房地产税范文

房地产税范文第1篇

与此同时，法学届人士也纷纷指出，房地产税法已被列入本届全国人大五年立法规划中。考虑到本届人大将于2017年底期满，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文认为，“预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过”。

一切迹象似乎都在表明，房地产税真的来了。

立法13年，房地产税姗姗来迟

从2003年十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”算起，中国社会各界对房地产税已经探讨论证了13年。

所谓物业税，又称不动产税、财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

尽管名称不尽相同，但世界上大多数成熟的市场经济国家，都会对不动产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

而在我国，尽管已经过去了13年，但物业税，亦即房地产税，仍然迟迟没有出台。

“在2003年提出物业税之后，社会上有很多不同的声音，而官方又没有正确和权威的解读，致使全社会一直未能形成共识。”物业税征收最早的倡议者之一、中国政法大学财税法研究中心主任施正文回忆说。

实际上，直到今天，社会公众对于房地产税的认识依然十分模糊。房地产税到底是什么？又与房地产领域当前存在的诸多税收有什么关系？

《经济》记者梳理发现，目前，我国房地产领域的税收主要存在于交易环节，包括营业税、契税、土地增值税和城市维护建设税等。财政部数据显示，2014年，以上4类税收总额占全国税收收入的比重达到11.86%，占地方财政收入的比重更是高达18.63%。而针对房地产保有环节，目前仅有房产税和城镇土地使用税两类。2014年，两税收入占全国税收收入总额的比重大致为3%，占地方财政收入的比重也仅为5%。

实际上，这几类税收都被包括在房地产税的所指范畴之中。其中，房产税不仅与房地产税名称相近，而且在征收环节、方式等方面也十分相似。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税由产权所有人按照房产原值一次减除10%-30%后的余值缴纳，税率为1.2%。若按照房产租金收入计算，则缴纳税率为12%。不过，我国目前只针对单位纳税人课征了房产税。对于个人自住住宅，仅在上海和重庆两地试点征收房产税。

“现有的‘重交易、轻保有’的房地产税制结构，使得房地产交易环节税负过于集中，造成了严重的税负不公。”财政部财政科学研究所副所长苏明认为，房产税向个人住宅扩围，将有助于抑制房地产企业的投机行为和市场泡沫，避免房地产闲置带来的严重浪费。

但是，房地产税向全国铺开，仍然首先要过立法这一关。

施正文指出，在过去，由于受到房地产评估能力、不动产登记制度等各方面的限制，物业税的征收面临很大的阻力。而在今天，随着房地产评估市场的规范发展和评估法的通过，随着不动产统一登记制度的实施和推进，技术层面的障碍已经不复存在。

2013年，十八届三中全会明确提出，“加快房地产税立法并适时推进”，同时将其列入十二届全国人大常委会立法规划。房地产税的推出似乎已是大势所趋。

“目前，房地产税法草案还未成熟到征求意见的时候。即便草案成熟，还要经过多轮意见征询。提请审议后，还要征求公众意见，最快出台也要到2017年，甚至更久。”施正文特别指出，房地产税法出台，并不意味着马上开征房地产税。“房地产税法只是为地方提供一个法律依据，确定原则性标准。至于何时选择开征、税收要素如何设计等，地方有很大话语权，要根据各地的实际情况来定”。

财政部财政科学研究所原所长贾康同样认为，房地产税的征收可以分步进行，在楼市较热的一二线城市先行实施。在完成立法后，房地产税真正实施的过程中，应赋予地方政府一定范围内的税率制定权。“由中央政府设计幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地经济发展水平、房地产市场状况、居民收入水平和负担能力以及地方政府的年度支出需求等因素确定本地区适用税率。”

沪、渝试点：房地产税效果有限？

从针对房屋流通环节收税为主，转向针对房地产存量财富收税，房地产税被视为调节居民财产性收入、缓解收入差距、抑制投机性需求的重要手段。

中国房地产业协会原副会长朱中一就曾在接受媒体采访时指出，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。“这将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质。”

2010年，在房价持续上涨的形势下，国务院要求要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，随后，2011年初，重庆、上海两地分别颁布了针对个人住房征收房地产税的试点办法。然而，5年过去了，关于两地试点效果，业内专家仍然褒贬不一。

《经济》记者了解到，重庆上海两地的房地产税征收差异较大。从课税对象上看，上海主要为本地居民新购二套及以上住房、外地居民新购住房；重庆主要为独栋别墅、新购高档住宅；从税率来看，上海为比例税率0.6%（由于按照市场交易价格的70%征收，实际税率仅为0.42%）；重庆为0.5%-1.2%的累进税率；从免税面积上看，上海按照人均面积60平方米免税；重庆存量别墅按每户180平方米、新购高档住宅按每户100平方米两个标准免税。

2011年，上海房地产税收入22.1亿元，仅占上海总财政收入的0.64%；而重庆2011年房地产税总额则仅为1亿元，约占重庆市财政总收入的0.04%。5年过去，两地房地产税的规模仍然增长缓慢，对于房价上涨的抑制作用也不甚明显。

“有一些观点认为，两地推行房产税试点后，没有看到房价急速下跌，‘动静不大’，因此判断房地产税效果不佳。应当指出，这是非常表面化的认识。”贾康撰文指出，住房保有环节上的税是按年征收的，在接近年底时才好判断年度收入；在试点初期是低力度“柔性切入”的，需若干年后渐进改革基本到位时才能大体看清收入的可能规模。在上海、重庆这样的大城市，房产税改革试点最重要的任务，一定意义上还不是筹集收入，而是要为调节经济和社会生活在制度建设方面“破冰、试水”。

苏明则指出，上海、重庆试点的个人住房房产税是在房价暴涨的背景下出台的，其主要目的在于调节收入分配，引导居民走向合理的住房消费，促进房价合理回归。从实际运行情况看，试点在调节收入分配和筹集保障房建设资金方面发挥了一定的作用，在完善税制和征收管理等方面进行了有益的探索，但两地试点对调控房价的作用并不明显。

他还告诉《经济》记者，沪渝两地试点的房产税税制要素设计其实不甚合理。“一方面，上海和重庆两地仅针对二套以上新购房和高档别墅等增量房收税，而不是对社会存量房产全部征收，不具有税收的普遍性要求，不能反映市场的真实情况，有失公平；另一方面，只在两个城市开展试点，税率偏低，优惠过宽，政策过于温和，房产税在筹集地方财政收入方面也仅仅具有象征意义。”

与此同时，尽管房地产税的设计初衷之一是抑制房价上涨，但在业内专家看来，房地产税对于楼市到底会带来哪些影响，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。

中原地产首席分析师张大伟就曾对媒体表示：“短期来看，房地产税可能促使部分投资者抛售房源。但是，长期而言，如果不解决热点城市有效供应少于需求的问题，相关税收依然会转嫁给买房者支付。”

贾康则明确指出，房地产税并不可能使得热点城市房价“应声而落”。他分析称，目前，中国的实际城镇化水平还不到 40%，以后要一路走高到 70%-80%才能相对稳定，在此过程中，没有任何力量能够阻止中心区域不动产价格的上升。

但是，他强调，房地产税的出台将会使不动产价格上升的过程更平稳，减少泡沫，避免价格大幅波动对社会生活带来的负面冲击。“在上海，大家都愿意在城市中心区购置不动产，‘宁要浦西一张床，不要浦东一套房’，管理部门很苦恼。在试点过程中，通过一个很小的差别化杠杆――中心区域的税率是 0.6%，周边区域的税率是 0.4%，就把不少买主引流到周边区域，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化效果。”

房地产税走向何方？

在目前关于房地产税的争论中，有一种观点认为，房地产税只能适用于土地私有制国家，在公有制下，个人并不拥有土地所有权，不具有纳税基础。但在苏明看来，房地产税和土地私有制没有必然的联系。

他告诉《经济》记者，房地产产权包含了所有权、使用权、收益权、处置权、开发权、转让权等多种权利。土地公有制意味着国家对于土地享有最终所有权，但公民可以依法拥有土地使用权。在使用权有效期内，土地的使用、转让带来的收益完全属于使用权人，即使没有最终所有权，但拥有使用权，也能给权利人带来收益，从而可以成为课税对象。

另外，房地产税与土地出让金在性质和职能上也完全不同。前者是租金，是政府配置土地这一稀缺资源的有效手段；后者是税收，主要目标在于为地方政府筹集税收收入，同时兼顾对收入分配和房地产市场的调节功能。“从国际经验来看，即使在土地公有制国家，或者在部分土地公有制国家，在国家所有土地上建设的住宅，承租人也同私有土地所有者一样，需要每年缴纳房地产税，典型如英国、新加坡、以色列等国家。”苏明说。

但他同时指出，十几年来，伴随着房地产市场的持续升温，土地出让收入和交易环节税收的规模也在不断膨胀，逐渐成为了地方政府重要的收入来源之一。但是长期来看，无论土地出让收入还是房地产交易税收，都是不可持续的。在此背景下，有必要对房地产保有环节和交易环节的相关税费进行综合性改革。

“在保有环节，随着房地产税的开征，目前征收的房产税和城镇土地使用税相应取消；在交易环节，应当取消土地增值税，对房地产转让实现的收益（不动产利得）分别纳入企业所得税和个人所得税中征收，同时保留契税、取消印花税，并对房地产相关收费基金项目进行清理。”苏明说。

据了解，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。其目的是调整不动产交易行为，抑制房地产囤积行为，因此契税仍有保留的必要。而印花税对书立、领受应税凭证征税，与契税在一定程度上功能重叠，因此苏明认为，“从消除重复征税的角度考虑，有必要取消印花税”。

除此之外，他还建议，在税率设置上，应按照“宽税基、低税率”的原则，同时结合房地产相关环节税收制度的改革和税负平移情况，合理确定税率上限。在改革初期，可以选择偏低的税率水平，逐步培育居民住户的纳税意识。

但在贾康看来，美国等国家对住房保有环节采用的“普遍征收模式”未必适用于我国国情。他认为，房地产税制度调节是重点针对改革开放中间先富起来的有豪宅、有多套房的高端人群，按照“抽肥补瘦”的原则所作的合理调节。“中国在可以预见的很长时期内，必须要坚持住房保有环节税收只是调节高端，否则房产税改革的阻力就会大到无法进行。”

房地产税范文第2篇

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

从国外的经验看，随着GIS技术从军用转向民用.更多的CAMA系统与GIS系统互相整合，逐渐形成了新的技术潮流。我国地域广袤.百万级人口的大城市众多，房地产信息数据量极大。如果批量评估需要对特定区域的房地产信息进行统计分析仅仅依靠人力是无法完成的。因此将GIS系统整合至CAMA系统，可以帮助评估人员及时准确地掌握房地产税基础数据，高效地实现批量评估房地产的功能。

房地产税范文第3篇

关键词：房地产；税收；特性；问题；建议

近年来，由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。 为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。

一、房地产税收的特性

1.国家性

房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。

2.法定性

税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。

3.规范性

房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。

二、我国房地产税收存在的问题

1.重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋交易既要征收契税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。

2.税制不统一，内外两套有违公平

一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。

3.税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

三、对改进我国房地产税收制度的建议

1.调整征税方向

应逐步将房地产税收的重点由目前对供给方征税转向对需求方征税，这是下一步房地产税收调控政策应该选择的方向。目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税为什么不能像营业税和个人所得税那样对个人住宅房地产征收呢？一方面因为上述税制的计税依据是房地产原值其与市场经济体制下房地产市场价值相差太远，而改变计税依据和方法就需要对整个房地产税制进行较大的改革和调整；另一方面，如何对个人的不动产征税，在现行的税法和《税收征管法》中都缺乏必要的规定和实施细则。此外，如果对个人不动产征税.还有大量的问题和技术条件需要解决。解决这些问题，应该是未来房产税收方面的重点工作。

2.合并内外两套房地产税制

如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我经济全球化的未来发展趋势。

3.提高立法级次，下放管理权限

房地产税范文第4篇

马克思认为，房地产是带有地域的和政治的偏见的私有财产、资本，是还没有完全摆脱同周围世界的纠结而达到自身的资本，即还没有完成的资本。土地会随着周围世界的改良而增值，所以土地的价值是动态的，是“还没有完成的资本”或者可以理解为“动态发展的资本”。在欧美等许多资本主义国家，因为土地私有，所以，房产、土地可以合并征税，也可以分开征税。但我国土地是属于国家所有的，所以，针对土地征税存在政策的空白。很多反对者所提出的观点，都是基于中国特色的土地70年、50年或40年的使用权问题。事实上，土地的产权问题是不构成障碍的。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。退一步来说，土地的终极所有权，仍然是属于人民，人民享有土地所有权。1982年12月4日，全国人大五届五次会议通过了新修订的《中华人民共和国宪法》，首次对土地所有权制度进行了明确规定，并增加了“城市的土地属于国家所有”（第十条第一款）这一条款，明确了土地的终级产权归属是人民，每个人都是土地的主人。所以，尽管就房地产税没有制定具体的单行法律条款，但从宏观的法律逻辑上是不存在矛盾的。

尽管房地产税不违背法理，但依托法律层次不高，支撑体系较弱，法律指向需要更具体更明确。为弥补这方面的缺憾，政府推进房地产税立法工作的节奏在不断加快。总理曾表示，要抓好财税体制改革这个重头戏，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。与此相配套的建立不动产统一登记制度也在稳步推进，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有深远的意义。当然，同时也为扫清房地产税征收的技术障碍奠定基础。

房地产税一旦通过立法，就有足够的法律支持。但房地产税和其他税种不同之处在于，它要求非常透明清晰，使纳税人很清楚纳税多少、税收的去向，这对房地产税的征管提出了更高的要求。

我国的房地产税要合乎国情顺乎民意，要做到这一点，评估公平公正、税率透明一致、征管公开严谨就非常重要。根据国际惯例，房地产税是最公开透明的税种，民间讨论越充分，将来在征收房地产税时遇到的阻力就越小；传播渠道越丰富，人们接触房地产税的概率越大，争议就会越少；税收征管越公开，交税渠道越多样化，税收使用去向众所周知，那么抗税的可能性就越小。

1.评估公平公正

卢梭认为，人们尽可以在力量和才智上不平等，但是由于约定并且根据权利，他们却是人人平等的。每一个公民都享有这种平等，即在国家统一政策指令下，实行统一的不动产信息登记制度，每一个公民的房地产税基必需经过权威机构进行公平公正的评估，评估结果才能使人们信服。房地产税的税基评估基础工作在于信息的完备与及时更新，已经开征房地产税的国家在房地产或财产登记管理方面已经形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡税务局评税的电子信息库主要包括通过各种渠道搜集的情报信息构成的评税情报库、通过纳税申报采集的信息构成的申报信息库。澳大利亚评税的外部信息主要是银行、海关、移民局、证券市场信息以及外部商用数据库，内部信息是税务当局数据信息库，包括纳税人申报资料、历史评估资料、审计资料等；这些信息全部录入计算机网络数据库，供评估人员调用。

此外，还要建立公开的房地产信息查询制度。房地产信息登记后必须公开且接受居民查询，由此既可以接受利益相关各方的监督，也有利于保证各相关方的利益。美国各州政府将房地产评估的信息全部在网上公开，为纳税人提供利用评估信息与政府进行交涉的平台；纳税人是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、公正、合理的房地产价值评估结果；同时，政府也允许甚至是鼓励纳税人向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。德国各地的评估委员会根据由房地产交易情况集中而形成的“销售价格总汇”，每年制定地价图，提出各区域的标准土地价格；标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区和学校及医院等公共区，并进行公示。

2.税率透明一致

房地产税涉及千家万户，税率的确定要非常透明，同一区域同一属性的房地产税率一致，税赋合乎情理性，这样才能减少争议，缓和矛盾。例如美国，房地产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。目前，美国大部分地区房地产税的税率维持在0.8%-3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多，体现“宽税基，低税率”的原则。房地产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房地产税税率相应定得较低，而经济发展水平较低的地区，房地产税税率定得较高。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。

3.征管公开严谨

在众多已经征收房地产税的国家和地区，房地产税无疑是最透明的税种：税基的评估、税基争议、税收的收入、税收的支出、税收的使用和管理，都务必公开透明。税收的使用渠道、方向、过程、审计要公开严谨。

例如在税基评估方面，加拿大的大多数省和地区都选择以不动产的市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值又成为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。《国际评估准则》中对市场价值的定义是：市场价值是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人各方应当谨慎行事，不受任何强迫压制。南非的部分地区评估工作由地方政府理事会任命的评估师承担，一些较大的城市，城市委员会通常会设置专门承担市政评估的部门，有些地区理事会还任命私营的事务所负责。

在税收的使用方面，房地产税用于改善当地的教育、治安、环境、卫生、公共设施。美国的房地产税的税率就是由地方政府根据各级预算每年的需要确定的，如果某个地方政府的一年开支为1亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么反推该地当年的房地产税税率应该是1%。而政府的经费预算是要广泛征集民意的，做到了公开严谨。

二、房地产税基争议处理趋势

目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象；在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，所以，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，在进行交易中，业主常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。

未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，这种税种如果不是用于租赁市场，而只是自住，那么房地产税是不能转嫁的，要由业主自己承担。当然，如果业主的房地产用于租赁，则其可能将房地产税转嫁给租户。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性；因为在持有环节要缴纳房地产税，这样，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。

2015年10月1日起，重庆市开征个人住房房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元/平方米的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。对于税率问题，独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。税务部门解释，纳税人在征税前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”第二套普通住房没有免税面积。重庆开征房地产税，具有示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要系统化的争议处理方案以应对新形势和新局面。争议处理系统化主要包括建立制度体系和技术体系，制度体系应该覆盖争议处理的每一个工作环节。

房地产税基争议处理应当坚持“互联网+争议处理”思维，既为当前房地产交易环节房地产税基争议处理服务，更应着眼于未来房地产保有环节房地产税基争议处理。未来房地产税基争议将呈现住宅类房地产税基争议增多、房地产税基争议常态化和房地产税基争议环节进入更深层次的特点。

1.住宅类房地产税基争议增多

未来在持有环节开征房地产税，则住宅类房地产税基争议必然增多。以深圳为例，根据多年的实践经验，在争议处理中，最近四年，有84.7%的咨询和解释业务是住宅类房地产，商业类次之，办公和工业咨询与解释概率最小。但是，目前进入复核环节的有91%是商业类房地产，只有7%是住宅类房地产，而办公和工业类房地产占比约2%，这与目前大部分城市和地区房地产只在交易环节进行征收有密切关系。一旦在持有环节征收房地产税，住宅类的房地产税基争议处理将急剧上升。

2.房地产税基争议新常态

房地产税征收的新常态，必然带来房地产税基争议成为新常态。“常态”就是固有的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态。未来随着房地产税在全国的逐渐推开，房地产税基争议处理必然成为新常态。这与交易环节房地产税“一锤子买卖”完全不同。纳税人更擅长于横向对比，而且，在评估精准度上会提出更高的要求，人们也更加习惯就房地产税基提起争议的新常态。

房地产税涉及千家万户，与人们的生活休戚相关，纳税人在进行纳税时，必然锱铢必较。在税率既定的情况下，决定房地产税负情况的主要税基。税基越高，税负越大。纳税人对房地产评估机构、评估方法、评估结果都会用心关注。这样一来，房地产税基争议将成为常态化，成为人们日常生活的有机组成部分。

3.房地产税基争议进入更深层次

在持有环节征收房地产税的背景下，随着人们越来越清晰自己的税负，对自已的物业很关注，这样，对税基更加较真，在争议处理层面上，将进入更高层次，行政复议或诉讼案例将会出现。

行政复议和诉讼层次是房地产税基争议处理的高级层次，只有在咨询与解释、价格复核都无法解决的争议才会进入到司法层面。房地产税基争议一旦进入司法层面，那么，法律的相对人就是地方税务局和纳税人。而地方税务局一般是将房地产评估工作委托给评估机构，那么，评估机构将成为最终的实际法律应诉人。

总之，如果未来房地产税在持有环节开征，则对于征管者而言，评估要公平公正、税率要透明一致、征管要公开严谨；而对于争议处理的管理部门而言，他们要面对房地产税基争议量加大、房地产税基争议常态化和房地产税基争议进入更深层次的挑战。在税制改革的大背景下，争取税赋的公平、公正日益成为每一个纳税人关心的话题，对于既不能转移给他人，又需要每年缴纳的房地产税，纳税人会越来越重视税基评估的准确性和科学性。

参考文献：

1.马克思.1844年经济学哲学手稿.人民出版社.2000

房地产税范文第5篇

早在2003年10月，党的十六届三中全会就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但无论是城镇建设税费改革还是物业税改革并未有进展。 房地产税改革必然要直接面对不同利益主体千差万别且相互矛盾的利益诉求。

2011年初，上海、重庆实行了将房产税征收范围扩大至居民自住房产的试点，但试点方案中除独栋商品住宅外基本不涉及存量房产和第一套住房，且规定了较大的免征面积，应税房产数量较少，税收收入规模有限，改革效果并不显著。

应当说，围绕房地产税改革的争论已持续多年，为什么改革难以推进且试点效果不明显？主要原因在于房地产税改革的政策目标不清晰，下一步需要在明确目标的基础上，充分发挥全国和地方人大的作用，通过科学、民主的立法过程推进房地产税改革。

四个目标

当前，社会各界普遍关注的房地产税改革，主要集中于对居民自主用房在保有环节征税。社会各界对房地产税改革的目标可以归纳为以下四点：

第一，房地产税是调节居民收入分配的重要政策工具。随着收入分配差距的扩大，存量财产在居民中的分配差距也日益扩大，而住宅是居民存量财富的一个重要组成部分。因此，很多学者认为应通过房地产税改革，更好地发挥其调节财产和收入分配的功能。

第二，对居民住宅征收房地产税，有利于提高直接税比重。如果在房地产税改革的同时取消流转环节的相关税费，有助于改变当前间接税比重过高的局面，优化税制结构。

第三，将房地产税作为地方政府的主体税种。房地产税具有收益税的性质，有助于建立地方公共服务与政府收入之间的有效关联。

将房地产税改革与现行的城市建设税费和土地出让金制度改革综合考虑，有利于建立稳定、可持续的地方政府主体财源，并促进地方政府的职能转变。而随着“营改增”改革的深入，房地产税作为地方主体税种地位的确立对完善分税制财政体制也具有重要意义。

第四，房产税改革将增加居民在房产保有环节的成本，从而影响房地产市场的供求结构。如果配合建设和交易环节税费的综合改革，在中长期也有利于房地产价格机制的完善。

目标之间的矛盾

然而，上述几个目标并不是完全一致的，如果将房地产税作为地方政府的主体税种，其实质是收益税，即辖区内居民缴纳的房地产税上是对地方政府提供公共服务的成本补偿，类似于社区收取的物业费。由于辖区内居民普遍享受了公共服务，因此拥有房地产价值高的居民多交、拥有房地产价值低的居民少交，除对退休人员等现金流较少的特殊纳税人给予一定的减免税外，应按照对存量房地产普遍征收的思路进行税制设计，以此来保证作为主体税种的收入规模。

在中国现行税费体系下，应按照房地产各环节税费综合改革的思路，即减少房地产开发、建设和交易环节税费，清费立税，提高保有环节税负的要求设计房地产税法。

而随着城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化，房地产税改革势必要与土地租税费制度综合改革和城镇化进程中地方政府融资体系改革联系在一起通盘考虑，并要为下一步农村住房和预留空间。

如果将房地产税的主要目标定位于调节居民收入分配，即以财富存量为税基对高收入群体征税，那就需要设置较高的免征额，如对第一套、第二套房产免税，或者规定较大幅度的免征额或免征面积，以便将大部分居民排除在征税范围之外。

然而，这种“富人税”性质的税收由于收入数量有限，难以达到其作为地方政府主体税种所要求的收入规模。而且，这种设计思路也会产生诸多的征管和税收划分难题，如在全国不同地区拥有多套住房的纳税人，征收房地产税的前提是房地产信息全国联网，而且还存在如何界定免税房产位置，如何确定在不同区域的应纳税额等问题。

改革路径

房地产税改革的核心是对居民自用住宅在保有环节征税，涉及千家万户的切身利益，其作为直接税，税负在社会成员间的分配比较清晰并需要纳税人自主纳税。在这种情况下，房地产税改革必然要直接面对不同利益主体千差万别且相互矛盾的利益诉求，而且房地产税改革与中国下一步城乡土地制度改革和税费综合改革联系在一起，房地产税法的制订还要充分发挥各领域专家的作用。因此，要顺利推进房地产税改革就需要在立法过程最大限度地征求各方意见，在充分协调、沟通的基础上，寻求能够达成社会各界最大共识的方案。

从长远看，房地产税最终应定位为市县一级基层政府的主体税种，而房地产税的普遍征收势必会对地方政府治理模式产生重要而深远的影响。辖区内居民定期向地方政府直接缴纳房地产税，意味着纳税人会将自己缴纳的税收与享受的公共服务更紧密地联系起来，并因此有更大的动力参与社会民主决策的过程。

因此，房地产税改革要站在地方政府与辖区居民关系重构和国家治理的高度进行。在这个意义上，房地产税法在制订的过程中，既要有顶层设计，保证基本税制框架的科学性、前瞻性，又要为各地根据本地实际制订具体实施方案预留足够的空间。应以此为契机赋予地方人大在房地产税法的框架下制订本地区实施细则的权力，为中央与地方关系和地方治理体系的完善进行有益的探索。

房地产税范文第6篇

一、房地产税概述

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产，就其物质形态看，有三种表现形式：房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。

房地产税是对国民收入的分配和再分配，除此之外房地产税还具有筹集财政收入、调控经济、调节收入、调整资源配置等功能。

我国现行房地产税收制度的基本框架，是在1994年税收制度改革后形成的，涉及的税种主要有14种，包括直接以房地产为课税对象的6种，即房产税、城市房地产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、契税；与房地产紧密相关的税种8种，即固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业及外国企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。按照征税发生的环节来区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税种有：固定资产投资方向调节税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税和契税等五种；发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是城镇土地使用税、房产税、城市房地产税；而在房地产流转环节设置的税种主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业及外国企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育费附加等十一种。

二、我国房地产税存在的问题

纵观我国房地产税收制度发展的历史以及当前我国房地产税制改革的现状来看，我国房地产税制改革中出现一些问题，这些问题的存在不仅不利于房地产市场的发展，更不利于我国财政收入的增加和人民住房问题的解决。

（一）税种设置不合理

我国现行房地产税构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。这种设置的消极影响有：1.土地闲置、浪费现象严重。2.进人市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收人。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进人市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。3.在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。

（二）税费并举，重复征税

房地产课税中个别税种设置重叠，税基交叉，重复征税。如对房产课税设置房产税和城市房地产税两个税种，对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税，又要按转让的增值额依规定税率征收土地增值税。这些做法极不符合公平税负、合理负担的原则。房地产的重复收税和多层次收费造成商品房的房价居高不下，从而加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏统增多，而且容易滋生腐败，同时对形成有效的买方市场也带来一定的难度。

（三）征税范围过于狭窄

中国现行的土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城是指县人民政府所在的地区；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地。这样即把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。另外，现行的土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象。

（四）税收征管的配套制度和措施不完善

我国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税种的税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重。

三、解决我国房地产税问题的对策

（一）建立健全税种，建立合理的税收体系

笔者认为从以下几方面加以完善：

第一，房地产开发投资环节课税体系。具体思路是保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标，并更名为“农地占用税”。

第二，房地产转让环节课税体系。设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。结合现行税收制度，可以把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳人不动产转让税中来，成为一个独立的税种，税负暂不变。

第三，房地产取得环节课税体系。具体思路是开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立“不动产取得税”，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。

第四，房地产占用环节课税体系。结合现行税制，借鉴国际上的做法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外，对现行“土地闲置费”实施“费改税”，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。

第五，房地产收益环节课税体系。思路是统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税，保留土地增值税，配合国家启动房地产市场的经济政策，暂停除单纯土地使用权转让以外的所有房地产开发项目和存量房销售的土地增值税，停征期可暂定为3-5年。

（二）降低房地产业税费负担，减少重复征税

第一，停征契税。它是一个传统税种，自引入印花税后，我国房屋产权转移所书立的凭证相对其它产权转移凭证而言，明显带有重复征税性质。鉴于印花税具有契税的所有功用，我们不妨停征契税。

第二，停征房地产营业税、改革土地增值税。笔者认为土地增值税与营业税二者有重复征税之嫌。1994年税制改革中将销售货物由征收营业税改征增值税，而对房地产销售而言，土地增值税经一定改革后也完全能够替代营业税发挥作用。房地产市场低迷时期，许多学者看到了现行土地增值税的弊端，认为应该取消该税，然而，土地增值税在抑制房地产投机、调节土地级差收益方面有着不可替代的作用，相比之下，营业税仅有筹集收入的功能，其是对全部销售收入为计税依据，它引起的税收负担并不逊于土地增值税，因此可以看出，对房地产业应停征营业税。当然，土地增值税要想更好地发挥作用尚需进一步完善，如设置一档低税率，即土地增值额占扣除项目的比例，低于某一比例，如30%时，可改征17%或更低的税率，如增值额超过扣除项目的30%，则多为级差收益，对该部分增值额仍实行“超率累进”；进一步完善土地增值税的计税方法，减少重复征税，确保仅对增值额征税，以促进房地产的合理流通。

第三，规范房地产合理收费，取缔非法收费。鉴于房地产业收费混乱的同时，部分项目有其合理性，我们首先以立法的方式，规范合理收费主体、范围、项目及收费标准，防止乱收费；同时在收费制度上实行收支两条线，改变“谁收费谁所有、谁使用”的状况，另外尽快建立稽查处罚制度，对明令禁止的收费项目予以坚决取缔。

（三）公平税负，平等竞争

首先，应统一内外房地产税制。将现行的企业所得税、外商投资企业所得税合并为企业所得税，将城市房产税并入房产税，即将外资企业及外籍人员纳入房地产的纳税义务之中，另外也对外资企业及个人开征城建税、耕地占用税等，以实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。

其次，改革房产税的计税依据。改变现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，计算标准确定为评估价值，以确保税负公平，也与国际上通行的对财产课税做法相一致。

再次，对房产继承开征遗产税。我国收入分配两极分化状况日趋恶化，穷人、富人在住房面积上也有很大的差距，而且我国个人所得再分配功能很弱的情况下，对房产继承开征遗产税，可以加强其调节收入分配的功能。尽管我国对所有财产继承开征遗产税的条件还不具备，但房产继承先开征遗产税，可以为日后的普遍开征做过渡准备。

最后，实现公平税负也必须加强征管。而加强征管依赖于房产税的配套制度与政策的进一步完善，这需要我们强化地产产权登记制度，清查土地及房屋，打击房地产市场的违法交易行为；完善房地产价格评估制度，建立房地产专门的评税机构，确保评估价格的合理性；理顺城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收征管创造一个良好的外部环境

（四）扩大保有阶段课税的征税范围

适时对农村房地产保有课税。但要注意，农业是我国国民经济的基础，支持农业发展仍然是我国当前的首要任务。大部分农村居民住宅主要是满足居住需要，商品化程度很低，同时，农村公共服务支出需求还很低。因此，对农村房地产课税应仅限于经营用房地产和经济发达地区。

对事业管理体制改革分化出来的原事业（现企业性质）单位，对其拥有产权的房地产，按税法规定依法纳税，不继续享受税收优惠。

对城镇居民自用住房按比例税率征税。有分析表明，房屋折算价值的分配逐步向高收入者倾斜，实行比例税率，即征居民自用房地产税，将产生“累进”的效应，也就是说，收入高的纳税人将承担较重的税收负担，有利于调节贫富差距，实现社会公平。取消城镇居民自用住房的税收优惠，还可以避免对出租住房的歧视。但考虑到不同纳税人的承受能力和长期以来形成的纳税观念，将城镇居民自用住房纳入征收范围要有个过程。在具体实施中，应该注意按人均居住面积或人均收入设置适当的起征点，税率可以从低，尽量避免取消该项税收优惠给低收入者的生活带来负面影响。

（五）完善相关配套制度，加强税收征管

为切实保证房地产税收法律的贯彻执行，必须建立完善的税收征管体系，加强房地产税收的征管力度。进一步完善房地产估价制度和财产登记制度，建立以评税制度为核心的税收征管体系。从近期看，由于受我国房地产管理体制和税务部门评税能力的限制，尚难完全按评税值征税。但从长期看，按评税值课税是一个发展趋势。因此，房地产税制改革要着手研究和建立房地产评估或评税制度，制定房地产评估法规和操作规程，培训评税或估价专业队伍。同时，建立和完善财产登记制度，运用计算机网络技术加强房地产信息管理，堵塞税收征管漏洞。

参考文献：

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基金项目：安徽省教育厅人文社科项目《调控新政对房地产影响的实证研究——以安徽省为例》（编号：2011sk297）阶段性成果。

房地产税范文第7篇

自从十八届三中全会首次提出加快房地产税立法以来已逾三年，理论界与实务部门各有不同的预期与注解，但其法律草案一直未问世。我认为房地产税改革应当处理好以下几个方面的问题。

第一，需要明确房地产税的功能序列。房地产税首先是一种财产税，是收入再分配的重要手段，其目的是调节收入差距。房价涨跌与征税与否并无因果联系，商品价格与产量的变化取决于供求关系。不管是作为消费品，还是作为投资品，房产都是由产品市场或资本市场的买卖双方来调整供给与需求，从而实现市场均衡。衡量财产税制优劣与否的标准是缩小或加大贫富分化，如果开征房地产税导致土地兼并房产集中，那么，税收收入再多、房价再稳定也是不可行的。

第二，需要明确房地产税的征税依据。理论界较为集中的是能力主义与利益主义之争。通常财产税是对人征税，应以负税能力为据，但土地与房屋有明显的受益特征，因此，不能生搬理论。地价高低是由绝对地租决定的，所以偏远地区的建筑装修投入再多也不及黄金地段的朽木片瓦值钱。而沪渝两地房产税改革试点失败的原因正是基于能力主义来确定计税依据，这样做忽略了不同地区受益大小的差异。因此，我们应当认识到房地产与一般性财产的差异，不能简单地设计成整齐划一的税制。受益多的土地房产应该赋以高税率高税额，这样才符合“平均地权”的应有之义。

第三，需要明确房地产税的本质属性。理论界大多数观点认为，现行的国有土地出让金是一种批租制，即将未来的土地租金一次性事先扣除，其本质是一种资本预提税，从税负转嫁的角度看，它是税收资本化的表现形式。房地产税则是一种年金制，即将国有土地收益予以分年度回收，其本质是一种资本还原。从学理上讲，只要两者总额相等，应该是殊途同归。但前者的缺陷在于代际分配不公，尤其是地方政府官员由于政绩考核，而大量卖地搞开发，非法拆迁，破坏环境，牺牲子孙后代的长远利益。后者也有其漏洞。确定房地产税的年金标准不只是个技术问题，更重要的是涉及到不同地区之间的收入分配公平。如果因房地产税的制度设计不合理而导致大量的人口流动，将会影响地方经济发展与社会稳定。

第四，需要明确房地产税的征税范围。本次纳入全国人大立法计划的房地产税与现行征收及沪渝试点的房产税不同，与上一轮规划的物业税也不同，其征税范围应涵盖土地与房屋两大项。新修订的《预算法》中将地方国有土地出让收入置于基金预算收入内，根据全口径预算管理的要求，很难将同一收入对象运用两个口径的收入科目加以调整。因此，开征房地产税的前提是废除国有土地出让收入，否则是于法无据。房价的主要组成部分是地价，两者本是一体的链条，房地产税如何区分地产与房产，既要避免链条中断，又要防止重复计税，这是房地产税立法面临的两难选择。

第五，需要明确房地产税的适用对象。房地产税是否适用于农村土地与房产，也一直存在争论。支持者依据税收的平等原则，提出应该普遍开征。反对者则指出农村土地性质是集体所有，与国有土地不同，耕地占用税与城镇土地使用税不同。农村既不会出现土地昂贵现象，宅基地也不能上市流转，因此，不宜用同样的房地产税加以调整。一方面，税收以公平为价值，所有课税对象均无权回避其纳税义务。因此，农村土地房产理应适用房地产税；另一方面，税收以合理为价值，应承认事物之间差异的客观存在。在设计房地产税收制度时可以赋予地方立法机构一定的税收立法权，针对当地农村与城镇土地房产的区别，制定出类似于资源税与城镇土地使用税的幅度差别税率。

第六，需要明确房地产税的关联税种。耕地占用税与城镇土地使用税、资源税性质相似，是用于限制土地资源的使用开发。契税以土地房产权属转移为课税对象，其性质是牌照税。房地产开发企业的增值税是对转让不动产的流转额征税，属于商品税性质。土地增值税与企业所得税按企业利润分别以超率累进税率与比例税率计税，属于所得税性质。现行房产税是财产税，以出让出租房产的收入计税。这些税种各有不同性质和调节对象。改革的逻辑思路应该是将与房地产税性质相同或相近的税种归并，性质不同的税种存废则应视其功能而论。至于各种收费，也应厘清类别，如是有偿使用或工本费性质可以保留，其它杂费则予以取缔。

第七，需要明确房地产税的收入归属。理论界对此基本无异议，认为应由房地产所在地政府取得收入，用于当地的公共品提供。这一总体思路符合地方公共品理论，因为房地产为不动产，通常不会产生外溢性，在信念伦理的逻辑关系上没有瑕疵。但如就责任伦理而言，还应作具体分析。在中国当前分税制财政体制中，中央与地方分税仅止于省级层面的大背景下，房地产税收入如何在地方各级政府之间加以分配，没有法律可依，所以，应当明确界定各级政府的主体税种。“营改增”后，包括房地产税在内的直接税比重会逐步提升，形成中央以流转税为主，省级以所得税为主，市县则以财产税为支柱财源的三级体制。如因地方发展不均衡而致财产税收入高或低，则可以通过上级政府补助金与同级政府协济来完成。

第八，需要明确房地产税的征管协同职责。房地产税的关键在于其技术特征，应当与相关技术部门协同征收管理。如前所述，课税对象之登记，纳税人受益多少之衡量，计税依据之核定，年金标准之制订，征税环节之确立，均带有较强的专业性。因此，基于房地产税对地方收入的重要意义，应当将其纳入地方经济工作的整体目标考量，协同财政、国土、规划、住建、税收等部门及独立的财产评估机构，共享相关信息，分清各自职责，并在工作中达成配合与谅解，才能顺利完成其征收与管理。

房地产税范文第8篇

房地产税是世界各国普遍征收的一种税，目前世界上几乎所有国家的税收制度中都涉及到房地产税，考察世界各个国家和地区的房地产税收状况，其共同特点及趋势总结如下：

1、房地产税征收方式。虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同，在房地产税的征收方式上存在着差异，但总体来看，可以将其总结归纳为以下四种类型：第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起，就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税，一切财产中包括不动产部分；第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税；第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税，对其他固定资产不征税；第四类是将房屋与土地分开征税，例如目前我国的房地产税、土地使用税，印度的土地税，以及澳大利亚的地价税等。

2、计税依据。从世界范围来看，房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据。例如，英国的房屋税，其计税依据是基于市场价而确定的估定价值；日本的土地税是按土地的估定值征收的；韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。论文百事通由于从价计征依据的是房地产的实际价值，所以比较客观、公正且富有弹性，正在被越来越多的国家所接受。

3、在税负水平设计上大多遵循“税基宽、税种少、税率低”的原则。首先，宽税基是指征收范围广、减免范围窄，即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外，其他凡是拥有或使用房地产者都要依法交纳房地产税，这样就为房地产税收提供了充足而稳定的税源。第二，设置较少税种是为了避免因税费复杂而导致重复征收等不公平现象的发生。第三，税率低即指一般情况下主体税率都比较低，目的是减少税收的征缴阻力。此外，从各国的房地产税收经验来看，都比较重视发挥税率对不动产经济的调节作用，比如对房地产保有阶段设计较高税率，而对流转环节设置较低税率，目的是有效降低房屋空置率，减少荒芜土地及促进房地产正常流转；再如对农村用地、工业性房地产设置较低税率，而对城市用地和商业用地设置较高税率，目的是缩短开发程度较高的房地产的保有时间，提高土地利用效率。

4、房地产税收是地方政府财政收入的主要来源。分税制是当今世界许多国家在发展市场经济的长期历史实践中证明的、具有相当可行性的财税管理体制，与一般财政管理体制相比，分税制是财政和税收管理体制的统一体，其基本特征是遵循公平与效率的原则，在合理依法界定各级政府事权的基础上，确定各级政府的财政支出范围，按税种划分各级政府的收入，并在保证地方各级政府拥有相应财权的前提下，保证中央和上级政府拥有对下级政府的财力和对全国经济与社会发展实行宏观调控的能力。在实行分税制的国家，房地产税收基本由地方政府征收并纳入到地方政府的财政收入当中，满足地方政府扩大地方基础设施和公共事业规模的经费之需，这不仅激发了地方政府征收房产税的积极性，也促进地方的建设和发展。据统计，在美国房地产税收占地方政府财政收入的50％－80％，澳大利亚近80％，肯尼亚也达到68％。日本的房地产税收，绝大部分都划归市町村级政府。

二、中国现行房地产税制改革探索

为使房地产税收体制与当前国民经济以及房地产业的发展要求相适应，中国的房地产税制改革应从改革税收环境、税收要素、征收管理，以及公平性等方面进行探讨和实践。

（一）税制改革的原则（方向）——“宽税基、少税种、低税率”。“宽税基、少税种、低税率”的房地产税收体系是经国际经验证明的较为有效的经济调控手段。“宽税基”可以为房地产税收保证充足而稳定的物质基础；“少税种”一方面可以防止重复、交叉征税，另一方面还可以降低征管成本。结合“宽税基”，“低税率”则可以保证在降低征管难度的同时，得到稳定的税收收入。这样搭配的房地产税收体制代表了房地产税收未来的发展方向，应将其作为我国今后税制改革的原则。

（二）房地产税种改革设想及相应税收要素设计

1、合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，以房地产为课税对象设立统一的“房地产税”。理由如下：一是现行房产税和城市房地产税的课税对象均为纳税人拥有的房产，其计税方式相同（从价计征和从租计征两种），适用税率也基本一致，只是纳税人不同，前者适用于内资企业和个人，后者适用于外资企业和个人。所以针对同一课税对象分设两个税种实属冗繁。二是实际情况中，土地和房屋作特殊商品经常被同时占有、使用和流转，二者关系十分紧密，其价值也难以被准确划分和界定，所以将土地和房屋分开课税的做法不尽科学，在实际征管中也难以操作。对二者统一按房地产税征税有利于清晰识别课税对象和准确计算应纳税额，同时减少征管成本。

设立新的房地产税以后，税收要素设计也要做相应的调整。首先，改革现有的从价、从租和从量多种计征方式并存的复杂局面，对房地产以其市场价值（或评估价值）作为计税依据统一从价计征，使税基与土地区位因素和房产的实际价值紧密结合起来。其次，新的房地产税的纳税人应包括中国境内土地使用权和房屋产权的所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人。第三，我国地域辽阔，考虑到各地经济发展的不平衡的因素，纳税人税收负担能力差别很大。因此，在税率设计时建议采用幅度比例税率，即由中央政府规定比例税率的幅度，各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度范围内，根据管辖区的经济繁荣程度合理确定其适用的税率。第四，新的房地产税征收范围应从原来的城市、县城、建制镇和工矿区扩大到全国所有地区，不再区分农村和城市，即将我国境内所有房地产全部都纳入征收范围。但需要注意，农业是我国国民经济的根基，支持农业和农村发展，提高广大农民的福利水平仍然是当前的主要任务，所以对农村房地产课税仅限于经营性房地产，对农用地和农民自住性普通住宅应实行免税。

2、取消土地增值税，将其纳入所得税类。1993年前后我国房地产开发和房地产市场的发展非常迅速，类似房地产开发过热和炒卖、炒卖房地产投机行为盛行及房地产价格上涨过猛等问题随之出现。从而造成投入开发的资金规模过大，国家收回的土地增值收益较小，对国民经济发展产生了不良影响。追其根源，是被房地产业高额利益驱动所致。在这种情况下，国务院于1993年12月出台了《土地增值税暂行条例》，从根本上抑制炒卖、炒卖等现象的发生。但随着十几年来国家经济的发展，行业间利润以逐步趋于平均，土地增值税在设立之初的作用已极大的减弱，甚至已经成为一种负担制约着正常的房地产流转与交易。鉴于此，建议取消土地增值税，将土地增值收入视为因转让房地产所得的纯收入纳入所得税征收范围。归并之后的税种同样可以在一定程度上对土地增值所得高收入起到调节作用，并可以有效地抑制投机行为的发生。

3、将契税并入印花税。契税是对境内转移土地和房屋权属的单位和个人征税，依据的是房地产的价格，印花税是对房地产经济活动中立书、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征税，依据是应税凭证上所载的金额。可见两者之间存在税基交叉，且前者的征税范围被覆盖在后者的征税范围之中，所以建议将契税纳入印花税一并征收，使印花税成为与转让房地产证书相关联的唯一税种。新晨

4、开征遗产税、赠与税和空地税，以弥补无偿转让房地产环节的税收缺位。遗产税和赠与税的主要目的并不在于增加财政收入，而在于辅助所得税调节财富分配。空地税是指对可利用却逾期未利用的农地和非农地课税，目的在于以法律形式对土地荒芜和土地闲置问题的解决予以规范，使有限的土地资源得到有效利用。

5、统一内外资税制，公平税负。改革开放初期，对外资企业实行的税收优惠确实在加强招商引资、推动地方经济发展方面发挥了很大的作用。但改革开放20多年以来，尤其是中国加入WTO之后，经济形式发生了很大的变化，在此种情况下，税收的作用应该重点转移到为企业创造公平税负和鼓励公平竞争上来，所以应该尽快统一内外资税制。具体做法是，除了上述将房产税和城市房地产税统一到新的房地产税中之外，还应在以下三方面实现统一：一是对外资企业和个人亦开征城市维护建设税、教育费附加和耕地占用税，二是取消外资企业的土地使用费，统一按新的房地产税征收。三是统一内外资房地产开发经营企业分别适用的两套所得税制，相应取消原有对外资房地产开发企业的税收优惠政策（如“两免三减半”等），按统一税率征收所得税。

房地产税范文第9篇

2003年，党的十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制的决定》中，第一次在党的文件决议里提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从此，房地产税制重大改革开始启动。我国房地产税制改革的主要方向是对现行的房地产相关税种进行改革，包括统一课税对象、改革计税依据、调整税率、扩大征税范围等方面。随着改革的逐步深入，明确房地产税改革的目标成为各方关注的重大课题。目前，我国无论是理论界还是政策制定部门，都将目光聚集在该项改革可能带来的经济方面的影响，并提出了3种不同的目标:一是将房地产税改革的目标放在房地产调控上，希冀通过这项改革，抑制飙升的房价;二是将房地产税改革的目标放在调节收入分配上，认为该税是一种财产税，其功能主要在于缩小不断扩大的贫富差距;三是认为房地产税是一种地方税，所以改革的目标应当放在缓解地方政府财政困难上。笔者认为，欧美等发达国家绝大多数都征收了房地产税，但都未能真正避免房价的波动、贫富差距的扩大、地方政府债务困难等，寄希望通过房地产税改革实现上述3种目标并不现实。房地产税制改革的真正意义在于这个税种能够形成地方政府良好的公共治理。我国作为一个转轨国家，将房地产税改革的目标放在促进地方公共治理上更具有现实意义。

一、以促进地方公共治理为目标推进房地产税改革

1．未来5～10年，我国以扩大消费为重点的经济转型处于关键的时期

2010年，我国GDP总量为397983亿元，人均GDP按年终汇率估算超过4000美元，进入中上收入国家行列。未来10年左右，如果经济转型顺利，GDP增长保持在8%左右，我国将有条件使人均GDP超过11900美元，迈向高收入国家行列。［1］但如果经济转型不顺利，也有可能陷入“中等收入陷阱”。从经济转型的角度看，“中等收入陷阱”的风险主要体现在国内消费率过低上。当前，我国国内已出现严重的产能过剩，随着欧美债务危机的加深，外部市场的萎缩也是中长期的，这意味着投资主导、出口导向的经济增长方式已经难以为继。未来5～10年，以扩大国内消费为重点的经济转型将处于十分关键的时期。如果无法形成消费主导的经济结构，我国经济可能陷入生产过剩的危机中不能自拔。

2．形成良好的地方公共治理是经济转型的关键

1994年的分税制改革以来，地方政府形成典型的经济建设型政府模式。主要通过扩大投资增大地方GDP，形成了GDP增长主义盛行的格局。地方政府把主要的注意力放在GDP上，忽视了教育、医疗、社会保障等公共服务，使广大中低收入者对未来缺乏良好的预期，降低了消费预期。这是目前我国消费率迟迟难以提升的根本原因。这次国际金融危机以来，为保证经济增长，地方政府仍采取扩大投资的办法，进一步加大了投资消费失衡的基本格局。从国际经验看，良好的地方公共治理是同地方政府良好的公共服务供给相联系的。未来5～10年，中国地方政府只有实现由经济建设型政府向公共服务型政府的转型，才能形成良好的公共治理。如果这个转型难以实现，经济转型的目标也很难实现。以“十二五”规划为例，中央调低了经济增长速度，5年年均增长预期目标定为7%，给经济结构调整预留了很大的空间。但从地方政府的“十二五”规划看，全国31个省区市GDP平均预期目标达到10.7%，高出全国预期目标的50%。我国经济本身是投资消费失衡，地方政府如果仍作为经济建设型政府大干快上地投资上项目，投资消费失衡的矛盾不仅不会解决，还将有所加剧。

3．将房地产税制改革的目标定位在促进地方公共治理上具有现实意义

把房地产税制改革的目标定位在改变地方公共治理上，与将其定位在包括调控房价、缩小贫富差距、解决地方政府的财政困难等目标相比，其意义更为现实、深刻、久远，更有利于中国经济转型这个大局。调控房价、缩小贫富差距、解决地方政府的财政困难等目标都很重要，这些目标都是经济转型的重要内容，但相对而言，促进地方公共治理对中国经济转型，影响更为直接、更容易见实效。也就是说，促进地方公共治理是我国房地产税改革更值得追求的目标。

二、房地产税制改革可为我国地方公共治理发展开启一个重要窗口

1．征收房地产税有助于改变地方政府作为经济建设型政府的现状

地方良好的公共治理主要表现在政府适应居民公共需求，提供良好的公共服务。从国际惯例看，房地产税是一个地方主体税种，是地方政府财政的一个重要来源。西方发达国家的地方政府之所以是公共服务型政府，最重要的是这些国家的地方政府因为房地产税的征收，有了自己稳定的财源。如果没有房地产税这个地方主体税种，西方发达国家的地方财政将主要依赖于企业，很难想象地方政府会把主要的精力放在公共服务上。我国地方政府主要是经济建设型政府，其根源在于地方政府缺乏自己稳定的财源。1994年，我国实行分税制改革以来，收入向中央层层集中，地方政府缺乏稳定的财源。分税制实行后，中央政府财政收入占财政总收入的比重一直稳定在50%左右，比分税制实施前的1993年的22%增加了1倍以上。［2］2009年达到52.4%，比1993年提高30.4%。而地方本级收入占全国财政收入的比重为47.6%，比1993年下降30.4%。［3］财力层层集中，越到基层财力越薄弱。尤其是县乡两级，只能分享到大税种的较小部分。支出方面，地方政府相对支出责任重大。分税制改革后，我国的公共支出中，大约有70%发生在地方政府(省、市、县和乡镇)，其中又有55%以上发生在省级以下的基层政府。这种财政收入与财政支出的逆向变化导致基层地方政府负债累累。在我国现行的分税制框架下，地方GDP规模越大，上的项目越多，地方财政收入就越多。这就必然激励地方政府把主要的精力放在做大GDP上，形成了具有地方特色的经济建设型政府模式，形成了地方政府的GDP增长主义。地方政府如果把主要注意力放在公共服务上，会加剧地方财政负担，所以地方政府很难反映居民的需求，很难把自己的主要职能放在公共服务领域。如果地方政府把主要的注意力放在公共服务上，地方财政实际上是不可持续的。地方政府作为理性的选择，必然会把经济建设作为自己最重要的职能。也就是说，现行的中央与地方的财政关系框架下的地方筹资机制，对地方治理中的政府行为没有形成正面激励，反而加剧了地方治理的不可持续性。如果房地产税制改革，把房地产税作为我国地方政府的主要税种征收，就会逐步改变地方政府作为经济建设型政府的行为模式。#p#分页标题#e#

2．房地产税成为地方主体税种，可以为地方政府建立一个规范的筹资机制，形成建设公共服务型政府的正向激励

当前，我国地方政府在制度内无法通过税收来解决事权与财力的矛盾，只能将目光投向制度外，“土地财政”、“预算外收入”、“乱收费”等非制度化的筹资方式是这种矛盾的集中体现。如果把目前地方政府的筹资机制转换到不动产的保有环节上，为地方政府建立一个规范的筹资机制，将可以使地方政府的融资渠道更加阳光、地方财政成为非营利化的公共财政，有助于地方治理的完善与可持续发展。房地产税在地方政府职能上正好是与市场经济要求相贯通的一个税种。其固有特性使它能够自然而然地理顺地方政府的职能导向，将职能收缩到提供公共产品和公共服务上来。如果培育得好，房地产税将会成为我国地方政府的稳定主体税源，地方政府的收入将主要依赖于房地产税而不是企业税。那么，地方政府直接扶持地方企业的动机就会减弱，而会更加致力于优化本地投资环境，完善公共服务，促使本辖区内的不动产不断升值，从而使自身的税源不断扩大。这样，地方政府职能转向完善公共服务，干预企业的微观行为也会逐渐减少，对私人部门的经济决策的影响将会逐渐呈现中性特征，这正好符合市场经济条件下对地方政府职能基本定位的要求。房地产税的开征将使地方税体系获得支柱，建立地方税持续的内生增长机制，从而确保地方政府作为公共服务型政府的行为模式是可持续的。房地产税以房产、土地为税基，其税源流动性小，以居住地为基础，并且与GDP呈现明显的正相关的关系，随着经济的发展，不动产的升值，税基是不断扩大且收入是不断增加的。因此，从长远来看，房地产税为地方政府创造的收入是持续的、充足的，并且呈稳定增长的态势。一旦开征房地产税，地方政府的筹资机制将逐步得以转换，地方政府筹资的内在动因，也可以逐步转变成一个良性循环:只要专心致志优化本地投资环境、提升本地公共服务水平，就会使地方政府辖区之内的不动产进入升值轨道，而每隔几年重新评定税基，地方政府的财源就实现了可持续性，地方政府就可以专心致志于公共服务，而不是“与民争利”。因此，我国征收房地产税，可以使地方政府追求预算外收入、制度外收入的动机大大减弱，使地方政府更加有条件成为公共服务型政府。

3．房地产税的征收有利于提高地方政府财政效率，提高地方治理的有效性、回应性

财政资源向中央集中导致的直接结果就是地方基层政府对中央的税收返还和转移支付依赖严重。2009年，地方从中央获得的税收返还和转移支付相当于地方财政支出的46.8%，也就是说，46.8%的地方本级支出是来源于中央财政的税收返还和转移支付。地方特别是中西部地区本级支出中相当一部分来自中央财政的税收返还和转移支付。［4］国外学者的研究表明，使用不同的财政资源影响着地方政府制定决策和提供服务的方式。一般来说，地方政府对自己的财政收入、税收、使用者付费等资源依赖越深，对当选官员来说平衡服务的收益与成本并且使他们更有效率地工作的刺激就越大。当地方政府依赖于外来的财政资源时，有效工作的刺激就较小。在一种极端的情况下，对外部资源的依赖会严重削弱地方政府自治的程度，进而使地方政府变成州或联邦政府的行政下属。［5］目前，我国地方政府的财政来源严重依赖上级税收返还和转移支付的现状，显然不利于地方政府在地方公共治理中的能动性发挥，形成“仅对上负责，不对下负责”的局面，同时地方财政效率低下。开征房地产税有利于提高地方政府的财政效率。因为，房地产税适合低端的地方政府来管理，信息不对称的问题相对较小，管理成本也可以相对较低。并且，地方政府一旦拥有独立自主的税收来源，便可以将税收和财政支出联系起来，更容易做出正确的财政决策，从而最大化公共开支所带来的效益;同时可减小对中央或上级政府拨款的依赖，提高决策的科学性，提高地方治理的效率。

4．房地产税有利于唤醒纳税人权利意识，促进治理主体结构均衡发展，对地方建设公共服务型政府形成有效的约束机制

西方发达国家的经验表明，地方公共治理的发展离不开纳税人对政府的监督和约束。联合国开发计划署(UNDP)将“地方治理”界定为:“由制度、机制和过程所组成，通过这些，地方上的公民及其群体能够明确地监督自己的利益和需求，协调其差别，享有权力和承担义务。它需要地方政府、公民社会的组织和私人领域在参与、透明度与责任、平等地提供服务以及地方发展诸方面的合作关系。它须授权给地方政府，让其拥有资源以便有能力对所有公民的需求与忧虑做出反应并着手解决。与此同时，地方治理也涉及基层民主的加强，授权给公民、社区和像CBO和NGO这样的组织，让他们平等地参与地方治理与地方发展过程。”［6］不同于“统治”的理念，地方公共治理强调的是，“以公民社会成长为依托，以充分发挥市场机制的‘划桨’功能为基础，让市场、政府与公民社会三者在各自的领域内充分发挥作用”。［7］公共服务供给需要发挥包括政府、企业和NGO等多方面的力量。但问题在于，谁能够保障多元供给主体都能够在公共服务领域发挥作用?在现代公共治理框架下，最重要的是作为纳税人的公民不断地监督和约束政府，使政府把职能放在公共服务的数量和质量的提高上。我国过去的税制机构，主要是对企业进行征税，而企业又将税负转嫁给居民。这就造成一种结果:虽然居民仍然作为实际上的纳税人，但并不是直接的纳税人，缺乏纳税人的权利意识，并没有积极性去监督地方政府、约束地方政府。这就使得中国地方政府由经济建设型政府向公共服务型政府的转型缺乏应有的社会基础。房地产税的开征，对我国公共治理的一个重大影响是，可以此为契机，推动我国以间接税为主的税制向以直接税为主的税制结构转型，从而唤醒公民的纳税人意识，形成推进地方政府转型强大的社会动力。

向居民直接征收房地产税对地方政府是一个挑战。理论明确主张政府征税权力的合法性在于公民“同意”，认为其对政府的限制首先就应当体现在对政府征税和用税的限制上。公共服务的提供与政府税收之间，或纳税人税收支付与公共服务享受之间，本质上就是一种市场式的等价交换关系。随着房地产税的开征，公民作为纳税人主体资格的日益突出，业主会逐步产生强烈的纳税人意识，萌发监督政府行为的意识，会要求政务公开、财务公开、告知纳税人要收多少税、收了干什么、怎么使用等等。如果政府长期征收房地产税，而在履行公共服务职能方面无所作为，那么居民很有可能就会“用脚投票”，选择离开，最后使本地经济变得落后，从而使房地产税总量减少甚至税源枯竭。因此，开征房地产税，可以唤醒纳税人的权利意识，使公众意愿表达机制更加完善、顺畅。有利于纳税人参与到地方治理中去，并在一定程度上使政府权力受到有效的公众监督和制约，不断提高地方政府对地方民意的敏感度及回应性，使地方政府行为由“对上负责”逐步转变为“对下负责”，促进地方治理的民主化与科学化。#p#分页标题#e#

三、以促进地方公共治理为目标推进房地产税制改革，能够为其他目标的实现创造有利条件

1．以促进地方公共治理为目标推进房地产税制改革，更有利于房价的调控

多年来，地方政府作为房价上升的重要“推手”，深层次的原因在于地方政府是经济建设型政府，而不是公共服务型政府。在GDP政绩观下，地方政府把主要精力放在经济建设上，“以地生财”，把土地作为“第二财政”，这不可能不推高房价。2001～2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%;2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有的甚至占80%以上。由于土地供应量约为过去两年的总和，2010年全国土地出让金有望突破2万亿元。［8］反过来说，地方政府高度依赖于土地财政的情况下，要真正降低房价是不可能的。从这个意义上说，我国调控房价“釜底抽薪之举”在于使地方政府职能“归位”，真正实现由经济建设型政府向公共服务型政府的转型。也有人提出，地方政府财政收入高度依赖于房地产税之后，房地产税的数量仍然依赖于房价，所以地方政府仍然有积极性推高房价。但要看到，这种房价提高是良性的，其提高是因为房子周围的公共基础设施做好了，是因为地方政府提供了更好的教育、医疗、养老等公共服务，而不是当前这种“虚高”。从这个角度看，房地产调控并不是一味地降低房价，而是使价格合理，实现价值回归，而其价值的回归有赖于地方政府的公共治理。

2．以促进地方公共治理为目标推进房地产税制改革，更有利于调节收入分配

在市场经济条件下，良好的收入分配是同地方政府良好的公共治理相联系的，良好的公共治理有助于形成良好的收入分配格局。在市场经济条件下，出现一定的收入分配差距是正常的，但政府不应当成为扩大收入分配差距的因素。当前，我国收入分配差距很重要的形式是个人财产的差距扩大。地方政府作为经济建设型政府，很多时候是为追求上项目，或者是为搞形象工程而去扩大基础设施和公共服务投资。如，地方政府在一个地方搞一个公园，主要是为增加GDP和地方形象，由此以来，使得周围的房价大幅度上涨，周围居民个人财产扩大了很多。公园周围的居民与其他居民财产差距的扩大，主要原因是因为他们幸运，政府把项目选在他们的居住地。这就提出一个公共治理问题:居民都是纳税人，政府用公共财政的钱厚此薄彼，是否公平，是否具有正当性。但房地产税的引进将使这个问题迎刃而解。房地产税具有的一个重要功能就是对房地产价值的“溢价回收”(valuecap-ture)。这个功能可以部分地将因政府增加公共服务的行为带来的房地产增值部分以税收的形式截取，避免私有业主占有全部“天上掉下的馅饼”，同时也使地方财政能够回收原来搞公共服务的资金，实现各得其所，避免了不劳而获的财产增加和收入分配差距扩大。

3．以促进地方公共治理为目标推进房地产税制改革，更有利于合理解决地方政府财政问题

从公共治理的角度看地方财政，就不会将视角局限在财政收入的多和少上。如果地方政府不需要搞公共服务，地方政府财政收入少是合理的;如果地方政府需要搞很多的公共服务，地方政府财政就需要大幅度提高。地方政府收入和支出的合法性主要在于公共服务。在地方财政能够维持基本运行的前提下，如果不是因为搞公共服务而大量敛财，是对居民不负责任，也是不合法的。因此，地方政府财政困难不困难，其最重要的标准不在于地方财力的大小，而在于居民需要多少公共服务，地方政府搞不搞公共服务，搞多少公共服务。

房地产税范文第10篇

我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。

（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税

在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。

（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境

房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。

二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题

房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。

1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。

2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。

3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。

4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。

2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。

通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。

（三）房地产税评税的信息基础

从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：

1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。

2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。

3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。

（四）房地产税制改革中的税费关系

与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。

（五）房地产税评税机构与队伍建设

与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：

1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。

2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。

3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。

（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益

对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。

三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议

如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：

（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作

房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。

（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值

如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。

（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行

要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨

（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入

针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税”，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税”且征收合理的收费项目，进一步规范化。

（五）培养一支高素质、高水平的房地产税评估专业队伍