房地产项目范文

时间:2023-02-26 02:42:51

房地产项目

房地产项目范文第1篇

关键词房地产项目前期策划科学发展观

通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段,房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑,做好项目开发前期的策划工作,为项目开发提供科学的决策支持,是项目开发成功的重要因素。通俗地讲,前期策划就是要解决市场定位的问题,如楼盘定位、产品定位、价格定位,即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。

1房地产项目开发前期策划工作的任务

主要有:环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为:环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料;项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想,并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期;组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工;管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案;合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本;经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案;技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定;营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等;环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面;风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。

2房地产项目前期策划重要性的具体表现

(1)选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房,使土地资源造成浪费,土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划,对区域因素缺乏考虑的结果。

(2)功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节,而有的高档商品房外立面、小区规划优秀,但功能设计低档、房型设计不合理,与高档商品房本身不相匹配。

(3)房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区,却又追求过大的厅,过大的辅助设施面积,使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力,套内面积大,虽然单价不高,但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位,套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

(4)为了节省设计费用,套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以,但小区设计不佳,单位平面布局不好,如高层点式蝶形,结果阳面商品房销售较为顺利,而阴面商品房则形成积压。

(5)有的小区号称经济适用房,但错误地把城市规划的手法用到小区规划里,大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等,其结果是华而不实,徒然增加成本、增加购房者负担,而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。

3房地产项目前期策划存在的问题

3.1房地产市场方面

中国房地产业不合理的开发主体结构,使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低,数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争,粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节,在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。3.2发展商存在的问题

发展商不重视深入、系统地市场调查,使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息,必然导致决策失误,盲目投资,开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求,产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识,往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报,发展商常常在项目进行过程中,动用其可能的社会关系资源,一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标,其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡,导致项目的整体环境素质下降。

3.3建筑师存在的问题

在现行设计体制下,过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘,缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商,逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场,缺乏对市场科学、深入的认识,已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

4解决房地产前期策划问题的主要途径

(1)要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关,这些因素间接对房地产市场和产业产生影响,尤其是对房价和销售情况的影响,对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解,这样才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确,这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析,当然,也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

(2)要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行,造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等,近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等,更须严格执行,要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息,及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功。

(3)要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机,还有对未来住房的期望,可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求,进行深入了解,然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究,有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短,使自己处于有利地位,制定正确的竞争对策,例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等,同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。

(4)树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点,使科学的前期策划成为房地产项目成败关键,这必然要求发展商和建筑师携手结盟,形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来,而建筑师要突破现行设计程序的束缚,拓展专业视野,全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和发展前景,使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成,则有赖于发展商和建筑师的良性互动。

参考文献

1吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑,2004(9)

2张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究,2002(3)

3丁光.房地产开发亟需科学的前期策划[J].浙江建筑,2000(8)

房地产项目范文第2篇

【关键词】 成本控制;房地产项目;经济效益

房地产业是国民经济的重要支柱之一,随着我国房地产市场的交易渐趋成熟,房地产行业竞争也越来越激烈,房地产企业要想在房地产市场占有一席之地,保存自己的竞争力,就必须从项目中获得更高的利润;而要想获得盈利,必须要加强成本管理,实现真正的成本控制。本文通过分析房地产开发项目的各个重要阶段及每个重要阶段发生的主要成本,探讨在房地产开发项目的整个过程中成本控制存在的问题,并对这些问题提出了相应的对策建议,以期房地产企业能实现项目的建造成本和营运成本的全面监控,降低房地产项目的总成本,最终实现房地产项目的经济效益的提升。

一、房地产项目的成本构成

在房地产开发商的角度来讲,房地产项目的成本即为对建设项目的投资费用。房地产项目的成本控制对于成本管理来说,是一个重要的环节,同时也是保证开发商能顺利完成在既定成本预算下目标的实现的重要手段,是房地产开发过程中降低产品成本、提高房地产企业的经济效益的必要方法。

1.项目前期决策阶段的成本

项目的前期准备阶段是一个项目的定位时期,一般是在对房地产项目进行市场调研的基础上,开发商选择和确定投资方案的过程,包括可行性研究、基于可行性研究的决策。一般来讲,开发商首先需要从经济和技术的角度分别论证拟建项目的必要性与可行性,然后基于以上的分析,对不同的建设方案予以比较,最后做出选择与决策。建设项目的决策阶段需要对项目建议书、可行性报告、设计任务书进行确定并编制投资估算。项目开发阶段的成本主要包含了土地成本、土地建设成本、设备配套成本及一些其他的费用支出。

2.项目的设计阶段的成本

项目决策之后,就是初步设计和施工图设计以及工程的招标阶段。由于对于项目的设计是对于整个项目的总体设计,会贯穿于项目的全周期,包括后续的施工阶段;因此虽然设计阶段的成本占比不大,但是对于整个房地产项目的总成本控制起着至关重要的作用。

3.施工阶段的项目建设成本

项目的建设成本在整个项目成本中占比较大,一般包括进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等。

4.财务费用

房地产开发的财务费用包括筹建项目的各种费用、为了进行房地产项目开发,开发商筹集资金的财务费用等等,这也需要耗用大量资金。

5.项目建设中的管理运营费用

项目建设中的管理运营费用所包含的范围比较广泛,一般来讲,管理运营费用包含了开发项目中所有管理人员所发生的费用,即在房地产开发过程中,从前期准备到项目完成最后交付使用前所发生的各种费用。

6.各相关品类的税收费用

房地产的开发项目一般会不可避免地产生各种税收费用,通常括了企业所得税、房产税、营业税及营业附加税以及印花税等。

二、成本控制原则

1.全面性原则。在成本控制过程中,要求全体职员参与成本费用的控制,因为对于一个房地产开发企业来讲,不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用,每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关;此外,成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期,而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。

2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低,并在预算的成本范围内完成项目的开发,最终为房地产企业带来经济上的效益。因此,房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心,以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。

3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据,严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出;目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后,考虑项目的内部实际情况及外部市场环境,采用价值工程等专门方法,做出最佳目标成本的决策。

4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同,特别是施工阶段项目情况的不同,总是处于变化之中的,因此,项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如:在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点,重点考察项目的可行性与风险性;而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法,重点分析产品在交付使用后,能否达到其所期望的功能而进行限额设计;在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况,并结合变化着的市场行情及时纠正偏差,以实现进行成本控制的动态调整。

5.责权利相结合的原则。在房地产项目开发过程中,项目经理、技术人员、业务管理人员以及其他人员都有在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力;同时,各管理部门、施工单位和相关人员又负有各自的成本控制的责任,均在承受控制成本的外在压力。另外,要对各部门人员在成本控制中的业绩进行考评,并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩,以决定奖惩,由此来提供各方控制主体实施控制的内在动力而形成激励机制。

三、房地产项目成本控制中的问题

1、成本控制理念落后

有些房地产业管理者常常只顾及招揽眼前的项目,而忽略了对成本控制的范围、目的及手段等的思考,缺乏长远发展的眼光,这对于房地产企业的长期发展是不利的。而有些管理者虽清楚了解成本管理的必要性,对成本控制的科学方法及规范性的思路却并不明晰,将成本高低作为衡量成本控制效果的唯一依据从而只是一味地降低成本费用,这对于房地产开发的经济效益及目标达成是不利的,因为项目的立足点是在既定的目标下实现成本费用的最小化,如果只是一味地压缩成本而导致项目预期目标无法达成,这无疑会对房地产商乃至整个项目都产生重大的不利影响。

2、项目设计阶段缺乏严格的成本控制

项目设计阶段是工程进行成本控制的开始,是把经济和技术进行综合考虑而对项目后续进程产生导向性作用的一个过程。有效的成本控制应该从初步设计阶段就开始,但是我们看到的现实情况是,很多项目开发单位在设计阶段不能很好地协调好项目的经济性与技术性,在初步设计阶段表现出过分偏重于技术方面而忽视了项目的经济效益。这样往往会造成房地产项目成本控制达不到既定目标,使得项目造价偏高。

3、成本控制方法和技术落后

许多房地产企业在进行成本管理时运用的技术和方法比较落后,导致开发商不能对项目的成本与进度进行同时的动态控制,也不能适时地选择与使用成本信息,这在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目标成本,再将目标成本转化为标准成本,成本控制应该结合产品的生产过程,如果没有提供足够的信息反映设计、施工或者经营过程,会容易误导目标的制定,显然这种不系统的控制方法已经不适应现在竞争愈演愈烈的房地产市场企业成本控制的需要。

四、房地产项目成本控制的对策及建议

在房地产项目的前期决策阶段应该着重考察投资环境,结合所处的地域分析拟投资房地产产品的市场价值,考虑项目的各项经济技术指标和市场配套情况等;在可行性研究阶段应聘请专业的投资咨询机构,明确项目的合理规模、建设标准、平面布置方案以及重要设备的选择。在设计过程中可进行限额设计,在材料设备采购时,按照就近原则,选择成熟可靠的材料和设备。在工程的施工阶段应该减少设计变更,尽量避免施工中重大设计变更;同时选择正确的材料供应商。

项目的设计阶段应用价值工程的原理,将事后的成本控制变为事前积极的成本预控,对成本费用进行监督。在设计过程中,应注意保持技术和经济上的平衡,既不能只看中技术与既定目标的完成而忽视项目的经济性;又要反对一味地强调节约成本而忽视了目标的达成和项目的技术性。

此外,由于许多项目开发商的设计阶段会忽视项目的经济效益,因此择优选择设计单位以及设计方案显得尤为重要。房地产商可以提高设计单位的准入门槛,选择比较有实力的设计单位;同时,也可以采取请两个专业的策划公司的方案,让他们对项目分别从项目的优势和劣势两方面来进行分析。这样,项目决策者就可以根据两种不同的思维角度,对项目的设计进行综合的分析并掌握更多更明晰的数据资料,方便房地产企业做出准确的定位,在成本最小化的情况下实现利润的最大化。

五、结语

房地产项目范文第3篇

【关键词】房地产项目;项目融资

1.房地产项目的传统融资模式

房地产开发项目融资而言, 是房地产投资商和开发商为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点,其最重要的问题就是资金问题,它历来都是开发商最关注的问题,它也决定了该房地产项目能否顺利实施。

对于房地产开发企业来说,传统的房地产融资方式是主要利用企业自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况,对具体项目的考虑是次要的。其渠道主要包括内部融资和外部融资。内部融资主要是指开发商自身的积累,包括开发企业的自有资金和以企业为基础的股权融资,前一种方式由于企业的资金积累较慢故效率较低,后一种在我国应用较少。外部融资主要是银行贷款、信托投资等,其中以银行贷款为主。但是银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制,且贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担,然后由银行承担,对于企业来说是非常不利于分散风险的。所以,有以上分析可知,传统的融资方式已经阻碍了房地产业的发展,通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2.房地产项目融资新模式――项目融资

项目融资是为一个特定项目所安排的融资,贷款人在最初考虑安排贷款时,以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源,以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全,则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。对比传统融资跟项目融资,传统融资贷款人考虑借款人的资信状况以及将要建设的项目的前景,而项目融资贷款人考虑项目自身产生的现金流以及除此之外的项目实体的其他资产。结合项目融资和房地产项目的特点,本文提出以下针对房地产项目的项目融资模式。

2.1 BOT 融资模式

BOT是Build(建设)、Operate(经营)和Transfer(转让)三个英文单词第一个字母的缩写。是指国家或者地方政府部门通过特许经营协议,授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资)或本国其它的经济实体组建项目公司,由该项目公司承担公共基础设施(基础产业)项目的融资、建造、经营和维护;在协议规定的特许期限内,项目公司拥有投资建造设施的所有权,允许向设施使用者收取适当的费用,由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报;特许期满后,项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。BOT 实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。

在房地产业,BOT 项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中,如公园等项目。该模式不仅能减少政府的直接财政负担,减轻政府的借款负债义务,而且还有利于转移和降低风险,提高项目的运作效率。BOT项目如果有外国的专业公司参与融资和经营,会给项目所在国带来先进的技术和管理经验,既给本国的承包商带来较多的发展机会,也促进了国际经济的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融资模式

ABS(Asset Backed Securitization)是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。具体来说,它是以项目所拥有的资产为基础,以该项目资产可以带来的预期收益为保证,经过信用增级,在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于,通过其特有的提高信用等级方式,使原本信用等级较低的项目可以进入高信用等级证券市场,利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点大幅降低发行债券筹集资金的成本。

具体来说,利用ABS 模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段:第一,组建SPC 阶段。SPC 是Special Purpose Corporation 缩写,即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级(AAA 或AA 级)的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC 是ABS 顺利运作的根本前提;第二,SPC 与项目结合阶段。适合ABS 的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目,拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司,这些现金流量所代表的资产是ABS 融资的物质基础。SPC 与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC;第三,SPC 发行债券阶段。SPC 可直接在资本市场上发行债券筹集资金,或者经过SPC 信用担保,由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发;第四,SPC 偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC,因此SPC 就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

2.3房地产的售后回租融资模式

售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金,在出售某项资产后,再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款,另一方面又可以继续使用该资产。房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施:①房地产项目公司设计好售房价格和租金,计算房地产的投资报酬率,该报酬率应高于银行存款利率;②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同,同时按约定项目公司回租该房产;③项目公司再将房产租给使用者,每月的租金用于支付房东的租金。房地产的售后回租主要通过销售积压的房产,收回大量资金,缓解了项目公司资金紧张的问题;而对于投资者来说,因为购买的房产属自己,避免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。

3.总结

传统以企业自身的资信能力进行融资的方式已经不适合在当今经济环境下发展的房地产项目,而取而代之的是以房地产项目本身为主要考虑因素。在这样的背景下,,结合房地产项目自身和项目融资方式的特点,本文提出了BOT融资模式、ABS融资模式、售后回租等融资模式,并对这些模式进行了分析,以帮助房地产项目选择合适的融资方式。 [科]

【参考文献】

[1]戴大双.项目融资[M].机械工业出版社.

[2]黄德忠,阳秋林.房地产项目融资模式的探讨[J].财税金融.

房地产项目范文第4篇

关键词 房地产 项目成本 控制策略

一、引言

随着我国的经济得到了迅速增长以及生活水平的提升,房地产行业已经成了升温最快的一个行业,这也使得在这一行业的竞争力愈来愈激烈。房地产的项目要想得到健康长久的发展,以及在激烈的市场上占据发展的优势,就必须要能够对其成本进行控制。在这一背景下加强对房地产项目成本控制的理论研究就有着实质性意义。

二、我国房地产项目成本的构成及控制影响因素分析

(一)我国房地产项目成本的构成分析

房地产项目成本的构成要素是多方面的,其中的土地费用及前期工程费用、管理费用、房屋开发费用、销售费用、税费、财务费用等,都是其成本的构成要素。所以在这些方面要能够得到充分重视,如其中的管理费用主要涵盖着管理人员的工资及办公费和劳动保险费等诸多方面,在这些成本的构成要素上都有着较为细化的具体成本,成本的主要内容如下图。[1]

房地产项目成本内容

(二)影响房地产成本控制的因素分析

影响房地产成本控制的因素也是多方面的,其中在投资决策阶段的成本控制因素主要是项目所处的位置选择和项目建设的规模大小。而在设计阶段的成本控制影响因素主要就是建筑设计因素和结构设计因素,而在结构设计因素上又有建筑物平面布置及建筑物基础设计和建筑物层数。而在招投标的成本控制影响因素方面主要是标底的影响和房地产公司内部的因素影响,投标人的影响等。最后就是施工阶段成本控制的影响因素方面,这一环节的影响因素主要就是天气因素和施工方案的不合理,合同执行中存在的缺陷问题等。

三、房地产项目成本控制问题及优化策略探究

(一)房地产项目成本控制问题分析

从实际情况来看,房地产项目成本控制过程中还有着诸多问题有待进一步解决,其中成本控制和管理制度的不完善体现的较为明显,在成本控制的意识上还不是很强。对房地产项目质量及外观控制比较重视,而对成本的控制给忽略了,控制没有全面,成本估算的精确度相对较低,没有科学有效的成本控制手段。

另外,在成本控制的过程中对市场观念没有重视,将高效率和高效益常常发生混淆。在房地产的开发前策划及设计环节的成本控制管理意识相对比较薄弱,对成本的决策及预测比较缺乏制度性和规范性,事后成本管理存在着盲目性。[2]而在成本控制的范围上相对比较狭窄,动态成本的控制意识不强。

(二)房地产项目成本控制优化策略探究

针对房地产项目成本控制策略的实施要从多方面进行,首先就要对房地产的发展战略明确化,充分利用经济优势专注于专业化发展道路,进而来构建房地产项目成本控制指标体系。在这一过程中要遵循科学化及可比性、适应性、全面性、连续性等相关原则。房地产的开发前期成本的控制主要就是对土地成本的管理,这是综合的成本管理内容,在决策阶段定位目标及目标成本测算。主要从市场及房屋建造能力预测上进行,进行市场需求的预测,然后确定市场策略规划销售收入等。[3]

还要能够考察项目投资的客观环境及工程项目类型及模型,企业的策划人员对消费者需求及市场销售预期等因素要进行调查和分析,从而辅助企业制定有利投资方案。另外,在房地产的项目筹划中,相关的数据分析人员可在科学数据基础上对资料进行分析,对房地产投资规模加以合理化的估算。在项目的设计阶段是成本控制的关键环节,在这一阶段加强成本控制能够将项目经济效益最大化地体现出来。

再者就是对房地产的项目施工阶段的成本控制,这是产品的形成阶段,也是最为复杂的一个环节。在这一过程中主要就是控制好质量,对工程造价成本进行约束,在工期管理及合同等较为关键的环节要加强控制。主要就是对物资的采购比价上要得到有效加强,审计中要对资金的用度进行公开公平地披露。另外,要在工程变更阶段进行严格管理,加强对合同的管理,对房地产的项目施工质量及施工进度都要和合同的制定内容相契合。

然后就是对房地产项目的工程收尾环节的成本控制,主要是在工程条款审核层面进行加强。要紧密结合合同规定,和成本的预算金额相结合。与此同时,要加强对相关人员的管理,对管理的模式进行转变,从而推动管理模式向着精细化的方向迈进,将绩效管理模式在整个成本控制中实施并深化,把职工的能力和自身的薪酬相挂钩。

还要建立成本信息统计系统,成本数据的采集是切实反映真实情况的基础工作,在这一基础上才能够确保数据的真实性、及时性。针对新来的项目市场开发部要向财务部进行项目可行性的报告,然后报送总经理办公室审批。内部管理是一项重要的成本控制内容,管理费用的高低主要是取决于企业的管理水平,这是房地产项目成本控制的重要环节,加强管理的同时,要建立高效精干的管理机构,对管理的费用相应地降低。再者就是要能够对房地产项目开发的规模进行扩大化,缩短开发的周期,只有从多个角度和途径进行分析考虑才能够达到成本控制的目标。[4]

四、结语

房地产项目的成本控制是促进房地产企业繁荣发展的重要手段,只有将项目成本得到了有效控制才能够使我国房地产项目得到健康长久的发展。对房地产项目成本有效控制也是可持续发展的要求使然,由于本文的篇幅限制不能进一步的深入研究,希望此次研究能够起到抛砖引玉的作用以待后来者居上。

(作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班)

参考文献

[1] 曹红.房地产开发资金支付管控关键点及业务建议[J].新经济,2014(Z2).

[2] 张建红,张建国.房地产开发企业成本管理分析[J].商业会计,2014(08).

[3] 董文婧.工程项目成本控制原则[J].现代经济信息,2014(02).

房地产项目范文第5篇

关键词:房地产项目;成本构成;成本控制

今年来房地产行业飞速发展,并已经成为我国三大国民经济支柱产业之一。着就表示房地产行业不但给投资者带来了巨大收益,也意味着为GDP的增长做出了巨大贡献。从经济学角度来讲,“效益=施工总收益-项目成本”,如何将效益最大化,就必须要通过成本控制来实现,那么接下来就详细介绍下房地产项目的成本构成及特点。

一、房地产项目的成本构成及特点

每个行业都有不同的规则和特点,而房地产行业就与其他行业有着许多区别之处,接下来就介绍一下房地产开发项目的成本构成。

1.项目前期策划和确立阶段的成本

在项目前期策划这一阶段中主要是依靠对房地产市场进行调研,然后依据调研结果进行分析、研究,最终得出理论性结果和决策。主要包括房地产项目的设想、目标设计、可行性研究报告等,这期间所花费的所有费用都被划为项目成本之中。而在这一阶段中还有两个重要成本是必须要考虑的,首先土地、土建、设备费用。这些费用都是必不可少的,任何工程项目都必须进行详细考虑,要对土地费用进行详细核算,看是否符合建设指标,能否有盈利价值。然后在融入土建费用以及设备采购费用等,将这些费用一起考虑进去,就可以大致评估出该房地产项目的利润点,从而制作可行性实施报告。其次房地产项目的配套设施及一些其他费用,这在房地产项目中虽然占据比例不多,但是也必须考虑进去,房地产项目想要吸引消费者,就必须要具备公共配套设施,比如学校、超市、医院等,这些都是与人们生活息息相关的,如果房地产企业进行资金投入后,无法在短时间内收回成本费用,所以房地产企业就必须要有一个完善的收费制度,要将公共配套设施建设好、利用好,从而最大限度地实现效益最大化。

2.项目设计与计划阶段的成本

在项目设计与计划阶段的成本内容主要包括项目设计、计划成本、招标投标成本、施工前准备成本这几个方面,例如在工程施工前的勘探费用、设计人员的设计费用、工程档案保管费用、临时用地费用、项目评估费用、勘察设计监督费用,这些都是必不可少的,同时还包括与人们生活密切相关的一些水费、电费、供热费、污水处理费、土地转让费、消防费用等,这些也都属于公共设施费用。

3.项目施工阶段成本

在项目施工阶段的成本内容主要包括建设单位在各个施工环节中的所有费用,同时在开工时还需要缴纳监理费、审计费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费用等,这些都必须要在施工结束前进行结算,也是一笔很大的成本开销,在竣工时也包括了很多费用,比如竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘、产权登记费等。例如:国家发展和改革委员会、财政部又于2008年4月15日联合《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》发改价格[2008]924号,规定住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件550元。这些费用必须在成本控制考虑范围之内。

4.项目使用阶段成本

从交付使用到规定的责任期结束为止,即通常的物业管理成本。

二、房地产项目的成本控制

1.项目策划阶段项目策划阶段的成本控制

在整个工程项目中是至关重要的,首先要对工程项目的可行性进行市场调查,然后根据市场调查结果进行投资评估,开发商要对项目周边的环境因素进行考虑,要对项目的市场价值进行分析,还要对政府的相关政策进行思量,要将项目周边的交通和医疗设施、教育设施都考虑全面,同时对工程项目的原材料采购和设备购买都要有详细的规划,要对工程项目实施过程中所能出现的突发因素考虑全面。例如:北京玫瑰园在北京是卖了十几年的别墅区。为什么会出现销售十几年的现象,除了几经易手以外还有一个重要原因是地理位置不佳,开发商没有充分考虑周边的环境的利弊,项目所在地位置偏僻,且配套设施大不到高档社区的要求。

2.项目设计阶段

众所周知,项目的设计阶段对于整个工程项目都有着直接影响,尤其是设计阶段的成本控制,必须要达到部级或者省级设计标准,要建立健全的项目设计体系,尽量降低资金投入、保证工程质量、缩短施工周期,要将项目的经济效益最大化。开发商获得项目主要是通过招投标方式,每个施工企业都可以公平参与,对该工程项目进行设计规划,只有设计方案最优化合理的企业才会中标。例如:按照国际上工程建设招投标活动的通行做法进行工程清单报价,它反映的是工程的个别成本,而不是按定额的平均成本计价。工程量清单将实体消耗量费用和措施费分离,此种方式不但充分展现施工在投标中的技术水平,还可以充分发挥施工企业自主定价的能力,从而改变现有定额中有关束缚企业自主报价的限制。与此同时还必须要考虑两点,首先项目设计前的投资估算,这一阶段会将整个工程项目中所涉及的成本投入都考虑到,尤其是人工费用、设备费用、施工费用、税收费用,这些都必须要有书面资料,要为评估阶段提供理论依据。其次初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本费用,将施工图预算严格控制在批准的范围内,同时应加强设计变更的管理工作。

3.发包、施工阶段

目前我国房地产项目多数是通过发包进行施工的,大多的企业根本无法完成所有的施工工序,所以企业往往会选择承包给其他施工企业,在这种情况下就必须要采用合同制,要有明确的施工方案,要有明确的设备采购、原材料采购的管理制度,要根据国家相关施工标准进行选购,而且承包方还要根据开发商提供的工程范围经济效益最大化。

4.项目销售阶段

在项目销售阶段的成本控制主要是销售费用,房地产商必须要对工程项目进行社会宣传、媒体宣传、广告宣传,这些都是需要巨大成本的,一般情况下,房地产项目的销售费用是房地产销售价格的4%左右,例如:广告宣传费用,约为销售额的1.5%-2%;销售费用,约为销售收入的2%一3%;其它销售费用,约为销售收入的0.5%-1%,以上各项合计销售费用约占销售收入的4%一6%。这是一笔数目庞大的资金,而且每个城市的消费水平和房产价格也是不一样的,这就使房地产项目的销售成本也具备不定性,要根据当地实际情况进行制定。

三、成本控制总体上应注意的问题

1.成本控制的综合性

工程项目的成本控制并不是单一的,必须要与施工质量、施工进度、施工效率相结合起来,只有这样考虑才有价值,不能一味地去强调成本控制,必须要在保证工程质量的前提下,不能因为质量问题而出现工程项目的延期或者返工,这样不但达不到降低成本的目的,还会对整个工程项目的信誉和利益造成影响,所以在工程项目实施过程中,必须要加强对成本控制的综合管理,要对合同控制、技术控制、管理措施控制,要不断对工程项目进行关注,发现问题时要及时解决或调整,要将工程项目实施中所能出现的影响因素考虑全面,要保证工程项目的功能和质量达到国家标准。

2.成本控制的全面性

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程,包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。所以说在成本控制中,要考虑工程项目的全面性,防止只控制工程项目的安装成本,而忽视了对工程项目施工设备和器具费用的控制;要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制,防止只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制;要对所有合同的付款进行控制;要对成本数量进行控制,对费用发生的时间进行控制,以满足资金使用计划的要求。例如:在社区建设中,开发商只注重了控制全面的成本,全面抓住楼盘主体建设反而忽略了配套环境的营造,在后期配套设施建设中资金紧俏不得不降低配套设施品质,导致配套环境不能真正与社区整体品质相匹配,使这整体品质下降。

总之,严格把房地产项目控成本就是从宏观和微观两方面来控制,使项目工程在完全符合国家质量标准的基础上更有效更合理的利用资源,从而降低成本,为投资方及消费者带来双方面的利益。

参考文献:

[1]王琪.精细化管理在房地产项目中的应用研究[D].天津大学,2012.

[2]陈雪.“华逸花园”项目全程策划管理研究[D].西南交通大学,2011.

[3]姜维.房地产项目全过程风险识别与评估研究[D].郑州大学,2013.

[4]孙彦玲.挣得值分析法在房地产项目成本管理中的应用研究[D].山东大学,2012

房地产项目范文第6篇

关键词:房地产项目;项目策划;项目创新

Abstract: the development of real estate project, need to be in concrete plot leading to complete, so that we can guarantee the whole development process of order and effectiveness. The article on the basic of real estate project planning, and the planning of relevant innovation content are discussed.

Keywords: real estate projects; Project planning; Project innovation

中图分类号:F293.33文献标识码:A 文章编号:

一般来说,房地产项目的基本项目策划包括这几个部分:项目区位的分析与选择;开发内容和规模的分析与选择,;开发时机的分析与选择;开发合作方式的分析与选择;项目融资方式和资金结构的分析与选择;房地产产品经营方式的分析与选择等。当然,在项目分析的过程中,还必须要对项目的创新开发,进行相应的考虑,确保产品的市场竞争力。

1.房地产项目的基本策划

1.1区位分析与选择

在房地产领域,“地段、地段,还是地段”的地段论,一直是开发商进行地产项目开发的金科玉律。的确,房地产开发的不仅仅是房子,更是人们的生活方式。而人的生活是有区域性的,项目地段的优劣,也就成为消费者选择的主要标准了。因此,在项目的策划过程中,研究小组需要对房地产开发项目的区位进行分析选择。具体就包括地域分析与选择、具体地点的分析与选择。

地域分析与选择是战略性选择,这主要是基于项目宏观区位条件的分析与选择,考虑的是项目所在地区的政治、经济、文化教育、自然资源等因素。

具体地点的分析与选择,主要是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择。具体来说,就是要对项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素,进行全面的分析。

1.2开发内容和规模的分析与选择

房地产项目开发内容和规模的分析与选择,是决定项目形态的主要因素。一般来说,房地产项目需要在符合城市规划的条件下,进行开发使用。选择最合适的用途和最合理的开发规模,是项目能够符合市场要求,符合居住要求的关键所在。

如成都的【华润二十四城】总占地1082亩,总建筑面积达210万平方米,其中包括约60万平方米的商业面积,是成都市三环内迄今为止规模最大的都市综合体。开发完成后可为2万个家庭5-6万人提供舒适生活空间。【华润二十四城】未来将在城市核心区域形成以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、优质教育资源和高档住宅为一体的大型都市综合体。

此项目,在开发的内容和规模上,做到了极致,也使得此项目成为成都房地产界的明星地产,社会评价极高。、

1.3开发时机的分析与选择

房地产项目开发时机的分析与选择,必须要考虑的一个因素就是项目开发完成后的市场前景。在此基础上,再考虑项目的场地和建设时机。这对房地产项目的开发至关重要,毕竟房地产项目规模大,周期长,投资大,如果在开发时间上选择不当,那对项目的发展是极为不利的。

在这方面,成都的【麓山国际社区】可谓做到极致。【麓山国际社区】是成都规模最大的别墅社区,占地4300亩,其选择在2000年开始建设,此时正处于房地产开发黄金期。这也为其4300亩的规模,在长达10余年的建设中,始终保持了相对的稳定性,奠定了基础。

1.4合作方式的分析与选择

房地产项目开发合作方式的分析与选择,主要是对开发商自身的优势进行分析。主要包括土地存量、资金储备、开发经营专长、经验和社会关系等进行评估。从分散风险的角度出发,一般开发商会选择合资、合作(包括合建)、委托开发等合作方式进行选择。

1.5融资方式与资金结构的分析与选择

房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择,主要是结合项目开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在项目资金中所占的份额,并通过分析可能的资金来源和经营方式,对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。

1.6产品经营方式的分析与选择

房地产产品经营方式的分析与选择,主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等,对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。

2.房地产项目策划中的创新问题

创新是房地产行业发展的希望所在,也是房地产建设项目能否在竞争激烈的市场中,获得最大利益的关键所在。因此,在房地产项目策划中,策划人员还必须在各个方面进行创新设计,确保项目的竞争优势。2.1理念创新

房地产项目的创新,首先要建立在开发理念创新的基础之上,开发理念创新是本、是纲,其他创新是目,完成理念的创新,才能完成规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。

在90年代,地产刚刚成型之前,房地产开发处于卖方时代,开发商只要有一块地和一张图纸,就可以轻松地把房子卖掉。然而,随着房地产市场的成熟,再加上国家对房地产项目的调控,使得市场竞争尤为激烈,开发商要想在困境中生存,闭关获得更大的发展,就需要理念创新。也就是说“房地产开发不等于钢筋加水泥,而是卖生活方式”,如近两年涌现除了旅游地产、文化地产、养老地产、教育地产、公园地产等,这些都是开发理念的创新。因此,在新的形势下,房地产策划人员,还必须在开发理念创新上进行更多的思考。

2.2产品策划创新

(1)建筑风格和户型设计

建筑风格的创新,也是房地产开发项目的所必须要考虑的问题。而对建筑风格的变换,也是开发商所认同的。从起初的筒子楼,到2000年前后的“欧陆风情”,到近年来的新古典主义风格,以及新中式,再到中式庭院的回归,其实都是开发商对建筑风格的不断变换,这些变换主要基于市场竞争,以及项目客群的需要。

而近几年来,在建筑风格日趋多样化的背景下,一些富有民族气息和风情的项目开始崭露头角,如深圳碧云天的“岭南”风情,大连明珠小区的“海洋文化”气息,长沙万熙园的“湖南民宅”风情,长沙顺天黄金海岸项目,合肥明月港湾项目的“水生活”性质等。

而在户型设计方面的创新,则经历了从“三大一多一少”,到错层、跃式和复式设计,以及双卫生间、窗台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等的演变过程,这也给项目策划带来新的启示,即人们对居住舒适度的要求越来越高,户型的设计也就需要根据这一要求进行不断的创新。

(2)景观设计创新

现代房地产项目的开发,对居住环境的改造极为重视。而这也是人们对自身生活环境要求的提高所决定的。在这样的背景下,项目的开发,必须要在园林景观的打造上,进行全面的思考,以确立项目的景观特点。如深圳万科的四季花城,在不同的组团中种植不同的花卉,每个组团都以此花卉命名,在业界引起了很大的反响;深圳金地集团开发的金地翠园,对其地下架空层及其他可能的位置都进行了绿化,就算是在小区的围墙上,也用绿色的塑料花加以装饰,号称百分之百的绿化率,真正突出了“翠”的意境,这也让业界为之一振。

(3)会所与配套设施创新

对配套的追求,是所有居住者的共识。无论是别墅,还是一般的住宅项目,配套都是业主最为关心的问题之一。这就要求项目策划组,在策划的过程中,根据地区情况,根据自身的资源优势,打造独具特色的配套设施。如顺德碧桂园最早与名校联姻,因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望,使得这种方式成为开发商推售自己楼盘的重要方式。

又如,对智能化小区的打造。如北京现代“SOHO”,大连“e人家”等。通过对宽带、家电远程控制、远红外监测系统、可视对讲系统、指纹/视网膜门锁、三表远传、室内报警等一大批高科技产品与技术的应有,打造极具科技性的小区。这也是房地产项目取胜的渠道之一。

结语

上文只是就房地产项目策划的一些要领进行分析。其实,任何一个房地产项目的开发,都是在极为复杂和严谨,极为科学和理性的策划案的指导下完成的。这就需要开发商注意对项目策划的全面性和可行性,通过基本的项目策划和项目创新,对策划方案进行细化和调整,从宏观上保证项目的科学性。

参考文献:

1 周前锋,马智利;重庆市房地产发展现状及展望[J];重庆工学院学报;2011年01期 (2005年1月)

2 王启仿,闵一峰,叶依广;大城市房地产区位演变趋势探讨[J];城市开发;2010年04期

房地产项目范文第7篇

房地产项目转让的条件因土地使用权取得方式的不同可以分为以下两种:

1、以出让方式取得的土地使用权。

按照《城市房地产管理法》第三十八条规定,房地产项目转让时,应当符合下列条件:

①转让人按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;

②转让人按照出让合同约定进行投资开发,并完成一定开发规模后转让。这里又可分为两种情形:一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。

2、以划拨方式取得的土地使用权。

按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定,转让房地产开发项目时应具备下列条件:首先,转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。其次,对准予转让的,又有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于《城市房地产管理法》第二十三条规定情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续:第一,用于国家机关用地和军事用地;第二,城市基础设施用地和公益事业用地;第三,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;第四,法律、行政法规规定的其他用地。

二、土地使用权转让需履行的程序

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定:转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。在办理备案手续时,房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件,转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的,房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效,并可对违规的房地产开发企业进行处罚。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁安置补偿的,原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人,项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害,是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益,防止在项目转让过程中或者转让后,转让方、受让方互相推诿扯皮,使被拆迁人的权益受到损害。不得转让的房地产项目根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定,下列房地产不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

房地产项目范文第8篇

关键词:房地产行业;融资模式;投融资体系

中图分类号:F830 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)08-0-01

一、我国房地产的投融资

中国房地产业经过三十多年的改革开放,历经波折,依然有着巨大的发展空间和美好前景。为了促进房地产业的长期健康稳定发展,我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面,进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。这当中,房地产投融资也是极为重要的一个环节。

中国房地产业的投资和融资,规模从小到大,路径从少到多,方法从简到繁,财务由劣到优,创新不断,直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。

我国房地产业目前面临很多问题,诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大,银行也面临较大风险,理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下,房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

二、房地产企业主要融资渠道分析

(一)房地产企业传统融资渠道

1.间接融资类。间接融资方式主要包括:银行贷款,主要为办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款,对合作建房、集资建房提供贷款等;信托投资,受托经营房地产资金信托业务,受托经营房地产财产的信托业务,经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等;保险资金支持,现代保险是以商业为特征的,房地产业的经营和管理与其他产业一样,离不开社会保险的保障和支持,并且,房地产是高价值资产,保险能在房地产经营和管理过程中发挥着经济后备和经济补偿的职能和作用,同时在一定意义上还起到融通资金的作用。

2.直接融资类。房地产开发企业开发房地产项目经常采用的直接融资方式主要有:股权融资,主要是通过证券公司来进行房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导工作等;金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。

3.房地产预售类。在我国几乎所有的开发商都选择了对商品房的预售,这对于项目开发的资金要求以及项目的风险是有较大好处的,也是有利于更合理、更有效的利用资金的一种手段。虽然,现在很多专家在建议取消商品房预售制度,但从我国目前的情况来看,预售制度退出商品房买卖的舞台还需要很多事要做。

(二)未来房地产企业融资方式的选择

1.房地产证券化。房地产证券化,是指将房地产的投资转化为证券形态,投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。它是在保障产权的前提下,将价值量较大的房地产流动化、细分化,利用证券市场的功能,使房地产资本大众化和经营专业化。进行房地产证券化,一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金,满足房地产企业的资金需求,使得投资资金可以较快的归拢,从而加大了投资资金的流动性;二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目,减少投资者的投资风险。

2.住房抵押贷款证券化。住房抵押证券化,是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券,再公开出售和流通,然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨,房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。但是,由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新,因此存在着巨大的风险,对其规范和操作都有待完善,所以需要谨慎对待,在此,我们可以借鉴发达国家的实践经验,创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。

3.租赁融资。在进行租赁融资业务之前,首先需要明确两个概念:一是出租人的房地产,是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产;二是承租人的房地产,是指双方签署土地长期租赁合同之后,由承租人开发建设自有房地产的情况。双方对租赁期房签订长期合同,出租以长期租赁合同为抵押向金融机构申请长期抵押贷款。该融资模式在大型超市、卖场、工业房地产的开发中得到广泛的使用。

4.回租融资。回租融资方式,是在不丧失房地产的使用权的情况下,买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同,所以卖出方同时成为承租方,买入方同时成为出租方。通过回租,承租人既可以将固定资产转化为流动资金,又可以继续占用、经营原有的固定资产,是改善企业财务状况的一个好办法。

三、房地产企业未来投资思路分析

对于未来房地产企业的投资,个人认为需要从房地产行业项目运作的角度对整个行业价值链进行研究和把握。因此,在进行未来投资时需要注重以下几方面的问题:首先,房地产开发企业需要对房地产开发价值链中的各个环节进行评估,把握重要的价值环节,将其他环节通过社会分工来进行配置,从而有效的整合房地产资源;其次,鉴于在房地产项目开发整个流程中,从拿地开始的前期环节到后期交付验收,单个环节产生的利润是呈现递减的趋势,这就要求房地产项目前期定位的科学、合理,能够充分体现市场的需求;第三,房地产开发企业应从多维的角度去观察一块土地,做到尽量挖掘土地的潜在资源,通过营造体验环境从而提升项目的市场价值。

除有相当实力外,对现金流一般的企业,特别是中小企业,要策应国家的信贷政策,改变过去过度依靠银行信贷,走外延扩张道路,应避免资金风险,改走精细化管理模式,缩短战线,做好内功,提高管理效益,但不能信步不前,否则品牌淡出,人才留不住,对企业将是沉重打击。应抓住机会,根据自身实力,不间断做适量精品项目,做出品牌,留住队伍,就可能在危机中实现从规模速度型转向质量效益型。

四、结束语

房地产项目范文第9篇

一、房地产项目选址的影响因素

由于房地产项目的固定性和永久性,其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。

宏观区位因素:指影响房地产市场开发的整体环境要素,如国家或地区的投资环境。

中观区位因素:指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。

微观区位因素:指所处具体场所的自然条件、配套设施等。

这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样,在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。在具体进行项目分析时,根据项目的实际情况,不同的因素采取不同的比重,得到最科学可靠的结果。

二、房地产开发地段的选择方法

1、土地的选择与评价

(1)土地的市场研究:

土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断,对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做出未来土地走势的预测。

(2)土地的选择:

土地选择是通过市场调查,明确该市场某种产品的需求量特别大,由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件,对各个方面有什么样的要求,这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件的土地。

(3)土地评价:

1)基本的地域性指标:宏观区位非常重要,当你在一个地区或者一个城市做很多项目时,比如有办公楼项目,有商场项目,有住宅项目,区位的相互配合是相当重要的。2)基本的物理性指标:基本的物理性指标包括土地规模、形态、地貌等指标。城市规划部门的规划要求是非常关键的,尤其是一些硬性的指标,容积率、总面积、限高、出入口等,对这些指标要做很好的分析。3)基本的经济性指标:经济性指标中最重要的是综合地价,不仅是土地出让的费用,还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。

2、区位的动态判断与深层分析

(1)区位的升值潜力:

区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市基础设施的改善,城市人口的增加进而对土地面积需求的增加,地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。在微观层次上,具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能包括土地使用者对土地进行资金和劳动的投入,地方政府的投人,城市规划的作用等

(2)区位的超前意识:

要用超前的意识去选择地块,首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光,不看一时一地的地段,而是从更大范围来考察地段的价值,有可能被认为是荒山野岭的地方,而开发商认为是最佳的地段。

(3)区位的可改造性:

地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征,但由于地块的可改造性,会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造,使地块显示动态的价值走势。

三、不同类型项目不同的选址要求

1、普通住宅建筑的选址要求:

大户型住宅选址没有明显的区域倾向,在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户,价格也比较高,因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的,他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房,或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件:一是项目最好位于市区或城市边缘(为老年人开发的中小户型项目可在郊区);二是要拥有完善的配套设施;三是需要交通便利;四是地处成熟社区,生活便利。

2、别墅的选址要求:

1)环境资源的稀缺性。得天独厚的自然环境,具稀缺性的景观资源,是最基本的条件。2)交通的便利性。别墅的买家都是有车一族,因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点,而且车程宜在30分钟之内。3)人文资源的优良性。人文资源指居住的人文氛围,除去旅游度假区以外,具备乡土文化,或是山水文化,并能融于建筑文化之中,这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。

3、不同开发规模的企业的不同选址要求:1)大型开发企业的选址:倾向一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外,还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应””。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的,因此也就是多位于郊区。 2)中型开发企业的选址倾向:中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险,这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息,从而难以确保开发成功,也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力。因此更倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅,或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。3)小型开发企业的选址倾向:小型的开发企业则依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙,因而没有特别固定的投资区位倾向,而是在更小的地块上进行填充式建设。当然为了获得市场认可,这些小型开发的区位还是多数选择在业已建立起良好社会声誉的“板块”中。

4、旧厂开发选址要求:旧厂改造,其明显优点是地价相对便宜,拆迁方便,减少了开发过程中烦琐的谈判工作,加快产品的推出速度,将利于在市场营销上把握主动。旧厂开发选址特点有以要用发展的眼光选择旧厂地块,并顺应城市发展方向。地块选择城郊结合部,交通方便.配套相对完善。在选址时,一般选择位于城郊结合部或是老城区的旧厂,并且这些地块要拥有比较方便的交通环境,尤其是要有完善的公共交通工具,方便工薪阶层的出行需求。

5、大型公共建筑选址要求:在进行大型建设项目选址时,对该项目可能带来的经济影响要有所分析。项目对周边地区的可能形成土地增值的范围、增值潜力进行土地经济分析,选择相对较优的选址方案。对项目选址的市场因素考虑,可以使得大型建设项目选址,不仅可以达到城市空间建构的合理层面,而且又可取得良好城市经营效益。

四、总结:

房地产项目的选址时进行房地产项目建设的第一步,在选址的工作进行时,要建立科学综合评价体系,进行多方案的比较选择,进而确定选址方案,而且对选址方案的评价也不能单一,应该是多角度的、综合的。在科学的方法指导下,获得房地产开发项目选址的最优最合理方案。

参考文献:

[1]《基于特尔菲法的房地产开发项目选址研究》.作者:邹金秋;张根寿:华中农业大学学报 2002(02)期

[2]《住宅房地产项目开发区位选择策略研究》作者: 孙艳 刊名:现代商贸工业 2009,21(19)期

[3]《房地产开发项目选址的综合评判》作者: 蒋涛刊名:现代经济信息 2010(14)期

[4]《房地产开发项目选址方法研究》作者: 李凯, 卢超 刊名:城市建设理论研究 2011(22)期

[5]《房地产项目环境影响评价中应关注的问题》作者: 李新华, 刘桂梅 刊名:科技资讯 2008(10)期

房地产项目范文第10篇

关键词房地产项目前期策划科学发展观

通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段,房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑,做好项目开发前期的策划工作,为项目开发提供科学的决策支持,是项目开发成功的重要因素。通俗地讲,前期策划就是要解决市场定位的问题,如楼盘定位、产品定位、价格定位,即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。

1房地产项目开发前期策划工作的任务

主要有:环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为:环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料;项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想,并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期;组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工;管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案;合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本;经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案;技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定;营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等;环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面;风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。

2房地产项目前期策划重要性的具体表现

(1)选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房,使土地资源造成浪费,土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划,对区域因素缺乏考虑的结果。

(2)功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节,而有的高档商品房外立面、小区规划优秀,但功能设计低档、房型设计不合理,与高档商品房本身不相匹配。

(3)房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区,却又追求过大的厅,过大的辅助设施面积,使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力,套内面积大,虽然单价不高,但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位,套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

(4)为了节省设计费用,套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以,但小区设计不佳,单位平面布局不好,如高层点式蝶形,结果阳面商品房销售较为顺利,而阴面商品房则形成积压。

(5)有的小区号称经济适用房,但错误地把城市规划的手法用到小区规划里,大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等,其结果是华而不实,徒然增加成本、增加购房者负担,而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。

3房地产项目前期策划存在的问题

3.1房地产市场方面

中国房地产业不合理的开发主体结构,使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低,数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争,粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节,在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。

3.2发展商存在的问题

发展商不重视深入、系统地市场调查,使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息,必然导致决策失误,盲目投资,开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求,产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识,往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报,发展商常常在项目进行过程中,动用其可能的社会关系资源,一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标,其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡,导致项目的整体环境素质下降。

3.3建筑师存在的问题

在现行设计体制下,过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘,缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商,逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场,缺乏对市场科学、深入的认识,已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

4解决房地产前期策划问题的主要途径

(1)要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关,这些因素间接对房地产市场和产业产生影响,尤其是对房价和销售情况的影响,对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解,这样才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确,这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析,当然,也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

(2)要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行,造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等,近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等,更须严格执行,要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息,及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功。

(3)要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机,还有对未来住房的期望,可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求,进行深入了解,然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究,有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短,使自己处于有利地位,制定正确的竞争对策,例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等,同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。

(4)树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点,使科学的前期策划成为房地产项目成败关键,这必然要求发展商和建筑师携手结盟,形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来,而建筑师要突破现行设计程序的束缚,拓展专业视野,全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和发展前景,使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成,则有赖于发展商和建筑师的良性互动。

参考文献

1吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑,2004(9)

2张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究,2002(3)

3丁光.房地产开发亟需科学的前期策划[J].浙江建筑,2000(8)

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