房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文第1篇

一、中国房地产市场的总体态势

2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。”

2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。”

2004年“政策年，稳中有升。”

2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。”

注：以上均有具体分析资料。

二、山西省房地产市场运行情况分析

(一)2003年山西房地产市场基本情况

2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长 ；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。

（二）2004上半年山西房地产市场分析

1、供给分析

目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。

然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。

2、销售分析

上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。

从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。

同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。

3、房价分析

今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。

上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13．3％，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。

然而，调查中发现，太原市80％的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85％以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21．4％；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

4、存量分析

上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2013元，同比增长27．07％。其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长22．27％，每套存量住宅交易均价为21万元。尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。从交易情况来看，上半年存量房交易总额为3．9亿元，其中住宅7460万元；存量房交易量为454套，交易面积19万平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面积4．69万平方米，同比降低243．18％，其中房改房、经济适用房交易186套，同比降低157．88％。存量房交易量下降，这是由于政策衔接等问题，形成个人小土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严重影响了交易量。

5、拆迁分析

上半年，全市城区共批准拆迁项目17个，核准拆迁面积4．5万平方米，同比下降82．7％，拆迁居民1399户，拆迁总量大幅下降。造成拆迁总量下降的宏观因素是：央行房贷政策收紧和清理拖欠农民工工资政策出台后，开发商融资渠道有限、资金不足，加之旧城改造优惠政策落实不到位，影响了房地产开发企业对旧城区改造的积极性，旧城改造项目启动乏力。微观因素是：太原市近两年来拆迁难度逐步增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房，影响了群众配合拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾。

6、消费者分析

在太原市7月份举办的“住在龙城”房展会上，主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项目分10大类46个小项，涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面。经过主办单位整理、汇总、统计，本次调查共回收有效调查问卷5164份，被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。

根据调查结果分析，目前太原市80％的购房者年龄在40岁以下；高达75％的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的65％；79％的家庭能够承受的商品房价位在每平方米1800元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41％，短期内购房意愿强烈。

此次调查问卷发放数量大，调查内容丰富，涵盖了购房者购房需求的方方面面，具有相当的代表性，反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合，为太原市房地产业的发展指出了方向，对房地产开发企业具有一定的参考价值。

从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题，主要体现在两个方面，一是房价过高，二是面积过大。太原市房地局的统计数字表明，上半年太原市的住宅平均价格已达到2900多元，远高于调查显示的1800元以下的水平，导致工薪阶层望房兴叹；开发商为吸引高收入阶层买房，争相盖大房子，相应提高了购房总价，适合工薪阶层购买的面积在80平方米左右的中小户型非常少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合。

因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发企业的长远发展是很有利的。

7、竞争态势分析

太原房地产市场面临变局 ，最近几年，外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场，目前比较知名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。有业内人士称，晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板，一旦机会成熟，他们随时会进入太原市。 北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示，他想拿到一块500～1000亩的土地在太原开发房地产。预计，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原，本地开发商面临生死考验。

近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。

和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态。在平均房价不超过3000元的时候，房地产肯定是处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品，因此就有很好的发展机遇，很多外地的房地产开发企业就是这一点。太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好卖，发展空间很大。太原的开发商，房子好卖，基本上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少。作为房地产广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈。

吸引外来房地产开发企业的另一大因素是：山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西拥有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情况不好，还有许多空置房，这是为什么？许多专家认为原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距，供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去。

正因为以上两大原因，吸引了越来越多的外地房地产开发企业进入山西太原，山西的房地产企业面临洗牌，太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运转，1/3正在四处寻找项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地，更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛，对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，还可以带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个很大的提升。

目前山西的政府也认为，外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力，淘汰一批开发企业，对抑制房价上涨，制止开发商违规开发、欺诈销售，提升产品档次都有很大的促进作用。但由于太原房地产市场有其特殊的一面，外来开发商能否服水土还是一个未知数，目前市场上最担心的问题还是外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大幅攀升，房价上涨，让本来就买不起房的工薪阶层更加买不起房。

外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担心的还是本地中小开发公司。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势，或者根本得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。

三、当前全省房地产市场发展存在的突出问题

1、我省房地产投资势头趋缓

根据全省房地产市场分析暨中低价位住宅建设工作汇报会上了解到，在国家加大对房地产业宏观调控的背景下，目前全省房地产开发投资明显趋缓，增幅比去年同期回落19个百分点。

全省房地产开发投资增幅逐月回落。2003年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅分别为80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趋缓。

1～7月份，太原市房地产投资共计205407万元，同比增长49.52％，增幅比全国平均水平高出20.9个百分点，房地产投资占太原市固定资产投资的比重为14.8％。增幅比去年同期回落了十几个百分点。同时，住宅新开工面积为209.3万平方米，同比下降了近10个百分点，完成开发土地面积为49.38万平方米，同比下降了8.9个百分点。据省建设厅相关专家分析，今年3月份以来，针对房地产行业等行业存在的局部过热的情况，国家出台了一系列措施进行降温，并对房地产开发项目（经济适用房除外）资本金提高了15个百分点，使房地产开发企业贷款受到了限制，由此淘汰了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业，同时，也使全省的房地产开发投资等指标出现了合理的回落，这一现象表明，宏观经济调控在房地产业的作用已经显现。

为了完成投资开发项目，在银根紧缩的情况下，开发商纷纷自找门路，寻找资金来源。据了解，目前开发商的项目资金中，自筹资金占到了近四成，贷款比例下降到了14％，比全国21.9％的平均水平低了近8个百分点。

由于整体的供应量趋少，而市场需求旺盛，全省商品房一级市场销售良好，销售面积为平方米，同比增长了8成左右；与此相呼应，商品房一级市场销售价格呈现明显的上涨趋势。到6月底，全省商品房销售价格为1797元/平方米，同比增长了27％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位。价格上涨主要原因是由于办公楼和商业用房销售价格较高带动所至，住宅价格涨幅在合理区间，与社会消费品价格涨幅趋势基本相同。

2、经济适用住房建设规模明显下降。

全年房地产开发计划总投资减少11．3个百分点。2004年一季度新开工房屋建筑面积减少18．6个百分点，其中新开工经济适用住房面积为6．05万平方米，同比减少69．9个百分点；房地产投资中经济适用住房0．61亿元，同比减少38．1个百分点，经济适用住房空置面积为4．87万平方米，同比减少40．7个百分点。2003年全省购置土地面积为373．97万平方米，完成开发土地面积156．82万平方米，完成开发面积仅占41．9％。购置土地面积比2002年净增56．4万平方米，同比增长17．8％，而完成开发土地面积比2002年减少37．73万平方米，同比减少19．4％。

3、完成开发土地面积出现负增长。

2004年一季度全省购置土地面积为45．51 平方米，同比增长16．7％，完成开发土地面积15．82 平方米，同比减少35．4％。

4、融资成为山西地产业当务之急

去年6月，央行下发了121号文件，并出台了新的土地政策，以加强对商业银行房贷的监管力度。文件规定，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。并对贷款企业的开发资质、管理水平有了更高的要求，规定自有资金必须达到30％和封顶才能按揭的要求。今年4月，央行提高了银行存款准备金率0.5个百分点，减少了金融机构可贷资金，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从20％提高到35％以上，以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。这些政策让许多企业感到资金紧张。对一些开发资金少、过分依赖银行贷款的企业来说更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下发通知，在“五一”之后，进一步严格控制房贷项目。

据估算80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系。限制房贷政策的出台，使房地产开发企业普遍感到资金压力加大，希望能通过多种渠道获取房地产投资资金。

1～7月份，太原市房地产开发资金到位共433227万元，同比增长74.4％，国内贷款占全部资金的比重下降6.1个百分点。当前，企业找地皮、寻资金成了工作的重心，这决定着其有无资格参加后续竞争，同时使资金实力和筹资能力弱小的小企业遭遇“灭顶之灾”。

我省房地产商大多属于二三线的中小企业，实力较弱，资金腾挪余地较小，因此对央行的政策反应比较强烈。普遍认为，这将限制房地产企业的资金来源，有碍全省地产业的发展。由于我省房地产金融市场发展滞后，除银行信贷外，没有更多的金融工具，而房地产开发项目的全部流程都有离不开信贷资金的支持。这样一来，可能造成资金链断裂，致使已开工项目不能按时竣工，新项目不能接手，使开发商陷入困境。

省房产咨询中心的专业人士指出，我国房地产业融资渠道比较狭窄，主要是依靠银行贷款。另外，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等也是获取资金的重要方式。但是，由于国情的不同、各地房地产市场发展阶段的不同，以及企业自身条件的限制，这些方式并不能真正应用到房产融资中。就我省的现状而言，房产商不能惟一指望银行信贷，应当根据自身的特点，积极寻求多元化的金融工具，最终把“121号文件”演化成市场创新的动力。

资金来源一：本地资金

一位资深房地产业媒体人士透露，在京津沪等地区的中高档地产小区，有很多靠开小煤窑发财的山西人开着高档轿车前来购房，这些煤炭富商出手阔绰，动辄百万元甚至几百万元的房子，对当地有钱人来说也是难以企及的。据山西煤炭信息网公布的资料显示，全省所有合法与不合法的小煤窑总共应在12000座以上。一研究人士分析，按每个矿主年平均净赚200万元计算，如果每年有500个矿主携款离开山西，每年就会直接带走100亿元的现金，这相当于山西省国民经济2000多个亿的二十分之一。

一些矿主说出了他们外迁的原因，我省的投资环境比较差，政府职能部门权力意识浓厚、服务意识淡薄，转变职能仅仅停留于表面，缺乏实质性进展，无论从软硬环境上都无法与沿海城市及其它大城市相比。

这么大的资金外流量，对于外省市是很好的资金来源，而对于我们的山西经济却是不利的。客观上形成的“外面进不来，自己留不住”的被动局面目前，对于这些社会上有大量资金聚集，已经引起了山西省政府有关部门的注意，政府可能采取会一定的政策，同时房地产开发企业也应该采取一定的策略获取这些本地的投资资金。

资金来源二：外地资金

建立融资平台进行招商引资，同外地发展较好的房地产行业建立合作关系，了解外资银行新的金融产品。但是他们与外地企业和金融机构都有遇到一个难题：缺少适合沟通的平台。大多数业内人士认为，为了提高山西房地产企业的融资能力，加强与省内及国内外先进企业的交流与合作，建立这样一个平台是可行的。最近省内有关部门举办了房地产融资方面的论坛，将邀请国内一些业内知名的人士、国外金融机构、房地产企业的融资专家来山西，阐述他们的融资理念、融资渠道，并与我们的房地产企业接触，洽谈更多的合作项目。今后每年都将不定期地举办这种论坛，为我省的房地产企业提供一个为省内外、海内外沟通、交流、引进资金及各种先进技术的平台。

5、房地产管理上的“三个不顺”

近年来，山西省房地产业发展迅猛，但房地产业的发展与市场需求不相吻合。房地产“梗阻”的主要原因是房地产管理的“三个不顺”。

管理体制不顺：据介绍，目前山西省涉及到房地产管理的部门有计划、房地产、建设、规划、土地等部门。这些部门各自为政，各管一摊，缺乏强有力的协调和统一。

管理程序不顺：由于管理体制的不顺导致房地产开发管理程序不顺，没有形成计划、规划、土地供应、开发的有序管理过程。

政策落实不顺：据袁纶华介绍，无论是欧美发达国家，还是国内发达城市，住宅开发都是房地产业最重要的组成部分，衡量一个城市房地产发展状况、人均住房面积及其发展速度是很重要的一个标志，各国政府在解决普通居民住宅方面都有各种优惠政策。

为促进住宅产业的发展，解决中低收入家庭住房问题，国家、省里出台了一系列经济适用住宅开发的配套优惠政策，但许多政策在各地执行时往往执行不下去或执行时变味。各项优惠政策落实不到位造成普通商品住宅和经济适用住房开发成本大幅增加，进而转嫁到购房者头上。政策落实不顺挫伤了开发商的积极性，导致山西省普通住宅价格增长过快，开发速度缓慢。

因此，特别重视和政府各个部门的协调关系对太原市的房地产开发企业生存和发展具有一定的决定性意义。

6、首先是地价可能上升。

随着国务院《关于继续开展经营性用地使用权及招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定时限的到来，太原市所有的经营性用地都必须到土地市场公开拿地，标志着房地产开发商拿地的方式必须是“公开出让”。其次，国家有关房屋拆迁一系列政策和实施规程的相继出台，对惯于通过土地划拨或强行拆迁获得低成本土地的房地产企业来讲无疑是“釜底抽薪”。另外，太原市还有半年的农用地禁止转建设用地审批的“冷冻期”，也限制了土地供应。下半年国土资源部仍将保持对土地市场整顿的高压态势，牢牢把紧土地供应关口。这些政策极可能使地价继续走高，从而加大房地产开发的成本。

7、清欠力度加大、用工工资提高、原材料价格的上涨使房地产开发企业负担加重。

过去开发商习惯依靠建设施工单位垫支来搞开发项目，国家清欠力度的加大消弱了开发商对垫支的依赖，1～7月，太原市房地产企业应付款的增幅由去年的增长67.8％到下降0.8％。上半年钢材、水泥、玻璃等建材价格上涨，公路限制超载，提高用工工资标准使成本增加，将会造成开发企业的新一轮“洗牌”。

8、房价上涨影响企业利润的增长。

1～7月份，太原市商品房平均售价上涨19.5％，这样会抑制居民的住房消费，加之信贷收紧，以投资为目的的购房需求受到限制，将影响开发企业的收入及利润增长，进而影响开发企业运营资金的周转。

四、原因分析

1、城市房屋拆迁行为规范，成本增加，1日城改造步伐减缓。《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》中均规定拆迁补偿安置资金必须专款专用，全部用于拆迁补偿安置，不得挪做他用，并要求县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对拆迁补偿安置资金的使用加强监管。这种制度的建立规范了拆迁行为， 由此增加了房地产开发企业的资金一次性投入量，致使开发商不愿开发涉及拆迁的建设项目旧城改造步伐减缓。

2、国家对土地政策进行调整。国务院发出《关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》，强调实行最严格的耕地保护制度，确定了“五个不准”。我省去年宣布暂停经济适用住房供地，致使开发商很难取得增量土地进行开发建设。

3、国家控制投资过快增长效应。总理在今年4月9日召开的国务院常务会议上指出“要进一步采取有力措施，有效遏制投资过快增长势头，保持经济平稳较快发展，防止经济大起大落。”房地产开发投资也受此影响，投资额递减。

4、金融调控和信贷管理加强。央行121号文件调整了住房信贷政策，规定房地产开发贷款的对象应为具备房地产开发资质，信用等级较高，没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。提高了企业贷款门槛。2003年元月1日实施的《山西省城市房地产交易管理条例》规定领取商品房预售许可证，必须完成建筑物主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期后方可。

5、清理农民工工资和工程拖欠款。房地产开发商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原来那种仅靠银行贷一点，施工单位垫一点， 自己筹一点，便可进行的房地产开发的这种方式已经行不通了。这样减少了开发商资金来源渠道，降低了开发商的开发投资能力。

另外，我省经济不发达，底子薄，房地产业市场不够活跃，人们的住房消费观念相对落后等因素，也是造成房地产开发投资增幅减缓的重要原因。

五、政府拟采取的政策措施

中国房地产市场的发展其实还是有政府来主导的，在山西尤其如此，因此对政府已经和将要出台的政策要多加重视，根据山西政府的有关文件，可知今后全省房地产业工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻十六大及十六届三中全会精神，紧紧围绕全面建设小康社会这一主题，认真落实国务院《通知》和省政府《决定》、《通知》精神，调整产业结构，扩大住房消费，强化政策引导，创新发展环境，整顿市场秩序，规范市场行为，培育合格主体，建设精品小区，推动房地产业持续健康发展。

1、以结构调整为主线，创新房地产业发展环境

总量增长， 需求转型，生产方式变革和政策完善，标志着房地产业已经进入持续健康发展的快车道，2004年要按照省委和省政，府调整经济结构的总体部署，坚持在发展中推进结构调整，在结构调整中保持持续健康发展。

2、以贯彻2002年22号和2003年重2号文件为重点，建立健全住房供应体系

认真贯彻22号和12号文件精神；针对目前存在的“三失控”现象，切实加强经济适用住房的建设、销售等诸多环节的管理。要根据市场需求情况，加快中低价位、中小户型住宅建设，建立和完善城镇廉租住房制度。

3、以整顿和规范市场秩序为手段，营造良好房地产市场环境

一是要建立以销售价格、建设标准、小区环境为主要内容的经济适用住房建设项目法人招标投标制度，择优选择房地产开发企业。，二是要坚决贯彻《山西省城市房地产交易管，理条例》，进一步加强商品房销(预)售市场监管。三是要本着优化环境，搞活流通的原则，整顿中介服务机构资质，规范中介服务。四是对房地产开发企业资质实行动态管理，坚决打击开发经营中出现的违法违规开发、合同欺诈、面积缺斤短两、虚，假广告等行为。五是认真贯彻落实《国务院办公厅关于解决建设领域拖欠工程款问题的通知》([2003]94号)精神，对房地产开发企业拖欠工程款的问题进行彻底清理。六是坚持以德治业，建设诚信行业。

4、以贯彻落实《山西省城市房屋拆迁条例》为契机，进一步规范城市房屋拆迁行为

城市房屋拆迁工作以《条例》实施为契机厂以规范城市房屋拆迁行为，维护各方主体权益为目标，认真贯彻《条例》的各项制度，做到办事权限合法，办事程序合法，依法做好拆迁工作，完善补偿安置政策，坚决杜绝野蛮拆迁和恶意拆迁，切实推进城市房屋拆迁工作跃上一个新的台阶。

5、以培育新型产业为目标，加快物业管理业的规范发展

要把物业管理作为新型产业加以培育， 以“扩面提质”为中心，全面提高物业管理质量和水平。一是以增量物业管理带动存量物业管理，促进存量物业与增量物业共同发展，提高物业管理覆盖率。二是积极推进房地产开发、销售’和物业管理分业经营，从体制上解决建管不分的弊端。三是大力推行物业管理项目招投标， 引入公平竞争、优胜劣汰的机制，提高物业管理服务整体水平。四是以创示范项目为手段，提升服务品质。五是加强住宅共用部位和公共设施设备维修基金的管理监督指导，确保维修基金的合理利用，维护业主的合法权益。

在以上采取的政策同时，政府会进一步加强宏观调空；加快预警预报体系建设，加强房地产市场监测；进一步调动居民住房消费积极性，促进经济的发展；加快研究防范投机性购房的政策措施，使房地产市场健康发展。

六、对2004下半年的房地产市场发展趋势预测

(一)目前房地产市场发展的有利因素

1、省委、省政府高度重视产业发展

山西省委、省政府高度重视房地产业的发展，2002年，省人民政府下发了《关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》；2003年，为贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神， 又及时下发了《山西省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的通知》；2004年，为保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，下发了《山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知》。这些政策为促进我省的房地产业持续健康发展，进一步发挥房地产业在经济发展和社会进步中的支柱作用，创造了良好的政策环境。

山西省十届人大二次会议《政府工作报告》中提出：“加强经济适用住房建设，增加中低价位商品房的供应，建立廉租住房制度”、“新建中低价位、中小户型住房450万平方米，缓解中低收入家庭的住房困难”，指明了全省房地产工作方向和要求，为房地产的持续健康发展，创造了良好的机遇。

2、房地产法制建设不断完善

2002年12月2日省九届人大常委会第32次会议审议通过了《山西省城市房地产交易管理条例》，结束了我省房地产行业长期没有地方性法规的历史。2003年9月27日省第十届人大常委会第6次会议审议通过了《山西省城市房屋拆迁条例》。《山西省物业管理条例》已列 2004年地方性法规的立法计划，4月13日已经省人民政府常务会议审查通过，即将报送省人大常委会依法履行 立法程序。初步形成了房地产业生产、流通、消费的地方性法规框架体系，奠定了房地产业发展的法制基础。

3、城镇居民的可支配收入在不断增加

2003年，我省城镇居民可支配收入为7005元，同比增长12．4％，城镇居民可支配收入的快速增加，预示着我省人民生活水平的不断改善，人们将拥有更多的资金来投入到改善住房条件上。

4、房地产市场供求环境的发展

从2003年及，2004年一季度房地产市场的供求情况和空置房屋面积的消化形势来分析，房地产需求和供应基本持平，有些月份出现需求大于供应的情形，说明我省市场销售旺盛，有着良好市场前景。

5、宏观政策影响

当前，规范城市房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、整顿土地市场等重大举措的推进，总体上也有利于房地产市场健康发展。规范房屋拆迁行为，有利于保护拆迁当事人和相关人的合法权益，形成公平透明、竞争有序的房地产开发市场环境。全面清理拖欠工程款，有利于维护社会信用秩序，形成诚实守信的社会氛围；有利于建筑企业公平竞争，改进管理，提高效率，从而降低房地产商品生产的社会平均成本；更利于保护广大建筑施工企业员工的利益，使进城务工农民的收入预期稳定化，从而提高其消费(包括住房消费)能力。清理整顿土地市场秩序，有利于发挥市场机制在土地资源配置中的作用，促进建设用地的合理利用，从源头上规范房地产市场秩序。

(二)存在的不利因素

①经济发展相对落后

2003年GDP总量为2445．6亿元，仅占同期全国总量11．67万亿元的2．09％，我省的经济基础比较薄弱。

②城镇居民收入水平偏低

2003年全国城镇居民可支配收入为8472元，同比增长．9％，高出我省1467元，25个百分点。城镇居民可支配收入排在全国倒数第6位。居民可支配收入偏低，仍是制约我省房地产业发展一大因素。

③消费观念亟待转变

受“无债一身轻”的传统消费观念的影响，居民的消费方式仍是“量入为出，略有节余”，购物总是攒足了钱再买。多数人购房采用家庭积蓄资金和不足部分向亲友借款的方式，贷款消费、贷款购房的新型消费理念尚未形成。

(三)市场供求预测及价格分析

1、房地产供求预测

从商品房物业结构看，2003年竣工面积中，住宅仍然是主导产品，占75．56％，办公楼占5．91％，商业营业用房约占16．82％，其它用房占1．65％。商品房的供应结构基本合理。从住宅供应需求来看，要达到“十五”末全省城镇人均住房建筑面积25平方米的：目标，每年全省需建成城镇住宅1000万平方米，人均每年增加1平方米。但从近两年的情况看，每年可建成城镇住宅建筑面积800-900Z-平方米。供应总量大体平衡。

据省城调队调查，我省78．5％的城镇居民通过房改拥有了自主产权的房屋， 即使按所有的房屋均为成套住房计算，我省城镇户均住房成套率仅为0．785，小于1，说明我省尚未解决最基本的家庭住房需求，仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。

目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资，哇需求 (购房后用于出租)有所增力口。未采几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所力口大，带来的住房需求有可能缩减，特别是今年将较为明显。因此，预计总体上2004下半年住房需求总量仍将保持增长。

2、价格走势分析

2004年的我省房价将继续保持稳中有升的态势。第一，土地作为不可再生资源已经日益稀缺。大中城市土地供应矛盾尤为突出，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；第二，钢筋等建材价格的上涨，也使得商品房价保持上升趋势。

3、拆迁规模预测

与《山西省城市房屋拆迁条例》相配套的《山西省城市房屋拆迁评估办法》和《山西省城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助和经营性用房停产，停业补偿标准》即将由省人民政府颁布实施。随着拆迁行为的不断规范，拆迁规模2004年比2003年会呈下降趋势，预计拆迁户数13072户，拆迁面积168.4万平方米。

从以上情况分析，近两年来，太原市房地产开发大幅增长，商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以及银行房贷的收紧，新开工的商品住房增幅会有明显回落。因此，全年商品住房销售量会维持在20％至30％的增幅，到2005年供给总量约为130至140万平方米。

房地产市场分析报告范文第2篇

>> 我国房地产市场现状及未来发展趋势分析 浅谈中国房地产企业的营销现状及未来营销模式 浅析我国房地产基金的发展现状及未来前景 关于房地产市场现状及市场监管的探讨 我国房地产金融市场的现状及发展趋势 房地产市场的现状及存在问题浅析 我国房地产市场的现状及发展趋势 县级城市房地产市场发展现状及存在的问题 浅析杭州房地产未来的走势 房地产企业的纳税现状及对策 房地产成本管理的现状及对策 “国五条”对杭州房地产市场的影响分析及五点建议 浅谈中国房地产现状及未来发展趋势 我国房地产经济发展现状及未来发展 中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 呼和浩特房地产现状及未来趋势预测 简析房地产经济现状及未来发展趋势 我国房地产现状及应对策略分析 浅析珠海市香洲区房地产市场的现状及发展前景 简析我国房地产市场现状分析及应对措施 常见问题解答 当前所在位置：

2.杭州商品房市场分析报告――透明售房市场研究院.

3.2013年杭州土地市场分析报告――透明售房市场研究院.

4.15家外来大鳄首次在杭州市区拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

5.2013部分重点出让地块开发节奏一览表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a

6.温州市统计局.温州市国民经济主要指标（1978-2005）.http：///info_view.jsp？id0=z0h8lnk7l8&id1=z0h8lo4bmc&id=z0hbn0dmes

房地产市场分析报告范文第3篇

深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕我市2012年住房保障和房产管理工作目标，进一步解放思想，改革创新，不断推进房屋登记与测绘机构规范化管理工作，加强住房信息系统和房地产市场信息系统建设，提高房地产市场监测和分析研究水平，加快建立和完善与房屋登记与市场监管工作体系，为我市住房保障和房产管理事业的科学发展打下坚实基础。

二、主要目标任务

（一）深化房屋登记与测绘机构规范化管理工作

一是进一步深化房地产交易与权属登记规范化管理达标创优活动。各地要以房地产交易与登记规范化管理工作为抓手，把房地产市场管理的有关要求体现到交易登记规范化管理工作中，推动房地产管理的全面规范化，年底前所有县（市）要通过达标验收。已通过验收的单位，积极创建规范化管理先进单位称号并积极申报先进单位。

二是房屋登记簿建设工作全面完成。各地要严格按照《房屋登记簿管理试行办法》的要求，不断健全完善房屋登记簿，在进行房屋权属档案数字化的同时，进行数据清理，推进存量房屋登记簿的补建工作，保证记载的信息全面、完整，年内各县（市）要完成房屋登记簿建设工作，并做好房屋登记簿的异地备份工作。

三是推进大市区房屋登记统一管理。根据市政府会办精神和进度要求，上半年要抓紧制定大市区房屋登记管理模式，研究制定房屋登记具体业务移交衔接办法。努力在大市区实现“四统一”，即：统一发证主体，统一操作流程，统一网络平台，统一业务表单。

四是进一步加强商品房预售方案管理。各地要研究制订商品房预售方案，预售方案要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施的等内容。年内建立完善商品房预售方案的申报、审核、公示和记载于合同的管理制度，通过预售方案来界定公共场所、公建配套等依法属于业主共有部分的权利归属，明晰产权，有效保护业主的合法权益，减少矛盾纠纷。

五是推行先进的服务理念，打造人性化服务窗口。各地要进一步坚持人性化服务原则，大力简化办事环节，优化服务流程，缩短办件时间，改善服务条件，提高为企业、为市民服务水平。要进一步强化制度建设，规范房产行政管理，抓好窗口前移，服务延伸，简化企业办事收件要求，推行服务电子化。要继续坚持主动服务，进一步优化窗口服务，大力实施“绿色通道”、加急办理、预约服务，坚持为各重点园区、重点企业和重点项目提供主动服务。

六是落实房屋登记审核人员培训考核工作。各地要按照《房屋登记办法》和建设部通知的精神，组织好本地房屋登记审核人员培训考核工作。要将人员的培训考核工作做为房屋登记队伍建设的一项重要工作，保证全市房屋登记审核人员考试通过率高于全省平均水平。各地要尽快制定相关配套措施，认真学习建设部《房地产登记技术规程》，明确职责任务，提出履行岗位职责所须具备的专业知识、专业技能等要求，及时调整登记程序中最重要的“审核”、“登簿”环节的工作人员，并对通过“房屋登记官”考试的人员予以一定的物质奖励。从2012年起，对本市未能的通过培训考核工作人员，不得从事审核性质的工作。

七是进一步提升全市房地产测绘管理水平。房地产测绘机构要以ISO9000质量管理体系认证为工作重点，实现房产测绘服务与管理的规范化、标准化。要不断规范和强化测绘技术方案。进一步完善商品房面积预测的技术方案，制订和规范测绘业务流程。坚持“二级检查、一级验收”制度，从管理入手，加强完善，注重落实，提高管理水平，降低差错发生率，同时做好特色服务。在服务质量、效率方面有明显的改善。

（二）深入开展房地产中介机构专项整治工作。

一是开展房地产经纪行业专项整治活动。积极贯彻落实国家三部委《房地产经纪管理办法》，以机构备案管理、房地产经纪从业人员管理、从业行为、收费行为等四个方面作为重点，对本辖区市房地产经纪构和分支机构，以及房地产经纪人员进行清理检查。

二是推进我市房地产估价机构信用体系建设。根据《市房地产估价机构信用评价实施细则》，从规范服务、执业规则、健全制度入手，运用定性与定量分析方法对估价机构及估价师在一定期限内依法经营情况进行评价。评价结果作为估价机构及估价师开展信用教育、赋予信用资产、实施信用激励和信用约束、公示信用状况的依据。通过开展房地产估价行业信用评价，不断完善房地产估价行业信用体系，促进房地产估价机构严格自律、诚实守信、依法经营，不断提高服务效率。各地要积极贯彻国家、省、市房屋征收政策文件精神，提导和监督房地产评估机构的房屋征收评估业务工作。

三是加强房屋租赁登记备案管理。研究思考租赁市场管理工作，加强非住宅租赁市场监管，完善租赁管理制度，逐步建立规范化的日常动态监管管理机制，不断深化和拓展交易登记规范化管理工作的内涵。租赁市场管理工作要有突破。

（三）统筹规划全市房地产市场分析研究系统建设

各地、各部门要加大信息沟通和协调配合力度，依托房产管理业务系统数据，以商品房合同网上备案、权属交易登记和住房保障业务等业务系统为基础，进一步加强对房地产市场的监测和管理工作。针对目前我市房地产市场信息系统建设的实际状况，为规范市场信息系统建设，集中采集数据，加快实施进度，各县（市、区）要按照“统一数据平台，保证传递畅通、实现资源共享”的要求，逐步建立和完善全市房地产市场分析研究工作机制和市场数据信息库。

（四）提高全市房地产市场监测分析研究水平

一是建立房地产市场分析研究信息联络员制度

房地产市场分析研究工作涉及面广，专业性强。各单位和各部门要建立责任制，实行责任到人，按照本通知要求，认真、及时、准确上报房地产市场各类信息数据和市场监测分析报告。要指定专人负责房地产市场情况简报和分析报告报送工作，对工作开展好的单位、部门和个人予以表彰。对于工作不认真、上报不及时、存在瞒报虚报行为的，将予以通报批评，情节严重、误导决策，造成恶劣影响的，要严肃追究有关责任人的责任。

二是建立完善房地产市场分析研究材料定期报送和审核制度

（1）完善月度数据上报制度。继续执行全市房地产市场月报制度，各县（市、区）在每月7日前将房地产市场研究月报数据上报市局，市局在每月10日将全市月报数据汇总后上报局领导及政府相关部门。

（2）建立周报、快报、专报数据上报制度。目前市局已按照省建设厅和市政府的要求，建立了房地产市场动态周报、全市月度快报制度，为领导及时准确把握市场走势、研究制定出台相关政策措施，保持房地产市场平稳健康发展提供了科学依据。今后，根据上级主管部门的要求，市局将适时调整数据上报范围和要求，各单位和各部门要大力配合。当房地产市场运行中出现下列情况之一时，有关单位和部门要及时上报专题分析报告：①当地房价上涨过快或出现异常变化；②当地房地产开发投资规模过大或增幅过快；③主要媒体报道反映当地房地产市场的重大问题；④当地商品房空置套数或者空置面积出现明显变化；⑤当地房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。

（3）建立季度分析报告、年报上报制度。各县（市、区）在每季度首月15日前将本地上季度市场分析报告通过电子邮件上报市局；市局在每季度首月20日前将上季度分析报告综合后，上报局领导及政府相关部门。

（4）建立审核制度。各单位、各部门要加强数据的审核工作，对上报数据的真实性负责。要加强报告质量管理，建立健全各层次、各环节的责任考核制度，确保数据的准确性、分析判断的科学性。

（五）加强房地产市场信息系统建设

一是整合各业务信息系统，建立统一平台。建立以城市为单位，以楼盘表为基础，测绘、预售、统计分析、合同备案、交易登记等子系统实时关联的统一管理平台，实现各系统间基础信息的共享和调用，有条件的地方要引入GIS系统，逐步实现“城乡一体化”、“地楼房一体化”、“数图档一体化”。市区要建成大市区房产地理信息系统(HGIS)二期工程。确保房产交易大楼搬迁后正式投入使用，并在全市进行宣传推广。

二是加快个人住房信息系统建设。全市个人住房信息系统，要实现省市县三级联网。今年3月底将实行全市个人住房信息系统联网，各地要加快推进档案数字化工作，尽快完成数字化扫描，并实现房地产交易信息的关联，尽快实现全辖区住房信息的全覆盖，不断夯实住房信息的数据基础。要结合规范化管理工作，做好住房信息系统建设的前期谋划和准备工作，为全市个人住房信息系统建设奠定基础。

三是进一步完善全市商品房网上备案系统功能。各地要认真研究当前实际工作的要求与商品房网上系统不适应的情况，形成系统待完善的需求方案，由市统一升级进行全市系统升级。确保全市操作口径统一、系统平台统一。

四是建立房产管理中心数据库。各地严格按照《房地产市场基础信息数据标准》、《房地产市场信息技术规范》以及省、市房地产市场分析监测要求，结合当地实际，建立房产管理中心数据库，加强数据中心建设，提高信息的处理和存储能力，逐步采取“大集中”方式，实现信息系统运维的集约化。

五是建立存量房网上签约系统平台。各地房产管理部门要在年内完成存量房交易网上签约系统平台建设工作。按市局要求统一操作口径、统一操作平台，强化政策宣传和业务培训力度，全面推行该项工作。做好存量房信息的采集、整理、统计工作，建立和完善存量房市场运行的监测、分析、报告制度。

六是增强房产管理门户网站的信息服务能力和服务水平。一要全面梳理网站咨询、查询等公众普遍关心的问题，进行科学合理的分类。二要以深化网上办事为主线，实现网站同业务系统的对接。要把深化网上办事功能作为网站建设的重点内容，实现从“能够网上办事”到“方便网上办事”的转变。三要建立各地网上楼市，实时公布各辖区内新上市商品房、存量房上市、销售情况，与大市区网上楼市实行互联互通，形成我市网上楼市平台。

七是建立信息化培训长效机制。各地、各部门要重视信息化技术人员、操作人员培训工作，建立年度培训计划，分人群分批次进行培训，不断加强技术人员、操作人员水平，夯实信息化基础工程。

三、督查考核

（一）加强领导，明确责任。各县（市）房管部门要高

度重视房屋登记与市场监管综合工作，切实把这项工作摆上重要议事日程。各县（市）房管部门的“一把手”要负总责。对涉及到机构、机制、体制、资金、人员等方面的问题，“一把手”要亲自过问，及时协调解决，在必要时争取得到地方政府的支持。分管领导要具体负责，要成立专门工作班子，配备得力人员，明确责任分工。

（二）加强指导，搞好督查。市局有关职能处室和单位要加强对县（市）房屋登记与市场监管综合管理工作的指导，根据时间节点，对三项工作的落实情况开展定期督查，并实行进度排序的通报制度。及时发现和总结好的做法和经验，在面上进行推广。在检查考核中，要坚持标准，客观评价，及时通报有关情况。对工作严重滞后的县（市），必要时将工作进展情况向地方政府报告，并在全行业内进行通报。

房地产市场分析报告范文第4篇

[关键词] 房地产 泡沫经济

一、房地产经济泡沫与地产金融风险

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。

部分学者认为房地产自身的金融风险是催生泡沫经济的一大诱因。由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。其中，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方而，金融业务、金融机构之间存在着密切的相互联系，相互依存、相互影响、相互制约的关系，一旦产生风险往往相互连累。从经济学的角度出发，一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的、不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应。积极的外部效应使利益被第二者获得，而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬，往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失，但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用，因而当事人可能仍然进行该交易或活动。房地产金融风险就属于一种消极的外部效应。当较多的金融业务、金融机构面临较大风险，尤其是己经受到较大损失时，人们就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而发生更大损失。

二、如何防范房地产泡沫

1.加强房地产价格监测调，预防限制房地产投机和炒作

建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制

理论界普遍认为，从地价运动对房地产价格的影响入手对房地产泡沫的形成机理进行了探讨。由于土地供给的稀缺性，作为房地产价格最重要组成部分的地价具有不断上涨的趋势，这是房地产泡沫产生的内在动力。土地的虚拟资本特性、预期、投机、非理，以及房地产业与金融业的密切关系则是房地产泡沫产生的主要原因。因此，各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

参考文献:

[1]吴德进李国柱:房地产泡沫：理论、预警与治理[M].社会科学文献出版社 ，2007年

[2]李木祥:中国房地产泡沫研究[M].中国金融出版社，2007年

房地产市场分析报告范文第5篇

1.1 产品市场容量

1.1.1显性市场容量

1.1.2 隐性市场容量

1.2 行业分析

1.2.1 主要品牌市场占有率

1.2.2 销售量年增长率

1.2.3 行业发展方向

1.2.3.1 市场发展方向

1.2.3.2 产品研发方向

1.3市场发展历程及产品生命周期

2市场竞争状况分析

2.1 市场竞争状况

2.1.1 竞争者地位分布

2.1.2 竞争者类型

2.2 产品销售特征

2.2.1 主要销售渠道（分分销渠道、零售渠道）

2.2.2 主要销售手段

2.2.3 产品地位分布及策略比较

2.2.3.1洗发水产品地位分布

2.2.3.2 主要品牌成功关键因素分析

2.2.4 产品销售区域分布及分析

2.2.5未来三年各产品销售区域市场需求及价格预测

2.3 行业竞争者分析

2.3.1 主要生产企业基本资料

2.3.2 主要品牌经营策略

2.3.3 竞争品牌近三年发展情况

2.3.4 竞争者未来发展预测

3市场特点

4 消费状况

5主要洗发水品牌产品零售价格市场调查

6 中国洗发水市场发展历程

房地产市场分析报告编制办法（试行）

一、分析范围

（一） 地域范围

覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。

统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统覆盖若干城区），应予说明。

统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。

（二） 房屋类型

兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。

商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。

二、分析内容

围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。

(一) 市场现状分析

针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。

市场现状分析重点围绕以下几方面进行：

1、报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。

2、报告期房地产开况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。

3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。此部分内容参见附表1—2。

4、报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保持一致，出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。此部分内容参见附表3—5。

（1）套型结构：按每套建筑面积划分，120平方米以内大致以每20平方米为一个档次，120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。具体划分为标准为：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。

英文报告格式 ·会议报告格式 ·读书报告格式 ·工作报告的格式

（2）价位结构：按单位建筑面积交易价格划分，3000元/平方米以内的每500元为一个档次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。具体划分标准为：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否进一步细分。

（3）区域结构：按行政区，或按环线、方位、片区等当地习惯的划分方式，划分为若干类别。

（4）购买者类型：按购买者身份证发证机关，划分为本市（可细分为本市城区和本市其他）和外地（可细分为本省其他地区、外省市、境外）等类别。

5、报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。此部分内容参见附表5—7。

6、金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。

7、其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。

8、报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。其中，应特别注意把握如下环节。

（1）各市场之间的相互作用和协调关系。例如增量房市场与存量房市场之间，住宅市场与非住宅市场之间，买卖市场与租赁市场之间。

（2）各类统计指标之间的联动关系。例如供给量、需求量等物量指标与价格指标之间的关系，供应结构，成交结构与需求结构之间的关系。

（3）先行指标与同步指标之间的关系。例如对土地购置、开发投资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量指标，考虑对当前市场形势的影响。

(二) 近期采取的主要政策措施

主要是在报告期内，结合本地区实际采用的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。

(三) 市场存在的主要问题及原因

1 .报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。

2.报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。

3.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。

4.其他可能影响市场健康发展的因素等。

(四) 市场形势预测

采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：

1.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。

2.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。

(五) 下一步的政策建议及主要措施

主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。

三、 附加说明

简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照《建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知》（建住房函[2005]165号），《建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知》（建办住房函[2005]365号）要求上报。

附表1—7。

附表1：

商品房供需基本情况表

1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米

分类 批准预（销）售面积 月末累计可售面积 实际登记销售面积 平均销售价格

与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 预售 现售 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）

同期

比（%） 环比（%） 同期比（%） 环比（%）

商品房

商品住房

附表2：

二手房买卖基本情况表

1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米 单位：亿元、万平方米、元/平方米、套

分类 成交面积 成交金额 成交套数 平均销售价格

与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）

二手房

二手住房

附表3：

不同套型新建商品住房供求结构表

1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米、套、%

≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合计

占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比

面积 批准预（销）售

月末累计可售

登记销售

套数 批准预（销）售

月末累计可售

登记销售

平均成交价格 登记销售

注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；

②占比是指占总套数或总面积的百分比。

附表4：

不同价位新建商品住房供求结构表

1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米、套、%

≤1000元/m² 1000-1500

元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合计

占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比

面积 批准预（销）售 …

月末累计可售 …

登记销售 …

套数 批准预（销）售 …

月末累计可售 …

登记销售 …

平均成交价格 登记销售

注： ①1500-2000元/ m²是指超过1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；

②占比是指占总套数或总面积的百分比；

③各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m²以上的要至少每1000元为一个档次。

附表5：

商品住房购买对象分类表

1月～ 月 单位：万、平方米、元/平方米、套、%

分 类 本 市 外 地

本市城区 本市其他 本省其他地区 外省市 境 外

面 积 销 售

套 数 销 售

价 格 平均价格

平均价格与上年同期比（%）

附表6：

典型楼盘同质比较价格变动情况表

1月～ 月 单位：元/平方米、%

分 类 价格 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

数据来源说明：包括所选楼盘数量、典型性、项目动态、不同时期成交价格情况

附表7：

价格指数变动情况表

1月～ 月 单位：%

分 类 价格指数 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

房地产市场分析报告范文第6篇

房地产开发项目市场调查有两种含义：广义上，它是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、把握市场现状并正确判断其发展趋势，同时通过这项市场调查活动为制定科学决策提供可靠依据；狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。

通过市场调查，可以让房地产开发项目策划人以及决策者充分了解感知当前以及未来的市场，准确把握产品定位及经营策略，捕捉新的市场机会，同时较好地规避市场风险。具体来说，市场调查是了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要条件，是房地产开发项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，它贯穿着房地产开发项目全程策划的始终。

主要内容

房地产开发项目市场调查的内容包含了很多内容，因为市场环境处于一个不断变化的状态，开发商不仅要保持发展的眼光，而且需要从多种角度去研究分析，才能从瞬息万变的市场中找到机遇。此外，不同类型项目的市场调查在内容上相同，但是在侧重上会有所不同。包括：宏观环境、项目所在地房地产市场概况、消费者行为和市场需求容量、项目所在区域环境状况、项目基本情况等。

原则及特点

原则：客观性、全面性、经济性、学习性

特点：调查内容的广泛性、针对性、时效性；调查方法的多样性、专业性；调查结果的局限性。

途径和方法

房地产开发项目市场调查需要了解大量可靠、真实和全面的资料，其主要来源于为当前的项目或特定的目的而收集的原始资料（称为一手资料），或者是从其他项目已经收集到的资料（称为二手资料）。一般来说，市场调查都会以收集二手资料作为起点，优点在于它成本低，可立即使用。但是，缘于资料的时效性和局限性，使得二手资料往往信息不够准确、不全面或是带有错误，这就使得市场调查人员去收集准确性更高、更具针对性的一手资料。

市场调查的途径包括政府部门、本企业内部、社会信息咨询机构、各类媒体的公用信息、公共场所普查、抽查和对消费者、竞争对手的个案调查等。

市场调查的方法（一手资料的收集方法）主要包括询问法、观察法、定性研究法、实验法。

程序

为了进行有的放矢的市场调查，在准备期间要确定研究的问题及范围，制定一个详尽周密的行动纲领，而在调查期间一定要按照这个计划规定的时间、方法、内容、步骤来收集信息。然后要对收集来的数据进行各种形式的加工提炼，整理后以调查报告的方式提交给企业决策者。

房地产开发项目市场分析报告

市场调查分析报告是在数据资料的基础上，对整个调查过程的一个书面总结，体现了调查分析人员劳动与智慧的结晶。它作为一种交流的形式，旨在将调查结果、战略性建议以及其他结果传递给决策、策划人员或其他担任专门职务的人员。分析报告的内容一般必须由导言、正文、结尾及附件四部分组成。具体应包含基本情况、房地产市场环境概况。房地产市场供给需求特征、房地产市场发展形势及趋势、结论和意见等。在撰写中应坚持以市场调查目的为核心，前后逻辑合理、层次鲜明、图文并茂。

二 市场调查的实践

西咸新区作为连接西安市和咸阳市的纽带，依托西安咸阳国际机场，将加快建设成为拥有现代物流和现代服务业的国际性空港和国际物流中心，也将成为我国西北地区对外开放的门户和经济交流平台，其中必然拥有着十分丰富的房地产商机。2010年12月，《国家主体功能区规划》明确西咸新区为国家重点开发区之一，新区的建设也随之上升为国家战略。西咸新区规划范围内，占用西安市土地128.4平方公里（占新区总面积的25.5%），占用咸阳市土地374.6平方公里（占新区总面积的74.5%）。“两区一带”基本建成，即泾渭新区、沣渭新区及以渭河为轴线的渭河生态景观带。

宏观环境

包括国家政策、两市政策、两市经济状况等。

西安2011全市年生产总值（GDP）3864.21亿元，比上年增长13.8%，增幅高于全国4.6个百分点。全社会固定资产投资3352.12亿元，比上年增长30.2%，增速比上年提高0.2个百分点，扣除价格因素实际增长23.5%。其中，全市固定资产投资（不含农户）3279.61亿元，增长29.9%。

全市房地产开发投资1002.67亿元，比上年增长19.0%，增速比上年回落2.0个百分点，扣除价格因素实际增长12.9%。商品房销售面积1796.03万平方米，增长13.1%，回落13.3个百分点。

新区房地产市场概况

1.泾渭新区

泾渭新城居住圈位于泾河以北，西铜高速公路以东，规划控制面积31平方公里，分为南北二区，发展人口约25万。新区房地产市场分布比较集中，楼盘项目多聚集在紧靠泾河北侧的区域。长久以来，居住圈内大型生活社区由中国石油西安长庆油田的200多幢多层职工住宅楼构成，成为区域内房地产住宅市场的标志性建筑群。

2.沣渭新区

沣渭新区位于渭河以南，旧西宝公路以北，东接西安市西三环，西接规划中的西咸绕城新线，规划总面积195平方公里。新区是两市城区距离最近的接合部，是西安向国际化大都市发展的重点拓展区块，发展潜力巨大。同时，沣渭新区也被分为2个区划板块――沣西新城和沣东新城。新区发展方向在于打造城市特色功能区和生物产业聚集区，以两大功能区为基础，建设西咸都市圈人居环境最为适宜优美的新型都市商务中心和西部地区重要的生物及环保产业基地。

目前，沣渭新区在售楼盘可以按照沣东新城和沣西新城划分为两部分，一部分来自西安市，另一部分来自咸阳市，其中，西安市楼盘主要集中在沣东新城，咸阳市楼盘则主要集中在沣西新城。

房地产市场调查总结

新区内各楼盘项目所提供的户型以两室三室为主，一室的户型也占有相当分量，可见这里的房地产市场供给主要针对经济能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置业者。

这也从消费者的角度印证了现在房地产市场的供求特点，与此同时，消费者年龄分布的区间较大，消费者不单是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群体，这充分说明了西咸新区在环境、教育、商业、娱乐等基础设施的建设已近完善，所以这里将更有利于房地产市场投资，拥有潜在经济利益。

但是，根据对西咸新区内所有房地产项目的统计，结合近几年房价过高，普通老百姓很难在房地产市场的消费中达到收支平衡的社会现实状况，其各项统计数据显示西咸新区房地产市场已经从起初的热销进入消费者持款观望的阶段，其原因如下：央行降低存款准备金率，房地产市场将迎来新一轮降价，同时，首套房贷利率也将下调，这意味着首次置业客户更容易申请到贷款。而且利率的下调，月还款额也相对减少，从而刺激客户消费。从全国房地产市场来看，由于国家对房价的强力调控，使得土地市场也受到波及从而变得冷清，开发商热情大幅减退，对市场信心降低，导致土地成交额下降。房地产市场的成交行情清淡，很多地区住宅供地规模也在缩水。

在房地产市场整体不景气的情况下，随着央行实行的存储利率调整策略和政府的宏观调控政策，以及西咸新区建设的不断深入，其所具有的房地产发展潜力依然十分巨大，且未来市场所含有的收益能量也十分可观。

参考文献：

[1]郭斌.房地产开发与经营[M].西安交通大学出版社.2010

[2]余宇楠.房地产开发与营销[M].重庆大学出版社.2009

房地产市场分析报告范文第7篇

【关键词】 房地产市场；泡沫经济；货币政策；治理

一、现状分析

近年来我国房地产投资增速虽略有减缓，但是其仍然处于一种胶着状态，下面对2012、2013两年的房地产市场作以分析。

纵观2012年，虽然我国的房地产市场仍延续着淡季不淡，房价反弹的行情，但是总体来说并没有出现大幅反弹。在4-5月份后，全国房地产市场呈现出成交温和放大、价格止跌企稳的新特点。到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四线城市房价呈现下跌趋势。与8月份相比，9月份在全国70个大中城市的二手住宅销售价格种，价格上涨的城市有32个，下降的有18个，持平的有20个。到了10月份，与9月份相比在70个大中城市的新建住宅销售价格中，价格上涨的有35个，下降的有17个，持平的有18个。

到了2013年，1、2月份，全国房地产开发投资6670亿元，增速比去年全年提高6.6个百分点。仅对于住宅投资来说，已占房地产开发投资比重的68.7%，投资4583亿元，同比名义增长23.4%，增速提高12个百分点。

而从商品房的销售和待售情况来看，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比名义增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%；商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6%个百分点，其中住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。

从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。从上面的分析中可以看出，中国房价波动较大，尤其是2008年金融危机对我国房地产业产生了冲击，但是危机过后随之而来的是房价的剧烈上涨，因此中国房价还是沿着它自己的轨道继续上行。

二、我国房价过高的原因

1、货币超发和宽松的财政货币政策

中国市场上大量资金的存在是房地产泡沫出现的最根本原因。截止2013年2月末，我国货币供应量余额达99.86亿元，货币超发再次推高了房价。因为房地产属于固定资产，所以其贷款风险相对于流动资产来说较小，因此银行业正致力于大力发展房地产开发贷款和消费信贷业务。

2、投资需求的不断膨胀

人民币升值使得“热钱”不断流入中国，这吸引了大量外商投资中国房地产市场，使得我国部分地区房地产市场的投资需求不断膨胀。

3、开发成本日益上涨

近年来，地价、建筑材料、建筑安装、经营成本等的提高加大了房地产开发成本，使得房价不断上涨，在国内房价三分之一是地价费，三分之一是关系疏通费，而三分之一是利润和成本。

4、中国的土地现状增加了住房成本

中国土地的有限性和稀缺性使得我国土地制度的分配现状不容乐观，同时我国又在大力发展房地产业，使得土地供给出现刚性，土地价格日益上涨大大增加了住房成本，更有大量投资者为了获取价格上涨带来的利润而进行疯狂的投资，致使房地产市场十分火爆。

5、贫富差距助长了房价

长期以来，中国是一个贫富差距大国加上不健全的社会制度使得我国居民购买力低下，需求不足，2011年胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，而在他们的个人投资方向上，房地产占主导地位，超过1/3选择投资房地产。

6、中国人的消费观念

盲目追风，一味狂热于买房，使得很多居民忽视了购房成本，这在一定程度上造成了国家调控政策的失效，助长了房价。

三、改善我国房地产业市场状况的对策

1、加大对房地产市场的宏观监控力度

首先，从居民的收入水平出发来确定房地产投资建设的规模，使得房地产的产与销达到基本平衡。其次，要加强房地产二级市场的管理，将过分炒高楼市的行为扼杀于萌芽，防止房地产泡沫的剧增。最后，合理规划房地产开发结构，扩大安居型房地产的规模，加强房地产市场统计和预测工作，使房地产产业成为中国市场的一个主导产业。

2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

通过对全国房地产市场的各类信息及时收集、整理、分析，进而对其运行情况做出评价，定期市场分析报告，合理引导市场。政府可通过土地供应、税收和改善预售管理等手段，不断加强和完善宏观监控体系，有效地防止房地产“泡沫”的产生。

3、改革土地制度，加强土地资源管理

政府应当合理规划土地，使土地的有效利用率实现最大化进而达到稳定房价的目的。首先，优化土地供应结构和各类用地的供应比例，要适当提高住宅用地的比例。其次，合理规划土地，控制土地的使用，尤其是对商品房及高等住宅用地面积的控制。最后，对于各类违规行为，要严格惩处，对于非法圈地、占地行为，要进行严厉查处，从源头上防止不正之风和腐败行为。

4、调节房产税和交易税的征收比例

按照居民拥有和出售住房的数量来确定对房产税和交易税的征收比例，即多者多征。通过税收方式调节房地产市场供求矛盾，严厉打击房地产投机炒作的行为。

5、改革住房贷款利率

加大住房公积金的覆盖面，使我国公民的基本权利得到保障，根据各个地区房价的差异，采取不等的公积金贷款额度。

6、全面改变增长模式

中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量的工作，但是这是不能持久的，泡沫最终还是会消失。中国应该全面改变房地产经济的增长模式，应该让内需成为推动经济增长的主要动力。

7、明确政府职责

国务院出台的相关政策明确规定第二套房贷首付款不得低于40%，同时再增加住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等方面明确了实施细则，必将对房地产市场产生重要影响。

【参考文献】

[1] 张志前.货币泡沫.2012.2.

[2] 李彤，刘崇献.人民币凭啥升值.2011.9.

【作者简介】

房地产市场分析报告范文第8篇

一、主要工作成效

（一）强化监管，引导市场健康稳定发展

上半年，我市完成房地产开发投资计6.37亿元，同比减少18.75%;新开工面积完成15.73万平方米，同比下降57.11%;竣工面积完成12.9万平方米，同比下降34.18%;销售商品房约1400套,销售面积20万平方米，同比增长75.53%；销售金额9.5亿元，同比增长38.08%；商品房均价4676元/平方米，同比上涨4.19%。

今年，受国家对房地产市场宏观调控的影响，全国整体量、价齐跌，在此大环境下，我市房地产市场供需关系整体保持平衡，成绩取得来之不易，这与我们始终坚持不懈地严格监管，提供优质服务有着密切的关系。一是规范房地产开发行为。严把房地产开发市场准入关、预售许可审批关及交付使用综合验收关，落实约谈制、承诺制和价格备案制。二是强化制度建设，堵塞漏洞。全面落实《关于进一步规范房地产市场行为的实施意见》、《市商品房预售资金监督管理实施办法》、《关于规范办理房地产开发项目在建工程抵押登记工作程序》和《关于禁止房地产项目非法集资和社会融资行为有关事项的通知》，确保了房地产预售资金全部用于项目建设，规范我市了在建工程抵押登记，保护抵押权人，抵押人及相关权利人的合法权益，禁止了房地产项目进行非法集资和社会融资行为。三是强化市场监管，规范交易行为。建立健全了房地产市场信息网上公示，严格要求各楼盘售楼处按照省厅和市局要求的20项公示内容现场公示，增强了房地产市场信息透明度。四是加强市场研判，做好市场分析。上半年，共撰写市场分析报告6篇，准确把握房地产市场趋势，为政府决策提供依据。

（二）保障民生，全力构建梯级住房供应体系

我局按照“保障低端、重视中端、支持高端”的住房发展原则，着力完善廉租房、公租房、棚户区改造、安置房、普通商品房等多层次住房供应体系，不断加大保障性住房建设力度，满足不同收入阶层的住房需求。

1、保障性住房建设稳步推进

我市2014年度保障性住房建设任务共1200套，其中廉租住房488套、公租房712套。廉租住房项目1个，目前正在进行施工图设计和招标前期工作，7月底可完成招标，8月份可开工建设；公租房项目5个，目前3个公租房项目448套已开工建设；公租房正在进行招标，7月份可开工建设；经开区公租房正在进行初步设计，8月份可开工建设。

2、保障房建后管理工作分步推进。75套大学生公寓已销售60套，剩余15套因申购人自动放弃，转为轮候资格人购买；3月30日对大布廉租房退出216套房源进行公开摇号，目前中签家庭已基本入住；开展公租房租售并举工作，草拟的《市公共租赁住房出售管理实施细则(试行)》文稿，已征求各部门意见，现已呈报市场政府审批。向上争资资料，经市审核并报省厅认定通过。

3、城市棚户区改造扎实推进

周边区域棚改项目：1#楼完成地面3层楼面浇捣，2#楼完成地面2层楼面浇捣，4#楼完成地面5层楼面浇捣。另外，对房屋拆除的被征收人,完成安置房选房工作。胜利巷及周边区域棚改项目：A区1#楼完成13层楼面浇捣，2#楼完成11层楼面浇捣，3#楼已封底；D区现处于基础开挖阶段。在目前项目拆迁处于扫尾，工作困难的情况下，签订2户房屋拆迁协议。

（三）房地产交易及权属登记管理水平不断提高。1-6月份，共完成各类登记6821宗，其中工业企业10宗、转移登记1953宗，预告登记238宗，抵押登记1718宗;出具房产证明共计5854份次，录入918份房产档案入系统。办理房地产交易转让手续1482宗（其中新建商品房1077宗、存量房405宗），交易总面积18.04万平方米，交易成交金额7.33亿元；办理房地产抵押手续703宗；实现121.47万元经济收入。

（四）房地产市场监管执法力度不断加大。根据年度工作安排，开展了为期一个月，全市房地产开发企业代收住宅专项维修资金监督检查工作，对红都国际城、和园、锦绣花园等22个正在销售的房地产开发住宅项目进行专项检查。对问题企业下发整改通知，要求相关企业限期整改，规避政府风险，维护了群众利益，维护了房地产市场秩序。

（五）攻坚克难，努力完成交办任务。我局有8个重点工程项目为牵头单位，还作为责任单位参与了全市42个重点项目，8个牵头项目分别是棚改项目、棚改项目、大布廉租房建设项目、大学生公寓、保障性住房建设项目，所涉项目都能尽心尽责做好工作。一是扎实推进集体土地上房屋办证工作。拟定了《市集体土地房屋登记办法（试行）》、《关于开展我市集体土地房屋登记试点工作的通知》、《市2014年度集体土地房屋登记试点工作考评方案》等细则，建立集体土地发证工作联动机制，形成乡村配合，土管、规划发证工作跟进，金融部门开展放贷支持，房管部门登记的有效联动，以点带面、加速推进该工作的开展。目前，各乡镇根据方案要求开展工作。二是全力以赴参与市重点工程。完成全市所有重点工程建设项目房屋测绘工作，加班加点完成73万余平方米的测量及面积核算工作。

二、存在的主要问题

1、市场存量土地过多。目前市场存量土地已达1600亩，年销售商品房35-40万㎡（2012年仅为23万㎡、2013年为31万㎡），用地仅为250亩-300亩，存量土地需6-7年消化。存量土地过多，一是未实现土地利益最大化；二是易造成项目集中投资市场，造成市场供需失衡。

2、房协对报建、审批等方面有些意见。一是规划方案审批耗时长；二是报建和验收涉及十几个部门，有的部门还涉及中间环节，如市场可行性分析报告、环境影响评估报告、水土保持评估报告、气象影响评估报告、抗震评估报告等等；三是执法检查偏多，如技监、工商、物价、税务、纪检等执法检查，房地产开发协会对此多次向政府反映。

3、企业融资困难。一是融资困难。项目在启动建设时，无法向银行融资；二是资金回笼困难。我市房地产信贷规模紧张的局面日益加剧，2013年按揭规模约8.5亿元，实际放贷的不足60%，今年据信息反馈信贷规模更为紧张，这一是影响开发企业的资金回笼，二是会影响市场购买力，将直接影响房地产市场的健康发展。应加大协调力度，力争扩大信贷规模。

4、集体土地房屋登记开展工作缓慢。我市实形土地、规划发证以来，因各种历史原因，农村村民建设的房屋大多数只取得了乡镇一级的建房批准手续，少部份人取的了集体土地使用证，但未取得城乡规划许可证，严重制约了农村房屋产权登记的工作。

三、下步打算

1、切实抓好保障性住房建设项目。根据省、市下达我市保障性安居工作建设计划数，配合市房产置业公司，抓好工程推进，棚改项目继续保持高压的征收态势，督促企业加快安置房建设工程进度；棚改项目A区全面竣工，D区完成基础部分施工，完成全部房屋拆除工作。

2、全面贯彻落实《市公共租赁住房出售管理实施细则(试行)》，推行廉租住房、公共租赁房“租售并举”，实现租住对象安居乐业，政府回笼资金。

3、优化房地产开发投资环境，依法及时化解房地产企业碰到的实际问题。加强部门协调，提高服务质量，通过建立健全相关制度和召开联席会议等措施，及时解决房地产企业碰到的诸如土地权属纠纷、政府配套的市政建设滞后、综合验收时部门不同步等问题，帮助房地产企业发展壮大，并通过开发商的良好发展推动各个领域的招商引资。

4、继续规范和优化物管企业服务。加大对物业服务企业的管理，对各小区业主委员会的业务指导，逐步理顺小区建设、管理、服务机制，拟定《市物业管理工作联动机制》，开展创建“和谐平安小区”活动，努力提高小区综合管理水平。

房地产市场分析报告范文第9篇

关键词：房地产经济；存在问题；未来发展

房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。本文就讲述了房地产经济现状分析，存在的问题及发展走向。

一、房地产经济中存在的问题

（1）规划脱离市场。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是南市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿美其名曰“筑巢引凤”，这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多，这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版，政府在这个问胚上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。

（2）调整脱离市场化。在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。

（3）地产市场不成熟。土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。有两个问题显得很突出：①盲目的高价行为表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然，按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。②行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

（4）经济泡沫和金融风险。房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机，房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

二、房地产经济未来发展的走向

（1）合理规划建设用地，搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP，这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加。

（2）将市场逐渐走向成熟化。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者城市运营商很多，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得，从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进人一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

（3）将地价趋于合理水平。在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的，这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素，一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃，自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。

（4）防范房地产泡沫。①加强房地产价格监测，预防限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。②建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。加强和完善宏观监测体系通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。③建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。

房地产市场分析报告范文第10篇

一、点--单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面--区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

区域分析区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。

需求特征需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……,由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。

三、体--宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体(宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。新晨

经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中,对公司和个人最为显现,最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况,财政收支与物价,人口数量与消费,居民收入与储蓄……等各种因素,如1997年存款利率的几次大幅下调,对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的,房地产市场也因此几起波澜。

行政法规行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度,对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税,它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多,投资资金就不太愿意进来,经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估。

国际状况国际间经济、军事、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机,它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析,因为在东南亚金融危机中,中国周边国家的货币均贬值20%~50%,而人民币则巍然不动。作为一个投资商人,他在作出决策之前,肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候,他必然裹足不前。