房地产市场范文

时间:2023-02-26 13:16:11

房地产市场

房地产市场范文第1篇

关键词:房地产市场;发展历程;建议

一、我国房地产市场发展历程

在我国经济高速发展的过程中,房地产一直都是推动我国经济飞速前行的主要动力,作为一个关系着百姓生计的重要行业,回顾我国房地产行业的发展历程,可以从中借鉴发展历程的不足和弯路,为今后房地产市场的发展提供有益的经验。我国房地产市场发展历程主要分为如下三个阶段。

(一)我国房地产市场的起步阶段。改革开放开始后,房地产作为一项关系国民生计的重要因素,而逐渐受到政府和百姓的重视,随着国务院第一次住房制度改革会议在1988年召开并通过了 《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》这一房地产发展历史上的第一个重要法案。在这方案颁布之前,中国一直是公有制经济在市场中占据主导地位,在公有制经济下,房地产的存在形式主要是按需分配,城市居民需要解决住房问题时,需要向企业工作单位发起申请,在这一时期中,在房地产市场中企业单位的权力起着主导作用。

(二)我国房地产市场的市场化时期。2000年时国务院通过法令废止了对我国房地产市场发展历程上有着重要影响的福利分房制度,标志着房地产彻底走向了市场化,权力在房地产市场不再起主导作用,全国房地产市场走向了货币化分房制度。在这一时期中,居民告别了分房制度,房子成为了每个家庭都需要面对的重要问题,房地产市场得到了巨大的发展,房子的价格也随之越来越高,而占据我国人口大部分的中低收入人群,却买不起房,面对着无房可居的困境,这种情况的出现导致作为我国主要劳动力和城市建设者的中低收入者的住房需求得不到有效解决,从而引发了房地产市场的各种矛盾。

(三)我国房地产市场发展的新时期。2011年开始,随着各地一二线城市的价格大幅上涨,政府出台了各种政策限制房价不健康增长包含:各地银行加大优惠房贷政策,国家出资兴建居民保障性住房,对出售房产实行方程税防止非法倒卖房,北京等一线城市出台限购令等,这些政策的出台一定程度上缓解了房价大幅上涨的局面,但前景人不容乐观,国务院和各地政府认没有放松对房地产市场的宏观调控。通过国家宏观调控,防止房地产市场走向不健康发展的畸型局面,保障中低收入者住房需要,使房地产市场走向一条健康的发展道路,这一时期为我国房地产发展的新时期。

二、关于我国房地产市场健康发展的建议

房地产市场的健康发展是一个国家经济,民生,社会发展的重要条件了,对普通百姓来说,只有住房解决了,他们才能安心去工作,才能把工作做好为国家和社会发展贡献自己的的一份力量,对政府来说,房地产市场的发展是一个地方政府业绩的重要考核点,若房地产市场畸形发展,百姓的的住房需求得不到满足,就会造成社会的不稳定,会激发人民和政府的矛盾,这对业绩考核和政府为人民服务的宗旨都是相悖的。

(一)加强城镇化进程。对城市来说,如果大家都涌向城市,都去城市里面定居,那么不管城市怎么向周边发展,它的住房面积都是不足的,这样的不足就会引起房价的大幅上涨,据调查现实,在城市人口中,有百分之八十都是农村人口涌向城市的,所以,政府应加快城镇化建设,对农村的基础设施如:农村的水电项目建设,农村的道路建设,农村的经济发展项目等加快建设步伐,并对关系的农村百姓的经济项目加大扶持力度,把乡村建设的好了,建设的宜居了,让农村的百姓在家里也能挣到钱,也能有舒适的生活,这样才能缓解城市的住房压力,住房压力缓解了,房价也就下来了,房地产市场才能健康的发展。

(二)优化城市土地资源配置。在我国的很多地方,城市资源配置都不合理,在某段时间房地产市场火热,价格虚高时,各种政府和地产商都一窝蜂的去开发和建设,而这些开发和建设,都没有经过系统的规划和研究,造成了各地土地资源的大量浪费,有些地方兴建了许多根本没有人居住的鬼楼,如,内蒙古的鄂尔多斯,就是因为前几年煤炭经济的快速发展兴建了大量的商品楼,现在煤炭形式不行了,很多楼都没有人住,甚至变成了烂尾楼,这种“一窝蜂”式的房地产开发行为不光对城市土地资源造成了大量浪费还危害了各地经济的正常发展,所以在房地产开发中,政府应对城市的格局做出整体的规划,防止城市土地资源的浪费现象。

结语:传统的中国观念中,看一个人成不成功,主要是看在一二线城市有没有一套属于自己的房子,甚至现在普通百姓娶媳妇的一个重要条件就是要求男方家里必须准备一套房子,房子对百姓的重要性毋需多言,政府在房地产市场发展中应发挥宏观调控的作用,百姓也应理性对待房地产市场,共同营造一个理性健康的房地产市场。

参考文献:

房地产市场范文第2篇

今年以来,中国房地产市场走出了一波“小阳春”行情,成交量持续上涨的同时,个别楼盘也出现了价格的反弹。但是这波上涨行情能够持续多久,是否意味着房市的真正回暖呢?

脆弱的“小阳春”

4月30目,全国工商联房地产商会REICO工作室报告称,2009年第一季度商品房销售面积为11309万平方米,同比增长8.2%,增幅高于去年同期和上季度增幅,市场出现回暖趋势。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《小康-财智》记者采访时说:“第一季度商品住房交易量显著回升,主要是由于三个方面的原因:1、中央和地方政府促进住房消费的税收优惠及信贷支持政策,降低了购房成本,提高了居民住房支付能力;2、大部分开发商采取了缩减存货、控制成本、增加现金的短期市场应对策略,调整了盈利预期,降低了销售价格;3、城市总体住房需求强劲,部分消费者认为调整后的住房价格达到了其心理预期,因而部分需求得到了释放。”同时,刘洪玉提醒人们,当前商品住房交易主要集中在中小户型上,表明首次自用购房是近期住房交易的主体,大量以改善住房条件为目的的潜在购房者尚未大量进入市场,因此市场还没有进入持续向上发展阶段,对市场需保持审慎乐观的态度。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为,市场真正回暖应该表现在以下几个方面:一、成交量持续性的回升,市场上买方和卖方都停止了观望,进入成交的阶段;二、房价指数向上走;三、在房地产开发和土地市场都应该有配合性的行为,即房地产开发投资增加。

“当前房地产成交量回升是建立在房价下调基础上的,整个市场仍处于调整中,不属于回暖。另外,人们称之为小阳春的这个阶段中,成交量回暖,房价下降,同时开发商买地开发没信心,可以看到,房地产开发投资的指数和在土地市场拿地的指标都非常悲观,因此在这样一种背景下,我们无法说它是真正的回暖。”王宏新这样告诉《小康・财智》记者。

自1998年房改至2007年,中国房地产市场处于扩张期和繁荣期,连续4、5年的快速上涨背离了中国宏观经济的基本面,作为一个周期性很明显的市场,在2007年中国房地产市场突然遇冷,开始了周期性调整;同时从次贷引发的全球金融危机,再到全球经济下滑,国内外经济形势发生了深刻的变化,给不断膨胀的中国房地产市场从外部泼了一盆冷水,开始进入调整区间。王宏新认为,从2007年11月份开始,经过了近一年的时间,整个市场一直处于观望、僵持状态,房价并没有得到有效回落,房价出现真正明显的回落是在2008年11月份以后,一直到今年的2、3月份,房地产市场出现了一些回暖的迹象,但是这种回暖是建立在房价下调的基础上的,是不稳定的。

房企活不等于房市暖

近期,个别楼盘价格出现反复,导致成交量也随之起伏,有人猜测,这是开发商利用房价涨跌,影响市场预期。阻碍市场回暖的因素真的是开发商吗,是不是解决了开发商的问题,市场就会回暖呢?

中国房地产市场中,不同的房地产商面临的问题不一样,但是资金回流一直是一个让开发商头痛的问题,目前有两类企业可能面临资金紧张问题,一类是自从2007年市场遇冷以来,处于一线销售当期的开发商面临着资金回流问题,另一类是在2006、2007年疯狂拿地的企业,因为拿地成本比较高,同时还面临着开发的问题,造成企业流动性紧缺。

近日,有媒体报道,个别楼盘出现了成交量和退房量同时高涨的现象,怀疑可能借假按揭套现。刘洪玉认为不能排除这种可能性,但是这并不是普遍现象,并且像已经披露2009年1季度业绩的万科等许多大型房地产企业,实际上已经通过把握市场机会、及时调整销售策略,有效改善了公司的现金流状况。王宏新则表示,如果房地产市场短期内能够回暖,成交量持续回升,开发商的资金链问题就可以解决,同时这也意味着中国房地产市场将沿着原来的格局继续发展,但是这种可能性很小。而且,无论是4万亿投资,还是银行信贷激增,并没有使开发商的资金问题得到根本缓解,这是一个非常现实的问题,在市场繁荣时,开发商可以通过各种各样的途径来融资,但是如今投资风险增加,市场需求萎靡,开发商资金问题的解决难度增加。

同时,王宏新并不认为目前房地产市场的问题在于缺钱,开发商和房地产行业缺钱是不同的概念,应该注意区分。开发商缺钱是为了解决过去的投资问题,为了解决过去高价拿地的问题,是为了维持企业的正常运营,而房地产行业缺钱则是为了解决市场供不应求的问题。

中国房地产市场是个完全竞争的市场,过去一年多的时间里,发生了一些市场洗牌的动作,一些房地产企业退出市场,这是一种正常的市场调整,但是到目前为止,大规模的洗牌或调整尚未出现。王宏新说:“中国房地产市场的问题是消化存量,在此基础上,开始有新增的需求,这也是房地产市场必须解决的问题,让中央和银行的钱流向房地产市场并没有多大意义,因为没有需求,生产供应有什么用?”

何时回暖需看宏观大势

房地产市场何时才能回暖,怎样才能回暖呢?刘洪玉认为房划产市场的真正回暖,主要取决于宏观经济的未来走向,宏观经济好了,人们信心增强了,市场就会持续回暖,主要是以改善住房需求的潜在购房者开始逐步进入市场买房为主要标志。

王宏新也非常认同宏观经济走势与房地产市场发展之间的密切联系。他解释道,在房地产市场处于上升区时,它的发展变化影响着宏观经济的其他指标,并且房地产行业存在的内在冲动弱化了国家宏观调控政策的效力,但是在房地产市场处于下行区时,它的走势又不完全取决于自身,宏观经济中的任何一个指标都有可能影响到它。在宏观经济形势不容乐观的时候,房地产行业也一定是敏感而脆弱的,它什么时候可以真正回暖,目前还不能下结论。

房地产市场范文第3篇

一、实证检验模型

(一)数据说明

本文数据均来自WIND数据库,数据处理使用Eviews5.1软件。文章旨在检验我国货币政策的实施对房地产市场的影响,因此,在货币政策方面,选用了不同层次的货币供给量M0、M1、M2作为研究对象;在房地产市场方面,选用了房地产投资额Y作为研究对象。

(二)数据平稳性检验—ADF检验

为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题,本文对上述经济变量采取ADF检验,分析各个变量是否具有平稳性,ADF的回归方程式为:

其中,Yt为变量的一阶差分,t是时间变量,Yt-i用以消除变量自相关的影响。

(三)Engle—Granger协整检验模型

对于非平稳的时间序列,如果以差分方法使其变为平稳,会使隐含在其中的长期信息丢失,回归分析会失效或降低价值,协整检验提供了一种检验变量间是否有长期均衡稳定关系的方法。对双变量进行协整检验时,一般采用的是Engel和Granger的二阶段分析法。

首先用OLS方法估计下列方程:

然后用ADF检验εt的平稳性,如果为平稳序列,则YtXt是(1,1)阶协整的,如果是一阶单整,则YtXt是(2,1)阶协整的,以此类推。

(四)误差修正模型

根据Granger定理,有协整关系的变量之间一定存在误差修正模型,它反映了变量之间的短期动态影响关系。通过差分把非平稳序列变换为平稳序列时,不仅经济变量关系的长期信息会丧失,还会导致回归模型的序列相关性,使回归分析失效。而误差修正模型则可以克服这些问题,不仅能够保留变量关系的长期动态信息,而且能够保证回归分析的有效性。

对于一个ARDL(1,1)模型:

代表的是两个变量之间关系对长期均衡的偏离或误差,是“误差修正项”;a=β2-1是修正系数,反映Y对均衡偏离的修正速度;Yt代表被解释变量的短期波动,Xt为解释变量的短期波动,该模型意味着,被解释变量Y的短期波动可以由解释变量X的短期波动和两个变量长期均衡的误差et-1两部分来解释。通常β2是小于1的,因此修正系数a通常小于0,这就意味着当前一期X对Y解释不足,有正的误差时,et-1会减少Y的正向波动或增加负向波动,反之如有负的误差时,et-1会增加Y的正向波动或减少负向波动,可以看出,该模型有一种对前期误差的自动修正作用。同时,如果修正系数

在统计上是显著的,我们就可以知道Y在一个时期里的失衡有多大的比例可以在下一期得到纠正。

(五)Granger因果关系检验模型

本文采用Granger双变量因果关系检验法,建立二元变量自回归模型以分别探讨我国不同层次货币供应量与房地产投资额之间的因果关系。Granger检验假定有关Y和X每一变量预测的信息全部包含在这些变量的时间序列中,要求估计以下的回归:

其中,X和Y分别表示两个不同的变量,在模型(1)中,假定Y与其自身以及X的过去值有关,如果X的系数显著异于零,则说明有X到Y的单向因果关系,即变量X引致Y,同样的道理,在模型(2)中,若Y的系数显著异于零,说明有Y到X的单向因果关系,如果两者都显著异于零,则说明变量Y、X有双向因果关系。

二、检验结果与分析

(一)ADF检验结果

表1是对房地产投资额与不同层次货币供应量进行ADF检验的结果。从表中可以看出,房地产投资额与M0、M1、M2的水平序列均没有通过数据平稳的H0假设,是不平稳的,而一阶差分序列通过了H0假设,是平稳的,因此这些经济变量的时间序列都是一阶单整的,可以进行变量间的协整检验。

表1ADF检验结果

变量

ADF检验值

检验类型(C,T,N)

临界值

Y

-2.383748

(C,N,0)

M0

-0.879882

(C,N,0)

M1

0.603866

(C,N,0)

M2

0.327916

(C,N,0)

Y

-6.320815

(C,N,0)

M0

-7.062382

(C,N,0)

M1

-9.227762

(C,N,0)

M2

-5.964672

(C,N,0)

注:检验形式(C,T,K)分别表示单位根检验方程常数项、时间趋势和滞后阶数,N指不包括时间趋势;﹡﹡表示临界值是在5%显著水平下得到的。

(二)协整检验结果

协整检验的结果表明,投资额与M0、M1、M2之间存在协整关系。

Y=-10324.63+0.824750M0(1)

(2.378530)

Y=-12426.17+0.203323M1(2)

(3.365515)

Y=-5431.810+0.047464M2

(2.475597)(3)

方程(1)至(3)为两变量间的协整方程,即变量间长期均衡关系。协整检验结果表明,货币供给量与房地产投资额之间存在协整关系,货币供给量与房地产投资额正相关,扩张的货币政策能够推动房地产投资额的增加,紧缩的货币政策能减少房地产投资额,货币供给量对房地产投资有重要影响,房地产投资受资金约束较强。

(三)误差修正模型

采用EVIEWS5.1软件,可以得到相应的误差修正模型:

Y=-67.50149+1.046664M0-0.516992et-1

Y=-1593.993+1.448276M1-0.389285et-1

Y=-1269.818-0.299699M2-0.435178et-1

协整方程描述了变量间的长期关系,误差修正模型描述了变量之间的短期关系。误差修正模型可以确定变量间相互调整速度和短期互动影响力。

从模型中可以看出,如果M0变化1%,会引起房地产投资变化1.047%,误差修正系数为-0.516992,符合反向调整机制,当期短期波动与长期均衡的偏离有51.7%会在下期得以调整。如果M1变化1%,会引起房地产投资变化1.448%,误差修正系数为-0.389285,符合反向调整机制,当期短期波动与长期均衡的偏离有38.9%会在下期得以调整。如果M2变化1%,会引起房地产投资变化0.3%,误差修正系数为-0.435178,符合反向调整机制,当期短期波动与长期均衡的偏离有43.5%会在下期得以调整。因此,我国房地产市场对货币供给量的变化是敏感的,货币供给量的变化通过直接的资金效应影响房地产市场的投资额。

但是,需引起注意的是,当M2变化时,会引起房地产投资额发生反向变化。为什么会出现这种情况?这与我国目前房地产市场的供求状况有关。在供给方面,受政策因素影响,土地投放量减少导致房地产企业的拿地成本大幅提高,从而使市场的房地产供给减少;提高准备金率、加息等一系列宏观调控措施以及紧缩信贷政策的出台,也增加了用于房地产开发的资金成本,而这些增加的成本必然要转嫁到购买者身上。在需求方面,投资性购房并不是购房的主要动力。受中国人口结构以及传统习惯等复杂因素的影响,国内老百姓购房主要是为了解决自住需要,因此,对自住性住房的需求非常强劲,而且这种需求具有刚性,政府对刚性需求的调整是没有意义的,老百姓在很多时候是不会由于贷款利息增加、贷款手续难办而放弃买房和办理住房贷款的,这就好比“春运”期间老百姓是不会由于客运票价上浮而不回乡探亲。因此,在宏观调控的作用下,房地产市场的供给下降得更快,而需求则下降得有限,房价以比原来更快的速度上涨,房地产的投资收益可观,财富效应吸引大批投资者将原本投资于股票、债券等其他金融市场工具的资金转投到房地产市场。而房屋预售制的存在使得开发商有了大量的资金用于房地产开发,房地产投资额持续上升。

(四)Granger检验

对经济变量两两进行Granger检验的结果如表所示:

表2因果关系检验结果

零假设

样本数

F统计量

概率

M0不是Y的Granger原因

32

3.35998

0.04977

Y不是M0的Granger原因

32

15.3502

3.5E-05

零假设

样本数

F统计量

概率

M1不是Y的Granger原因

32

4.39606

0.02225

Y不是M1的Granger原因

32

0.38427

0.68461

零假设

样本数

F统计量

概率

M2不是Y的Granger原因

32

5.62080

0.00910

Y不是M2的Granger原因

32

3.27780

0.05316

通过因果检验可以看出,M0、M1、M2均为引致Y变化的Granger原因,而Y是引致M0变化的Granger原因,因此,在Granger意义上,货币供应量与房地产投资额之间存在因果关系,相互影响,形成一个复杂的循环。即一方面,货币供应量的变化会引起房地产市场资金的变化,另一方面,房地产市场资金的变化也会引起货币供应量的变化,这表明货币政策和房地产市场之间存在一定的互动关系。

三、政策建议

从以上的实证分析可以得出,货币供给量是影响房地产投资的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响,紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长,而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快,有效稳定房地产市场。同时,受中国特殊国情的影响,在短期内,货币政策实施的效果出现了一定程度的背离,因此,除了通过实施货币政策进行宏观调控外,国家还有必要采取适当的辅助措施,以强化货币政策的实施效果。具体而言,有如下几点:

第一,控制住房贷款规模和结构。货币供给量的较快增长会导致住房贷款的增加,从而增强对房地产开发的投资需求和投机需求。特别是住房贷款门槛限制的降低,会刺激投机需求,引发房地产价格的新一轮攀升。因此,监管部门必须加强对住房贷款数量和结构的控制,抑制房地产的投机性需求,提高住房贷款的质量,这样既可以抑制房地产市场的过热,也可以降低贷款风险。

第二,要加强“窗口指导”,建立和完善房地产市场的预警和统计指标体系,引导金融机构信贷流向,避免信贷资金过度集中于房地产市场。应加强房地产信息的统计、处理和公示制度,建立和完善科学的预警与监测体系。一方面,要定期公布当地商品房开发投资、新开工、竣工、销售、空置等信息,为开发商提供市场供求信息,引导开发适销对路的商品房;另一方面,通过信息披露、政策解释和问题剖析,引导消费投资趋向理性,普及公众的风险意识,促进房地产市场有序健康发展。

第三,调整住房供应结构,加大中低价住房的供给。我国住房市场存在较为严重的住房供给结构不合理的现象,表现为中高档住房开发过多,而适应一般老百姓消费能力的中低档住房供给太少,虽然这可以通过市场自发调整得以改变,但这一过程很长,政府可通过经济手段和改变市场规则等方式进行调整。经济手段主要有税收和货币手段,如对不同用途的开发项目实施不同的税收标准,对高档住房征收较高税率的消费税和土地增值税,对低档房则不征收消费税和土地增值税。改变市场规则的手段如严格实施土地荒废两年后可以被土地主管部门无偿收回的政策,以解决开发商囤积土地的现象;将一次性收取的土地出让金改为分年度收取,以降低住房开发成本。

第四,改善投资环境,拓展投资渠道。当前,投资渠道不畅,事业投资收益率低,是资本纷纷卷入投机市场、民间资本大量外逃的根本原因。我国投资环境亟待改进,政府的政策应着力于优化投资环境、规范市场秩序、完善公共服务,减少与民争利的政府投资,为社会资本创造更多的投资机会。同时,积极发展股票市场、债券市场等间接融资市场,通过规范上市企业以及证券商的行为、加大信息公布的透明度、保护中小投资者的合法权益等措施,让其他投资领域重新成为各种投资者所接受的投资渠道,从而分流房地产市场内充斥的投机资本,减轻房地产市场的调控压力。

参考文献:

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[11]王彦:《浅谈房地产市场的宏观调控》,《商场现代化》2006年第28期。

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[13]刘会洪:《房价调控失效的原因分析》,《现代经济探讨》2006年第9期。

[14]杨玉珍、文林峰:《抑制房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价及建议》,《管理世界》2005年第6期。

房地产市场范文第4篇

2002年是“入世年”,2003年是政府“换届年”。中央经济工作会议已经明确2003年的两项任务,第一是继续保持快速发展的经济,第二是要不断完善市场经济体制。新一届政府必将认真贯彻、落实。十六大提出全面建设小康社会,到2020年全面达到小康,首先要求GDP要翻两番,要求年均GDP增长7.18%。中国经济要继续快速增长,房地产市场肯定要继续兴旺,“一匹马”的作用肯定还要继续发挥。

从经济发展势头看,2001年经济开局比较好,但呈下滑势头,最后GDP增长7.3%,而2002年反过来,一个季度比一个季度好,处在上升的势头。所以从经济发展势头来看,各方面预测2003年继续保持8%的增长是很有把握的。尤其是中国的入世,改革开放的加快,经济结构性的调整,都有利于促进经济的发展。经济发展又直接有利于居民收入的提高(2002年人均收入比上年增加10%以上),从而利于提高居民购房能力。

房改的进一步深化,必将不断激发有效需求。今天房地产市场之所以发展这么好,主要是深化房改激发的居民住房的有效需求拉动的。新的一年建设部提出要加快住房分配货币化、发展经济适用房、开拓二手房市场等举措,也必将提高更多居民的买房积极性,就会不断地扩大房地产市场容量,从而拉动投资规模。这是从深化房改进一步激发居民住房的有效需求角度看的。

另从城市建设角度看,我们城市正经历一个“建筑年代”,各地还在加紧旧城改造,拆旧建新,实施货币化拆迁政策,也将对房地产市场产生“刚性”的投资和消费拉动效应。因此完全有望2003年的房地产市场仍然保持快速发展和供求两旺。

现在业界好多人讨论房地产周期问题,有人得出的结论是房地产周期是7年左右,5年上升,2年衰退。我想即使按照这个判断,我们现在还有第5年。况且中国现在的转轨经济与过去的计划经济不同,和发达国家完全的市场经济也不同。我们处在转轨经济中的房地产市场,这一轮的房地产热完全是由房改激发出来的,加上老百姓的需求总量远远没有得到满足,所以我们不能简单用过去的和西方国家的周期理论来套。

二、也看好长远:中国房地产市场可以兴旺20年

我认为中国房地产业将兴旺20年,也就是我们从现在初步实现小康到全面实现小康的20年。

1.重要战略机遇期

中共十六大提出,从现在到以后20年,我们进入大有作为的重要战略机遇期。当今世界,和平与发展是主题,给我们发展经济创造了有利环境;全球经济一体化,倡导各国共赢,有利于我们缩短跟发达国家的差距,这些都给我国经济和房地产业发展奠定了很好的基础。因为经济增长意味着中国老百姓的收入不断提高,必然有不断增长的居住需求。有人说人均GDP在七八千美元之前房地产始终会保持旺盛势头,现在中国百姓人均收入才1000美元,所以全国房地产发展总量还会不断增加,发展空间很大。

2.城市(镇)化加速

城镇化就是城镇人口占总人口达一定比例,世界平均50%,发达国家75%,我国38%,就是中国只有38%的人住在城市里,发达国家的这一指标是我们的两倍。今后,中国的城镇化进程加速,意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人进入城市,全国就有1300万人进入城市,这些人给房地产带来的需求,超过城镇居民住房面积提升的需求,将对房地产发展起到非常大的推动作用。有专家说,改革开放前中国经济发的主要任务是建立工业化体系,拉动经济增长;改革开放以后20年,主要靠市场化来推动工业化,促进经济发展;今后20年,我们将要依靠城镇化来扩大市场化、推动工业化、加快现代化建设。

3.从“居者有其屋”到“居者优其屋”

中国城镇百姓已经进入“居者优其屋”的阶段,在未来20年,要使大多数人实现“居者优其屋”是小康目标之一。“优其屋”的目标是什么?一是面积扩大。现在平均每户60多平方米,争取2020年达到100~120平方米;人均建筑面积现在是22平方米,到2020年达到人均30~35平方米,有的地方可以达到40平方米。二是住宅环境、住宅本身的性能品质要提高,产品要更新换代。面积数量的进一步增加,产品质量的进一步提高,必然给房地产市场带来更大的需求。

4.恩格尔系数与消费结构变化

消费结构讲的是消费支出中,吃、穿、住、用、行各项支出占的比例。恩格尔系数讲的是消费结构中,食品支出占整个消费支出的比重。随着人们生活水平提高,恩格尔系数逐步降低,用于吃的比例减少,用在住房上的消费越来越高,支撑住房消费的基础越来越深厚。这是国际上各国的经济规律,在中国也不例外。但是目前中国出现怪现象,城镇居民收入水平高于农村居民,农民住房消费比重为15%,而城镇居民住房消费比重只有10%,倒过来了。为什么呢?主要是长期的福利分房造成的,城镇居民住房消费即买房子这种能量还正在释放过程当中。按照通常的规律,城镇居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见,还有10%的城镇居民购房能量有待于我们用好的产品、好的政策激发出来。

总的看来,我们完全有信心看好2003年,看好以后20年的市场。当然,这并不是说在未来20年里房地产市场会一帆风顺、直线上升,因为我们已经进入市场经济,市场经济是过剩经济,必然时冷过热,有时候有波浪,弄不好还会出现过热或泡沫。因此要把握市场冷暖变化,把握市场的脉搏。很难说这个市场会不会出现冬天,但对好企业来讲将永远是“春天”,对差企业将随时会遭遇“冬天”。

三、2003年市场发展任务

1.加速结构调整

(1)调整产品结构

现在中国房地产市场上,特别是一些大城市普遍存在结构不合理问题:中高档价位的产品过剩,中低档价位的产品不足。如何调整产品结构是摆在我们面前十分重要又关键的任务。政府要加大面对中低收入家庭的经济适用房的计划和开发力度,只有促使更多人进入市场,更多人进行住房交易买卖的时候,这个市场才能兴旺,市场容量才能扩大。北京和上海的对比就很能说明问题。上海买房人比北京要多,大街小巷都在议论买房的事,但是北京这个氛围还不够,因为上海房价比北京平均每平方米低1000块线,而上海人均收入还比北京平均收入高一点。也就是说,上海的房价收入比要比北京合理,上海的普通百姓通过个人抵押贷款的支持,较北京普通老百姓容易购得起房子。住宅产品结构调整的方向是要更多地面向中等收入家庭的购买能力,因为,他们将是未来住房市场的主要购买力。

(2)调整市场结构

拿北京和上海比,2002年,上海新建商品房销售面积达到2000万平方米,而北京比上海要少400多万平方米。上海比北京的城市人口只多几十万,为什么上海商品房销售量那么大?上海房管局长说,是放开二手房市场促进了一手房增量。2002年北京二手房交易量可能达到六七十万平方米,而上海二手房市场交易量接近18 00万平方米。现在国内许多城市一手房市场很好,但缺乏二手房市场,市场结构很不平衡。有的地方看不到二手房市场对一手房市场的促进作用,有的开发商甚至怀疑,二手房市场搞起来是不是会影响一手房市场,买旧房就不买新房了。其实这个担忧是多余的,搞活二手房,不仅能促进二手房交易,而且能促进人们卖了旧房买新房,卖了小房买大房,上海已经是一个明证。2003年,一定要加快开放和搞活二手房市场,搞活和规范租赁房市场。

(3)调整产业结构

房地产行业可以分三个子行业,开发业、中介经纪业、物业管理业。我们长期以来重开发轻中介,重开发轻管理。未来市场应该是大力发展房地产服务业,即经纪业和物业管理业。美国的房地产市场是中介经纪业为主的市场,美国的房地产协会是经纪人的行业协会,美国房地产市场85%的交易是二手房交易,还拉动了经济,成了美国经济火车头。所以我们要在这方面大做文章。现在经纪人考试刚考完,物业管理条例将要出台,这将为加强中介经纪、物业管理行业的发展创造有利条件,从而促使房地产三个子行业均衡发展。

2.关注产品升级

我们过去主要解决住房有无问题,现在要解决好坏的问题,有个质的变化。有人说十几年前盖的房子现在已经不能用了,也不能看了,没有客厅,房间又小,楼道黑黑的;七八年前盖的房子现在也已经不好用、不好看、落后了。我们不希望现在开发的房子十来年后也被人家这么评论。我们一定要使我们的产品升级、更新换代。

产品升级第一要讲究适度超前,在设计理念上要做到一二十年不落后,三五十年可改造,一百年还可以用。我去国外看了许多楼盘,发现巴黎这个城市是我们常说的“基本路线”——百年不变。一百年以前巴黎是这样,一百年以后还是这样,它整个色彩,外轮廓都一样,不像我们讲求日新月异。当然我们过去的城市破破烂烂,需要改造,但是我们现在新建城市能不能做到一百年不变,新盖的楼盘是矗立在城市百年,还是过几年就要当垃圾处理掉,要大家认真对待。

另外,一定要讲究房价性能比。产品适度超前不能“超钱”,房价和性能要协调,要通过提高产品的科技含量、提高住宅性能、改善居住环境来打造产品。

3.整顿规范秩序

国家七部委2002年5月发了一个通知,要整顿规范市场秩序。2003年整顿房地产市场仍是国家的一项重点工作。整顿的目的是为了规范,是为了使更多老百姓进入市场,高高兴兴、没有顾虑地进行交易。否则购房中的陷阱太多,必然会打击人们的购买热情,阻碍市场健康发展。

4.谨防过热和泡沫

在供大于求比较明显或者房价急速提升的城市要提起高度关注。从表面上看,过热会产生供大于求,导致房价下跌,而泡沫是房价急剧上升。实际上背后都是有效需求和有效供应之间不匹配的问题。从全国整体和总量看不是大问题,主要是结构性问题。但具体到各城市就该另当别论,各地政府部门、开发商要关注当地的市场,要认真研究有没有过热和泡沫,应该采取何种对策。

四、如何面对市场

在2003年,如何对待市场,如何发掘市场,使市场能按照我们所期望的第五个黄金年发展?我归纳了三点“两个”。

1.两个有效:有效需求与有效供应

要进一步激发有效需求,进一步提供有效供应。激发有效需求主要从政策层面来讲,通过进一步深化房改,增加居民收入,规范市场,使更多老百姓买得起房、愿意买房。增加有效供应主要是开发商的任务,房地产市场要面向广大的中低收入家庭,哪个城市把中等收入家庭买房这个市场扩大了,市场前景就广阔了,不能只盯住中高档产品。大量的市场需求就像服装一样,买一千多块钱一件衬衫的毕竟只有几个人。如何进行市场调研、产品定位很重要。现在已经不是概念时代了,一定要认真调研市场,哪些人需要什么样的产品,我如何满足他的需求。

开发商可能最关心每平方米多少钱,讲究每平方米的价格,而老百姓买房子注重这套房子多少钱,多少面积,我能不能买得起,他考虑总面积和总价位。开发商是否也应注意老百姓注意的总价位是多少,能买的房子多少钱,面积多少,解决有效供应问题。产品既要升级又要面对中等收入家庭,就必须提高劳动生产率,需要降低成本、提高效率。

2.两个差异:市场差异与需求差异

一个是各地市场差异。房地产市场区域性很强,东西不一样,南北不一样,大、中城市不一样,大城市中北京和上海又不一样;这个城市写字楼卖得很好,那个城市就不一定,在这个地方这个房型很好卖,在另外一个地方就不一定。所以要认认真真地分析所在城市的市场情况。

另一个是消费需求差异。不同消费者有不同的需求,南方人和北方人的差异也比较大。

有一个开发商跟我说,在东北卖房子,只要售楼小姐热情、体贴,东北大汉一看就买了;你跑到江南,你讲得再好,他不信,非要看看现场如何,物业管理费怎么收,反反复复才决定买。另外,高档楼盘和中档楼盘的买房人完全是两个概念。高收入买房者讲究的是理念、概念,讲究品牌;中等收入家庭讲究的是实实在在的东西,讲房价性能比,概念再好我也不要。开发商要认真考察不同消费者的需求差异,并满足他们的不同需求。

3.两个“品”字:品质与品牌

房地产市场范文第5篇

根据中消协提供的一份资料表明,2004年我国的商品房投诉事件有31546起,2005年为35689起,其中2005年商品房投诉较2004年上升了13.1%。据统计,按投诉性质分,质量问题高居第一,达到了64.3%,其后分别是价格、营销合同、计量、安全、假冒、广告、虚假品质等。可以看出,房地产市场上的消费投诉呈现上升趋势。而造成这种现象的主要原因就是房地产市场中的诚信缺失。

(一)合同的不诚信。房地产开发商与购房者签订平等合同,这是房地产销售的必要过程,合同的条款代表了双方承诺,彼此都应该严格履行,但是,违反合同在现今的房地产市场中已经屡见不鲜。如,定金陷阱、霸王条款等都体现了合同的不诚信。

(二)虚假广告。广告是宣传和推广产品的有效手段,但一定要以真实、准确为前提。然而,在现今的房地产行业中却存在着种种虚假广告。据中消协调查,由于目前市场销售的商品房多数都是非现房产品,因此在签署合同之前购房者却只能通过广告和宣传图片来了解未来房子的特征,很多购房者在购房后却发现实际的环境与广告上的完全不同。

(三)房屋的质量问题。质量问题是商品房的硬伤,也是对业主影响最大、最直接的问题,如选材、施工、沉降把握等都是直接关系到房屋质量的关键环节,但一些房地产开发商为了减少成本则经常采用同品牌置换等级、外包施工、赶工期等做法。

(四)土地交易暗箱操作,违法违规。由于建设用地关乎房地产开发的命脉,关乎巨大的商业利润。于是,房地产开发商不择手段争夺土地资源,土地管理者违法弄权,大肆寻租;廉价土地或经开发或旋即转手高价渔利,已成为许多地区楼市价格居高不下的重要原因,它令守法房地产开发商望地兴叹,令普通百姓望价生畏,令管理层无所适从。

(五)物业管理的诚信问题。物业管理本应为业主提供各种服务,应视业主为上帝。然而,现实中很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位,摆不正自己的位置,对业主正当权益进行限制,甚于随意用停电、停水、不供暖的方式进行威胁。

二、房地产市场中诚信缺失的主要原因

我国房地产市场之所以出现诚信危机,其主要原因是我国房地产市场的不完善。具体表现在开发商、政府行为和物业管理等环节,任何环节出现问题,都将影响我国房地产市场的和谐发展。

(一)政府职能的不完善。有些政府部门执法不公,执法不严,甚至于变相执法,明知道某些项目违规开发,却不给予严厉制裁,甚至还给予验收。行政审批和行政监督工作存在漏洞,审批程序不规范,监督体系不完善。

(二)信息不对称。由于房地产的特殊性,房地产开发商和购房者之间始终存在着信息不对称的现象,其重要体现就在卖方往往利用买方的信息及知识缺陷。在房地产交易领域中,房地产开发商处于强势地位,其掌握的信息远远多于消费者所掌握的信息。例如,在房价不变动甚至有所调低的情况下,通过“技术处理”的办法使商品房的实际面积小于销售面积,从中牟取暴利。

(三)房地产经营行为的短期化。追求利润最大化本来是企业的内在要求,可企业的利润目标不能建立在短期行为之上。但是目前,市场上仍有很多房地产开发商不太注重企业的可持续发展,对品牌和信誉没有正确的认识和态度,信用意识不强。为了满足其短期利益最大化,经常打出一些虚假的“宣传广告”和“服务项目”。

(四)对失信企业处罚力度不够。从经济学的成本—收益理论来讲,众多房地产开发商不诚信的一个原因是因为对失信企业的处罚力度不够,即诚信成本太低,不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。商品房现在是投诉热点和难点,其中一个重要的原因就是,所受处罚与其所得收益相比太低。

(五)物业管理公司责权不对称。由于房地产开发商与物业“两张皮”,使二者的权利与义务关系不明确,无法形成一个相互制约的体系,导致两者的角色错位;加上我国物业管理公司也不注重自己的品牌建设,不规范服务行为,从而引起很多诚信缺失的现象。

三、房地产市场中的诚信机制建设

建立房地产诚信机制是一个系统工程,每一个环节都非常重要,而且是相互联系、相互制约。所以,需要每一个公民、企业、政府和执法机关共同努力,积极采取有效的措施,逐步消除我国房地产市场日趋严重的诚信缺失问题,实行诚信经营,以促进我国房地产市场的健康发展。

(一)政府在执法和监管方面应该注意的问题。在政府方面,工作重点应该放在法制建设、宏观调控和公共服务上,应该把诚信标准纳入法规,把诚信标准以法律条文的形式颁布,而不能单纯地依靠企业自觉。我国现行的房地产行政管理法律,对于房地产开发商违反法律、法规的行为,大多仅规定了行政处罚,很少规定民事责任,因此各地要完善法律法规,增强房地产开发商失信行为的惩戒制度和规定,要明确政府的办事程序和规范,提高透明度,减少政策的随意性和波动性,建立权力制约机制,为全社会树立诚信榜样。

(二)加强诚信文化建设和诚信教育。诚信文化的建设是种高层次的建设,具有重要的意义。在市场经济的条件下,市场经济主体的行为准则首先应是讲信用。因此,要通过宣传、教育在全社会树立这样一种共同理念:讲诚信不仅是一种应当理解和实行的道德行为,而且是经济人的一种理性选择。当注重承诺成为一种美德、信念和文化时,自利人的自利活动才能转化为他利,在竞争中推动经济发展和社会进步。

加强诚信建设,“以诚实守信为重点”,是党的十六大关于加强道德建设的一个重要论断。因此,必须从思想上重视,从教育上加强,从认识上提高。一要提高对加强诚信建设重要性的认识;二要充分认识诚信品质的重要价值;三要努力争做诚实守信的模范;四要确立诚信是房地产业发展的重要基石观念。从事房地产业的人员必须牢固树立诚信意识,把诚信建设作为政治教育、道德教育和思想政治工作的重要内容,贯穿于房地产市场开发、经营、管理与服务的全过程。

(三)加强法制建设,建立诚信法律制度。市场经济在本质上是法制经济,法律制度的健全是规范和制约活动主体行为并使其健康发展的基础,也是使合法行为得以保障、失信行为受到惩罚、制裁的条件和基础。要尽快建立社会信用体系的法律法规,规定、规范各方面的权利和义务。当前,在市场经济不成熟的经济环境下,仅仅依靠房地产商的良心和自律来营造诚信和谐的房地产市场环境显然不现实。所以,一方面要不断完善相应法律法规体系,用强制性手段规范房地产企业的经营行为;另一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。要引导行业把诚信问题由道德层面上升到社会责任的高度,把信用作为企业发展必备的基本要素,转变为企业发展的制度化支撑。把一切活动纳入法制的轨道,形成有法可依、违法必究、执法必严的法律环境。

(四)建立房地产诚信档案和信息披露机制。信息披露是指公司将直接或者间接地影响投资者决策和外部相关利益者的重要信息以公开报告的形式给予传达。建立房地产诚信档案,规范市场信息披露是诚信体系建设的重要工作。要建立房地产诚信体系,就必须为所有进入该市场的主体建立信用记录。这种信用记录,全社会可以很便捷地获得数据。同时,还必须建立起高增值的守信奖励机制和高力度的现实惩罚机制。如果在一次交易的过程当中,一方有失信行为,只要进入信用记录系统,各地通过高科技的手段,可以很便捷地查到这次不良记录,就不再跟你交易了,银行也将拒绝放贷。

建立社会信用体系,可以有效地解决信息不对称问题。它通过无限放大信用缺失的成本,从而给失信方以沉重打击;相反,守信方通过不断积累自己的守信记录可以增值,可以扩大他的信用额度。

(五)建立系统性的信用评价体系。房地产市场的发展是一个系统性的发展过程,房地产市场的诚信建设必须从这个系统中的每一环入手,任何一个环节的诚信缺失,都可能会影响到诚信和谐的生态环境的营造。这就需要建立系统性的信用评价体系,其目的和意义在于:(1)向社会提供可借鉴的信息,营造公平交易的市场,减少投诉;(2)树立房地产品牌企业;(3)积极推进良好的行业诚信风气及规范行业行为。建立信用评价体系,让行业成员共同公开接受社会公众的监督,既是纠正行业作风不正的有力武器,也是促进房地产市场诚信发展的有限途径。

(六)改革房地产经营体制。当前,商品房市场面临的问题还很多,解决房产纠纷的关键之一在于制度建设。首先,要改革我们现在的房地产经营体制,逐步取消期房,只卖现房。当前发生的大量房地产纠纷,包括质量纠纷、面积纠纷,等等,绝大部分都出现在期房阶段。其次,还应改革现行房屋的销售方式,将按平方米计价的方式改为按套售房。平方米是平面概念,而且同一套房屋有建筑面积、套内建筑面积,还有套内使用面积、公摊面积,等等。这么繁琐、复杂的计算过程,使得买房人处在一种信息不对称的弱势地位。如果房子不是以按照平方米计算,而是按套来卖,套内建筑面积就这么大,你觉得值就买,不值就不买,一目了然。而且,国际上通行的做法也是按套买房。只要实行按套卖房,目前存在的面积缩水、公摊面积不清等老大难问题就能得到合理解决。

(七)制定房地产发展行业标准,倡导标准化运作。为在一定的范围内获得最佳秩序,对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动,称为标准化。相反即为非标准化。

非标准化的开发模式是房屋质量问题存在的一大根源,也是这个行业暂时无法回避的先天缺陷。房地产市场目前的开发模式、施工方式注定了产品的质量隐患,没有办法标准化作业的结果就是总有些户型会出现漏水、裂缝等现场。只有靠工业化生产模式取代传统开发模式才能让产品质量有保障,也只有当质量问题不再普遍存在,剔除了影响房地产商诚信的一个主要因素,行业的总体诚信水平才能有大幅度提高。如果房地产开发建设可以进行流水线生产作业,那么产品的质量问题也就可以得到有效解决。对此,国内的万科集团做了非常成功的尝试和应用。在诚信机制建设中,完善政府职能建设是建立法制建设和信用评价体系的基础,在这三个方面和谐发展的基础上,给诚信机制建设创造了一个良好的外部环境,这样就有利于建立合理的房地产经营体制、房地产诚信档案和信息披露机制,从而建立合理的行业标准和标准化运作,得到一个良好的诚信市场。这七个方面是相互联系、相互制约的,都是诚信市场建立必不可少的组成部分。把这几个方面工作可以概括为从业主体和外部约束两个方面,从业主体的自律是关键,外部约束也是必不可少的,否则机制就难以形成。因此,在诚信机制建设过程中,我们应该努力加强各方面的建设,处理好各方面之间的关系,推进房地产行业的健康、快速发展。

房地产市场范文第6篇

一、上海市房地产市场结构分析

市场结构,即厂商之间市场关系的表现和形式,主要包括卖方与卖方间、买方与买方间、买卖双方之间,市场内已有的买卖方,与正在进入或可能进入市场的买、卖之间,在交易、利益分配等各方面存在的关系。从经济学角度来看,它属于产业组织经济学的范畴。通常定义为对某一特定产业内部竞争程度和价格形成产生战略性影响的市场组织的特征。按照贝恩的分析,产业组织理论中考察市场结构的内容主要有四个方面,即市场集中度(考察产业内规模的分布状况)、产品差别(考察企业的竞争与服务情况)、进入与退出壁垒(考察市场的潜在的竞争强度)、规模经济(考察产业企业的集中状况)等。

(一)上海市房地产业的集中度分析

市场集中度[1]是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比,是刻画产业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念,一般而言,行业集中程度越低意味着市场垄断程度越弱、市场权力越小;行业集中度程度越高,那么企业的规模越大,企业市场权力及所获取的预期效益也越大。测量产业集中度的方法有很多。这里选用产业集中度指数CRn来衡量上海房地产的状况。

CRn=∑Xi/X

式中:n-------企业数;

Xi--------居于市场第i个企业的销售;

X------市场中所有企业的销售总额;

CRn---最大n家企业的集中率(通常取最大的4或者8)。

按照“贝恩分类法”,如果行业集中度C4<30%或C8<40%该行业为竞争型,反之为寡占型。就目前上海房地产业的发展状况来看,基本稳定持续健康地发展,房地产开发主体也日益的壮大,但从总体看,市场集中度还不够,表1是2005年上海市房地产前10位企业的销售情况。

表12005年上海销售额前10家房地产集团

位次单位名称销售额(万元)占总额比

1大华集团4890542.26%

2复地(集团)股份有限公司3508931.62%

3中华企业股份有限公司2703551.25%

4上海万科房地产集团有限公司2285781.06%

5上海农工商房地产(集团)有限公司2205291.02%

6上海中房置业股份有限公司2067050.96%

7上海绿地(集团)有限公司1787620.83%

8上海顾村房地产开发(集团)有限公司1721840.80%

9上海精文置业(集团)有限公司1550910.72%

10上海城投置业(集团)有限公司1300600.60%

注:以上数据来来源于上海统计局网

2005年上海市全年商品房销售额2161.3亿。根据表1数据,我们计算前10位房地产开发企业的市场销售占有份额,可以算出CR4、CR8、分别为:6.19%、9.8%。按照贝恩的标准,上海房地产行业还没形成规模效应,更说不上垄断。企业数量众多、集中度低的市场结构不利于产业的运行与竞争。意大利经济学家帕累托(Pareto)80/20规律(80/20principle):一个成熟、理性、规范的产业,20%的企业占领80%的市场份额形成有序竞争的局面,促进良性的循环与发展,如发达的美国就是如此,前几家房地产集团占据的市场份额都达到80%以上。

(二)上海房地产业规模经济分析

我们采用了集中度的指标分析市场结构,他主要反映产业内企业规模的不均衡程度,如果要了解上海的房地产的规模,就要采用规模经济水平分析。所谓规模经济[2],指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增大,一般表现为“长期平均成本下降”,即长期平均成本曲线呈下降趋势,下降的最低点即为莱昂斯的企业生产的“最小有效规模”(MES)。但是并不是规模越大,收益越高。也存在由于企业规模过大导致平均成本提高、经营效率下降,也就是所谓的“超大规模不经济”。落实国家宏观调控政策以来,上海房地产业有所健康发展,但还远远不能实现规模经济发展的要求。虽然2006年商品房施工面积10938.75万平方米,竣工面积3274.27万平方米,销售额达到2177.08亿元。但是几千家房地产企业平分,远远达不到要求。且过多的施工、稀缺的资源的浪费等都将阻碍了房地产未来的良性发展。

(三)上海市房地产业的产品差异分析

所谓产品差别化是指在同类产品生产中,不同的产商所提供的产品所具有的不同。差异化的目的是降低产品的价格敏感性,使客户在进行购买时减少对价格因素的考虑。实现这一目的的手段是使该产品的非价格产出特征与其他产品有所差别。如商品的物理性差异、销售服务的差异、买方的主观差异即消费者偏好、地理位置的差异等都可以导致产品间不完全的替代关系的状况、都是形成差异的因素。差异化有许多类型,为了更方便分析差异化,我们从产品特征维度和服务支持维度进行研究。

产品特征维度指的是产品在生产出来后本身具有的产出特征,例如一件住宅产品的产品特征包括住房面积、房型、地理位置、房屋质量、设计等相关特征;通常产品特征上的差异化体现在技术创新或是严格的质量管理,在这个维度上,客户愿意花费更多来购买更多的功能、更可靠的质量、更新颖独特的设计和舒适度,但随着经营手段和方式的更新,以及信息传播的及时性。越来越多的开发商都会找同一个优秀的合作者、同一个优秀的设计师等来做个项目,从而使产品差异模糊、导致每家产品性质一样,可能只是挂的牌子不一样,这样不利于消费者的选择。

服务支持维度是指在客户眼中,销售者帮助他们选择、获得和使用产品方面的服务,住宅产品的服务包括物业管理、售前咨询等,它主要聚焦于客户的使用过程。在许多情况下,企业往往忽略了服务支持这一维度的差异化,因为这一差异化并不能在产品销售时就体现出来,然而,当对客户的服务逐步累积大到一定程度时,就会形成品牌效力。在当今房地产市场,品牌的力量不言而喻。许多有名厂商的产品并不是在产品本身领先竞争对手,而是他们的服务更加让客户满意,因而他们的产品能卖出更高的价格。如2004年进入上海的世联地产,在慢慢融入上海房地产文化的同时也逐步征服了本地地产大鳄:大华和绿地。2004年,世联地产接受了长寿路上的一个楼盘,只经过8天时间的准备,仅在开盘当天,100多套房源就被800多个客户争抢。其成功之处就在于上海世联长久以来在市民心中形成的“稳健、创新、服务中国”的品牌形象。

因此,在企业进行产品的生产和销售时,对这两个维度都不能忽视。任何一个维度的差异化都能给产品增加价值。

(四)上海市房地产市场进入壁垒分析

进入壁垒,是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本,它是不完全竞争市场存在的根本条件,如果不存在进入障碍,厂商可以自由进入或者退出某一市场,则市场可以达到完全竞争或者可竞争状态。按照贝恩所指出的,上海市房地产业的进入壁垒只有产品差别优势和资本要求。首先,产品差别在前面分析中已经论述,通过品牌所建立的产品差别优势还未能形成真正的市场进入壁垒,不能有效构筑起消费者的选择偏好。其次,房地产行业是一个资金密集型产业,它的顺利发展需要开发主体拥有一定得资金实力,没有强大的资金作后盾,一个开发项目是很难运行起来的。但从实际情况看,由于高利润的诱惑且行业进入壁垒未形成。上海仍存在一些实力弱、效益低下的企业参加这个行业的竞争,导致社会资源分散利用,这样造成了严重的浪费,不利于上海房地产企业整体的可持续发展。

二、优化上海市房地产业市场结构的建议

市场结构是否合理有效,将是决定产生规范的市场行为与良好的经济绩效的基础性的因素。要想持续健康稳定的发展,优化现状的市场结构是必然的。根据上海市房地产目前的现状,有以下几点想法:

(一)发展房地产业集团,支持并购与重组

面对目前市场的分散与零乱,产业重组势在必行。而发展产业联合是一个较好的选择,它会使企业内部与外部都得到增长,使企业发挥更多的综合优势。联合通过兼并、收购来实现的。首先,房地产企业通过兼并和收购使其本身的规模得到扩大,这就使得企业拥有更大的能力来控制它的成本、价格、资金的筹措和客户的购买行为,降低产品的生产和销售成本,迅速扩大市场份额,改善同政府的关系,从而形成更加有利的竞争地位。其次,房地产企业通过并购战略的实施,有助于企业降低进入新市场的成本。

(二)大力支持企业强化品牌,合理开展产品差别化竞争

品牌是一种无形资产,它会为企业获得很多的额外收益,当各种楼盘信息如潮般在市场中涌动的今天,品牌必须具有个性特色,扑捉市场空缺,准确把握消费者心理,才能长久占领市场。所以强化品牌、提升知名度将成为竞争中一个很重要的筹码,因此开发商应注重产品的创新,使其形成独特、新颖的产品。因此在塑造品牌的综合品质时要突出工程质量(品牌塑造的基石)、房型设计(有效提高品牌的含金量)、功能合理(提高品牌住宅的科技含量)三大方面。加强售前、售中服务伸售后服务,强化品牌形象使消费者形成强烈的消费偏好,从而不断的扩大市场份额,淘汰弱小企业。从而达到优化市场结构目的。

(三)提高门槛避免过度竞争

房地产市场范文第7篇

日前公布的国房指数显示,2012年12月百城(新建)住宅平均价格于9个月来首次出现同比上涨,12月100个城市的住宅平均价格较上年同期上涨0.03%。不仅同比上涨,环比同样出现上涨:12月份住宅平均价格较11月份上涨0.23%,为连续第7个月环比上涨。

在中央经济工作会议定调2013年“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”之后,为何岁末房价走势与楼市调控政策意图背道而驰?如何理解中央经济工作会议相关表述对今年房价走势的影响?

市场心理变化,源自预期改变。种种迹象显示,经过持续调控,一些观望的购房者开始在岁末入市,一些地方甚至出现了所谓“恐慌性抢房”现象。为什么犹豫了相当长时间的购房者,最终在年底放弃观望而大举入市?

市场从哪里找到支撑今年房价上涨的理由

表面上,中央经济工作会议有关“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的表述,只是对过去调控政策基调的重申,似无新意。不过这句出现在中央经济工作会议部署今年经济工作六项任务之首的表述,虽仅一句,但由于与稳健货币政策诸多重要内涵放在一起,且全文仅此一处,同时又是新一届领导班子首次对房地产市场调控的正式表态,因此内涵丰富。

在很多人看来,新一届领导集体执政后,为了推动今年经济增长,楼市调控政策或将松动,甚至有人认为“地方政府不会牺牲gdp增长让房价下跌”。不过,从中央经济工作会议精神来看,中央对楼市调控的基调并未改变。市场从哪里找到了支撑今年房价上涨的理由?

从今年稳健货币政策的内涵看,“适当扩大社会融资总规模,保持贷款适度增加”表明,今年货币供应量有可能与去年大致持平。市场预计,如果m2增速目标定在14%左右、gdp增速定在7.5%左右、物价涨幅目标定在3.5%左右,那么按照经济学公式“货币供应量等于gdp与cpi两者之和”来测算,今年的货币供应量将比实体经济实际需要的资金量高出3个百分点左右,全社会流动性依然充裕。

既然社会融资规模会“适当扩大”,货币环境相对宽松,那么今年房企或将因为“不差钱”而不再采取“以价换量”的方式大规模推盘,房价下降的基础似乎荡然无存。 [论文网]

从中央经济工作会议关于楼市调控的表述看,由于仅强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,而没有沿用此前被反复提及的“促进房价合理回归”的说法,这被市场普遍解读为中央有意识地没有强调降低房价的必要性,市场由此反推房价将会上涨。

房价大跌不易大涨也难

虽然流动性宽裕以及政策基调的微妙变化,可能会给房企的生存环境带来积极变化,国房指数的最新统计数据也佐证了房地产市场正在从漫长的低迷态势中复苏、房企日趋改善的生存状态。不过,并非政策的所有精神都支持今年房价继续大涨。

仔细解读中央经济工作会议精神,人们发现,无论是会议公告强调的“潜在通胀和资产泡沫的压力加大”,还是反复提及的“金融领域存在潜在风险”、“要高度重视财政金融领域存在的风险隐患,坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线”,这些表述都清晰地告诉人们,中央对资产价格泡沫膨胀的担心并未消除,对最易产生金融风险的房地产业的风险,仍未掉以轻心。这表明,如果今年房价上涨幅度超过政府容忍范围,仍可能出台严厉的调控措施。而从日前召开的全国住房城乡建设工作会议上传出的信息也显示,今年会继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。住建部部长姜伟新在此次会议上特别强调,今年要坚决抑制投机、投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求,编制和实施好住房发展和建设规划,引导和稳定社会预期。由于中央政府依然担心房价过高可能带来的社会风险,因此,收紧针对开发商的信贷政策,提高首付要求,对除首次购房者之外的购房人群采取限制措施,所有这些都显示出房价要想大涨并不容易。

房地产市场范文第8篇

作者现任东南大学经济管理学院院长,全国MBA教育指导委员会委员,经济学博士,东南大学特聘教授

当下中国,政府、学者和百姓最为关注的莫过于房地产市场。房价过高,百姓意见很大,政府几番调控,但价格依然高居不下,普通百姓还是买不起房。以至于一种说法很流行:市场每调控一次,房价上涨一轮。政府真的没有杀手锏了?真的就没有办法控制房价了?

其实,办法还是有的。如果政府立即启动房产税政策,把住宅作为一种财产加以课税,谁拥有这种财产,谁就必须交税,房价还是会应声而落的。我不相信,在坚决征财产税的情况下,谁还愿意大量持有需要缴税的财产。那种说房产税只会使房价更高的说法实际上是不成立的。只有在交易环节课征,才有可能因转移税赋而推高房价。

但问题是,现阶段我们该不该对住宅以财产税的名义进行征税?如此征税是否具有很好的可操作性?按照国际上的惯例,对房屋的保有进行征税,其前提是对房屋进行财产评估,然后依照一定的比例进行征税。这就带来一个复杂的问题:谁来评估财产?如何保证财产评估的公正性?怎样使房产拥有者认可评估结果?在目前中国的信用环境与秩序范式下,解决这个问题几乎是不可能的。上海已被确定为房产税的试点城市,据说把全上海现有的民用房屋都评估一遍的话,依照现有的评估力量,需要耗时一万多天。

对房地产进行严厉的调控,缘由还是在于房价太高,如果房价不高,也就无所谓调控了。但是,我们现在知道房价太高的真正原因吗?是需求过于旺盛,还是供给不足,还是投机所致?如果有投机因素的话,占有多少成分?说实话,现在没有哪个城市的政府知道自己城市里到底有多少人拥有住房,多少人拥有多套住房。至于房屋的空置率究竟是多少,更是一个模糊又模糊的数字。在缺乏详尽真实数据的情况下做出的决策,自然缺乏可靠的依据,何况征税这样一个本应极其准确对待的问题。如果用一种简单化的办法,一定难以保证税收的三个基本原则(公平、准确和经济),甚至会出现啼笑皆非的结果。欧洲一些国家历史上曾依据房屋窗户的多少或门的大小对业主进行征税,结果出现了大量没有窗户的房子。荷兰阿姆斯特丹市中心现在还有大量18、19世纪留下来的房子,古色古香,很有韵味,但门之小让人惊奇,记录了一段荒唐的征税历史。

政府每次对房地产市场进行调控时,总是从控制需求入手,好像管住需求就能解决问题了。实践证明,在一般的情况下,需求是控制不住的。要知道,中国人对房子、汽车这类最能体现财富的需求渴望是极其惊人的,甚至是一般的经济学原理难以解释的。在外国,绝不会出现彻夜排队买房的情况,但在中国,不仅排队买房已经见惯不怪,而且还有排队买车的,甚至为买一个车位而通宵排队。北京交通已经很堵了,但要买车的人却越来越多,最后不得已采用摇号购车的办法,似乎又回到了凭票供应的从前。这就是中国人的需求,在特殊发展阶段和特殊财富观的驱使下的需求。

其实,房地产市场的症结还是在于供给不足,尤其是中低价房的供给严重不足。地方政府总是希望把地卖个好价钱,往往根据地价的高低来掌握拍地的节奏,始终保持土地供给紧张的气氛,所以地价总是在创新高。有证据表明一些地方政府在普通住宅供给方面积极性不高,2009年和2010年的上半年,大部分的省份保障房建设的任务都没有完成,而且缺口很大。

房地产市场范文第9篇

关键词:房地产限购令;房地产市场;影响;分析和对策

一、房地产限购令对房地产市场的影响

1.限购令有效的降低了房产价格,但限购令存在着很大的反弹风险

限购令出台的主要目的就是通过限制购房要求,减少房产交易量,通过让市场达到一种供大于求的情况,由此最终达到降低房价的目的。而限购令的实施也的确达到了预计的目的,并且为市场后续的需求争取了大量的时间。例如在限购令在出台之后,北京、天津、杭州等房价一直处于增长的一线城市的成交量都下降五成以上,而房价随着成交量的减少而逐渐降低,限购令给房产市场一个巨大的冲击。

但是由于限购令政策太过严厉,计划性较强,购房者的需求并不是被化解而只是由于政策的原因而被积压,这种积压在限购令存在的时候无法反弹,而一旦限购令取消,购房者的这种积压势必会出现程度较大的反弹,而到时候的房地产市场就会重新出现抢购现象,而房地产价格也会随着抢购的热潮不断的攀升,增长率甚至要强于限购令实施之前。

不仅如此,尽管限购令可以产生供大于求的局面,并为后续市场留下大量资金。但对于开发商来说,他们是绝对不会放过这些现金充足的购房者,会重新将房价逐渐的抬高,由此提高自己的经济利润。

2.限购令给予房地产市场产生了绝大的冲击,但由于政策存在漏洞,所以造成了很多社会问题

无可否认的一点是限购令的确给我国的房地产市场产生了巨大的冲击,限制购房要求、降低交易量、促使房产价格停止增长并呈现下降趋势。但是由于限购令本身政策的不完善,很多购房者就会利用漏洞而造假。例如最近流行的“假离婚、婚姻隐秘、混淆等现象。

二、限购令存在的弊端

1.很多人认为限购令的政策上存在户籍歧视的情况,其中北京市中的限购令最让人值得思考。北京市的限购令里规定:无法提供本市暂住证以及连续5年以上缴纳社会保险或者个人所得税的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。北京的限购令的确存在一些户籍歧视的问题,但是这种户籍管理可以有效的防止大量人口涌入城市,为城市的交通、环境、资源等都大大的降低了压力。尽管城市建设离不开外来人口,但户籍政策就会让外来人口不会长住一个城市。但笔者仍认为北京的五年以上限制过于严苛,将限制定在2到3年比较合理。

2.尽管限购令的颁布针对房地产市场产生一定的冲击,造成房产价格下降以及部分购房者无法购买房产。但是正是由于部分购房者因为政策无法购买房产,造成了购房者手中积累的大量的资金,针对这一点,开发商也十分了解。所以一旦限购令解除,开发商肯定不会放过这种机会,会将房价重新抬到一个新的高度,那么限购令之前的政策和努力就功亏一篑。并且限购令还会导致城市的出租房源相对减少,房租价格攀升,这对于一些城市外来人员来说,会增加他们的经济压力。

3.限购令何时取消成为难题。限购令的颁布具有一种突发性,是由于房价不断攀升而突然产生的。尽管限购令可以在短期内得到减少成交量、迫使开发商降低房价。但是如果房价因为限购令一直下降,下降到20%以上之后,房产市场可能就会出现金融风险,部分的购房者可能就会出现断供的情况。

三、关于限购令的思考

1.应加强限购的范围和力度

如果限购令只是短期内进行实施,那么暂时被冻结和积压的资金在限购令撤销时候就重新回到房产市场中,而房产的价格就会出现水涨船高的现象,而限购令的一切效果全都化为虚有。所以笔者认为应将限购令的时间加长,加到房价已经可以被普通百姓所接受为止。并且限购令的范围也应不断扩大,由此防止炒房者将资金投入到一些中小城市中。

2.限售应与限购一同实施

笔者认为应该讲限售和限购一同实施,由此就可以针对一些想在短期炒房者进行有力的控制。例如可以针对在一年之内买房就想卖的征收较重的税收,由此就可以有力的打击一些投机者。不过这里要注意的就是限购和限售之间根本不会存在冲突,我们应将两者结合,那么最终的效果会更好。

四、结语

限购令的出台对于我国一直居高不下的房地产市场打了一针退烧针,并且房价在限购令的作用下已经逐渐出现下降的趋势。但是我们也应该看到限购令实施过程中的弊端和漏洞,也应该看到影响房价的因素很多。而限购令也只是从购房者的角度来实施,并且只能解决部分问题。所以对于限购令和房地产市场,我们还应进行仔细、理性的分析。

参考文献:

[1]徐瑞兰 王 蕙:“.限购令”下的房地产市场分析[J].管理观察,2011(16).

[2]吴 静:“限购令”将给房地产市场带来什么[J].中国建筑科学,2011(03).

房地产市场范文第10篇

关键词 房地产政策 房地产市场 调控 政策建议

一、房地产新政与房地产市场表现

2009年,中国房地产市场涨声一片,全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高;总价及单价地王不断涌现,市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快,2009年年底,中央政府加大了对市场的调控,以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志,2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后,2010年1-2月份,房价出现了交易量萎缩,房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化,据国家统计局数据显示,1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米,同比增长35.8%。3月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%;二手住宅销售价格同比上涨9.5%;1-3月商品房综合销售均价为5193元,同比上升16.1%;房价再一次创出新高,呈现量价齐涨的局面,并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势,中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

二、房地产政策调控失效的原因分析

不可否认,此次房地产政策调控调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高都是史无前例的,这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中,大中城市的房价为何不降反升,房地产政策调控失效的原因是什么,本文归纳了以下几点:

首先,“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定,国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰,而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准,也没有公布哪些城市出现“过高过快”,应属于被打击地区。再者,“国十条”规定,“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格”,但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”,也未有清晰界定标准,其次,“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条――“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”(也就是房地产特别税和收益税),至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段――对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”,也停留在一句口号上。

其次,地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式,政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权),政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成,有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关,因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言,房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降,从而影响当地的总体经济增长,而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此,许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则,在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

三、政策建议

1.加快实施细则中重要概念的界定 《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展,因此,要使这些措施落到实处,必须尽快明确界定相关重要概念。

2.完善土地“招拍挂”制度 土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理,而且可以有效地遏制国土资源的流失,最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为,打击圈地和炒卖地皮的行动,较好地维护了公共利益。但是,这种方式也有不完善的地方,特别是从2007年开始,地王纷纷出现,干扰了土地市场,导致价格指示信号失灵;最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加,地王潮又开始在全国蔓延,这种信号很可能像2007年那样,形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价,就要完善土地“招拍挂”制度,土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定,各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法,但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化,提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度,挂牌要做哪些程序,签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.积极制定有关保障性住房的法律法规,发挥政府在住房保障体系中的主体地位 保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用,为了确保保障性住房能够成功建设,发挥其应有的作用,国家在推动保障性住房发展的同时,应该从法律上完善保障性住房制度,把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作,严格防止政府部门和官员的权力寻租行为,避免出现经济适用房面积过大,出售给不符合条件的个人等现象再现。

公共住房的运行是一个系统工程,需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面,政府应将保障性住房的投入纳入财政预算,这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定,并有法律保证,政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外,其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面,政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应,发挥好税收和信贷政策调节作用,加大住房需求调节力度,引导合理的住房消费。

总而言之,对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性,最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来,本轮房地产新政主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策,不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题,还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革,从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。

参考文献:

[1]陈文 房地产信托“叫停”传言再起《卓越理财》2011年 第11期

[2]陈孟中 浅谈发挥银行信贷对房地产业的作用《财经界》2011年 第22期

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