房地产可行性报告范文
时间：2023-03-09 09:46:46
房地产可行性报告范文第1篇
一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
（一）以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
（二）初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
（三）详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
（四）可行性研究阶段工作精度表
第二节可行性研究的概念和作用
一．可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?
二．可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第三节可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?
（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1．项目概况
主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；
2．市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3．规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4．开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7．项目财务评价；
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8．不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9．可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10．研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二．可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：
（一）营销开支概算
1．项目前研究及可行性研究的开支
2．项目策划的开支
3．销售策划的开支
4．广告开支
5．项目公司日常运作的开支
6．项目及企业的公关开支
（二）工程开支概算
1．用于工程勘探的开支
2．用于吹沙填土、平整土地的开支
3．用于工程设计的开支
4．用于建筑施工的开支
5．用于设施配套的开支
6．用于工程监理的开支
（三）土地征用开支概算
1．政府一次性收取的标准地价
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3．影响公共设施而出现的赔偿开支
（四）金融成本开支概算
1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2．贷款引起的利息支出
3．各项保险开支
4．税收和行政性收费
5．不可预见开支
第四节可行性研究报告的编制
一．房地产项目可行性分析常见误区
1．误区一：一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2．误区二：先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
二．编制可行性研究报告的人员安排组合
要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。
三．进行资料收集、市场分析
1.宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及等。
2.区域性因素分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先,宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次,区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
3.微观市场分析
对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
四.进行市场预测
1.需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
2.供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况
3.预测方法
通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
五.进行成本测算
在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。
一般来讲,成本构成包括以下几个部分：
房地产可行性报告范文第2篇
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统，帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统，房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解，能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断，从而减少房地产投资中的盲目性，使投资更准确，收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况，提出了一种房地产投资决策支持系统，可以为房地产项目的投资提供决策支持，实现企业项目管理的快速辅助决策，提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中，从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策，提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块，用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况，并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估，从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析，用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡，可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告，用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多，再加上房地产投资本身所具有的高风险性，这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要，只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足，不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此，本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术，提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术，将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。该系统的总体结构如图1所示。
其中，数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换，按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求，数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析，从中提取出有用的信息，从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的，把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西，从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合，辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来，在全世界得到了广泛的应用，但是决策支持在发展中也遇到了一些问题，主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总，而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题，传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构，不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础，然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台，数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性，针对不同的情况应有不同的处理方法，而模型库提供的分析能力有限，所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低，因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱，难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术，给决策支持系统的发展注入了新的活力，数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现，有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题，为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的，后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理，决策支持型数据服务于信息增值。目前，理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时，海量数据的存储与加工便成为首要问题，而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具，它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术，它可以根据分析人员的要求，快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理，并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员，从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程，是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术，决策者能灵活地掌握项目进度的数据，以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换，并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现，是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程，是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程，是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息，目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联，发现被忽略的要素，而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的，但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的，具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织，联机分析处理集中于数据的分析，数据挖掘则致力知识的自动发现。三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容，常常关系着投资的成败。在本系统中，市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况，以及项目自身的相关情况等。在这个模块中，基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外，大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除，对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值，方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表，在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表，更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益，但是同时也存在着高风险，对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策，减少决策的盲目性和失误。对于上述风险，人们并不能明确的给一个答案，到底有没有这种风险，这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来，采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来，〖JP1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响，对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外，房地产投资风险因素层次比较多，可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板，这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据，甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word，所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式，这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作，基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作，可以得到有力的辅助决策，从而提高决策水平。
四、小结
房地产可行性报告范文第3篇
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
四、小结
房地产可行性报告范文第4篇
关键词: 房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘?
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。?
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。?
一、房地产投资决策支持系统?
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。?
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能?
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。?
(二)系统的基本结构?
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的mis系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。?
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。该系统的总体结构如图1所示。?
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术?
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)dss使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足dss的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。?
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。?
(一)数据仓库(dw)技术?
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。?
(二)联机分析处理(olap)?
olap是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。olap是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过olap这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。olap技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。?
(三) 数据挖掘(dm)技术?
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。?
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块?
(一)市场调查与预测?
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。?
(二)经济评价?
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。?
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。?
(三)风险分析?
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖jp+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。?
(四) 可行性报告生成?
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的word,所以本系统中所生成的可行性报告为word文档形式,这样便于用户对可行性报告的?
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。?
四、小结?
将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。?
参考文献:?
[1]柳莺,赵艳红,钱旭,刘东红. 数据仓库技术研究和应用探讨[j].计算机应用,2001(2):46-48.?
[2]马丽娜,刘弘,张希林. 数据挖掘,olap在决策支持系统中的应用[j].计算机应用研究,2001(11):10-12.?
[3]刘智,桑国明,张维石. 基于数据仓库连锁店决策支持系统模型的研究[j].计算机与数学工程,2005(8):22-24.?
[4]王沛皇. 房地产开发项目的特性及经济评价[j].工业技术经济,2000: 52 -53.?
[5]王珊等.数据仓库技术与联机分析处理[m].北京:科学出版社,1998.?
[6]高洪深.决策支持系统(dss):理论方法案例[m].北京:清华大学出版社,2005.?
[7]王丽珍,周丽华,陈红梅. 数据仓库与数据挖掘原理及应用[m].北京:科学出版社,2005.?
[8]王希迎,丁建臣,陆桂娟. 房地产企业融资新解[m].北京:中国经济出版社,2005.?
[9]mo zan,feng shan,tang chao,“a study on integrated model of decision support systems,”journal of systems science and systems engineering,2002(3):62-66.?
房地产可行性报告范文第5篇
关键词：房地产 投资 问题 对策
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）02-0017-01
房地产投资可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。在当前的房地产投资可行性研究中存在以下问题：
一、投资决策者对于可行性分析不够重视
由于近十年来正逢房地产市场高速成长期，居民对于房地产的消费需求不断加大，投资需求也空前高涨。房地产企业只要能够购得地块并开工建设，就能够获得较高的利润，因此房地产企业对于项目前期可行性分析工作并不足够重视。
但是随着房地产宏观调控、全球金融危机、信贷紧缩等宏观环境因素的变化，房地产市场已经出现增速递减的现象，逐步进入市场成熟期。房地产企业资产负债率上升，融资成本提高，市场波动较大等等因素迫使房地产企业重视房地产项目前期投入。
例如2013年7月中冶置业公告，2012年全国总价地王南京下关滨江2号地块被收回。市场分析人士认为，资金投入过多及缺乏大盘开发操作能力等原因使得中冶置业不得不知难而退。从可行性研究的视角看来，作为中央企业的中冶置业没有做好可行性分析工作。连同2010年已经拍下的滨江1号和3号地块，三幅地块总面积达到236万平米，总价256.54亿元。面对数百亿元的投资项目，理所当然地在投资之前就做好充分的可行性研究工作。
但是在土地拍卖市场竞争过于激烈的时候，每次竞购土地都需要经过几十次甚至上百次的竞价才能够最终拍得标的。这使得各个开发商获得土地的概率较小，可行性研究的成本白白损失的概率非常高。这个问题的一个解决办法是使得可行性研究的内容模块化。宏观政治经济环境分析、房地产市场供求及价格分析等内容可在不同的可行性研究中重复使用。对于较为成熟、市场反应较好的项目产品设计（例如碧桂园凤凰城），可以直接沿用到其他城市中。
二、缺乏对可行性报告编写机构的外部评价机制
当前可行性研究行业还没有建立起外部评价机制，而类似的行业（如证券投资分析行业）则已经形成了较为成熟的外部评价制度。“证券通-中国金牌分析师排行榜”的评选已经全面采用量化模式，通过对证券分析师在过去一年发表研究报告的上市公司二级市场股价连续跟踪，以推荐评级报告后个股二级市场走势，来反映其推荐个股的市场接受程度，运用研究报告的"市场影响力"指标对分析师进行考察。同时，评选还考虑盈利预测准确率这一客观指标，通过分析师上市公司业绩预测数据与年报披露实际业绩数据的对比，客观评判分析师市场研判及专业研究的综合能力，其结果能够展示分析师在宏观经济走势判断、行业发展趋势、个股投资价值分析三方面的功力。
如果可行性研究行业也能够建立起相应的外部评价机制，必定能够促使各个研究机构及研究人员更加注重可行性研究报告的质量以维护其经过长期努力建立起来的行业声誉，而那些研究水平较低、经常出错的研究机构和人员将逐步被淘汰掉。
三、缺乏完善的理论指导
房地产投资决策的重要依据取决于可行性研究环节，它作为投资分析中重要部分，是一个复杂的系统工程，同时又是一个项目反复优化过程。房地产可行性研究所涉及的内容非常广泛，包括市场调查与预测、市场定位、城市规划、营销方式、价格预测等等。所涉及的学科包括政治学、经济学、管理学、法学、心理学、金融学、建筑学、统计学等等众多学科。影响可行性分析结果的因素数以百计。如此复杂的问题需要有效的可操作的理论指导才能够完成。
现有的有关可行性研究的理论都较为模式化、简单化地介绍可行性分析的某一个方面，如财务分析、风险分析等。目前我国房地产投资可行性分析的基本依据是住建部于2000年实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定对房地产开发项目的经济可行性提出相应研究方法和框架。
由于房地产投资可行性分析缺乏系统的理论指导，在分析过程中容易产生一些问题。首先是过多地依赖以往经验而不重视使用科学的分析方法。这就会造成可行性研究结论不一致的问题。
这个问题的一个解决办法是在可行性研究中使用现代综合评价方法。综合评价技术已经广泛地应用于我国经济社会的众多领域并且发挥了巨大的作用。综合评价方法可以简单地理解为把反映被评价对象的多个指标的信息综合起来，得到一个新的综合指标，由此综合指标来反映被评估对象的整体情况。主要包括层次分析法、数据包络分析法、模糊综合评判法、人工神经网络评价法、灰色综合评价法等等。
然而综合评价是一种理论性和实践性都很强的活动，具体操作过程较为复杂，对评价者的综合素质要求较高。这主要是因为各种综合评价方法都需要解决权数确定这个棘手的难题。我国房地产市场的政策、经济、技术等等因素一直在不断变化，使得权数的确定非常困难。往往需要企业高管人员、房地产领域的专家、可行性研究人员依据其知识、经验和个人价值观对指标体系进行分析并给各个指标赋予权数。当前可行性研究人员的素质还不够高，难以掌握过于复杂的理论工具。可行性理论研究的发展方向是创造操作更加简单的分析工具，自动赋予各个变量权重，使得可行性结论具有一致性，摆脱对个人经验的依赖。
四、土地历史遗留问题及征地拆迁风险提示不足
目前项目可行性研究中主要关心项目经济测算，对土地遗留问题风险提示不够，对土地有关问题重视不够，风险提示不够，没有提前的应对措施。
土地历史遗留问题的主要表现是土地权属调研不清。如果土地存在抵押、土地征地和一级开发尚未结案、土地权属存在纠纷、土地出让程序不规范等问题，会使得房地产投资面临重大风险。
征地拆迁过程出现问题将使得交地时间延期。目前土地市场大多是毛地出让，地上物拆迁进度比预计进度慢，导致政府或者一级开发商不能按期移交土地；周边市政配套没有按照出让文件约定进行完善，一些土地出让文件中约定交地条件为六通一平或者七通一平，但实际交地时达不到出让文件中约定的交地条件，主要是电力、道路等达不到出让文件中约定的交地条件。
各级政府高度重视维稳工作。为了防止征地拆迁过程中出现风险事件，一些地方政府要求开发商在开发前期提交《社会稳定风险评估报告》和《征地拆迁风险评估报告》。四川省2011年开始推行征地拆迁风险评估机制。
针对上述变化，可行性研究工作中要认真做好项目土地风险实地调查工作。首先，项目可行性研究人员一定要从所在地国土部门主要是国土部门了解项目土地权属情况，调研重点是了解土地是否存在权属不清、抵押、土地征地和一级开发结案情况、土地权属是否存在纠纷、土地出让程序是否规范等。其次，要做好项目土地地上物调研工作，重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研。地上建筑物方面重点关注有无居民住宅，了解地上物数量和拆迁难度，总体目标是要相对准确地判断出来项目净地交付时间，并对可能存在的风险做出充分提示并提出相应的应对措施。第三，要重点关注项目的市政配套设施情况，要对照项目土地出让文件里对大市政配套设施情况的描述逐条予以落实，土地现场勘察时要对大市政条件给予特别关注。
五、缺乏有效的数据来源
及时、准确、全面的统计数据是做好可行性研究的必要条件。然而在现实中，可行性研究人员却很难找到足够数量和质量的统计数据来撰写他们的报告。
可行性报告的数据来源是统计局、住建部等政府部门。然而这些部门提供的数据对于可行性研究而言并不够充分。截止2012年底，全国住房信息联网工作只是实现了40个城市的联网，而且没有对外公开。实现全国住房信息联网且信息公开可查询还有相当一段时间。不仅是可获得的数据数量较少，而且数据质量也存在问题。国家及地方统计局近年来公布的各项数据多次受到社会各界的质疑。在缺乏关键的数据情况下做出的可行性分析，其结论的准确性必然受到一定影响。
在一些比较发达的西方国家和地区，由于他们的房地产市场比较成熟，建立了比较完善的房地产项目可行性研究数据信息库。这样，房地产企业在进行项目可行性研究时就可以迅速、方便地获得所要的数据和相关信息。
房地产可行性研究要建立可行性研究相关数据库。当前房地产市场价格、销量等信息透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到系统、完整和准确的市场信息。市场信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来较大误差。在这种情况下，更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。在成本信息方面，开发项目较多的企业，还需要加强成本等数据的汇总工作，建立自己企业的成本数据库，为进一步提高可行性研究中成本估算的精确度打下良好基础。大中型的房地产企业还应重点进行房地产政策分析。从国家和所在城市两个层面分析房地产调控政策、金融政策、城市规划等政策信息对房地产投资的影响。
总之，当前的房地产可行性研究工作中存在着诸多问题，这些问题的解决需要可行性研究人员及相关人员共同努力才能够得以解决。
参考文献
[1]昌海军. 房地产开发项目可行性研究存在问题及对策研究[J]. 中国房地产业. 2012（3）：448.
房地产可行性报告范文第6篇
关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制
1 项目可行性研究的重要性
项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：
1.1 房地产项目可行性研究要求预期明确
项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。
1.2 房地产项目可行性研究必须客观严谨
“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。
1.3 房地产项目可行性研究的可靠性特征
房地产项目可行性研究要求区别对待具体的案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。
1.4 房地产项目可行性研究的科学性特征
房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。
2 房地产项目可行性研究的步骤和注意事项
（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。
（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。
（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。
（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。
在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。
（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。
（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。
（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。
（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。
针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：
（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。
（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。
（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。
参考文献
[1]张红.房地产经济学讲义[M].清华大学出版社，2009.
房地产可行性报告范文第7篇
【关键词】房地产企业；流程；风险控制
一、房地产企业实施内部控制的重要性
在房地产企业发展到一定阶段后，企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，因此加强内部控制制度是不仅是建立现代企业制度的内在要求也是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式。
二、房地产企业业务流程及风险点
房地产企业业务流程可以分为五个阶段，分别是投资决策阶段、规划设计阶段、工程施工阶段、营销阶段、后评价阶段。
（一）投资决策阶段
投资决策阶段包括市场调研、可行性报告以及项目可行性评估决策。首先要对宏观经济信息、微观经济信息、竞争性楼盘信息和土地招拍信息进行市场调研，然后出具可行性报告。可行性报告的内容要涵盖项目背景、投资环境分析、市场分析、项目策划、经济测算、风险分析以及结论和建议。最后是项目可行性评估决策，包括可行性报告评审和项目可行性决策。
风险点：预算与实际相差太大；可行性报告是否可行；投资环境分析不准确；市场前景分析有偏差以及投资最高限额的估计。
（二）规划设计阶段
规划设计阶段包括产品策划、项目策划和设计管理：产品策划即通过市场调查和潜在客户群的分析，确定产品及市场定位，形成策划报告；项目策划即项目策划包括根进行经济技术分析、制订项目资金统筹计划据项目开发总体计划，编制项目开发分阶段工作计划、编制成本控制计划书、进行经济技术分析、制订项目资金统筹计划、组建项目管理班子，配置相应资源；设计管理包括设计计划书、设计任务书、设计委托、设计合同、规划方案深化设计。
风险点：造价控制；是否能优化设计；规划验收；样板房的具体功能设计；设计方案脱离实际以及设计人员疏于现场指导与检查。
（三）工程施工阶段
工程施工阶段包括现场管理、技术管理和竣工验收。现场管理阶段包括监理组织设计施工组织设计质量管理进度管理、安全管理、成本管理；技术管理包括设计变更以及技术资料的整理；竣工验收阶段包括基础验收、中间验收、主体验收、分项验收、综合验收和竣工备案。
风险点：关键岗位职责是否明确；情况；施工过程中资金的管理；有没有按规定进行财产清查施工技术指标是否明确；施工计划；施工现场管理以及工程验收。
（四）营销阶段
营销阶段包括营销工作、营销推广、和物业交付三个阶段：营销工作包括营销方案、营销计划、预售许可证办理、客户服务；营销推广包括推广计划、顾问公司选择、活动推广、广告推广；物业交付包括物业验收和交付手续。
风险点：品牌风险；售楼合同；定价管理；销售流程管理；折扣管理；特价审批；收款管理以及客户关系的维护。
三、完善各阶段的内部控制
（一）投资决策阶段
投资决策阶段是建设工程造价控制的重要阶段与项目决策前的准备工作，对建设工程造价以及投产后的经济效益有着决定性的影响，因此要切实做好可行性研究，根据市场需要及发展前景合理确定建设规模。加强项目优化评选，细致做好投资估算，形成投资最高限额，以便有效地遏止“三超”现象。
（二）规划设计阶段
在投资控制完成后，真正的内部控制就从设计阶段开始。后续的造价控制都是施工图预算的基础上进行调整的。如果设计人员在设计阶段未能进行优化设计，则势必增加工程不必要的投入，从而造成浪费。具体来讲，企业应该在定货时留样品，按样品验货，不符规定的退回并及时联系第二供应商。在设计时必须确定准确的参数，非特殊情况供应单位必须提供样板，以防止无样板的情况出现。
（三）工程施工阶段
1.授权审批
科学授权应当与整个企业的经营管理、会计政策、内控目标相结合，授权的方式方法应当做到使关键岗位员工的职责得到明确并充分加以规定。这要求企业明确规定涉及会计及相关工作的授权批准范围、权限、程序、责任等内容。根据公司内部规定和程序对执行的业务进行授权审批，对资产和数据的处理进行授权。
2.实施职责分离
实施职责分离控制，防止个人隐瞒错误，舞弊或违规行为。根据企业的组织结构及员工的岗位责任，一个人不能同时从事可以隐蔽自己所犯错误和不轨行为的职务，比如出纳人员不兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用的登记工作，做账会计与复核会计职务相分离等等，以有效防止挪用资产，修改会计记录的违规行为。
3.财产清查盘点制度
对现金、银行存款等业务做到日清月结，确保账实相符。这里需要强调的是企业应加强银行账户对账管理，必须由非出纳人员在月末编制《银行余额调节表》，分析未达账项产生的原因，及时进行账务处理。对于发生的盘盈或盘亏，要查明原因，并追究该项资产管理者的责任。
4.费用指标
房地产集团内部有多个部门，为了有效控制经营成本，应实行费用指标分管，各项费用指标由财务部门统一掌握、各部门分别管理，以调动各部门的积极性和增强责任感。例如，财务费用由财务部门将指标下到各部门并落实掌握各项指标的责任者。年终由财务管理部门考核各承包部门费用的节超情况，并按一定比例给予奖罚。
（四）营销阶段
销售过程中要重点加强对以下几个方面的监督：
1.定价及折扣管理
定价管理阶段要注意分析成本、区域、政策、户型、楼层、朝向、景观、通透、花园、装修等情况，运用差价系数等策略制定科学的算法，另外要考虑具体情况，不能胡乱定价。在指定销售折扣时要在公司层面、集团层面严格控制相应的常规折扣、身份折扣以及促销折扣（某段时期的整体促销办法），并制定详细可行的计划。
2.销售流程管理
在销售过程中，应对客户从预售登记、交小定、签订认购书、交大定、签约、交首付、办妥银行按揭手续、按揭到帐、面积补差、入住通知、办理入住、产权登记等各销售环节进行管理。特别是对退房、换房、更名等特殊事务要彻底弄明白事情原委之后再进行处理，另外还要进行监督审计，因为这些特殊事务是最容易失去控制的环节。
3.客户关系管理
我们将客户分为两类进行管理，一类是个人客户，我们要注重客户的基本信息、各种联络方式、家庭的情况、行为爱好、置业的意向、以及客户与我们交流过程中的一些客户事件等；另一类是公司客户，我们要关注客户的公司基本情况、法人信息、公司关于租售的决策架构、客户事件等信息。
参考文献
[1]王真.房地产企业内部控制的现状与必要性分析[J].时代金融，2011（9）.
[2]高扬.完善房地产企业内部控制的对策[J].企业管理，2011（10）.
[3]秘琰.刍议房地产企业的内控制度[J].审计广角，2009（4）.
[4]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业，2010（5）.
[5]朱小年.基于房地产企业内部控制机制的几点思考[J].企业导报，2009（7）.
房地产可行性报告范文第8篇
【关键词】房地产企业工程项目内部控制风险管理
【中图分类号】F224
一、房地产企业工程项目内部控制简介
近年来，我国房地产行业飞速发展，并在短短的几年间，一度成为我国国民经济支柱型产业。然而现阶段，由于市场竞争日益激烈，针对房地产出现的经济犯罪和腐败问题引发了社会各界对房地产企业工程项目的批评和关注，出现问题的房地产企业大多数是工程项目内部控制做的差，甚至忽视内部控制的重要性，也因此导致房地产企业不能及时发现工程项目隐藏的巨大风险，企业只有对工程项目内部控制给予高度重视，才能防范类似风险的发生。
二、房地产企业工程项目内部控制面临的主要风险
（一）工程立项管理
1.项目建议书不合规
项目建议书编制要规范，必须先保证内容齐全，项目建议书具体内容包括开发项目的意义及依据、产品的初步方案、建设规模、项目进度计划等等。房地产企业在编制项目建议书时，容易出现项目建议书内容不全面、不规范，产品方案及用途模糊，建设规模不明确，项目资金概算与项目进度计划安排不一致，进而无法为项目提供实质性的建议。
2.可行性研究流于形式
项目建议书编制完成后，企业应及时开展可行性研究，并编制《项目可行性研究报告》，房地产企业在编制可行性报告时，要注意可行性研究的内容涵盖那些方面，如项目建设的意义、市场前景、项目建设的地址选择及标准等相关内容。但在实际项目立项阶段，企业往往会忽视可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略内容实质，更有的在可行性研究中只触及表面的东西而可行性研究的深度未达到标准或者实质要求，这些都不利于项目决策，可行性研究流于形式会导致决策不当，难以实现项目预期效益，甚至可能导致项目失败。
3.项目决策与评审流程不规范
房地产企业应当组织企业投资发展部、计划财务部、项目运营部的相关专业人员或者委托具有相应资质的专业机构，对企业的项目建议书与可行性研究报告进行评审，经过充分论证之后给出相应的评审意见，注意项目评审人员应当与项目建议书与可行性报告的编制人员应当适当分离。项目决策与评审程序不规范，比如采用“少数服从多数”进行决策，或者不符合适当的独立性，都会导致项目决策、评审程序流于形式而不利于项目的决策。
（二）工程招标管理
1.投标资格审核未做到公平化、透明化
房地产企业工程项目投标单位一般是通过公开招标的方式进行选择，通过网络或者社会关系寻找供应商，进行筛选，择优选择具有相应资质的供应商。但实际操作中，由于投标资格的审核条件是人为设置的，标准因人而异，很难做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情况，所以中标人的质量很难保证，无端将合格单位排除在外。
2.招标人与投标人串通投标进行舞弊
房地产企业在组织投标时，招标人可以组织投标人去项目现场去考察，便于投标人对项目进行全面具体的了解；还可以召开投标预备会，对投标人的疑问进行解答。在双方接触的过程中，招标人与投标人之间可能会串通投标进而舞弊，对工程项目的质量产生不良的影响。
3.开标不透明、评标不合理
根据招投标的相关规定，房地产企业应当遵循公开、公正、平等的原则，招标公告，同时要提供招标工程及开评标、定标的程序、标准等内容的相关招标文件。企业需对投标文件是否符合招标文件进行审核，对未进行保密的投标文件进行废除。若开标要求不明确，会误拒合格单位参与开标；废标标准不清晰，容易导致现场核对不严格。评标工作未按招标文件约定条款进行，未做到公平、公正、合理，或者因个别评委做出误导性陈述或相关言论，可能导致中标候选人并非最优选择。
（三）工程设计管理
1.设计单位选择不当
设计单位的选择直接影响整个工程项目的质量，企业应当指定专门机构负责设计单位信息采集，从而建立设计单位资源信息库，再根据设计的资源信息库结合项目进行针对性调查，重点关注设计单位的组织结构、项目运作方式、工地服务质量等方面，同时根据项目情况采用邀标和直接委托的方式选择设计单位。设计单位的选择不当，比如设计单位的资质不符合项目要求，容易产生设计中的错误、遗漏，使企业的项目设计无法达到预期的效果。
2.项目概算严重脱离实际
房地产企业应编制项目设计成本概算，为控制项目设计投入和项目的投资提供依据。同时企业应及时进行成本概算、投资收益的修正，并形成下阶段预控目标成本。但在实际操作中，项目的概算易严重脱离实际，导致项目投资失控。
3.设计变更审批不严格
房地产企业应明确设计变更的审批权限，规范设计变更的审核流程。设计变更未经审批或者审批不严格，可能会影响规划要求，增加不必要的成本，发生重大经济损失。
（四）工程建设管理
1.盲目赶进度影响工程质量
建设单位一般会根据施工合同总工期要求，审核和检查施工单位上报的月施工进度计划、周施工进度计划，那么这就会造成承包单位会为了应付建设单位的检查，盲目的赶进度，进而影响工程的质量，建设工程的安全也得不到保障。
2.建设资金使用管理混乱
建设项目应以施工合同为标准，只有通过工程建设部（建设单位）组织的整体竣工验收，并已进入竣工审核备案阶段，方可进入结算审核程序。但在实际工作中，工程进度款结算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建设资金使用混乱，项目资金严重短缺，延误工期。
3.工程变更频繁延误工期
房地产企业典型的特点就是工程项目建设周期长，在漫长的建设过程中，往往会发生一些非常规事项。如建设单位要求对工程进行修改、外部环境的变化等等，必须对工程项目进行变更。为保证工程项目的顺利进行，建设单位必须做出应对，那么在变更的过程中，由于房地产企业利益关系错综复杂，往往会引起方方面面的变动，从而影响企业的项目资金费用，最终导致工程未能按时完成。
（五）工程验收管理
1.交房前未进行验收审核可能导致工程质量降低
工程验收是在工程项目竣工结束之后进行的程序，工程项目的验收应当符合规定的质量标准，有完整、全面的工程技术经济资料及文件，并满足国家规定的企业竣工验收的条件。对于工程验收合格的项目，应当及时上交财产清单，及时办理交付使用手续。房地产企业在交房前若未进行建筑功能、观感和用户满意度的验收审核可能导致工程质量降低，无法达到预期效果。
2.竣工决算未经审计
根据竣工结算相关规定，企业应当组织相关部门的专业人员对竣工项目进行决算，在审核中，应当重点关注审查决算依据是否充分、相关竣工文件是否齐全、竣工清理是否结束、决算的编制是否有误。
竣工决算未经审计，可能造成项目投资完成额不准确、开发成本虚报或者私藏结余资金，使竣工结算失真。
3.未对完工项目进行后评估
工程项目后评估是指对已完成项目的效益、影响进行总结与分析的活动，评价的主要内容是工程项目是否达到预期的目标以及项目投资收益等，并把评估结果作为企业绩效考核与责任追究的依据。未对完工项目进行后评估使得企业无法及时总结质量管理经验，资源没有的得到充分的利用，影响管理效率与效果的提高。
三、房地产企业工程项目内部控制风险应对措施
（一）工程立项管理
1.重视项目建议书的编制
企业应根据工程项目相关规定，结合本企业实际情况，来规范项目建议书的编制，对于专业性较强、较复杂的工程项目，企业可以委托专业财会、技术、工程等机构专业人员进行编制，项目建议书的编制，要特别注意相关内容的协调、明确，并且要对工程项目的质量、标准、投资估算、项目进度安排进行充分的论证评估，保证项目建议书的规范、有效。
2.确保可行性研究的编制质量
对于可行性研究报告的编制，房地产企业应制定完善的控制制度，相关编制人员应当按照企业的规章制度来进行编制，对于项目比较重大的，涉及金额比较大的项目，企业可以委托相关的法律、技术、项目工程机构等相关专业人员来开展可行性研究，当然在选择专业机构的时，企业应有一套标准，以确保专业机构的资质、业绩、声誉等符合要求。
3.委托专业机构对可行性研究报告进行审核
房地产企业应当组织企业内部相关部门组建专业的评审组或者委托具有相应资质机构的相关专业人员对项目可行性研究报告进行评审，要注意可行性报告或者项目建议书的编制人员不得进行项目评审，评审组的成员应熟悉工程项目的业务流程，在决策时要充分兼顾项目的质量、标准、进度，不得采用“少数服从多数”原则进行决策，对项目方案、投资规模、投资估算、项目进度情况进行严格审核，充分核实这些内容的相关审批文件是否真实、可靠，在可行性研究中，经济技术是整个项目的核心，要特别地对经济技术的可行性进行深入的分析与论证。决策过程中必须保证有完整的书面记录，实行问责制，“三重一大”项目要报经董事会或者类似权力机构审批。
（二）工程招标管理
1.加强对投标资格审核管理
企业应当严格按照招投标相关规定，结合本企业实际，遵循公开、公平、公正的原则，建立健全本单位的招投标制度，明确招标工程项目的范围、招标方式、招标标准、招标程序等环节的管理规定。招标公告的编制要本着公开、透明的原则，严格按照企业招投标管理办法确定中标人，不得根据“意向中标人”的实际情况来确定中标人的资格条件。建设单位不具有招标能力的，应当委托相应资质的专业机构人员招标。
2.对投标人的信息进行严格保密
为了防止招标人与投标人之间串通舞弊，我们应对投标人的信息采取严格的保密措施，任何人在公布中标方之前都不得透露投标人的信息，对于未做到保密的投标，企业应当做废标处理，并追究责任。只有找到符合资质条件的投标人，才能确保工程项目的质量。
3.完善开标、评标、定标的内部控制环境
为了保证开标环境的公开、透明，企业应邀请所有投标人或其出席开标，并邀请社会公正机构对开标环节进行监督。企业应当组建评标委员会，该评标委员会的成员由企业的相关专业代表和有关工程项目、财会、技术经济方面的专家组成。评标委员会成员的名单在中标结果宣布之前应进行保密，评标委员会的成员不得与投标人私下接触，也不得受企业的干扰而影响投标结果。
（三）工程设计管理
1.采用招标方式确定设计单位
对于设计单位的选择，房地产企业可以采用公开招标的方式来确定设计单位，在筛选时，企业可以根据项目的特点来选择具有相应资质的设计单位，关于工程项目的设计合同，需要明确设计单位的权利和义务。特别是当一个项目由不同的设计单位共同设计时，更需要分清楚责任，在这种情况下，可以确定一个设计单位作为主体设计单位，主体单位需要对企业项目设计的整体情况进行负责。对于设计方案，企业应进行初步审查，通过严格的复核，层层把关，来保证工程项目设计的质量。
2.建立严格的概预算编制与审核制度
房地产可行性报告范文第9篇
【关键词】房地产项目 成本控制 管理
我们根据房地产开发的实际流程，通常情况下将房地产开发过程中的成本管理分为四个方面，其中包括管理过程中产生的费用、配套设施费用、建筑安装中产生的费用以及土地的成本费。只有将目标成本管理做好，才能加强房地产项目成本控制。
现如今我国的房地产行业的发展并不是特别的稳定，早年受到我国传统计划经济的影响，使得我国的房地产行业也形成了以计划为主的发展形势，在项目开发之前就有做好整个项目生命周期的成本计划。但是根据目前的实际情况来看，这种方法存在着严重的制约性，在项目开工前将整个项目生命周期的成本计划完全制定出来是不合理的，在施工的过程中会遇到各种各样的实际情况，这就要求我们必须随着项目的施工不断的调整成本计划，因此设计阶段可以指定出符合实际的成本计划，但是在具体的施工阶段就要不断的进行调整了，只有结合实际才能指定出科学合理的成本计划。
一、房地产项目成本控制中存在的问题
（一）缺乏科学房地产成本控制的方法
一个房地产开发的是否成功要考虑多方面的因素，首先一个项目在决定是否开发之前，要考虑当地的房地产市场开发的规律并且要M行具体的考察，如果只是一味的盲目投资，可能会造成开发的项目与当地的实际消费水平出现不匹配的情况，最终的结果可能就是经营失败。现在的房地产行业已经逐步向分工明细化以及流程化的方向发展，因此在开发的过程中要充分考虑这两方面的因素，根据实际情况将房地产的项目成本控制在合理的范围之内，最终实现效益的最大化[1]。
（二）错误的房地产开发成本控制认识
财务部门与成本控制有着巨大的关系，在一个项目中，财务部门的财务报告关系到整个企业的运营情况，通常情况下，企业根据财务部门所提供的财务报告制定出符合实际情况的成本计划。但是由于财务报告存在一定的延后性，这就造成企业的成本计划与企业的实际情况脱节，可能加大投资，造成不必要的损失。因此财务报告一定要符合当地的市场并且一定要及时，使企业认识到房地产开发成本控制的重要性，制定出科学合理的项目成本控制。
（三）缺乏成熟的成本控制制度的施行
随着时代的发展，目前我国的企业建立的是责权分离的制度，将股权和决策权建立起来，但是如今我国的房地产行业因其是私有企业就造成了家族式企业的形成，本没有与现代企业真正的接轨，因此想要建立科学的成本控制就要建立起符合实际的、合理的企业制度。
二、控制房地产项目成本的有效途径
（一）决策阶段
项目的决策阶段是一个项目的基础，只有将决策阶段的计划做好，整个项目的的成本才不会出现大的偏差，如果项目在前期的决策过程中出现了大的失误，那么在后期的项目中是无法完全弥补前面的失误的。因此开发商在制定项目决策阶段的计划时一定要充分考虑当地市场的实际情况，遵循市场规律，制定出详细的可行性报告，并且在该报告中应该包括一些基本行的内容，例如设计的方案、周围环境、规划以及一些基本的材料，在可行性报告还应该包括风险评估内容，使企业可以根据风险评估制定出相应的措施。
（二）设计阶段
设计阶段要按照流程来进行。首先在进行项目的初步设计之前一定要保证项目的投资估算和可行性报告已经获得相应部门的批准。在施工图设计之前，保证投资概算和涉及的相关文件已经得到批准。其次在项目实施过程中有一部分需要根据造价来满足专业技术的要求，也就是说要在不超过造价的基础上，根据限额的分配情况来控制设计[2]。等到项目中的施工图部分完成之后，要经过相关部门的审查并给出书面建议，之后设计单位要根据建议来进行修改，保证施工图的合理性、经济性、技术性以及安全性，防止因为设计不合理造成的损失。
（三）施工阶段
施工阶段是项目的具体实施环节，其中包含着许多不确定的因素，因此是项目成本控制管理中最难控制的环节[3]。因此在具体的实施过程中需要对项目质量、造价和工期进行严格的控制，做好协调工作。企业中，每个项目追求的共同目标就是在最短的工期内用最低的价格制造出质量最好的产品，但是在实际情况中这三者之间的关系是相互制约的，这就要求施工单位要科学合理的处理好三者之间的关系。
（四）竣工结算阶段
竣工环节是项目实施的最后环节，在该环节中主要是对项目的工程量进行审查核对，避免由于计算问题出现少记或多记工程量造成成本出现错误。在进行审查的时候主要包括建设费用、费用的计取标准以及定额套用的情况，还应该特别主要隐蔽工程的施工情况，认真核对，确保项目可以验收合格。
三、总结
目前，我国市场发展存在不稳定性，房地产行业由于今年来发展速度过快，也存在着极大的不稳定性。房地产作为近年来的热门行业，市场间的竞争十分激烈，提高企业利润，减少成本是共同追求的目标。因此，为了实现这一目标，就要重视房地产项目的成本控制，只有控制好房地产项目的成本，才能保证企业健康稳定的运行，使房地产的市场体系更加完善。本文希望通过对房地产项目成本控制的思考，可以使房地产行业加强对成本控制的重视，为房地产行业健康稳定的发展提供一些思路。
参考文献
[1]张健.对房地产项目成本控制管理的思考[J].工程技术：全文版，2016（9）：00016-00016.
[2]邹义建.基于目标成本管理的房地产项目成本控制――以成都某房地产项目为例[D].重庆大学，2015.
房地产可行性报告范文第10篇
关键词：房地产；开发项目；可行性研究
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
引言
近十几年来，我国在经济建设方面取得了巨大的成就，各行各业都进入到了快速发展的时期，房地产业更是进入到了黄金发展时期。在社会主义市场经济体制下，房地产业的竞争越来越激烈，房地产也本身也蕴含巨大风险。在房地产项目开发之前，进行科学的可行性研究，能够有效地降低市场风险，保证房地产企业经营效益，提高企业的核心竞争力，对房地产企业长期稳定经营十分必要。如果房地产企业投资决策错误，会浪费大量的人力、物力和财力，甚至会给房地产企业带来致命打击，所以房地产企业必须高度重视可行性研究工作。可是因为各种主客观原因，现阶段房地产企业对开发项目的可行性研究工作，存着在很多问题。
房地产开发项目的可行性研究工作中的问题
缺乏扎实的基础工作
房地产企业要想编制出一份优质的房地产开发项目的可行性研究报告，就必须做好大量基础性工作，搜集丰富的基础资料。可是现阶段很多房地产的可行性亚久报告的编制单位因为受到经费、时间、人力等等方面因素影响，基础性工作做得不够深入和透彻，严重缺乏第一手资料，工作人员过于依赖现有数据或者只是凭借个人的主观判断、推测，缺乏客观性，从而严重的影响了房地产开发项目可行性研究质量。
工作人员素质有待于提高
房地产开发项目的可行性研究广泛的涉及到经济、工程技术、法规、房地产开发经营、税务等等方面的专业性知识。但是现阶段房地产开发项目的从业人员的职业素质还无法道道相应要求，工作人员可能是专才，却很难在全局的高度考虑相应问题，所以很难编制出高质量的房地产开发项目的可行性研究报告。
对房地产开发项目的可行性研究缺乏深度
深度比较合理的房地产开发项目的可行性研究报告应具备这样几个方面的特点：相应工程的实施方案有两个以上可供选择比较、所确定的工程主要数据必须满足初步设计要求，所提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策需要。可是现阶段的房地产开发项目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表现为：定性的描述比较多，定量的计算不够；项目选址、建筑产品没有多个方案比选；缺乏充分的建设规模论证；重要的参数、数据来源不清，根据不足等等。
缺乏平衡的可行性及不可行性分析
很多房地产企业都比较重视可行性论证，但忽视了对不可行性的分析。很多项目的可行性研究编制出来以后的项目都可行，主要原因就是相应的编制人员通常都带着求证项目可行性这种潜意识进行分析及论证房地产项目的的可行性，从而导致将更多的精力放在项目可行性方面和正面影响，忽视一些可能存在的负面影响及不利因素，甚至有时候会看不见有可能造成项目不可行的巨大的风险因素。没有充分利用逆向思维科学分析那些不利因素对房地产开发项目成功的影响。
无法充分预测风险，参考依据不足
房地产企业开发经营的主要风险通常包含政治风险和宏观经济、市场风险、政策风险、企业风险、资金运作风险等等风险，可是实际工作中很多房地产开发项目所进行的可行性研究，对上述风险的分析都不够透彻、不够深入，不够充分，在相应的投资估算当中，缺乏合理的工程造价标准及定额；进行经济评价的时候，随意采取一些比较过时的参数及财务比率。
不重视方案优化
方案设计为房地产开发项目一个必要程序，为提高企业经济效益的重要方法。可是很多企业进行的方案设计都比较重视美观性及技术先进性，缺乏对提高企业经济效益的充分重视。
保证房地产开发项目可行性研究质量的措施
为了全面提高房地产开发项目的可行性研究质量，房地产企业及有关员工必须做到以下几点。
有效突出重点，积极提高工作效率
因为不同规模、不同类别的房地产项目的特点不同，具体到特定项目上，研究的重点也必须具有一定侧重。
严格审批程序，强化项目管理
相应的房地产企业必须认真按照建设程序来办事，对可行性研究进行严格的审批。严把房地产建设项目的前期质量关，认真遵循基本的建设程序，各类开发项目必须进行可行性研究，所有的个人及单位都不可以擅自做主超越权限及简化建设程序，对相应的可行性报告、项目建议书、初步设计等等文件如果达不到一定的深度及规定内容，评估单位绝不可以给予评估，审批单位也不可以进行审批。
建立起房地产开发项目可行性研究数据库
现阶段，我国的房地产市场还没有很高的透明度，可行性研究工作人员通常收集不到完成的及准确的市场信息，相应信息的误差或者缺失，都会为可行性分析带来很到的误差。因此，相应的可行性分析人员必须强化对信息的收集及整理的工作，利用去伪存真、去粗取精的过程，把市场中比较分散的信息整理成可以利用的数据，建立起相应的可行性研究数据库。此外，如果条件允许，房地产企业还可以强化项目后的评价工作，利用分析及比较，将有用信息提取出来，从而有效提升房地产开发项目的可行性研究实用性。
强化市场培育及专业化工作
房地产企业应积极强化专业化和市场培育的工作，有效推进行业的专业化和规模化，从而促进可行性研究水平的提高，保证其深度、精度、及对误差的控制。现在我国的房地产开发市场正逐步走向成熟及规范，越来越激烈的市场竞争有效推动了企业对可行性研究工作的重视及强化。
充分认识风险分析的重要性
房地产投资项目要耗费大量的物资、金钱、人力等资源，建成以后，就很难更改，所以一定要充分认识进行项目风险分析及控制的重要性。为了对投资风险进行有效的控制及防范，就必须在可行性研究报告中高度重视对相应项目潜在的风险因素进行深入挖掘，科学评估相应风险发生频率，风险可能会造成的经济损失等，然后采取科学的风险防范措施。在经济风险分析方面来看，这种分析绝不是经济评价当中的普通的不确定性分析，要从不同方面认真分析各个风险因素发生变化的可能性，分析对企业经济效益的影响，必须着眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地产开发项目的风险因素有着较强的层次性，所以一定要进行深入的分析，从而识别基本风险单元，从而制定出更加具有针对性的风险防范措施。
结 论