房地产市场论文范文
时间：2023-03-02 15:33:42
房地产市场论文范文第1篇
正如前文所述，房地产市场成熟度可以反映出某一区域(或城市)房地产市场的健康状况以及整体的发展形势，政府部门可利用成熟度评价结果来了解当前房地产业的发展现状及与宏观经济的协调关系，为政府调整国民经济产业结构以及引导房地产业持续健康发展服务，使得资源得到更加有效配置，及时发现房地产业发展过程中出现的非周期性异常波动，从而减少房地产业对国家经济金融产生的波动与风险。同时，对企业和消费者也都有积极意义:企业可以及时了解房地产业的整体状况和行业结构，掌握不同区域房地产市场的差异性，使之洞悉市场变化趋势，发现投资机会，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度，并在一定程度上规避投资风险;有助于消费者认清市场，掌握市场发展的真实规律，不盲目跟风，选择适合自身的住房需求，从而有利于整个房地产市场的稳定发展。具体来说，市场成熟度可以认为是市场参与者用于描述市场的发展阶段或市场化程度的概念，其主要用于研究特定市场的发展程度，理解市场怎样形成、演进及未来的表现，帮助决策者决定如何在特定的阶段投放特定的产品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通过对市场成熟度的研究，了解市场阶段性演进的特征和表现，有助于解释目前市场上产品使用、投资决策行为以及未来可能出现的市场活动等。20世纪90年代，在市场化进程的框架下涉及市场成熟度方面的研究初现端倪。1991年，沃克和弗拉纳根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市场成熟度来研究中国香港房地产市场，认为一个成熟的市场具备高层次的机构投资、成熟的金融结构、规范的金融市场并且海外投资、机会点以及多样化收益都具有一定的市场规模等特征，这些指标得到了学界的广泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了经济体的实力和类型、市场规模、完善的基础条件等市场成熟度考量指标。［3］关于市场成熟度方面，研究最为全面的是基奥和达西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他们在对市场成熟度相关文献系统梳理的基础上，对市场成熟度的涵义及考量指标重新进行界定，如使用和投资机会，灵活性，专业度，信息和研究性，开放度，标准化等指标。发展到今天，市场成熟度理论根据其研究的领域和对象不同，还有以下几种定义:第一，市场成熟度是衡量市场进化程度的指标，以不断下滑的增长率为特征，当市场不再出现增长，就可以被视为饱和(Graham，2000)。［5］可以采用收入弹性作为具体的衡量指标，当收入弹性小于或等于1，即收入的增长不再创造更大比例的需求增长，市场就被视为完全成熟。一个完全成熟的市场就是一个增长量不超过收入/经济增长的市场。当收入弹性为0，即收入的改变不再对需求产生任何影响，市场就被视为完全饱和。换言之，市场成熟维度的早期阶段则出现在收入弹性值不断下降但仍大于1的时候。第二，通过反映不断减小的增长率的时序曲线，如系数小于1的对数函数和集合函数、半对数曲线可以用来研究成熟度，而双曲线、修正的指数或对数曲线更适合用来定义饱和状态(Saunders等，1987)。［6］这种方法最主要的缺陷是仅考虑时间参数，忽略了驱动需求的其他重要因素，如收入和价格变化。第三，咨询公司卢森泰(Lucintel，2009)在一份研究报告中把成熟市场定义为旅程数增长等于GDP增长加产量增长的和，任何附加增长都被定义为“生产”增长。为了量化一个市场的成熟程度，他们提出通过GDP+产量增长与旅程数增长的比值来定义的成熟度要素(MF)概念。当市场成熟，MF值就是100%。当市场还有“生产”增长，处于欠成熟阶段，MF值就应该小于100%。有关房地产市场成熟度的研究自1994年起就不曾间断。具体来说，市场成熟度的研究可以帮助理解城市房地产市场怎样形成、演进以及未来的表现，还能作为如何选择在不同城市、不同市场投放合适的房地产产品的决策指标。奇恩和邓特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市场成熟度框架对东南亚的办公楼市场成熟度进行了研究。他们试图改进研究方法，确立明确的成熟度标准，建立1～10的评分范围，1代表最不发达的，10代表最发达的。他们的研究成果表明，混合了不同发展阶段的市场给高效运作的房地产市场投资活动提供了显而易见的大量机会。近来，皮鲁米(Pelumi，2012)以Nigeria为例对发展中国家的居住房市场进行了研究，把大量的信息流和高度遵循总体规划视为成熟居住房市场最重要的标志。目前，国内涉及房地产市场成熟度方面的研究还不多见。已有的研究仅限于房地产成熟度模型方面的评价，如房地产咨询机构仲量联行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立过相应模型对当前房地产市场成熟度进行评价，虽然两者设定的评价指标相应有不同侧重，但对市场成熟度阶段的划分基本一致。也有个别文献只是将市场成熟度作为住房流动性的一个指标来分析(包华，2008;WuandZheng，2008)。基于以上分析，根据借鉴仲量联行的研究，笔者认为，评价城市房地产市场成熟度可以遵循以下4个指标:(1)房地产市场高度透明:市场信息能够自由流通、政策执行有力以及交易流程相对公平;(2)资本流通性强:在资本流入和流出方面与国际房地产资本市场紧密联系;(3)优秀的居住环境和物业服务:主要指环境可持续性、节能且管理优质的物业;(4)客户来源广泛:客户覆盖范围广，不仅限于国内客户，同时还有大量的国内外客户进驻(尤其是企业和总部)。根据以上评价指标，大致来说，自1998年城镇住房改革实施以来，我国整体上房地产市场成熟度曲线攀升迅速，其市场表现和投资前景如下。
二、我国城市房地产市场投资前景
为全面分析我国各级城市的房地产市场投资前景，笔者参考克而瑞信息集团的《2013年中国城市房地产市场投资前景研究报告》，分别从市场需求、市场供求、市场容量以及外部因素等4个方面构建指标体系，并对分类指标进行相应完善，然后采用因子分析方法进行比较分析。其中，采用常住户籍人口比、城市动迁增量需求、人口复合增长速度、居住面积改善性需求、租赁市场住房户比例等分类指标来衡量城市房地产市场需求情况;采用土地供求情况、房屋供求情况、实际房价增长率等分类指标来衡量市场供求关系;采用人均购房面积、城镇职工工资、城镇居民年均可支配收入、房价收入比等分类指标来反映市场容量;采用该城市的城镇化率、人口密度、城市规模、基础设施投资累计值等分类指标来反映外部因素。表4显示，一线城市以及二线城市的市场投资前景相对较高，6个一线和22个二线城市全部进入前50排行，37.5%的三线城市进入前50排行，四线城市除廊坊进入前50排名外其他普遍排名偏后。二线城市中苏州、青岛、宁波等非直辖市城市的市场容量也有较大发展空间，主要是由于外来企业的不断进入，城区不断扩展，人口快速导入。此外，随着整个京津冀一体化和大七环格局的形成，廊坊也进入了城市房地产投资前景的前50名，具备一定的投资潜力。而从各类城市得分来看，一线城市中北京和上海平均得分最高，按城市线别，平均得分及中位数依次递减。二线城市总体排名较为靠前，常州、东莞等个别二线城市由于市场较为成熟，短期内市场容量空间有限，因此得分较低;三线城市的个别城市得分较高，主要是这类城市市场处于快速发展期，其城市市场投资前景较大;而四线城市由于市场处起步阶段，总体得分偏低。
三、总结与对策建议
本文从我国新型城市化入手，就城市化进程、城市房地产市场成熟度及投资前景之间的关联性做了论述，并采用统计方法对我国286个地级城市的城市分级和投资前景进行了实证分析。研究认为，由于当前我国处于城市化进程的新阶段，房地产应该改善以往粗放型发展模式，注重提高房地产市场的成熟度;相比一、二线城市，当前三、四城市房地产市场成熟度不高，反应出我国不少城市还具备一定的投资前景;而从各城市房地产的投资前景排序来看，房地产市场成熟度与投资前景并不是直接的线性关系，成熟度相对较高的城市也可能具有较好的投资前景。基于以上结论，笔者提出以下对策建议:第一，就城市房地产开发来说，尤其对房地产开发商和经营商来说，应转变原有的房地产开发模式，注重房地产市场成熟度的培育和提升。第二，对房地产投资者来说，应将市场成熟度作为投资前景的主要考虑因素，在当前的房地产市场趋稳的形势下，应不仅局限于获取房价上涨的收益。第三，对政策制定方面来说，应注重培育房地产市场成熟度，提升城市和物业的软性条件，这将是城市管理和房地产调控政策的一大思路。
房地产市场论文范文第2篇
（一）样本数据与来源
由于2013年的统计数据没有完全完毕，导致数据有缺失。计算经济适用房投资额/房地产开发投资额时，缺少2013年的经济适用房投资额，考虑到经适房投资额与房地产开发投资额有一定的相关性，采取房地产开发投资额对其拟合，利用SPSS软件进行回归分析。将缺失数据补充后整理安徽省房地产市场各指标的原始数据如表2。数据根据国家统计局，安徽统计年鉴收集所得。
（二）各指标的统计量描述
安徽省房地产市场各指标的统计量描述如表3。由表3由商品房均价增长率与CPI增长率之比X3标准差较大可知，近年的房价增长速度不稳定，与CPI增长速度不够同步，说明市场有一定的滞后性。空置率X7波动最小，表明国家近年出台的经适房以及限购政策有一定成效，政策实施稳定连贯。
（三）实证分析
1.指标权重计算将数据输入SPSS软件，采用因子分析的方法确定权重，得到初始因子荷载矩阵，求出主成分的方差，前5个主因子能够解释全体的86.696%，提取前5个因子代替原有14个变量。因子载荷矩阵中的数据除以主成分相对应的特征根开平方根便得到五个主成分中每个指标所对应的系数。以这五个主成分方差贡献率为权重，得出综合得分模型后，通过计算原始指标在各主成分上的载荷值和公因子方差值,对各公因子方差值进行归一化,即可得到各指标的权重。结果如表4。2.各指标健康状况区间的划分对安徽省房地产市场发展的相关数据进行统计分析，由实际出发，本文采用3σ理论（即根据正态分布原理，数据离均值越近，其可能性也越高。如果偏离超过1倍标准差（σ），可能性只有31.73%；如果偏离超过2倍标准差（2σ），可能性不到5%；如果偏离超过3倍标准差（3σ），可能性不足1%。）的方法划分房地产健康区间[6]。结合系统化方法全面考虑系统的自身变动规律和国际变化趋势[7]，各指标年份数据绝大部分分布在均值减去一倍标准差和均值加上一倍标准差内，故把3σ的原则改进为1σ原则。利用各指标的平均数减去1/2倍的标准差作为健康区间的下限，各指标平均数加上1/2倍的标准差作为健康区间的上限划分健康区间。利用平均数减去1倍的标准差作为基本健康区间的下限，平均数加上1倍标准差作为基本健康的上限，同时再挖去健康区间，所划分的区间作为基本健康区间。其他范围均属不健康区间[8]。其中由于X3、X9、X11、X14四个指标出现了极端值，使得标准差值过大，为了使划分区间更加准确，故采取去掉极端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法进行区间划分，结果如表5。3.指标得分把各指标与表5进行对照，找出它们所在的区间并进行打分。不健康、基本健康、健康对应的分数分别为1分、3分、5分，结果各指标得分如表6。
（四）各二级指标得分与健康状况评价
1.价格指标得分与评价价格类分项得分占一级评价目标的权重为0.125，则该分项指标的最高得分为0.625分。计算分项指标里的三个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表7。如表7可见，安徽省的房地产市场价格在2008、2009、2010、2012年不健康。2007年以及之前年份国家积极治理整顿房地产市场秩序，整体没有大问题。从08年开始，受金融危机影响，房地产市场价格波动较大，平均价格上涨较快。2010年又受限购影响，使得房价逐步稳定。可见政策对价格影响较大。2.规模指标得分与评价规模分项得分占一级评价目标的权重为0.22，则该分项指标的最高得分为1.1分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表8。由表8可知，2003年到2006年间，安徽省房地产规模状况并不健康发展不够协调。2007年开始转入健康快速增长，固定资产投资和房地产投资额都有显著提升。而到了2013年总体积存房屋较多，投资过热，市场规模发展较快，呈不健康状况。3.均衡指标得分与评价均衡分项得分占一级评价目标的权重为0.196，则该分项指标的最高得分为0.988分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表9。由表9可以看出安徽省房地产在均衡指标上一直不稳定，2007年以前供销比指标大部分都负值，说明供大于求，2008年以后扩大投资逐步满足了市场需求，但在2011年以后暴露出了过度投资的问题，空置率不断增长，市场需求不足导致房地产市场逐渐失衡。4.结构指标得分与评价结构分项得分占一级评价目标的权重为0.156，则该分项指标的最高得分为0.762分。计算分项指标里的三个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表10。由表10可以看出2007年之前由于经适房投资额和商业营业用房占比大幅下降，住宅占比过高，导致不健康，2008年之后普通销售住宅占比逐步下降，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，经适房比例逐渐增多，未来可能将会进一步上升。5.速度指标得分与评价速度分项得分占一级评价目标的权重为0.303，则该分项指标的最高得分为1.512分。计算分项指标里的四个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表11。由表11可以看出安徽省房地产发展速度整体健康平稳，只有2003、2007、2011、2013年不健康，在商品房竣工，施工面积增长率来看，2010年以后出现了负增长，说明速度在放缓。房地产投资额占GDP比重在2003年极大，2007年是金融危机之前的最后一年，房屋销售面积增长率大幅上升，之后收到金融危机冲击，销售面积增长率迅速降低，在2012年回归健康水平。
（五）综合得分及健康状况评价
每个年度的单个指标健康状况得分乘以该指标所占的权重得到综合得分，综合得分除以最高分得到比重。把该比重作为评价的唯一指标，得出2003—2013年安徽省房地产市场的健康状况，结果如表12。由表12可知，安徽省房地产市场整体处于健康的状况。在2004年以前的不健康状况，主要是受到规模，结构，均衡的三重影响，市场在迅速适应需求。之后偶有规模和速度的过快发展，也受到了政府强有力的宏观调控，基本保持在健康水平。在2010年以后，由于房市发展过快，才不得不出台限购政策。通过因子分析法对安徽省2003年到2013年房地产健康状况评价分析，从总体上，可以看出安徽省房地产在价格、规模、速度上，大部分年份中均处于基本健康和健康状态，说明安徽省房地产在这三个方面的健康状况比较良好。主要是价格方面，在07年之前政府采取了一系列积极的政策，治理整顿房地产市场秩序；并且在03到07年是整个社会经济快速发展时期，也是房地产市场的黄金发展阶段，因而价格波动比较平稳。规模方面，06年到12年房地产投资增长率与全社会固定资产固定投资增长率保持在一定合理的健康范围内，从而使固定资产投资和房地产投资额都有显著提升。速度方面，在03年到13年，尽管安徽省房地产市场在个别年份速度出现过猛增长或负增长，但由于市场自动迅速的调节，使房地产在速度方面总体处于基本健康和健康状态。从均衡和结构上，大部分年份均处于不健康状态，说明安徽省房地产在这两个方面的健康状况出现了问题。主要是结构上，安徽省房地产多数年份处于不健康状态，是因为07年之前由于经适房投资额和商业营业用房占比大幅下降，住宅需求过猛，导致房地产市场结构失调；08年之后普通销售住宅占比逐步下降，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，经适房比例逐渐增多，未来可能将会进一步上升；均衡上，由于金融危机的影响，07年以前供销比指标大部分都负值，说明供大于求，在2011年以后暴露出了过度投资的问题，由于市场已到达饱和，空置率不断增长，市场需求不足导致房地产市场逐渐失衡。
房地产市场论文范文第3篇
通常而言，经济高速增长都要归因于投资、消费及出口等的拉动，且投资和消费贡献极大。根据马克思扩大再生产理论，第Ⅰ部类存在优先增长趋势，但第Ⅱ大部类也需有一定的增长，用以满足两大部类增长所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部类增长不能满足增加的需求，便会在经济增长同时伴随一定水平的通货膨胀。我国开始改革开放至1998年这一经济发展过程验证了这一点。
(一)房地产市场快速发展期我国通货膨胀路径的偏离1998年以来，我国通货膨胀在原有路径上发生偏离(如图2)，从1998年开始，我国CPI增长由过去的大起大落变为较平稳的低位小幅震动，并出现几年负增长。可见，随着我国房地产市场的迅速发展，我国经济呈现世界经济体发展中罕见的高经济增长与低通货膨胀并存的现象。在此期间我国投资的快速增长带动了经济高速增长，却出乎意料地未出现严重通货膨胀。由表1可见，自1998年以来，我国持续保持较高经济增长速度，最高年份为2007年，达到14．16%的增长率，而CPI却出现较低水平上涨，其中有9年时间CPI上涨在2%以内(包括4年时间负上涨)，经济面临通货紧缩风险[4]。2008年物价指数上涨最多，也仅为5．8%，属于较温和的通货膨胀。另外，我国在保持较高增长速度同时，最终消费需求的贡献有8年时间都小于投资贡献(如图3所示)，消费需求拉动明显不足，成为特有经济现象。从1998年开始至2013年，我国全社会固定资产投资增长仍保持较高速度，其中有9年时间增长率超过20%，最高年份是2009年达到29．95%，其余年份除1999年外增长率也都不低于10%。较高的投资增长率和不足的国内消费需求同时存在，居民消费价格指数又在低位增长，这些现象似乎有悖于马克思扩大再生产两部类平衡规律，并使我国通货膨胀变得不可预期，唯一能够解释这种经济现象的便是我国房地产商品化的快速发展。
(二)房地产市场对通货膨胀的抑制效应我国1980年开始推行住房商品化，但由于具体政策尚属空白，房地产市场商品化只能在探索中进行，各经济组织、个体、经济制度等都在探索中适应这种重大改革。如图4所示，我国房地产经历过探索式发展后，1998年开始迅速发展，商品房自由买卖使得改善自身住房条件的需求迅速增加。我国开始住房商品化前，由于原有经济体制下人们住房大都是单位分房，因此住房支出占收入比值极低，同时住房条件也较差。随着住房商品化的实施，单位福利分房制度被逐渐取消。原有住房条件差，新家庭又失去福利分房机会，因此对居住用商品房的需求迅速膨胀。近15年来，房地产开发企业平均每年新开工房屋面积中，供居住用的普通住宅面积占近80%，高档别墅、公寓又占了4．05%，两者之和达到84．05%，剩余的生产经营用房屋仅为15．95%。可见房地产企业开发的房产也主要为满足这种消费需求。商品房属于长期资产，但在房地产市场兴起后的一段时期，占房地产市场主要部分的居住用房屋主要用于满足人们基本居住需要，具有完全消费资料属性①，房地产开发绝大部分应归为第Ⅱ部类生产，而所占比例极低的办公及营业用房屋开发属于第I部类产出。根据马克思扩大再生产理论，由于商品房需求骤增，这种特殊消费品具有占用流动性大的特点，在第Ⅰ部类高速增长期，与两部类(V+ΔV+M/X)相对应的收入将有很大份额用于购买第Ⅱ部类产出的商品房，商品房价格逐年上涨。人们为满足最基本居住需求，不得不改变消费倾向，节制普通消费品购买，以满足相对昂贵的住房需求。两大部类普通消费的抑制必然使国内消费需求难以拉动，消费价格指数也因此在经济较快增长时期仍处于极低上涨水平，甚至出现通货紧缩迹象，因此房地产市场兴起将通货膨胀推离原有路径。我国自2000年以来，城镇居民人均可支配收入与房价同时增长，但商品房并不能拆分为每平米购买，也不能按使用时间段平均购买，而只能整套获取。这样，购房者不得不一次性支付较大数额房款或首付款。如表2数据，2000年，我国城市居民年人均可支配收入为每人6280．0元，若以三口之家测算，两人收入共12560元，供养一名未成年人。2000年我国城镇人均居住面积为20．3平米，住宅商品房平均售价为每平米1948．0元，该户购房总价款为118633．2元，相当于两人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押贷款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相当于2．83年收入总和，抛除生活必要开支，需要近6年时间才可完成积累。由此消费者必然改变原有消费倾向，节制普通消费用以支付购房需求，2000年我国消费者价格指数仅上涨了0．4%。另外，随着房地产价格泡沫的充斥，购房总款与城市居民人均可支配收入之比有提高趋势，对消费也继续起着抑制作用。房地产市场对通货膨胀的抑制不仅因为商品房吸收流动性大，还因为商品房总需求增长迅速。2007年之前，我国保持平均9．95%的经济增长速度，而居民消费价格指数除2004年外都低于2%，甚至有三年时间该指数变化为负，而同一期间，商品房销售额却出现高速增长，最高时为2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房销售额占国民总收入比值也呈递增趋势(如表3)，房地产市场迅速发展使本应出现的通货膨胀并未出现。房地产市场发展对通货膨胀的抑制作用被掩盖在经济增长背后，这种抑制使中国投资过热拉动的经济增长并未受到通货膨胀的威胁，反而促进投资规模进一步扩大，这掩盖了两大部类不平衡的潜在威胁，使我国在发展房地产市场过程中很少主动预测该市场发展趋势和调整周期[5]，难以做到未雨绸缪。如2008年我国“四万亿”计划，虽然让2009年房地产市场重新振作，但却让我国与世界市场相脱节的房地产市场进一步偏离，并出现2013年的反弹性增长，使房地产价格泡沫继续膨胀。总之，由于第I部类中V和M较多，房地产市场发展成为改善住房需求的重要部分，对V和M的购房满足减少了对其他消费品的需求，由此CPI持续低位上涨。但当房地产完全成为投资品时，这种形势便会逆转。
二、房地产市场调整期的逆向通货膨胀冲击
房地产市场发展具有周期性，经快速发展之后，必然会达到饱和，继而陷入低迷[6]。饱和的房地产市场真正属于投资品市场，房地产也成为第I部类产出。房价内充斥的泡沫一旦破灭，社会扩大再生产的两大部类比例便顿时失衡，造成逆向通货膨胀冲击，且伴随房地产市场的产能过剩。
(一)房地产市场部类转移房地产市场由第II部类向第I部类的转移包含两个层面:一是房地产新开发面积中居住用房屋比例减少。从2008年开始，房地产开发企业新开发房屋面积中，无论普通住宅还是高档别墅、公寓所占比例开始持续下降，同时，办公楼及商业营业用房屋等所占比例开始逐年上升。后者明显属于两大部类生产中的C部分。根据马克思两大部类平衡理论，两部类的C都由第I部类生产，根据图5所示的房地产用途变化趋势，房地产开发正逐渐向第I部类转移。二是由于居住用房地产属性转变，此类商品房也转变为第I部类产出，这是对经济影响最主要的部分。房地产具有消费资产和投资品双重属性[7]，由于商品房用途由最终获取者确定，而不是房地产开发企业决定，其属性也取决于购房者的需要和预期。在购买的商品房满足居住需求之后，购房者继续购买的商品房便成为投资的一种方式。此时购买者增加的房产主要用以赚取租金或增值收益，因此居住用房屋的投资品属性变得更强，并逐渐变为社会再生产的第I部类产出。这种转移可能产生两方面影响:一方面，由于房价泡沫破灭，在房价看跌的形势下，投资于房地产的预期收益减少[8]。根据资本追求利润的特点，商品房需求将下降，商品房成为产能过剩产品。另一方面，由于房地产开发时间较长，生产规模难以自由收缩。房地产价格上升时期，潜在的房地产投资规模过大被隐蔽，房价泡沫破灭时，占经济活动重要地位的房地产投资过快问题便会显现出来。如果我国继续依靠投资拉动带动经济增长，便会造成第Ⅰ部类的(V+ΔV+M/X)过多，向第II部类购买的普通消费资料增加，没有商品房的第Ⅱ部类产出便不能完全满足两部类消费需求，从而出现通货膨胀。我国现今房地产市场正处于这种过渡期，房地产市场向第I部类的过渡，使我国不得不面对由此可能产生的通货膨胀冲击。
(二)我国房价泡沫破灭压力表象我国房地产高速扩张之后，价格泡沫逐渐形成，现今房地产价格泡沫破裂压力增大[9]。首先，作为实物资产，房地产使用已趋饱和。我国房地产市场从1998年开始获得迅速发展，进入明显的扩张期。2008年“四万亿”计划的刺激使房价反弹程度较大，到2013年底，我国商品房价格、销售面积都出现非正常速度上涨，12月份同比价格上涨最高达21．9%，全国商品房销售量增长了17．34%，城镇人均住宅面积高于32平米。商品房的需求趋于饱和，一些城市出现大打折扣销售以及抛售现象，过剩的商品房供给短期内难以消化。其次，作为投资品，房地产投资收益低下。房地产作为投资品可获得的收益主要包括租金、增值收益、更多的动迁补偿等，这三类收益的赚取都须以其实物使用形式为基础。在实际生活和经营求难以挖掘的情况下，房地产投资价值降低。如今，我国房地产市场平均收益率下降，年净租金收益与房价的比例大都低于2%，小于银行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”现象愈加突出，我国商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈现所谓的“鬼城”[10]。投资于无租金低价格上涨的房地产市场等于资金受到侵蚀。再次，维持房地产发展的资金链支持削弱，行业资金周转困难。房地产业是资金密集性行业，其发展离不开强大资金链的支持。我国房地产投资资金中自筹资金的比例一般为30%左右，其他主要依靠商业银行提供的资金，包括房地产开发商向银行获取的20%左右的直接贷款、个人购房时采用住房抵押方式向银行所贷款项，两种方式所获银行资金量极高。近几年，房地产业的直接贷款比例下降，2010年直接贷款比例就开始下降为17．30%，其后两年都在15%左右，2013年在房地产市场获得极强增长的情况下也仅为16．11%。长时间的银行信贷收紧使房地产商降价抽身的压力加大。银行资金支持削弱使得房地产商资金链条紧绷，时间愈长，房价泡沫破灭压力愈大。
(三)房地产调整期的逆向通货膨胀冲击引致因素中国房价泡沫存在已成为事实，但房价泡沫一旦被硬性挤破，其直接后果便是通货膨胀冲击。首先，房地产市场的流动性释放施压于通货膨胀。房地产吸收资金量大，对物价指数影响也大。1998年房地产市场快速发展以来，我国出现罕见的高增长低通胀态势。2008年政府采取的4万亿刺激计划，使2009年物价指数出现暂时紧缩。2013年房地产市场出现反弹性增长，并导致令金融业措手不及的“钱荒”。2014年5月份一些城市房地产销售价量双降，CPI增幅却创今年来新高。可见房地产市场对物价的影响力量之大。若房地产价格失控性下跌，房地产市场不但不能吸收流动性，还会因房地产抛售挤出极多的流动性，加剧流动性过剩，给经济造成极大的通胀压力。2014年6—7月份，房地产市场低迷趋势明显，而不同于2013年的“钱荒”，一些银行开始主动设计新的放贷方式，以寻找资金的投向，这可说明银行流动性比较充裕。其次，银行次贷风险加大。房地产价格泡沫破灭时，购买者若选择弃房，银行不得不对商品房进行拍卖，抵押物价值存在损失显而易见，这种损失主要表现在两个方面。一方面是作为抵押物的房地产价格下跌，这种价值减损是最基本的减损，银行可以采取一定的措施规避部分风险。近几年我国商品房贷款的严格控制，减少了这种抵押房估计价值下降造成的风险。另一方面是抵押用房地产拍卖价格的下降损失，实际上银行面临更大的损失便是这种拍卖损失。因为房地产价格过高，房地产需求变弱，二手房有价无市。商品房按照市场估价拍卖，通常都会流拍，如2013年温州弃房进入首拍后，成功率还不到5%。经多次拍卖、多次折价后商品房才能成功拍卖，这种价值减损及拍卖费用是风险的实质来源。若房价泡沫破灭，弃房急剧增多，银行风险会更大，可能导致局部性金融危机。再次，地方政府债务存在危机风险。随着城镇化进程加快，各城市承载力不足，基础设施建设需要巨大投入。地方政府在推出新产品“空地”之前，需要预付很大一部分动迁支出。所有支出是每年财政收入所不能弥补的，因此地方政府大规模举债，并通过出让土地使用权来弥补。房价泡沫破灭将导致土地出让难以实现，甚至出现房地产商想要“退货”现象，地方政府收入锐减。支出增加和收入下降共存的结果便是地方政府债务危机的开始。政府作为公共管理部门不能破产，最终不得不靠增发货币来解决债务问题，货币的增发必然会加剧通货膨胀。总之，我国房地产抑制通货膨胀时期基本结束，对房地产市场的过度依赖可使经济失去对新形势的适应能力。在我国根本的结构性矛盾没有完全解决的情况下，持续通货膨胀压力会加大。若持续使用计划性的救市政策，人为推高房价，只能助长社会投机活动，使房地产泡沫持续膨胀，最终可引发通胀全面爆发。
三、政策启示
房地产市场是我国经济发展到特定阶段的产物，该市场的快速发展是由我国人口数量大、经济高速增长所决定的。但房地产市场具有周期性特点，在经历高速发展之后必然面临低迷，而且不同于普通商品，房地产市场调整需要较长时间。而我国房地产市场是从无至有发展起来的，中间经历的高速发展阶段不会重现，因此任何经济体的长期发展都不能过度依赖于房地产市场。首先，应转变经济增长对房地产市场的过度依赖。由于虚拟经济极易引起经济体较大的波动，要实现经济持续健康发展，我国应回归实体经济，适当放松对一些领域的进入约束，解决相对短缺部门的资金紧张问题，实现经济持续健康发展。其次，应转变地方政府财政对房地产市场过度依赖，实现地方政府财政收支结构合理化。由于“土地财政”的存在，地方政府债务随着“动迁—卖地—再动迁—再卖地”的循环会愈加膨胀，危机风险会愈来愈大[12]。因此地方政府债务问题的解决首先必须从改变房地产过度依赖着手，减少为动迁支付的费用及相关部门开支，减少高成本举债，将发展重心重新转移到地方特色产业中，培养新支柱产业，增加税收和其他财政收入，逐步解决债务问题。再次，大众投资者应转变对房地产市场过度依赖。重视房地产市场与证券市场在吸收流动性方面具有替代性，如2014年我国房地产市场调整，而下半年我国证券市场指数上扬可在一定程度上反映这种关系。因此我国首先应健全证券市场制度，重树投资者对证券市场信心，分流部分挤出的流动性。同时拓宽民间资本对实体经济的投资途径。要改变人们对解决自己未来养老问题的担忧，发展养老产业，健全养老保险制度，增强人们对养老制度的信任，使其将部分收入投向养老保险，还可吸收部分剩余流动性。转变对房地产市场过度依赖是从根源上解决房地产市场存在问题的关键，将有利于我国投资增长、物价指数、经济增长回归正常路径，促进我国经济社会可持续全面发展。
房地产市场论文范文第4篇
本文新模型主要参考了Iacoviello(2005)，并结合Aokietal.(2004)、IacovielloandNeri(2010)，建立一个封闭经济条件下的多部门新凯恩斯主义动态一般均衡模型(DSGE)，其最大特点是将房地产以资产形式引入，房地产既是家庭的消费品，也是企业的生产投入。模型中，家庭以一定首付比例，通过抵押贷款获得房地产消费，房地产价值直接进入了家庭的效应函数。房地产作为一项资产，企业可以抵押房地产获得贷款，并且企业将房地产当做生产要素。为了简化模型，根据我国国情，本文区别Iacoviello(2005)模型的不同点有：一是由于本文主要从房地产作为抵押品视角来关注金融加速机制，结合我国实际情况简化了模型，没有考虑货币等因素，只是从信贷角度引入金融摩擦；二是将家庭分为储蓄型和借贷型两部分，储蓄型家庭给银行提供存款以获得利息，借贷型家庭通过抵押房地产向银行进行借贷。家庭部门是无期限生活的，被分为两个部分：储蓄型家庭和借贷型家庭。储蓄型家庭消费方式遵循持久收入假说(PermanentIncomeHypothesis)，并且满足标准的欧拉方程；借贷型家庭凭经验消费(Rule－of－Thumb)①。由于储蓄型家庭和借贷型家庭对当期和未来的消费看法不一，借贷型家庭更看重当期消费，而储蓄型家庭更看重未来消费，故二者贴现率是不一样的，借贷型家庭部门贴现率更低。
二、模型的估计
本文参考了大量基于国内外数据和模型的相关研究校准了部分参数。见表1，以下依次说明。对于储蓄型和借贷型家庭的贴现因子β′和β″，参考Zhang(2009)[4]、许志伟等(2011)设定的代表性家庭贴现因子0.98，由前文β′>β″，参考Iacoviello(2005)，设定β′和β″分别为0.99和0.95。企业家的贴现因子γ可以由企业家的内部收益率计算，12.9%的收益率也代表了国内项目的平均收益率，可以作为企业的内部收益率，故参考其研究，设定为0.886。对于借贷型家庭和企业的抵押贷款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校准国内的相关研究较少，参考IacovielloandNeri(2010)的研究我们选取m″=0.75，m=0.5。对于劳动供给弹性η，已有文献差别较大，薛鹤翔(2010)设定为6.16，王国静和田国强等(2014)采用贝叶斯估计的结果是2.2329，裘翔和龙(2014)[5]将η的倒数设定为0.524，对应劳动供给弹性为1.9084，而Iacoviello(2005)、谭政勋等(2011)将η校准为1.01，鉴于王国静和田国强等(2014)、裘翔和龙(2014)[5]效应函数中还含有效用权重系数，我们设定η=1.01。对于折旧率的校准δ，ChowandLi(2002)估计的资本折旧率为0.04到0.056之间，许志伟等(2010)、胡永刚和刘方(2007)[6]选取季度折旧率为0.05，薛鹤翔(2010)设定的季度值为0.04，而王文甫(2010)、许伟和陈斌开(2009)[7]则根据资本年度折旧率10%算得的季度值折旧率为0.025，康立和龚六堂(2014)、王国静和田国强(2014)等也设定为0.025，在此，根据多数文献的做法选取δ=0.025，即年折旧10%。对于生产函数中资本份额的μ的校准，ChowandLi(2002)利用1952—1998年数据得到资本份额0.55，张军(2002)利用不同的方法估计的资本份额为0.499，薛鹤翔(2010)和Heetal.(2007)估计结果为0.6，王国静和田国强(2014)选取资本份额为0.5。但需要指出的是，这些研究对生产函数的设定，只是包括资本与劳动力两部分，本文中资本包括房地产资本(ν)和其他资本，我们先校准总的资本份额为0.3288。结合后文贝叶斯估计的房地产以外资本份额为0.2988，故ν的校准值为0.03。对于参数住房效用权重j的校准已有文献差别较大，王云清等(2013)设置的效用权重为0.0194，而谭政勋等(2011)认为由于我国居民普遍接受居者有其屋的观念故设置的效用权重较大为0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分别设置为0.1和0.12，我们设置为0.2。对于家庭和企业的房地产调整成本φh和φe国内鲜有文献，Iacoviello(2005)设定为0.2、0.2，考虑我国处于转型期，我们设定为0.1、0.1。康立和龚六堂(2014)将资本的调整成本参数ψ设定为5，本文综合以上文献采用参数值2。本文参考AnandSchorfheide(2006)，使用贝叶斯方法对模型余下的相关参数进行估计。由于模型系统中包含四个外生冲击，本文选如下四个观测变量：产出(实际GDP)、通胀(CPI)、名义利率(银行间市场7天同业拆借利率)和房价(实际房价)。为了确保数据的平稳性，实际GDP和房价经过季节调整和去趋势化处理。由于国家统计局公布的房价的相关季度数据最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度数据对模型进行估计②。数据均来源于国家统计局。贝叶斯估计③事先要设定先验分布，先验分布包括分布函数和先验均值和标准差的设定。分布函数我们通过参考Lubikandschorfheide(2007)、马勇和陈雨露(2014)的研究设定。先验均值和方差参考了前人的相关研究。价格黏性程度θ，也就是零售商价格调整速度，早期的研究如BGG(1999)，国内许志伟等(2010)、薛鹤翔(2010)和谭政勋等(2011)的研究都采用θ=0.75，我们设定先验均值为0.75，方差为0.05。由上文关于生产函数中资本份额的μ讨论，我们设定其先验均值为0.3。由于稳态时加成比例X=εε-1，其中ε为中间品的替代弹性，而许伟和陈斌开(2009)[7]取ε=6，价格加成比例X=1.2，价格加成20%，我们取先验均值为1.2。其他参数先验均值和方差的设定参考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及许伟和陈斌开(2009)[7]，我们将要估计的参数的先验分布和贝叶斯估计的后验均值及90%置信度的置信区间报告见表2。
三、数值模拟分析
我们采用比较模型经济和实际经济各变量之间矩的一致性来评价模型，这种方法被广泛接受。常用矩有各宏观经济变量的标准差，这一矩是变量波动性或易变性的刻画；各变量之间的一阶自相关系数，这一矩特征用于描述变量的黏持性；还有各变量之间的相关性，这一矩表示各变量之间的共动性。将产出、房价进行季节调整①，然后对数化，进行HP滤波，最后计算原始数的相关系数和自相关系数，以及HP滤波后波动成分的标准差。我们通过分别模拟基准模型(上文建立和估计的模型)和m=m″=0他参数不变)的情形，之所以这样做，是为了对比以为抵押品效应的存在提供经验依据。我们用以下表格比较实际经济与数值模拟经济比较。从表3可以看出，与实际数据较为符合的是基准模型。基准模型中各经济变量的标准差，与一、二阶自相关系数以及与产出的相关系数更接近实际情况。这也证实了房地产市场中抵押品效应是存在的。为了进一步探讨主要经济变量波动的传导机制及其动态特征以观察金融加速机制效应，我们通过引入四种冲击考察脉冲响应函数：货币政策冲击、房地产偏好冲击、供给冲击和通胀冲击。为了对比抵押品效应以考察金融加速机制，我们在同一响应图像中对比了基准模型和不存在借贷约束的情况，此时，m=m″=0。四种冲击的模拟结果如图2至图6所示，图中横坐标表示以季度为单位的时期，纵坐标表示相应变量偏离均衡值的百分点。图1表示紧缩性货币政策(名义利率增加一个单位)冲击对模型主要数量变量的影响。从图1脉冲响应函数可以看出，对于紧缩性的货币政策冲击，产出下降，基准模型第1季度产出下降0.0206，而不存在抵押品效应时(m=m″=0)第1季度产出下降0.0151，所以基准模型的产出比不存在抵押品效应时下降更多，受影响更大，但是在第6季度基本上都趋于0。同时也可以看到，紧缩性货币政策对通胀的冲击，在有抵押品效应的模型中通胀水平下降的更多。经历迅速下降后，第3季度变为0。特别指出，紧缩性货币政策对借贷型家庭部门消费影响明显，峰值都出现在第1季度，有抵押品效应的模型中消费减少约0.0433，明显大于基准模型的0.0158。在没有抵押品的模型中，利率提高的冲击下房价下降得更多。
对比脉冲响应函数发现，经济变量表现出了明显的小冲击更大波动的金融加速器的作用。图2显示了一个正向1%的需求冲击所产生的影响。我们发现不管是基准模型，还是无抵押品效应的模型，需求对房价影响较大，且持续时间最长，大概25个季度。而当m=m″=0需求冲击对产出影响甚微，产出几乎都保持在正常水平，但是在基准模型中，当需求冲击发生后，产出波动较大，峰值出现在第一季度，达到0.0104，说明模型大大放大了需求冲击对产出的影响。正向的需求冲击下，基准模型产出出现了巨大波动，而无抵押模型中产出变化不大。需求冲击下，房价迅速上升，在两个情况下上升趋势一样，持续时间较长。两个不同模型中，面对相同的需求冲击，借贷型家庭的消费出现了截然相反的情况。基准模型借贷型家庭消费初期增加，后期迅速减少。而无抵押品存在时，借贷型家庭消费初期减少，之后变为0，回归到正常水平。这说明对于借贷型家庭部门来说，房地产的财富效应非常明显。图3表示供给冲击(技术冲击)对产出、通胀的影响。正的技术冲击导致产出增加以及通货紧缩，且两个模型产出和通胀的响应函数基本一致，峰值分别约为第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央银行会对产出和通货紧缩都做出反应，中央银行会采取减息措施，导致房价上升，房价会在滞后一个季度即第2季度达到峰值0.04。借贷型家庭由于房价上涨，消费增加，且基准模型中借贷型家庭消费增加比m=m″=0情形多出0.01。图4显示了在成本冲击(通胀冲击)下主要经济变量的响应函数。产出对于成本冲击的响应表现为降低趋势，在第4季度达到反向峰值约-0.04，两种情况相差甚微。产出、利率、房价和借贷型家庭部门消费的脉冲响应函数都表现出了一定的驼峰状。通胀压力导致货币政策从紧，房价下降，且有抵押品效应时下降得更多。值得注意的是，借贷型家庭的消费在基准模型中下降得更多，第5季度出现峰值时比m=m″=0情形高约0.01。从以上分析也可以发现房地产的财富效应，也说明有抵押存在时表现出了金融加速器效应。如上所述，借贷型家庭带来的金融摩擦(表现为抵押品效应)在经济波动中非常重要。为了进一步验证模型的稳健性，理论上可以做出如下推理：增加借贷型家庭比例，应该导致货币政策冲击下资产价格变动更大，因此对借贷型家庭消费影响也更大。所以提高借贷型家庭比例(降低借贷型家庭部门比例)应该放大这种效果。我们给出了当α=0.2时(上文中根据贝叶斯估计值α=0.6706)，货币政策冲击对主要经济变量的影响的脉冲响应函数。图5刻画当无借贷型家庭部门比例下降到0.2之后货币政策对主要变量的冲击。从表中可以看出紧缩性货币政策冲击下，α=0.2时模型带来的紧缩产出的效果更大，对通胀冲击与产出类似。相对于基准模型，α=0.2时房价波动更大，初始时，房价都下降，在第3季度达到正向峰值0.0081，显著大于基准模型的第5季度的0.0019。在紧缩政策的冲击下，借贷型家庭的消费波动更大，第1季度基准模型为-0.0158，α=0.2时为-0.0376。响应函数结果与理论推理一致，证明了模型及结论的可靠性与稳健性。
四、结论
作为金融摩擦的表现之一，金融加速器效应的作用有多种途径和渠道，本文基于抵押品视角，通过构建带有房地产市场的动态一般均衡模型关注金融加速机制。模型通过将家庭部门分解为异质的借贷型家庭和储蓄型家庭，考虑金融摩擦，以观察家庭和企业所有的房地产的抵押品效应。模型中的参数通过校准和基于我国最新的2000年1季度到2014年1季度数据采用贝叶斯估计技术得到。建模完成之后，我们还通过对比模型数值模拟数据和实际数据来评价模型，发现模型可以较好地拟合一些经验事实：房价波动显著大于产出波动；房价、产出等主要变量存在明显的自相关关系；房价波动与产出波动存在较强相关关系。文章还通过引入四种冲击，对比两个模型来观察抵押品效应视角的金融加速机制。本文遵循“模型构建—模型评价—模型应用”的研究思路，通过分析发现，抵押品效应在传导和放大货币政策对经济冲击和增强房地产财富效应上起着重要作用。在货币政策和需求冲击下，产出、通胀水平、房价和消费在有、无抵押品效应下有明显差异，而在供给和成本冲击下虽然产出和通胀表现相同，但房价和消费等经济变量的响应值存在显著差异。通过对比发现，房地产市场的抵押品效应是形成金融加速器效应的内在机理之一。脉冲响应函数分析表明，当经济进入上(下)行阶段时，企业的盈利能力提高(下降)，企业和家庭的资产价格上涨，企业的抵押资产增多(减少)，发生违约的风险下降(上升)，获取信贷的能力增强(下降)，于是能扩大(减少)投资，导致产出和利润增加(减少)。银行和金融机构因成本减少(上升)，利润上升(下降)，资本充足率改善(下降)，企业的抵押资产增多(减少)，于是扩张(收紧)信贷，于是金融系统和经济系统都进一步进入上行(下行)阶段。通过LTV比率的变化，我们发现以上循环过程中，抵押品效应起着重要作用。脉冲响应函数分析还表明，在抵押品效应存在的情况下，借贷型家庭的消费波动明显变大，说明由于房地产资产这一抵押品的存在，房地产财富效应明显。通过改变参数的设置，本文研究还发现抵押品效应能够通过影响LTV比率和借款人的信贷额度等来放大最初冲击的影响，从而影响家庭消费，这是传统研究财富效应的文献无法观察和解释的。我们还发现，随着借贷型家庭比例的提高，各种冲击对消费等主要经济变量的影响更大，抵押品效应更为明显。这也说明房地产财富效应的存在，佐证了抵押品渠道是金融加速机制存在的原因。
房地产市场论文范文第5篇
关键词：SCP范式；市场结构；市场行为；房地产业效率
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：基于SCP范式的房地产市场结构与市场行为对房地产业效率影响分析
收录日期：2012年2月16日
正统的哈佛学派的产业组织理论，以新古典学派的价格理论为基础，构建了一个市场结构（Market Structure）、市场行为（Market Conduct）、市场绩效（Market Performance）的分析框架，简称SCP分析框架。哈佛学派认为，市场结构、市场行为、市场绩效之间存在因果关系，即市场结构决定市场行为，而市场行为则决定市场绩效，以市场中企业数量的多少作为衡量相对效率改善程度的尺度，认为随着市场中企业数量的增加，接近完全竞争状态，能实现较为理想的资源配置。因此，基于哈佛学派提出的SCP范式，我国的房地产市场结构决定了房地产的市场行为，从而影响了房地产业的市场效率。具体如何影响，本文将进行深入探讨。
一、我国房地产业市场结构分析
从产业经济学的角度，我国房地产市场结构可以从市场集中度、产品差别、进入壁垒这三方面进行分析：
（一）我国房地产市场集中度。市场集中度本来是指各行业中若干最大企业产销量占总产销量的百分比，是表明行业市场结构情况和大企业市场控制力的概念，一般来说，集中度越高，竞争度越低，偏向垄断市场。但是实际情况中，房地产由于本身位置的固定性和不可移动性导致房地产无法在全国范围内流动，房地产具有区域性。房地产商品主要在特定区域生产，内部流出和外部流入相对较少，由于房地产的不可移植，在每一区域内都会形成房地产区域垄断，这种区域垄断性使得不同的两处房产基本上不具备替代性，再加上房地产市场的区域边界不仅受房地产本身价格、功能、环境等影响，消费者偏好、交通状况因素也能影响区域边界，这就导致房地产市场边界模糊。由于产业集中度的高低必须基于其所在市场的区域边界，房地产市场的区域边界模糊使得“市场集中度”指标失去了意义。
在我国的各大城市和小城市，一般情况下都是由一个或几个颇有势力的房地产企业控制着当地的主要市场份额，比如福州地产业就是融侨集团的天下，而其他的小型房地产企业则在小份额中竞争以分一杯羹。从总体上而言，我国的房地产市场是偏寡头垄断性的市场。
（二）产品差别。产品差别化是指企业在所提供的产品上由于具有物理性能、消费服务、消费者偏好的特殊性，而与同类竞争企业所生产的同类产品具有不可替代性的特点。在市场经济中，由于产品差异化的存在，能够使得一些企业赢得消费者偏好进而拥有较大的市场份额和市场占有率，提高市场效率。
而房地产产品由于本身就具有区域垄断性，这种区域性使得房地产市场中每个独立项目都在地理位置上具有独一无二的特性，因此房地产商品具有完全产品差别化，房地产市场是产品完全差别化市场。我国房地产开发市场具有产品差异化，主要表现在：1、区位差别：不同地段的房地产的消费者需求显然不同；2、小区规划差别：区位无法更改，但各小区的规划风格例如建筑风格、朝向、户型等都可以有所不同；3、品牌差异：任何产品都有“品牌”效应，房地产商品也不例外；4、质量差异；5、服务差异。
（三）进入壁垒。一般而言，市场的进入壁垒包括必要资本量、规模经济、政策法规、阻止进入壁垒等。对于我国房地产市场而言，主要起到壁垒作用的是政策法规和企业阻止壁垒，而规模经济壁垒较低，必要资本量壁垒在近年来有所提高，但总体而言，必要资本量壁垒还是偏低。
1、必要资本量。我国房地产资本进入壁垒不高，我国房地产开发企业历来有高负债经营的特点，根据相关数据，房地产开发企业每年的资产负债率都在70%以上，从房地产开发企业资金来源来看，房地产开发企业自筹资金比重一直在30%左右，并不高，而由于房地产业竞争激烈，我国房地产市场存在建筑商为承揽业务而向开发商垫资的情况，开发商自己并不需要投入过多资金便可投入房地产开发市场。但由于近些年来房价上涨、房地产市场出现一系列问题，国家对信贷等提出了更高要求，例如央行上调准备金率，开发商贷款缩减，导致中小型房地产开发企业纷纷倒闭，房地产业资金壁垒才真正起到了一定的作用。
2、规模经济。根据国家统计局数据，到2009年底，我国房地产开发企业有80，407家，其中内资企业74，674家，拥有一级资质的仅1，026家，政府对房地产企业进入要求也偏低，仅2，000万元就可以注册一个具有二级资质的房地产开发企业，这就导致了房地产市场上中小企业多而整体规模偏小，削弱了规模经济壁垒的作用。
3、政策法规。由于我国土地资源的稀缺性，国家对土地的政策法规并不宽松。就土地出让而言，招拍挂和协议出让的方式都形成了很高的政策法规壁垒，拍卖基于价高者得对用地企业或个人资金要求高，小企业与大企业相比显然在资金链上不占优势，而协议出让方式由于政府的“寻租”行为，政府保持与一些老企业的合作关系，新企业拿地困难，对新企业的进入也形成了很大的壁垒。土地出让金的批租制以及国家自2009年底明确规定开发商以后拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等政策法制壁垒，对我国房地产市场都起到了壁垒作用。
4、阻止进入壁垒。这主要是指在位开发商为了保持自己在市场上的主导地位以获得持续的垄断利润，而利用自己的在位优势所进行的一系列有意识的战略行为以阻止潜在进入者的进入而形成的壁垒。当外来开发商想要进入本地市场时，通常都会遇到本地开发商的强力阻击，因而会出现诸如不得不以更高的价格购买土地的情况。
二、市场结构下我国房地产市场行为对市场效率的影响
综合上文对我国房地产市场结构的分析可知，我国房地产市场是缺乏规模的寡头垄断市场，基于哈佛学派提出的SCP范式，房地产市场结构决定了房地产的市场行为从而影响了房地产业的市场效率。在我国目前的市场结构下，房地产企业可以通过合谋行为控制房价，可以通过广告行为与产品策略行为实现产品差别化，通过兼并行为实现规模化。
（一）合谋行为对市场效率的影响。根据古诺模型，寡头市场的研究表明，合谋有利于寡头企业攫取超额利润，实现利润最大化的利益目标。万浩华（2006）从定产和定价两个角度，对我国房地产企业的定产行为和定价行为进行模型分析及研究，得出在区域性寡头垄断的房地产市场，房地产企业之间有强烈的合谋动机，以避免相互之间激烈的竞争而导致的每个企业利润的损失。陈焕通过对房地产企业价格合谋行为的博弈论分析，寡头房地产企业选择合谋行为是理性的，这种合谋行为推动了房价的上涨。在我国，房地产市场有名的合谋行为，当属2002年的“餐桌阴谋”，北京CBD地区三个房地产开发商在餐桌旁达成协议，共同约定房价的升降，并保持信息沟通以达到控制房价的目的，2004年CBD地区楼盘价格开始暴涨，这就是合谋行为导致的房价上涨最好例证。这种合谋行为使得寡头企业掌控了房价，提高了市场的集中度，似乎对房地产市场效率提高是有好处的，但长期来看，价格联盟的成立推动房价的上涨，为了获得高额利润，寡头开发商很有可能过多注重对高档住宅的开发而忽略中低档住宅的开发，造成供求结构的失衡，出现结构性过剩，导致资源浪费，而目前我国闲置房的大量存在已经说明了这一点。合谋推动房价上涨，房价过高引发的价格泡沫导致市场价格机制无法起作用，造成“市场失灵”，以房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）来看，世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1，日本是4∶1，而在中国这一比例则约在10～15∶1。合谋行为降低了房地产市场效率。
（二）广告行为对市场效率的影响。近年来，随着房地产市场竞争加剧，我国房地产广告支出占销售额的比重不断增加，2001年这一比重为1.43%，2003年则上升为2.52%，上涨近一倍。广告行为有助于减少消费者搜寻信息成本，强化了房地产产品的主观差别化，提高了房地产企业品牌的知名度和美誉度，获得消费者偏好，进而提高了房地产市场效率。但与此同时，我国虚假广告投放问题严重。2002年我国关于房屋建材的投诉中，仅虚假广告一项就达到888件。虚假广告导致了开发商和业主之间的矛盾纠纷，据不完全统计，业主与房地产开发商、物业公司的冲突50%是由虚假广告引起的。虚假广告导致了消费者和开发商之间的利益冲突，降低了房地产市场的效率。
（三）产品策略行为对房地产市场效率的影响。我国大型的房地产企业为了在市场竞争中获得更大的市场份额，针对不同层次的消费群体，采取不同的产品策略行为，这一行为和广告行为一样，都是强化了产品的差别化，有助于提高房地产市场的效率。但在实际情况中，根据上文对市场结构的讨论，我国市场结构是不规模的寡头垄断。在中国，只有少数大型企业采取的产品策略行为是理性的，而市场上存在的大多数是小规模企业，对市场的定位把握并不清楚，一度开发中高端楼盘能带来更大利润，就一窝蜂去开发中高档楼盘，而现在低端住宅、经济适用房等的开发是主流，则经济适用房的开发又过量，这就导致了结构性供求矛盾突出。据国家统计局数据，近几年来别墅、高档住宅销售率提升了，而经济适用房销售率虽然在1左右徘徊，但由于销售数据里包含了期房，因此实际上经济适用房是供过于求的，但每年仍加大对经适房的开发，这样的供求结构是不合理的。
（四）兼并行为对房地产市场效率的影响。近几年来，随着政府对房地产调控力度加大、信贷等政策缩紧、房地产业进入壁垒增高，在这种大背景下，缺少充足资金支持以及得不到银行贷款的中小型开发企业纷纷倒闭，大型房地产企业开始追寻规模化发展的道路，兼并行为作为获得规模经济的有效市场行为一时成为大势所趋。以万科为例，2005年万科以总计18.58亿元人民币并购南都地产，2006年新增规划项目面积1，201万平方米中，约60%的资源是通过兼并方式所得。通过兼并，万科强化了在长三角经济圈的布局，在上海、江苏、浙江的未来项目资源呈现三足鼎立的姿态。由于我国房地产市场依旧是不规模的，中小型企业居多，规模偏小，通过兼并行为可以有效提高竞争能力和资源整合能力，房地产大型企业的扩张行为通过企业间的优势互补，提高了资源利用率，有助于市场效率的提升。
三、小结
综上可知，在我国不规模的寡头垄断市场下，理性的广告行为、产品策略差别化行为、兼并行为对于房地产市场效率起着正面推动作用，而合谋行为则危害了消费者的福利，降低了市场效率。
主要参考文献：
[1]王晓亮.我国房地产行业的SCP范式浅析[J].山西建筑，2007.33.33.
[2]万浩华.我国房地产市场的结构和行为分析[J].江西社会科学，2006.6.
[3]陈焕.基于SCP范式下的我国房地产业组织分析[D].福建师范大学（硕士学位论文），2007.
房地产市场论文范文第6篇
新年寄语…………………………………………………路虹1.1
城市建设之于城市文化…………………………………路红2.1
关注农民工的住房 …………………………………… 路红3.1
房屋的建设与管理………………………………………路红4.1
建筑和城市的自然情怀…………………………………路红5.1
建筑与城市的历史情怀…………………………………路洪6.1
建筑与城市的人文情怀………………………………… 路洪7.1
房地产调控决不放松……………………………………路红8.1
新版住宅设计规范与住宅的发展………………………路红9.1
节约型住房的梦想………………………………………路红10.1
住房保障需要整体创新和不断完善……………………路红11.1
实现住有所居 建设美丽中国…………………………路红12.1
特稿
2011年中国房地产业十大事件
…………………中国房地产杂志社 上海易居房地产研究院1.4 法规与要闻
住建部《公共租赁住房管理办法》………………………7.4
通讯
规范房屋登记簿管理
——“常州登记杯”全国房屋登记簿设计竞赛总结…………1.8
豫、苏两省房产权属管理业务交流会在常州召开…张亚维1.10
中国金融博物馆“大家讲论”首场论坛在津开坛……………1.38
2012中国房地产百强企业研究报告……………………5.4
商业地产春天来临……………………………………………5.5
“2012绿色家居中国行”活动启动……………………………6.9
2012中国物业服务百强企业研究报告…………………7.5
首届中国20世纪建筑遗产保护与利用研讨会在津召开……8.4
贯彻落实行业标准 规范登记操作流程
——“无锡产监杯”《房地产登记技术规程》知识竞赛活动圆
满结束…………………………………………………管建平10.4
2012中国房地产品牌价值研究报告……………………10.7
时事述评
调控不动摇·目标调控 “年考” ………………………清风1.11
70城房价连降仨月·普通住宅标准放宽………………清风2.4
70城房价止涨·芜湖新政夭折…………………………清风3.4
“两会”上的房地产议题…………………………………清风4.4
刺激刚需入市·中山房标超限……………………………清风5.6
5月楼市回暖·扬州楼市新政……………………………清风6.4
“调控松绑”传言之惑·二套房贷“松绑”之争……………清风7.6
“地王”再起·珠海“松绑”…………………………………清风8.5
房产税扩围·调控督查收官 ……………………………清风9.4
何来“库存危机”·难见“金九银十” ……………………清风10.8
商品房预售审批权下放·知名房企深陷“质量门” ……清风11.4
房价微幅反弹·房产税试点扩大………………………清风12.4
名家专栏
市场低迷中的房地产经纪人：做什么？怎么做？…廖俊平1.13
专业精神应成为房地产经纪行业有效供核心要素…廖俊平2.6
房地产经纪和估价行业的共同出路
——房地产综合服务供应商…………………………廖俊平3.6
低收入者买不起经适房怎么办………………………包宗华3.7
消费者权益保护的另一面……………………………廖俊平4.6
关于出售房改房性质争论的旧事重提………………包宗华4.8
两种法律关系辨析与房地产经纪人业务重构………廖俊平5.8
房价合理回归的借鉴研讨……………………………包宗华5.9
从美国亚裔房地产协会看房地产中介的社会责任…廖俊平6.6
自有住房率高低的争论………………………………包宗华6.8
住房需求的三类分解及其调控思路…………………张泓铭7.8
房地产经纪人、行业自律和社会管理………………廖俊平7.12
房价合理回归要“给力”的三个环节…………………包宗华7.14
居间或委托——房地产经纪行为模式再探讨………廖俊平8.7
合理回归的是什么房价………………………………包宗华9.6
房地产经纪业务的变革与创新………………………廖俊平9.7
房地产专业服务的重要一环——按揭服务………廖俊平10.10
房地产经纪业务的转型升级路径……………………廖俊平11.6
对房地产经纪人的再认识
——参加NAR年会的思考……………………………廖俊平12.6
两种廉租屋的比较
——从美国的廉租屋说起……………………………包宗华12.7
王达专栏
政府违法的司法救济与监督…………………王达1.15
破解征收拆迁难题需要解决三个问题…………………王达2.7
“限购令”的行政法思考及房价调控模式创新…………王达3.8
征收中集体土地权利补偿思辨…………………………王达4.9
规范征收执行之制度保障
——最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土
地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》解读
……………………………………………………………王达5.11房屋征收司法强制执行的种类、 依据和程序…………王达6.10
承租权在征收中的有限保护……………………………王达7.15
运用附条件合同原理完善“城中村”改造实施方案……王达8.8
设定抵押房屋的征收补偿………………………………王达9.9
违法建筑的规范强制
——陈志荣房屋纠纷案的分析与思考……王达10.12
违法建设行政处罚自由裁量权羁绊
——《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》解读
……………………………………………………………王达11.7
征收拆迁困境成因分析…………………………………王达12.9
专题：房地产业的2011与2012
房地产业的2011与2012……………………………王春敏1.18
从房地产市场和政策看未来发展趋势…………………周江1.19
房地产市场：回顾2011，思考2012…………………刘卫卫1.22
关于房地产市场宏观调控的一些思考
——写在2011年中央经济工作会议召开之后……魏润卿1.29
2012年的地产并购………………………………龚超 陈琦1.30
专题：住房保障的形式选择
住房保障的形式选择：租赁型抑或产权型……………王春敏2.9
现阶段中国是否需要产权型保障房…………………蔡穗声2.10
保障房可持续发展的结构模式
——从不同视角审视租赁型和出售型保障房
………………………………………………罗佳意 屈万程2.13
产权型保障房与租赁型保障房应相辅相成……………李光2.16
专题：保障房使用管理
科学管理：保障房可持续发展的关键………………王春敏3.11 保障性住房使用管理模式的思考与探索……………罗佳意3.12
加强规范管理 确保公平善用
——广州市保障性住房分配管理的主要作法
……………………………………广州市住房保障办公室3.16
现阶段廉租住房退出机制存在的问题与对策
…………………………………………………周小寒 游朋3.19
公租房“先租后售”回收机制研究………………………袁强3.22专题：农村房屋确权登记
农村房屋确权：城乡房地产市场一体化的关键……王春敏4.12
我国农村房屋及宅基地权属管理制度的缺陷与对策 …………………………………………………………黄安盛4.13
现行政策下如何对农房继承进行登记…………………王杰4.19
集体土地范围内房屋登记的探索与实践
——以浙江省东阳市为例……………………孙俏 王玉英4.21
专题：统一不动产登记机构之探索
大势所趋 有为有位
——探索建立不动产统一登记机构…………………王春敏5.17
建立不动产统一登记机构的实践与思考
——以佳木斯市为例……………………………………杨新5.18
不动产登记机构的统一问题
——佳木斯市设立不动产登记管理局引发的思考……程啸5.21
房屋登记机构应实现“四个统一” …………………尹跃军5.22
专题：公租房的“洪山模式”
公租房“洪山模式”印象………………………………李求军6.14
解读公租房的“洪山模式” ………………………李波 6.16
从 “洪山模式”透视公租房制度之完善 ………………………………………邓宏乾 段程程 姚潇颖6.20
专题：公租房的企业化运营
公共租赁房企业化运营中的政府角色………………赵奉军7.17
企业参与建设公共租赁住房的问题和对策…………王志刚7.20
公共租赁房企业化建设运营面临的问题…虞晓芬 周力锋7.23
专题：深圳
先行先试 再造改革范本
——深圳破冰………………………………王春敏8.12
第三次为何在深圳发生……………………李宇嘉8.13
深圳：探索科学的土地管理制度……杨承志 江奇8.17
香港土地利用模式对深圳的借鉴意义……刁其怀8.19
深圳第二轮的发展历程与总体框架…………游朋8.22
专题：公租房实践探索
探索公租房的理想路径………………………………王春敏9.12
北京公租房规划设计的实践和前瞻…………………王志刚9.13
公共租赁住房的城市实践与比较分析
——以重庆市和厦门市为例……………………………周江9.16
公租房建设的现实要求和发展前景…………………代莎莎9.21
专题：房产税之争
渐行渐近房产税……………………………………王春敏10.15
房产税在中国推进的逻辑探讨……………………李宇嘉10.16
房产税征收目的、方案之新解………………………王万力10.20
建立综合配套的房地产税收体系
——我国房地产税制新动向………………………胡志刚10.22
试点的房产税征收模式探析…………………彭义峰 陈峰10.24
专题：住房保障的“黄石模式”
“黄石模式”——探索住房保障新路………………何以默11.11
做“大公租房” “做大”保障房
——访湖北省黄石市房地产管理局局长刘昌猛…李求军11.14
住房保障的“黄石模式”及对城镇住房保障体制改革的思考
………………………………………………………曾国安11.18
黄石市公共租赁住房管理信息系统的建设
……………………………马辉民 漆鹏飞 刘昌猛 滕联合11.22
专题：再探公租房
公租房融资模式亟待解决…………………………王春敏12.12
公共租赁住房若干疑难问题探析…………………陈伯庚12.13
公租房建设与管理的若干问题（上）………………赵奉军12.16
探索公租房投融资新模式……………………………杜辉12.21
专稿
实现大跨越 再造新传奇
——记天津市北辰区双街村的发展历程……………李求军1.33
关于能否为小额贷款公司办理房地产抵押登记的思考
…………………………………………………………杨佳燕2.18
创新思路 主动管理 进一步提高房屋安全管理与鉴定水平
…………………………………………………………陆燕飞7.32
励精图治 科学发展 不断实现房地产登记管理新跨越
…………………………………………………………蒋新生12.44
金绍达信箱
更换抵押人是不是抵押权的变更登记………………………1.36
善意取得不应忽视其前置条件………………………………2.32
在典当行绝当的房屋能否由典当行直接处分并申请登记…3.52
共同共有变更为按份共有是变更登记还是转移登记………4.60
法院判决返还已办转移登记的房屋应如何办理……………5.47
抵押权是否以混同而消灭……………………………………6.50
换发新版房屋所有权证行为是否可诉………………………7.48
房屋他项权证中的最高债权额应如何填写…………………8.40
能否凭建设用地使用权让合同办理房屋转移登记…………9.48
预购商品房预告登记单方申请的几个问题………………10.46预购商品房预告登记中的两个问题………………………11.62
关于房屋登记程序的几个问题……………………………12.62
房地产金融
对我国房地产行业信贷的若干建议及风险提示……刘卫卫9.49
企业观察
万科“过冬论”……………………………………………何卜1.37
房地产市场
突出“四个一” 做好商品房项目管理…………季峰 孙静1.39
我国农民工住房问题的政策困境与改进思路
………………………………………………刘保奎 冯长春2.21
房价形成的基本逻辑……………………………………张煌3.24
城市化质量导向下的房地产业发展趋势………………赵峥3.27
构建新住房体制的六项基本原则……………………马先标3.29
建立存量房合理计税价格体系的思考………周勇 吴保喜3.30
中国房地产业必须走可持续发展之路………………张协奎3.33
进一步完善商品房销售数据管理的实务研究………李东利3.36
限购令取消户籍限制的利弊分析……………陈峰 彭义峰3.38
关于房地产泡沫的几点思考
……………………………李启航 刘学良 王旺平 张雅文4.24
商品房预售与现售的分界
——从房地产市场监管的角度………………………文志敏4.26
关于增加住房有效供给的思考……………陈海华 曹尉军5.24
理性判断房地产的保值与增值…………………楼江 闫震6.24
对房地产业结构调整问题的思考……………马杰 宋祥来6.27
略论住房市场制度建设…………………………………周俊6.29
理解中国住房市场……………………………………陈英楠7.27
我国房地产行业并购潮探析
——基于与美国企业并购历史的比较…………………程昭7.29
浦东、滨海新区的发展阶段及其启示………张娟锋 贾生华9.23
限购政策对北京住房市场影响的统计分析
……………………………………………杨飞 张红 张志峰9.28 宏观调控下住房市场发展趋势的基本判断…陈峰 彭义峰9.32
二季度全国房地产市场形势的五大反差…………刘卫卫10.27
分税制下地方政府和房地产业深度契合的根源探析…陈颖10.29
发挥思想政治工作“生命线”作用 确保房地产宏观调控预
期目标…………………………………………………姬臻10.33
完善存量房服务平台建设 促进房地产市场稳健发展
………………………………………………………葛为众11.57
商品房交房标准确定及相关问题研究………王春波 张红12.46
规范和完善我国住房租赁市场的思考………………彭慧12.49
沿海小城市房地产发展现状调查与思考
——以华东地区S市为例…………………………陶可嘉12.52
近期国内房地产政策及变化趋势分析……………刘卫卫12.55
“金九银十”为何风光不再……………………………周俊12.58
优秀论文选登
房屋登记机构审查职责及登记风险防范……………马红升1.41
关于房屋均价统计与利用问题的若干思考…………叶光前1.47
以房产登记为视角谈“限购令”的落实
——以杭州市为例……………杭州住房保障和房屋管理局1.49 坚决贯彻调控政策 确保市场健康发展
………………………………上海市住房保障和房屋管理局2.25
存量房交易资金监管新模式的实践与探索
…………………………………………宁波市房产交易中心2.28
谈谈房屋用途的确认…………………………………姚钟惠2.29
更正登记与撤销登记的区别、联系和实物研究
——兼议上海市房地产登记纠错制度的局限和完善
………………………………………………………潘丹丹12.25
房地产行政管理
房屋登记疑难案例剖析………………………………刘守君1.52
公建配套房地产权利归属问题分析…………………陈黎霞1.54 夯实基础 规范管理 创新机制 打造优质服务窗口
——重庆市土地房屋权属登记中心创建规范化管理工作纪
实…………………………………………………………程燕2.33
预测、实测与产权登记面积
——论登记机构对房屋面积的审核职责……………文志敏2.35
当事人与房地产登记机构混合过错的赔偿责任……陈黎霞2.40
推进房地产统一登记 服务城乡一体化发展
………………………………………………郭斌 沈涛 周英2.43
买卖合同被撤销后返还房屋的登记…………………刘守君2.46
依申请政府信息公开工作有关问题研究……………李新年2.49
房屋注销登记应注意的法律问题……………………陈亚菁3.40车位、车库权属登记的法律适用
——兼谈对《物权法》第74条第1款的理解………甘晓琳3.42
关于“商贷转公积金”适用抵押登记类型的探讨………韩涛3.45
关于社区服务用房产权归属问题的思考………………董军3.47
房屋登记中的测绘报告审查…………………………刘守君3.48
房屋登记应当注意共有情况的记载…………………沈文华3.50
开展房屋登记官培训考核 完善房地产登记制度…杨佳燕4.30
转型期房地产管理机构的重塑与嬗变
——以浙江奉化市为例……………………邬水龙 徐海波4.34
关于法院协助执行在房屋登记中的相关问题探讨
……………………………………………………于磊 牟伟4.37
对《继承法》修改的思考………………………………管建平5.26
房产信息联网中的若干问题……………………………李平5.30
异议登记制度在实践中的适用…………………………梁晴5.31
房产测绘中楼梯和幕墙的处理方法
——对江苏省《房屋面积测算技术规程》（征求稿）的探讨 …………………………………………………………袁志新5.33
房屋登记错误及其赔偿……………………曹新德 吕鸣旭5.35
房屋登记的审查标准及范围…………………………周社平5.38
不能将婚姻关系与物权归属关系混为一谈
——小议房屋登记中是否审核申请人的婚姻状况问题
…………………………………………………………朱正好5.41
房屋编码在房产管理中的应用………………………于春生5.43
房产登记中有关婚姻方面的法律问题………………刁其怀6.30
房屋用途登记的困惑与化解………………万孝红 周兰兰6.33无产权登记房产协助执行问题…………………李炜 于磊6.37抵押担保的债权是否可以超出抵押物价值…………杨玉琴6.38
从《司法解释三》谈夫妻共有房屋登记……赵凤阁 闫文威7.34
对未成年人房屋抵押登记的探讨……………………程志泉7.35
房屋登记中身份证明材料的合法性…………………郑羡云7.36
试说典当行申请登记的“房地产抵押典当”……………黄河7.37
关于存量房网上备案系统建设的建议…………………赵曦7.40
房屋按套或套内建筑面积计价的积极作用
………………………………………………张力辉 姜宝华7.41
房产测绘及其档案管理初探………………蒋建方 瞿文君7.43
房地产档案的归档与保管………………………………陈芳7.45
以依法与高效为前提 优化房屋登记程序…………陈亚菁8.25
农房抵押及市场化途径探索…………………………虞亦杭8.28
农村房屋登记存在问题及其对策……………………孙艳艳8.30
两种相互冲突的房屋登记的处理
——以同一房屋产生的转让转移登记与继承转移登记的冲
突为例…………………………………………………刘守君8.32
小区会所产权的认定分析……………………………甘晓琳8.35
夫妻房屋登记及权利归属问题…………………………高举8.37
关于房屋善意取得的几点思考………………………李金财8.39
积极开展构筑物登记 充分体现不动产效用………王云云9.34
立法视野下的不动产登记审查标准研究……………葛晓君9.36
商品房初始登记的注意事项…………………………陈岚峰9.39
房地产权属登记的历史沿革……………………………张雪9.41
老旧直管公房安全隐患及对策建议
——以浙江嵊州为例……………………………………楼杰9.44
房屋登记涉及婚姻关系的审查必须变革…………王云云10.35
房屋登记应注意的几个特定时间…………………陈秀群10.38
继承公证文书撤销对房屋登记的影响………………汤慧10.39
房屋登记机构审查申请人婚姻状况的风险与对策……王大龙10.41解放思想利企便民 文明服务创先争优
…………………………………六盘水市房地产产权监理处11.45
预购商品房预告登记后也可以增加共同购买人…刘守君11.48
房地产在先登记原则的相互交叉性及适用………邓海生11.50
对委托贷款抵押登记的认识
——基于一则案例的分析……………………………陈海燕11.52
对委托贷款抵押登记的办理意见……………………朱正好11.54
如何加快推进房产档案信息化建设………………韩淑亮12.30
在建工程抵押的有关法律问题………………………陈亚菁12.32
浅谈房产测量中“幢”的划分………………王爱国 郑万富12.35
在建工程抵押可以是未建部分………………………周振华12.38
应当允许村民委员会申请房屋权属登记……………黄河12.40
浅议分公司房屋如何登记……………………………曹筱娟12.43
房屋征收
农村集体土地拆迁补偿价值的构成……………………郑华1.71
妥善解决房屋征收拆迁引发的问题……………周国伟3.60
房屋征收行政案件诉权保护三题……………………贾亚强4.51
旧区改建中被征收人权益之维护……………………单逢朝4.55
公共利益征收与个体利益冲突的根源透析
…………………………………………………任明忠 周新华5.45
拆迁安置房建设管理创新
——以无锡为例…………………………………………刘韶岭6.72
对城市房屋征收评估基准价格论证的思考
——以无锡市为例…………………………………………吴磊7.65
房屋征收中市级政府对区级政府的有效监督………周国伟7.68《新条例》离完全补偿还有多远………………王玥 卢新海8.74
房屋征收工作的创新思路……………………………周新华9.77
房屋征收行业文化的思考与建设……………………薛书宝10.74
征收补偿协议法律适用的困境与司法救济………黄东斌11.71
土地市场
我国集体建设用地金融发展的制度障碍与政策建议 ……………………………………………何芳 阮青松 温修春1.58
建立宅基地使用权入市机制的思路…………………胡传景3.70
我国台湾地区市地重划公众参与方式的启示
……………………………………………………游朋 周小寒5.73
基本农田保护刍议……………………………………宋连霞7.78
解决小产权房问题的若干思考………………………陈秀忠8.56
农村集体建设用地使用权流转问题探析……………赵宏宇9.60
土地资本化、城市化与城市经济增长
——深圳土地制度改革的意义…………………………王媛10.50
广东省国有建设用地二级市场建设情况调研和思考
…………………………………………………………孟祥舟10.53
城市土地综合承载力评价指标体系构建……虞晓芬 丁赏10.58
台商投资中土地使用权纠纷特征及其解决途径…凌维慈10.61
转变土地利用方式 保障经济社会发展……………赵宏宇10.65
改革政府经营土地制度的时机已经成熟…………黄小虎11.29
城镇化进程中的“留守土地”：影响与出路…………刘保奎11.36
我国东中西部地区土地出让收入统计分析
……………………………………………王悦 张红 王春波11.41
关于国有土地收储补偿款税收减免政策的制度性思考
………………………………………………………………胡枭12.66
房地产法律
容积率变更中腐败行为诱发因素及其治理对策
——以《城乡规划法》为视角的分析………张孜仪 谭术魁3.63
论抵押预告登记的法律效力……………………李红海 滕跃6.61
地下车库（位）流转的法律问题
——《物权法》第74条第1款的解释论……………陈安琪8.59
我国商品房预售的法律性质和特征…………………王富华8.64
按份共有人能否以法院生效确权裁判单独申请不动产登记
……………………………………………………李骏 睢晓鹏9.63不动产登记在婚姻领域的适用研究
——基于《婚姻法解释三》第7条的解析…………王龙玉10.69
住房公积金
住房公积金营业部管理模式初探……………………刘文佳1.63
对我国住房公积金有关制度的重新认识……………鞠燕妮2.74
利率变动与住房公积金增值收益的增减关系………董建斌3.72
创新住房公积金缴存登记管理
——兼为《住房公积金管理条例》修订进言…梁硕 徐建国3.76
如何保证住房公积金投资公租房的良性循环
——对上海住房公积金投资公租房建设领域的几点思考
……………………………………………………………朱海燕4.72
完善住房公积金提取政策的一点思考…………………徐进6.75
打造住房公积金行业服务品牌的思考……于洪东 潘玉民6.77
解决住房公积金资金贬值问题的思考…………………李伟7.70
防范住房公积金骗提的对策………………于洪东 刘文杰7.73
如何推动住房公积金增缴扩面…………………………李伟8.77
调整住房公积金资金运管模式的思考…………………李伟9.68
转移住房公积金银行手续费财务管理探讨
…………………………………………………丁晓赟 曲蕃敏9.70
《住房公积金管理条例》修订建议…………徐昭华 高远刚10.77
住房公积金的城乡一体化发展………………………吴振宇11.75
对住房公积金“扩面”的冷思考………………………詹云燕12.73
住房保障
公共租赁住房在住房供应体系中的定位分析
…………………………………………………张娟锋 虞晓芬1.65
廉租房多元化：住房保障体系的主体模式…………龚一萍1.68
城中村改造与公租房建设融合创新
——洪山模式解析……………………邓宏乾 段程程 陈峰2.54
社会力量参与保障性住房建设的四种模式……………龚伟2.57
住房保障体系建设的回顾与探索
——以余姚市为例……………………………………陶楠强2.60保障房运作模式刍议…………………………谢东辉 刘景晖3.53
公共租赁住房投融资难题之破解……………………王德生3.56
创新住房保障融资模式 完善建设资金支撑体系…杨嘉理4.38
重庆公租房运营模式探讨……………………谢东辉 刘景晖5.67
信托公司如何开展保障性住房信托项目………………国娇6.40
“福利住房”政策的再提出………………………………赵凯6.44
切实履行社会责任 为保障房建设加力……………成晓静6.46
加快保障性住房建设的几点建议
——以武汉为例…………………………………………刘博宇7.49
如何破解保障性住房的后期管理难题………姚正元 王俊7.52
城市保障性住房土地供给的策略选择………………吴永宏8.41
地方政府在住房保障工作中的职能定位……………沈晓冬8.45
防范保障房虚假申购的几点思考……………………徐胜才8.48
保障性住房分配销售中的社会不良心理排解
……………………………………………邬水龙 葛静 徐海波9.66
产权型保障性住房权益探析……………………………殷琳10.66保障性住房建设管理中的难题与破解策略………王瑞麟11.68
开创住房保障和房产管理事业新局面……………李凌志12.63
专访
文明立信 基业长青
——访万事兴投资控股集团董事长赵欣………………何卜6.51
房地产开发
轻资产的专业开发
——我国房地产业健康发展的必然趋势………………张智2.63
楼市走势及房企应对策略………………………………李琳2.66
房企实施土地增值税税收筹划的几种实用方法……樊其国2.69
房地产企业之组织优化
——以新街公司为例……………………………………程晨3.67
商业地产的新特点与成功核心要素……………………聂冲4.41
网络治理：提升房地产企业价值新路径………………胡挺4.44
房地产企业信息化建设及发展趋势…………………王海军4.46
房地产企业如何降低工程造价…………………………郑珍4.49
房地产项目收购的模式、利弊及风险防范……………龚伟5.50
国内外中央商务区开发建设比较与启示……………胡盈盈5.53
房地产企业跨区域扩张进入模式分类与比较…闫甜 李峰5.57
商业地产业务特点解析（上）……………………………黄平5.60
浅层地温能在新农村建设中的应用 …………………………………李玉娥 王利香 渠慧淼 刘铮5.64部分标杆房企土地储备模式评价…………段洲鸿 王晓敬6.53
商业地产业务特点解析（下）……………………………黄平6.56
天津地热资源可持续化利用技术应用分析
………………………………王光辉 王坤 赵娜 刘洋 沈健6.59
区域土地开发企业的持续成长之路
——以上海陆家嘴公司为例………………张娟锋 贾生华7.54
商业地产的开发与运营
——以南通星湖商业板块项目为例…………………成晓静7.58
我国养老房地产发展的战略思考………………………王亮7.60房地产开发企业全覆盖质量体系管理………………刘学钊7.62
房地产项目规划设计过程中的成本控制问题
……………………………………………………王春波 张红8.52
房地产企业跨区域开发探讨…………………………范晓东8.54
国内大型城市综合体项目发展研究
——以华润中心和新华南MALL·生活城为例…………孙磊9.54
论老年公寓的开发建设………………………………范晓东9.58
限购政策实施前后的房地产上市公司绩效比较
……………………………………………杨飞 张红 王春波10.47
区域土地开发企业的持续成长之路
——以上海张江高科公司为例……张娟锋 贾生华 邓韬11.63
基于经济评价的房地产开发过程中若干问题初探
…………………………………………………………段洲鸿11.66
房地产中介
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题………王梅中2.72
我国住房置业担保行业发展及路径建设………………张军4.69
最高人民法院指导性案例对房产中介公司的现实影响
……………………………………………………………李金生6.65
城市土地估价中地价内涵分析
——兼议改制企业土地评估……………………………郗磊6.69
房地产经纪活动当事人之间的民事法律关系
……………………………………………………张远 赵庆祥8.66
我国房地产经纪行业监管现状及存在问题…………吴昌宁8.70
联合销售之优劣……………………………………柯亮9.72
运用市场法评估征收补偿价格的思考………………任信龙9.74
我国房地产评税人才培养路径…宋祥来 梁辰 陈红宇12.69
物业管理
专项物业维修资金使用制度的实践与创新
…………………………………………………许良霞 葛庆文1.74
住宅区管理属地化探讨…………………周烨 徐成 郭宗逵4.61
住房专项维修资金归集的实践与探索
——以武汉为例………………………………龙克虎 刘博宇4.64
农村社区物业管理模式的推进与完善……李晓洁 张金娟7.75
破解物业管理难题 延伸社区服务体系……………张建伟9.78
成都市房屋专项维修资金使用保障的创新实践…肖剑峰11.77
国外房地产
美国公共住房的发展及经验借鉴……………………马泽发1.77
欧洲住房：现状与挑战……………………………………蔡滨4.74
英国、美国、新加坡住房保障制度的产生、演变及启示
…………………………………………………………肖淞元5.76
历史风貌建筑
历史风貌建筑营销策略之探析…………………………邓超2.77
关于天津历史风貌建筑保护的前瞻性思考
………………………………………………路红 孔晖 李琦琳5.70
资料
2011年11月部分城市住宅销售价格指数…………………1.80
2011年12月部分城市住宅销售价格指数…………………2.80
2012年1月部分城市住宅销售价格指数…………………3.80
2012年2月部分城市住宅销售价格指数……………………4.80
2012年3月部分城市住宅销售价格指数……………………5.80
2012年4月部分城市住宅销售价格指数……………………6.80
2012年5月部分城市住宅销售价格指数……………………7.80
“无锡产监杯”《房地产登记技术规程》知识竞赛试题参考
答案………………………………………………………………8.36
2012年6月部分城市住宅销售价格指数……………………8.80
2012年7月部分城市住宅销售价格指数……………………9.80
2012年8月部分城市住宅销售价格指数…………………10.80
2012年9月部分城市住宅销售价格指数…………………11.80
2012年《中国房地产》（综合版）总目录…………………12.76
房地产市场论文范文第7篇
自香港国际成衣及时装材料展开办以来，赢得全球业界热烈回响，在迈进的第20年头它将以全新的姿态重新登场，展会分为三个部分，分别以当今纺织及成衣业三个主要元素为主题：创意、功能及时尚，充分反映现今采购潮流。
自2005年1月取消纺织配额后，全球采购模式在自由贸易的新纪元中有所转变。买家希望供应商能提供更多不同种类的增值服务，包括设计、纺织生产、剪裁及缝纫。专家们预测，具有竞争力的价格、品质及缩短前置时间已不足够，只有能提供这种一站式服务的供应商才可保持优势。
由于这种崭新的一站式采购程序为大势所趋，香港国际成衣及时装材料展的主办机构决定革新展会形式。“布料与时装的嘉年华”是今年香港国际秋季时装材料展的最新项目：一个时装生产过程的真实写照，展示从原材料到生产成时装所经历的每一个步骤。
香港国际成衣及时装材料展是亚洲地区最具创新思维的纺织品展览会，以其专业水平及市场触觉而著名。目前，展会的定位是采购新颖及原创产品的平台，关注的是当今时装界的创新材料，如环保面料，及功能性面料等，它已经成为引领时尚的风向标，笑傲在“时装展”的江湖上。
“三星级”家具展
2008香港国际家具展览会将于10月28日－31日在香港亚洲国际博览馆隆重上演。
香港一向走在亚洲时尚潮流尖端，绝对是展示高档家具的理想平台。于2006年首次举行的香港国际家具展，网罗质素卓越、设计出色的产品，吸引逾7300名来自107个国家及地区的买家到场参观，成绩斐然，成为亚洲重要的业内盛会。
众所周知，香港不单是扩展区内家具市场的有效平台，也是接触全球各地买家的重要渠道。此次展览会将凝聚大量来自美国和欧洲等主要传统市场的采购决策人，并将邀请增长迅速的地区如中国内地、中东及东南亚买家出席，这些地区的房地产市场欣欣向荣，多个著名的住宅、商业大楼及酒店度假项目正在动工，其他规划中的房地产项目不计其数，刺激市场对优质家具的需求扬升。
届时，将有多个香港及华南的大型交易会及与家具业相关的展览于十月举行，其协同效应将汇聚家具买家及业内专业人士包括室内设计师、建筑师、酒店、地产发展商及项目负责人等到场参观。
国际物流业展览及会议圆满落幕
亚洲首屈一指的世界级展览及活动场馆一亚洲国际博览馆宣布，全球最具规模及影响力的物流及货运业展览及会议――“第五届中外货代物流企业洽谈会”已于2008年6月21至24日假亚洲国际博览馆圆满落下帷幕。来自150个国家和地区的1，500多名环球物流及货运业界精英和专才云集香港，参加这个国际物流业一年一度的盛会。
中外货代物流企业洽谈会是全球唯一一个专为顶尖国际物流公司提供的沟通平台，每年吸引各地业界精英踊跃参与，洽谈和展开新业务。是项展览及会议活动是由中华人民共和国商务部属下，代表全国货运人行业的中国国际货运协会(CIFA)和全球最具影响力的独立货运人组织世界货运联盟(WCAF)联合举办。今年大会已踏入第五届，并首度移师至香港举行，届时世界各地代表将在港聚首一堂，集中探讨全球高增长市场的相关贸易及货物进出口物流等议题。
世界货运联盟主席David Yokeum先生表示：“我们很高兴能于亚洲国际博览馆举办今年的展览和会议。作为国际物流业界一年一度的盛会，我们非常重视展览会议场馆的设施和支持服务。亚洲国际博览馆不单能够充份满足我们严格的要求，其四通八达的交通网络占尽地利，方便我们来自全球四方八面的与会代表。”
澳门最大型国际经贸盛事 全力为您开拓商机
澳门国际贸易投资展览会(“MIF”)是一年一度澳门最大型国际经贸盛事，展会集贸易投资展览、高层次政经论坛、国际经贸会议、商业配对、采购洽谈及专业推介会于一体。
MIF热切追求优质及卓越服务，积极促进经贸合作与持续发展，全力为与会者开拓新的商机。
贸易投资展览 MIF的主要展览部份是国家及地区贸易投资展览，从而促进投资、融资及贸易的合作。与此同时，展会亦设有企业展区、中小企业展区及主题产品展区，以促进贸易、推广及发展业务。去届展位数目合共889个，参展商来自31个国家及地区。
高层次政经论坛及会议 展会举行多场论坛会议，其中包括由政府官员、工商领袖作为主讲嘉宾的高层次政经论坛，国际经贸会议、企业论坛、世界华商高峰会、会展合作会议、投资环境推介会、区域合作会议、商品采购会等。
联系国际的经贸平台 MIF是一个联系国际的经贸平台，协助海外企业走进内地、协助内地企业发展国际市场。上届展会吸引了50个国家及地区236个代表团莅澳参展参会，代表团包括国际组织、商务部门、领事馆、贸促机构、商会、协会及企业。
澳门工商汇聚 MIF一直以来得到澳门商、协会的鼎力支持，于展会期间主办展览、沦坛、会议、典礼等为活动，上届MIF共有27家本澳商会组织展览及会议等活动，参与力度为历届之最，MIF已成为澳门工商界的一大盛事。
锐意为中小企业拓展商机 MIF锐意为中小企业合提供合作、交流、推广及发展平台，大会积极组织来自不同国家及地区的商、协会及企业莅澳，利用不同的网络、资源、产品、服务及技术，通过展会互联互动，协助与会者取得更大的发展空间。
投资项目MIF作为招商引资平台，在中国内地、葡语国家及世界新兴市场经济迅速发展的带动下，提供了更多富有巨大潜力的投资项目，于展会期间进行推介及配对，大会欢迎提供投资项目以进行预先配对。
商业配对 透过由大会组织及邀请来自不同国家及地区的代表团及企业参加MIF，与会者可利用现场配对服务及预约配对服务，进行代表团间之配对、项目配对、企业配对及采购洽谈配对。湖南组团首参澳门展览会
由世界展览协会和澳门特区政府举办的澳门国际贸易投资展览会10月18日在澳门举行，湖南省政府首次组团参展，吸引了众多目光。
此次展览会是世界葡语国家和东南亚地区最大的投资贸易洽谈会，展会通过展览、展销、论坛，采购洽谈及商业配对等活动，寻求国内企业，特别是9+2区域的企业与国际知名企业的紧密合作与共同发展。展览会上，湖南拿出了一批高新技术成果转化项目和开发区出口产品加工项目，与国际知名企业进行了合作对接。
亚太电协大会七成展位满
第十七届亚太电协大会将于今年10月27日举行，该会可发挥促进业界交流的平台。截至现时，有七成展位已被预留，预计届时有超过1500位专家同业出席。为加强推广，亚太电协大会筹委会主席暨澳门电力股份有限公司行政总裁魏立民日前赴日、韩开展拜访活动。
为推广于今年10月27日31日在澳门举行的第十七届亚太电协大会，魏立民及推广及销售筹委梁惠贞日前到日、韩展开拜访活动，期间拜访了日本及韩国电力公司，分别获关西电力株式会社、九州岛电力株式会社、东京电力株式会社及韩国电力公社等热情接待，获支持参展。
房地产市场论文范文第8篇
【关键词】 国家经济安全； 金融审计； 改进对策
一、引言
金融安全是国家经济安全的基础。政府审计是国家治理的重要工具，维护国家安全是政府审计工作的最高目标，政府审计在金融审计中具有不可替代的作用。“要进一步增强忧患意识和责任意识，从更高层面、更广的范围，密切关注财政、金融、民生、国有资产、能源和资源环境等方面存在的薄弱环节和潜在风险，及时提出对策性建议，防范苗头性问题演变成趋势性问题、局部性问题演变为全局性问题，切实维护国家经济安全（刘家义，2008）。”
国家安全问题伴随着国家政权的建立而产生，在第三次科技革命和全球化经济浪潮的推动下，国家经济安全问题日益突出，并超越传统的军事安全和政治安全。国家经济安全是指在经济全球化发展条件下，一国在其经济发展过程中具备抵御国内外各种干扰、威胁、侵袭的能力，从而保证经济不受侵害，并使国民经济保持快速健康发展的一种态势（王元龙，2003）。金融在现代市场经济中处于核心地位，金融系统产生的问题很可能会迅速波及到实体经济，成为整个经济的问题；另一方面，金融全球化的发展也使得世界局部的金融问题迅速转化成为全球性的金融问题。因此金融领域的安全成为国家经济安全的首要关口。
金融审计是政府审计作用于金融领域的具体体现，金融审计的监督作用是国家宏观经济正常运行的基本保障，其对信贷资产质量的监控是防范和化解金融风险的有力保障，对违规违纪问题的防范与纠正也是金融审计维护金融秩序的基本需要。
二、影响国家经济安全的因素
影响我国国家经济安全的因素可以分为国际和国内两方面。国际因素方面，主要表现为自2008年金融危机以来，世界主要发达经济体陷入衰退，新兴经济体和发展中国家经济增速放缓；全球贸易增速下滑，贸易保护主义开始抬头，大宗商品价格高位波动，国际金融市场动荡不已；经济问题与社会问题的联动关系进一步加强，各国经济复苏和政策运用的复杂性加大；在未来一段时期内，欧洲债务危机能否有效控制并逐步缓解，发达国家就业率能否提升，主要发达经济体和新兴经济体面临政府选举……全球经济在复苏进程中的不稳定和不确定性上升。这些都对我国的金融运作和金融形势产生影响，处理不好就会影响到金融的安全。
国内方面相关的影响因素主要有：第一，宏观经济运行呈下行趋势，我国经济发展处于转型时期，发展中不平衡、不协调、不持续的问题依然比较突出。经过三十多年的高速增长后，中国经济进入了高速增长的后期，国际经济态势、国内房地产市场走势和基础设施投资状况都存在较大的不确定性，风险积累和引发的可能性增加。第二，相关的法律制度建设落后，法律的威慑力不足，监管存在真空地带，民间借贷、非法金融等问题干扰着正常的金融秩序。总理在2012年1月6日第四次全国金融工作会议上，对全国金融改革发展的八项部署中，也突出强调要加强金融基础建设，改善金融发展环境，加快制定和完善金融法律法规。第三，金融系统内部控制不健全。内部控制是国民经济安全运行的微观基础，当前商业银行存在着资金审批程序不健全，对资金使用监控不严，对贷款审查不严格，缺乏一套行之有效、较为完善的员工业绩考评和激励竞争机制，金融运作中的业务风险和道德风险问题突出。第四，地方政府债务问题突出。我国地方政府普遍存在着过度信贷举债问题，债务风险突出，如果处理不当，相关风险可能会转化为银行微观金融风险和宏观金融风险。
三、我国金融审计问题分析
我国的金融审计随着社会经济发展和金融体制改革的深化而不断变化。审计署金融审计司原司长范鹏认为，“审计署成立以来，金融审计工作从只查金融机构的财务开支，到以资产质量真实性为中心重点揭露金融机构违规经营问题，再到关注金融机构重大风险和对效益有重大影响的突出问题，共走过了三个阶段。”①审计署自2003年12月12日开始实行审计结果公告制度以来，披露的审计结果公告涉及金融领域的共有25个。各级审计机关对国有金融机构进行了深入、广泛的审计，审计了包括金融监管机构、四大国有商业银行、股份制银行、政策性银行、保险公司、资产管理公司及其他非银行金融机构等在内的单位。
从当前我国金融审计工作开展的总体情况来看，还存在诸多问题，与维护国家经济安全的要求还有差距。
首先，审计目标主要还是停留在真实性、合规性方面。从当前金融审计公告所披露的问题来看，查错防弊、促进金融机构遵守财经法纪仍是金融审计的主要目标。审计署也结合经济责任审计，组织对金融机构主要负责人实施经济责任审计，督促被审计单位整改，金融审计走的是合规性审计的路子。金融制度及体系的安全、金融机构的安全、金融财富的安全、金融运行安全以及金融发展的安全，是一个国家经济安全的重中之重。从金融审计结果公告中，我们可以看出，金融审计在打击金融犯罪、保护国有金融资产安全、维护金融市场秩序等方面发挥了极其重要的作用。但是，国家经济安全牵涉的范围较广，除了体现在打击金融犯罪方面，金融审计还应更多地将安全性作为其目标。在审计结果公告中，审计机关只是就查出的具体问题提出相应的建议，并督促被审计单位进行整改，对金融系统管理结构、经营效益等方面缺乏较为全面和客观的分析评价，更没有对一些重要问题从较为深层的原因（比如政策法规、体制制度、监督体系、社会环境等方面）进行探究，难以从金融系统的整体运行上揭露问题，无法起到标本兼治的作用。
其次，审计对象亟需扩展。长期以来，金融审计除了对包括中国人民银行、银监会、证监会、保监会等监管机构加强审计力度外，审计资源主要集中在国有银行上，而对证券、保险和其他非银行金融机构而言，审计力度却不足。近两年来虽然加强了对保险、证券和资产管理公司的审计，但审计盲区仍然存在。当前我国金融业改革的不断深化，对外开放程度也日益加深，混业经营将成为金融业发展的重要特征。如果金融审计仍然停留在原审计对象上，将难以实现维护国家经济安全的战略目标。
再次，审计内容亟需深化。在金融全球化浪潮的带动下，金融业务外向型特征日益明显，比如，外币业务比较突出。金融创新是金融业的主题，金融中间业务的拓展，包括代收代付、基金托管、金融衍生业务、资产管理、投资咨询等，使得银行调整了业务结构。中资银行开始走出国门，向海外扩张。面对种种变化，金融审计却依然集中在传统业务方面，比如存款业务、贷款业务、票据业务、结算、财务管理等，对金融创新业务、国际业务都很少涉及，更未曾涉及中资银行的海外业务。金融创新不断涌现，审计内容却没有相应深化，难以深入了解金融业务中的重大风险，政府金融审计控制金融风险功能的发挥受到了极大的限制。
最后，审计问责亟需加强。审计问责制既符合法律对于建立、完善责任追究制度的要求，也有利于被审计单位及时纠正和整改审计查出的问题，遏制屡查屡犯的问题。已披露的审计结果公告在整改说明中都提到了被审计单位对责任的追究情况，对问责制落实情况实施审计始于2008年。2008年，审计署第8号审计结果公告披露了农业银行经营管理存在薄弱环节，“问责制落实不力，对违规人员责任追究不到位、处理不及时”；在对光大银行的审计中发现了“责任追究不到位，以罚代刑的现象比较突出”等问题。另外，政府金融审计对各部委审计问责的力度不够，审计结果公告只是指出各部委存在的问题并提出相关建议，各部委也没有追究相应的责任人，对于历年存在的问题，是屡查屡犯。如对“一行三会”的审计中，中国人民银行每年都存在资金账外存放支出、资金被挤占和挪用等问题，银监会、证监会和保监会均不同程度地存在虚列支出、提高开支标准、扩大开支范围等问题。对于这类问题，要加大问责力度，从深层次上分析原因，从制度上解决问题。
四、改进我国金融审计的对策
基于对当前我国金融安全和金融审计存在的问题分析，从维护国家经济安全的战略高度来看，必须改进和强化我国的金融审计工作。
（一）审计法律法规制度层面
我国现行的法律为审计维护国家经济安全提供了基本依据。《宪法》第九十一条明文规定，“国务院设立审计机关，对国务院各部门、地方各级政府的财政收支，对国家的财政金融机构和企业事业组织的财务收支，进行审计监督。”修订后的《审计法》指出，其立法目的是“为了加强国家的审计监督，维护国家财政经济秩序，提高财政资金使用效益，促进廉政建设，保障国民经济和社会健康 发展。”
但是现行的法律将政府审计的范围限于“财政、财务收支”审计，并将真实性和合法性作为财政财务收支审计的目标。因此，无论是从审计目标还是审计范围上讲，都显得较窄。《审计法》中有关“维护国家财政经济秩序”的描述，也不能适应全球化的发展和防范经济风险的要求。国家财政经济秩序只是国家经济安全的一个方面，无法代表国家经济安全。金融审计方面，只监督金融机构的资产、负债和损益，不足以评估金融领域的安全问题，应该是对整个国家的金融市场体系、金融运行体系进行评估，不仅包括金融机构的资产质量，还应当包括对国际投机资本的风险、金融机构的信用风险、金融创新产品特别是金融衍生产品的交易风险、国际金融危机对我国金融业造成的冲击、汇率波动造成的风险等方面。
（二）审计理念——审计“免疫系统”
“审计机关作为一个‘免疫系统’，能够最早地感受到病害侵蚀的风险，更早地揭示病害侵蚀带来的危害，更快地运用法定权限去抵御、查处这些病害，也能及时建议政府或相应的权力机关，运用各种政治资源、经济资源、社会资源去消灭这些病害，从而健全制度，保护国家安全”（刘家义，2008）。“免疫系统论”是新形势下创新审计理念的典范，要求审计在更大范围、更高层次上发挥作用，改变单纯财务审计的传统理念，转变以查错纠弊为主要目标的审计理念，转变只注重微观不注重宏观的思维方式，树立全面、系统、整体的审计理念。
政府审计在维护国家经济安全运行的过程中应充分发挥预防、揭示和抵御功能。从维护国家经济安全的大局考虑，在金融审计中国家审计机关要基于标本兼治的理念，在查处问题的同时，着眼于防范问题；在提出针对具体问题的整改和处理意见的同时，更要着重从问题产生的根源、从体制机制层面提出改进和完善的建议，防止问题的重复发生。
（三）审计手段——预防与跟踪审计并重
内部控制是现代企业重要的管理制度之一，内部控制制度的完善与否，关系到企业能否在变化莫测、充满风险的经济环境中生存和发展。内控机制的失灵或缺位，将会直接导致风险的失察、失控和蔓延。国际货币基金组织的研究证明，许多银行发生危机或困难的国家都存在银行内部控制制度的缺陷。因此，金融机构应加强内部控制建设，督促内部控制制度的落实与执行。从金融审计结果公告披露的问题来看，金融机构应加强内部控制制度的刚性约束，强化内部控制文化意识，健全员工激励约束机制，完善内部控制制度。
同时，在金融审计中将审计关口前移，不是单纯的事后监督，而是事前介入、事中督查，注重“防患于未然”，实施跟踪审计。对于审计中发现的问题，可以凭借跟踪优势，提前给予建议，防范问题的发生。比如对资金的跟踪审计，是以实现资金的安全有效、防范资金运行的风险为目标。国家审计机关对资金进行跟踪审计，就是沿着资金的流向、轨迹和运行情况，对资金的收、支、管、效等环节进行有效地监督，及时跟进，防范风险，最大限度地降低损失浪费的程度，提高资金使用的效率、效果。对重大金融事项实施跟踪审计，是维护金融安全的必要手段。
（四）审计重点——风险控制
由于金融本身的高风险性和金融危机的多米诺骨牌效应，金融体系安全、高效、稳健运行对经济全局的稳定和发展至关重要。因此，金融审计的重点是对金融业风险的防范与控制。金融机构内部风险控制系统的建设，关键在于建立和完善企业风险管理框架（ERM），在战略决策以及在整个企业中贯穿实施的过程，识别影响企业的潜在事件，将风险控制在企业风险偏好的范围中，并为企业目标的实现提供合理的保证。
金融审计工作要贯彻全面审计、突出重点的原则，实施风险导向审计，重点关注重大和异常的金融业务，避免审计人员陷入大量繁杂的金融业务而失去了审计目标。结合当前影响我国国家经济安全的因素，审计机关要评估金融机构的内、外部环境，对金融机构的生存能力和运行环境状况进行分析，了解其战略优势和威胁其经营目标的风险，运用分析性程序从宏观层面识别重大金融风险，准确发现金融机构在防范风险方面存在的缺陷，并提出切实可行的改进建议。在实质性测试的过程中，将审计资源向重点风险领域倾斜，对于高风险层次的风险因素进行全面详查，最大限度地强化金融机构的风险治理功能，及时发现风险、防范风险，发挥风险预警作用，促进金融系统安全运行。同时，我国的金融风险具有地域性，在制定审计计划时，要搞好审计调研，关注金融高风险区和案件频发区；在实施审计计划时，要依据各项金融业务的风险大小来确定审计的内容和重点。
【参考文献】
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［2］ 汤小莉，逯颖.浅析政府审计维护国家经济安全的理论基础与现实基础［C］.第五届（2010）中国管理学年会——会计与财务分会场论文集，2010.
［3］ 张悦.我国政府金融审计的发展现状与对策研究［D］.厦门：厦门大学硕士学位论文，2007.
［4］ 刘家义.以科学发展观为指导 推动审计工作全面发展［J］.审计研究，2008（3）：3-9.
［5］ 陈艳娇，易仁萍.金融审计免疫系统功能实现的路径研究——基于审计结果公告的实证分析［J］.审计研究，2009（3）：14-21.
［6］ 宋华.金融审计功能与实现机制研究［D］.成都：西南财经大学博士学位论文，2010.
［7］ 蔡春，李江涛，刘更新.政府审计维护国家经济安全的基本依据、作用机理及路径选择［J］.审计研究，2009（4）：7-11.
房地产市场论文范文第9篇
一、论会计环境变化对会计职能演进之影响
会计环境是指与会计产生、发展密切相关，决定着会计思想、会计理论、会计组织、会计法制、会计方法，以及会计工作水平的客观历史条件及特殊情况。会计环境对簿记及会计的影响是直接的，就簿记及会计的职能或曰功能作用而言，它伴随着经济的、科技的、文化的，以及经济体制等环境要素的变化而相应发生变化。会计环境在一定程度上限定了会计的功能作用，限定了人们对簿记及会计功能作用的认识，进而也限定了人们对它的评价，限定了它在某一历史时期经济工作中的实际地位。因此，会计的基本职能不是一成不变的，它的发展变化既取决于会计所处环境的变化，也取决于人们的思想水平。人们只有在认真分析与研究会计环境问题的基础上，才能对某一历史时期簿记或会计的职能作出正确评价，进而也才能对这一历史时期的会计定义作出科学的结论。正因如此，在研究会计职能与揭示会计本质时便不能仅仅把“会计”作为一个专业名词或者一种纯技术性的工作来对待，而应当从总体上对它加以考察，把它看作是特定历史发展阶段，在一定会计部门组织之下与在一定会计法制支配之下的会计工作，以及这种工作与一定历史发展阶段的会计思想、会计理论、会计技巧、会计方法相协调所形成的一体化关系的集合体。这是研究会计职能与定义问题的一个具有关键性意义的出发点。据此，我们分别考察历史上有关会计职能的几种不同认识。
（一）核算工具论
在人类会计发展的早期阶段，会计环境中的经济发展要素成为人们认识“簿记”职能的主要依据，它在一个漫长的历史时期内对人们的“簿记思想”产生着重要影响，而这一历史时期又集中体现在自然经济发展阶段。在这一阶段的经济结构中占支配地位的是使用价值，而非交换价值；生产的目的主要是自给自足，而非积累价值、故在此阶段经济关系较为简单：这时作为国家仅需要通过簿记核算其财政收支状况及其结果，为考察“量入为出”的财政原则服务；而民间商业与手工业也只需要通过单式簿记核算其收支。以便在收支相抵中求得收大于支这一所企望的结果。古代数学家正是从记帐、算帐、报帐、用帐与服务相结合的角度，作出了“零星算之为计，总合算之为会”的结论。这一定义仅仅表现了簿记的核算职能，无论在形式上，还是内容方面均未涉及到会计的监督职能，所以它所体现出来的是这一历史时期，在世界上具有代表性的“核算工具论”思想，是人们最早关于单式簿记本质的认识。
（二）管理工具论
随着14—15世纪地中海沿岸城市资本主义经济关系的萌芽，复式簿记在早期的金融业、商业等行业的应用中渐自成长起来，并最终在核算中取代了单式簿记的地位。这时，人们对簿记职能的认识逐渐发生变化。1494年卢卡。帕乔利的《簿记论》问世，改写了人类会计发展的历史，它标志着由古代会计进入近代会计发展时代。16世纪的尼德兰资产阶级革命、17世纪的英国资产阶级革命，以及18世纪的法国资产阶级革命，使世界进入到资本主义统治时代。而从18世纪60-80年代开始的产业革命，及至到19世纪这场由科学技术推动生产力发展的革命在世界范围内展开。人类又进入到机器大工业时代。在此几百年间，一则，学者们通过复式簿记在公司经济管理中所显示出来的功能作用，将家计与公司簿记分离开来，并使公司的经营管理者自此得以独立；二则。在市场经济体制支配下的各类股份公司逐步实现了经营权与所有权的分离，此时，在权益成为管理所关注目标的同时，人们已进一步认识到簿记对于公司管理的作用；三则，由于价值决定机制、供求机制及竞争机制协同在市场经济运行中发挥作用，在公司内部管理中，逐步把加强成本核算作为加强管理的一个主要方面。也正是由于成本核算问题而引发，使学者们不仅明确认识到簿记在公司管理中的作用，而且成本问题也逐步成为人们由簿记思想认识阶段向会计思想认识阶段演进之导因，进而为19世纪末至20世纪初，会计界完成由簿记发展阶段向会计发展阶段转变创造了最基本的条件；此外，由于会计师事业的兴起及其社会作用的展现，也相关地向社会显示了簿记工作在社会经济及公司经济管理中的重要作用。正是由于上述原因，导致人类的会计思想与理论由“核算工具论”转变为“管理工具论”。使“管理工具论”成为在早期资本主义市场经济发展阶段占支配地位的思想与理论。
把簿记看作管理的工具，认为它是为公司经营管理工作服务的观点，最初可以从卢卡。帕乔利的《簿记论》一书中看到。他认为簿记是商业经营顺利进行的一个重要条件，它在管理资产及所有权中有着重要的作用，故商人欲求经营之顺利便离不开复式簿记。在十九世纪上半叶，英国学者克朗赫尔穆（f.w.cronhelm）在《簿记新法》一书中曾作出这样的结论：“簿记，乃是通过记录财产，随时反映所有者的资本全部价值及其组成部分的技法。”这里尽管作者依旧看中簿记之技法，并仅仅强调簿记的反映作用，然而，他却明确指出簿记与体现所有者权益相关联，从这方面已体现出簿记的管理功能。此后，又有美国学者本杰明。富兰克林。福斯特（b.f.foster）在《复式簿记解说》一书中所作的类似结论：“簿记，乃是反映全体价值及其各组成部分的价值方法，是记录财产的技术。”这类观点对其后出现的“技术（艺术）论”有着直接的影响。
值得注意的是“管理工具论”这一在复式薄记时代占支配地位的簿记思想，其影响极为深远，在20世纪现代会计发展中，西方会计界关于会计定义的几种主要派别，与其均存在历史渊源关系。其在前苏联及东欧国家中的影响更为深刻。那里的教科书中明确写道：“核算是一种工具。”“会计核算是对国民经济统一体系的各个环节的活动进行监督和领导的最重要的工具。”50年代，这一理论被引入我国，成为直至70年代在我国占支配地位的一种思想及理论。究其原因，“管理工具论”之所以在上述国度复兴，其根源在于这些国家所实行的计划经济体制。在这种体制下，会计实体是国家而非独立核算的企业，故在客观上，无论政府会计还是企业会计均是实行计划管理的工具。
（三）技术论与信息系统论
历经18世纪至19世纪上半叶一百多年旷日持久的探索与在渐进的历史过程中进行革新，如前文述及，终于在19世纪末至20世纪初完成了会计发展史上的一次划时代的转变——由簿记时代进入会计时代。到20世纪30—40年代，世界又进入到以新技术革命为基本特征的信息时代，从40年代开始，“三大”（即大科学、大工程、大企业）发展态势的出现，从此“使科学研究和生产规模达到了前所未有的高度，开始了科学社会化、技术社会化、管理社会化、教育社会化，以及生产社会化的新阶段。”信息化经济成为历史发展的潮流。在这一背景变化及“系统论”、“信息论”、“控制论”和“决策论”影响之下，以及在经济管理界酝酿、设计与构建“管理信息系统”的基础上，在以美国为代表的西方会计界产生了旨在揭示新历史时期会计本质的“两论”——技术论与信息系统论。现就“两论”出台的情形及其内容分述如下：
1、会计技术论
对“会计技术（art）论”，我国不少学者将“art”译为艺术，并依此将这一学派称为“会计艺术论”学派。从本质上考察，会计不能列入艺术之列，只能讲它在计算帐目、汇总帐目、求取平衡，以及表现在会计报表中对各科目的组合方面显示出具有一定“艺术”形态的技巧或技艺。因此，部分学者将“art”译为“技术”为妥。194l年美国会计师协会（aia）所属会计名词委员会的《会计名词公报》第1号《复查与提要》（review andresume）指出：“会计是一种技术（art），是关于诚实有效和以货币形式记录、分类、汇总具有财务性质的经济业务和会计事项，以及说明其经营成果的技术。”其后该委员会又于1953年了第43号《会计研究公报》（arrs）重申会计是一种技术。可见技术论仅强调会计的反映职能，并据此强调它的服务性作用，认为会计工作重点在于分析或说明财务成果。正如前文中所讲，现代“技术论”与历史上的“簿记技术论”在思想与理论上有着一定的联系，而又结合现代技术的应用扩展与充实了新的内容，最终在对会计本质问题揭示上自成一派。在80年代出版的《美国百科全书》中亦明确写道：“会计是分析和说明经济数据的技术（art）。”同期出版的《大英百科全书》第三卷中也写道：“会计是记录、分类和汇总企业交易与说明其成果的技术（art）。”刘炳炎教授曾指出：把会计仅仅看作是纯技术的工作是一种偏见，因为在一些美国人当中只承认纯理科学和自然科学，从而把会计只作为一种技术。从性质上考察，“会计技术论”是以往“管理工具论”思想的变态，它依旧把会计的本质认定为管理的工具，仅以反映的职能作用为管理服务，在思想和理论上并没有质的变化。《美国百科全书》在阐述前文所引会计定义的同时，又作出这样的具体解释：“在企业，会计贯穿于每一活动之中，并且作为一种必不可少的管理工具而提供服务。”这便足以说明“会计技术论”学派在思想上与立论方面的本质所在。
2、会计信息系统论
为阐明“会计信息系统论”的成因，首先必须揭示其产生的历史导因，这将使我们明显地看到以往对这一学派的研究存在的片面性。
“会计信息系统论”的产生，大体上受三方面的影响。首先是电子计算机应用之启示。最初，在部分公司中计算机部门“相当于会计部门的一个延伸机构，它每天的工作就是处理工薪帐单、财务报表和总帐。”其后，人们便渐自“把计算机看作公司严密管理资产的一种信息工具。”这种电子计算机实践对“会计信息系统论”的产生具有直接影响；其次，是公司管理部门与管理学者、科技工作者在研究建立“管理信息系统”过程中的直接影响。现代经济关系的复杂化，促使科技工作者与管理工作者考虑到实现管理过程中的人机结合问题，其中必然涉及到实现财务会计信息取得中的人机结合问题。正如美国商用机器公司的特德。加维伊所讲：“为了管理复杂事件的需要，我们强调建立一种信息系统计划，它也是企业计划的一个主要组成部分。”在这计划中公司会计部门被吸收参与这一工作，从而使人们逐步认识到会计信息系统是管理信息系统中的一个重要方面；此外，“会计信息系统论”的产生还受到管理会计发展的影响，1950年4至6月英国会计管理考察团赴美国对五十多家大中型企业和哈佛等著名大学，以及几个主要会计团体进行了调查研究，并于当年10月写出了《管理会计》的调查报告，报告指出：“管理会计是以帮助管理当局制订政策和控制日常企业经营活动的方式来提供信息服务的。”1965年1月，英国还将1931年创立的《成本会计师》期刊改名《管理会计》；著名会计学者莱昂德。r.艾米曾在刊物上指出：“向管理当局提供信息并指导其行动，至少同外部报告同样重要，而且，这个职能随着时间的推移而变得日益重要。”他还强调指出：在当时“为决策提供信息方面是会计师最薄弱的环节，但从战略上说，这是最重要的任务。管理会计着重阐述会计人员必须向管理当局提供有助于计划、决策和控制的信息。”可见，从管理会计角度所提出的会计信息问题对于引发“会计信息系统论”学说具有何等重要之影响。
上述表明，“会计信息系统论”的缘起有主观和客观两方面的历史导因。只有把握这一点，才能在研究中不致于曲解它的本意，才能从会计本质内容的内在规定性方面洞察这一论断的历史局限性。
美国会计学家利特尔顿（a.c.littleton）关于会计信息方面的论述较之上述英国考察团所写报告要晚几年，他在1953年才指出：“会计是一种特殊门类的信息服务。”又讲：“会计的显著目的在于对一个企业的经济活动，提供某种有意义的信息。”1966年在美国会计学会的《会计基本理论说明书》中指出：“从本质上讲，会计是一个信息系统。会计既是一个经营实体一般信息系统的一部分，又是信息概念范畴中的一部分。”这一提法在70年代己为相当一部分学者所认同，并为大多数会计工作者所接受。1970年，美国公共会计师协会（aicpa，1957年由aia改为此名）也改变了它在40年代“会计的性质是技术”的提法，而在公报中指出：“会计是一种服务活动，它的职能是提供有关经济事项的定量信息。该信息主要是财务性质的，而且是对经济决策有用的。”这份公报强调信息服务，并在信息服务与经济决策之间建立了必然之关系。至70年代，由美国学者西德尼。戴维森（sidnydavidson）主编的（现代会计手册》在序言中指出：“会计是个信息系统——一种用来将一个企业或其他实体的有意义经济信息传达给有关部门的信息系统。”这种观点历经80—90年代，已成为在世界会计界占主要地位的一种论说，其影响之大是史无前例的。
从总的方面考察，“会计信息系统论”较之“管理工具论”、“技术论”的进步在于：一则，它迎合了时代潮流，引入“信息系统”这一科学概念，从人机结合方面突出了会计反映这一功能性作用；二则，它明确并强调了财务会计信息对于公司经营决策的有用性与必要性，并从服务方面突出了财务会计信息在公司经营决策中的作用；此外，这一学派从建立科学的会计信息系统的方面来认定会计方法改革的方位，使现代会计方法体系与电子计算机有机结合起来。然而，必须指出，从根本上讲“会计信息系统论”所强调的依旧是会计的反映职能，所肯定的也依旧是会计的服务作用，即使在确定财务会计信息与决策的关系方面也依旧是从被动方面认定的，而未能体现会计的能动作用，所以，说到底它与“技术论”一样均未跳出“管理工具论”的圈子，仅仅体现为对以往“管理工具论”的进一步发展。美国会计学家利特尔顿在阐明“会计是一种特殊门类的信息服务”这一基本观点的同时，又直言不讳地把现代会计说成是由过去简单的工具发展成为一种复杂的工具“，这一事实便是反映”会计信息系统论“依然囿于”管理工具论“圈子之内的最典型的例证。
纵观以上从古至今人们对会计职能认识的演进史，以及人们在认定会计职能的同时对会计本质问题的揭示，使人不得不作出这样一个惊人的结论：在众多会计名家及著名会计团体的笔下，会计从来都未曾摆脱过作为“工具”的命运，无论会计环境发生着多么重大的变化，会计都始终被看作是纯粹服务性的工作，是处于被动状态的行为，从始至终处于作为“工具”的这个社会位置之上。面对这一令人深思，甚至被人熟视无睹的奇怪现象，使人不能不产生一系列的思索：产生这一怪异现象的根本性原因究竟何在造成这一怪诞现象体现在人们思想认识与理论研究方面的误差究竟又出自何处在会计界是否有一部分人一直处在一种自惭形秽的状态之中，还是生在山中无甲子，不知世上己千年这些正是下文将试图探索的问题。
二、经济管理学家眼中的会计“庐山真面目”
检索大量有关经济管理的文献，可以同样惊人的发现，那些著名的经济管理学家们从来就不从“工具”的角度来评价会计，他们的观点甚至完全与一些会计学家相背离，以其所论、所云相较量，会计界中“工具论”者便陡然显得黯然失色。
美国著名学者克劳德。小乔治（claudes.george）在评述考古发现的史前“帐单”时指出：在五千年以前的苏美尔人文化中所发现的世界上某些最早的书面文件，是管理控制实践的证明。同时，他认为那些祭司向所谓的“神”提交的财物保管帐目其本身便是“一种管理控制实践。”据此他还断定当时苏美尔人已认识到“进行管理控制的必要。”在这方面他与英国著名史前考古学家柴尔德（v.g.childe）所作结论相同，而柴尔德又进一步强调那些史前“帐单”所体现出来的意义还表现为人类知识上的一次革命，而制作“帐单”的人本身便处在管理的位置之上，他们为“管理日益增长的收入的任务……必须设计出更好的办法来。”在经济管理学划期中，经济学家们把第一阶段古代史（公元前3000年到公元1600年）划期的首要标志确定为“通过薄记来掌握和计量个别的社会关系。”并明确指出：对于经济管理学来说必须充分评价复式簿记的意义。他们认为：复式簿记与帕乔利关于复式簿记的著作“把商人的私人家政（计）与商人的经济管理分离开来，依据复式簿记使商人的经营管理独立起来。资本主义企业就是这个进程的结果。”由此可见，经济管理学家与考古学家们一开始便从管理的方位上来评价原始计量记录法与单式簿记，并对复式簿记在管理中的地位与作用予以高度评价。事实上，他们已把簿记工作作为管理工作的一个组成部分来看待。
19世纪下半叶，在人类努力创造条件实现由簿记向会计转化的前期，马克思在《资本论》第二卷（1885年版）中，以高瞻远瞩之伟大气魄对“簿记”之重要性、本质及其发展规律作出了科学的论断：“过程越是按社会的规模进行，越是失去纯粹个人的性质，作为对过程的控制和观念总结的簿记就越是必要。”马克思是把会计的发展与经济发展这个历史动因紧紧联系在一起加以分析并作出这一科学论断的。一方面，表明社会经济越是向更高阶段发展，生产与市场的关联关系越是紧密，公司内外所体现出来的经济关系越是复杂，会计的地位与作用便越是显得重要；另一方面，则表明会计具有“过程的控制和观念总结”之职能，既反映企业的整个生产经营过程及其结果，将客观经济现象如实显示出来，并作出相应的结论，而又对整个生产经营活动过程发挥控制作用。可见，马克思的这一科学“论断与”管理工具论“毫无相涉之处。
从19世纪中叶至20世纪初，在一些跨世纪经济学家的著作中，又可以进一步看出他们对会计社会地位与工作地位更切实、更具有针对性的评价。德国著名经济学家马克斯。韦伯（maxweber）指出：“一个合理的资本主义企业，就是一个附有资本会计制度的企业，也就是根据现代薄记和结算方法来确定它的收益能力的一个机构。”他还指出：“资本主义存在最起码的先决条件，就是把合理的资本会计制度作为一切供应日常需要的大工业的标准。韦伯讲的”现代簿记“即现代会计。他既强调簿记的技术，又强调规定技术操作的标准——会计制度，既说明簿记在确定企业收益中的作用，但又指出这种作用并非仅仅是技术的、服务性的，而是具有重要管理意义的。显然，这是一种公正的评价，是具有时代意义的观点。
与韦伯同时代的法国著名经济学家亨利。法约尔（henrifayol）不仅明确把企业的财务与会计区别开来，而且相关联地确定了它们在企业经营管理中的地位与作用。法约尔认为，公司的经营与管理活动是两个不同的概念，经营是由技术活动、营业活动、财务活动、安全活动、会计活动与管理活动六大部分有机组合而成，而其中的管理活动又包括计划、组织、指挥、协调、控制这五大要素。他还指出：财务活动的基本目标在于资本的筹措与应用，而会计除具有核算功能之外，还直接与管理相关，诸如会计组织、制度，以及成本控制等，它既体现了经营与管理之密切关系，也体现了在公司经营活动中的能动作用。在公司的经营管理工作中，财务及会计与其他活动结合为一体，成为不可分割的部分，是公司的管理行为之一。而这一点却正好在一些会计学者眼里出现了视觉上的误差。
与以上两位学者齐名的是美国经济学家弗雷德里克。泰罗（fredericktaylor），被誉为“科学管理”的创始人。这位跨世纪的优秀人物在现代公司管理中确立了：“现代成本制度”。并在这一制度中充分体现了“标准成本”、“差异分析”与实行“预算控制”的精神，以及具体进行计量、考核的基本方法。泰罗不仅从工程技术与管理相结合的方位观察管理方面的问题，而且在实践中认定了进行“预算控制”与“成本控制”的重要性。他将会计纳入公司的管理活动，并开辟了由财务会计扩展到管理会计的通道。在泰罗之后，又有很多工程师在“管理会计”建设方面作出了贡献。1937年出版的由美国管理学家卢瑟。古利克（luther gulick）与英国管理学权威林德尔。厄威克（lyndallfurwick）合编的《管理科学论文集》，将自法约尔以来的有关管理职能方面的论说加以系统化，提出了著名的“管理七职能论”，即计划、组织、人事、指挥、协调、报告、预算七大职能，在论及“预算”职能时，他们认为，在这一职能中应包括财务计划与会计控制等重要内容，并将会计纳入整个管理活动之中，从管理的角度认定了会计的职能。
最后，本文还要提到的是德国经济学家古藤伯格（e.guten berg）在《管理经济学原理》一书中对于财务与会计地位之认定与作用之评价。古氏之作分为三论，第三卷为《财务论》（1969年版）。论说中把筹资、投资、生产、成本、销售、会计等关键性管理环节有机结合在一起，突出了财务与会计，尤其是成本控制在管理中的地位与作用。他的理论对其后财务与会计理论的发展产生了重要影响。
如此等等，经济管理学家们笔下的会计，在经济世界里显示出一种重要管理能动力，无论它在理论上的位置，还是在实践中的位置都始终与经济管理关联在一起。无论是从那荒远时代去探索会计的历史起点，还是在当今信息经济发展时代考察现代会计的状况及其发展态势，他们都把会计的发展看作是一个完整的历史演进过程，并在此过程中确认会计的发展与经济的发展、管理的发展始终相辅而行的关系，并且随着经济之演进使会计与管理渐自融为一体。可谓识得“庐山真面目”。相比之下，为何在会计职能作用认识与会计本质揭示方面，经济管理学家与一些会计学家之间的差异如此之大，为何在研究结论方面存在天壤之别在此，试从以下几方面考究其原因：
（一）“不识庐山真面目，只缘身在此山中”
1886年，美国科学管理的先躯亨利。汤（henrytowne）发表了题为《作为经济学家的工程师》的著名论文，作者指出经济管理与工程管理具有同等的重要性。他认为工程师具有的知识应当扩大到经济管理范围。这一思想认识影响了包括泰罗在内的许多工程师，促使他们把工程技术问题与企业管理问题，乃至会计问题结合起来加以研究，并将研究成果用于解决企业经营管理中的问题，这既是20世纪初工程师们得以在“管理会计”方面作出突出贡献的主要原因，也是他们能站在全面管理的高度来观察会计，并最终确定会计在公司的管理工作中完全可以发挥能动作用的重要原因。然而，会计学者与会计工作者则往往局限于会计范围之内来认识会计、研究会计与评价会计。这样，他们更多地看到的或体验到的是会计的服务性作用，从服务方面所认识到的则只是会计的反映职能，从而忽视了会计在公司管理中的能动作用。他们中的很多人不能站在会计与经济管理、科技管理的结合点上居高临下的看待公司管理中的会计问题，自然也不能从全局上来确定会计在公司管理中的地位。同时，至现代社会，在文理渗透。自然科学与社会科学相互融合、相互长入之际，他们中的一些人知识面日益狭窄，观察会计问题的视野已处于近视状态，也就依然沿着传统之路走下去，大体上是就会计而研究会计，以致最终导致不识现代会计“庐山真面目”之结果。
（二）单纯从“会计”词意上或将“会计”作为一种纯技术工作，来认识、研究会计基本职能与揭示会计本质上的失误。
会计是具有一定知识结构与职业道德素质人的工作，尤其是进入近代社会后，在文化素质、专业素质、道德素质，以及在智能方面有着更高要求的管理者的工作。从本质上讲，会计人员本身便是管理者，他们所从事的是管理者的工作。同时，无论在企业中还是在政府部门，会计管理者又归属于一定会计组织部门，并以一定的法律、制度作为他们工作的依据与行使管理权之保障。他们的会计思想受着经济环境、科技环境，以及政治环境的影响，他们的学历、资历与理论、技能又决定着他们的管理能力及其在管理组织中的地位。以上便是考察、研究会计职能，揭示会计本质的依据或出发点。如果忽视其中任何一个方面，把“会计”作为一个名词或一项技术工作来看待，便必然在结论上产生误差。经济管理学家们之所以能识其“庐山真面目”，其重要原因便在于他们总是从经营管理的全过程中，从会计工作与会计组织部门、会计法制、会计理论、会计方法。会计技巧与手段相结合的一体化方位上来认识会计；而会计学者们却总是从会计的核算技术与服务性作用方面，或是从会计工作的方式、方法方面，或是从“会计”词意方面来认识与评价会计，由此便在结论上产生了很大的差异。这种体现在所作结论方面的差异，是全面看问题与片面看问题的区别造成的，在很大程度上是后者只看到了现象，而前者看到了本质。
（三）经济管理学家从会计与科学管理关系的一致性方面看到了会计的特殊性；而会计界的不少人只从形式上看到了会计的技术特性。
从前文所引史实中可见，经济管理学家们从会计的反映职能方面看到了作为技术的会计，而同时又从控制或管理职能方面看到了作为一门科学的会计。会计是科学与技术的结合体，至现代社会及至未来，作为科学的属性方面，它融合了自然科学与社会科学的相关内容，日益显示出作为一门边缘科学或交叉科学的特征，而作为技术它又将历史上形成的方法、技术本体系与现代信息技术密切结合在一起，形成为科学的会计信息系统。同时，它又在理论上包容了政治的、经济的、法律的，及系统论、信息论、控制论、决策论等管理理论，以及自然科学中的相关理论，使它又将具有综合性科学的特征。那些会计学者们却一直是从会计的反映职能方面确认其技术性，然后仅仅从技术性方面看到其服务作用，最终在服务方面走到尽头，在终点的地方便产生了无法摆脱的“工具”之结论。
1980年，会计学家史蒂夫。洛尔（steve lohr）发出感叹：“会计过去从本没有受人尊敬的形象。”中国过去的一些同行与他有着一样感觉，在电影、戏剧及不少小说里所见有关会计的人物大都是些不幸的形象。这种看法虽然有失偏颇，但与近年来中国人对会计的看法已大不相称。然而，记忆犹新、阴影犹在，“会计工具论”依然在全世界泛滥成灾，洛尔之哀叹正是他的那些同行们造成的。可以讲，正是这支庞大队伍里的一些人，在不知不觉中有损自己的形象，降低了本职业的威望。当今，在现代会计环境这面巨大的镜子面前，该是我们认清自己形象的时候了。
我们认为，用任何方式表现出来的“工具论”理论都是不能成立的，“会计工具论”应当在世界上退出历史舞台。同时，应当看到，只有消除“工具论”在世界上所造成的不良影响，方能为现代会计正名，方能为现代计奔向二十一世纪从思想上、理论上扫除障碍。
三、会计本质与职能问题研究在中国的发展
世界会计界在会计职能研究与定义的阐述方面，有其杰出代表者。如英国的劳伦斯。狄克西（lawrence dieksee）、弗朗西斯。皮克斯利（f.w.pixley）等人在完成由簿记向会计的历史性转变过程中发挥了显著作用，并在会计理论建设的最初阶段作出了突出贡献。也许由于他们通常是站在公共会计师的位置上来审视会计，并且由于他们对与会计存在血缘关系的审计有着精深研究的缘故，所以他们一开始对会计地位的评价便是客观公正的。正如迈克尔。查特菲尔德（michael chatfield）指出的：狄克西、皮克斯利等对现代会计思想的影响远比现在活着的任何人都大，他们正是在由会计实践发展到会计理论之时出现的人物，并且把握住了未来的会计师建立公认会计准则的历史时机。此外，在德国也可看到一些与狄克西等同时代的、齐名的会计学家，如雪尔（j.f.schar）、伯利纳（m.berliner）、霍格利（fridrich，他们在会计学建设，明确会计在管理中的地位方面做出了同样突出的贡献。
从揭示人类会计思想演进规律方面来考察会计中的问题，查特菲尔德指出：“古代世界所遇到记帐、控制和检查之类的问题，在许多方面与现代有共同之处。……私人财富的积累导致了受托责任会计的产生……调查受托者的诚实性和可靠性的需要，使内部控制成为所有古代簿记制度的主要特征。”这是从史学的研究方位考察会计问题所作的结论。
在中国，70年代末期以来，会计界对会计职能的研究与对会计本质的揭示也取得了明显的进展，中国学者即使在引进诸如会计信息系统论之类的理论时，也是从再认识、再研究的角度出发的，并且在研究中取得了实质性进展，这是值得加以肯定的。
（一）“会计信息系统论”在中国的发展
“会计信息系统论”的基本观点自80年代引入中国，并经过一些著名会计学家的研究，在以往的基础上作出了新的论断，从而克服了以往研究中的片面性，使这一论说得到发展。其基本贡献在于：
第一，从管理的角度阐明了会计是一个以提供财务信息为主的经济信息系统。如葛家澍教授等人所下定义：“会计是旨在提高企业和各单位活动的经济效益，加强经济管理而建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。”
第二，在通过对会计所下定义揭示会计本质的同时，又相关联地强调了会计具有“反映”与“控制”两大基本职能。葛家澍教授等人认为会计“在企业和各单位范围内，主要用于处理价值运动所形成的数据并产生与此有关的信息，起反映职能，上述数据与信息的进一步利用，又能起监督、预测、规划和分析评价等控制职能。会计的上述两项职能，都有助于进行正确的经济决策和财务决策。”事实上这一论断已将“会计信息系统论”同“管理工具论”、“技术论”区别开来。
第三，从宏观经济调控与宏观经济控制总体系研究方面相关联地研究会计信息系统建设及其作用问题。如裘宗舜教授等人指出：“现代会计是一个财务、成本信息系统。”而这个系统却是“为宏观调控服务的经济信息系统”中的重要组成部分，故它与宏观经济决策密切相关。由此，便改变了以往将会计的作用仅仅局限于公司方面的观点，从而将其作用扩大到公司以外，并最终与“国民经济总控制系统”建立起必然的关系。这是很值得肯定的进步。
（二）“会计管理活动论”的历史贡献
1912年，围绕“管理经济学”的建立，德国经济学界展开了一场论战，其结果宣告了持传统技术观的私家经济学的结束，取而代之的是管理经济学的建立。从导致这一转变的理论建设原因方面讲，人们不仅认为当归功于德国经济学家“施马连巴赫（e.schmalenbach）在动态资产负债表论、成本核算论、公司金融（财务）论等方面所进行的实证研究。”而且应归功于在簿记、会计、财务研究方面所取得的重大进展，这些进展是“管理经济学”得以建立的重要依据。此后，日本学者铃木英寿又进一步研究了“管理经济学”的历史划期，在他划分的六个历史发展阶段中，与簿记、会计发展相关联者为两个阶段，即第一阶段“簿记理论时期”（1900年前后）；第二阶段“资产负债表理论、成本理论、核算制时期（1920年前后）”。因此，成本理论、财务理论、核算制，以及有关企业经营成果形成方面的理论最终便“成为管理经济学的一个主要领域。”如果再联系同一历史时期“管理会计”的命名，并作为会计的一个分支学科的产生，便可以十分清楚地看到，围绕会计与管理的关系问题，科学家、工程师，经济学家及部分会计学家们的认识开始出现趋同之处。至40年代中期，西方学者在管理经济学研究方面开始由经济实证转入理论化时期，这时企业财务不仅成为这一领域里的研究重点，而且通常把财务与会计问题联系在一起认定会计在经济管理中的地位与作用。受管理经济学理论的影响，50年代在美国产生了“管理经济会计学派”（managerial economics and accounting），其基本理论明确地揭示了会计与管理之间所存在的必然联系。就中国出现的“会计管理活动论”学派而言，无论该学派是否在立论方面受到国外相关学派的影响，其影响程度如何，我们都认为该学派从实质上揭示了会计与管理的关系，其理论的立足点是正确的。
1979年12月，在中国会计学会成立大会上，学者们首次提出了“会计管理”概念，1981年2月，在财政部印发的《全国会计工作会议纪要》中最早使用了“会计管理”名称。1982年8月，杨纪琬、阎达五教授在《经济理论与经济管理》杂志上发表了题为《论“会计管理”》的文章，正式提出“会计这一社会现象属于管理范畴，是人的一种管理活动”这一论断，并指出：“会计的职能总是通过会计工作者从事的多种形式的管理活动实现的。他们提倡在中国使用”会计管理“概念。1983年2月，阎达五教授撰文指出：”会计管理的内容是价值运动，会计管理的目的是提高经济效益，会计管理的基本职能是计划和控制。1983年6月，成圣树教授等撰文指出：会计“是经营管理的核心，是反映和控制经济活动并使之达到一定目的的一种能动行为，是有组织，具有管理职能的一种管理活动。”
“会计管理活动论”的基本观点反映了对“会计工具论”的否定，它是我国进行会计改革以来，体现在会计基本理论问题研究中的一个历史性的进步。这是因为：其一，这个学派认定了现代会计是经济管理的重要组成部分，明确了它在国家经济管理与企业经营管理中的地位与作用，这一点奠定了中国会计改革的思想基础；其二，这个学派把对会计本质的揭示与对现代会计基本职能的认定结合起来加以表述，明确了会计的反映与监督（控制）职能；其三，这个学派明确了会计在管理中所起的作用是能动的，从而从根本上与“工具论”、“技术论”区别开来；此外，他们认为会计的本质性含义与职能是处于变化之中的，强调对会计的认识与研究应破除“终极论”的观点。
（三）会计控制系统论
杨时展教授指出：“现代会计是一个以认定受托责任（accountability）为目的，以决策为手段对一个实体的经济事项按货币计量及公认原则与标准，进行分类、记录、汇总、传达的控制系统。这一定义从外延与内涵两方面揭示了现代会计的本质。首先，定义阐明了会计基本目标在于认定受托责任履行情况这一内在的，并带有规律性的问题；其次，又在确认受托责任目标的基础上，揭示了现代会计是个控制系统这一关键性问题，使人明确地认识到受托责任这一目标与会计控制系统的结合，便是现代会计内涵中显示其本质的问题，而现代会计的主导性职能是控制；此外，又明确了受托责任与决策的关系。应当注意，以上三个方面所揭示的问题并不仅仅是概念上的，而且是从会计工作的基本内容及基本程序上体现出来的。杨时展教授在会计本质问题上的研究成果，体现了现代会计发展的历史方向，在会计基本理论建设上将占有重要历史地位。
可见，中国十多年来的会计改革，在会计理论研究与实务革新中已见显著成效，它产生了已具有世界性意义的创造性研究成果。就会计本质问题研究而言，它已步入世界先进行列，体现了中国会计发展对于世界的贡献。
四、论现代会计的基本职能
在第一个问题的阐述中，笔者强调了会计环境的变化决定着会计职能变化这一基本观点，并表明随着会计环境的变化，在会计的内涵与外延两方面都同时发生着相应的变化，而这种变化又直接影响到会计的本质性内容发生变化，并最终影响着一代会计学者的思想，使他们在新的思想支配之下就会计的定义作出新的结论。在现代会计发展阶段，当如何认定会计的基本职能，明确会计工作的基本目标，以及应当如何从定义上科学地揭示现代会计的本质，这是本文在最后一部分中所要集中探讨的问题。
（一）关于会计历史演进中管与算的关系
在史前时代便可发现，原始人所作的刻画符号，一开始便与管理生产、生活联系在一起，即使那些栩栩如生的动物画图也“并不是一种神秘的‘艺术冲动’的表现。……也不是专门的寻求那种乐趣，而实是为的一个严肃的经济目的。”尽管人们在这个阶段对生产关心的程度不同，然而，事实却表明，人们一开始所进行的计量与记录便出自对经济进行管理的动机。进入文明社会后，在自然经济发展阶段，单式簿记的方法体系逐步构建起来，它体现了官厅会计的历史贡献。除簿记方法之外，为贯彻“量人为出”之制，统治者组建了财计组织，颁行了财计制度，最终形成了簿记组织、簿记制度与簿记方法相结合的簿记工作格局。故在此阶段，人们所关注的或认识到的只是簿记的核算职能，认为簿记是为维护国家财政收支服务的工具。然而，这时客观上与簿记核算职能并存的还有簿记的监督职能，簿记工作还起着监督国家财政收支实现的作用，只不过在此期间，簿记的核算职能处于主导地位而已。
由单式簿记阶段演进至复式簿记发展阶段，与资本主义性质的商品货币经济萌芽、演进密切相关。正如韦伯所指出的：当“合理商业终于在整个经济生活范围内成为占支配地位的一个领域，在这领域内便首先出现了数量的计算。他还认为：”在贸易由群体进行时，为了清算帐目就必须有精确的簿记。“而在单式簿记时代的簿记错误很多，即使从最近的由”佛罗伦萨留传下来的那些用文字记数的演算，竟错误到四分之三至五分之四的程度。“所以，韦伯把复式簿记称之为”真正的簿记“，是进行管理的重要手段。在考察簿记与资本主义性质商业的关系时，韦伯认为：”簿记（复式簿记）是在贸易组合的基础上成长起来的。“在早期出现的一批家族性质的公司里，由于公司簿记与家计混为一体，故这类公司的帐目最初是”一笔糊涂帐“。直到帕乔利的《簿记论》问世后，这种情形才大为改观，家计与公司簿记逐步严格划分开来，理论与实务统一起来，簿记在公司经济管理中的作用也突出起来，人们开始认识到管与算结合的意义，进而认识到薄记的反映职能与监督职能同等重要。经历产业革命，在20世纪进入信息经济发展时代后，人们在管算结合这一认识的基础上，又逐步认识到在管理与核算之间，算是基础，是手段；管则是目的，管处于主导地位。
总起来考察，在会计发展史上，自从有了会计的算，同时便有了会计的管。会计的管不可以脱离会计的算，而会计的算又始终是围绕会计的管理目标进行的。在任何一个历史时期，既不存在脱离管理而独立存在的算，也不存在脱离核算而独立存在的管。由会计环境的变化及人们的认识水平所决定，相对而言，在古代社会里，通常认为簿记以算为主，以管为辅；至近代社会，人们将管与算并重对待，提倡管算结合；而进入现代社会发展阶段之后，人们又逐渐从会计对于管理的能动作用方面认识到，在会计的基本职能方面，当以管理作为主导方面，而核算仅起辅作用了。
（二）论会计的基本职能——反映与控制
管理是社会经济发展的产物，而会计的发展不仅与管理发展的历史动因相同，而且它们在发展中又是同步的。人们也是从揭示管理的实质出发对管理下定义，一般认为经济管理是针对人力和资源的结合，通过计划、组织和控制来实现一定经济目标的过程。这一定义所包含的内容，与会计存在的意义至为密切相关。一方面，这一定义明确了会计控制的对象——人力资源与物质资源，并对会计控制提出了要求，要求会计应充分利用信息，参与对一个经济单位的人力、物力、财力的管理；另一方面，管理所追求实现的目标又集中体现在经济效益方面，自然这也是会计控制所追求实现的目标。从总体上讲，以上两方面包含着某一单位的经营管理向会计工作者所提出的根本性要求，即要求作为管理人员的会计工作者必须承担他的岗位责任——受托会计责任。
当簿记还作为一种附带工作之时，其会计责任体现于整个经济责任之中，尚未成为一种专职责任。当会计专职出现乃至会计组织部门产生后，便出现了受托责任；井在官方形成了受托责任制度，在民间则出现了体现受托责任的“人簿记”。至近代，当股份公司从家族公司形态中摆脱出来后，所有权和经营权发生分离，科学意义的受托责任才得以明确、普遍地体现出来。泰罗强调公司中的“岗位责任”，而法约尔则把责任与权力统一起来，他指出：“对责任的畏惧，恰如对权力的喜爱”，而有其权便当负其责。韦伯则把责任、权力体现在组织部门建设之中，从组织上明确了包括会计部门在内的作为一个管理组织的责任。至现代会计发展阶段，正如杨时展教授所指出的：“受托责伍‘已成为现代会计控制中的核心问题了，在对会计本质问题的研究中，人们必须正视这一问题。现代会计的目标在于认定管理中的受托责任，现代会计工作者的使命在于履行受托责任。在市场经济下，认定经营者的责权利，维护所有者权益，以及实行科学、严格的会计控制，是履行受托责任的集中体现。
正是从现代会计所处的环境出发，从现代经济管理对会计所提出的要求出发，以及从市场经济下会计所担负的重大经济责任出发，笔者认为，现代会计的基本职能应当归纳为反映和控制，而为了达到反映与控制的目的，现代会计在发展中逐步构建了它的两大工作系统，即会计的信息系统和控制系统。
1.会计的反映职能与系统
会计的反映职能是通过一定的会计方法，遵照公认财务会计准则的要求，正确地、全面地、及时地、系统地将一个会计实体单位所发生的财务会计事项表现出来，并通过科学的分类方法，将不同性质的会计事项分门别类的、集中的表现出来，以达到揭示会计事项本质之目的；会计的反映职能在客观上体现为通过会计信息系统对财务会计信息进行优化的过程，这个过程又具体体现为两个基本工作阶段：一是信息确认阶段，通过这个过程进行信息筛选，去伪存真，将虚伪假冒及失准的信息揭示出来，清除出去，为整个优化信息的过程奠定基础，确保财务会计信息的真实、可靠，为决策提供有用的、能确保决策正确无误的信息。二是核算工作阶段，核算过程包括制证、计量、记录、归类、组合、测试、编表等环节，这个过程体现为对若干会计方法的具体应用，诸如以货币为统一的计量标准、设置帐簿，会计科目在分类中的应用，以及在编报前应用平衡公式进行测试等。可见，以往把会计的反映职能与会计核算等同起来对待有失片面，应当注意，在会计信息系统工作过程中，为防止会计信息失真，应当把财务会计信息确认放在重要位置上。
在信息经济发展时代，电子计算机在经济管理工作中的应用，最终形成了科学的“管理信息系统”，而这个系统理所当然地将财务会计系统包括其中。把电子计算机处理技术与财务会计方法体系有机结合起来，便形成了科学的会计信息系统，而这个系统又自然而然成为“管理信息系统”中的一个重要分支系统。除上述环节外，在会计信息系统中还应包括信息储存与信息输出两个环节。这样，便把确认、核算、信息应用三个阶段结合起来，而后通过电子计算机技术处理，既在“会计信息系统”建设方面实现了人机结合，而又使所取得的财务会计信息成为可分解、可传递、可交换，以及可供管理者、决策者选择使用的信息。由此，通过这个系统便可达到行使会计反映职能之目的。
现代会计的反映职能是现代会计工作的基础，它通过会计信息系统所提供的信息，既服务于企业内部的决策者，又是会计部门参与决策的依据；它既服务于企业内部管理，又服务于投资者，以及与企业工作相关的财税、金融及审计部门；此外，财务会计信息的另外一个突出作用是为会计部门的会计控制工作服务的。故可以看到，如果从这些方面来理解会计的服务作用，这种服务作用也决不是被动的，而是具有能动性的。此外，应当明确，无论从人机结合的角度，还是仅仅从会计工作者在信息确认环节所体现出来的作用考察，都可以看到会计的反映职能也在一定程度上体现了会计在企业管理中的作用。
2.会计的控制职能与系统
就现代会计的反映与控制两大职能的关联关系而言，反映职能是会计发挥控制职能作用的基础，是为进行会计控制服务的，而会计控制则是现代会计部门适应市场竞争环境变化，强化企业内部管理，增强企业竞争能力，以及参与企业经营决策的首要职能。
追溯历史，人类会计控制思想的产生与从会计控制方面认定会计的职能，起始于资本主义经济关系的萌芽阶段。其主要历史原因，是在此期间社会生产由家庭手工业向工场手工业发展阶段的演进，具体表现集中在“成本控制”思想、方法及其理论的萌芽方面。1436年在威尼斯建成了为制造兵舰服务的造船厂，史称威尼斯兵工厂。该厂成立之初便采用了复式簿记、到15世纪中叶就已经有了“早期形式的成本会计。”在16世纪，该厂已成为当时世界上最大的兵工厂，由于它开始采用控制与分权管理的办法，在工厂生产控制中已形成了由人事管理、部件标准化管理，以及“会计控制”、“存货控制”与“成本控制”组合而成的基本内容。从成本控制方面讲，当时已经把成本范围界定为“固定费用、可变费用和非常费用”三种，其控制细致程度已达到对于进入和离开造船厂的每件财物都要进行详细记录的地步。
历经产业革命阵痛之后，以成本控制为中心的“会计控制”成为“工厂制度”建立的一大支柱，这时工程师与管理者都认识到“动力传动的机器极大地提高了生产率，但也提高了对资本的要求和资本成本。”他们还认识到必须通过最大程度地利用资本来控制资本成本。“这样，到18世纪与成本控制问题乃至整个会计控制问题相关联，人们开始把财务控制作为管理的一个重点，正如小乔治所讲：在英国的那些工厂主心目中”财务是他们的王国。“正是从财务控制出发，人们充分认识到”新的簿记制度在控制方面的价值。“同时，在18世纪，人们也已认识到预算在经济控制中的重要作用。进入19世纪后，英国博尔顿—瓦特父子公司索霍铸造厂便在管理中”制定生产标准、编制生产计划、部件标准化、成本控制应用、成本会计……“，其中以计划与成本控制作为管理中最重要的环节。其后，成本控制也在美国制造业中播下了种子，并出现了由管理学者惠特尼所制定的”成本会计制度。“至19世纪末，人们在经济控制中又把注意力集中到建立管理控制组织，实现科学的组织控制方面。20世纪初在美国企业中建立科学管理制度的同时，在大中型企业中出现了由”会计控制长“（controller）主持的会计组织部门及由”财务控制长“（treasurer）主持的财务组织部门，从而这种组织格局又将计划（预算）控制、成本控制、会计制度控制等内容统一起来，最终形成了会计控制的实质性内容。进入市场经济中的信息经济发展时代后，人们便在研究”管理控制系统“建设的过程中，一方面在从事管理工作的人与电子计算机结合方面考虑到管理信息系统的建设与应用问题，其中尤其是着重研究解决了”会计信息系统“的建设与应用问题；而另一方面在相应考虑”会计控制系统“建设与应用的同时，又进一步考虑到现代会计的这两大系统之间的协同关系处理问题。美国学者安托尼（anthony）把公司中的控制划分为”业务控制、管理控制和战略控制“三种，其中又将会计控制纳入管理控制之列。同时，以上三种不同的控制，需要三种相应的不同信息，其中进行会计控制所需要的信息自然来自于会计信息系统。这方面我国学者也有同样的认识，并且作出了进一步的研究。在涉及会计信息系统为会计控制提供信息依据方面，会计学者莫德姆。拉曼（mawdudm rahman）与莫里斯。海拉第（maurice halladay）明确指出：”会计信息的支持确定了企业中会计控制所能达到的范围：当企业需要控制系统，并明确所进行的控制要达到的目标后，他们便要在会计信息系统上投资。“
由此可见，人们对会计控制职能的认识取决于会计环境变化中的四大要素：一是市场经济的产生与发展；二是科学技术革命的推动；三是经济体制的变革，以及企业内部管理组织与管理系统的革新；四是现代会计文化的发展，电子计算机与会计的结合应用等。事实表明，由以往“反映—监督”（或核算、监督）职能向“反映—控制”职能的演变是客观环境变化的产物，是历史发展的必然。同时，在现代会计发展阶段，会计通过两大并存的系统——“会计信息系统”与“会计控制系统”显示其职能作用，通过前者体现其反映职能，而通过后者行使其控制职能。反映是实行控制的基础，控制则是现代会计的目的或“落脚点”，故在两者之间会计控制职能处于主导地位，它体现着现代会计发展的历史性进步，显示着现代会计的本质。以下围绕现代会计控制职能方面的问题，试作进一步分析：
（1）会计控制职能的涵义
首先，应当明确的问题是现代会计控制的对象与目标。从控制对象方面讲，它表现为对一个法定的会计实体进行控制。如果这个实体是指一个独立核算的企业，由于这种企业是由处于经营管理系统中的若干岗位或环节组合而成的，因此，为行使会计对企业经营活动过程及其结果的控制权力，并履行其受托责任，便自然而然要按这一专职岗位设置会计组织部门，由其具体组织会计控制工作。这样便把会计的岗位职责与权力统一在一起。从现代会计控制工作所立定的管理目标方面讲，它集中体现为这个会计实体的经济效益的不断提高，并且是这个实体的经济效益与社会效益的统一。这里，如果再把会计控制的对象与所确定的管理目标统一起来加以认识，便可作出这样的结论：现代会计组织部门为实现其既定控制目标，以法制为依据，以科学理论为指导，通过一定科学的程序，采用科学的方法与现代化手段，充分履行自己的受托责任与行使管理权力，使企业的经济活动过程与财务活动过程遵循经济活动规律及其经济活动规范运行，这一工作过程及体现在这一工作过程之中的能动管理作用便是“会计控制”。
其次，从现代会计控制的基本内容方面考察，它应当包括以下六个基本方面：一是财务会计控制与管理会计控制；二是提供财务会计信息，参与经济决策；三是会计部门利用财务会计信息在工作过程中直接进行控制，诸如在执行财务计划中体现出来的计划控制，以及进行成本控制等；四是对会计信息系统的控制，即通过对优化财务会计信息的过程控制，防止信息失真；五是就现代会计而言，已由侧重利用内部信息施行控制转向从管理战略目标出发，充分利用市场信息、科技信息，以及来自外部的财务会计信息进行全面控制。同时，现代管理会计亦由以往固守传统的财务成本控制转向作业成本控制；六是现代会计控制还应包括内部审计控制等内容。
再次，现代会计控制的基本依据与指导思想。现代会计控制所持依据已超出财务会计理论与管理会计理论的范围，它实行控制的依据已扩展到现代经济控制理论方面，如系统论、信息论、控制论、决策论等。围绕经营管理与决策问题，在充分发挥会计控制作用中还应当明确：“有效的控制必须是科学的系统的控制：系统的控制必须是把握优化信息的控制；优化的信息必须通过科学的系统方法取得。”同时，现代会计控制的指导思想又应是实行全面控制，即这种控制应在时空关系上把过去、现在与未来结合在一起，把事前、事中与事后结合在一起；同时，应把微观、中观与宏观控制结合在一起。
（2）现代会计控制系统的构成
现代会计控制系统包括经营循环控制与决策过程控制两个分支系统，这两个系统与电子计算机控制系统的结合，便成为处于自动控制状态，并与会计信息系统相结合的科学的控制系统；经营循环控制系统包括市场、计划、过程控制、成本、库存、价格、行销、内部审计八个控制部分，其中过程控制又包括设计、采购、投入、产出、质量、储存、计价、运输、销售及盈亏等环节。而决策过程控制则围绕参与决策和本部门自身的决策进行，由以下九个运行环节构成，即预测、分析、决策。计划、建制、审核、检查、监督及追踪决策等。
以上两大分支系统不仅体现了全面而系统的控制，而且突出了成本控制这个核心；不仅从参与决策方面体现了会计的能动作用，而且突出了现代会计在强化企业内部控制中的能动作用；不仅体现了以市场作为控制起点，以计划作为指导的“市场第一、计划第二”的思想，而且体现了对全作业过程的控制。同时，从决策过程控制这个系统的建立中可见，会计的监督作用当涵容于会计控制之中，它只是实行会计控制的一个重要组成部分，故不能在对现代会计职能的表述中，以监督取代控制，把会计控制职能局限在监视、考察与督促方面。倘若如此概括现代会计的职能，便会在现代会计本质揭示方面出现片面性，并影响到一系列会计理论问题的研究。
当然，在会计控制系统建设方面，目前还远远不如会计信息系统建设成熟，其中也还有许多问题有待进一步研究。
3.关于揭示现代会计本质的定义
通过上述研究，可以把问题集中在以下这个重要观点之上：进入现代会计发展阶段后，现代会计在其工作的组织运行过程中，显示出两大基本职能，一是反映职能，是通过会计信息系统加以体现的；一是控制职能，是通过会计控制系统加以体现的。这两大工作系统都体现了与现代信息技术的结合。如前所述，在这两大职能中，前者起控制基础作用，后者起主导性控制作用，后者是现代会计工作的落脚点；在两大系统中，前者不仅通过技术作用为企业的决策者及企业内外部的相关部门提供信息服务，而且还直接为会计部门进行会计控制工作服务，而后者则通过充分利用前者所提供的财务会计信息；以及其他相关经济信息，对企业的经济活动过程进行全面、系统的控制，并最终在经营决策方面体现现代会计的地位与作用。事实上，体现于现代会计两大职能、两大系统中的具体问题已涵容于上述内容之中，如经济效益目标揭示问题，货币计量手段应用问题、财务会计信息通过一定程序的优化问题、资金运动问题，以及受托责任关系问题等等。故依我之见，在揭示现代会计本质，为现代会计下定义时，便勿需在内容中一一加以表述。基于此，试对现代会计定义作如下概括：
现代会计一是会计管理者通过会计信息系统与会计控制系统的协同性运作，实现对市场经济中的产权关系、价值运动过程及其结果系统控制的一种具有社会性意义的控制活动。
笔者认为作为会计的定义，它既须体现会计的对象、职能、目标、意义、地位、作用，还须描述会计控制的范围。会计定义便是这些内容的抽象性概括，它集中说明会计是什么、为什么、做什么，以及怎么做这些与揭示会计本质相关的问题。因此，在上述定义中强调了六点：一是强调了会计管理者这个工作的主体；二是突出了两大系统进行协同运作所显示的功能性作用，在其中涵容了现代会计的反映与控制职能；三是反复强调了会计控制的主导作用，并强调了系统控制；四是将对象与目标结合在一起，明确对市场经济中产权关系及价值运动进行控制，这样，从控制范围方面讲，既包括了宏观经济部分，又包括了微观经济部分；既涉及到企业或公司这个市场经济的细胞，又包容了市场经济构成中的各个部分，诸如商品市场、金融市场、技术市场、信息市场、劳务市场，以及房地产市场等，这样也就克服了以往表现在会计控制对象方面的局限性。同时，产权关系与价值运动是一个内容十分深广的概念，它包括了经营者、管理者与所有者之间客观存在的经济关系及经济责任关系，涵容了个别经济效益与社会经济效益的统一性问题，进而提示性地将经济效益问题表现出来。从广义方面讲，它可泛指企业内部经济关系与企业同社会的经济关系，从总体上将国家、集体、个人之间的经济关系统一在市场经济这个客观环境之中，将国家所有者、企业所有者、外商所有者及个人所有者的关系统一在市场经济这个客观环境之中；五是将意义、地位、作用结合在一起，将其概括为会计是“一种具有社会性意义的控制活动。”关于社会性意义从第四点可见，如将这种意义具体化，便可以得出现代会计是市场经济（或市场经济发展的信息经济阶段）管理基础这一结论，自然，这一结论便体现出现代会计的地位与作用。当然，这样来概括现代会计的定义，揭示其本质，是否合适，尚有待进一步研究。
同时，由上述定义引发，可将现代会计的地位与作用作如下概括：现代会计是现代经济控制工程中的重要组成部分，是信息社会中通过对包括财务会计信息在内的经济信息的优化与利用，以期实现对既定目标控制的关键性管理工作。具体讲，现代会计是实现对世界经济一体化控制及国家对国民经济进行宏观控制的重要方面，是地区及企业对经济进行中观、微观控制的主要力量，而从事现代会计控制工作的领导者、组织者当是经营决策机构中的核心成员之一。