房地产税范文6篇

房地产税范文第一篇

与此同时，法学届人士也纷纷指出，房地产税法已被列入本届全国人大五年立法规划中。考虑到本届人大将于2017年底期满，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文认为，“预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过”。

一切迹象似乎都在表明，房地产税真的来了。

立法13年，房地产税姗姗来迟

从2003年十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”算起，中国社会各界对房地产税已经探讨论证了13年。

所谓物业税，又称不动产税、财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

尽管名称不尽相同，但世界上大多数成熟的市场经济国家，都会对不动产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

而在我国，尽管已经过去了13年，但物业税，亦即房地产税，仍然迟迟没有出台。

“在2003年提出物业税之后，社会上有很多不同的声音，而官方又没有正确和权威的解读，致使全社会一直未能形成共识。”物业税征收最早的倡议者之一、中国政法大学财税法研究中心主任施正文回忆说。

实际上，直到今天，社会公众对于房地产税的认识依然十分模糊。房地产税到底是什么？又与房地产领域当前存在的诸多税收有什么关系？

《经济》记者梳理发现，目前，我国房地产领域的税收主要存在于交易环节，包括营业税、契税、土地增值税和城市维护建设税等。财政部数据显示，2014年，以上4类税收总额占全国税收收入的比重达到11.86%，占地方财政收入的比重更是高达18.63%。而针对房地产保有环节，目前仅有房产税和城镇土地使用税两类。2014年，两税收入占全国税收收入总额的比重大致为3%，占地方财政收入的比重也仅为5%。

实际上，这几类税收都被包括在房地产税的所指范畴之中。其中，房产税不仅与房地产税名称相近，而且在征收环节、方式等方面也十分相似。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税由产权所有人按照房产原值一次减除10%-30%后的余值缴纳，税率为1.2%。若按照房产租金收入计算，则缴纳税率为12%。不过，我国目前只针对单位纳税人课征了房产税。对于个人自住住宅，仅在上海和重庆两地试点征收房产税。

“现有的‘重交易、轻保有’的房地产税制结构，使得房地产交易环节税负过于集中，造成了严重的税负不公。”财政部财政科学研究所副所长苏明认为，房产税向个人住宅扩围，将有助于抑制房地产企业的投机行为和市场泡沫，避免房地产闲置带来的严重浪费。

但是，房地产税向全国铺开，仍然首先要过立法这一关。

施正文指出，在过去，由于受到房地产评估能力、不动产登记制度等各方面的限制，物业税的征收面临很大的阻力。而在今天，随着房地产评估市场的规范发展和评估法的通过，随着不动产统一登记制度的实施和推进，技术层面的障碍已经不复存在。

2013年，十八届三中全会明确提出，“加快房地产税立法并适时推进”，同时将其列入十二届全国人大常委会立法规划。房地产税的推出似乎已是大势所趋。

“目前，房地产税法草案还未成熟到征求意见的时候。即便草案成熟，还要经过多轮意见征询。提请审议后，还要征求公众意见，最快出台也要到2017年，甚至更久。”施正文特别指出，房地产税法出台，并不意味着马上开征房地产税。“房地产税法只是为地方提供一个法律依据，确定原则性标准。至于何时选择开征、税收要素如何设计等，地方有很大话语权，要根据各地的实际情况来定”。

财政部财政科学研究所原所长贾康同样认为，房地产税的征收可以分步进行，在楼市较热的一二线城市先行实施。在完成立法后，房地产税真正实施的过程中，应赋予地方政府一定范围内的税率制定权。“由中央政府设计幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地经济发展水平、房地产市场状况、居民收入水平和负担能力以及地方政府的年度支出需求等因素确定本地区适用税率。”

沪、渝试点：房地产税效果有限？

从针对房屋流通环节收税为主，转向针对房地产存量财富收税，房地产税被视为调节居民财产性收入、缓解收入差距、抑制投机性需求的重要手段。

中国房地产业协会原副会长朱中一就曾在接受媒体采访时指出，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。“这将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质。”

2010年，在房价持续上涨的形势下，国务院要求要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，随后，2011年初，重庆、上海两地分别颁布了针对个人住房征收房地产税的试点办法。然而，5年过去了，关于两地试点效果，业内专家仍然褒贬不一。

《经济》记者了解到，重庆上海两地的房地产税征收差异较大。从课税对象上看，上海主要为本地居民新购二套及以上住房、外地居民新购住房；重庆主要为独栋别墅、新购高档住宅；从税率来看，上海为比例税率0.6%（由于按照市场交易价格的70%征收，实际税率仅为0.42%）；重庆为0.5%-1.2%的累进税率；从免税面积上看，上海按照人均面积60平方米免税；重庆存量别墅按每户180平方米、新购高档住宅按每户100平方米两个标准免税。

2011年，上海房地产税收入22.1亿元，仅占上海总财政收入的0.64%；而重庆2011年房地产税总额则仅为1亿元，约占重庆市财政总收入的0.04%。5年过去，两地房地产税的规模仍然增长缓慢，对于房价上涨的抑制作用也不甚明显。

“有一些观点认为，两地推行房产税试点后，没有看到房价急速下跌，‘动静不大’，因此判断房地产税效果不佳。应当指出，这是非常表面化的认识。”贾康撰文指出，住房保有环节上的税是按年征收的，在接近年底时才好判断年度收入；在试点初期是低力度“柔性切入”的，需若干年后渐进改革基本到位时才能大体看清收入的可能规模。在上海、重庆这样的大城市，房产税改革试点最重要的任务，一定意义上还不是筹集收入，而是要为调节经济和社会生活在制度建设方面“破冰、试水”。

苏明则指出，上海、重庆试点的个人住房房产税是在房价暴涨的背景下出台的，其主要目的在于调节收入分配，引导居民走向合理的住房消费，促进房价合理回归。从实际运行情况看，试点在调节收入分配和筹集保障房建设资金方面发挥了一定的作用，在完善税制和征收管理等方面进行了有益的探索，但两地试点对调控房价的作用并不明显。

他还告诉《经济》记者，沪渝两地试点的房产税税制要素设计其实不甚合理。“一方面，上海和重庆两地仅针对二套以上新购房和高档别墅等增量房收税，而不是对社会存量房产全部征收，不具有税收的普遍性要求，不能反映市场的真实情况，有失公平；另一方面，只在两个城市开展试点，税率偏低，优惠过宽，政策过于温和，房产税在筹集地方财政收入方面也仅仅具有象征意义。”

与此同时，尽管房地产税的设计初衷之一是抑制房价上涨，但在业内专家看来，房地产税对于楼市到底会带来哪些影响，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。

中原地产首席分析师张大伟就曾对媒体表示：“短期来看，房地产税可能促使部分投资者抛售房源。但是，长期而言，如果不解决热点城市有效供应少于需求的问题，相关税收依然会转嫁给买房者支付。”

贾康则明确指出，房地产税并不可能使得热点城市房价“应声而落”。他分析称，目前，中国的实际城镇化水平还不到 40%，以后要一路走高到 70%-80%才能相对稳定，在此过程中，没有任何力量能够阻止中心区域不动产价格的上升。

但是，他强调，房地产税的出台将会使不动产价格上升的过程更平稳，减少泡沫，避免价格大幅波动对社会生活带来的负面冲击。“在上海，大家都愿意在城市中心区购置不动产，‘宁要浦西一张床，不要浦东一套房’，管理部门很苦恼。在试点过程中，通过一个很小的差别化杠杆――中心区域的税率是 0.6%，周边区域的税率是 0.4%，就把不少买主引流到周边区域，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化效果。”

房地产税走向何方？

在目前关于房地产税的争论中，有一种观点认为，房地产税只能适用于土地私有制国家，在公有制下，个人并不拥有土地所有权，不具有纳税基础。但在苏明看来，房地产税和土地私有制没有必然的联系。

他告诉《经济》记者，房地产产权包含了所有权、使用权、收益权、处置权、开发权、转让权等多种权利。土地公有制意味着国家对于土地享有最终所有权，但公民可以依法拥有土地使用权。在使用权有效期内，土地的使用、转让带来的收益完全属于使用权人，即使没有最终所有权，但拥有使用权，也能给权利人带来收益，从而可以成为课税对象。

另外，房地产税与土地出让金在性质和职能上也完全不同。前者是租金，是政府配置土地这一稀缺资源的有效手段；后者是税收，主要目标在于为地方政府筹集税收收入，同时兼顾对收入分配和房地产市场的调节功能。“从国际经验来看，即使在土地公有制国家，或者在部分土地公有制国家，在国家所有土地上建设的住宅，承租人也同私有土地所有者一样，需要每年缴纳房地产税，典型如英国、新加坡、以色列等国家。”苏明说。

但他同时指出，十几年来，伴随着房地产市场的持续升温，土地出让收入和交易环节税收的规模也在不断膨胀，逐渐成为了地方政府重要的收入来源之一。但是长期来看，无论土地出让收入还是房地产交易税收，都是不可持续的。在此背景下，有必要对房地产保有环节和交易环节的相关税费进行综合性改革。

“在保有环节，随着房地产税的开征，目前征收的房产税和城镇土地使用税相应取消；在交易环节，应当取消土地增值税，对房地产转让实现的收益（不动产利得）分别纳入企业所得税和个人所得税中征收，同时保留契税、取消印花税，并对房地产相关收费基金项目进行清理。”苏明说。

据了解，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。其目的是调整不动产交易行为，抑制房地产囤积行为，因此契税仍有保留的必要。而印花税对书立、领受应税凭证征税，与契税在一定程度上功能重叠，因此苏明认为，“从消除重复征税的角度考虑，有必要取消印花税”。

除此之外，他还建议，在税率设置上，应按照“宽税基、低税率”的原则，同时结合房地产相关环节税收制度的改革和税负平移情况，合理确定税率上限。在改革初期，可以选择偏低的税率水平，逐步培育居民住户的纳税意识。

但在贾康看来，美国等国家对住房保有环节采用的“普遍征收模式”未必适用于我国国情。他认为，房地产税制度调节是重点针对改革开放中间先富起来的有豪宅、有多套房的高端人群，按照“抽肥补瘦”的原则所作的合理调节。“中国在可以预见的很长时期内，必须要坚持住房保有环节税收只是调节高端，否则房产税改革的阻力就会大到无法进行。”

房地产税范文第二篇

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

从国外的经验看，随着GIS技术从军用转向民用.更多的CAMA系统与GIS系统互相整合，逐渐形成了新的技术潮流。我国地域广袤.百万级人口的大城市众多，房地产信息数据量极大。如果批量评估需要对特定区域的房地产信息进行统计分析仅仅依靠人力是无法完成的。因此将GIS系统整合至CAMA系统，可以帮助评估人员及时准确地掌握房地产税基础数据，高效地实现批量评估房地产的功能。

房地产税范文第三篇

关键词：房地产；税收；特性；问题；建议

近年来，由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。 为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。

一、房地产税收的特性

1.国家性

房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。

2.法定性

税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。

3.规范性

房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。

二、我国房地产税收存在的问题

1.重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋交易既要征收契税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。

2.税制不统一，内外两套有违公平

一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。

3.税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

三、对改进我国房地产税收制度的建议

1.调整征税方向

应逐步将房地产税收的重点由目前对供给方征税转向对需求方征税，这是下一步房地产税收调控政策应该选择的方向。目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税为什么不能像营业税和个人所得税那样对个人住宅房地产征收呢？一方面因为上述税制的计税依据是房地产原值其与市场经济体制下房地产市场价值相差太远，而改变计税依据和方法就需要对整个房地产税制进行较大的改革和调整；另一方面，如何对个人的不动产征税，在现行的税法和《税收征管法》中都缺乏必要的规定和实施细则。此外，如果对个人不动产征税.还有大量的问题和技术条件需要解决。解决这些问题，应该是未来房产税收方面的重点工作。

2.合并内外两套房地产税制

如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我经济全球化的未来发展趋势。

3.提高立法级次，下放管理权限

房地产税范文第四篇

马克思认为，房地产是带有地域的和政治的偏见的私有财产、资本，是还没有完全摆脱同周围世界的纠结而达到自身的资本，即还没有完成的资本。土地会随着周围世界的改良而增值，所以土地的价值是动态的，是“还没有完成的资本”或者可以理解为“动态发展的资本”。在欧美等许多资本主义国家，因为土地私有，所以，房产、土地可以合并征税，也可以分开征税。但我国土地是属于国家所有的，所以，针对土地征税存在政策的空白。很多反对者所提出的观点，都是基于中国特色的土地70年、50年或40年的使用权问题。事实上，土地的产权问题是不构成障碍的。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。退一步来说，土地的终极所有权，仍然是属于人民，人民享有土地所有权。1982年12月4日，全国人大五届五次会议通过了新修订的《中华人民共和国宪法》，首次对土地所有权制度进行了明确规定，并增加了“城市的土地属于国家所有”（第十条第一款）这一条款，明确了土地的终级产权归属是人民，每个人都是土地的主人。所以，尽管就房地产税没有制定具体的单行法律条款，但从宏观的法律逻辑上是不存在矛盾的。

尽管房地产税不违背法理，但依托法律层次不高，支撑体系较弱，法律指向需要更具体更明确。为弥补这方面的缺憾，政府推进房地产税立法工作的节奏在不断加快。总理曾表示，要抓好财税体制改革这个重头戏，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。与此相配套的建立不动产统一登记制度也在稳步推进，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有深远的意义。当然，同时也为扫清房地产税征收的技术障碍奠定基础。

房地产税一旦通过立法，就有足够的法律支持。但房地产税和其他税种不同之处在于，它要求非常透明清晰，使纳税人很清楚纳税多少、税收的去向，这对房地产税的征管提出了更高的要求。

我国的房地产税要合乎国情顺乎民意，要做到这一点，评估公平公正、税率透明一致、征管公开严谨就非常重要。根据国际惯例，房地产税是最公开透明的税种，民间讨论越充分，将来在征收房地产税时遇到的阻力就越小；传播渠道越丰富，人们接触房地产税的概率越大，争议就会越少；税收征管越公开，交税渠道越多样化，税收使用去向众所周知，那么抗税的可能性就越小。

1.评估公平公正

卢梭认为，人们尽可以在力量和才智上不平等，但是由于约定并且根据权利，他们却是人人平等的。每一个公民都享有这种平等，即在国家统一政策指令下，实行统一的不动产信息登记制度，每一个公民的房地产税基必需经过权威机构进行公平公正的评估，评估结果才能使人们信服。房地产税的税基评估基础工作在于信息的完备与及时更新，已经开征房地产税的国家在房地产或财产登记管理方面已经形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡税务局评税的电子信息库主要包括通过各种渠道搜集的情报信息构成的评税情报库、通过纳税申报采集的信息构成的申报信息库。澳大利亚评税的外部信息主要是银行、海关、移民局、证券市场信息以及外部商用数据库，内部信息是税务当局数据信息库，包括纳税人申报资料、历史评估资料、审计资料等；这些信息全部录入计算机网络数据库，供评估人员调用。

此外，还要建立公开的房地产信息查询制度。房地产信息登记后必须公开且接受居民查询，由此既可以接受利益相关各方的监督，也有利于保证各相关方的利益。美国各州政府将房地产评估的信息全部在网上公开，为纳税人提供利用评估信息与政府进行交涉的平台；纳税人是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、公正、合理的房地产价值评估结果；同时，政府也允许甚至是鼓励纳税人向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。德国各地的评估委员会根据由房地产交易情况集中而形成的“销售价格总汇”，每年制定地价图，提出各区域的标准土地价格；标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区和学校及医院等公共区，并进行公示。

2.税率透明一致

房地产税涉及千家万户，税率的确定要非常透明，同一区域同一属性的房地产税率一致，税赋合乎情理性，这样才能减少争议，缓和矛盾。例如美国，房地产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。目前，美国大部分地区房地产税的税率维持在0.8%-3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多，体现“宽税基，低税率”的原则。房地产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房地产税税率相应定得较低，而经济发展水平较低的地区，房地产税税率定得较高。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。

3.征管公开严谨

在众多已经征收房地产税的国家和地区，房地产税无疑是最透明的税种：税基的评估、税基争议、税收的收入、税收的支出、税收的使用和管理，都务必公开透明。税收的使用渠道、方向、过程、审计要公开严谨。

例如在税基评估方面，加拿大的大多数省和地区都选择以不动产的市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值又成为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。《国际评估准则》中对市场价值的定义是：市场价值是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人各方应当谨慎行事，不受任何强迫压制。南非的部分地区评估工作由地方政府理事会任命的评估师承担，一些较大的城市，城市委员会通常会设置专门承担市政评估的部门，有些地区理事会还任命私营的事务所负责。

在税收的使用方面，房地产税用于改善当地的教育、治安、环境、卫生、公共设施。美国的房地产税的税率就是由地方政府根据各级预算每年的需要确定的，如果某个地方政府的一年开支为1亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么反推该地当年的房地产税税率应该是1%。而政府的经费预算是要广泛征集民意的，做到了公开严谨。

二、房地产税基争议处理趋势

目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象；在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，所以，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，在进行交易中，业主常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。

未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，这种税种如果不是用于租赁市场，而只是自住，那么房地产税是不能转嫁的，要由业主自己承担。当然，如果业主的房地产用于租赁，则其可能将房地产税转嫁给租户。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性；因为在持有环节要缴纳房地产税，这样，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。

2015年10月1日起，重庆市开征个人住房房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元/平方米的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。对于税率问题，独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。税务部门解释，纳税人在征税前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”第二套普通住房没有免税面积。重庆开征房地产税，具有示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要系统化的争议处理方案以应对新形势和新局面。争议处理系统化主要包括建立制度体系和技术体系，制度体系应该覆盖争议处理的每一个工作环节。

房地产税基争议处理应当坚持“互联网+争议处理”思维，既为当前房地产交易环节房地产税基争议处理服务，更应着眼于未来房地产保有环节房地产税基争议处理。未来房地产税基争议将呈现住宅类房地产税基争议增多、房地产税基争议常态化和房地产税基争议环节进入更深层次的特点。

1.住宅类房地产税基争议增多

未来在持有环节开征房地产税，则住宅类房地产税基争议必然增多。以深圳为例，根据多年的实践经验，在争议处理中，最近四年，有84.7%的咨询和解释业务是住宅类房地产，商业类次之，办公和工业咨询与解释概率最小。但是，目前进入复核环节的有91%是商业类房地产，只有7%是住宅类房地产，而办公和工业类房地产占比约2%，这与目前大部分城市和地区房地产只在交易环节进行征收有密切关系。一旦在持有环节征收房地产税，住宅类的房地产税基争议处理将急剧上升。

2.房地产税基争议新常态

房地产税征收的新常态，必然带来房地产税基争议成为新常态。“常态”就是固有的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态。未来随着房地产税在全国的逐渐推开，房地产税基争议处理必然成为新常态。这与交易环节房地产税“一锤子买卖”完全不同。纳税人更擅长于横向对比，而且，在评估精准度上会提出更高的要求，人们也更加习惯就房地产税基提起争议的新常态。

房地产税涉及千家万户，与人们的生活休戚相关，纳税人在进行纳税时，必然锱铢必较。在税率既定的情况下，决定房地产税负情况的主要税基。税基越高，税负越大。纳税人对房地产评估机构、评估方法、评估结果都会用心关注。这样一来，房地产税基争议将成为常态化，成为人们日常生活的有机组成部分。

3.房地产税基争议进入更深层次

在持有环节征收房地产税的背景下，随着人们越来越清晰自己的税负，对自已的物业很关注，这样，对税基更加较真，在争议处理层面上，将进入更高层次，行政复议或诉讼案例将会出现。

行政复议和诉讼层次是房地产税基争议处理的高级层次，只有在咨询与解释、价格复核都无法解决的争议才会进入到司法层面。房地产税基争议一旦进入司法层面，那么，法律的相对人就是地方税务局和纳税人。而地方税务局一般是将房地产评估工作委托给评估机构，那么，评估机构将成为最终的实际法律应诉人。

总之，如果未来房地产税在持有环节开征，则对于征管者而言，评估要公平公正、税率要透明一致、征管要公开严谨；而对于争议处理的管理部门而言，他们要面对房地产税基争议量加大、房地产税基争议常态化和房地产税基争议进入更深层次的挑战。在税制改革的大背景下，争取税赋的公平、公正日益成为每一个纳税人关心的话题，对于既不能转移给他人，又需要每年缴纳的房地产税，纳税人会越来越重视税基评估的准确性和科学性。

参考文献：

1.马克思.1844年经济学哲学手稿.人民出版社.2000

房地产税范文第五篇

早在2003年10月，党的十六届三中全会就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但无论是城镇建设税费改革还是物业税改革并未有进展。 房地产税改革必然要直接面对不同利益主体千差万别且相互矛盾的利益诉求。

2011年初，上海、重庆实行了将房产税征收范围扩大至居民自住房产的试点，但试点方案中除独栋商品住宅外基本不涉及存量房产和第一套住房，且规定了较大的免征面积，应税房产数量较少，税收收入规模有限，改革效果并不显著。

应当说，围绕房地产税改革的争论已持续多年，为什么改革难以推进且试点效果不明显？主要原因在于房地产税改革的政策目标不清晰，下一步需要在明确目标的基础上，充分发挥全国和地方人大的作用，通过科学、民主的立法过程推进房地产税改革。

四个目标

当前，社会各界普遍关注的房地产税改革，主要集中于对居民自主用房在保有环节征税。社会各界对房地产税改革的目标可以归纳为以下四点：

第一，房地产税是调节居民收入分配的重要政策工具。随着收入分配差距的扩大，存量财产在居民中的分配差距也日益扩大，而住宅是居民存量财富的一个重要组成部分。因此，很多学者认为应通过房地产税改革，更好地发挥其调节财产和收入分配的功能。

第二，对居民住宅征收房地产税，有利于提高直接税比重。如果在房地产税改革的同时取消流转环节的相关税费，有助于改变当前间接税比重过高的局面，优化税制结构。

第三，将房地产税作为地方政府的主体税种。房地产税具有收益税的性质，有助于建立地方公共服务与政府收入之间的有效关联。

将房地产税改革与现行的城市建设税费和土地出让金制度改革综合考虑，有利于建立稳定、可持续的地方政府主体财源，并促进地方政府的职能转变。而随着“营改增”改革的深入，房地产税作为地方主体税种地位的确立对完善分税制财政体制也具有重要意义。

第四，房产税改革将增加居民在房产保有环节的成本，从而影响房地产市场的供求结构。如果配合建设和交易环节税费的综合改革，在中长期也有利于房地产价格机制的完善。

目标之间的矛盾

然而，上述几个目标并不是完全一致的，如果将房地产税作为地方政府的主体税种，其实质是收益税，即辖区内居民缴纳的房地产税上是对地方政府提供公共服务的成本补偿，类似于社区收取的物业费。由于辖区内居民普遍享受了公共服务，因此拥有房地产价值高的居民多交、拥有房地产价值低的居民少交，除对退休人员等现金流较少的特殊纳税人给予一定的减免税外，应按照对存量房地产普遍征收的思路进行税制设计，以此来保证作为主体税种的收入规模。

在中国现行税费体系下，应按照房地产各环节税费综合改革的思路，即减少房地产开发、建设和交易环节税费，清费立税，提高保有环节税负的要求设计房地产税法。

而随着城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化，房地产税改革势必要与土地租税费制度综合改革和城镇化进程中地方政府融资体系改革联系在一起通盘考虑，并要为下一步农村住房和预留空间。

如果将房地产税的主要目标定位于调节居民收入分配，即以财富存量为税基对高收入群体征税，那就需要设置较高的免征额，如对第一套、第二套房产免税，或者规定较大幅度的免征额或免征面积，以便将大部分居民排除在征税范围之外。

然而，这种“富人税”性质的税收由于收入数量有限，难以达到其作为地方政府主体税种所要求的收入规模。而且，这种设计思路也会产生诸多的征管和税收划分难题，如在全国不同地区拥有多套住房的纳税人，征收房地产税的前提是房地产信息全国联网，而且还存在如何界定免税房产位置，如何确定在不同区域的应纳税额等问题。

改革路径

房地产税改革的核心是对居民自用住宅在保有环节征税，涉及千家万户的切身利益，其作为直接税，税负在社会成员间的分配比较清晰并需要纳税人自主纳税。在这种情况下，房地产税改革必然要直接面对不同利益主体千差万别且相互矛盾的利益诉求，而且房地产税改革与中国下一步城乡土地制度改革和税费综合改革联系在一起，房地产税法的制订还要充分发挥各领域专家的作用。因此，要顺利推进房地产税改革就需要在立法过程最大限度地征求各方意见，在充分协调、沟通的基础上，寻求能够达成社会各界最大共识的方案。

从长远看，房地产税最终应定位为市县一级基层政府的主体税种，而房地产税的普遍征收势必会对地方政府治理模式产生重要而深远的影响。辖区内居民定期向地方政府直接缴纳房地产税，意味着纳税人会将自己缴纳的税收与享受的公共服务更紧密地联系起来，并因此有更大的动力参与社会民主决策的过程。

因此，房地产税改革要站在地方政府与辖区居民关系重构和国家治理的高度进行。在这个意义上，房地产税法在制订的过程中，既要有顶层设计，保证基本税制框架的科学性、前瞻性，又要为各地根据本地实际制订具体实施方案预留足够的空间。应以此为契机赋予地方人大在房地产税法的框架下制订本地区实施细则的权力，为中央与地方关系和地方治理体系的完善进行有益的探索。

房地产税范文第六篇

一、房地产税概述

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产，就其物质形态看，有三种表现形式：房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。

房地产税是对国民收入的分配和再分配，除此之外房地产税还具有筹集财政收入、调控经济、调节收入、调整资源配置等功能。

我国现行房地产税收制度的基本框架，是在1994年税收制度改革后形成的，涉及的税种主要有14种，包括直接以房地产为课税对象的6种，即房产税、城市房地产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、契税；与房地产紧密相关的税种8种，即固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业及外国企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。按照征税发生的环节来区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税种有：固定资产投资方向调节税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税和契税等五种；发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是城镇土地使用税、房产税、城市房地产税；而在房地产流转环节设置的税种主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业及外国企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育费附加等十一种。

二、我国房地产税存在的问题

纵观我国房地产税收制度发展的历史以及当前我国房地产税制改革的现状来看，我国房地产税制改革中出现一些问题，这些问题的存在不仅不利于房地产市场的发展，更不利于我国财政收入的增加和人民住房问题的解决。

（一）税种设置不合理

我国现行房地产税构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。这种设置的消极影响有：1.土地闲置、浪费现象严重。2.进人市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收人。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进人市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。3.在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。

（二）税费并举，重复征税

房地产课税中个别税种设置重叠，税基交叉，重复征税。如对房产课税设置房产税和城市房地产税两个税种，对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税，又要按转让的增值额依规定税率征收土地增值税。这些做法极不符合公平税负、合理负担的原则。房地产的重复收税和多层次收费造成商品房的房价居高不下，从而加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏统增多，而且容易滋生腐败，同时对形成有效的买方市场也带来一定的难度。

（三）征税范围过于狭窄

中国现行的土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城是指县人民政府所在的地区；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地。这样即把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。另外，现行的土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象。

（四）税收征管的配套制度和措施不完善

我国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税种的税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重。

三、解决我国房地产税问题的对策

（一）建立健全税种，建立合理的税收体系

笔者认为从以下几方面加以完善：

第一，房地产开发投资环节课税体系。具体思路是保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标，并更名为“农地占用税”。

第二，房地产转让环节课税体系。设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。结合现行税收制度，可以把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳人不动产转让税中来，成为一个独立的税种，税负暂不变。

第三，房地产取得环节课税体系。具体思路是开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立“不动产取得税”，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。

第四，房地产占用环节课税体系。结合现行税制，借鉴国际上的做法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外，对现行“土地闲置费”实施“费改税”，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。

第五，房地产收益环节课税体系。思路是统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税，保留土地增值税，配合国家启动房地产市场的经济政策，暂停除单纯土地使用权转让以外的所有房地产开发项目和存量房销售的土地增值税，停征期可暂定为3-5年。

（二）降低房地产业税费负担，减少重复征税

第一，停征契税。它是一个传统税种，自引入印花税后，我国房屋产权转移所书立的凭证相对其它产权转移凭证而言，明显带有重复征税性质。鉴于印花税具有契税的所有功用，我们不妨停征契税。

第二，停征房地产营业税、改革土地增值税。笔者认为土地增值税与营业税二者有重复征税之嫌。1994年税制改革中将销售货物由征收营业税改征增值税，而对房地产销售而言，土地增值税经一定改革后也完全能够替代营业税发挥作用。房地产市场低迷时期，许多学者看到了现行土地增值税的弊端，认为应该取消该税，然而，土地增值税在抑制房地产投机、调节土地级差收益方面有着不可替代的作用，相比之下，营业税仅有筹集收入的功能，其是对全部销售收入为计税依据，它引起的税收负担并不逊于土地增值税，因此可以看出，对房地产业应停征营业税。当然，土地增值税要想更好地发挥作用尚需进一步完善，如设置一档低税率，即土地增值额占扣除项目的比例，低于某一比例，如30%时，可改征17%或更低的税率，如增值额超过扣除项目的30%，则多为级差收益，对该部分增值额仍实行“超率累进”；进一步完善土地增值税的计税方法，减少重复征税，确保仅对增值额征税，以促进房地产的合理流通。

第三，规范房地产合理收费，取缔非法收费。鉴于房地产业收费混乱的同时，部分项目有其合理性，我们首先以立法的方式，规范合理收费主体、范围、项目及收费标准，防止乱收费；同时在收费制度上实行收支两条线，改变“谁收费谁所有、谁使用”的状况，另外尽快建立稽查处罚制度，对明令禁止的收费项目予以坚决取缔。

（三）公平税负，平等竞争

首先，应统一内外房地产税制。将现行的企业所得税、外商投资企业所得税合并为企业所得税，将城市房产税并入房产税，即将外资企业及外籍人员纳入房地产的纳税义务之中，另外也对外资企业及个人开征城建税、耕地占用税等，以实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。

其次，改革房产税的计税依据。改变现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，计算标准确定为评估价值，以确保税负公平，也与国际上通行的对财产课税做法相一致。

再次，对房产继承开征遗产税。我国收入分配两极分化状况日趋恶化，穷人、富人在住房面积上也有很大的差距，而且我国个人所得再分配功能很弱的情况下，对房产继承开征遗产税，可以加强其调节收入分配的功能。尽管我国对所有财产继承开征遗产税的条件还不具备，但房产继承先开征遗产税，可以为日后的普遍开征做过渡准备。

最后，实现公平税负也必须加强征管。而加强征管依赖于房产税的配套制度与政策的进一步完善，这需要我们强化地产产权登记制度，清查土地及房屋，打击房地产市场的违法交易行为；完善房地产价格评估制度，建立房地产专门的评税机构，确保评估价格的合理性；理顺城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收征管创造一个良好的外部环境

（四）扩大保有阶段课税的征税范围

适时对农村房地产保有课税。但要注意，农业是我国国民经济的基础，支持农业发展仍然是我国当前的首要任务。大部分农村居民住宅主要是满足居住需要，商品化程度很低，同时，农村公共服务支出需求还很低。因此，对农村房地产课税应仅限于经营用房地产和经济发达地区。

对事业管理体制改革分化出来的原事业（现企业性质）单位，对其拥有产权的房地产，按税法规定依法纳税，不继续享受税收优惠。

对城镇居民自用住房按比例税率征税。有分析表明，房屋折算价值的分配逐步向高收入者倾斜，实行比例税率，即征居民自用房地产税，将产生“累进”的效应，也就是说，收入高的纳税人将承担较重的税收负担，有利于调节贫富差距，实现社会公平。取消城镇居民自用住房的税收优惠，还可以避免对出租住房的歧视。但考虑到不同纳税人的承受能力和长期以来形成的纳税观念，将城镇居民自用住房纳入征收范围要有个过程。在具体实施中，应该注意按人均居住面积或人均收入设置适当的起征点，税率可以从低，尽量避免取消该项税收优惠给低收入者的生活带来负面影响。

（五）完善相关配套制度，加强税收征管

为切实保证房地产税收法律的贯彻执行，必须建立完善的税收征管体系，加强房地产税收的征管力度。进一步完善房地产估价制度和财产登记制度，建立以评税制度为核心的税收征管体系。从近期看，由于受我国房地产管理体制和税务部门评税能力的限制，尚难完全按评税值征税。但从长期看，按评税值课税是一个发展趋势。因此，房地产税制改革要着手研究和建立房地产评估或评税制度，制定房地产评估法规和操作规程，培训评税或估价专业队伍。同时，建立和完善财产登记制度，运用计算机网络技术加强房地产信息管理，堵塞税收征管漏洞。

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基金项目：安徽省教育厅人文社科项目《调控新政对房地产影响的实证研究——以安徽省为例》（编号：2011sk297）阶段性成果。