房地产商投资合同范文

房地产商投资合同范文第1篇

【关键词】房产交易 产权证 逾期 责任

根据《合同法》和《房地产管理法》，商品房买卖合同中的出卖人（房地产商）不仅应当按期交付符合合同约定的商品房，而且应当自行或协助买受人（业主）办理产权证。现实之生活中，经常出现办证逾期问题，而买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。

一、案情简介

2006年初某地产投资有限公司（下简称房地产商）与买受人（下简称业主）签订《商品房预售合同》，业主向房地产商购买位于某小区的商品房56.98平方米，房价款总额241794元，双方约定2006年底交房，若房地产商逾期交房按日万分之五支付违约金，若业主未按时交付房款，也应承担万分之五的违约金，合同签订后，业主在约定期间内一次性全额支付房款，但因各种原因，房地产商一直未能按期交房。2008年12月19日，已取得商品房预售许可证的房地产商与业主又签订《商品房买卖合同》，合同约定，房地产商应于2009年4月28日前交房。双方直到2009年3月方完成交房手续。

房地产商在与业主订立售房合同后，双方于2009年2月18日在汕头市某区土地房产交易管理所对该房产进行交易确认，房地产商为免除自身的一些后续责任，单方面拟定《合同补充协议》，明确双方的权利义务，。据业主反映，该补充协议业主均没有认真阅读，也未能明确理解其真实意思，特别是其中的第六条规定：“出卖人将于本项目办理完成综合验收手续和项目总确权后90天内办理权属登记，出卖人将办证资料报产权登记机关备案后即完成了出卖人办理权属登记的义务，因买受人未能按时交纳购房款等原因未能取得房屋产权证的，出卖人不承担责任。买受人不得以因出卖人原因导致买受人未能于本项目办理完成综合验收手续和项目确权后90天内取得房屋产权证为由要求退房，但出卖人应向买受人支付已付房款的日0.01%且不超过已付房款百分之一的违约金，并继续协助买受人取得房屋产权证”。更有甚者，其中有一业主与房地产商签订的补充协议，竟然约定若无法按期办理产权证，房地产商应承担已付房款的日0.01%且不超过已付房款万分之一的违约金，则对一套价值30万的房产来说，房地产商不管何种原因，无法正常办理产权证，最多承担30元的违约金，这样的补充条款让人匪夷所思。业主一致认为，该条款显然是霸王条款，侵害了广大业主的合法权益，应予撤销，因此引起纠纷。

二、责任分析

此类案件中，业主均与房地产商签订了《商品房买卖合同》，应视为有效的合同，该合同2009年2月18日经过房产行政主管部门的交易确认，应视为确权完成。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”

1.对房地产商逾期交房违约责任的追究。有部分业主在明确知道房地产商无法如期交房后，即向房地产商提出按照日万分之五支付违约金的要求，后经与房地产商协商，一次性得到违约赔偿，一部分业主至今未提出主张赔偿违约金，距今已超过2年时间，应该视为超过法定的2年诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为2年，从知道或者应当知道权利受到侵害之日起开始计算，也就是说，自房地产商违约之日起，业主应积极着手准备启动法律程序，不可超过2年，如果超过2年时间，则在很大程度上丧失了胜诉机会。所以，这部分业主目前主张追究房地产商逾期交付房产的违约责任的诉讼请求，将难以得到法院的支持。当然，如果业主有证据证明在合同约定的交房日期届满后两年内其曾经向房地产商主张过权利。

2.对房地产商逾期办理产权证的责任追究。逾期中的“期”实质是合同约定的办证期限，也是出卖人承担违约责任的始期。《解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，办证期限首先由当事人自由约定，无约定期限则适用法定90日。该90日是买受人取得产权证书的最长期限，逾期则由出卖人承担违约责任，但此规定与现行办证制度严重脱节，加重了出卖人的责任。根据《城市房地产权属登记管理办法》第16、26和27条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记；登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。显然，出卖人完成初始登记最长需要127日，买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出解释确定的90日，出卖人承担违约责任势在必然。为此，出卖人经常事先在买卖合同中拟定较长的办证期限，以降低承担违约责任的可能性。在上述纠纷案件中，房地产商在补充协议中约定，若无法按期办理房产证，则承担日0.01%的违约责任，但以所交付款百分之一为限。笔者认为，该约定显失公平。房地产商无法如期办理产权证，构成违约事实，双方约定日0.01%虽然看似略低，但毕竟还是双方同意签署的，应对此违约金标准予以承认有效，但是，违约金以所交付款百分之一为限是霸王条款，严重侵害业主的合法权益，如业主事后对此存在异议，应当予以撤销。因为，未约定事实是连续的，若按照“以所交付款百分之一为限”规定违约金，则房地产商就肆无忌惮，以一套房子人民币241794元为例，房地产商承担人民币2418元后，不管8年、10年或更长时间内不为业主办理产权证，都没有任何违约风险，这将加大对业主的伤害，不利于纠纷的解决，故该违约金封顶的做法应予撤销。

3. 由于登记机关原因造成办证逾期的，业主可以向登记机关请求赔偿。对业主损失应当坚持全面赔偿原则，其无辜遭受损失，房地产商不承担赔偿责任，办证机关也不承担责任，业主的权益无法得到切实有效的保护，这将严重违背公平正义原则，故业主可根据《民法通则》121条，请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上，可以适用《解释》17条第3款，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

4.因测绘机构原因造成办证逾期，房地产商不承担违约责任。根据《合同法》121条，因测绘机关迟延造成办证逾期的，房地产商应当向业主承担违约责任，出卖人与测绘机构的纠纷可以按照委托合同约定解决。但应当注意的是，在《房产测绘管理办法》和《商品房销售管理办法》实施前，测绘机构多属于登记机关的附属，测绘亦属于行政行为，测绘机构迟延造成办证逾期很难归结为“出卖人原因。”

三、案件启示

上述案件所发生的纠纷，具有一定的普遍性，也使广大业主在购买商品房过程获得一些启示。笔者认为，为减少购房中发生的纠纷，双方应着重注意几个问题。

第一，目前房地产商很多都是证件不全的，但是很多业主都不知道从何告起，而自己的维权之路也比较困难，甚至有的业主连商品房需要的五证都不清楚就糊涂的交了房款。开发商销售商品房要具备的五证就是：土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证，预售许可证，上述证件缺一不可的。房地产商义务包括：完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助，但对登记机关办事不力和业主申请迟延难以左右和干预，故“出卖人原因”应当限定在其未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括：申请初始登记迟延；初始登记材料不完备；建设项目违法不能取得规划、用地等手续；擅自变更规划设计；未及时通知买受人等。登记机关原因包括审查失误、工作拖延等。

第二，没有拿到产权证，如何维护权利。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，所以房地产开发商协助买房人办理产权人是他的法定义务。

第三，虽然目前法律对于商品房纠纷有了很多规定，但是我们绝不能有侥幸的心理，应当时时有法律意识，在购房时尽量将可能发生的问题做出书面约定，特别是违约条款一定要写清楚，以防止责权不清带来的隐患。如何维护业益，最重要的是看当时签订合同的约定条件是什么，是怎么约定的。如果房地产商违反原来合同约定的条件的话，实际上我们认为他是一种对合同违法，他违反了合同约定，如果这两个都违反的话，我们认为作为业主可以通过向法院的方式，以诉讼方式要求房地产商承担相应责任。

第四，至于说是否能够向房地产商争取双倍索赔，前提条件是必须有一个证据，作为业主来说必须有证据房地产有欺诈行为，要符合消费者权益保护法第49条规定，就是说只有房地产商具有与消费者权益保护法49条规定的行为的情况下，业主才能向法院提出诉讼，要求房地产商进行双倍赔偿。

第五，由于登记机关原因造成办证逾期的，买受人能否请求赔偿？笔者认为：对买受人损失应当坚持全面赔偿原则，其无辜遭受损失，出卖人不承担赔偿责任，办证机关亦不承担责任，买受人保护将出现真空，严重违背公平正义原则，故买受人可根据《民法通则》121条，请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上，可以适用《解释》17条第3款，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第六，业主还要注意自身应尽的义务，对于自己义务的实际履行应保留相应的证据。业主原因包括申请迟延、办证手续不完备、未缴纳相关税费等。从举证角度出发，业主提供办证逾期的初步证据后，转由房地产商对“非出卖人原因”举证，举证不能或证据不力则应当承担违约责任。

第七，如果业主采取法律的途径解决逾期办理房产证问题，还要注意诉讼时效，只有在规定的期间内提出的请求才受到法律的保护。

总之，不管是房地产商或者是业主，均应坚持以人为本、诚信经营的理念，公平合理地处理房地产交易中的各种问题，一旦出现纠纷，应友好协商，互谅互让，合法、及时、公平、公正地解决矛盾，共同构建和谐的建议环境。

参考文献

[1]王林辉. 商品房买卖合同纠纷若干问题探析（下）[J]. 仲裁研究， 2010，（02） .

[2]彭锦季，李咏梅. 商品房“权证登记”的法律风险规避[J]. 中国西部科技， 2004，（07） .

房地产商投资合同范文第2篇

一、社会风险因素

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括：

(一)政策风险

政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。

(二)房地产审批风险

房地产审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续的过程不顺利或者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政主管部门的批准，这就要求开发商的报建工作顺利进行。房地产开发投资成本高，工期的延误可能会带来巨大的经济损失，文件审批在政府任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，房地产审批风险一直倍受房地产开发商的重视。

(三)城市规划风险

城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。

(四)区域发展风险

区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其它房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。

二、经济风险因素

经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分为以下几类：

(一)市场供求风险

任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态的不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。

(二)财务风险

财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务风险又可以分为以下几类：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险。

(三)融资风险

房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带来损失的可能性。房地产商品是一种资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的正常生产、经营活动。与融资风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。

三、技术风险

技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种

(一)建筑施工技术和工艺革新的风险

采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或投资者的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。

(二)建筑设计变动或计算失误风险

建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者增加房地产开发成本或造成其它损失。设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和销售。设计的准确性直接影响房地产商品的量和可靠性，一旦发生计算错误，已建的工程有可能需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的巨大损失。

(三)施工事故风险

施工事故风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。

(四)信息风险

信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加房地产商品的开发成本。

(五)建筑材料改变和更新风险

装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变化，还有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本的增加：另一方面，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房地产商品经营者身上。

四、经营风险

经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的风险。经营风险可能是由于企业经营决策失误或管理混乱等内部因素引起的，也可能是由竞争对手实力变化引起的。经营风险一般被看作软风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。经营风险的大小一般可用企业的盈利和盈利增长率来衡量，如果较稳定，说明经营风险较小：反之，风险较大。造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷风险三种。

五、自然风险

自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。自然灾害风险包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险包括：风暴、

雨雪等灾害。这些风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。

综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。主要通过风险回避、风险预防和风险抑制三种方式控制风险。

(一)风险回避

风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。

在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：

1　放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。

2　改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。

(二)房地产投资风险预防

房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。

1　在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

2　在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计，并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通，认可后方才进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的资格审查，并选择合适的合同形式签订工程承包合同。

3　在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用，以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实进行设计交底，严格控制设计变更，做好现场施工日志并注意资料收集和保存，按时支付工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。

4　在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。

(三)房地产投资风险抑制

房地产商投资合同范文第3篇

关键词：全过程；造价控制；决策；设计；招投标；工程施工

Abstract: In the fierce competition in the market economy, real estate development enterprise asks to live, seek progress, must effectively control the project cost, to improve the investment efficiency. The real estate enterprises to realize the target profit, in ensure time limit for a project, the quality of the premise, paying attention to cost management, reduce the cost of development, with the minimum cost for the biggest economic benefits, can be in the intense market competition gain the initiative, to success.

Key words:The whole process Cost controlPolicy decision

DesignBiddingEngineering construction

中图分类号：F284文献标识码：A文章编号：

房地产企业中降低开发成本是开发商的主要任务。也是保持房地产市场健康稳定发展的重要因素。在此着重阐述项目工程造价控制的应对措施。

一、决策阶段与设计阶段的造价控制

房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况，流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。根据相关资料显示。项目决策阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比。并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

拟建项目一经决策，设计就成了一项工程建设和造价控制的关键，设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度、质量。抓住设计这个重要阶段，未雨绸缪，已取得事倍功半的效果。项目设计阶段的产业对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使得工程造价大幅度降低；充分挖掘潜力是控制工程造价的关键所在。为此，要做好以下几方面的工作：

（一）项目的功能定位分析。房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目进行分析、评审、决策。

（二）委托设计任务。房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求。做好设计任务书的编写工作。

（三）进行限额设计。房地产商应将设计造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计师在建设平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额内最大限度地满足和提高使用功能。

（四）加强设计进程控制。及时与设计方进行沟通与配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。

（五）设计总体方案应重点研究。整个项目的建设品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线、园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。

（六）实行设计方案投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招标还可以选择优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。同样一个工程，不同的机构设计会造成工程造价差别很大，例如：某个开发项目的住宅小区，同样是在地下室板块上两层带阁楼小高层，相同的框架结构类型由于设计人员不同，每平方米建筑钢筋含量相差10kg，仅钢筋一项每平方米建筑面积造价就相差60元。

（七）细节设计，做到心中有数。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益。当前普遍存在着设计不精，深度不够的情况，设计变更频繁，给工程造价控制带来了一定的难度。对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法，开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

二、施工招标及签约阶段的工程造价控制

合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中认真编制招标文件有效签订合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：

（一）确定发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。

（二）确定招标方式。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及使用范围。一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度、业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。

房地产商投资合同范文第4篇

【关键词】房地产；项目管理；应对措施

引言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，因此对于房地产开发企业而言，房地产的项目管理是房地产开发过程中非常重要的一方面。因为房地产的地域性很强，即使在同一个地区，由于项目的功能和定位不相同，项目的内容也相差很多，因此房地产项目的管理应该是全方面的，要求项目的管理者要对项目的安全、质量、成本、进度和文明施工等都要标准化和正规化，只有这样才能够使房地产开发的各个环节有条不紊地进行。目前，房地产一直都是社会各界争论的焦点，房地产价格不断上涨，“北漂”、“蜗居”的出现更是当今房地产项目管理不良状态下的真实写照。因此，如何合理、正确的对房地产项目进行管理更是以后房地产行业所要解决的一个重要的问题。

1 房地产项目管理的意义和原则

1.1 房地产项目管理的重要意义

房地产的项目管理是属于工程项目管理的一个重要分支，它既是房地产的项目管理者对系统工程理论和方法的综合运用，又是一种对房地产项目的全过程、全方位的使用和建设的综合管理。而房地产项目管理真正的意义就在于提供给用户一种优质的产品，在房地产项目上实现生产要素的优化配置，房地产的项目管理属于一种应用性和综合性的新兴学科，它具有很大的发展潜力。

1.2 房地产项目管理的基本原则

房地产的项目管理还要遵循三项基本原则，通常包括责任对等原则、成本最低原则和质量管理原则等，具体原则如下所示：

（1）责任对等原则

房地产是一个暴利的行业，尽早出售房地产就能尽早收回资金投入下一期房产建设的投资活动，而责任对等是对房地产商而言的，房地产所涉及的资金回笼比较缓慢。因此，很多的房地产商为了能够赶进度，经常忽视了建筑物的质量，制造出了大量不合格的建筑物和违规生产的建筑，造成社会资源的严重浪费。

（2）成本最低原则

最近很多地区陆续出现了一些“房哥”、“房姐”，还有很多的建筑企业的重心陆续都转向房地产行业，房价不断的上涨等这些现象的出现引起了不少市民的恐慌和不满。用房地产项目管理的观点来对房地产的运作进行分析，那就要坚持成本最低的原则，要通过各种手段和方式使得房地产的成本不断降低。但是，成本最低并不是房地产行业唯一需要考虑的问题，若只是注重成本而对房地产的质量造成严重的影响，势必会对企业长远利益造成极大的威胁。

（3）质量管理原则

质量是一个企业生命的灵魂所在，特别是对于房地产企业来说，中国的传统概念都是“居者有其屋”，这也是个人发展而言最基本的需求。但是目前市场上有些不法的房地产商，他们为了尽早收回成本而不断的催赶工程的进度，并且过早的对房价进行炒卖，时间紧迫势必就会造成对房产细节的忽略，导致房产质量差，完工之后经常发现质量问题。所以，要对项目管理有效的进行控制，对房产的质量进行严格的把关。

2 我国房地产的现状分析

房地产开发市场的竞争越来越激烈，而房地产的开发项目还没有一个较高的管理水平，存在的问题还包括以下几点：

2.1 前期策划及产品定位的决策质量不高，可行性研究不够

前期的研究工作是房地产项目管理的最根本的前提，因为只有前期方案的确定，才能进行投资项目建设的跟进。而有些开发商以市场变化快，项目不能定位太死为借口，不重视前期的决策，项目市场定位不明确，错失了最有利的时机。一些房地产开发商拿到项目之后，就马上动工了，根本没有经过前期市场调研，因此导致后期决策犹豫不决，当遇到问题的时候大多会匆忙决策，这样决策确定的项目产品是不系统、不全面和不科学的。项目决策阶段的问题不解决就会造成项目后期管理的很多问题，最后很可能会演变成为工程项目管理问题和技术问题。

2.2 设计单位和开发商忽略项目设计阶段的投资控制

我国的设计投标主要从功能和技术等角度评价方案优劣，较少考虑项目投资，而开发商常常轻设计、重施工，他们往往会投入大量人力和物力去检验建筑安装工程造价，却很少重视怎样才能投入合理的资金才能获得美观适用的建筑物。按照通常的惯例，实际上施工监理部门就应该是投资控制部门，而这时候的图纸已经定型了，对于投资控制措施也只能在图纸的基础上对成本进行控制。

2.3 监督程序不完善

由于前期的可行性的研究不充足，很多厂商片面的追赶工期进度，忽略了在施工过程中最应该注意的质量问题和安全问题的监督，当设计的图纸与现实不相符合的时候，房地产商只是一味的从利益角度去修改，并没有从实际情况出发，因此使房地产的整个项目缺少有效的项目监督，就更谈不上监督程序了。

2.4 合同管理的意识淡薄

项目管理中最重要的就是合同的管理，而往往也是最容易被忽略的，我国传统思想强调很多事情只要口头答应就行了，但是随着我国加入世界经济竞争步伐的加快，不同文化间的冲撞不断，合同是当双方发生争执时最重要的凭据，今后房地产商一定要认真对待合同管理，不能随意进行修改。

3 改善我国房地产项目管理的应对措施

当今社会，为了能够更有效的对房地产的项目进行管理，使运作的过程更加规范化和合理化，管理房地产必须采用现代化的管理理念。

3.1 重视可行性研究工作

房地产进入营销时代，开发商要能够在众多企业中脱颖而出，既要掌握足够的商业情报，例如竞争对手的资讯，市场供需要求和消费者的需求等，又要重视项目的前期可行性研究工作。因为房地产商只有意识到这一点，对自己的建筑产品有一个合理、客观的前期可行性研究，才能保证达到产品的质量要求和自身利益最大化的目标。

3.2 加强项目设计阶段投资控制

项目投资控制的重点在于设计阶段，虽然设计费用仅占项目总投资的很小一部分，但是它对整个施工项目的影响程度却达到了75%，在方案确定的过程中，可以运用价值工程的方法把工程的成本和功能综合进行对比，使设计工作人员不仅仅可以在建筑物外观和功能上动脑筋，还可以在如何降低工程造价上多下点功夫。房地产商还可以要求设计人员在设备材料选择上采用性价比较好的新设备、新材料和新工艺，并尽可能的优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。

3.3 完善房地产项目管理程序

只有充分的完善房地产的程序监督，才能够确保项目的顺利进行，保证制定目标的实现，并且要针对目前各个房产项目管理程序的根本问题，可以邀请第三方介入，毕竟房产项目过多，涉及内容更是全面，只有通过有效的管理程序，适当的调整项目中遇到的问题，才能够使项目快速有效的进行。

3.4 提高合同管理意识

要针对当前房地产行业中存在的项目管理意识不强的局面，加强其对项目管理的认知，首要的就是要转变观念，意识到合同的强制性和其所具有的威力，只有这样才能够从根本上解决房地产项目中合同管理意识淡薄的局面，也更能加强工程项目管理的可行性。

结语

综上所述，房地产的项目管理水平对于项目的开发周期和成本具有极其重要的影响，并且是最终决定项目效益的根本。因此，只有坚持科学现代的管理方法，建立完善的房地产管理流程，提高管理人员的水平和素质，才能够打造出高质量的房地产工程。

参考文献

[1]李莉. 房产企业项目管理的常见问题及对策研究[J]. 建材与装饰：中旬，2012，（8）： 100.

房地产商投资合同范文第5篇

关键词：房地产交易；交易风险；风险规避

一、房地产交易的特点分析

所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。

在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为，但房屋本身不发生转移。

二、一手房交易中应注意的风险及规避策略

在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。

（一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房

购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。

（二）在交定金、签合同时要格外谨慎

购房对普通大众来说是生活中的一件大事，切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后，再决定是否交定金、签合同，而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项，仔细阅读合同书，对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款，房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后，才会在规定的时间把房子交给买主，这种交易方式，很显然是不利于购买者的。在一定时期内，房屋和房款都被控制在房地产商手中，买方全凭卖方的信用，这种风险也是显而易见的。

为避免这种风险，在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用，就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视，还会出现房地产商虽按期交付房子，但质量不能保障如出现：墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等，这些都会对买方造成很大损失。此外，为防止出现一房多卖现象，买方一定要与房地产商签订电子合同，进行网上合同备案，这样买方就可通过网上的楼盘销售表，了解该房地产的销售情况，确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况，所以在签合同时一定要明确这些事项，避免不必要的麻烦和损失。

三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略

（一）买方的风险及防范措施

买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后，买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有，则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现，这会影响买房者得购房时机。此外，还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。

（二）明确结算方式和交易程序

对二手房进行交易的大致程序如下：

1．在中介机构处，签订买方、中介、卖方的三方合同，这此环节，买方一般需要缴纳2万元的保证金，以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机，对卖方造成损失。

2．向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外，还要签订买卖合同，来确定交易的税费，这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件，若这两个合同有不同的地方，则以三方合同为标准。这个环节非常重要，要求买卖双方必须都到场，亲自按手印确认。交易申请通过后，需要卖方缴纳交易税，交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续，并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中，付款比例为40%和30%，在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账，卖方则可以把房产证交给中介或买方，再办理后面的手续。同样，在二手房交易中也要注意签订电子合同，防止违法现象发生，保证交易双方各自的利益。

（三）卖方要有效利用资金托管机制来规避风险

在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在，为了保障卖方资金的安全到位，资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式，可利用定点银行对中介的佣金进行监管，从而有效地规范二手房交易中中介的行为，增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的，在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。

四、结语

房地产商投资合同范文第6篇

关键词 房地产

投资基金 信托业

中图分类号 F830.8

文献标识码 A

在国家对房地产业加强宏观调控下，房地产业急需新的融资途径，REITs成了人们关注的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在我国发展的必要性以及如何将其在我国推广。

1 REITs的特性

REITs（Real Estate Investment Trusts，简写为REITs），可译为房地产投资信投基金或房地产投资信托，这种投资实际上是一种证券化的产业投资基金，按照聚池管理（Pooling Management)的原理成立，通过发行股票（基金单位），汇集公众投资者资金，由专门投资机构经营管理，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具有以下特点：①专家管理。REITs将投资者的资金聚集成一股大的基金，由专家对基金进行管理，通过专业操作，提高资金的盈利能力；②可流动性。REITs是证券化的产业基金，持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通。上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通；③收益高。REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还投资者，委托手续费仅占很小一部分，此外有很多税收优惠。在美国，REITs的收益率基本上都达到7.3％，比美国国债高出350个基点；④分散风险。可以通过对不同地区、不同地产商进行投资，利用组合优势分散风险。

美国的REITs可以分为私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs上市流通。

上市REITs的操作流程如下：

募资（个人投资者和机构投资者）专业管理机构进行管理选择优质商业物业购买投资者分红证券交易所上市。

从REITs的操作流程，我们可以看到这一过程涉及到中小投资者、机构投资者、专业管理机构、优质商业物业、证券交易所。中小投资者和机构投资者是市场的资金供给者，专业管理机构是融通资金的中介机构，优质的房地产商是资金的需求者，规范的证券交易所等交易市场是REITs的流通渠道。

2 在我国发展REITs的必要性

规范的REITs运作可以使中小投资者、机构投资者、房地产商、国家实现共赢。和我国现在的信托产品相比，REITs有很多优越的地方：①对于房地产商而言，REITs可以为房地产商提供更广阔的筹资空间。REITs有公募和私募两种筹资方式，公募REITs在投资人数上要求不少于100人，国内的信托业只允许私募，信托产品合同份数不能超过200份，而且严禁保险公司、银行、证券投资基金、养老基金等投资信托产品，这些机构投资者掌握着大量的资金却被拒之门外，这限制了房地产商的筹资途径和筹资数量；②对于中小投资者，REITs有利于中小投资者分享房地产利润。REITs可以进行公募，公募投资者不少于100人，私募投资者在100人以上就可以享有税收优惠，5个及以下的个体不能拥有超过50%的股份,鼓励REITs投资者分散化，避免股份过于集中造成的中小投资者不能分享房地产保值、增值带来的收益。我国目前的信托产品不能公募，在发行时要求最低购买金额不能少于5万元，有些产品门槛要求更高，这将众多的中小投资者拒之门外，他们没有途径也没有能力进入这一块需要巨额资金、有丰厚回报的投资领域；③对于机构投资者，REITs是一个具有高额收益、风险较小的投资工具。图1是美国REITs与S&P5OO的收益率比较。

由附图可见，美国REITs的收益率远远高于S&P500的收益率。此外，由于投资者的收益主要源自REITs所持有房地产的定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入，因此REITs的现金流较为稳定，波动性小。β系数是衡量投资工具的波动性与某一标准指数的波动性的相对值。1972～2000年中美国REITs的β系数平均为0.56，这表明REITs的波动性只有S&P500的0.56。而且，REITs与股票市场相关度也很低，“1991～2002年，美国REITs和S&P500指数相关性只有0.26％。”在我国股市持续低迷的情况下，REITs为广大投资者提供了一个优越的投资工具。④对于国家，REITs可以促使房地产投机者向投资者转变，使房地产业能够健康的发展。其一，REITs不仅是提供开发商资金，还要直接参与具体的项目的管理，由有经验的专业房地产管理人员对开发的项目进行监管、对经营管理提出意见，提高项目的质量。其二，REITs的收入，主要通过拥有成熟物业，以收取租金作为主要收入来源；另外有较小部分用于房地产的抵押贷款以利息作为主要的收入来源，相对稳定。这是一种长期、稳定、高收益的投资方式。其三，REITs在很长的期限里，每年都必须将大部分收益进行分配，可以促使短线的投机向长线的投资转变。在我国，房地产业正处在发展阶段，由于房地产业的巨额利润，吸引了一些投机者通过短线操作，倒卖房地产赚取差价，这些非真实的需求会畸形地拉高房地产的价格转变成房地产的泡沫，不利于我国房地产业的健康发展，也会给我国的稳定带来不利的影响。我国目前的信托产品较短，一般期限为1～3年，而且只是提供资金，不参与具体的项目管理，相对来说，REITs可以促使资金真正投向房地产业，促使房地产业健康的发展。

3 REITs在我国的发展途径

3.1 REITs实现共赢的关键——完善法规，加强监管

能够实现共赢是REITs的一大优势。如何能使REITs在我国的推行中充分实现这个优势，关键就在于完善法规，加强监管，而不是在于税收优惠。根据我国1999年证券法，证券只包括股票及债券，不像美国证券概念涵盖从股票、债券到票据、投资合同等极为广泛的范畴，上市REITs存在法律真空。我国目前的信托产品缺乏有效的监管，对于房地产商也没有严格的信息披露制度，在独立董事、公司治理方面也没有要求，相对于美国的REITs而言，缺乏规范和有力的监管。这容易使REITs的经营脱离正常的轨道，很有可能会变成中国的第二个股市，成为房地产商圈钱的工具，损害中小投资者的利益，也不利于房地产的健康发展。因此，在我国打造REITs，当务之急就是要健全法规，加强监管。

3．2 REITs在我国推行存在的一些问题

（1）税收优惠问题。国外的REITs可避免双重收税，这和我国目前《税法》的规定有冲突。我国现在的房地产业是高利润的行业，房地产开发商在房价快速上升中获得了巨额利润，而中小投资者却不能进入这个需要巨额资金的投资领域。因此REITs税收优惠目标是保护广大投资者，让他们能分享房地产业增值带来的收益。

（2）中国房地产的产权问题。REITs通过发行凭证，将房地产的所有权分割给众多的投资者，投资者可以将凭证进行转让，但是我国现行法律对房地产产权转让规定只能进行整体转让，而不能分割转让。此外，我国目前房地产产权的登记程序很复杂，大大增加了运作成本，降低了REITs的效率。

（3）缺乏专业的信托机构。REITs应当由信托投资公司经营，要直接参与具体项目的开发、利用、经营等各方面，需要较强的专业知识和技能。我国目前的信托机构不具备这样的专业能力，而具有这种专业能力的房地产公司受到法律的限制，不能成为REITs的受托人。

4 在我国推行REITs的政策建议

4．1 完善相关的法律，出台《产业基金法》，对REITs的设立、投资方向、收入分配进行具体的规定

（1）设立条件。①为防止股份过于集中，规定不能由5名以下股东合计拥有50%以上的股份。②REITs信托机构财务状况必须良好，可以参照美国和日本对公司的净资产和盈利情况做出限制。③董事会由投资人选举产生，董事会大部分成员为独立董事。

（2）投资方向。规定至少总投资的75％是投资在房地产业，75％以上的资产由房地产抵押票据、现金和政府债券组成，至少是总收入的75％来自于租金收入或者不动产抵押贷款的利息收入和房地产销售所得等，严格禁止资金拆借。这项限制可以约束信托机构的投资行为，使信托资产的大部分投入到房地产业，避免短期投机行为，降低经营风险，促进房地产业的健康发展。

（3）收益分配。REITs的收益90%要分给投资者。不对REITs进行双重征税，只对投资者个人征税。但是税收优惠有前提，尽量防止信托机构任意炒作不动产或将资金拆出，以保证投资收益大部分落实到投资人手里。

（4）修改税法有关规定，允许税收优惠。明确规定信托投资项目不属于应税财产，信托机构免交所得税，营业税享受优惠税率。税收优惠的重要前提是，每个会计年度纳税所得的90％以上当作红利分配给股东。另外，股东人数必须大于5人，否则不能享受税收优惠，保证投资收益归广大投资者。

（5）产权问题。简化当前的产权转移手续，明确房地产产权可以分开转让，制定具体的操作程序。为提高REITs的运行效率提供一个良好的法律环境。

4．2 培养专业的信托机构

REITs需要专业的房地产信托机构，它由经验丰富的房地产经营管理专家组成，他们对房地产市场很了解，能够识别成熟的房地产物业，挑选优质的房地产物业，对项目的开发、以及后续的经营管理都很擅长，这是REITs实现共赢不可或缺的。我国可以将优秀的房地产经营管理公司转变为信托机构，允许他们成为REITs的受托人。

4．3 建立发达的房地产信托产品的二级市场

REITs期限很长，具有强流动性的REITs对投资者更有吸引力，可以满足投资者临时需要变现的要求。美国大约有2/3的REITs在部级的股票交易市场上市，我国目前的信托产品流动性要比国债、证券投资基金差很多。我国可以通过建立监管完善的房地产信托产品二级市场，进而提高REITs的流动效率，降低交易成本。

4．4 加强监管

我国目前的信用环境不是很理想，加上我国房地产业正处在发展阶段，很多方面还不规范，也存在一些违规行为，广大中小投资者处于信息不对称的弱势，加强监管对保护中小投资者的利益有着重要意义。因此，要严格按照法律规定约束信托投资机构、房地产商的行为，执行信息披露制度，要求披露季度、年度财务报告及相关表格。对于违规拆借资金、投资方向超出业务范围的信托投资机构，要依法进行整治。

参考文献

1 朱善利.中国基金投资市场——现状、问题与展望[M].北京：经济科学出版社，2002

2 张永岳,陈伯庚.新编房地产经济学[M].北京：高等教育出版社，1998

房地产商投资合同范文第7篇

【关键词】住房限购令 成本 收益

一、限购令的成本

（一）政府成本（可认为是公共成本，与政府收益中的政府分开）

1.执法成本。要想保证限购令的实施，政府必然进行监管，具体来说，执法成本体现对个人及家庭信息监管的成本，调查相关信息的成本等。

2.违法成本。违法成本体现为：“限购令”本身所存在的违法性问题，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。

3.规避限购引发纠纷的成本。规避限购引发纠纷的成本体现为：一方面，从限购令的内容可以看出，限购令是以家庭为单位的。很多家庭为了规避限购令而假离婚，很多拟结婚的情侣推迟婚期，这些都是社会潜在的不稳定因素。另一方面，从法律上也有规避限购令的可能性。买房人只要不去办理产权手续，就可以不受限制。而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费。但是规避毕竟是规避，不按照正当的程序，都有发生纠纷的可能性。

4.住房问题恶化的成本。限购令企图降低房价，解决民生问题。但是限购令的效果却没有想象中的理想。相反却带来住房问题的恶化，具体体现为：

首先，限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。从表面上看，房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果，限购令作用在于它排除了一部分刚性需求，但是不能抑制投资性需求。投资者可以选择去不同的城市进行投资。只要投资性需求存在，房价就很难下降。从根本上看，房价高是受现有的土地转让制度，货币政策等很多根本性问题影响的。而根本性问题不解决，房价问题也是解决不了的。

其次，限购令是对一线城市房价再次上涨起到推动作用。从社会发展历史可以看出，只有供不应求才要限购，供不应求自然就是奇货可居，价格自然要上涨。限购的结果就是房子成为短缺的产品了，手中想出货的客户都不急着出手，进而造成进一步的供不应求。而限购令是有一定期限的，一旦限购令解除，会有更多的资本流向房地产领域，进一步提高房价。

再次，限购令促使二三线城市房价上涨。由于限购令对投资者在一些一线城市购买房屋的限制，炒房团会搜寻到下一个不受限制投机的目标。这些目标就是二三线城市的住房。原本没有房价压力的二三线城市，也会产生房价上涨的现象，引起新的社会问题。珠三角的房子的火热，就是最好的说明。

最后，限购令促使房屋租金上涨。由于限购令的出台，有购买意愿的人心存房价下降的美好愿望，房价越有下跌的可能，人们就越愿意持观望的态势。因此，买房的人少了，租房的人变多了。根据供需与价格的关系，房屋的租金就上涨了。调查显示，一些一线城市的房屋租金涨了10%到20%，很多买不起房的人，现在租房也成了问题。

（二）个人的成本

个人成本包括规避限购令的成本与自我满足受限的成本。前者包括假离婚，缓婚等措施而带来的成本，后者包括因交易受限，资源不能优化配置而带来的时间成本，机会成本等。

（三）房地产商的成本

限购令带来的最大的影响就是在一定时间段交易量减少，因此，房地产商的成本主要体现为因交易暂缓而产生的机会成本（例如因资金问题错过的再投资机会等）。

二、限购令的收益

（一）政府收益

首先，新国五条中的“一定时间是多久”，并没有限制。这个地方政府有很大的自由裁量权。因此，房地产商为了自己的利益，会尽量采取措施使这个“一定时间”符合自己的期待，而这些措施最后便体现为地方政府和地方官员的利益。

其次，限购令只针对住宅地产市场，对办公楼等商业地产影响不大，因此在住宅地产被限制的情况下，大量资金涌入商业地产市场，随之而来的就是商业用地价格的升高。土地转让金的增加，政府势必会增加财政收入，部分利益相关者还会增加隐性收益。

（二）房地产商的收益

一方面，从普通商品房角度看，通过上述分析，限购令只是暂缓交易，使更多人持观望态度，但是房价不会受到太大影响，甚至还有上涨可能，并且现在住房市场仍然是供不应求，因此，在普通商品房方面，房地产商是利益获得者。另一方面，从高端住宅角度看。房地产的保值作用是投资者青睐的原因之一，特别是在现今严峻的通货膨胀的压力下。在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，必然会倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。所以，限购令后，上海少数豪宅却逆势而行。除了高总价之外，投资者还会关注楼盘的稀缺性，只有具有稀缺性豪宅才能获得更好的收益率。

（三）个人收益

如前分析，限购令会带来房价，租金上涨，会使部分投资者与出租人产生收益。但是，相对整个社会而言，这种收益还是很少的。

三、限购令的成本与收益比较

收益与成本之差就是效用，在这里，效用=（政府收益+房地产商的收益+个人收益）-（政府成本+个人成本+房地产商的成本）其中，政府的收益更多体现为政府官员的私利方面，政府成本则体现为需要公共方面；房地产商虽然在享受收益的同时要承担成本，但是这种成本是可以被收益涵盖的。虽然暂时不能将各成本与收益细化。但是，可以看出，在收益方面，主要体现为私利集团（政府官员及房地产商）的收益(个人收益收益太小可暂缓不计)。因此，效用可以进一步表现为=政府私利+房地产商的净收益-（政府的公共成本+个人成本）=私利集团的收益――（政府的公共成本+个人成本）可以说，住房限购令是在现今高房价的背景下产生的，其出发点是好的，但是它的合理性有待商榷。

房地产商投资合同范文第8篇

关键词：房地产 信托

1、引言

房地产信托（Real Estate Investment Trust）简称REIT，一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资的公司通过制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同后将所得资金（委托人资金）用于进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

REIT是一种金融创新，加大了对房地产市场的金融投资，最早起源于美国，1965年首只REITs 在纽约证券交易所上市交易，截至2011年7月31日，美国REITs的总市值为4610亿美元左右，其中权益型REITs约为4150亿美元，占比约为90％。

2.中国房地产信托模式

我国的房地产信托首先由信托公司从投资人手中筹集资金，然后按照信托计划选择合适的房地产商及其项目进行房地产项目的投资，在投资获得收益之后，房地产商获得利益并还本付利，信托公司再将收益及本金回馈给信托投资者，同时对于投资人提供适当的项目购房优惠以吸引投资者。

中国的房地产信托模式与国外的成熟模式不同之处在于，中国的房地产信托再近几年飞速发展的原因在于国家收紧银行对于房地产企业的贷款，导致大量房地产企业资金链面临巨大风险下随之而来的紧急融资方式。

由于资金需求量巨大，信托公司所能融资的投资人相对于银行又过于有限，因此在中国逐渐转变成了由信托公司转托银行进行信托业务的代售，通过银行的融资渠道来寻找更多的投资人获得利益。在这样的模式下，由于房地产商对资金需求的紧迫性，往往会不惜一次次提高利率来进行融资，而整个融资过程中，信托公司、代售银行、投资人层层获得利息，也使得融资成本很高，大大增加了房地产商融资风险。

3.中国房地产信托发展

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。房地产信托发展初期，是以应急性贷款的姿态出现在大众面前，开始时并未能引起房地产商的重视，也并未发挥其应有的作用和力量。

2003年6月13号，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即央行121 号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。这意味着曾作为房地产商主要资金来源渠道的银行贷款受到更加严格的审核和审批。商业银行贷款困难使不少房地产商都面临资金链断裂的困境，这时不少房地产商将目光投向了信托资金，作为银行贷款的紧急替代，房地产信托成为了“救命稻草”，由此房地产信托产品伴随着一路走高的房市快速发展。

截止2011年第2季度末，投向房地产的新增信托资金累计达2077.6亿元，房地产信托达到6051.9亿，占资金信托总规模16.91%。房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与此同时，信托的融资成本也急剧升高，同比至少升高超过50%[ ]。

4.中国的房地产信托遇到的问题

4.1房地产信托缺乏流通的二级市场

房地产信托业务缺乏流通的二级市场。二级市场的存在给房地产信托产品的价格发现和流通提供重要场所，通过二级市场将手中的信托产品售出，投资人可以通过观察二级市场中信托产品的价格走势来判断、分析信托产品的质量与价值。由于我国对信托产品有一条规定--不能通过公共媒体进行营销宣传。这使得我国房地产信托的二级市场不够完善，从而导致信托产品的公众认知程度比银行储藏、国债、证券投资基金都要差很多，如果一旦需要进行转让，成本会非常高。这给信托产品的流通带来很大障碍，同时影响了投资者对整个房地产信托市场信息的了解。

4.2缺乏有效信息披露与监管制度

在信托公司对于房地产项目进行投资时，特别是如今房地产市场面临多重困境而不惜高利率大幅融资时，由于信托公司与房地产商之间会存在信息不对称，因此会导致劣质的项目为了融资提高利率，导致优质的项目由于利息回报率低于劣质项目而逐渐淡出市场。同样的，由于投资者与信托公司间存在信息不对称，劣质项目提供的高利率会更加吸引投资者，最终导致整个市场会由于利率的作用而使大量投资人会将资金投入劣质项目，最终承担更大的风险。

我国有关REITs的法律体系框架相较于美国目前还不够完善， 目前已经有的REITs的法律包括：在信托法领域，有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及《信托投资公司信息披露管理暂行办法》等；在证券法领域，有《证券法》和《证券投资基金法》等证券法规。对于房地产信托，我国的现有法律缺乏有效的针对性，在面对信息不对称所带来的风险时无法通过法律对信托项目进行合理的约束从而来保护投资人的利益。

5.美国的房地产信托简析

自1965年发展至今，美国的房地产信托从1960年的《房地产信托法(REIT Act）》开始，经历了从萌芽到、兴旺、没落、复苏和快速发展五个阶段，如今正以迅猛的势头快速发展。

美国的房地产信托是封闭式的，可以在二级市场流通。美国房地产信托主要是面向中小投资者，并且完善的二级市场体制让REITs具有高流动性，这样就使得信息公开程度更高，市场价值稳定，在REITs所带来的高利息下降低了其风险，并且作为一个创新性的金融工具，可以被合理有效的用于投资组合管理，而房地产商又能较为方便的获得融资。

同时，美国REITs在历经了近50年的发展，具有较完善的约束机制。通过组织形式的混合性，以及美国法律对REITs的财产性质、资产运用、收入结构、收益分配作了原则性的规定， 加强了对房地产信贷中的各方权益做到保护，同时REITs可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税，促进了房地产信托的发展。

6.如何借鉴美国模式改变中国房地产信托的问题

6.1立房地产信托流通的二级市场

在美国REITs拥有流通的二级市场，从开始之初到发展至今，美国的二级市场成为了信托产品的晴雨表，投资者通过二级市场，可以对信托产品有合理的评判和选择，相对于现在的信托产品，流通的二级市场更加透明，更能通过市场的自由选择让劣质的信托产品逐渐被优质产品替代，促进资金流通向有效发展的方向流通。对于投资者而言，流通的二级市场降低了中国房地产信托产品周期长、流通差、信托项目信息不全所带来的风险，吸引更多的投资者进入REITs,让其在中国信托市场上有更大的发展空间。

6.2法律制度的完善及信息披露的加强

我国有关REITs的法律体系框架相较于美国等REITs已经发展成熟的国家，目前还不够完善，美国在1976年颁布实施的《1976年税制改革法》对REITs纳税条款进行了重大调整，为REITs提供了一定的灵活性； 1981年的《经济复苏法》以经营亏损结转和缩短折旧年限的形式，为房地产投资者提供了巨大的优惠政策，促进了REITs行业的复苏，同时也刺激了房地产有限合伙公司（Realestate limited partnerships, RELPs）和业主有限合伙公司（Master limited partnerships, MLPs）的产生，，《1993年综合预算调整法》改变了养老基金对REITs投资股权方面的要求；1997年纳税者减免法》和1999年的《REIT现代化法》大大降低了REITs享受税收优惠的要求，进一步增强了REITs在市场中的竞争力[ ]。

相比之下，为了增强监管、增加法律约束及信息披露，我国可以借鉴美国的法律制度或将已有的信托领域法律与房地产法律等结合中国REITs的情况:1.制定专门针对REITs审核的法律制度，加强信托产品的初步筛选，排除劣质房地产信托产品带来的高风险；2.学习美国设立专项的法律要求信托产品要向公众报告和披露信息，防止信息不对称对投资者造成的影响；3.设立相关鼓励条款，通过一定的优惠政策增强REITs的竞争力，使其成为类似债券、股票的一种投资方式。通过进一步地完善法律法规的约束，降低由于法律体系不完善造成的风险，REITs将会更好的中国金融市场的欢迎。

7、结语

房地产行业在一个国家的经济发展中都有着重要的地位，而在如今的中国，房地产引来了最辉煌十年，作为一个投资巨大、高回报率同时又具有风险的产业，融资成为了房地产业中重要的一环。中国的房地产信托还处于起步阶段，必然会暴露出许多的问题和不足，但是REITs在美国的合理使用下具有：面向中小投资者、流动性强、市场价值的稳定性、高现金回报、有效地分散风险和投资组合管理、促进房地产业管理化专业化等等诸多优点。因此借鉴美国成熟的RTFs模式进行有效的改进，可以对我国金融产品匮乏进行了补充的同时促进金融市场更加有效的发展。

参考文献

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[2] 李 骏．房地产信托投资基金运作功效及其启示[J]．《金融》2010年第5期

[3] 周绍新．房地产信托（REITs）发展中的现实制约与突破[J]．《中国集体经济》2009年06月下

[4] 易洪涛．房地产信托―我国房地产金融发展的新动力[J]．《中国房地产金融》2005年第一期

房地产商投资合同范文第9篇

关键词：带租约分割产权 住房抵押贷款证券化

带租约产权分割式销售

最近，房地产商推出了一种全新的售楼方式：带租约分割产权式销售。其主要内容是，开发商将商用楼先出租出去，然后把它进行形式上的产权分割，连同租约一起出售给投资者，投资者并不直接参与租赁事务的经营，而是委托由开发商事先联系好的专业租务管理部门统一经营，该租务管理部门按租赁合同向承租者定期收取一定的租金，扣除一定的管理费后把租金定期返还给投资者。

这种售楼方式在中国刚刚兴起，但是发展很快，许多商业旺地的新建商用楼争相采取带租约产权分割式销售，虽然售楼价格很高，可是投资者仍然踊跃购买，抢先使用这种创新销售模式的房地产商都获得了令人难以置信的高利润回报。

带租约分割产权销售模式产生的原因与动力

这种全新的售楼模式满足了开发商、承租者、投资者三方的需求，解决了三方各自不同的难以克服的困难。它的产生也是三方矛盾交织最终得以解决的结果。

房地产业高利润和房地产商自有资金不足并存。房地产业的利润很高，房地产商们不愿意进行股权融资，因为这样会被别人分享了高额利润这块肥肉。通过债权融资，利用财务杠杆获取高额利润，虽然增加一些风险，但目前房地产业正处于朝阳时期，增加这点风险不算什么，多获得的高额利润却是实实在在的好东西。因此债权融资在目前的房地产业非常普遍。但是中央121号文件的出台，使房地产商难以通过债权来融资，国家对资本金比例的控制又使得他们比以往更加迫切地需要资金的支撑。国家对土地审批的控制导致了房价大幅度上涨，房地产业利润也快速上升，这样，房地产商回收资金就变得极为迫切。利用带租约销售快速回收资金，开发新项目，滚动地持续获得高利润。由此解决了房地产商的这个大矛盾。

商业部门高竞争、低利润、资金不足和大规模扩张需求相并存。我国商业部门竞争激烈，大中型零售业在激烈的市场竞争中利润普遍下降。而通过组建大型商业集团，推进低成本扩张，实行适度规模经营，可以降低成本，提高利润率，在竞争中取得先足。如果商业公司自己投资商业用楼，占用大量资金，既不利于低成本扩张，又增大了经营风险。租赁一座大楼经营，万一未来经营不善，则可以通过不续租而退出不利的市场，把资金转移到自己有优势的市场。租赁增加了一个选择的权利，未来市场有利则继续经营，未来市场不利则选择退出。这类似于金融买方期权，当市场风险变大时，买方期权的价值就会增加。近年来国际商业巨头不断进入中国，其适度规模经营、先进的管理、符合世界潮流的先进营销方式给国内商业带来了前所未有的压力，市场风险开始变大。由此租赁隐含的买方期权的价值增大，从而促使了房地产业带租约销售方式的产生。

国内中产阶级的逐渐形成和投资渠道不多且不畅近年我国中产阶级开始形成，他们有一定的积蓄，存定期存款，利率太低，投资股市既很难盈利，又风险巨大。国内投资渠道太少，且不通畅，他们不得不另寻出路。带租约产权分割式销售令大量的中产阶级可以投资商用房获取租金回报。“产权分割”既降低了投资风险，又增加了资产的流动性，这使它备受投资者欢迎。

带租约分割产权式销售方式的发展前途

住房抵押贷款证券化近期难有大的进展，而房地产业却需要大踏步前进。为解决这个矛盾，带租约分割产权式销售方式就应运而生了。但是它的实质其实只是到住房抵押贷款证券的一个中间过渡，是房地产证券化的雏形。

带租约分割产权销售将一个大型物业的产权分割后出售给众多的投资者，吸纳大量的社会游资，同时银行又为投资者提供按揭贷款，有效地吸纳了银行资金的介入，这些带有了某些资产证券化的特征。但是它没有把投资者和投资标的物质之间的物权关系转化成有价值债券形式的债权关系。

房地产商投资合同范文第10篇

【关键词】房地产；投资；风险

1 引言

房地产业对国民经济有重要的拉动作用，而且它也一直被认为是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而且受各个方面的影响很大，尤其在我国当前经济转轨时期，风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险以及风险规避措施有着重大的现实意义。

2 风险和房地产投资风险概论

风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产投资风险的研究。

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。由于房地产的寿命周期持续时间比较长，资金需要比较大、受外界因素影响比较多而且比较大，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临各种各样的风险[1]。

3 房地产投资过程风险分析

房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

3.1 投资决策阶段的风险

在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段， 决策的正确与否关系到这个开发项目的成败， 因为任何一个开发项目都有其差异性，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面进行分析。

3.1.1 政策风险

产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。

金融政策风险。由于房地产投资金额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。其中，金融政策风险中的利率风险对房地产投资的影响尤为重大。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。该风险存在于房地产投资的全过程。由于房地产企业负债规模较大，当利率上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险[2]。

城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。

3.1.2 经济风险

市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。

通货风险。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。

3.1.3 区域社会环境风险

房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域社会环境风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。

3.1.4 开发时机选择风险

由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损[3]。

3.2 土地获取阶段的风险

土地获取是进行房地产投资前期阶段中除投资决策以外最为重要的一个环节。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。

3.3 项目建设阶段的风险

3.3.1 工期拖延风险

工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失[4]；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。

3.3.2 项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。

3.3.3 开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。

3.4 经营管理阶段的风险

3.4.1 营销策划风险

在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险[5]。

3.4.2 物业管理风险

房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理[6]。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。

4 房地产风险防范建议

4.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策

由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

4.2 在投资决策时考虑银行贷款利率提高的可能

银行贷款利率的提高，是发生频率相当高的事情。特别是近两年，银行几次加息，且间隔时间非常短。为了降低由此带来的风险，一是在签订银行贷款合同时，尽量选择固定利率；二是在评价投资方案时，预先就对银行贷款利率的提高做出防范。三是在进行投资方案的评价时，对银行贷款利率并进行灵敏度分析，充分考虑贷款利率可能带来的风险。

4.3 采取有效措施转移风险

首先，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如，可通过房地产开发建设合同转移风险。在责任问题中，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误及其他损失时，责任和费用由承建方承担。

其次，可以通过保险进行转移，即参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的[7]。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。

4.4 运用投资组合巧妙减小风险

不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。

4.5 健全监管机制，加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险[8]。

4.6 风险自留

风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。

4.7 创新营销方法来控制风险

目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产[9]。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。

5 结语

随着市场经济的发展，企业经营环境日趋复杂，经营风险也大为增加。企业、行业之间的竞争日益加剧，如何防范风险、加强风险管理，已成为企业经营者面临的重要问题。特别在当前后危机时代，房地产企业进入新一轮洗牌，如何加强风险控制，寻求在微利时代下的盈利之道、生存之道，显得尤为重要。本文在此对房地产投资过程中可能产生的风险以及如何防范风险进行粗浅探讨，希望能对房地产投资有所借鉴。

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[6]刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004，（3）

[7]曲波.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融，2003，（2）

[8]奇光.对当前房地产市场的基本判断和政策建议[J].中国房地产金融，2003，（3）

[9]邵谦谦，王洪.日本房地产泡沫的成因分析继对我国的经验借鉴[J].中国房地产金融，2003，（5）

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