以说是成功者找方法,失败者找理由!

九月、十月月(黑夜给了我一双黑色的眼睛,我却用他来寻找光明)

这几个月来,在销售业绩方面不是很理想,2个月共销售了20套房源。但是对于销售业绩不好的现状,我们有更多的闲暇时间来不断地学习,充实自己,以此来适应这个市场,在技巧方面,经过对一些书籍的学习,个人总结了一套流程:

学习理论技巧知识用心接待客户类似客户的技巧运用分析总结客户特点找出相似点针对性的说辞提高销售技巧相互学习和探讨不断加强团队进步;

以这种学习,思考,总结,探讨的方式来帮助我们提高销售技巧,当然这个过程离不开领导和同事的帮助,个人销售技巧也需要逐步的提高。

在工作中我始终相信态度决定一切,当行情受挫不理想时,工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展,相信什么样的态度会决定什么样的成就。

二、度个人学习成长及不足总结:

成长是喜悦的,学习最大的收获有其三:

一、对“北岸逸景”项目,新津市场的深入了解,包括其价格,区位,消费心理等

二、公司多次培训,使得我们更坚定了这条房地产的道路,也学习到了很多销售技巧

三、自我管理能力的提高

四、销售工作贵在坚持的恒心

审视自己的不足之处以及对此的改善之道

审视检查自身存在的问题,我认为主要是销售技巧上还有待提高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性,欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧,可能跟销售经验少有关;在接待过程中,有时太过于热情,欠缺一种淡定和沉稳的个人形象,以及气质等都有待帮助和提高。

对于以上不足之处,经过思考拟定了对此的改善方法:

销售技巧的提升可多向领导学习;平时多上网或看书学习专业知识;尽量多参加市场调查,来弥补竞争对手说辞的空缺,突显本项目的核心优势;增加客户接待量,从客户身上现学现卖;接待客户后应尽多分析、思考、总结说辞;通过这几点来逐步改

善现在的销售能力,以期许能为公司带来更高的效益。

形象气质是客户最看重的第一印象,如何才能做到一个气质型的置业顾问,给客户一种专业、愉悦之感。平时自己在看一些关于女人提升气质的书籍,来帮助改善不足之处;也可以通过一些销售道具的使用,衣着的整洁等来体现个人的专业形象,由内到外的改善过程,也需要从细节慢慢的去提高。

以上列举的不足之处,是自我反思后认为自身在工作中存在的问题和需要改进之处,在日后的工作,也希望领导和同事能帮助我一同发现问题、解决问题。

三、对个人从事工作的本行业发展前景预判:

即将远去,面对2011年,房地产市场将会比要理想,房屋买卖政策会给该行业的人员带来迷雾和压力。政策不好的态势下公司应该更加注重人才培训,素质培训等等。

个人对本行业发展前景的预判如下

开发商自然是房产行情低靡最直接的影响者,由于房地产是资金密集型高的一个行业,所以楼市销售不景气将会直接影响到开发商的回款压力大;其二便是存量房会相继出现,其三开发量的减小,其四销售成交量的萎缩。个人根据网上的一些分析及判断:在房价过高的今天,房屋销售压力并未得到缓解,同时又无明显的价格下降趋势下,房市的复苏之路显得极其艰难,至少需要两年市场才有会全面复苏。

作为房地产销售人员,我会乐观的去面对现状,用更多客观的例子,全面理性的分析,促进成交,并深信房产市场会逐渐走向好的趋势。

四、2011年的个人工作目标:

明确的目标,才能有的放矢的开展自己的工作。11年即将到来,用心做好工作中的每一件事情,有效地完成每一项工作,全面提高自己各方面的能力,并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中,积极配合公司完成各项任务指标。当然,在能力方面,我还需要提高,以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖

集体奖军是每一个渴求成功人的梦想,对于团队中的每一个成员,我充分的相信他们的能力,也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策,另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收,这是我极力渴求的,并随时把目标放在心上,目标与行为共同起步!

2011年全年工作计划

目标与计划同行:

1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高

2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识,提升专业形象

3.每周或半月一次市场调查,做到知己知彼

4、积极主动地完成公司的各项工作任务

5、加强团队协作力、共同进步

6、优秀的执行能力

7、不断更新的销售技巧

五、对公司的合理化意见及建议:

公司在我心中的印象一直是非常好的,有那么多完善的管理制度,并且很务实,以及每周或每月的学习日培训等,都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面,我们的确还需要加强学习,在此希望公司能给我们提供更多的培训机会,主要是户外拓展培训、房地产相关政策、金融、经济等,以这样不断学习和提高的专业知识,定会促进员工销售能力的提升,员工的提升也就是公司发展的财富。

第二,增强企业文化体系,形成核心的企业精神和价值观,可从以下几方面

做提高,仅供参考

1.服务是销售中最重要的一个环节,做好服务工作,便开启了客户与我们之间的一道信任之窗。每月公司都会做客户满意度调查,在此基础上可以设定服务明星,让得分最高的置业顾问或项目夺得,可以用锦旗,也可以用服务明星牌来以示鼓励和表扬。

2.公司可在年终时设定优秀员工奖,全勤奖,年度销售冠军奖等,对辛勤工作了一年的员工们作出表扬和慰藉。

3.组织销售人员到一些成功的房地产公司进行

学习。

4.建立公司网站,提高对外的形象宣传,也方便各项目与公司的信息交流。

5.在条件允许范围内,可创作企业期刊,提升知名度,同时也让有才识的同仁展现自己。

6.在闲暇之际,可考虑以公司或项目的名义为所在区域做义工,提升公司或楼盘的形象。

7.公司可将发展中的每一年作出一个方向性的规划,如服务年,创新年,品牌年等作为企业的发展航向。

以上便是心中的小小建议,不妥之处,还请领导多批评指正,诚祝公司飞黄腾达!

总结语

房地产销售范文第3篇

关键词:房地产销售,管理,措施

一、房地产商品销售定义和特点

一般而言,房地产销售是指销售房地产商品的的整个过程,包括发现客户、接近客户、访问洽谈、处理客户异议、达成交易、售后服务等,也是销售人员与客户之间的互动的过程。总而言之,房地产商品销售具有固定不可移动性;独特性,楼层、结构等因素造成其独特性;因其价格比较高,属于高额消费品;销售房地产需要特点的知识体系,因其还有专业性的特点。

二、房地产销售管理与4p营销组合理论

最经典的市场营销组合理论—4P 营销组合理论一直以其操作性强和便于评价等优点被企业广泛采用,许多企业在确定营销模式时会重点考虑产品、价格、渠道、促销等元素。4P理论在房地产的结合很紧密,房地产销售过程中应将产品、价格、渠道、促销四者结合起来,采取合适的策略开拓占领市场。

2.1产品策略

企业制定战略时,要明确可以提供什么类型的房地产商品和服务满足消费者的需求,是房地产市场营销组合策略的基础。首先,房地产企业在制定产品策略的时候要将市场需求和产品创新结合起来,目前市场上的房子同质化比较严重,房地产商品地块个性不够明显,房地产商品雷同率高。因此要将市场需求及产品创新结合起来,分析城市地块的特点。其次,要建立起完善的产品配套。例如碧桂园的“五星级学校+五星级酒店+高尔夫+主题公园+五星级服务”等城市化开发模式,名嘉集团提出的shopping mall 概念。

2.2 价格策略

销售定价主要的定价方式有以下几种:

2.2.1本加成定价法

这是最基本的定价法,即成本加上预期利润。此种低价方法的优点是简单、依据充分。但其中的不足在于仅仅是从企业内部成本与收益角度定价,而没有考虑到市场的接受能力。

2.2.2 竞争定价法

房地产价格依据附件的竞争品家价格制定。市场竞争激烈情况下考虑使用这种方法,但采取这种方法,房地产企业只有不断的降低成本才有可能持续的使用者种定价策略。

2.2.3 加权定价法

此种方法是建立在竞争价格定价法的基础上的,结合楼层实际,复分析每一平方米的合理市场价格,再根据面积、楼层、视野等确定不同的定价加减比例,对不同房屋进行定价。

2.3渠道策略

房地产商品由开发商转移给消费者的的途径和方式被称为房地产营销渠道。企业最常使用的渠道策略是自主销售和销售。自营销售是国内房地产销售的主渠道,房地产开发商承担全部的流通功能,通过营销人员直接推销房地产。自营销售的优点是直接面对客户,准确掌握消费者需求,同时在卖产品的同时也卖服务,企业对销售节奏和价格走向进行有效的控制。销售是由中间商承担房地产商品的流通的功能,有较强的优势。

2.4 促销策略

促销策略是营销者为了说服或吸引客户产生消费欲望及行为,稳定和增加销售量而采取的一系列销售行为。促销同样也是一种沟通行为,传递引发购买行为的多种信息,同时把信息发到单个甚至更多的目标。广告促销、人员推销、公共关系和营业推广等是比较常见的促销手段。房地产企业在销售管理工作中要结合实际情况采取合适的促销手段。

三、常见误区及解决方案

3.1将房地产销售工作孤立化、片面化、阶段化

房地产开发是一个系统的工程,包含决策分析、前期准备、工程建设、销售管理等四个主要步骤,销售管理师这个系统的核心,因此很受重视,但是在实际的工作中却总是出现为了销售而销售的现象,销售环节与其他环节经常会出现脱节。因此需要将销售提高到战略的高度,在决策的过程中充分考虑销售的重要性。

3.2 只重眼前利益,不重视售后服务

目前房地产销售存在一种现象,急于卖出房子而不注重售后服务,这也是由房地产商品的特点决定的,房屋销售出去之后,后期由物业公司进行管理。但同样由于房地产具有位置固定性、长期使用性和大量投资性等特点,所以房地产买卖双方之间的经济关系并不是一种短期的交易行为,要从整个项目的前期规划到中期开发以及后期服务按照预定的模式展开。

3.3 营销创意匮乏,卖点雷同

在房地产产品同质化越来越强的今天, “有创新才有市场”已显得越来越重要。独特销售主题是营销工作中必不可少的一个方面。 但是“帝王豪宅”、“ ×× 花园”之类的卖点在大街上行随车可见,毫无新意。房地产具有极强的地块特性,独特的地块环境是区别其他房地产商品的主要特点。在寻找营销创意的时候从地块特性出发。做到“你无我有,你有我精,你有我特”, 才能提出具有创意的卖点,才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。(作者单位:山东大学)

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参考文献

[1] 杨辉.碧桂园房地产营销模式研究.[D].华中科技大学.2011

[2] 赵星.房地产销售管理.[D].重庆大学.2003

房地产销售范文第4篇

房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,有的在销售之前未与购买方签订购销合同;还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。

房地产开发企业出售周转房,旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。

二、房地产销售收入的确认原则

房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品,具有商品的一般特性,因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定,房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后,方可上市预售房地产。在预售中所得的价款,只能是属于暂收款、预收效性质的价款,由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收帐款”转为“经营收入”。

在开发产品竣工验收后签订的购销合同,由于有现房供应,在办妥房地产移交手续后,即可确认收入。第一,与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二,房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的,出售后不拥有继续管理权和控制权。第三,目前房地产销售款的支付方式虽多种多样,有一次性付款、分次付款和银行按揭等,有担保和保险措施,但房地产价款的流入不成问题。第四,房地产价款在签订合同时已经协商确定,而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。

三、房地产开发企业税法确认收入时限

(一)关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现:

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现。

2.采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:

(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

(3)采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

(4)采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期,定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

5.将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:

(1)将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。

(2)将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6.以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现。

(二)关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15%(含15%),由主管税务机关结合本地实际情况,按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。

预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。

(三)关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

1.下列行为应视同销售确认收入

(1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;

(2)将开发产品转作经营性资产;

(3)将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;

(4)以开发产品抵偿债务;

(5)以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

2.视同销售行为的收入确认时限

视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

3.视同销售行为收入确认的方法和顺序

(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(2)由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;

(3)按成本利润率确定,其中,开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。

(四)关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例,测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产销售范文第5篇

销售人员三大基本素质

销售人员一定要有一种以结果为导向

从本质上热爱与人打交导,即以人为导向

喜欢自己推销的产品,即以兴趣为导向

现场错误百出的销售方式

碰到客户,就沉不住气,一副急于出售的样子对方一问价,就以为即将成交,甚至主动谈优惠折扣,实在笨到极点以低姿态打电话给客户,问对方下次什么时候再来参观,这是不战先屈己之兵,乱之始也。

现场错误百出的销售方式

客户口说“不错”,就以为买卖将成交而乐不可支,以至言语松懈,戒备心解除、乱之始也!客户问什么,才答什么。这种一问一答,最容易使自己陷入被动的劣势,最高明的业务员主导买卖游戏规则。拼命说销售优势,对房屋小毛病避口不谈。现场错误百出的销售方式客户一来,就请登记,最容易让人产生戒心,徒增行销、谈判和议价的困扰。对客户的看法相应不理,甚至一概否决。应该设法婉转解释。切勿有“先入为主”的成见,自以为对初次客户买不买房有八成把握。业务员自己都不了解商品,客户肯定不会买。

现场错误百出的销售方式

低价商品房向客户表明已付的定金可以退还。买卖应求速战速决,以免夜长梦多、日久生变。定金一交就应立即签约。未获得明确答复,就让客户离去。

韦小宝战略

无用之用,是为大用

具体案例之一(虚实篇)

当你碰到深通人情世故、含光内敛、阅历丰富的对手时,精明的技巧、策略、兵法可能都会毫无用武之地。这时,不妨学学韦小宝,打个毫无技巧可言的“软仗”,或许会有出乎意料之外的战果。

具体案例之二(谋攻篇)

发问的技巧

具体案例之二:(谋攻篇)

从发问中还可测知对方的诚意度、决策权以及买卖成交的可能性。高明的谈判对手,自可从发问而得到资讯,判断其中玄机,以便拟定适当的应对策略。

具体案例之三(作战篇)

女郎式的谈判策略

具体案例之三:(作战篇)

勾起对方的欲望,当其迫切需要服务的紧要关头时,再和对方议价,必然事前的服务价值要比事后大得多,且价格取决于双方的供需。这便是“女郎式”的谈判策略。

具体案例之四(战略篇)

需求是“创造”出来的

具体案例之四(战略篇)

商场如战场,在竞争激烈的商战中,“先声者”或许可能“先阵亡”;但更可能“先夺人”,历史可以证明这点。

具体案例之五(谈判篇)

让价不如议价

具体案例之五(谈判篇)

房地产销售范文第6篇

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年,回顾这一年的工作历程,作为××××××企业的每一名员工,我们深深感到××××*企业之蓬勃发展的热气,××××*人之拼搏的精神。

××××是××××××销售部门的一名普通员工,刚到房产时,该同志对房地产方面的知识不是很精通,对于新环境、新事物比较陌生很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员,该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面,企业的窗口,自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质,高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外,还要广泛了解整个房地产市场的动态,走在市场的前沿。经过这段时间的磨练,××××同志已成为一名合格的销售人员,并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡,公司于××××年与××××公司进行合资,共同完成销售工作。在这段时间,××××同志积极配合××××公司的员工,以销售为目的,在公司领导的指导下,完成经营价格的制定,在春节前策划完成了广告宣传,为××月份的销售高潮奠定了基础。最后以××××个月完成合同额××××万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼,××××同志从中得到了不少专业知识,使自己各方面都所有提高。

200**年下旬公司与××××××公司合作,这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出××火爆场面。在销售部,××同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化,工作显得繁重和其中。在开盘之际,该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解,××××同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大,在收款的过程中该同志做到谨慎认真,现已收取了上千万的房款,每一笔帐目都相得益彰,无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会,该同志不断总结自己的工作经验,及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘,而且一期余房也一并售罄,这其中与××××同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

房地产销售范文第7篇

委托方(以下简称甲方):_______________

方(以下简称乙方):_______________

甲、乙双方经友好协商,现就甲方自有产权的不动产,交由乙方房地产中介机构负责销售事宜达成如下协议:

一、不动产基本情况:

甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层,共(套),房屋结构为__ __,建筑面积 平方米,户型 ;房屋所有权证号: ,属于: 。附房屋状况表。

二、销售价格与收款方式:

1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米,总价 元人民币,乙方可视市场情况高于底价销售, 销售价超出甲方指定销售底价部分,甲方得 ___%、乙方得 ___%。若销售价低于甲方底价,须征得甲方书面认可;

2、甲方确认由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式:_______________

四、结算方式:

双方约定,自购房客户与甲方签订房屋买卖合同,房产证过户并交房后,方办理房款结算手续。

一次性付款结算方式:

1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户;

2、乙方代收购房款,在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后,自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

按揭贷款的结算方式:购房客户与甲方签订购房合同后,购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款,接揭贷款手续获批后,待房产证过户并办抵押后,首期款由乙方付,按揭款由按揭银行付清。

为保证房屋交易的安全性,房屋产权过户手续办妥后,甲方接到乙方通知后,须凭本人身份证来乙方处领取房款,如委托他人取款的,应凭经公证的委托书(注明代收房款)及委托人身份证明领取,甲方系法人的,应以合同载明的开户行和帐号转帐。

五、期限及权限:

1.本合同期限为 个月,自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后,本合同自行终止。

2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书,并代甲方收取房款。

3、在本合同有效期内,甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

4、委托期满仍未销出者,甲方授权乙方可在委托底价内下浮 ____%出售。

六、费的收取

1、乙方的费为本合同所售不动产,在出售成功后按成交总额的____%收取,乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分,甲方得 ____% ,乙方得 ____%。费由甲方以人民币形式支付,由乙方从代收房款中扣除。

2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同,乙方客户支付首期房款后,乙方即可获得本合同所规定的全部费。

3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业广告及带购房客户到现场看房,双方商定甲方向乙方支付信息费、产证鉴定费及服务费合计 元。

七、双方权利义务:

1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料,并保证其真实、准确性。

1)、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件,乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

2)、已婚夫妇,房屋所有权在一方名下,但共同生活超过八年的,应证得另一方的书面同意。

3)、原购房协议书(另:如房屋是集体土地,应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)

4)、房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

5)、房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

6)、有委托人代办的,应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚,若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理,因此给乙方及乙方客户照成的经济损失,甲方必须负责赔偿。

3、乙方在与客户签订定房协议书合同后,甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书,并与乙方客户会签购房合同,如因甲方地址、电话变更,而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准,经交邮即为送达。

4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后,若双方委托乙方办理房产证的过户手续,应支付代办费。

5、房产证办理过户完毕,甲乙双方结清房款,则本合同指定的不动产义务即告完成。

6、原则上,乙方要求甲方应在房产证办理过户后,方交付房产给购房客户。特殊情况下,甲方愿提前交房应书面通知乙方。

7、乙方系房地产的中介机构,依法承担中介机构的权利义务。

八、违约责任:

1、乙方在委托期间,将委托不动产出售,并与购房客户签订定房协议书,如购房客户未履行定房协议书所规定条款,乙方有权终止定房协议书,并没收定金;如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的,甲方应支付违约金,违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售,否则视为违约,应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业,应以书面形式提前3天通知乙方,否则乙方仍按未售物业出售,就此造成的经济损失由甲方承担。

九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则,积极、主动、热情地为甲方进行服务,乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

十一、本合同一式两份,双方各执一份为凭,本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十二、如有其它事宜,可签订补充协议。

甲方: _______________乙方:_______________

代表: _______________代表:_______________

地址:_______________ 地址:_______________

联系电话: _______________联系电话:_______________

开户行:_______________

帐号:_______________

房地产销售范文第8篇

市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。

在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。

营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。

房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。

3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。

4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。

2、房地产营销策略的现状

目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。

3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势

当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:

品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;

把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;

分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;

进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标;

以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销;

物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。

3、房地产营销策略的创新

在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。

在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。

目前,全国各地的房地产发展都处于高潮期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。

3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求,促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念,以绿色文化为价值观,以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。

5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。

6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理,为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的,主张企业提供的产品和服务,不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望,而且要符合消费者的长期利益,不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益,对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了,销售量和利润也自然得到提高。

4、结语

总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说,没有一个营销策略优于另外一种渠道,因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道,而应根据各自的实际情况,针对不同的市场形势、消费者情况和政策,采用多种营销组合,充分发挥各种营销策略的优点。

[摘要]在我国,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。阐述了我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。说明为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新。总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。

房地产销售范文第9篇

在如此强势的、持续的刺激力度下,房地产行业能否走出衰退?从近期的市场数据来看,房地产业已经步入复苏轨道,4月份全国层面的数据也显示了这一趋势。

政策累积效果显现

刺激政策不断叠加,到目前为止,限购城市只余5座,公积金政策调整城市已超百个,央行放松限贷两次、降息三次、全面降准两次,财政部将交易环节免税年限缩短至两年。

政策累积效应下,全国层面的销售数据明显改善,首次出现正增长。商品房销售面积的当月同比增速在经过15个月负增长之后,于4月份转正,实现了7%的增长。从累计增速来看,商品房销售面积同比降幅连续两个月大幅收窄,合计上升11.5个百分点,其中4月份升4.4个百分点。

不仅一线城市,连一直令市场忧心的三线城市都在改善。根据Wind汇总的三十个大中城市日交易数据,一线城市的销售状况早在2014年11月就开始好转;二线城市日均交易量在2014年11月至2015年2月之间时好时弱,但3月份以来至今同比都为正;三线城市日均交易量同比增速在2014年12月转正,除在2015年2月同比负增长外,增速一直可观,5月4日以来,进一步放量,同比增速加快至23%。

易居研究院副院长杨红旭对照了近6年的30个城市新建商品住宅成交数据,发现2015年4月份是同期最好的水平。这一态势很可能在5月继续,“根据CRIC数据,5月前两周的物业销售都较4月周平均提升了15%”,招商证券房地产分析师苏淳德指出,“总体而言,主要城市的房地产展现了强劲的复苏势头。”

土地市场也有恢复迹象。4月,易居研究院跟踪的10大城市土地溢价率升至15%,创近10个月新高,尤其是一线宅地连续爆出高溢价率。

在销量上涨的同时,房地产整体价格形势也有掉头向上的趋势。4月份的百城价格指数环比降幅继续缩小。另一项监测指标70个大中城市新建住宅价格指数环比跌幅也在3月份进一步收窄至0.2%,二手房环比价格也收窄至0.1%,而一线城市二手房价格环比增速已经连续6个月正增长。

销售好转带动部分城市的库存开始下降。截至2015年5月10日当周,高华证券追踪的11个城市的总库存下降了0.7%,从过去12个月滚动销售面积计算,这11个城市的库存平均消化时间为15.6个月(截至5月3日当周为16个月)。

开发商经营状况正在改善。就信息比较透明的上市开发商而言,单季度加权结算毛利率有所回升,中金公司计算的A股公司2015年一季度加权毛利率26.8%,同比上升1.3个百分点;而2014年全年毛利率则较2013年下降1.4个百分点至22.7%。与此同时,高华证券分析师王逸在计入季节性因素后,发现2015年一季度经营性现金流企稳。

“部分开发商公布的四月合同销售数据,平均环比上升了17%。” 苏淳德指出,“开发商在与我们交谈中也表示,他们依据五一黄金周的销售表现,预计五月总体的销售将继续上升。”

短周期复苏确立

“楼市复苏已是板上钉钉,”杨红旭很明确地告诉记者,“现在的楼市运行轨迹很像2012年,三年左右一个轮回的房地产短周期仍然存在,当前正在重复三年前的故事。”

销售是楼市复苏的先行指标,杨红旭指出,大城市销售状况从2014年四季度开始好转,包括小城市在内的全国指标也在改善,下半年全国累计销量就会出现正增长,全年可能会增长5%。

降息对购房成本的改善作用明显,也会撬动销售持续回升。在三次降息后,基准贷款利率已累计下降了0.9个百分点,由此,与降息周期前相比,“利息总额减少16%,每月月供减少9%,” 中信建投房地产行业分析师苏雪晶测算,“房屋本息相当于打92折。”

何况,利率折扣仍有下降空间。据中信建投跟踪,“3・30”政策出台已经一月有余,但各大城市政策落地的进展低于预期,至5月份依然有很多银行并未完全执行二套房下调至四成首付,利率也多数维持早前的折扣水平。苏雪晶认为,随着4月以来银行间流动性明显松动,叠加利率中枢下移,商业银行对“3・30”政策的落实速度将加快。

而且,“还会有更多支持性政策,”中金公司分析员张宇预计,“包括放松首套房标准、按揭成数放松、按揭率指导、退税等,有可能推出支持首套改善房需求的政策。”

继销量拐点之后,“房价止跌反弹的拐点很可能在二季度出现,5月的可能性较大,”杨红旭预计,“从过去的经验来看,在市场步入上行通道的前半段,量增势头明显强于价涨;进入后半段时,量缩但价格加速涨。”

不过,2015年的价格上涨幅度预计不会很大。一方面,全国层面仍面临较大的库存压力,4月份商品房待售面积同比增速仍达24.7%,待售面积进一步升逾6.5亿平方米,杨红旭认为,从全国层面来看,待售面积会在两三年之后好转;另一方面,行业平均净负债率仍在上升,现金余额占短期债务的比例降至2008年以来的历史低位,因此,王逸认为,开发商会继续注重于通过提振销量来降低库存并削减资本开支,而非以销量下降为代价来提高房价。

投资改善仍待时日

尽管楼市已经步入复苏通道,但是,在固定资产投资中占比达两成,对整体经济影响较大的房地产开发投资,短期内仍难有改善。

1-4月份,房地产开发投资累计增速仅为6%,较前三个月大幅下滑2.5个百分点。瑞银证券计算的单月增速降幅更大,从3月的6.5%下滑至0.5%。与此同时,土地购置面积也继续大幅滑坡,同比大跌34%。

“投资是滞后指标,”杨红旭指出,“开发企业先卖房子后拿地再开工,购地和新开工共同构成开发投资,购地量与新开工可能从下半年甚至到明年才会改善,那时楼市也已复苏半年多。”

企业投资热情十分低落,中信证券房地产分析师陈聪分析,一方面,各大城市货值充足,十大城市可销售资源(已取得销售许可)比起2014年年底的确下降了2.7%,但却比2013年年底大幅上升了26.8%。而且除了已经取得销售许可的待售商品房面积,更有尚未取得销售许可的大量在建资源。这一背景之下,企业开工和投资动力不足。一二线城市尚且如此,三四线城市供给过大更是普遍存在。

另一方面,企业对于传统的开发模式普遍有怀疑,转型方向一般不从资源入手。越来越多的企业开始从既有优势(例如品牌和产业链议价优势)出发,寻求新的业务方向。而且,这一轮的转型和上一轮以矿业为主的地产+X不同,不仅转型的参与者更为普遍,而且从社区O2O到房地产金融,都不同于以往重资产投入的模式,无法带动起企业的投资热情。

即便投资开始回升,回升幅度也有限。整体来看,本轮短周期回升的幅度难以超过2012年,杨红旭指出,2011年是房地产行业“黄金十年”和“白银十年”的分水岭,在那之后,多数指标都进入了下行轨道。在这个长周期中,会有多个短周期,虽有上下波动,但也在长周期之中。

房地产销售范文第10篇

运用圆桌使客户无大小尊卑之别,运用矮桌可减低客户的抗拒性,客户的座位不宜面向大门否则易使客户分心。

二、柜台桌椅的布置

柜台桌椅不要太接近门口,将建筑物的模型摆放在入口处附近,使客户对商品有明确而深刻的印象,同时也给人有缓冲的余地,减少对立的感觉。

三、接待中心坪数的选择与布置

接待中心的大小会使人有空旷或过分拥挤的印象,所以坪数和布置必须针对客户的多少和消费者阶层来决定。

四、样品屋的选择与布置

选择样品屋的目的,是要使客户对该建筑物的形式、隔间、布置有个明确的印象,以便利推销,因此样品屋的坪数大小也和接待中心一样,须视销售对象而定,以套房来说,样品屋以十二坪到十五坪为宜;住家则以三十坪到三十二坪较恰当,但还须视地段作弹性调整。

五、模型的制作与销售配合

制作模型的目的:让客户了解建筑物的外观、环境、地段、规划、公共设施等。应与销售互相配合,以利销售。

六、建照、营业执照、业绩的安排

可在接待中心展示工地的建筑执照、建筑公司的营业执照及业绩情况、公司负责人的简介,以取信客户。

七、平面透视及墨线图的表达技巧

必要时可将透视图放大以显出较大的格局,透视图中人物、家具可以缩小,以使建筑显得宽大些。

八、销售状况表的运用

在销售业绩未达到百分之四十时,最好不要展示销售状况表,以免客户觉得房剩下很多,选择机会也多,而造成不想买的心理;但到了销售率达百分之八十时也不要展示销售状况表,以免影响销售状况,因为客户会觉得只有百分之二十别人挑剩下的房子。

九、扩音器、鞭炮、红条等促销工具的运用

通常每天有两个销售高潮,一为上午十~十二时,一为下午三~六时之间,在这两个时间段内,应掌握现场气氛,以鞭炮、扩音器、红条等制造现场热闹的买卖气氛,以促进购买气氛,掌握买卖气氛。

十、妥善的将价目表配合付款方式及贷款的处理,也有助于销售。

十一、了解同一地段相同性质的商品,并加以比较、分析、利用。

十二、要注意与客户消费习惯有关的销售行为。

十三、促销活动的掌握

销售现场通常很零乱,所以销售时应事先分担,有计划的展开促销活动,如发DM、贴红纸条、过滤客户、消息传达、制造买气、掌握现场。

十四、其他

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