房地产投资范文

房地产投资范文第1篇

根据周期波动的理论，市场经济的一般规律是：供小于求剌激价格上升利润增加剌激投资规模扩张商品供应量增加供大于求价格下降利润减少投资规模缩小商品供应量减少供小于求，如此循环往复。而目前中国房地产市场需求旺盛，2004年开始的宏观调控虽然暂时遏制了房地产投资的迅猛势头，但同时也加剧了消费者的投资预期，其结果必然形成需求大于供给的局面，为房地产投资的进一步加剧埋下了伏笔。同时，长期以来，在我国业内人士之间形成一个的共识，即房地产投资增长速度控制在为GDP增长速度的2倍以内比较适宜。然而去年GDP增长为9.5％，而房地产开发投资增长为29.7％，是GDP增长速度的3.126倍（这是就全国而言的，有的城市比这一倍数高出许多）。也就是说房地产开发投资增幅仍然偏高。

那么，究竟是什么原因造成了房地产开发投资增长强劲呢？一般来讲，主要有以下几点原因：

第一，2004年中国GDP继续保持高速增长的态势，增幅达9.5％。而房地产业是国民经济的"寒暑表"，必然也会保持较高的增长速度。这是最根本的增长因素，是房地产业发展的前提和基础条件。同时，居民预期收入增加，购买力增强，房地产需求强劲，刺激房地产投资增长迅速。

第二，城市化进程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全国总人口129227万人中，有52376万人是城镇人口，城市化水平己达40.53％。此外还有大量的城市流动人口。房地产潜在需求很大。

第三，住宅商品化步伐加快，单位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅转化。1999年两者大体上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。这也是商品房开发投资增长较快的一个重要原因。

第四，房地产市场发育不完善，缺乏合理有效的管理和指导，没有建立健全的房地产市场预警预报体系。

从上面的分析可以看出，中国房地产业要想健康的发展，无论是从制度上还是从管理上，都必须要不断完善。笔者认为应该注意以下几点：

一是建立健全房地产市场预警预报体系。搞好这项工作的“基础”是准确、细分的统计资料，“关键”是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。可以考虑设定“增量空置率”和“存量空置率”两大指标，建立“空置率双指标体系”，以便全面反映空置房状态，从总体上控制房地产投资增长速度。

“增量空置率”主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。可以考虑设定为：

增量空置率=期末当期净增的商品房空置量/期末当期商品房竣工量。以及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。

“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发长期规划提供科学依据。可以考虑设定为：

存量空置率=报告期末社会上空置的各类房屋的总量/社会上全部房屋存量。同时，在这两个指标的基础设定房地产投资的警戒线。关于警戒线的具体限定，建议在初始阶段先定的低一些，然后根据具体的国情国力、市场承受能力及供求状况作出进一步的调整，以反映各个不同阶段对房地产的需求。

二是根据上面的分析，中国的房地产投资旺盛的一个很重要的原因就是需求的拉动。我们可以把房地产的价值分成两部分：一部分是可以预见的收益，这部分价值可以由房租水平来衡量；另一部分是无法预见的收益，这部分的价值可以理解成房地产所代表的期权价值。投资人在购买了房地产之后，就类似购买了一个买方期权。而中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，所以投资者相信，只要现在购买了房地产，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益。

从这方面考虑，如果想从需求上压制房地产投资的增长，则必须从降低房地产期权的价值上来着手。这方面可以考虑通过由政府征收房产税的形式来实现。因为房产税其实是房产这个买方期权的分红。正如持有股票买方期权的投资者，因为没有持有股票本身而错失获得红利的机会，因而当股票开始分红时，买方期权的价格会下跌。对于拥有房地产的投资者来说，持有房产就必须承担房产税，而不拥有房产的投资者则无须承担这部分税收（买方齐全的投资人额外承担了税收）。因此，我们可以把房产税看作是一项分红，该分红越多，持有买方期权的成本就越高，房产所包含的买方期权的价值也越低。从而降低投资者的需求，达到抑制房地产投资增长的目的。

总之，中国房地产业目前所形成的这种态势，是多种原因、多种条件共同作用的产物。但是，要想制止这种态势，不能操之过急，应当采取“软着陆”，既要达到控制增长过快的目的，又要防止房地产市场出现大起大落和剧烈震荡。从根本上讲，最重要的是先建立一个规范的房地产运作市场。

房地产投资范文第2篇

股市资金回流楼市

流动性过剩，已经是人们对中国宏观经济形势所达成的共识。任何时期的股市波动。最先抽身的无疑是实力雄厚的庄家和机构。作为股市的“关联行业”，房地产是股市资金的最佳去处。而在市场资金充裕，急需寻求投资突破口的情况下。从股市撤出的大量资金。无疑将会把房地产业视为第―选择。根据资本的趋利性冲动原则，此前由房地产业转战股票市场的炒房资金在回流之后，往往还会选择短期获利空间较大的产业。相比于股市的大幅动荡来说。房地产特有的不动产性质和稳定的保值增值功能，必将继续吸引投资者的目光。因此。投资者如果在股票市场上赚到了钱。反过来也可能会加大对楼市的投资。

股市获利资金回流到房地产市场，将对楼市产生决定性的冲击。此间有媒体报道。深圳市房地产价格在2007年5月份大幅上涨22.8％。住宅均价每平方米到达14000元高位。在市场资金充裕的基本面下，市场可供应楼盘将会很快得以消化，由此造成的供求矛盾虚假突出现象，将会进一步加大房价上涨压力。

由于房地产业固有的开发周期长的特点。很难在短期内通过增加住宅供应量的方法来抵消股市资金回流的冲击影响。尤其是投资者主要投资于地皮稀缺型的中高档地产项目，自身的“价值效应”可以维持项目的价位在一定的高点，短期持有风险较小，并且资产增值也可预期。

大中城市是投资热点

如果你是一个刚从股市大涨行情中获利并成功退出的投资者的话。那么毫无疑问，房地产市场或将成为你投资的第―选择。并且应该将主要投资方向集中于大中城市以及部分经济发达地区。

经过若干年的持续上涨之后，人们普遍认为市场对房价的可接受程度以及地产价格本身的上涨空间已经到了一个对微妙的重要关口，房地产市场将进入区域性上涨阶段。

对于目前的房地产市场来说。问题并不在于房价是不是还会全线上涨，而是在于会在哪几，个城市上涨。受宏观经济面以及充裕资金的影响，全国大中城市的房地产业在供应量减小的背景下仍将保持比较旺盛的需求，房地产的投资空间依然存在。尤其是北京、上海等城市，受2008年北京奥运会和2010年上海世博会的利好影响。房价已经在近期显现出了上涨的价格趋势，平均涨幅都在8％～10％左右。

在股市走出持续大涨的牛市行情期间，国内房地产市场并没有因为资本流出而走出下行的趋势。国家发改委的统计资料表明。2007年1月至4月份。全国房价总体平稳并且略有上升，但商品房住宅销量有较大下降。其中，北京市的商品住宅成交量约比去年同期下降一半。4月份成交量比去年同期下滑435％，“五一”黄金周期间，期房销售签约面积仅相当于去年同期的61.26％。

受业界对房地产市场后期的普遍乐观态度影响，虽然房地产销售总量下降，价格却一直保持在高位运行，并且以10％左右的幅度持续上涨。北京市的高档地产项目虽然销售状况不佳，但依然保持价格坚挺。

6月2日，SOHO中国公司地产项目“光华路SOHO”正式开盘当日。就取得13.4亿元的销售额。据SOHO中国董事长潘石屹介绍，光华路SOHO的购买客户中。投资额在2000万以上的购房大单占到销售总金额的70％以上，并且有部分来自山西、内蒙古、河北等周边大省的高端客户。在这些大客户中，很多人都具有较好的投资意识以及风险意识，在政府针对股市暴涨行情出台调控政策之前，便将资金撤出股市，将获利投入优质地产，以期获得稳定的投资回报。

中小城市支撑乏力

在中小城市，由于支撑房价上涨的空间和潜力已经被明显透支，加上人口的相对稳定性以及可预测的住房需求，似乎很难再看到足以使房地产价格再掀涨价热潮的可能性。

此外，考虑到近期股市热潮对房地产市场产生的一定冲击，以及当前行情走低对中小股民产生的负面效应，有业内人士认为，中小城市的房地产市场将会处于较为平稳的状态。由于受人口总数和经济实力的限制，市场需要一定时间来消化和缓解此前地产价格一路走高而造成的泡沫成分。此次股市回调震荡的大跌行情中。也有相当―部分被套牢散户是中，J、城市居民，这部分居民受股市行情打击，必将会大大减低投资愿望。

就投资价值而言，中小城市由于缺乏足够的外来逐利资金，也缺乏缓冲空间，如果房价继续处于高位，将会大大增加投资风险，也令房地产投资的机会成本难以控制。对此，业内专家指出，如果选择投资于中小城市的房地产项目，应该侧重于商业地产项目和老城区、商贸密集区的投资，而不应过多在住宅项目上投资。

投资风险加大

但有些人士认为，通过国家在股票市场上的强势管控力度。可以明显看出政府在目前经济状况趋于过热的状况下，或许会加强宏观调控力度，以保障整体国民经济能够健康发展和运行。

显然。对于刚刚进入稳定期的房地产市场来说，政府不愿意：看到又一次出现失控而大幅上涨的局面出现。受近期物价全面上涨的因素影响。政府在诸如房地产等产业之上面临较重的民生压力。为了抑制商品住宅的投机行为，相信政府会在适当时候推出新政，加大对房地产投资的监管力度，以达到控制房价稳步发展的目的。

就房地产本身来说，其投资风险也在逐步加大。人民币汇率升值、股票市场长期走势以及其他投资渠道的发展，都有可能分流房地产市场的投资资金。成为影响房地产业发展的不确定性因素。在目前地产泡沫已经存在的情况下，如果继续加大泡沫效应，很可能会引发反向问题。

房地产投资范文第3篇

（一）心理账户理论

心理账户理论认为，无论是个体、家庭还是集团、公司、都存在着一个或多个明确或者潜在的账户系统，这些账户系统往往会遵循一些有悖于经济学运算规律的潜在心理运算规则，这些规则无论是在记账方式上还是在行为决策上都与理性的经济学和数学运算方式存在着明显差异，从而在个体做经济决策时常常以非预期的形式影响着个体，使个体的决策违背最简单的经济法则。简单地讲，心理账户就是人们在心理无意识地把财富划归不同的账户进行管理，不同的心理账户有不同的记账方式和心理运算法则，由于心理账户的存在，使人们在决策时常常偏离基本“经纪人”理性原则。

（二）心理账户理论组成部分及本质特征

1、心理账户的组成部分。第一个组成部分用来描述个体是如何对结果进行感知和体验，以及如何进行决策和对决策的效果进行评价。心理账户体系的存在使得个体有动力对决策做事前和事后的成本-收益分析。如顾客在购买床单时，发现床单有打折优惠。往常床单根据中、大、加大三种尺寸分别得价格为；200元、250元和300元，而当天全部卖到150元。我们会发现顾客会欣然购买加大号并为之高兴，尽管那张床单比他家的床要大许多。这一案例告诉我们，顾客的选择将交易本身的价值纳入对购买决策的考虑之中。

第二个组成部分的功能主要是将不同的活动分配到各自具体的账目之中。如同在真实的世界中一样，在心理账户体系中资金也会根据其来源和用途的不同而被分别进行标注。例如，各种日常的开支会被分门别类（如住房、食品等），有时人们还会设立各种明确的或模糊的预算对支出进行约束和限制。各种用于消费的资金也会被标注为流量（是经常性收入还是一笔意外之财）或存量（现金、股票、退休金等）的形式。第三个组成部分，是有关心理账户被评估的频繁程度，以及所谓的选择分类的问题。心理账户可以每天进行清算，也可以每周或每年进行清算，同时账户也可以被设定得相对狭窄一些或宽广一些。曾有这么一句话：“永远不要再牌桌上数钱。”事实上，从心理账户的角度来说，这是个明智的建议。

2、心理账户的本质特征。心理账户的非替代性，是心理账户最本质特征。从经济学角度看，金钱具有替代性，但在实际生活中，人的心理存在一个具有特定结构和特点的账户，金钱会由于被贴上不同标签归入不同类别的心理账户二具有不同的功能与用途，产生心理账户的非替代性效应。

所谓非替代性效应，是指个体会把金钱划分到不同心理账户，而每个心理账户中的钱具有不同的功能和用途，彼此之间不能替代。

3、心理账户理论中的有限理性。心理账户理论是芝加哥大学行为科学教授萨勒提出的概念。所谓心理账户就是人们会把在现实中客观等价的支出或收益在心里上划分到不同的账户中，不同的心理账户有不同的记账方式和心理运算规则。这些抽象的、存在于人们心理的账户就是心理账户。

正因为心理账户的存在，有限理性人首先会将相同的资金设置在不同账户，并根据不同账户的资金来进行不同的投资收益分析，因此心理账户会存在一定的分类，分为有收益的账户、收益和成本持平的账户、成本的账户。这样投资收益账户的设置使人在决策时模糊了自己有限理性的特征，却强化了自己在进行理性投资收益分析的局面。

二、我国房地产销售的现状及分析

（一）我国房地产的销售现状

2009年以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

（二）居民房产投资需求分析

尽管早在05年就有专家提出了“房地产泡沫”论，房价也在不断的上涨，投资房地产的风险也不断增加，但老百姓对于房产的投资需求热情不减，这类人群中不仅包括有一定投资实力的群体，也有相当数量的中低收入的阶层，虽然他们投资房产的数量不多，但由于该群体的基数较大，因此对于房地产的投资也起着较为重要的影响。

更为费解的现象在于，这些中低收入的阶层一般都已经具有自己的住房，收入和福利方面也较为稳定，但是他们依然选择大幅减少生活中的各项开支，将所有的积蓄投入到房地产中，即便导致的结果是生活质量显著下降、生活抗风险能力极度变弱也在所不惜。这种现象与我们所说的传统意义上的理性人行为有着明显相悖的地方。

由于有限理性的前提及心理账户的存在，这类投资者通常会将自己的收入分在三个不同的账户，在图形上表现为三个不同的曲线。由于曲线状态的不同导致有不同的投资收益，再根据这一点来决定自己的收入应该如何分配。见下图。

由图可以看出，根据投资收益的不同，这类投资者会将资金分别放在以上三个不同账户中，A曲线代表收益将大于投入的成本，B曲线代表收益与投入的成本相等，C曲线代表收益小于投入的成本。由于对于这类投资者来说，每一单位收益所带来的货币效用远远大于资金雄厚的投资者，因此在面对ABC三类曲线时，他们宁愿尽可能压缩BC曲线所占用的资金，而尽可能的将资金投入到A曲线上。事实上，任何市场都会存在供求关系的变化，这就意味着ABC三个曲线会因为市场条件的变化而互相变化。A曲线也会慢慢向B曲线，甚至向C曲线变化，但受到长期以来的A曲线形状的影响，投资者会片面的排斥部分信息，从而造成原有曲线保持不变的印象。

我国的房地产市场投资需求的逐步刚性正是因为长期以来房地产价格的高速增长，造成的结果是对于投资者来说，特别是中低收入的投资者来说，已经人为的将房地产看成是只涨不跌的市场，即便是出现2008年出现的房价抑制，由于配套的措施不够周全，导致的结果是2009年房地产大涨，以及代表房地产利益集团的舆论宣传随之加大，从而使投资者排斥其他负面信息，加强了对房地产的A曲线形态的确认，以至于在2010年更为强硬的房地产政策出台后，房地产市场并未出现显著的减温，相反，广大投资者依然将房地产投资作为自己投资领域的首选方向，这样的结果就是房地产的投资需求热情不减，房价上涨依然具有相当的“投资者”基础。

三、对策及建议

（一）增加购置多套房产和持有多套房产的成本，大力发展廉租房和经济适用房

增加购置房产和持有房产的成本会降低房产购置者和持有者的收益预期，从而会产生观望阶段。经过一段时间的理性回归，会使这些人在心理账户的上重新绘画曲线形状，分配曲线区间。加上廉租房和经济适用房对房地产刚性需求的影响，从而使房产购置者和持有者会减少对房地产的投资热情，转向更为理性的投资决策。

（二）引导和管理舆论宣传的导向，避免利益集团对房产高收益预期的强化

舆论宣传是房地产利益集团作为推动房地产价格上涨的重要工具之一。随着媒体传播形式的多样化，舆论宣传所带来的影响力已经不可同日而语，对大众来说，了解房地产市场和对房地产市场的预测无非都是来自于舆论的宣传，特别是具有一定知名度的媒体。而现在的媒体中可以完全独立于房地产市场之外的少之又少，造成的结果是房产不断上涨的舆论不断刺激着大众的神经，变相的推动了房地产更快的上涨。因此加强舆论宣传的管理也是不可忽视的手段之一。

（三）积极普及大众投资理财知识，使大众可以理性客观的看待房地产市场

房地产投资范文第4篇

关键词：房地产价格；房地产投资；住房矛盾；对策

据中国统计年鉴2015年商品房平均销售价格数据的统计，全国商品房平均销售价格由1998年的2063元/平方米上涨至2014年的6324元/平方米，（其中住宅由1854元/平方米上涨至5933元/平方米）。房地产价格上涨过快、房地产价格与居民收入比差距过大、房地产投资过热等，影响着民生住宅问题。土地购置面积的不断增长，外部借款资金的增加，都反映出房地产投资热潮。在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下，要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性，逐步还原住宅的消费属性。

1房产价格与房地产投资现状分析

1.1房地产价格持续上涨

近年来，虽然国家积极调整房地产政策，一定程度上缓解了房地产价格上涨的速度。但整体来看，我国房地产价格仍然呈现出持续上涨的趋势，房地产价格上涨趋势虽然有所放缓，但价格上涨过快的问题仍然存在。住房供应和需求不平衡，导致房地产价格上涨。相较于其他商品而言，房价供应有着一定的特殊性，其供应变化相对迟缓，从土地购置到最终销售一般需要近三年的时间。而且土地供应有限，房屋不可能大量增加，短期之内房地产价格主要取决于需求数量，这就推动了房地产价格上涨[1]。此外，当地产价格还受到建筑材料价格、新建住宅品质等众多复杂因素的影响，区域经济发展的不平衡性也一定程度提升了房地产商重新定价的能力，这些都是导致房地产价格持续上涨的原因。1.2房地产投资热潮趋势有增无减据中国统计年鉴2015年中国房地产投资数据显示，仅2015年1月到4月，我国房地产开发投资就达到了23669亿元，同期增长了6%。其中，住宅投资达到了15870亿元，其所占房地产总投资比例达到了67.1%，住宅施工面积也有着一定的增长，房地产投资热潮趋势有增无减。从投资结构上来看，普通住宅投资所占比例有着一定的提升，商业用房比重比较稳定，信贷比呈现下降趋势，但对于银行的依赖程度仍然处于较高水平，外部借款资金进一步增加。

2房地产市场主要面临的问题探讨

2.1民生住宅问题

买房难是现实生活中的热点话题也是热点问题。房价上涨快速，使得许多城镇居民买不起房，造成的民生住宅问题十分严重，即使通过贷款买到了房，也会迫于还贷压力严重影响了人民的生活品质，增加了生活成本。此外，房地产投资过热、房价上涨过快还会带动水泥等建材产品的价格上涨，进一步加重了人们的社会负担，增加了社会中的不稳定因素[2]。衣食住行是人们基本的社会需求，但就目前来看，一般家庭买房就要消耗一生积累的积蓄，这不符合和谐社会发展的需求。我国房价上涨的速度已经远远超过了人们收入增长的速度，房地产价格与居民收入之间的差距过大，住房矛盾的解决已经刻不容缓。

2.2拉大贫富差距

房地产价格增长过快导致过多的社会财富流向富人，贫富差距进一步被拉大，这不利于社会的健康发展。房地产投资过热带动了相关产业的发展，从长远发展来看，社会大量资金都流向了房地产产业以及相关产业，严重影响了经济的协调发展，贫富差距过大的问题日益凸显。

2.3房地产投资过热

2015年8月12日，国家统计局数据显示，我国住宅投资出现上扬趋势，商品房销售逐渐回暖，房产投资占社会投资的比重越来越大，投资对象从商业用房逐渐转变为了普通住房。房地产投资过热必然需要大量的资金来源，就目前来看，投资资金大部分来自于外部，即商业银行。外部资金的大量增加很容易导致资金流动性不足，难以满足社会需求，不仅对商业银行带来负面影响，对经济发展也会带来负面影响[3]。对于房地产投资来说，不合理的投资行为很容易变为投机。在当前房地产市场供需不平衡、房价上涨过快的背景下，房地产投资过热很容易刺激房价畸形上涨，这同样不利于房地产市场的可持续发展，很可能出现经济泡沫，造成经济危机。

3解决房地产问题的对策

在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下，要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性，逐步还原住宅的消费属性，具体来说应当从以下几个方面着手：

3.1政策调整

应当积极调整房地产开发政策，积极建设保障性住房，政府要通过政策的调整来约束开发商的投资结构，避免房地产价格上涨。同时，通过经济适用房的建设来满足人们的住房需求，让低收入者能够买得起房，以此来从整体上降低房屋需求，还原住宅的消费属性。

3.2提升对商品房价格的监督力度政

府部门应当积极发挥对房地产宏观调控的作用，对房地产的各项税费进行及时清理，保障房地产市场的健康发展。对于一些必须要设置的税种来说，应当根据当地房地产市场实际情况来进行合理地调整，对不合理的税费进行消除。同时，应当加大对商品房价格的监督力度，对于一些房地产市场中价格欺骗、面积短少等问题要严厉查处，明确曝光，积极借助社会监督来控制商品房价格，保证市场价格的稳定，维护价格秩序，避免房地产价格畸形上涨。

3.3完善土地税制

国家应当从土地资源占有、使用、收益等各个土地资源配置环节，来建立完善的土地税制。政府应当对购地者投资开发进度进行检测，对于故意拖延开发进度的开发商进行征税，对一定时期之内多次转让的土地交易进行征税，严格降低土地转手的频率，以此来保证房地产投资的合理性，减少住房投资属性[4]。

3.4合理引导房地产投资

政府应当建立经济预警系统，对宏观经济活动规律进行分析和判断，公开无偿信息服务平台，以此来引导房地产的合理投资，还原住宅的消费属性。

4结束语

综上所述，就目前来看，我国房地产价格上涨过快、房地产投资过热的现象仍旧十分明显，这会带来一系列的民生住房问题。因此，应当积极采取有效对策来抑制房地产价格的上扬，引导理性投资，还原住宅消费属性。

作者:周子懿 周志斌 单位:南昌工程学院 湖口县房地产管理局

参考文献：

[1]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D].吉林大学,2009.

[2]杨帆.房地产价格的影响因素研究——基于35个大中城市面板数据的分析[J].价格理论与实践,2011,(11):44-45.

[3]王松涛,刘洪玉.房地产开发投资水平理论研究与实证分析[J].建筑经济,2006,(6):60-63.

房地产投资范文第5篇

关键词：房地产投资信托 公共租赁住房 美国模式 香港模式 投资集中

作者简介：

张桂玲（1983- ），女，河南安阳人，郑州航空工业管理学院会计学院讲师

一、引言

房地产投资信托于1961年首次在美国上市，标志着房地产投资信托的诞生，经过调整与发展后，90年代进入快速发展时期。20世纪末亚洲房地产投资信托蓬勃发展起来，马来西亚（1993年）、新加坡（1999年）、日本（2000年）、韩国（2001年）、中国台湾和香港地区（2003年）分别制定了房地产投资信托法规。在我国内地，由于2003年央行实行严格控制房地产信贷规模的政策，以及2004年香港领汇的上市，形成了发展房地产投资信托的热潮；近期房地产投资信托再次被热议，主要源于解决保障性住房尤其是公共租赁住房的融资难题。纵观国内外对房地产投资信托的研究，美国起步较早，房地产投资信托产品最为成熟与发达，是世界各国学习的模板，因而研究成果也最为丰富；在亚洲，香港地区房地产投资信托最为典型，研究成果也较为成熟与深入。从研究方法上看，20世纪80年代之前主要为定性研究，之后以定量研究为主。从研究内容看，主要包括两方面：一是从法学的角度出发，研究相关的法律制度；二是从经济学的角度出发，研究融资、投资组合与报酬问题。因此，本文基于公共租赁住房融资角度，主要从制度设计、投资组合、机构投资者的参与、分红政策等维度，对美国与香港地区的房地产投资信托研究成果进行述评。

二、房地产投资信托制度与组织结构

（一）美国房地产投资信托制度与组织结构研究 经济环境的变化以及随之产生的税收优惠制度的变化，是美国房地产投资信托发展的主要动力，在发展的过程中，依据税收优惠制度的改革实现了组织结构的变革。因此，美国房地产投资信托发展模式是典型的税收优惠驱动下的市场化模式（毛志荣，2004）。虽然我国法律体系与美国差异很大，但美国房地产投资信托制度演变的过程及现代成熟的制度值得借鉴。经济环境的变化是法律制度的变化的主要动力，因而，研究制度变迁过程时，需要从经济学的角度研究法律，即从制度经济学的角度进行研究。诺斯（1994）认为制度变迁的动力在于对“潜在利润的追求”，变迁过程是渐进的并且是路径依赖的。制度变迁的根本原因在于制度变迁的主体（个人、群体或者国家、政府）可以从新的制度安排中获得更大的效用（林毅夫，1994）。（1）马萨诸塞信托。房地产投资信托的实质是商业信托，其基本理念源于产生于19世纪中叶的马萨诸塞信托，马萨诸塞信托最初为逃避马萨诸塞州政府禁止公司拥有房地产（除非房地产是其整体商业的一部分）法律，是第一种合法的被允许投资房地产的商业实体，拥有与公司相同的权力，且能享有特定的税收优惠（陈淑贤等，2004）。（2）《1960年国内税收法典》。1960年美国颁布了《国内税收法典》，明确定义了房地产投资信托的内涵与外延，但那时的房地产投资信托在经营和投资方面有很大的限制：如收入分配的90%法则、5/50法则、必须是房地产的投资者、总收入90%与75%标准、总资产的75%标准。如果房地产投资信托不能满足如上标准与法则，就不符合特定的税收减免条件。以上部分组成了房地产投资信托制度的主要框架，即组织结构制度、资产配置制度、收入来源制度、投资者结构制度以及收入分配制度，在满足上述五项之后，可以享受税收优惠制度，虽然几经改革，但房地产投资信托制度基本范畴没有发生改变。因此，《1960年国内税收法典》将房地产投资信托设计为一个“被动”的投资工具，禁止其主动转手拥有的物业或直接管理物业，房地产投资信托雇用顾问公司为其制定管理与投资策略，根据McMahan（1994）的研究，顾问公司的经理在所服务的房地产投资信托中，投资份额一般较小，因此，从房地产投资信托诞生开始，即存在潜在的委托问题。在20世纪60年代，房地产投资信托发展较为缓慢，Schulkin（1971），指出在1963年至1968年，房地产投资信托总市值增长极为缓慢，只有少数的初始发行额超过1000万美元。（3） 《1976年税制改革法》。由于房地产投资信托的管理者缺乏房地产投资的经验，贷款者之间的竞争、外部顾问与房地产投资信托之间的问题以及《1960年国内税收法典》对资产买卖的限制，在20世纪70年代初，房地产投资信托遭遇了前所未有困难。根据《1986年房地产投资信托实情报告》，1973年末至1975年末，房地产投资信托资产总额约减少40%，普通股市值减少了约68%，绩效回报指数下降了约60%。为了帮助房地产投资信托渡过困难时期，美国国会颁布了《1976年税制改革法》，调整房地产投资信托纳税条款，使得其能更好的适应低迷的市场环境。主要包括：若非有意不满足总收入75%和95%检验标准，不予处罚；允许在8年内进行亏损结转；授予其为了转售目的持有物业的权力。Sanger，Sirmans，and Tuinbull（1990）的研究表明，《1976年税制改革法》以及1975年和1976年对相关法律的修改，有效降低了房地产投资信托与证券市场整体的相关性风险，并提高了其经营绩效。但是，由于问题太多，房地产投资信托复苏过程进展十分缓慢。Nossiter（1982）估计，公开上市和私募房地产投资信托总数，从1972年的250家，下降到1982年的124家；资产的价值从1974年204.8亿美元的最高值，下降至1981年的71亿美元；公开交易的市值直到1985年也没恢复到1972年的70亿美元。但是相关法律调整，以及房地产投资信托5行业认识到抵押型房地产投资信托过度放贷以及过度使用财务杠杆所引发的问题，为行业的复苏奠定了基础。（4）《1986年税制改革法》。《1986年税制改革法》的核心内容在于：第一，允许房地产投资信托进行积极的内部管理，而不完全是由外部顾问提供建议和指导。这赋予其较大的物业经营控制权，带来了管理上的一致性以及更多的股东权益，一定程度上缓解了使用外部顾问带来的问题。Su Han Chan and Ko wang（2003）等认为在降低房地产投资信托成本方面，使用内部顾问比雇用外部顾问管理更具有优势。Capozza and Seguin（2000）比较了美国1985-1992年外部管理房地产投资信托的业绩普遍比内部自我管理房地产投资信托平均低7%。Ambrose and lineman（2001）的研究发现，在1990年年至1996年，大多数使用内部顾问的房地产投资信托，都通过积极的物业买卖与开发，不断寻求新的增长策略，因此在平均规模上，使用内部顾问的房地产投资信托远远高于雇用外部顾问的房地产投资信托。第二，允许房地产投资信托基金采取公司形式实行自我管理和经营，即房地产投资信托可以采取“信托基金”与“基金公司”两种形式。Capozza and Seguin（2000）以及Cannon s.E.and S.Vogt.（1995）的研究都表明，房地产投资信托的管理模式与经营业绩有高度相关，公司型的业绩普遍好于信托型。Gyourko和Sinai（1999）撰文指出，公司型房地产投资信托能带来的成本和利益上的双重优势，并提出了一个具有说服力的案例，证明了公司型组织形式产生的净效益，因而，在美国房地产投资信托基金应采用的是公司型的组织形式。（5）《REIT精简法》与《REIT现代化法》。1992年至1993年，一些房地产商将有限合伙制与房地产投资信托结合起来，将所持有的房地产证券化上市融资，促成了UPREIT（伞形合伙房地产投资信托）与DOWNREIT（下属合伙房地产投资信托）的出现，使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革。UPREIT和DOWNREIT作为物业拥有者实现上市融资的理想渠道迅速发展起来，促进了房地产投资信托市场的繁荣。1997年，美国颁布了《REIT精简法》（即《1997年纳税者减免法》），主要内容包括：取消由于为租户提供不符合条件的服务，租金收入不享受纳税优惠的条款；取消了股东在后期分配中所得到的可保留资本利得的纳税义务；废除了房地产投资信托持有作为长期投资的资产的销售收入不能超过总收入30%的规定。美国1999年通过了《REIT现代化法》，在2001年开始实施，主要内容包括：在组织制度方面，肯定了UPREIT与DOWNREIT的组织结构；赋予房地产商将所持有房地产出资组建UPREIT与DOWNREIT的免税待遇；允许房地产投资信托子公司向其所属租户提供常规服务与非常规服务；允许REIT持有100%的REIT子公司股份；将房地产投资信托应纳税收益的分配比例从95%降到90%。至此，UPREIT与DOWNREIT组织结构变革在法律和税收制度方面得到了认可。Sirmans（1997）认为与传统房地产投资信托结构相比，UPREIT与DOWNREIT具有组织灵活、扩张迅速、延迟纳税、和降低道德风险等优势。从组织类型上看，在这一时期权益型房地产投资信托得到极大的增加。1990年权益型房地产投资信托的市值占总市值的64%，1995年增加到87%；同时抵押型房地产投资信托与混合型房地产投资信托的数量与市值在相对减少，原因在于，第一，抵押型房地产投资信托回报波动较大；第二，由于UPREIT的结构优势，吸引了大量的投资，而UPREIT只适用于权益型房地产投资信托。Brown（2000）的研究结果表明，在20世纪80年代末、90年代初，较高的财务杠杆以及所贷物业所有权的特点，使得抵押型的房地产投资信托在市场低迷时产生了巨大的财务问题，使得大量资产和市值从抵押型的房地产投资信托转移到权益型房地产投资信托。除了要符合1933年《证券投资法》外，美国房地产投资信托最主要依据的法律是针对房地产投资信托的税法，税法的演变是决定其组织结构、规模与业绩的主要因素，美国房地产投资信托成为典型的税收优惠驱动模式（毛志荣2004）。从改革趋势上看，美国房地产投资信托制度由严格向宽松发展，投资范围的逐渐扩大，对经营活动的限制逐渐放松（2001年，美国国内税务署收入条例规定房地产投资信托可以主动开展贸易和商业活动作为其典型房地产租赁业务的一部分），结构形式日趋多样化，税收优惠的加大。

（二）亚洲房地产投资信托制度研究 亚洲国家和地区，在充分借鉴美国成熟房地产投资信托制度的基础上，通过修改信托法、投资法等相关法律，对房地产投资信托设立专门法律予以规范，明确规定房地产投资信托设立条件、组织结构、投资范围、财务杠杆、收入来源以及红利分配等。因而，亚洲房地产投资信托模式是专项立法模式（毛志荣，2004），即建立类似于美国房地产投资信托条件的专项法规，提出设立房地产投资信托的条件以及监管要求，房地产投资信托在组织结构、投资范围与红利分配方面与美国房地产投资信托很相似。由于在亚洲发展历史较短，且是满足法规要求的形式，因而，在亚洲各个国家，房地产投资信托没有结构变异。但是，由于各国家、地区经济社会发展情况不同，法律传统、现行法律体系不同，设立房地产投资信托的初衷也不尽相同，从而使得各国与地区房地产投资信托制度具有“本土化”的特色，各国和地区对房地产投资信托制度的设定也存在一定的差异。我国香港地区是属于英美法系，许多规范与制度多采英美体制，但是2003年限定房地产投资信托只能采取信托单位的模式（2006年修改后允许采用公司制模式）；其设立房地产投资信托的目的，一是丰富投资产品的种类，二是加强香港国际金融中心的地位，因此香港地区的房地产投资信托被允许进行海外投资。日本是大陆法系国家，其发展房地产投资信托的原因在于地价下跌、房地产金融市场的资金需求从间接金融到直接金融的转变，在先有REATs的基础上，通过设立及修改专项法律，建立并发展了房地产投资信托。亚洲各国与地区最初普遍对房地产投资信托持审慎态度，因此，与美国房地产投资信托相比，亚洲对房地产投资信托的立法和监管更为严格、细致，从设立到运行都必须遵循严格的程序和规则。以中国香港地区为例，香港《房地产投资信托基金守则》对设立条件、组织结构、从业人员资格、资产结构、持有年限、负债比率、利润分配等方面均有严格要求。从类型上看，香港房地产投资信托基金属于权益型基金，必须投资于可产生持续租金收入的房地产，禁止投资于闲置土地、不可从事地产开发活动；而美国房地产投资信托基金不仅有权益型基金，还有以发放房地产抵押贷款为主营业务的抵押型基金；而且香港必须是信托型，在美国是信托型与公司型房地产投资信托共存。在资产结构上，房地产投资信托基金房地产投资的比重至少为90%；而美国要求房地产投资信托基金 75%以上的资产由房地产、现金或政府债券组成。在资产持有年限上，香港要求房地产投资信托基金须持有所投资的房地产的最低年限为两年，而美国对此未作要求。在资产负债率上，香港要求负债总额不得超过净资产的35%，而美国在此方面并没有作出法律限制。香港模式对参与各方，如从业人员资格、持有人、管理人、信托公司等都做了严格的规定。除此之外，香港模式与各国典型不同之处在于，并没有给房地产投资信托特殊的税收优惠。香港模式对控制 REITs 这类新产品的风险有积极的作用，这在一定程度上限制了房地产投资信托的发展。近来，随着房地产投资信托市场的逐步成熟，以及出于刺激遭受金融危机打击的市场考虑，亚洲各国与地区对房地产投资信托的规制呈现出越来越宽松的趋势：税收优惠逐步加大，允许投资海外。

三、房地产投资信托投资组合风险、影响及分红政策

（一）房地产投资信托投资组合风险 房地产投资信托的基础资产是房地产物业组合，在较大程度上受地段因素影响与经济周期的影响，因此，投资于不同类型与地区物业的房地产投资信托的收益率与风险不同，这一点已经得到了学术界的一致认可。Gyourko和Nelling（1996）物业类型不同，权益型REITs系统性风险不同，（Chen and Peiser1999）REIT的股票报酬与公司经营的不动产类型是相关的。因此，在选择投资组合时就出现了应该分散投资于不同物业类型或不同地区物业的“分散型”投资组合还是专注投资某一类型或某一地区的物业即“集中型”的投资策略？传统理论认为，房地产投资信托任何时候都应进行分散化的投资，即投资组合应包括各种类型与不同地理位置的物业，以保证在不断变化的市场环境中获取较为稳定的现金流。但是自20世纪90年代后期开始，美国房地产投资信托投资组合越来向集中化方向发展，这是否表明在风险与收益方面，“专一型物业”优于“分散型物业”，20世纪90年代以来，很多学者开始对采用集中化还是分散化的投资策略进行了研究。Avidon（1995）引用了很多著名的信托投资管理人的观点，认为成功的关键在于分散的投资市场与多样化的租户。Simonoff and Baig（1997）建议投资者应选择投资于不同类型与区域物业的房地产投资信托。Hartzell（1986）等发现不同物业类型之间相关系数较低，因此分散物业类型对投资有利。McMahan（1994）通过观察，发现1993年之后上市的房地产投资信托公司，具有专注投资于某种类型物业的特征，同时大部分经理人将精力集中在在特定类型的物业上，并和其他经理人组成团队。Benefield，Anderson 和Zumpano（2009）分别运用 1995年至2001年和2002年至2006年的数据使用单变量模型与多变量模型进行实证分析，指出在不同时期内采用不同投资策略会使得房地产投资信托业绩水平不同。NAREIT在2000年的统计摘要中，可以看出权益型不动产特别聚焦于某类型的不动产，1994年分散投资类型的REIT还有48家，到2000年只剩20家。Ambrose和Linneman（2001）以75%作为界限，投资某一类型物业的比重超过75%的，为集中化的投资，否则为分散化投资；研究表明，1990年至1996年在美国上市的139支权益型房地产投资信托中，使用内部管理人的有72%集中投资于某一类型的物业，使用外部管理人的比重为84%。越来越多的REIT专注于各自的主流产品，代表整个潮流趋向于集中投资。集中化成为投资趋势的原因在于，第一，分散化能否有效的降低房地产投资信托的风险，Gyourko和Nelling（1996）构建了不同物业类型与地理位置的回报率模型，检验了公开上市交易的权益型REITs系统风险与投资多样化问题，结果表明，没有证据能够支持物业类型和地理位置的多样化能有效的降低风险。第二，集中化能有效的降低房地产投资信托的运营成本费用，并提升股票的流动性。Capozza and Seguin（1998）以1985年至1992年在美国公开上市时间8年以上的75支权益型房地产投资信托为依据，检验了房地产投资信托投资组合对现金流与公司价值的影响。他们发现在项目层面上分散化投资现金流量事实上较高，但是被较高的管理费用、行政费用以及利息费用所抵消，因此采取何种策略对REIT来说并不是关键，均不会造成净利润的增加。一年之后，Capozza and Seguin延伸他们的分析，他们发现REIT若更专注于他们经营的不动产及区域，可以增加REIT股票的价值（相对于采分散化投资策略的REIT），增加的部分来自于集中投资策略可以增加流动性。分散的投资策略导致贷款银行或股票持有人不易评估REIT的持有价值而降低了流动性，因为这些持有必需以较高的成本获得REIT的经营信息。相对于采集中策略的REIT，持有人较容易评估未来REIT的发展，因而有了较高的流动性。Capozza and Seguin（1999）建议REIT应采取集中投资策略，原因为REIT会更容易流通或交易，对投资人会更有吸引力。第三，集中化能使经理人更深入的了解某个市场。Ralph L. Block（2007）提出，每种商业房地产都有其一系列特有的经济规律，熟悉一类房地产特性和供需问题的房地产投资信托的管理者远比那些试图不断适应几种不同房地产门类变化的公司更可能更好地通过在激烈竞争的市场环境中保持正确的经营方向，充分利用微小的机会获得更好的回报。即集中化的投资经营策略对专门化的市场有更好的理解，避免了关注多种房地产市场而带来的高理和运作成本。传统的观点不可能一无是处，深入了解分散化投资的优点有助于我们更好的理解集中化。分散化的优点在于分散风险，但这决不是唯一的优点。如果是唯一的优点，那么投资者可以通过自行投资于不同的房地产投资信托进行风险分散。分散化投资的另一个优点在于在项目层面上可以获取稳定且较高的现金流Capozza and Seguin（1998）。现金流量稳定与否，对于经理人非常重要，原因在于，一方面，一个高度不稳定现金流量的房地产投资信托会给投资者不好的感觉，对一个采取集中投资的房地产投资信托来说，可能会有特别好的一年或特别不好的一年（与全部REIT的平均报酬率比较），在绩效不佳时可能会遭到抱怨，甚至留下不好的印象；另一方面，不稳定的现金流量会增加房地产投资信托的财务成本。这在采取高杠杆操作时相当重要，因为现金流量波动剧烈，银行会要求较高的利率以负担额外的风险，此时，若不动产很难被评价或者市场对于此种不动产需求相当小，此时采取分散化投资的策略，以降低相关成本或破产的风险。因此，分散化的投资更适用于高杠杆或者持有较难出售的不动产的房地产投资信托。由于受法律的制约，房地产投资信托通常采用低杠杆的运作方式，且物业信息取得会越来越容易，因此，我们预言未来会有越来越多的REIT采集中投资策略。

（二）机构投资者的影响 美国在1960年确定房地产投资信托制度时设立了5/50规则，规定5大股东持股比例不能超过50%，这在一定程度上限制了机构投资者的参与。由于房地产投资信托高现金分红的特点，吸引了诸如养老基金等机构投资者，但是由于5/50规则的限制了他们的参与。《1993年综合预算调整法》允许养老基金按其所有者数目来计算其投资人数，以规避5/50规则。随着房地产投资信托制度对机构投资者限制的逐步放松，机构投资者持股比例越来越高，促进了房地产投资信托的积极发展。在美国，1981年机构投资者所是由的房地产投资信托股票的交易量占全部交易量的10%，1999年该比例上升到39%；另一方面，零机构持有的股票比例从约1981年的11%下降到1999年的3%。在交易量小、可用信息较少、成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中，机构投资者的作用更为重要，主要表现在：监督经理人的决策，降低成本。房地产投资信托与经理人之间的问题是不可回避的一个难题，随着机构投资者监督能力的提高，问题会最小化。原因在于机构投资者如果大量投资于某一房地产投资信托，它们就有更多的动力监督其投资和融资决策，关注该信托及其管理队伍的业绩。Downs （1998）的研究表明机构持股水平对房地产投资信托的价值有所贡献，机构投资者持股数量的绝对变化，与风险调整回报紧密相关，即房地产投资信托所经历的机构持股数量的增加（减少），将通过同期其股票业绩更好（或更差）的形式表现出来。机构投资者的研究将提供更多的信息，降低投资房地产投资信托的风险，提高其股票的流动性。Chan ， Erickson&Wang（2003）指出，机构投资者的增加，使得对权益型房地产投资信托的研究增多，投资者能获取更多的信息，这是导致风险随时间降低的因素之一。Crain，Cudd，and Brown（2000）的研究发现，机构投资者增持房地产投资信托股票时，权益型房地产投资信托股票的非系统性风险显著降低。声誉效应。机构投资者会为他们所发起的、刚起步的房地产投资信托提供信用支持与信用贷款，考虑到机构投资者的帮助，普通投资者会预测该房地产投资信托会有更好的业绩，因此，正如香港领汇的经验，机构投资者的参与对房地产投资信托股票价值和绩效有明显影响。

（三）房地产投资信托投资分红政策 按各个国家与地区法律的规定，房地产投资信托必须向股东支付一定比例以上的分红，如美国《1999年现代化法案》将房地产投资信托的分红额从收益的95%降至90%。但实际上，整体而言，他们比要求的支付得更多（陈淑贤，2004）。 Wang，Ko，John Erickson and George Gau（1993）发现在其样本期间，房地产投资信托支付了应税收入的165%，Bradley，Michiael， Capozza，and Seguin（1998）指出在其样本期间，房地产投资信托分红额平均为其净收入的两倍。房地产投资信托有能力支付比法律要求更高的红利支付比率的原因在于，由于房地产物业高额折旧的存在，使得年度现金流远远高于应纳税收入。虽然外部融资如债务融资费用很高，但房地产投资信托依然实施高额分红比例，原因在于：第一，高额的红利能够吸引投资者。Forest（1994）的研究表明，较高的分红是房地产投资信托对投资者投资于该市场的主要动因，尤其吸引了追求稳定分红回报的的个人投资者与机构投资者。第二，高额分红能向市场传递未来现金流与发展前景信息。与投资者相比，经理人拥有房地产投资信托未来现金流与发展前景的信息，因此，经理人可以通过分红政策向市场传递信息，投资者则根据分红政策调整房地产投资信托的股价。Wang，Ko，John Erickson and George Gau（1993）根据1979年至1989年182份分红公告，发现股票价格一般在公布分红增加后上涨，在宣布消减分红后明显下降。另外，在权益型REITs中，由于存在更严重的投资者与经理人之间信息的不对称，所以，权益型的分红公告向市场传递了比抵押型更多的信息。这表明，经理人可以以分红公告为媒介，向投资者传递关于未来现金流与发展前景的信息。Wang，Ko，John Erickson and George Gau（1993）研究了影响房地产投资信托分红比例的因素，基于1985年至1988年期间的数据，发现分红政策受四个因素所影响：房地产投资信托的类型、资产增长率、资产负债率与资产回报率。权益型房地产投资信托红利水平显著高于抵押型；资产增长率高的倾向于支付更少的红利；资产负债率较高的房地产投资信托倾向于较高的红利支付水平；资产回报率较低时，管理者尽力支付最多的红利，当绩效较好时，红利支付比率则较低。

四、结论与启示

目前我国频繁提及房地产投资信托，基于两方面的原因，一是促进房地产行业的健康发展，化解银行信贷风险，利用金融促进经济发展；二是解决保障性住房，尤其是公租房建设的资金问题。有迹象表明，房地产投资信托最有可能在保障房领域开花结果，形成中国特色的房地产投资信托发展格局。根据文献述评结果，我们认为发展公共租赁住房房地产投资信托应从如下方面入手：第一，先立法规范，后发展，不适用于摸着石头过河，风险太大，美国的房地产投资信托多次兴衰可以证实。中国应借鉴亚洲国家与地区的经验，对房地产投资信托进行统一立法，制定专门法规，加快立法进程，节约立法成本，同时专门立法也利于操作。从各国的发展历程可以看出，对房地产投资信托一般采取先严格后宽松的政策，一开始立法比较严格，以控制风险，随着房地产投资信托逐渐成熟，在投资范围、组织结构、业务范围以及税收优惠等方面的限制逐渐放宽。因此，我国对房地产投资信托也要从严立法，对投资范围仅限定在公共租赁住房或是保障性住房，随着发展成熟，再逐渐扩展到商业地产。第二，运用集中化的投资策略。当集中化策略成为房地产投资信托的发展趋势之后，设立集中投资于公共租赁住房的房地产投资信托具备了可行性。一般建议以市级公共租赁住房及其附属商业作为基础物业。在选择试点城市时，要选择风险小的。庞新军、龚晓红（2011）对北京、上海、深圳、重庆四个城市资金配置进行分析，表明，深圳的投资收益率最高，北京与上海接近，从风险的上来看，深圳和上海的投资风险最大，北京次之，重庆最小。第三，建议采用信托型与权益型房地产投资信托。虽然美国房地产投资信托表明公司型的业绩更好，但是美国一开始也只允许发展信托型，主要原因在于公司型具有更多的委托问题，同时在我国设立信托型的房地产投资信托需要突破的法律限制较少，因此，在发展初期，我们建议设立信托型，待发展相对成熟之后，再引入公司型房地产投资信托。由于抵押型房地产投资信托将主要资产配置在抵押贷款上，这也导致了其较高的财务杠杆，这使得在市场不景气时抵押型房地产投资信托容易出现较大的财务问题。权益型房地产投资信托的收入主要源于租金， 这正适合于公共租赁住房的特性。此外，权益型抵押型受利率的影响相对更小，可以更好地规避利率风险， 有利于稳健投资。因此，建议引入权益型房地产投资信托。第四，重点培育机构投资者。在交易量小、可用信息较少、成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中，如房地产投资信托市场中，尤其是刚形成的房地产投资信托市场中，机构投资者的作用更为重要，这也是天津廉租房信托投资选择在银行间市场发行的原因之一。因此，政府应鼓励养老基金、投资基金、银行理财产品等积极配置公租房投资信托产品。第五，注意保障投资者的利益。在国内绝大多数是把房地产投资信托作为解决房地产行业资金来源、化解银行信贷风险的一种手段，而忽视了房地产投资信托作为投资工具的另一面，可能带来的后果是对房地产投资信托投资者保护不足的问题，进而损害投资者利益，增大房房地产投资信托发行与运营的风险。因此，在发展公租房投资信托时要注意投资者保护。

*本文系教育部人文社科规划基金项目 “影响中国高新技术企业R&D投资水平的公司治理要素、机制和路径研究” （项目编号：11YJA630070）、河南省哲学社会科学规划项目 “中国企业从模仿创新向自主创新转型的路径研究”（项目编号：2012BJJ031）、河南省教育厅科学技术研究项目 “河南省保障性住房融资机制创新研究——基于房地产投资信托的视角” （项目编号：13A790394）的阶段性成果

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房地产投资范文第6篇

关键词:房地产;投资;综述

1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。

一、房地产投资正外部性研究

我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。

起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与GDP的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。

投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应,由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位,最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明(2002)等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进,通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏(2003)、王国军、刘水杏(2004)、闫永涛等(2007)、程杰、彭灿(2010)等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。

(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。大量研究表明,房地产对经济具有明显的拉动作用,,但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏(2004)利用1997年投入产出表的数据,对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较,分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致,但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大;另一方面也反映了我国房地产业效率不高,中间投入多,最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等(2007)利用2002年投入产出表的数据分析得出中国房地产业对经济的拉动系数高于美国和日本同期拉动系数,同日本、美国一样,在所有产业中房地产业对其他产业的拉动效果并不明显,处在所有行业的最后几位。但同时他也提出中国房地产开发尚处在初级阶段,房地产业还有很大发展潜力,当把房地产开发建设考虑进来,其带动效果就很明显,不能狭隘地仅仅从经济核算体系中的数据去体现房地产业的带动作用。黄忠华等(2008)对1997～2006年全国31个省市、直辖市的面板数据进行分析,分析表明,房地产投资在不同地区对经济增长的贡献率也显示出其差异性,东部地区房地产投资对经济增长贡献最大,中部次之,西部最小。从长期和短期影响看,地区经济越发达,房地产投资对经济的贡献率可能性也就越大。

(二)房地产投资与经济增长因果关系研究。房地产投资与经济增长之间的因果关系存在三种关系:GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,房地产投资对GDP存在单向显著Granger因果关系,以及GDP与房地产投资互为Granger因果关系。沈悦、刘洪玉(2004)对1986～2002年房地产投资和经济增长的时间序列数据进行分析,分析表明GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。岳朝龙、孙翠平(2006)在短期内房地产投资是GDP单向Granger因果关系,当置信水平的提高,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。陆菊春等(2008)分析1986～2006年的数据,得出东部地区的房地产投资与区域经济发展存在双向因果关系,而中、西部地区的房地产投资与区域经济增长存在单向的因果关系。皮舜、武康平(2004)通过基于利用面板数据的Granger因果检验模型,发现1994～2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。刘桂文等(2010)通过分析1997～2007年数据同样得出两者存在双向格兰杰因果关系。

二、房地产投资负外部性研究

目前,房地产业成为推动经济增长的重要力量,在发挥其正外部效应的同时,也要足够重视其潜在的负效应。各学者主要是从以下几个方面进行论述的:

(一)泡沫问题。当房地产投资过度膨胀,由于流动性过剩问题和投机行为,大量资金流入房地产市场,会使房价大幅上涨,严重超出人们购买力时候,就会出现房地产泡沫,泡沫一旦破裂会使经济受到重创。谢经荣(2002)、胡瑾卿等(2004)构建房地产泡沫指标体系和泡沫测度方法。周京奎、曹振良(2004)通过建立房地产投机度检验模型对中国房地产市场泡沫进行测度,认为中国房地产市场不存在泡沫问题。

(二)城镇住房供给问题。陈平等(2006)、高琳(2006)分析房地产市场供给结构严重不平衡,非住宅投资明显高于商品房建设,对中小户型建设不足,经济适应房的建设标准和购买对象不能很好的监管。赵朋(2006)在城市化过程中,由于我国房地产市场不完善与要素市场化不完善,盲目投资和市场炒作使得低收入群体的居住成本以及农民市民化转变的成本将提高,这将在一定程度上抑制了农民进城,或者是农村劳动力进得来却留不住,没有从根本上提高城市化水平。

(三)资源环境问题。陈平等(2006)认为全国土地和银行信贷资源浪费严重、房屋空置率居高不下。全国的商品房空置率有增无减。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势。丰艳萍(2009)住房建设科技含量低,住房建设能源消耗过大,与同气候条件下国家相比,单位居住面积是其他国家能耗的1～2倍,资源浪费严重。顾海波(2003)、吴婕(2006)在房地产开发期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通路线的暂时堵塞和改变给附近居民带来了不便,降低了家庭的效用水平,但这种损害并没有在房地产商的利润函数中予以考虑,是典型的外部不经济。

主要参考文献:

[1]沈悦,刘洪玉.中国房地产开发投资与GDP互动关系[J].清华大学学报(自然科学版),2004.9.

[2]皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系[J].产业组织研究,2004.3.

[3]王国军,刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究,2004.8.

[4]谷涛.我国房地产业与国民经济发展关系的实证研究[J].上海房地,2000.5.

[5]施建刚,濑田新,赵财福.房地产业与国民经济互动性分析[J].上海房地,2000.5.

[6]顾云昌.住房发展预测及其对经济增长的影响[J].住宅科技,1998.5.

[7]李启明.论中国房地产业与国民经济关系[J].中国房地产,2002.6.

[8]蒙天森.当前宏观经济形势对房地产市场的影响[J].中国房地产信息,1999.11.

[9]程杰,彭灿.中国房地产业的投入产出分析——基于2007年投入产出表[J].价值工程,2010.7.

[10]闫永涛,冯长春,宋坤文.房地产业对国民经济带动作用新释——基于投入产出模型分析[J].建筑经济,2007.6.

[11]黄忠华,吴次芳,杜雪君.房地产投资与经济增长——全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济,2008.8.

[12]王骐骥.论房地产拉动经济的原由:问题及启动的近期方略[J].经济评论,2000.5.

[13]刘贵文,胡风晗,林川.房地产投资与地区经济增长关系——基于1997-2007年分省份数据检验[J].土木建筑工程信息技术,2010.1.

[14]赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理,2006.10.

[15]刘水杏.我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析[J].上海市经济管理干部学院学报,2003.4.

[16]吴婕.当前中国房地产市场宏观调控研究[D].西南财经大学,2006.

[17]丰艳萍,刘长滨.我国房地产业可持续发展的研究[J].生产力研究,2009.17.

[18]陈平,魏清泉,向长江.房地产业可持续发展若干问题研究[J].建筑经济,2006.1.

[19]顾海波,房地产与城市可持续发展观[J].河南国土资源,2003.12.

[20]高琳.基于收入支撑的我国住房市场供应[D].华中科技大学,2006.

[21]丰雷,朱勇,谢经荣.中国地产泡沫实证研究[J].管理世界,2002.10.

[22]胡瑾卿,张大亮.房地产泡沫评测体系研究[J].城市开发,2004.11.

房地产投资范文第7篇

一、数据来源及研究方法

本文选取我国1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）作为样本数据，其中RI作为解释变量，GDP作为被解释变量来分析二者之间的关系。为消除数据中可能存在的异方差，并将其转化为线性，对两变量取对数。分别表示为LnRI和LnGDP，ΔLnRI代表对LnRI进行一阶差分后的序列，ΔLnGDP代表对LnGDP进行一阶差分后的序列，结果如表1所示。

二、变量的平稳性检验

（一）单位根检验为了避免时间序列数据之间产生“虚假回归”现象及保证时间序列的平稳性以便后续研究，本文需要对我国房地产投资RI和GDP进行平稳性检验，采取ADF方法对序列进行单位根检验来验证其平稳性，利用Eviews3.0对ΔLnRI和ΔLnGDP，Δ2LnRI和Δ2LnGDP，两组对应序列进行ADF检验，其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分别表示对LnRI和LnGDP进行二阶差分后的序列，ADF检验结果见表2。对变量的ADF检验结果表明，对于LnRI和LnGDP序列，滞后阶数采取SC准则确定为1，ADF检验输出结果表明，对于LnRI滞后系数为1时，t值0.678297大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对于LnGDP滞后系数为1时，t值2.028265大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对序列LnRI和LnGDP分别采取一阶差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP，对其再做ADF检验，结果同样显示该组序列不平稳性。接着再进行一次差分，得原序列的二阶差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP，它们做ADF检验得出的t值均小于5％显著性水平下的ADF临界值，如表2所示，因此，拒绝原假设，认为序列LnRI和LnGDP经过二阶差分后为平稳序列，可对其进行协整分析。

（二）变量的协整分析利用1995年至2011年我国国内生产总值（GDP）为因变量，房地产投资额（RI）为自变量，对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型，然后检验其残差的平稳性，如果是平稳的，则说明两者存在协整关系，反之，则是不协整的。运用Engle-Granger检验法对LnRI和LnGDP进行协整回归和协整检验，得到：LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei（1），R2=0.989002，F=1348.867，DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei为该方程的残差序列，即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若变量LnGDP和LnRI存在协整关系，（1）式中的ei应具有平稳性。对残差序列ei做单位根检验，结果为：残差序列检验t值为-3.410086，小于5％显著水平下的ADF临界值-3.0818。因此，在不经过差分的情况下，残差序列ei为平稳时间序列，即ei是为0阶单整序列。因此接受变量LnGDP和LnRI的协整假设，即我国经济增长和房地产投资之间存在一种长期动态均衡关系。这说明1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）虽然不是平稳的时间序列，但是二者的变动趋势在长期内是一致的，因此二者的线性组合是平稳序列。

（三）格兰杰因果检验协整检验是检验变量之间是否存在长期的均衡关系，但由于时间序列常出现伪相关现象，为了消除为相关性，进一步验证长期均衡关系是否构成因果关系，本文采取格兰杰因果检验作进一步的分析。由于模型的检验结果敏感地依赖于滞后期的选择，因此，对于此检验按以下法则选取滞后期：首先根据AIC和SC准则，在不能确定的情况下，根据内曼-皮尔逊提出的似然比（LR）统计量来确定滞后期。LnRI和LnGDP关系的格兰杰因果检验结果如表3所示。由表3可知，当滞后期取1时，在95％的置信水平下，我国房地产投资（RI）变动是我国国内生产总值（GDP）变动的格杰原因，但我国GDP变动不是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因；当滞后期为2时，置信区间仍取95％，难以确定两者之间的格兰杰因果关系；当滞后期为3时，我国房地产投资（RI）变动是我国国内生产总值（GDP）变动的格兰杰原因，但我国GDP变动也不是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因；当滞后期为4时，我国GDP变动是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因，但我国房地产投资（RI）变动不是我国国内生产总值（GDP）变动的格兰杰原因。这表明，在短期内，我国房地产投资对国内生产总值有显著影响，但这一影响的趋势会逐渐减弱后再增强，成波动型。而我国国内生产总值对房地产投资的影响在短期内并不显著，随着时间的推移会逐渐增强。由此可得出，我国房地产投资和国内生产总值GDP是相互作用并影响的，从短期看，主要体现为我国房地产投资对国内生产总值的影响；在中期时，二者的互相影响都十分显著；从长期看，主要是我国国内生产总值对房地产投资的影响。

三、结论与政策建议

本文以利用协整检验、格兰杰因果检验等计量方法分析了1995年至2011年我国房地产投资和国内生产总值的年度数据，结果表明：

1．房地产投资和GDP之间存在协整关系，即两者之间存在长期稳定的均衡关系。房地产投资增加1％，GDP增加0.628466％，可见房地产投资对我国经济有很大的拉动作用，所以要充分利用房地产业的长产业链条，带动机械、建材、五金等相关产业发展，并利用房地产投资带动消费，如家电、物业等，房地产行业的快速发展也为我国就业问题的解决提供了帮助，有利于宏观经济目标的实现。因此，要以适度的房地产投资带动经济发展，避免投资不足和过度。

房地产投资范文第8篇

关键词:房地产;投资;综述

中图分类号:f293.3文献标识码:a

1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。

一、房地产投资正外部性研究

我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。

起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与gdp的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、var模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。

投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应,由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位,最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明(2002)等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进,通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏(2003)、王国军、刘水杏(2004)、闫永涛等(2007)、程杰、彭灿(2010)等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。

(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。大量研究表明,房地产对经济具有明显的拉动作用,,但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏(2004)利用1997年投入产出表的数据,对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较,分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致,但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大;另一方面也反映了我国房地产业效率不高,中间投入多,最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等(2007)利用2002年投入产出表的数据分析得出

主要参考文献: 整理

[1]沈悦,刘洪玉.

[4]谷涛.我国房地产业与国民经济发展关系的实证研究[j].上海房地,2000.5.

[5]施建刚,濑田新,赵财福.房地产业与国民经济互动性分析[j].上海房地,2000.5.

[6]顾云昌.住房发展预测及其对经济增长的影响[j].住宅科技,1998.5.

房地产投资范文第9篇

一、数据来源及研究方法

本文选取我国1995年至2011年的房地产投资(RI)和国内生产总值(GDP)作为样本数据,其中RI作为解释变量,GDP作为被解释变量来分析二者之间的关系。为消除数据中可能存在的异方差,并将其转化为线性,对两变量取对数。分别表示为LnRI和LnGDP,ΔLnRI代表对LnRI进行一阶差分后的序列,ΔLnGDP代表对LnGDP进行一阶差分后的序列,结果如表1所示。

二、变量的平稳性检验

(一)单位根检验为了避免时间序列数据之间产生“虚假回归”现象及保证时间序列的平稳性以便后续研究,本文需要对我国房地产投资RI和GDP进行平稳性检验,采取ADF方法对序列进行单位根检验来验证其平稳性,利用Eviews3.0对ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,两组对应序列进行ADF检验,其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分别表示对LnRI和LnGDP进行二阶差分后的序列,ADF检验结果见表2。对变量的ADF检验结果表明,对于LnRI和LnGDP序列,滞后阶数采取SC准则确定为1,ADF检验输出结果表明,对于LnRI滞后系数为1时,t值0.678297大于5%显着性水平下的临界值,因此不能拒绝原假设,表示非平稳。对于LnGDP滞后系数为1时,t值2.028265大于5%显着性水平下的临界值,因此不能拒绝原假设,表示非平稳。对序列LnRI和LnGDP分别采取一阶差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,对其再做ADF检验,结果同样显示该组序列不平稳性。接着再进行一次差分,得原序列的二阶差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它们做ADF检验得出的t值均小于5%显着性水平下的ADF临界值,如表2所示,因此,拒绝原假设,认为序列LnRI和LnGDP经过二阶差分后为平稳序列,可对其进行协整分析。

(二)变量的协整分析利用1995年至2011年我国国内生产总值(GDP)为因变量,房地产投资额(RI)为自变量,对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型,然后检验其残差的平稳性,如果是平稳的,则说明两者存在协整关系,反之,则是不协整的。运用Engle-Granger检验法对LnRI和LnGDP进行协整回归和协整检验,得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei为该方程的残差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若变量LnGDP和LnRI存在协整关系,(1)式中的ei应具有平稳性。对残差序列ei做单位根检验,结果为:残差序列检验t值为-3.410086,小于5%显着水平下的ADF临界值-3.0818。因此,在不经过差分的情况下,残差序列ei为平稳时间序列,即ei是为0阶单整序列。因此接受变量LnGDP和LnRI的协整假设,即我国经济增长和房地产投资之间存在一种长期动态均衡关系。这说明1995年至2011年的房地产投资(RI)和国内生产总值(GDP)虽然不是平稳的时间序列,但是二者的变动趋势在长期内是一致的,因此二者的线性组合是平稳序列。

(三)格兰杰因果检验协整检验是检验变量之间是否存在长期的均衡关系,但由于时间序列常出现伪相关现象,为了消除为相关性,进一步验证长期均衡关系是否构成因果关系,本文采取格兰杰因果检验作进一步的分析。由于模型的检验结果敏感地依赖于滞后期的选择,因此,对于此检验按以下法则选取滞后期:首先根据AIC和SC准则,在不能确定的情况下,根据内曼-皮尔逊提出的似然比(LR)统计量来确定滞后期。LnRI和LnGDP关系的格兰杰因果检验结果如表3所示。由表3可知,当滞后期取1时,在95%的置信水平下,我国房地产投资(RI)变动是我国国内生产总值(GDP)变动的格杰原因,但我国GDP变动不是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因;当滞后期为2时,置信区间仍取95%,难以确定两者之间的格兰杰因果关系;当滞后期为3时,我国房地产投资(RI)变动是我国国内生产总值(GDP)变动的格兰杰原因,但我国GDP变动也不是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因;当滞后期为4时,我国GDP变动是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因,但我国房地产投资(RI)变动不是我国国内生产总值(GDP)变动的格兰杰原因。这表明,在短期内,我国房地产投资对国内生产总值有显着影响,但这一影响的趋势会逐渐减弱后再增强,成波动型。而我国国内生产总值对房地产投资的影响在短期内并不显着,随着时间的推移会逐渐增强。由此可得出,我国房地产投资和国内生产总值GDP是相互作用并影响的,从短期看,主要体现为我国房地产投资对国内生产总值的影响;在中期时,二者的互相影响都十分显着;从长期看,主要是我国国内生产总值对房地产投资的影响。

三、结论与政策建议

本文以利用协整检验、格兰杰因果检验等计量方法分析了1995年至2011年我国房地产投资和国内生产总值的年度数据,结果表明:

1.房地产投资和GDP之间存在协整关系,即两者之间存在长期稳定的均衡关系。房地产投资增加1%,GDP增加0.628466%,可见房地产投资对我国经济有很大的拉动作用,所以要充分利用房地产业的长产业链条,带动机械、建材、五金等相关产业发展,并利用房地产投资带动消费,如家电、物业等,房地产行业的快速发展也为我国就业问题的解决提供了帮助,有利于宏观经济目标的实现。因此,要以适度的房地产投资带动经济发展,避免投资不足和过度。

房地产投资范文第10篇

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

2.经济分析

经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

3.风险分析

房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。

三、房地产投资决策