房地产经营管理范文

房地产经营管理范文第1篇

关键词：房地产；经营管理；理论；措施；分析

一、引言

房地产经营管理理论要求我们充分了解房地产行业，并对房地产经营理论研究和实物相关的领域有一定的了解。房地产经营管理理论涉及的范围比较广阔，包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、房地产投资和房地产金融等主要方面，同时这些方面又可以细分为很多下属内容。比如，房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、低压制度、税收制度和中介服务制度等内容，房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理理论为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具，该理论具有系统性，房地产经营管理理论是一门具有中国特色的国民经济管理课程，因此对其的分析和研究具有一定的意义。

二、房地产管理的相关内容介绍

为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时，房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据，同时也提供了一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才，该类专业的学生具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力，就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。

三、关于房地产经营管理理论的分析

1.房地产经营管理理论的相关内容分析。随着我国住房制度的不断改革和土地使用制度的不断优化，房地产经营管理理论的研究和分析工作逐渐受到重视，同时该理论逐渐发展成为当今比较热门的学科之一。房地产经营管理理论的主要指导思想是社会主义市场经济，其主要的研究方向是房地产经营和管理的基本理论和运行方式。房地产经营管理学科的主要教学内容不仅包括房地产经营管理的基本内容，同时还涉及到基本的经济理论和管理理论教育，并通过典型的案例分析来强化课程的特点，对提升课程的应用性有着重要作用。房地产经营管理理论比较实用，精炼，简洁明了，该理论的内容符合远程教育学生的实际情况和经济管理专业的培养目标要求。房地产经营管理理论讲授经济管理专业学生应该必须掌握的房地产经营管理方面的相关知识，同时帮助学生联系房地产市场的发展情况，并没有闭门造车，而是紧密联系实际，提高学生的实践能力和创新能力，理论的实用性较强，对学生解决实际问题能力的提升有较大的帮助。其次，房地产经营管理理论有助于提高学生理论联系实际的能力，提高了学生对房地产活动基本规律的掌握和了解深度，有助于为房地产经营管理工作提供必要的专业性人才。房地产经营管理阐述了房地产行业的主要经营方式和特点，并对房地产行业的经营管理工作的基本知识进行了详细的介绍，为我们了解并分析房地产行业发展规律提供了渠道。房地产行业的发展受到市场经济和相关国家政策的影响，近几年来，国家加大了对房地产行业的管理控制力度，房地产行业的发展更加规范，更加有序，但是房地产行业的利润增长放缓，无论是房地产开发还是施工，亦或是房地产销售和土地购置都处于停滞甚至是下降趋势，仅仅从房地产产业土地购置来看，其下降幅度达30%以上，因此国内房地产市场难以吸引房地产开发商的兴趣。同时，目前房地产存在着过度开发问题，新建的房屋空置率较高。房地产行业属于垄断竞争市场，少数的房地产厂商掌控着当地的房地产开发建设资源，并且将会以自身利润最大化为基点出发制定房产交易价格。由于房产价格较高，供给大于需求，但是仍然是卖方市场，因此企业将根据自身利益最大化目标制定价格。为了保证房产的高价格以便实现自身利益最大化，房地产开发商并不会降价出售全部的房产。如果国内未来的房地产市场不能再吸引房地产开发商的兴趣，我国的房地产市场难以在短期内再次出现繁荣的景象，投资活动将进一步减少，国内房地产市场无论是在开发投资还是房地产销售工作方面将出现萎靡态势，这对降低国内的物价水平具有一定的积极作用。房地产经营管理理论要根据房地产行业的实际发展情况进行内容更新，并要根据该理论的特点选择科学的项目教学法，通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，将学生融入有意义的任务完成的过程中，可以通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，提高学生的学习积极性。

2.房地产经营管理理论坚持的原则。根据房地产经营管理理论可知，该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导，在房地产日常经营管理工作中，经营管理者要重视经营管理理论的重要性，要明确该理论的核心内容和原则，坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则，其主要目的之一就是提高资源的使用效率，提高企业的经济效益，优化房地产企业的组织结构，为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件，因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识，要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上，提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次，房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则，要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存，风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容，同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等，因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则，做好风险识别和防控工作。目前我国房地产行业处于重要的变革时期，国内的经济环境和政策环境比较复杂，房地产企业要想获得生存和发展，就要充分重视我国房地产行业的发展趋势。按照笔者的观点，做对的事情远远比努力更重要，因此房地产企业要把控好行业发展大势，顺应经济发展和国家政策的要求，根据企业自身的实际发展情况制定发展战略和经营管理措施，提高经营管理制度的应用性和可操作性，进而优化经营管理工作机制。

四、结语

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动我国经济增长的重要产业。房地产行业的发展情况和态势较好，对社会总体福利水平和居民的生活水平有着直接的影响，因此房地产的经营管理尤为重要，由此产生了房地产经营管理理论。该理论具有系统性和全面性，包括房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理和法律等相关知识，为我们进一步了解房地产行业的情况提供了渠道。

作者:孙志刚 单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司

参考文献：

[1]夏刚.房地产经营管理本科专业项目教学法应用探讨[J].中国科教创新导刊.2012(07).

房地产经营管理范文第2篇

【关键词】房地产；经营管理；发展

1 新形势下房地产经营管理工作应取得新突破

社会稳定协调发展，居民群众的住房条件不断改善，房地产业和房地产市场也日益繁荣活跃。面对新形势、新要求，房地产经营管理工作是对于传统的思维模式和认识，被动应对、甚至回避行业和市场发展中出现的新挑战，还是一切从大局需要出发，主动积极去拓展管理和服务内容。对这个关系房地产管理地位、作用的基本问题，房地产经营管理要与时俱进，首先就要把经营管理的基点放在贯彻中央和市委的大政方针、落实市委、市政府重大部署上，放在经济社会发展的大局和人民群众对我们的经营管理工作提出的新要求上。作为政府职能部门，政府赋予的行政职能是相对稳定的，但是，职能的内涵和处延会随着任务和要求的变化而变化，职能的内容及行使手法、管理方法也应随着形势、服务对象、服务内容的转变而有所不同。行政管理如果不能围绕职能延伸、能力增强去转变，行政管理之路就会越走越窄，就难以适应发展社会主义市场经济新形势对政府管理部门的新要求。因此，必须从改革创新入手，紧紧抓住发展这个第一要务，用科学的发展观统领各项工作，跳出原有的模式，开拓创新，转变职能，把市委、市政府的要求和房管工作实际紧密结合起来，创造性地开展工作。抢抓机遇，创新发展，把房地产经营管理事业做大、做强。

观念上的更新，促使他们在实践中大胆探索，实现了在管理的深度和广度上的跨越。目前他们除了承担着房地产市场管理、房屋权属管理、房屋使用管理、房产经营管理、物业管理等项管理工作外，还承担着市政府交办的房屋拆迁管理、历史风貌建筑管理、住房制度改革、住房社会保障等多项管理工作。而在管理的深度上，他们不仅就商品房管理、商品房网上销

售管理、租赁管理、涉外房屋租赁登记备案管理、估价管理、商品房预售管理、商品房销售许可管理、经纪机构管理、评估机构管理、存量房网上交易管理、市场秩序管理、市场信息管理等进行全方位的管理，而且做到了对全市各上市商品房项目、价格走势和每一个具体楼盘、每一套房屋的销售情况、销售价格的动态监管。从而有效地规范了市场行为，净化了市场环境，不仅维护了买卖双方的合法权益，而且对加强市场调控、促进房地产市场健康发展起到了积极作用。着眼全局看职能，适应形势看作用。他们把市委、市政府的要求和房管工作实际紧密结合起来，在经济社会发展大局中找准定位、发挥作用，干成了全国房地产行业有影响的大事、新事、难事。他们这种分层次、全方位、把住房保障工作的切入点首先放在城市拆迁中困难居民上，并创造条件逐步极扩大保障面的作法，有效配合了城市基础设施建设，受到了群众的拥护和市政府的高度肯定。中共中央政治局委员赞扬他们“ 是认真负责为百姓着想的思路”。把房地产经营管理的基点放在经济社会发展的大局和满足人民群众要求上，增强工作的主动性和预见性。事业的发展和房地产行政管理带来哪些新挑战、新机遇、新要求。我们应该有什么作为，要做好哪些准备，用什么姿态去实现新的转折、新的发展？由此，我们有一种强烈感受：围绕大局找定位，着眼需要抓管理，这正是我国房管事业能与时俱进取得发展的首要原因。

2 新形势下搞好房地产业经营，加强管理

2.1 高效的物业管理

当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行。物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。在市场竞争下完善自己，培养企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的物业管理企业尽快改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业，市房管部门也要加大指导力度。搞好住宅小区的管理和服务，首先要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍，这是完成所担负使命的重要条件。所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓。

2.2 市场营销管理

促销不仅可以推动交易的达成，而且还能促使一些潜在顾客认知到某种需求，进而转化为现实购买。传统的促销策略包括人员推销、广告、销售推广和宣传。房地产企业在进行传统的项目推广时，通常都是在各种媒体上大做广告，或报纸或电视或广播或路牌或现场包装，其实种种努力都是为一个目的，就是将项目的信息传递给潜在购房者。作为一种双向沟通渠道，最大优势是可以实现沟通双方突破时空限制直接进行交流，而且简单、高效和费用低廉。因此，基于网络开展的各种促销活动往往有意想不到的效果。在上网已逐渐成为人们生活中必不可少的一部分时，通过网络把项目信息准确、及时、形式丰富的传递给潜在购房者，已逐渐被开发商认可并有迅速发展之势。

培养一支高素质的房地产营销管理队伍房地产企业进行市场营销的成功与否，除了企业自身的优势和楼盘的品质 定位外，最重要的是人才问题 如何培养一支高素质的营销管理队伍，是我国每个房地产开发公司必须面对的课题 首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题；其次，要提高营销决策者的决断能力 决策者要具备多谋善断的能力；最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险 同时，能否拥有一支优秀的销售队伍，可以说关乎房地产企业的成败，因此，需要采取尽可能多的措施培养优秀的销售人才。

3 新形势下房地产的绿色经营管理体系结构发展

房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。 这样的体系结构，应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式，具体说来主要有：

3.1 房地产绿色经营管理的目标。 房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合，更为重要的是在整个房地产经营管理过程中， 要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小，使资源的利用效率尽可能的高。

3.2 房地产绿色经营管理的对象。 房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分，包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体，也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准，而且要在管理的各个环节包括最终用户，也必须遵守同样的环境管理标准，才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现

3.3 房地产绿色经营管理的专题技术。房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点，综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中，各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。

4 结束语

随着越来越多的国外企业投资中国，将为中国的房地产市场增加需求动力。需求的增加、竞争的加剧，使得房地产质量在一定程度提高。我国的房地产营销仍停留在产品观念上。随着房地产的发展，将积累越来越多的经验，让房地产业的发展迈上一个新的台阶。

参考文献

[1]范恒森．企业资本扩张中的并购策略。1998 ：28～29

[2]贾福清，李双侠．企业集团资本扩张途径分析．2000：22～23

房地产经营管理范文第3篇

【关键词】房地产；范畴及发展；经营管理

随着社会的快速发展，房地产行业在国民经济中占有的比重越来越大，房地产企业本身能否健康发展，在很大程度上对国民经济能否健康增长有着不可忽视的影响力，是国民经济增长的一个基本生产要素。[4]从项目经营的战略高度着手分析，重点是从控制项目启动组织到实施过程全方位每个细节，提高对风险的管理，才能在竞争日趋激烈的市场中，赢得先机。

一、房地产项目经营管理的范畴及发展现状

（一）房地产项目经营管理的范畴

房地产项目的经营管理者运用系统工程的方式、理念和模式，综合管理房地产项目的建设和使用，努力达到生产要素在房地产项目上全过程和全方位的的优化配置，为客户提供一流的产品。房地产项目管理系统十分繁复，不同目标具有特殊性，使得项目管理方式也是多种多样。不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且必须是一个系统完整的操作过程，作为一个完整的项目管理系统应将工程的各工作职能、各投入单位、各项目任务、各个阶段融合成一个统一完整的整体。房地产经营活动是指房地产经营管理者对房屋的建设、交易、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的转让、出让等按价值规律所进行的有计划、有目标的经济活动，活动范畴涉及到房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。[4]

（二）我国房地产项目经营管理的发展现状

目前房地产项目的管理方法主要有部门制、公司制、事业部制以及专业管理这四种。房地产项目的经营管理的终极目的是以最高的效率完成项目工程，以项目经理负责制为切入点，使用系统工程的方式、理念和模板，开发项目建设的全过程是一项繁复的系统工程，按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统，一定要有一套完整、规范和科学的管理保证体系，来规划和协调开发项目的全过程和保证最终目标得以实现。[1]房地产项目的经营管理在实际运行过程中还存在着许多未知因素，我们必须要正确地审视、总结和处理，必须站在项目经营管理的战略高度，全过程、全方位地对项目启动组织和实施过程管理加以控制，提高对风险的防范，这是保证项目目的、项目目标实现的关键所在。

二、当前我国房地产项目经营管理存在的问题

（一）市场定位及决策机制不完善

项目运行机制的不完善，那么项目管理的就难以控制，如项目工程进度拖拉，延期交房普遍；房地产开发没严格控制，管理费用过高及未知费用超出预期额度，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会由于对市场调查不充分，没有充分心理准备，评判“标准”不明确，无法抉择，导致拖慢项目决策。

（二）项目设计资源协调性欠缺

由于一时又无法跟上设计单位相应的监督管理体制， 发现在项目的施工中会造成许多设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工在设计上都发生了巨大的变化，甚至变更图纸的数量超出了原设计图纸。设计过程中出现的问题主要表现在：没有恰当的设计招标程序，没有考虑设计对项目投资控制的重要性，缺乏设计监理，文档资料缺乏规范化、制度化管理等。当工程只能匆忙完成或工程待定内容无法决定时，因市场定位的前期准备资料不充分、研究数据方面资源整合缺失等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”， 前期的市场调查和产品研究问题此时就演变成了工程建设的项目管理问题和工程变更的技术问题。[1]

（三）房地产团队凝聚力不强

如果一个团队凝聚力不强，那么项目运行成本就会过高、房地产交易纠纷也会增多。 对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期规划、销售推广、客服、筹措资金与资金周转等等。融资手段的单一及资金周转计划水平低下致使资金运作成本偏高，项目最终收益会受到直接影响。另外销售推广与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纷争不断，未能积极友善协调售买双方的关系，售后维修不到位，配套设施不齐全等，导致企业品牌建立受阻和维持的根本原因。[3]

三、统筹解决我国房地产项目经营管理问题的途径

（一）制定长远规划，提高企业的战略决策规划能力

随着社会经济发展的社会化、现代化进程，以及宏观经济的巨大变更，要求企业从客观上具有长远敏锐的战略眼光，充分考虑复杂多变的宏观经济因素，制定相应的战略计划。

一是全面规划，即在战略期内关于企业每方面的详细周全的全面计划。

二是渐进式计划。这一计划与全面计划恰巧形成两个极端。由于企业可能会遇到诸多不确定因素，要求企业的目标能根据当下情况而作出相应的改变，走一步看一步。

三是选择性计划。这是一种介于全面计划和渐进式计划之间的折衷计划，它一般只把主要的计划拟定出来，而对今后三至五年内的详细计划不做明确说明。

（二）努力实现企业各项指标，提高企业综合管理能力

努力贯彻产品的各项指标，提高工作效率。在方案项目设计明确后，就可以进着手规划项目施工图设计，在施工图设计时，要坚持贯彻产品规划方案明确的各项要求，努力作好项目安全性与经济性，舒适性的联系，那么要在保证建筑产品的没有安全隐患的基础下，从结构、建筑、设计到水电配套方案设计都要能体现规划方案项目定位的各项指标，不要随意增加或删减。（v）在项目施工阶段，要把产品定位时的开发周期以及质量要求指标，分解为各阶段指标。和工程施工单位签定合约时，就要把工期和品质做为一项目标要求明确地在合同中表达清楚，并在以后的施工阶段中进行过程跟踪考查，再者，房地产开发企业做为产品开发主体，要密切关注建筑产品施工品质，对有可能建筑产品后期使用的工序产生影响，如可能引起跑、冒、渗、漏等现象以及门窗无法灵活密闭开启时的工序要加强监督。因为这些问题虽然看上去很小，但对居民的正常日常生活却有无法忽视的影响，严重时，因为居民的报怨 甚至还可能影响到房地产企业的市场形象与信誉，因此要重视此类问题避免发生。（v）目前，有些房地产企业因在过程管理中忽视了上述重要环节和工序的管理，而导致后期居民有很大意见，企业形象会造成难以挽回的损失。

（三）加强培养企业文化，提高企业的综合凝聚力

企业文化建设其根本在于通过价值观的引导， 促成企业价值观与员工个体价值观的趋同发展，达到具有共识的目标，从而促进企业员工自觉地将企业的制度要求内化为个人的行为标准并以此来约束自我行为， 以实现企业与员工的共同发展。[3]21世纪理性营销时代的到来，使个人英雄无法再在营销舞台上独唱主角，依靠个人力量叱咤风云、劲舞弄潮的日子已经一去不返了。团队，这个营销时尚名词，开始被越来越多的企业深讨钻研，只有拥有了一支具有很强向心力、凝聚力、战斗力的团队，拥有了一批彼此间互相鼓励、支持、学习、合作的员工，企业才能不断进取、壮大。团队是开放的，在不同阶段都会有新成员加入，高团队凝聚力会让团队成员在最短时期内具备团队意识，形成对团队的归属感和认同感，缩短新成员与团队的磨合期，提高他们的适应能力，在日常运营期间，大幅提高团队的工作业绩。

结束语：总的来说房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业要不断创新经营管理方法，全员全过程的配合努力才能达成。

参考文献：

[1]孟献壁，李娜，乔保国.浅谈建筑工程质量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7

[2]王义. 论房地产项目的经营管理. 城市建设理论研究. 2012

[3]杨彦东. 房地产项目的经营与管理.2010

房地产经营管理范文第4篇

关键词：房地产；项目；经营管理

Abstract: At present, on the real estate of all aspects of knowledge has been widely study and research, and the real estate industry occupation post all sectors of society to provide employment opportunities has become a strong force. Real estate management system, decision-making and management is also more and more perfect. However, not everyone can be in the real estate industry, its handle, master and grasp the real estate management, skilled techniques will be is the real winner. The following general aspects of knowledge and the present real estate are discussed.

Keywords: real estate; project management;

中图分类号: F293.33 文献标识码文章编号

1 经营管理的概述

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。

房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。

2 项目经营管理

房地产是房产和地产的总称,指的是房地产具有某种特定的财产权利，其物质形态是土地和房屋。它包括两方面的含义：首先，它是一种客观存在的物质形态；其次，它是一项法律意义上的财产 。房地产的商品包括建筑地块、房屋、房地产服务等等。房地产管理是企业为了实现一定的经营目标，对经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督、检查等组织工作。企业管理是一个统一整体，它由五个方面构成：管理主体－－谁来管；管理客体－－管什么；管理目标－－为什么要管；管理手段－－怎么管；管理评估－－结果如何。

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。争取项目的成功实施是项目管理的总目标。一个成功的项目应该具有以下条件：①要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使 用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。②要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。③要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意⑼④必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。⑤必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。要使项目完全符合上述每一个条件，几乎是不可能的。因为在一个具体的项目中各个评价指标的重要地位不同，常常需要确定它们的优先级，如有的指标必须保证，有的指标尽可能照顾，有的指标是不可能完全得到保证，甚至有些指标之间是相互矛盾的等。因此，在具体项目中，我们应根据项目的具体特点，确定各个指标的优先等级，保证项目总体目标的实现，这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。房地产项目管理是一个具有宽泛意义的名词，包括成本管理、工期管理、质量管理、现场管理、合同管理、风险管理等等多方面的内容，因此，若想对房地产实现灵活多变的操纵，就必须熟练掌握多方面的知识，还要善于开动脑筋，对方位的思考和运筹。

3 营销管理

房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。 成功的房地产销售过程一般包括：宣传、沟通阶段， 谈判阶段， 签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售和委托两种。 ① 开发商自行租售。由于委托物业要支付相当于售价1%～3%的佣金，所以有时开发商愿意 自行租售。一般在下述情况下开发商愿采取这样的营销方式：第一，大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络。第二，在房地产市场价格高涨、市场供应短缺期。第三，开发商所发展的项目已有较明确、甚至是固定的销售对象。②物业。经纪人和商是从事购买或销售或二者兼备的洽商工作，房地产市场上的经纪人或商通常被称为物业。传统的房地产经纪人留给人们的印象是，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取佣金。现代的物业则是一个全新的念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。它包括联合与独家，买方、卖方和双重，首席和分三种形式。但是不论是采用哪种或组合，很重要的一点是在开发项目前期就尽快确 定下来，以使物业公司能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。

4物业管理

物业管理是一种和现代化房地产开发相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而形成的统一管理方式，它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式。所谓物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动。物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目。归纳物业管理的定义可以为是指物业管理企业受物业所有人（业主）的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理具有社会化、专业化、市场化、管理形式的规范化等特征。

物业管理的对象、范围相当广泛，但其基本内容是一样的。按服务的性质和提供的方式，物业管理可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务以及委托性的特约服务三大类。物业管理基本原则包括：用户至上、服务第一的原则；业主自治管理与专业管理相结合的原则；统一经营、综合管理的原则；社会化管理、企业化经营的原则；合理竞争的原则；依法管理与服务的原则。 另一方面而言，物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括在：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。只有做好这些环节，才能保证物业管理的流畅。另外，物业管理程序的顺利进行，充足的经费才是最后重要的保证，经费包括维护类、养护类以及修缮类等等，通过受益人出资，产权单位出资，物业开发单位出资的渠道来获取必要的经费。

5 结束语

房地产经营管理范文第5篇

关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。

1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。

1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。

2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。

2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

2.5整合资源，合理有效的运用资源。

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

总结

房地产经营管理范文第6篇

一、现代信托制度的发展

（一）现代信托制度的确立

早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。

（二）消极信托向积极信托的转化

由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。

随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。

（三）现代信托制度的传播和创新

英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。

二、国外房地产信托经营模式

（一）美国的房地产投资信托

美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。

l、美国房地产投资信托的类型

美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同

虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

（二）德国的房地产投资信托

德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离（三）日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。

三、我国房地产信托经营管理模式的选择

我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。

（一）建立房地产投资信托基金

建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3）

（二）建立国有土地信托经营管理运作机制

我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。

（三）“房屋银行”的信托化规范经营

“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。

在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。

在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。

四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题

房地产经营管理范文第7篇

【关键字】房地产；管理；经营；宏观调控；造价

随着市场经济发展的过程中，越来越多的企业和单位对经营管理理论进行追求和探索，如何实现当前生产经营管理工作是当前企业和单位发展中的主要研究对象。在房地产生产经营的过程中，要做到提高生产管理水平，进行宏观调控，避免房地产业大起大落和大量资金积压，通过正确的指引房地产发展中各个产业的协调有序发展，提高其发展过程中的发展方向和发展手段，更是在当前社会发展中的主要探讨和发展趋势。通过对房地产经营与管理的历史回顾，就房地产经营和管理过程中在未来的发展趋势进行分析，提出其问题的解决方式和各种管理制度的缺陷。

一、进行可行性研究

要进行地区总体市场研究，根据当前市场研究的各种理论依据结合当前发展趋势进行选择性的项目研究过程，要以当前城市规划和城市发展趋势为主要的开发市场和开发基础，最后进入特定地点的市场研究，在房地长生产经营的过程中是通过对开发投资项目进行严格的研究和探讨，提出其发展趋势和发展规模，更是在发展的过程中利用相关的发展手段和技术控制措施进行分析和管理的过程，调查研究和综合论证，既要有广度，又要有深度.对各个项目在经营和管理的过程中结合当前各种技术手段和学科基础知识进行全面的研究和探讨。对可能的拟建方案进行分析论证，研究项目在技术上的先进适用性，在经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行科学的预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设，以及选定最佳投资建设方案等结论性意见，为项目投资决策提供依据.通过可行性研究，使建设工程项目的投资决策工作建立在科学和可靠的基础上，从而实现建设工程项目投资决策的科学化，减少或避免投资失误，提高建设工程项目的经济效益和社会效益.

二、工程造价管理

建设工程造价管理的目的，是按照经济规律的要求，根据社会主义市场经济的发展形势，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理的确定建设工程造价和有效地控制建设工程造价，以提高投资效益和建筑安装企业经营成果.在工程建设过程中把技术与经济相结合，通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制建设工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。

在工程的施工管理中，采取有效措施，合理用好资金，提高投资效益有着十分重要的意义.一个建设项目的全过程造价是由各个过程的造价构成的，而这些过程的造价又都是由许多项具体活动的造价构成的.全过程造价管理必须是基于活动与过程的，必须是按照建设项目的过程与活动的组成与分解的规律去实现对于项目全过程的造价管理.房地产开发企业应重视成本控制的作用，逐步把工作重点转移到市场研究、成本管理、制定企业发展战略上来.开发企业从开发流程的前期开始，注重开发产品的市场定位，加强产品的成本控制，努力把自身产品的成本降下来，采取正确的成本战略，是每个房地产开发企业面临的一个具有实际意义的重大课题。

三、高效的物业管理

当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行.物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理.由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展.在市场竞争下完善自己，培养企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的物业管理企业尽快改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业，市房管部门也要加大指导力度.搞好住宅小区的管理和服务，必须要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍，这是完成所担负使命的重要条件.所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓.

四、市场营销管理

促销不仅可以推动交易的达成，而且还能促使一些潜在顾客认知到某种需求，进而转化为现实购买.传统的促销策略包括人员推销、广告、销售推广和宣传.房地产企业在进行传统的项目推广时，通常都是在各种媒体上大做广告，或报纸或电视或广播或路牌或现场包装，其实种种努力都是为一个目的，就是将项目的信息传递给潜在购房者.作为一种双向沟通渠道，最大优势是可以实现沟通双方突破时空限制直接进行交流，而且简单、高效和费用低廉.因此，基于网络开展的各种促销活动往往有意想不到的效果.在上网已逐渐成为人们生活中必不可少的一部分时，通过网络把项目信息准确、及时、形式丰富的传递给潜在购房者，已逐渐被开发商认可并有迅速发展之势.

1、人员推销

人员推销是企业销售部门派员直接到客户门上进行商品销售的促销方式.它与广告推销互为补充.房地产开发公司根据对商品房市场的预测，掌握潜在客户的信息，摸清可能的买主，派人主动上门介绍本公司及商品房情况，促成买卖成交.

2、营业推广

营业推广是为了在一个比较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施.它多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销.营业推广，作为一种特点推销策略，有两个优点：刺激需求效果明显.许多营业推广的手段具有某种特定的吸引力，似乎在告诉消费者，这是永不再来的一次机会.这样，就可以打破消费者对购买某种特定产品的惰性，比较快地提高销售额.所花费用较少，而在局部市场上的收益却很大.加强公司内部管理，适应市场竞争落实工作责任制，健全激励机制精干效用的原则设置管理机构.

五、抓好市场管理

目前，房地产隐形市场普遍存在,房地产收益大量流失.这表明我国的房地产业尚处于初级阶段，法规、制度相市场体系还不健全，管理手段跟不上，清理整顿的任务十分艰巨.抓好房地产市场管理，还必须严格按照国家已经制定并公布实施了的有关规定，管理房地产交易活动.建筑物发生买卖、租赁、抵押、分家析产或企业法人围兼并。

六、结束语

房地产经营管理范文第8篇

[关键词]房地产信托信托运作问题分析

一、房地产信托的概念

随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业，作为一项成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产信托完全可以在流通和消费环节作为一项崭新的融资手段大有作为。

（一）房地产信托的概念

房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。

房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国金融信托业参与房地产开发经营早已存在，在旧中国，大银行一般都设置信托部办理房地产投资和房地产有价证券买卖。新中国成立后，由于实行计划经济体制，致使房地产信托业的发展处于停止阶段。改革开放以来，随着我国市场经济的繁荣发展，信托业也有了长足的发展，并随着土地使用制度改革。

房地产信托业的兴起，使金融业和房地产业相互渗透，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时又靠房地产使信托业自身得到了良好和迅速的发展。

房地产信托是信托金融工具在房地产行业中的应用。按照不同的业务，目前主要有三类：一是房地产资金信托，二是不动产信托，三是按揭资产信托。房地产资金信托是指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务，这是目前开发商最为关心的。

（二）房地产信托的特征：

稳定的高收益。

由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说，它的年收益率波动范围在10%到17%之间，相对稳定。

（1）流动性强。

由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，它的流动性相对较强。

（2）能够抵御通货膨胀。

作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

（3）面向中小投资者。

由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。

二、我国房地产信托运作模式选择

外部顾问可能会较少考虑到房地产信托股东利益的最大化，他们有可能去发展自身利益的最大化，而这之中股东很难掌握顾问们的投资行为，因而极容易引致股东财富的损失，有碍房地产信托的发展。具体表现则包括：

自我交易。房地产信托的顾问们处于一个核心地位，他们将影响物业的购置、处置、租赁、物业管理以及借贷融资时机的选择。而且，由于顾问们通常并不被排除在交易谈判之外，所以他们还将对谁将会获得具体某宗交易的决策产生影响，因而与顾问相关或其隶属机构，在该顾问所推荐的交易中有可能获得较多优惠。有些顾问为了个人获得交易佣金，而不顾投资者利益，无端做出大笔交易的情形也是防不胜防。

关联交易。房地产信托资产与房地产信托管理公司的关联方进行交易，从而损害投资人利益的行为。

费用转移。房地产信托管理公司可能会将房地产信托公开说明书之外的费用转嫁于房地产信托资产。此种费用的转移可能有两种形式：第一种通过所谓的“软费用”的形式将房地产信托管理公司享受的额外服务通过证券经济商佣金回扣的形式转嫁于房地产信托资产；第二种则是利用法律条款中的漏洞将营销费用转移给房地产信托资产。

除此之外，在房地产市场透明度不高的情况下，采用外部管理模式的房地产信托将会给投资者带来更大的风险。仲量联行于2004年曾过一份亚洲及其他地区房地产市场透明度指数的研究报告，该报告将各国的房地产市场透明度指数按照“五等级系统”进行分类。结果显示，在所有的亚洲国家中，除了香港、新加坡和马来西亚等国家和地区的房地产市场透明度能列为二级水平之外，其余亚洲国家均存在着严重的透明度问题。房地产市场的不透明将使区域内的国际投资形势受到严重挫伤，更会侵蚀相关证券价值。因此切实改善信息透明度以及建立有效的公司治理机制也成为亚洲房地产行业的当务之急。而亚洲房地产信托基金正是建立在这样一个不够透明的房地产市场中，外部管理模式所面临的信息不对称在亚洲各国的房地产信托管理中无疑是雪上加霜，矛盾更显恶化。

总而言之，采用外部管理模式的房地产信托可能产生明显的利益冲突，使股东的利益蒙受损失，更甚者阻碍房地产信托业的健康成长。此外，采用外部管理模式还会产生人们所并不希望看到的成本，而这些成本更可能会影响房地产信托的现金流和收益，并最终侵蚀其股票的价值。

因此，我国的房地产信托选择伞型模式。既然外部管理模式存在前文所指的诸多问题，同时考虑到我国房地产市场仍然处于以发展商为主导，以开发为重点的起步阶段，拓展开发商融资渠道以及培育房地产机构投资者就成为当前我国房地产金融研究领域的重点。我国将来推出的房地产信托基金更应充分考虑当前市场的实际情况，以帮助开发商拓展融资渠道和培育房地产机构投资者为主要目的。以开发商为核心的、以内部管理模式为特色的伞型基金模式可以成为我国房地产信托的首选模式。

纵览全球房地产信托的发展历程，正是一个管理模式不断革新的历程。早在1960年设立之初，美国也只允许房地产信托以外部管理形式运作。而到了1986年房地产信托内部管理获得法律认可之后，结构的创新使得美国的房地产信托行业得到了突破性的发展，内部管理模式，特别是其中的伞型模式多重房地产信托结构也在十多年中迅速成为房地产信托业的主流模式。

由于历史原因，传统的外部管理模式在世界各地广泛存在，我们的亚洲邻国也大多沿袭这一模式，国内的研究者和管理层也对此相对熟悉，但是，我们却不能坐视不顾外部管理模式的诸多弊端及其在房地产信托市场较为成熟的美国近十年来所受到的冷遇，依循美国房地产信托经营管理的发展历史来看，采用外部管理模式极有可能蕴藏着巨大的风险，其中的问题更是可能成为制约我国房地产信托未来发展最大的羁绊因素。

正是基于外部管理模式所存在的弊端，以及伞型管理模式所显现出的一系列相对优势，我国在研发房地产信托时，可能直接移植伞型模式更有可行性。

三、当前若干问题分析

（一）法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。

（二）道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。

（三）项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险，对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。

四、结论

从上述分析可以看出，我国房地产投资信托业务的发展，因为受到政策等多方面的限制，在我国还需要更进一步完善。

（一）建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

（二）道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构中国银监会的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防范风险。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

（三）项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

房地产经营管理范文第9篇

第二条凡在*市行政区域内从事城市房地产开发、经营和管理的单位和个人，应当遵守本规定。

第三条*市人民政府建设行政主管部门负责全市房地产开发管理工作；县(市)人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发管理工作。

市、县(市)人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内房产经营的管理工作。

市、县(市)人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的土地管理工作。

第四条依法取得国有土地使用权的单位和个人，从事单项房地产项目开发经营，应当符合有关规定。

外地房地产开发企业来本市从事房地产开发经营的，应在本市成立分支机构，并不受原有资质等级的限制。

第五条市、县(市)工商行政、税务等有关部门应当在接到设立房地产开发企业、房地产开发企业分支机构(以下统称房地产开发企业)申请的5个工作日内，办妥相关的登记手续。

第六条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到市、县(市)建设行政主管部门备案，并按有关规定申请核定房地产开发企业的资质等级。

未经核定资质等级的房地产开发企业，不得在本市从事房地产开发经营。

第七条房地产开发项目的土地使用权一般应当以招标或拍卖方式出让。

面向本市中低收入家庭销售的经济适用房和廉租房的房地产开发项目用地，经市、县(市)人民政府批准，可以实行行政划拨。经济适用房实行定向、定价销售，具体办法由市、县(市)人民政府另行规定。

第八条房地产开发用地的土地使用权出让或者行政划拨前，市、县(市)城市规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规模、容积率、绿地率、建筑间距、建筑高度等城市规划设计条件提出书面意见，市、县(市)建设行政主管部门应当对房地产开发项目的开发期限、配套基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定及拆迁补偿安置要求提出书面意见，作为土地行政主管部门办理土地使用权出让或者行政划拨的依据。

第九条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同或行政划拨的有关要求进行开发建设。

第十条市、县(市)建设行政主管部门应当对配套基础设施和公共设施的实施加强监督检查，并可根据房地产开发项目的规模及性质与房地产开发企业签订配套基础设施和公共设施建设的合同。合同应明确配套基础设施和公共设施建设内容、分期交付期限及其他有关要求。房地产开发企业应当按照合同规定的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。

居住建筑规模在组团级以上的房地产开发建设项目的配套基础设施和公共设施建设，经市、县(市)建设行政主管部门批准，房地产开发企业可以分期实施。

第十一条房地产开发项目竣工后，市、县(市)建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织有关部门按法律、法规和国家标准规范，进行综合验收。房地产开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。

第十二条需转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当到市、县(市)建设、规划、土地、房产等有关行政主管部门办理变更手续。

第十三条房地产开发项目转让时，与开发项目有关的权利和义务随之转移；尚未完成拆迁补偿安置的，转让人和受让人应当持房地产开发项目转让合同到市、县(市)人民政府房屋拆迁主管部门备案，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人，项目转让人和受让人应自房地产开发项目转让之日起30日内书面通知被拆迁人。

第十四条房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：

(一)多层建筑已完成主体结构三分之一以上；

(二)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

第十五条房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。市、县(市)房产行政主管部门应当在查验有关文件后，核发商品房预售许可证。

商品房预售许可证应当标明准予预售的商品房坐落位置(含幢号)、建筑面积和使用性质。

第十六条房地产开发企业需向境外销售商品房时，应向市、县(市)建设行政主管部门提出申请；市、县(市)建设行政主管部门应在5个工作日内初审完毕，报上级有关部门审批。

房地产开发企业申请境外销售商品房时，应提供下列资料：

(一)销售申请报告；

(二)土地使用权出让合同、土地使用权证和建设工程规划许可证等文件。

第十七条购房人要求购买商品房时，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。配套基础设施和公共设施分期建设的项目，房地产开发企业应当向购房人承诺分期建设的内容及交付使用的期限。

第十八条房地产开发企业预售商品房应当与购房人签订商品房预售合同。购房人认为可以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由市有关行政主管部门印制的商品房购销合同文本，房地产开发企业不得提供自行拟制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。

第十九条商品房预售合同应当明确预售商品房的用地依据、坐落位置(含幢号)、层次、房号、建筑面积或套内建筑面积、分摊的公用建筑面积、价格与价款、付款方式、交付使用的期限、配套基础设施和公共设施建设、物业管理、保修责任、争议的解决方式以及购房人和房地产开发企业认为需要约定的其他内容。

购房人可以选择按商品房的建筑面积或套内建筑面积或套计价并与房地产开发企业约定商品房的价款；购房人选择按套计价的，商品房预售合同应当明确的内容由购房人和房地产开发企业商定。

第二十条已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。

房地产开发企业单方变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

第二十一条房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房产行政主管部门认可的，具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。

房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房面积测绘成果表。

房产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。

测绘机构因商品房面积测绘误差超过国家规定的允许技术误差范围，造成购房人或房地产开发企业损失的，应当承担相应的赔偿责任。

第二十二条房地产开发企业作商品房销售广告时必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。

商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。

第二十三条购房人可以就房地产开发企业在商品房销售广告(含售楼资料书)中的承诺内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。

第二十四条商品房交付时，房地产开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和使用说明书。

第二十五条商品房销售价格，由当事人协商议定；经济适用房和以实物形式有偿移交的小区配套设施的价格，应当实行政府指导价或政府定价。

第二十六条房地产开发企业应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经测绘机构实际测定的商品房的建筑面积或套内建筑面积(以下简称测绘面积)超过或小于房地产开发企业与购房人在商品房预售合同中约定的建筑面积或套内建筑面积(以下简称预售面积)3%以上的，应当根据购房人的要求负责退房，并承担其他民事责任。

根据前款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还价款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还价款；房地产开发企业还应按合同约定的利率支付预付款的利息。

测绘面积超过预售面积3%以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业不得要求购房人支付超过3%以上部分面积的价款；测绘面积小于预售面积3%以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业应当退回不足部分面积的价款，并按小于预售面积3%以上部分面积价款的一倍赔偿购房人的损失；测绘面积超过或小于预售面积3%(含3%)以内的，应当按测绘面积结算价款。

第二十七条房地产开发企业开发建设的商品房超过规划确定的建筑高度的面积，由城市规划行政主管部门按照城市规划法律、法规的规定予以处罚。

对违反本规定其他条款的单位和个人，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。

第二十八条房地产开发企业委托中介机构预售商品房的，房地产开发企业应对中介机构的销售行为承担责任。

第二十九条履行商品房销售合同产生的争议，由争议双方当事人协商解决；协商不成的，按照合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院。

第三十条本规定涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的，按省、市有关规定办理。

房地产经营管理范文第10篇

关键词：房地产；经营管理；新时期背景

一、当前房地产发展现状

从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。

2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。

当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。

二、新时期背景下房地产经营管理策略

（一）打造房地产品牌

本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。

（二）提高物业管理效率

在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。

本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。

（三）强化房地产营销管理技能

打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。

房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。

（四）注重财务风险的控制

财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。

新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。

本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。

三、小结

综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。

参考文献：

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[2]谢超文.浅议房地产企业财务风险分析和控制[J].商业文化（下半月）.2011（09）

[3]彭伟清.房地产建设项目质量成本管理与控制研究[J].中小企业管理与科技（下旬刊）.2010（09）

[4]柯光，柯敦义.浅谈房地产经营管理的实践与探索[期刊论文] - 管理观察 2014（11）