房地产经济学范文

时间:2023-02-26 18:33:42

房地产经济学

房地产经济学范文第1篇

关键词:房地产;市场营销;行为经济学

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

收录日期:2013年7月26日

一、房地产营销现状

近年来,房地产市场异常火热,据2012年不完全统计,全国注册的房地产企业已达到约65,000家。据最新统计,居民收入中的22%用于住房消费,远高于教育、通信等其他方面的消费。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示,2013年第一季度,房地产开发房屋销售面积20,898万平方米,同比增加37.1%,增幅比去年同期增幅增加51个百分点,比上季度增幅增加26个百分点。其中,90%为住宅销售面积,房地产开发住宅销售面积为18,901万平方米,同比增加41.2%。分区域看,—二三线城市全面回暖,商品房销售面积分别增加1162.3%、36.9%和54.2%,增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点。同时,受20%交易所得税的影响,3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。加上近期国家出台一系列相关政策加强对房地产业的宏观调控,政府大力整顿全国的土地市场。房地产市场已进入了竞争激烈的时代,房地产营销中各种营销理念和营销手法也不断出现,但在房地产营销中仍存在着一些典型的问题。

1、房地产市场交易量增幅回落。随着对“国五条”细则的落实,房地产市场需求将受到抑制,短期内市场观望的可能性加大。各地政府都提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等方式来收紧住房公积金政策。随着调控政策效果的显现,预计今后房屋交易量增幅将出现回落。房地产开发企业经过2012年大量销售,企业资金压力缓解。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示:2013年第一季度,房地产开发资金来源增长29.3%,增幅比去年同期增加21个百分点。其中,定金及预收款同比增加62%,增幅比去年同期增加71个百分点;个人按揭贷款同比增加61%,增幅增加66个百分点。国内贷款同比增加20%,增幅比去年同期增加7个百分点。企业资金充裕状况是影响短期房价走势的关键因素。在这样的市场环境和资金状况下,企业采取降价销售的动力不足。房地产企业未来竞争将更加激烈,更应该把经营的重点放到房地产营销中来。

2、完备的可行性分析有待加强。开发商在做产品市场定位分析时,往往根据个人经验进行项目的可行性分析,市场调研不够深入仔细,甚至流于形式,没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误,所开发产品与消费者的需求出现脱节,中期出现产品滞销的情况,给整个项目运营带来较大风险。

3、营销行为中存在虚假信息和欺诈现象。近期对房地产企业的投诉也越来越多,投诉比例节节攀高。据中国消费者协会统计,截至2012年底,消费者对住房、汽车等产品的投诉位居投诉榜前列,特别是对住房的投诉比例比上年同比增长了38%。调查表明:房地产销售多通过大批量的广告投放,建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象,干扰了房地产市场秩序,并引发了法律纠纷,损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。

二、基于行为经济学的分析

行为经济学是指以人类行为作为基本研究对象的经济理论,它通过观察和实验等方法对个体和群体的经济行为特征进行规律性的研究。行为经济学是一门介于心理学和经济学之间的边缘学科,它打破了传统经济学的界限及视域,重视对人的非理的研究,试图根据心理学的研究成果对传统经济理论的基本假设进行修正,将非理性等复杂的人类行为分析融入标准的经济理论之中。

1、认知心理对房地产营销行为的影响。在传统经济学当中,我们假定消费者能够获得充分的信息。然而,认知心理学的研究表明,消费者的认知偏差影响了信息的正确加工,因而消费者所获得的信息并不是充分的。心理预期是相对于“参照点”而言的,房地产市场中,参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨,若现期以低价买房,则末期高涨的房价就是“获得”;反之,就是“损失”。不管用“认知偏差”还是用“信息不对称”的原理来分析这一问题,结论都是类似的,那就是,消费者并没有能力充分的认识所认购的房屋的真实情况,因此处于认识上和信息上的劣势。

2、情感心理对房地产营销行为的影响。人们在购物决策中往往出现所谓的“感情冲动”,这种“感情冲动”可以为消费者带来“瞬时效用”。这种“瞬时效用”表明,“感情冲动”本身已经为消费者带来了一种效用上的满足,消费者在住房购买过程中“情感冲动”的现象是客观存在的,这种“情感冲动”将会影响消费者在住房购买中的最大化决策。有研究表明,一些购房者并不能够完全理性地把握自己的购房行为。在长时间房地产积极看好的舆论影响下,消费者对于房价的参照点不断提高,很容易产生一种急躁与盲从心理,从而产生从众行为。房价越涨,从众行为愈演愈烈。结果便是房价持续攀升,直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。

人数越多,情感心理起到的作用和影响也越大。正是这种“感情冲动”行为所形成的泡沫,增大了房地产市场的波动性。从市场参与者的角度来看,除了普通购房者,其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润,从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。最终,房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫,多方的投机心理共同吹大了泡沫,形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫。

3、社会心理对房地产营销行为的影响。我国的文化传统使得消费者的个体行为更容易受到社会舆论的影响。在我国,人们非常重视和周围人保持良好的关系,非常重视周围人的看法和意见,尽量使自己的言行不超出正常人接受的范围。我国经济的持续快速增长,使人们形成了积极的心理预期,加之媒体的报道和地产商的鼓吹,都推动着房地产市场的繁荣。国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情,各地纷纷把房地产作为支柱产业,从行为经济学上分析,这些因素相互作用,互相影响,消费者在一次又一次的“正强化”的作用下,加之从众行为的群体放大效应,于是更加刺激了房地产市场的不良发展。

三、基于行为经济学对完善当前房地产营销的建议

1、关注购房者的心理,转变营销思维模式。基于行为经济学,微观角度分析房地产市场中购房者的心理特征和行为方式,对于购房者理性买房、房地产营销以及平抑房地产价格具有重要的意义。倡导购房者一定要做到理性购房,对自己有个准确的定位,购买适合自己的住宅,不要被媒体的大肆宣传所迷惑,避免不正确的认知心理产生。政府可以利用媒体向购房者提供确切的房价变动信息,防止由于“认知偏差”造成的房价持续上涨和持续下跌。房地产商可以利用购房者的心理研究细节营销,改变营销思维和方式,更好地促进房地产销售。

调整营销模式,建立客户导向型的全程营销机制。各开发商核心能力的侧重点不同,营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异。以客户导向型全过程营销理念为指导,未来楼市的竞争是产品的竞争,更是客户资源的竞争。能够准确地把握购房者心理,更准确、快速、高效地将客户的需求反映到产品上,并能够提供全程客户服务的企业才能保持优势。

2、结合消费者需求,挖掘产品自身优势。当前房地产消费者需求已呈现出高度多样化和个性化趋势。由于消费者的职业、收入、家庭结构、生活方式不同,房地产市场需求存在着很大的差异性。房地产企业应针对市场需求的差异,在细分市场的基础上,综合考虑企业自身的资源、条件、竞争对手的状况,合理选择目标市场,科学进行市场定位。调整房地产市场的需求结构,解决房地产市场供求的结构性失调问题。同时,合理的目标市场策略有利于企业充分发挥自身优势,有利于企业在市场中建立自己的特色,强化企业的品牌效应,使自己在激烈的市场竞争中立于不败之地,并求得持续、长远发展。房地产营销者只有充分研究消费者的需求,并将其贯穿于楼盘开发的全过程,才可能使自己的开发项目成为市场亮点。

3、加强品牌营销力度。建立良好的品牌对营销活动十分重要。未来房地产市场竞争日趋激烈,品牌的作用日益凸现。品牌不仅是宝贵资产,还能强化企业在市场和行业中的地位,在房地产营销中发挥重要的作用,为企业创造更多的经营效益。建立良好的品牌,要使建设的楼盘拥有优良的品质、适合的价格以及完善的售后服务。而且从行为经济学上来说,良好的品牌效应,可以满足消费者在消费时的那种愉悦感,从心理上得到了更大的满足。一个品牌代表着服务质量,企业的形象和顾客、公众和社会对它的评价。对于房地产企业来说,品牌意味着客户吸引度,意味着稳定的客户群,意味着同一品牌覆盖之下的持久、恒定的利益。随着2012年火暴的销售,房地产企业大多资金充裕,所以必须加强内涵建设,注重进行品牌效应的积累,对品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势。

4、单向营销向全程营销、整合营销转变。房地产市场竞争日趋激烈,迫使企业不断重新审视面临的市场环境,并做出反应。传统的单一营销方式面对发生了变化的市场已表现出疲态,房地产营销将从传统的依靠单一营销向整合营销转变。营销将会提前在早期介入房地产开发过程,注重前期规划设计、中期策划运营和后期物业管理几个主要过程的连贯性和一致性。不但实现业主的购房愿望和开发商的经营目标,同时通过全程管理为物业的保值、增值提供专业化服务,以全过程营销的方式在更宽泛的领域内实现其价值。整合营销是把房地产咨询、广告、招商、营销、会展、信息各功能板块集成起来。整合营销是对价值链的整合,可以保证提品或服务的各个环节的质量,以实现顾客价值的最大化;可以更有效地管理各种相关资源,以发挥高效的经济效益。整合营销推崇用动态的观念看待市场,既有利于顾客,又有利于企业,可以实现双赢局面,正在成为房地产营销发展的主流。

四、结束语

综上说述,随着2013年一系列房地产政策的出台和落实,未来房地产市场的交易量增幅必定逐年放缓,现实的市场环境必然迫使房地产企业研究市场、重视营销,把营销管理上升到企业发展的战略高度,从研究消费者的心理及行为出发,针对未来的市场情况,立足于市场调研,充分尊重消费者个性特征,尊重和满足消费者需求,加强品牌建设,进行全程营销,房地产企业在日后必定能够获得成功。

主要参考文献:

[1](美)Philip Kotier.市场营销原理[M].北京:清华大学出版社,2003.5.

[2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设,2008.

房地产经济学范文第2篇

低收入者从来就不可能是买房一族的中坚力量。不错,低收入者也需要有栖身之所,然而,正是因为收入不高,他们不会对栖身之所过分挑剔,甚至不奢望拥有房产,更没能力进行房地产投资。因此,房地产价格变动对低收入者不构成直接的影响。

那么,房地产价格变动带动相关物价变动会不会对低收入者产生间接影响呢?答案同样也是否定的。低收入者是社会分配体制中的弱者,但这并不等于说他们就是绝对的弱者,在劳动力市场中他们有着强势的一面。低收入者是社会劳动构成中不可缺少的组成要素,多从事最基本的低层劳动。没有了低收入者,这个社会在很多的领域中将没有生产者,也没有服务提供者。因此,在得到至少作为人的最基本的权益要求方面,低收入者有足够的分量向社会提出要求,包括栖身之所。低收入者是靠什么自动获得其基本权益呢?低收入者靠的是流动。如果做人最基本的物资权益都得不到足够保障时,低收入者就会选择离开,即使在有严格的户籍制度约束的条件下,他们也会作出同样的选择,农民工现象就是典型的例子。一旦足够多的低收入者选择离开,社会就不得不做出妥协。换句话来讲,为什么在商品房价极高的地区低收入者没有选择离开呢?只有一个解释那就是:在那儿低收入者的待遇没有越过他们所要求的底线,甚至就其个人纵向比对来看,在那儿其物资权益要求不但没有降低反而提高了。这其实解释了现实中为什么房地产价格越高的地区越是低收入者选择的流入地区。进一步的理解是:正是基于对低收入者的社会妥协(当然还有其他因素),商品房价高的地区工资率普遍要高于商品房价低的地区。地区商品房价低,其居民收入相对较低,商品房价高其居民收入亦相对上升。这种社会群体平衡的市场化调节,一方面维持着低收入者的社会基本物资诉求水平的平衡;另一方面,也给向低消费地区流动的跨地区消费低收入者带来一定的超额物资权益。

二、房地产涨升是自然规律,可引导不可抑制

土地是唯一受到总量严格约束的要素,在社会经济受到激励的初始时期,局部或全面性的劳动要素和资本都会以相当高的速度递增,而土地的绝对供给往往不增反减。经济学常识告诉我们:当一种要素被严格约束住以后,那么,另外两种要素的增长就必然会被自动强制调节,调节的方式就是相对价格的变化,稀缺资源价格将不断上升。也就是说,土地价格的上涨是我国当前经济增长之必然结果。当然,土地价格的上涨并不一定代表商品房价格必然上涨――土地价格的上涨有可能被土地本身利用率的提升消化。然而,基于对两个方面的认识:1.计划体制下的地产价格几十年来都未曾充分调整,地价(或地租)相对较低;2.前期经济的持续高速增长,资本积累相当丰厚;有充分的理由相信我国本轮土地价格的上涨从其绝对幅度上看正是当前商品房价格上涨的主要因素。那么,商品房价会不会无休止地单向上升呢?可以说在商品房价没有达到其合理匹配时,的确会单向上涨,但绝对不会无休止。一旦地价(地租率)得到合理提升,并且与资本赢利率相匹配时,商品房价格的涨升就会趋于平静。

当然,现实中,市场调节从来就不可能是精确调节,因此,市场中商品房价只会以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。这也就是说:商品房价有可能在剧烈的调整过程中表现出极大的调整惯性。而房地产是具有投资功能的特殊商品,赚钱的示范效应很容易诱导人们盲目投入。中国的市场经济运行不久,人们的市场经济意识普遍不强。盲目地抢购会导致巨大的伤害,一旦涉及面过广则会危及社会。自始至终我们并不认为现在某些地区商品房价的畸形上冲是合理的现象。但经济的粗放性高速增长必然导致土地以及土地上房产价格的提高,这是经济规律,也是市场中“看不见的手”在调理人们高效运用土地资源的体现。

我们若盯住商品房价,将思维定格在如何驱赶投机者、抑制投机收益上,采取简单的、表层性的经济手段抑或是僵硬的行政方法,结果却要么徒劳无功,要么约束了经济,压抑了自然规律。比如:在房地产交易环节课以重税。这种方式看似能剥夺投机暴利,打击投机,但同时也导致了对存量房产的严格锁定,客观上造成了对房地产供给能力的抑制,在需求既定的情况下,这种抑制反过来又转化为推高房地产价格的动力。进一步提高的投机收益补偿了税收对投机者的利益剥夺,顺利地实现了税收向最终住房消费者的转嫁。因此,交易环节税不但不能抑制投机,挟着某种程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投机收益。在这一方面,我们应该理性地承受房产价格涨升所带来的社会压力,戒除简单思维下的社会尝试,借鉴发达经济社会建立在严格税收理论基础上的合理的、成功的方法,从房地产持有方向调整税收结构,规范人们的合理投资行为和房地产的持有行为。除非我们又彻底回到计划经济时代,试图将房地产从投资品的名单中剔除掉是根本行不通的。另外,从维护社会公平的角度出发,大多数市场经济社会从来不将土地完全地市场化、商品化,这也是我国目前的政策取向,有些地方政府如北京市提出的安居房政府回购就是很具创意性的设想。

三、结论

现阶段房地产价格的持续涨升归根结底是经济滞胀下的资本相对过剩所致。基于这一认识,从长远来看,政府应该通过进一步加强医疗、养老等福利制度的健全和增强其社会覆盖力度,努力增加人民消费信心;同时由于低收入者收入的增长几乎不会转化为对房地产的需求,因此,更应特别注重提高低收入者(下岗、退休工人)以及农民收入,以增强非房地产类的产品需求,为经济的持续发展提供全面的产能出口,从而拉动内需,提高资本赢利率,进而促进产业资本需求增长,最终从根本上缓解房地产投资需求的压力。从短期来看,政府一方面应该开源节流,大力推进证券市场,特别是债券市场的发展,拓宽资本投资领域,疏导富余资本合理流动;另一方面,要打击非法资金对房地产市场的恶意炒作,改善房地产税收结构,通过房地产持有方向调整税降低房地产持有的资本利得,淡化房地产投资利得期望,疏导和抑制套利性投资对房地产的巨大需求,最终实现房地产行业的平稳发展。

房地产经济学范文第3篇

关键词:实践教学 教学模式 房地产经济学 应用型本科

中图分类号:G64 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2015)09(a)-0142-02

随着我国高等教育改革的不断深入,应用型本科院校在全国高校中所占的比例越来越高。该类院校以培养适应生产、建设、管理、服务一线的高技术应用型人才为主要目标[1]。在人才培养过程中,更加注重学生的实践能力与应用能力培养。房地产经济学是房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理等专业的专业基础课程,主要讲授房地产经济领域的基本原理和方法,以及房地产市场的运行规律和房地产业的发展规律。这门课程理论与实践联系紧密,知识体系中蕴含许多行业特性与行业现象,传统的以课堂讲授为主的教学模式已经远远不能满足该课程的教学目标。尤其对于应用型本科院校的学生来说,改变传统的理论教学模式势在必行。

1 房地产经济学实践教学的必要性

实践教学是在理论教学的基础上,通过课堂讨论、辩论、演讲等方式,将应用思想注入教学过程中,注重培养学生的专业应用能力与创新创业能力。因此,在房地产经济学的课堂教学过程中开展实践教学,不仅可以改变传统教学过程中存在的学生“读死书”问题,还可以让学生充分了解我国特殊国情下的房地产行业的特点与规律,加强学生的知识应用能力。

1.1 实践教学可以加深学生对理论知识的理解

房地产经济学作为一门部门经济学,将经济学理论与房地产行业相结合,研究和探讨房地产市场的运行规律。较强的专业性使得学生在学习过程中对知识体系的理解不够深入,很容易停留在理论表层,无法透过现象看本质。通过实践教学,可以将理论知识与行业的社会热点问题紧密联系在一起,使学生从不同视角了解相关知识点的内涵,开拓思维,加深理解,由被动学习变为主动学习,进一步提升学习兴趣。

1.2 实践教学可以锻炼学生独立思考意识

独立思考是高等教育的目的之一,也是学生创新创业的必备能力。独立思考能力包括人的独立认知能力与独立判断能力。传统的理论教学多采用教师传授知识与学生接受知识并行的方式进行,学生缺乏独立认知能力与独立判断能力的锻炼,久而久之养成了不扩展、不发散的僵化学习模式。尤其对于房地产经济学而言,知识体系中包含许多开拓性内容,很多社会热点问题没有绝对的答案,这就要求学生在学习过程中学会独立思考,结合所学理解行业特点与现象。通过实践教学,可以给学生自主学习、独立思考的机会,从而加强学生在学习中的主体性地位。

1.3 实践教学可以提升学生实践应用能力

学生学习的最终目的是为了应用,房地产经济学也是一样,能否熟练应用所学是检验知识是否掌握的关键。而实践教学,不仅可以加深学生对理论体系的理解,还能提高学生的实际操作能力与应用能力,培养学生自觉将所学知识运用到日常生活及未来工作的良好意识[2]。既为学生今后的职业发展打下坚实基础,也为特殊国情下我国的房地产业培养需要的应用型人才。

2 房地产经济学实践教学模式的构建

2.1 建立教学体系

科学合理的教学体系有助于学生对学科知识的理解与吸收,所以实践教学体系的确定非常重要。好的体系结构可以将理论与实践完美的融合一体,使学生在实践过程中掌握所学内容,并能学以致用,提升自己的综合能力与应用水平。房地产经济学实践教学体系的构建可以围绕“学以致用”的原则进行,在编制实践教学大纲时,应选取有实践意义与实践条件的内容,如房地产供求、房地产价格、房地产周期等与实际市场联系较为紧密的学科内容,层次化、系统性的构建知识体系,并与实践方法相结合、与理论内容相对应,以实现实践教学的培养目标。具体教学体系如图1所示。

2.2 选取实践形式

2.2.1 案例教学

案例教学是指在教师的指导下,根据教学目标和内容的需要,通过对一个具体情景的描述,引导学生对这些特殊情景进行分析与决策的一种教学方法[3]。我国房地产市场产生后,尤其是近十年来,房地产行业中的许多现象成为社会关注的焦点,大量的新闻报道为案例的选取提供了基础材料。例如在讲解区位理论时,可收集万达集团选址的案例进行介绍;在介绍房地产泡沫时,可展示我国1992年海南房地产泡沫事件;在解释房地产市场空置时,可结合新闻报道中的“鬼城”现象来介绍。通过这些生动的案例帮助学生理解房地产经济运行的各种原理与规律,调动学生的学习兴趣与积极性。

2.2.2 情景教学

情景教学法是指在教学过程中教师有目的地引入或创设以形象为主体的生动具体的场景,以引起学生一定的情绪体验,从而帮助学生理解知识,获取技能,并使学生心理机能得到发展的方法[4]。在课堂中,引入和教学内容有关的特定的情景,鼓励学生亲身体验该环境下的教学过程,有利于最大程度的发散学生思维、强化学习效果。例如在讲解房地产市场四象限模型时,可让学生分组模拟物业存量、租金、价格、新开发建设量的变化情况,从而理解这四组变量之间的相互关系;在介绍房地产周期这一部分内容时,可让学生以开发商、购房者、政府等的身份参与到房地产市场的运行中来,模拟不同阶段的房地产市场变化情况,体会市场各时期特点与运行规律。

2.2.3 课堂讨论

在我国构建社会主义房地产市场的过程中,随着市场的不断发展与完善,出现了很多社会关注度较高的热点问题,对此,可要求学生课下收集资料,课上分组讨论或辩论,应用所学原理和方法探讨社会上热点问题出现的原因与解决问题的方法。讨论不分对错,重在培养学生独立思考以及灵活应用知识的能力。例如针对我国住宅价格的不断增长,可分析其成因以及其后隐藏的房地产市场供求关系;针对我国出台的一系列宏观调控政策,可分析不同阶段的市场背景以及制定政策的各项重点;针对我国2015年3月开始实施的不动产登记制度,可引申讨论我国是否应该征收房产税,探讨房地产税收制度的改革方向。

2.3 制定考核方式

成绩评定对于实践教学是非常重要的,它一方面影响学生学习的积极性;另一方面可以作为教学效果的反馈,调整实践教学在今后的发展方向。成绩评定的结果在于考核方式的选择,实践教学由于其多元化的组织形式,不能生搬硬套传统的试卷考核形式。在制定考核方式时,应本着过程与结果并重的原则,根据实践教学的具体情况选取多种考核方式,或者提交报告,或者根据课堂表现,或者小组互评。并根据实践内容与工作量大小设定相应权重,最终汇总得到综合的实践成绩。

3 结语

随着我国社会经济的快速发展和工业化进程的不断深入,国家越来越重视对应用型人才的培养。应用型人才的培养应以实践与应用为主,传统的房地产经济学教学模式已经很难满足目前人才培养的要求。若在理论教学的同时结合实践教学模式,构建实践教学体系,丰富课堂教学内容,可以加深学生对学科知识的理解,锻炼学生独立思考的意识,提升学生实践应用能力,为我国房地产业培养出具有综合素质和应用能力的专业人才。

参考文献

[1] 沈奇,张燕,罗扬.应用型本科实践教学体系的构建与改革[J].实验技术与管理,2010(10):36-38.

[2] 缪悦.《房地产经济学》课程实践教学的研究与探讨[J].现代经济:现代物业中旬刊,2009,8(7):119-120.

[3] 杨巧.对房地产经济学课程采取多样化教学方式的探讨[J].金融教育研究,2013(2):80-83.

房地产经济学范文第4篇

1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起,行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支,是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来,发现了传统经济学模型中的错误或遗漏,修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起,既对主流经济学提出了挑战,也对其进行了补充和拓展。

2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时,通常采用实例研究、实验研究和现场研究,而最重要的方法是抽样、谈话调查,从某种意义上说,正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法,才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。(1)它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为,以实际调查为根据,对在不同环境中观察到的行为进行比较,然后加以概括,并得出结论;(2)行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程,而不是这些行为所完成的实绩(如花了多少钱,存了多少钱等);(3)行为经济学更重视人的因素,因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件,例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等;(4)行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的,它有助于修正传统经济学的某些基本假设,像关于理人假设、效用极大化的假设,等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。

3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性,并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人,使经济学成为研究人的行为的科学。

二、基于行为经济学的房地产市场分析

1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上,需求可分为投资购房和消费购房,前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何,在短期内,需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为,人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中,参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨,人们若现期以低价买房,则末期高涨的房价就是“获得”;反之就是“损失”。因此,在长时间房地产积极看好的舆论影响下,消费者对于房价的参照点不断提高,很容易产生一种急躁与盲从的心理,从而产生一种“羊群效应”:房价越涨,越要跨级消费,借钱买房;买的人越多,越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升,直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此,人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素,预期的改变造成了市场的波动性,而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时,启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖,而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。

2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似,房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看,除了普通购房者,其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给;另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场,高地价和高税负收益的利益驱动,使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润,从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者,一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期,从而采取一切方法抬高房价;另一方对购房者鼓吹房价上涨,改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣,放大房地产市场的潜在风险。综上,房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫,多方的投机心理共同吹大了泡沫,形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫,直至“蝴蝶效应”的发生。因此,房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机所形成的泡沫,增大了房地产市场的波动性。

3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的,强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因,以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类:引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。

我国房地产市场的引发性事件主要有:国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情,各地纷纷把房地产作为支柱产业;同时,我国经济的持续快速增长,使人们形成了积极的预期,加之媒体的报道和地产商的鼓吹,都推动着房地产市场的繁荣。就此而言,国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时,房地产市场存在着反馈机制:当看到过去的增长,参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加,这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中(正强化作用)。第二轮的价格增长又反馈到第三轮,以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用,它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。

综上所述,政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动,形成了波动的源泉;消费者依托于近期的价格做出行动选择,确定了波动方向;价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。

三、从行为经济学角度分析消费者购房行为

我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为,根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时,风险和收益会促使他进行认真的理性思考,他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是,房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择,当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时,他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制,是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。

一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的,至于该理论研究的侧重点,则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景,还表现在理性选择向非理性选择的转化方面;或者相反,先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。

四、如何运用行为经济学监管房地产市场

基于以上行为经济学的分析,为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。

1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看,监管的对象应包括所有的参与者,包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者,而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施,但措施的根本目的是一致的:改变参与者非理性的心理和行为。

2、监管的手段和措施应更加多样。在明确了房地产市场波动性的深层原因后,政府可以通过令非利益相关者的参与来改变参与者的心理因素。

房地产经济学范文第5篇

关键词:房地产市场调控;限购令;法经济学;经济法学

中图分类号:F293.31

文献标识码:A

文章编号:1004-0544(2012)07-0079-05

楼市新政之中,限购之令频出。在法律层面探讨限购令,通常的路径必须先從政策文本的具体规定中来提炼其概念或内涵。出于立论与探讨重心的异样,本文对限购令内涵的论述将予以简化,而将着重对限购令的法律属性进行探究,由此阐明其实施的法经济学和经济法学的若干理论基础,以從正反两方面来对其进行全面审视其“利弊得失”,以推进健康、合法的房地产市场调控机制体系的构建与完善。

一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况

(一)政策起源及其依据

中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月,2011年1月关于房地产市场调控的政策意见。從内容上看,三项政策,层层递进,旨在巩固和扩大调控成果,进一步推动房地产市场运行出现良性变化,通过继续有效地遏制房市投资投机性因素,遏制房价过快上涨势头,促进房地产市场平稳健康发展,最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外,为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃”的房市运行背景,后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“……地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”,这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律(或政策)依据”。

(二)法律属性及其认识

对限购令内涵的认识,可從各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。從各地版限购令的具体内容来看。本人认为,限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过(或不通过)融资手段来购买(或交易)商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的,但相比其他宏观调控政策手段相比,其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性,必须做到两点,一是将限购令界定为一种法律手段,并将其“政策法律化”;二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环,而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体,才能真正從积极方面发挥其应有的作用,实现房地产市场宏观调控的目的。

(三)实施概况与趋势

截至目前,全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容,可以对限购令做出如下几点基本认识:第一,限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数,但具体限购期限,各地有不同的规定,有些城市规定了明确的实施期限,如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日;第二,大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策,一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制;第三,限购令不仅规制一手商品房市场,而且将二手房也纳入其规制的客体范围:第四,有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定,如广州的“未满18岁不得单独购买商品房;境外购房按照国家有关政策执行”等;第五,有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果,主要是“房地产登记机构不予受理(办理)房地产登记”。從目前实施的效果来看,“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立,能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。

二、限购令的经济学与经济法学分析进路

凡此种种,可以看出,限购令内涵较为简单,无非是各地方政府在全国房地产二次调控中,经由中央调控规制部门授权,针对本地区房价上涨过快的现状,由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨,在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施。那么,如何在国家针对楼市的调控政策整体框架中從更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以從经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵。并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议。

房地产经济学范文第6篇

西方经济学自成体系,房地产理论也不例外。中国在经济学领域用的都是西方理论体系,但问题是,中国很多经济学现象的出现,是一些西方理论所不能解释的。比如,中国近年来的房地产价格可是在一片调控声中上涨的,而不是在放任政策下上涨的。中西方在现代化进程中,有共性,如城市化、工业化;但也有个性,如中国人口众多、传统文化根深蒂固、大量农民进城、独生子女政策,这四条,是任何西方国家所没有遇到过的。因此,在房地产方面,我总结了几条通俗定理或者称之为“百姓经济学原理”。

第一个理论:一个城市市区扩大多少,其市中心的房价就会升值多少。

说到房地产,作为老百姓,最关心的就是自己所在城市的房价到底能升到多少?每个城市的地价都不尽相同,这其中有无规律可寻?这就是我的第一个理论:一个城市市区扩大多少,其市中心的房价就会升值多少。而且这种增长不包括物价本身增长、开发成本的提高等因素。

比如,我们的城市建成区从60平方公里扩大到80平方公里,面积扩大了1/3,那么,市中心的房价就会增长1/3,如果再考虑建筑成本等因素,价格上涨一半即50%,是完全有可能的。

这样,我们就可以算一笔账:假定原来市中心的房价是5000元,城市扩大了1/3后,房价就会因此上涨1000元。如果建筑成本上涨15%,则此地的房价就会是4000元×115%即4600元。相对于原来的房价,上涨了53%。

这样判断的依据何在?依据是:土地的升值。

土地为什么会升值呢?因为商业价值的提升。一个城市面积扩大了,表示该城市有四个方面的提高:一是人口提高,包括常住人口和游客;二是公用设施水平的提高;三是区域中心地位的提高,即对周边地区的辐射、吸纳能力增强;四是居住用地减少,因为要用一部分地来做商业、做公建。如此一来,供不应求是其一,商业地产上涨是其二,本身公建水平的提高是其三,有此三条,房价自然会大幅上涨。

应该说,这种上涨还带着浓厚的中国特色,因为中国大部分城市规划发展是采用“摊大饼”的方式。很多规划方面的人士意识到了这个问题,呼吁中国城市不能搞“摊大饼”,要“组团式”,但有什么用呢?中国地方政府财力有限,公共资源有限,比如学校(特别是中学)、医院的发展总是落后于房地产开发。因为房地产是企业运作,一旦放开就能赚大钱,但文教卫不行。另外,关系到民生的商业服务业发展也滞后,比如超市,中国城市生活最方便的地方肯定还是市中心。所以,有能力买房子的人,大多数都要住在市中心,现在虽然有往城市边缘购房的趋势,但总体上并没有改变以往的观念。比如在北京五环外购房的人,多数人不是不想住在市中心,而是买不起市中心的房子罢了。因此,“摊大饼”在所难免,中心地价也必然上涨,从而带动了房价上涨。我调查了很多城市,基本上都符合这一个定理。

第二个理论:老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等。

每次被地产商邀请去看样板间时,购房者就有这样的感慨:这么贵的房子,工薪阶层如何买得起,也就是说,房价与工资的比例在什么“度”上才是合理的?这就是我的第二个理论:老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等,即“每平方米房价二月收入”。

比如,公务员月收入为2000元,那么,房价如果也是2000元,他们就觉得很理想。如今房价过高是与我们工资过低有关系的。所以,高房价在一定程度上有时也是一种错觉,即不仅是房价过高的原因,还有工资过低的因素。

从经济学角度讲,国内生产总值在再分配过程中,由三大部分组成:财政、投资和工资。中国这几年,GDP以10%左右的速度增长,投资增速达15%―20%,而工资收入的增长不足5%。在东部、中部很多发展较快的城市,投资、财政的增长速度还要快。财政增速高于GDP是不合理的,只能在特殊时期存在一段时间。所以,相对于经济的高速增长,我们的工资增长速度太慢,很明显地,我们的工资欠账太多。工资增长为什么会慢一点呢?这又是中国特有的原因:大量的劳动力后备军。按西方经济学原理,后备劳动力主要是待岗、失业人员。但中国不是,中国有数倍的农村劳动力正在转移或等待转移中,由于农民收入与市民收入的巨大差别,使得农民工工资大大低于城市工人工资,所以形成了劳动力市场供应充足且价格低廉。如此一来,中国很自然地成为低工资国家。

但房地产中,土地因为投资的拉动,价格会增长很快,各种建材、钢材等建筑材料也是如此。所以,它的增长速度只会高于GDP,而不会低于GDP,除非遇到经济危机。

目前,北京的人均月工资五六千元,房价却是一两万元。要么房价回到五六千,这是经济适用房的价格标准;要么工资上涨到一两万,问题方可解决。可就目前来看,二者都不太可能,只能互相靠近。

第三个理论:家庭财产中,房产只能占一半。

现在很多人将房地产投资作为家庭建设的头等大事,举全家之财力去购房,那么,在家庭财产的比重中,投资房子的比重占多少属理想?

家庭财产中,投资房子比重占50%较为理想,高于70%及低于50%皆属不正常,这是我要说的第三个理论。

所谓家庭财产,是指所有耐用件、有价证券和储蓄、不动产,中国人的不动产,实际上只有房产。一般来讲,中国人的平均储蓄能力不超过工资收入的1/3,以当前某中等城市为例计算:平均工资为2000元,家庭年总收入约5万元,年储蓄1600元,20年为32万元。20年中,要遇到孩子上大学、结婚等大事,储蓄不能少于5万元;中国目前城市居民持有的有价证券约1万元,家庭财产中,家具3万元,电器2万元,交通、通讯工具等1万元,共6万元,按10年更新一次,则为12万元;这样算下来,则房子只能占14万元。如果房子价值占70%,是什么概念呢?就是22万元,那么,很多家具是不能买的,孩子上学、医疗保险都成问题。由此可见,这是很不理想的。

房价过高,导致了消费能力的下降,比如对食品、电器、交通工具的购买以及旅游娱乐。如此一来,市场需求就不旺盛,内需启动不了,经济就没有活力和后劲,由此又造成了职工的低工资,恶性循环就这样形成了。

中国家庭能用于创业投资的资金不仅很少,而且创业投资的融资能力也很差。这主要有两个原因:一是因传统经济、文化的

影响,市场经济中信用缺失;二是固体制原因,国有银行很难为个人创业提供风险贷款。那么,不能创业怎么办?只有去买房子,买房子可以增值,租房子是为房东打工。近年来,中国租房开商店、小酒店的业主,所赚利润还没有房东房子增值快。所以,买房成了闲余资金最好的出路,更何况,买房办按揭还相对容易些,比如,你有10万元,买30万元的房子,按揭贷款立马可以办好;你想办个30万元的工厂,贷款20万,根本没门。

财产结构的意义如此之大,怎么能不为老百姓算算这方面的账呢?

第四个理论:一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。

那么,中国城市如何构建理想的住房结构?

解决中国城市住房结构问题,是稳定当前房地产市场最重要也是最有效的一个方式虽然还不是最根本的方式。中国目前的房地产结构非常不合理,基本上都是商品房,以中国的实情论,一个大学毕业生刚工作三五年,他们理应没有能力买一套好房子的,但事实上,他们在结婚成家时,都要买成套的、比较像样的房子,原因是什么呢?是因为没有廉租房,当价格高到“租房不如买房”时,谁都会选择买房。

其实,即使像美国、日本这样发达的国家或是香港等发达地区,很多人都是租房的,租房率超过1/3。

所以,我的第四个理论就是:一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。有了这个结构,不仅在现实中满足了不同层次的人群需求,从发展角度来看,也让人有了一个奋斗的时间。

那么,廉租房的租金多少为合适呢?一般住宅的租金应该少于购房按揭的1/3,不能超过1/2,超过1/2,就没有人愿意租房了,这样势必壮大了购房者队伍。但事实上,众所周知,现在很多工薪阶层,工资是不够支付一套100平方米的住房租金的。

经济适用房也应该有个理想价格,按前面说的,如果商品房单价等于月薪,则经济适用房应该等于半个月工资,或最高不能高于月工资。

有了这样的住房结构,各城市就基本上做到了“居者有其房”,安居就会乐业,安居才能创业。

理论体系及其意义

以上四个理论之问,是有联系的,并且成体系。它们基本上说出了中国城市房地产特色、涨价过快的原因、控制的根本办法以及理想的目标。我是从老百姓的经济收入和支出、需求与购买力角度进行分析研究的,所以得出的结论,完全是以人为本、以民为本的。既然住房是最根本的民生问题之一,我们就必须从民生角度去研究,否则,就是本末倒置。

这个理论的提出,是有着很重要的现实意义的:

首先,我认为这些理论基本上说清了中国城市房地产特色和涨价过快的原因;其次,为政府从老百姓的利益出发去解决房地产问题,提供了决策上的思路;第三,一定程度上指导了老百姓理性购房。

中国人多地少、城市化进程过快,但这两条是不可以改变的。人多地少是客观现实,无法改变;城市化进程过快,正是加快实现现代化的途径,也不能加以人为地改变和控制。但与之相应地,作为政府,应该从两个方面来考虑:一是规划,节约土地不是不用土地,“摊大饼”是要不得的,房改更不是一改了之,我们要为老百姓算好账,一个城市,应该要多少房子、要多少地、这些地应该放在什么地方、值多少钱,都是我们在城市规划、财政预算时要予以充分研究、分析、考虑的,要拿出科学的方案来;二是收入,提高老百姓的收入,是根本措施。

房地产经济学范文第7篇

[摘要]近几年来,房地产持续升温,国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控,对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发,结合当前政策,详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。

[关键词]经济政策房地产宏观调控影响

近几年,随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升,房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑,房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明,我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式,一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行,另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时,一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下,有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

1)对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本,但对于不同的房地产企业来说,影响也不尽相同。负债结构不同,融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高,融资渠道单一,经营业绩较差的房地产企业,加息后企业的经营要面临强大的压力。

2)对消费者的影响

加息无疑会增加其还贷压力,促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示,有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息,而央行的连续加息,利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

3)对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小,但未来房价增长将趋于本文来源:文秘站 平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加,这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度,降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求,这种对需求的抑制作用将最终决定供给,从而控制过高的房价,产生积极的降温作用,使房价回归理性。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理,上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应:当提高存款准备金率时,货币乘数减小,商业银行可运用的资金减少,贷款能力下降,货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示,个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面,随着房地产企业的资金渠道目益多样化,对银行贷款需求的占比逐步减少,因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1) 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施,对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看,提高存款准备金率 0.5%能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度,控制房地产开发和消费贷款的增长速度,进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。

2)消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快,但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出,就目前国际市场形势来分析,中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势,投资回报率较高,如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款,就可能给国际上的一些投资家带来机会,这样欧美大量游资将会大量涌入中国,对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整

我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动.投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1)对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险,因而汇率的变动会影响资本的流动,特别是短期资本的流动。

2)对房价的影响

供需和投机是影响房价的两个主要因素,而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期.这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产.等待人民币的升值预期的实现,达到获利得目的。

3)对房地产自身价值的影响

在当前.我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产,其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时,对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响,它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化,从对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同,成本不同,导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本,且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行,一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长,差价较大,可能遭遇较大的税负压力。

4、调整住房贷款政策

这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有:规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制,开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素,迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求,房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道,通过资本市场融资或再融资,可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发,合作经营,集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入,高风险的行业,特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营,以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理,消除短视观念,提高核心竞争力

房地产企业需要完善内部机制,规范企业的经营管理。从长远放眼,做好项 目的长期规划,提高企业开发效率,提高创新能力,把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。

参考文献:

[1]朱崇实. 金融法教程[m]. 北京:法律出版社,

20__:26.

房地产经济学范文第8篇

阿伦・格林斯潘认为目前的房地产市场存在着一定泡沫――几年前他也曾指责与高科技相关的证券市场存在着“非理性的增长”。联想到1997年底到2000年3月,纽约股市的市值增加了5.5万亿美元,其中11只最主要的科技股占了增加额的一半。2001年3月14日,道琼斯工业指数开始跌破10000点,达到13年来的最低,纳斯达克已由5000多点跌到2000点以下,接着又跌到1700点以下,损失惨重,美国高科技股泡沫破灭。那时美联储频频加息,挤压股市泡沫,促使了高科技股市回归理性。现在,联邦基金利率每上涨25个基点,都伴随着人们对地产泡沫是否形成的进一步猜测,以及美联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象阻碍了债券投资商的脚步,同时也使抵押贷款利率一步步地上涨――目前已经上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程度。房地产价格仍然在以远远超出预期的速度增长――目前已攀升至租金成本的很多倍。

过去两年的大部分时间里,普通的小投资者们――他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休――已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票(IPO),他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高――那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前,购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然,我们很清楚的记得,当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候,那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管,他们是高科技产业经济泡沫的助推器,储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时,都变得沉默了。

现在,我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径,但遗憾的是,他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前,房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中,如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产,房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金,其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红,这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。

个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商――这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产,甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路,利用其周边的土地开展建筑项目,通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来,搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里,这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅,告别过去拥挤的空间,享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓,则可以成为年轻家庭负担得起的新居所,从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙!

一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础

房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件,这些基本条件主要有两个:较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款,较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。

但是应该注意到,真正的泡沫,是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力,但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。

“自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能――他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作,选择那些价值被低估的房产加以重新装修,以期获得高额回报。

当然,这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值,取决于投机者套利的能力,取决于投机者讨价还价,降低交易费用和房屋翻新费用的能力,但是只要利率仍然能维持较低的水平,而房屋售价又不是太高,这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的,但也不乏损失,而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花,最后花落在谁手里,谁就会赔得一塌糊涂。

第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多,并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据,2004年,美国房价大幅上涨,平均涨幅为11%,创下1979年以来的新高。其中,内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下,全州房价一年之内上涨了32%,涨幅居全美之首,夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。美国南部和西南部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东海岸和西海岸沿线的有些房屋价值近3年来已经上升2-3倍,原因就在于低利率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、买断工龄的提前退休还有积蓄已久的对于购置第2套住房的渴望。这样一个淘金热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲动,谋划着将自己的小型住宅或高层公寓推向市场以求获利。而投机者们更是坚信,凭着自己的洞察力,能够在这一轮淘金热潮结束之前取得巨额的利润。

二、提高利率是紧缩房地产市场的有效途径

阿伦・格林斯潘是我们对抗通货膨胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨胀究竟到了一个怎样的水平,即将卸任的美联储主席应该为将来要发生的事情负责。

的确,房地产泡沫与通货膨胀、利率都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多种多样,从美联储的态度看来,现在的美国可能处在通货膨胀率正在快速上升时期,房地产正像前几年的高科技泡沫一样,是推动这次美国通货膨胀率上升的主要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经济增长,减少人们在房地产上的投资,同时使得房地产投机者的成本提高,挤压房地产泡沫。现在,我们可以从美联储调控利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款来为他们的消费提供资金,抵押贷款利率上升将会引发消费支出的降低。最近的调查数据显示,消费者靠房屋抵押贷款而增加的支出高达6000亿美元,相当于个人可支配收入的7%,而2000年和1994年的这一比例分别仅为3%和1%。联邦基金利率“以稳定的步骤”上升25%,这毫无疑问地会提升短期伦敦同业拆借利率,相对应的,那些大银行也会提升自己针对浮动利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降低消费者购买欲望、减少大金额采购项目,并最终导致制造业存货增长,长期来看会影响未来的产出。可以看出来,美联储计划让利率在5年期、10年期和30年期国债利率之间浮动,继而控制受利率影响的抵押贷款数量――尽管这是有待证明的,但美联储的做法看上去真的是计划让房地产市场陷入紧缩,而不是让贫血的经济步伐慢下来,或许这是因为房地产价值很大程度上代表着个人资产净值,目前来看还代表着可支配净收入。

2005年春天的前几个星期,综合经济成长报告将美国10年期基准国债收益率从4.40%提高为4.65%。这使市场对10年期、30年期国债和抵押贷款利率预期都提高了。大的房地产投资者和开发商们都开始考虑如何处理手中的存货和在建项目,并考虑今后的发展前景。6月上旬,报告指出消费者价格指数和生产者都有下降,经济增长疲软,美元处于相对强势,这些消息对债券市场和房地产市场来说可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的影响,消费指数的下降和经济增长乏力,给美联储继续提高利率增添了压力,降息或至少是保持利率不变似乎成了联储合理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建议美联储在6月底的会议后就该停止提高利率的计划,并把10年期国债收益率降低至3.85%。

执着的格林斯潘在国会听证会上阐述了长期低利率带来的问题――低利率毫无疑问会影响抵押贷款利率。10年期国债利率依旧低得让人无法理解,格林斯潘坚持,并且暗示了他的意愿――要让短期利率持续上升,直到目前过于宽松的利率环境回升到一个比较合理的水平。这一过程的需要持续的时间目前还无法预计,但一旦达到了

预期的目标是可以被发现的。上述内容就是所谓的“格林演说”。

三、利率变动与住宅需求之间关系的市场反应机制

从目前的趋势来看,债券利率和抵押贷款利率都在升高,那么我们从房地产市场上又能看出些什么呢?

首先,利率调整这种货币政策的效应有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房者不会因为利率的提高而导致低押贷款利率的提高,及时把手中的房地产卖出去;也有的因为购房合同还没有到期,必须要执行合同,这样利率提高的政策就不会立即发生明显的作用。

其次,在正常的政策效应迟滞过后,新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓,同时,符合抵押贷款条件的首次购房者数量会减少。前文中提到的投机者中有些会不得已以低利润或零利润售出手中的房产,其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押贷款的自住和非自住房产拥有者,在目前利率调整的环境下,会发现自己的处境相当被动,有些甚至不得不选择重新住回小房子。筹资的困难、合格消费者数量的减少,让房地产市场供给相对过剩,价格也出现了下跌――但在高档住房领域并非如此。一般的针对高收入贷款者的放贷风险比率可高达90%,这听上去让人很舒服,但事实上放贷者和评估方现在都倾向于高估物业价值。在高利率环境下,在银行紧缩银根的放贷评估准则下,曼哈顿区的一间两室公寓可能被评到130万美元,这足以让购房者和大部分投机者望而却步。当然,一些潜在的住宅购买者会拒绝高房价,转而选择省下首付款并且宁愿选择高租金也不选择高持有成本――尽管这样的成本可能最终会带来较好的资本回报。如果消费者调低对市场的预期,不期望自己的股票红利能永远上涨,也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋“巨无霸似的豪宅”,市场价格可能会保持稳定或稳中有降。事实上,一些市场上新开发的高层公寓项目已经出现了上述迹象。

四、利率与商业地产的关系

商业地产事实上也受益于投资热潮和低利率环境――尽管受益程度可能比住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周边有零售中心配套,同时也需要旧中心的现代化改造。低贷款利率同样也对新的工业地产和写字楼项目起到了推动作用。在近20年的低迷后,房地产市场供给重新又活跃起来,而且并未伴随实质性的通货膨胀现象,这不能不说是低利率带来的一个良好效果。

在一些新的市场中,写字楼和工业地产的租赁业务开始繁荣起来,但总的来说这部分业务依然稳定在城市中心商业区和那些主要的郊区市场。由于机构投资者从股票和债券中获得的回报越来越低,因此投资越来越多的转向房地产市场――统计显示,机构投资者投向房地产市场的资金占其总投资额的比例已由原来的3-5%上升到目前的8-12%。这些现象都意味着可能有越来越多的资金在追逐同一处房产,越来越低的资本化率以及越来越低的投资回报。类似于个人住宅市场的投机者――投资的基本前提是认为资本参与能够获得巨额利润回报。通过低成本的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效应,更有利于获利,但是,许多大的机构投资者都在控制投入,同时把贷款率控制在60-65%,相比之下,一般的企业投资者贷款率都高达80-85%。持有大量资本的对冲基金和非传统的房地产投资者进入市场后,提供的夹层融资和补充融资也使投资杠杆效应进一步提高。

最近的房产交易显示营业收入相当的高,而与此相对的,租赁业务收入提高的前景有限。这就意味着,特定区域的特定房产可以经过改造实现商住两用,这样一来租金业务和销售收入就不构成矛盾了。

五、利率的变动对房地产与宏观经济的影响

美联储现在越来越重视利用利率来调节经济了。但是利率对于经济的影响是复杂的。一般说来,商业房地产市场的价格主要受两个因素的影响。其一是过去十几年来年美国房地产投资信托基金(REITs)市场资本值的增加,增强了商业地产市场的资金流。美国房地产投资信托基金的市场规模从1991年的90亿美元,以每年增长速度增加。另一个影响商业地产价格的因素就是美国十年期国债收益率创历史新低。近年来大量资本流入商业地产市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯达克泡沫破裂之后,人们开始关注不同资产类别的风险/回报比较,他们看到房地产市场有利可图。于是利率成了一个“巨大的引擎”,推动人们进入商业地产俯拾巨利。

较高的利率不仅会影响未来的发展,而且,商业贷款利率的重新设定会在经济扩张之前压低租金。较高的利率会降低企业利润,同时,低利率会导致消费需求萎缩,直接影响销售增长。在这种背景下,较高的租金水平会促使承租企业将自己原本可能分散在各地的业务合并于一个地点以减少租金成本,当然,这个过程会带来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。

如果我们审视过去几年的经济运转情况――从合理的高利率以及蓬勃的股票市场到伴随着高失业率的低迷的经济,似乎可以发现,美联储为衰退的经济增添动力的办法就是将利率降至历史最低水平。例如,自2001年第4季度以来美国经济增长的主要原因是私人消费的强劲增长,而促进私人消费强劲增长的主要因素有,住房抵押再贷款(refinancing)、零息汽车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料价格的下跌和历史少见的低利息率。这种措施的直接后果就是股票市场的缓慢复苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是,如果把利率恢复到以前的从理论上看较为合理的水平,现在的房地产泡沫就会破裂,但是与此相伴的,美联储为了拯救上一轮经济衰退而提出的低利率措施也将走向终结。

六、从上一轮经济衰退看目前房地产的走向

1980年受里根减税刺激,美国房地产投资大规模扩张,1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌,1987年股市“黑色星期一”加速房地产萧条,23个大城市房屋空置率为20%。通过机构关闭和银行信贷收缩,美国房地产泡沫破灭了。目前的情况与20世纪80年代后期房地产市场的崩溃有很多明显的相似之处:大量的个人投机者随着专业投机者、国外的企业投资者和小的商业投资者一起涌入房地产市场。人们对房地产市场的迷信程度甚至堪与算命师和选股师相比;生怕失去投资机会的淘金热潮;过热的银行信贷;资金贷款人和借款人都过于关注未来可能获得的利益,而忽视了眼前利率调整可能带来的风险;没有对借款者的现金流加以足够重视,尤其是对1946年出生的一代人和那些提前退休的人――这部分人的现金流事实上是不够安全稳定的;过热的股市催生出的投资思想影响了房地产市场――这种思想认为房地产本身并没有什么稳定的、合理的价值水平,房地产价格的变动方向只有一个――就是上涨;坚信投资房地产是永远有利无害的,而且房地产投资能够不受周期性的经济波动影响。

当然,这并非意味着目前的状况将重复1987-1995年间银行破产、信托公司陷入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应该富有远见,应该认识到他为了平抑新一轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性的、多角度的,而不仅仅是抬高利率让消费者感到难受。上次房地产市场低迷受到了1986年的税收改革法案深刻影响――这部法案不鼓励个人投资,同时通过影响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。毫无疑问的,抑制投机行为是个值得称赞的目标,但是美联储不应该把利率推升到过高的水平,以至于影响到经济健康运行的程度和整个房地产市场的资金流动性。强制抵押品赎回、拍卖,房地产减值、增值,房地产市场资金流动等等这些问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政策的不良影响。

七、对于合理的利率水平的探讨

利率的变化无论对房地产的投机者还是消费者的收益都会产生直接的影响。房地产的相关者和其他经济组织应为利率的变化导致他们经济行为的改变,这种改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高利率,可以挤压房地产泡沫,但有可能导致经济衰退;如果要抗击经济衰退,就要降低利率,这有可能推动房地价格上涨。那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢?美联储的官员说合理的利率水平到来时我们自然会感觉到,是否真的是这样呢?根据理论定义,合理的利率水平应该能够使市场上的投机行为与消费行为取得平衡,既要保证投资需求不会过热,又要维持市场活力。很显然的,这样的利率水平依赖于人们的预期水平。如果消费者预期经济发展势头很好、市场价格会持续走高或者自己的收入会提高,那么他们就会愿意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车还有液晶电视之类的商品。这种情绪在20世纪80年代初是十分普遍的,1981年时的优惠利率高达21%,抵押贷款和汽车信贷甚至可以容忍16%的高利率。但也就是从那个时候开始,美国的经济状况发生了根本上的转变,普通消费者的收入也不再可能以每年10%的速度递增。支撑着美国经济正常运转的正是那些已经退休的或正在工作着的普通消费者,因此,考虑到他们有限的收入,利率确实应该恢复到一个合理的较低的水平。

能源消耗量上升到正常水平的两倍,而且没有任何降低的迹象,这种背景下,7%的优惠利率出台了,与之相伴的是接近6%的浮动利率和7%左右的汽车信贷利率,这样的利率水平会将自由可支配收入引入市场――自由可支配收入正是投机行为的资本基础。但是,一旦发现消费者购买力下降,失业率重新抬头,美联储官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新的经济发展模式下,新的工作机会在不断出现,而与之相矛盾的是,整个社会的可支配净收入却是在不断下降,因此,如果要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格侵蚀,6.25%的优惠利率和4.25%的国债利率可能还是显得太高了。或许,合理的利率应当更低一些。

八、可资借鉴的澳大利亚经验

房地产崩溃给美国经济上了惨痛的一课,尽管美联储看上去并不为此担心。我们从别的国家也可以学习到类似的经验,比如近年来澳大利亚稳中有降的房地产市场。当然,由于两国现实情况的不同,我们不能将美国的市场完全与澳大利亚对比,但是这种比较是有借鉴和学习价值的。澳大利亚在经济衰退期间,失业率曾高于10%,利率则高达17%,在这之后,1997年,房地产价格开始缓慢上升,失业率开始下降,与此同时,澳大利亚储备银行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房地产市场收入比较宽容,房屋净值贷款为针对房地产市场的投机活动提供了资本支持。

从2003年开始,澳大利亚联邦各储备银行开始酝酿调高利率,同时开始强迫借款者向银行证明其还贷能力,这无疑提高了放贷标准。2004年底,澳大利亚开始提高利率,至今已加息3次,每次加息25基点。这一措施明显软化了房地产泡沫,但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房价年均上涨20%,而目前全国平均房价仅上涨了0.4%,其中悉尼上涨了0.2%,而墨尔本下跌了5.2%。提升利率带来的最大影响是受投机需求驱动的房地产投资骤降了10%――这一点从美国的现状也可以看到,同时,房屋净值贷款几近停止,直接导致了消费者支出下降,人们开始关注未来利率继续提升可能带来的影响,消费支出下降带来的失业现象也开始出现。时至今日,基本可以判断澳大利亚的房地产市场实现了软着陆。

九、对美联储下一步所要采取的对策的建议

对澳大利亚来说比较合理有效的利率,放在美国可能就显得太高了,而且,消费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告得出的结论,单凭这个判断经济过热,继而决定摧毁整个房地产市场的价值,这样做付出的经济成本实在是太高了。利率问题永远是个悖论,理论上看来无懈可击的利率升降措施有时候会带来灾难性的后果。

所以,美联储现在真正应该关心的并不是如何把房地产价格压低,或者提高利率以惩罚那些投机者,而是如何采取措施给高涨的投机需求降降温。如可以通过强制证明借款者还贷能力来提高放贷标准――当然这一措施在目前看来显得为时已晚了。但是中央银行系统还可以采取些别的措施――如根据借款用途来决定放贷政策,这就像证券市场上通过收取保证金来抑制投机行为一样。这样一来,银行可以要求那些出于投资需求购置房产的借款者提供更高的净资产额作为担保,同时,通过对二次抵押贷款和房屋净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩下来,同时降低了利率政策引发消费者损失的风险。

注:本文译自2005年8月的《房地产金融》,原作者:(美)吉尔・桑德勒。

房地产经济学范文第9篇

随着我国国际化的进程不断加快,房地产从业人员对专业英语的需求越来越高,部分高校开设了全英文房地产经济学课程。虽然国内房地产经济学方面的教改论文较多,但是未见关于其全英文课程建设方面的研究成果。以东南大学的全英文房地产经济学课程为例,分析其面临的学生、教师、教材、素材等方面挑战,总结教学团队、教学材料、课程内容、教学方式、考核方法等方面的改革与建设措施,并提出进一步的发展方向。

关键词:全英文课程;房地产经济学;教学改革;小论文

中图分类号:G6423文献标志码:A文章编号:

10052909(2017)01012304

房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程,开设学校众多。近年来,随着我国国际化进程的不断加快,凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时,我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资,对我国房地产从业人员的外语(尤其是英语)水平提出了越来越高的要求。部分国内高校(如东南大学)抓住这一契机,开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是,以“房地产经济学”为主题,在“中国知网”中查询教学论文,仅有14篇左右,主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7],未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷,文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验,提出进一步发展的方向,为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴,具有重要的现实意义和理论价值。

一、面临挑战

(一)学生方面

长期以来,东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设,主要面向全院大三学生适时开设,其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始,按照培养计划的调整要求,东南大学房地产经济学课程的授课语言

从中文改为全英文,课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业,其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营,而其他专业的学生则没有房地产方面的基础,所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外,选课学生的英文水平参差不齐,也给全英文教学带来较大挑战。

(二)教师方面

首先,对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高,以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料,准备授课讲义,在课堂上清晰和准确地传授课程内容。其次,对授课教师的专业水准要求较高,以便从不尽相同的房地产经济学教材中,梳理出适当的教学内容,并以适当的形式呈现。最后,由于房地产经济学是一门实践性较强的课程,房地产市场变化又非常快,授课教师应采用适当的教学方法,如案例教学、情景教学等,使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此,选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。

(三)教材方面

国际上,房地产经济学课程的英文教材很多,题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠,但是其知识结构和侧重点不尽相同,各有特色。譬如,《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合,而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外,这些英文原版教材基本上都是200多页,众多的专业词汇使许多学生望而却步。最后,虽然这些英文原版教材数据详实,强调案例教学,但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同,国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识,不仅难以举一反三,甚至无法准确地理解教材的内容,极大地影响授课效果。

(四)素材方面

改革开放以来,我国房地产市场发展迅猛,房价上涨迅速,在快速提升城镇居民人均住房面积的同时,带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题,给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战,也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求,需要将搜集到的授课素材,如典型案例、政府宏观调控政策,甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文,经过中文译为英文,学生再将英文译为中文的两次翻译,可能产生信息丢失,降低授课质量。

二、改革措施

(一)教学团队

2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲,笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究,担任多本国际知名期刊(如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》)的主编、区域主编等职务,并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师,2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同,但都有过硬的英文授课能力,得到学生的普遍好评。

(二)教学材料

2012年,全英文房地产经济学课程首次开设时,许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》(Fifth Edition)为教材,并沿用至今。第一个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用,知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》,并于2009年被中国人民大学出版社正式出版,方便中英文对照相关知识点,加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和全面,从房地产基本要素到房地产市场的影响因素,再到房地产开发和投资,一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择,也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外,考虑到成本问题,教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册,便于修课学生循环使用。

(三)课程内容

借鉴前述英文原版相关教材的内容体系,综合考虑课时、学生专业背景等因素,并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容,对课程内容进行重新设计,编排为三大部分。其中,第一部分是微观经济学的基本理论(如Supply and Demand、Land Rent Theory),第二部分是宏观经济学的基本理论(如Real Estate Market Cycle、Government Intervention),第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用(如Housing Market、Real Estate Bubble)。同时,精选国内房地产市场的热点话题(如Chinese Housing Reform, Chinese Capital in international real estate market),制作成相应的案例,安排在相应的课堂教学中,使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。

(四)教学方式

除了传统教师讲授式的课堂教学之外,课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片,他们大多来自于英文媒体(如CCTV-9,凤凰卫视,CNN)的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富,表达生动,紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖,也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后,都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力,也培养了学生的思辨能力,批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年,这类的英文报道,尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此,在选择上除了选择热点话题之外,也要注意控制篇幅,使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。

(五)考核方法

改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法,取消课程考试,改为过程考核,具体考核办法如表1所述。其中,第一次作业和第二次作业都是个人完成,单独考核,而第三次作业是需要小组(一般5~6名学生)共同完成。在第三次作业中,每个人完成部分占20分,小组完成的总体情况占30分,强调个人努力与团队合作的有机结合。

第三次作业是小组作业,要求每组共同完成一个城市(建议为江苏省内城市)的市场分析报告,要求能反映该城市某一段时期内(如“十二五”)的总体和细分房地产市场情况,具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和(或)知名房地产项目(仅针对小组人数超过6人的时候)。小组内每位学生负责撰写一个部分,如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”,综合起来即形成第三次作业的小组大报告。

三、结语

经过四年来的改革与建设,东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先,已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系,教学内容基本稳定,教学方法逐步成熟。其次,全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境,扩充了学生的专业词汇,锻炼了专业英语的表达方式,大大提高了学生的英文写作水平和表达能力,部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。最后,通过三次作业的过程考核,使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题,并形成团队合作的学习氛围。但是,课程建设仍面临一些困难,包括讲授全英文课程时,多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲,以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向,譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。参考文献:

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[2]孟戈. 案例教学在房地产经济学中的应用[J]. 武汉工程大学学报, 2009, 31(11): 84-87.

[3]杨巧. 对房地产经济学课程采取多样化教学方式的探讨[J]. 金融教育研究, 2013, 26(2): 80-83.

[4]张洋, 李瑞. 房地产经济学的实验教学研究[J]. 河北大学学报:哲学社会科学版, 2013, 38(2): 149-151.

[5]张洋, 张红, 李恒. 房地产经济学领域实验研究的方法论[J]. 河北经贸大学学报, 2014, 35(6): 13-17.

[6]杨巧. 高等院校本科生考试方法改革研究与实践――以《房地产经济学》课程为例[J]. 金融教育研究, 2015, 28(3): 80-82.

[7]张洋, 张红, 薛永基. 房地产经济学教学实验室建设研究[J]. 实验技术与管理, 2015, 32(7): 233-235, 248.

Abstract:

In the times of accelerating internationalization in China, real estate industry practitioners’ needs for professional English are getting higher and higher. As a result, pure English course of real estate economics are offered in some universities. Although there are many researches on the teaching reform of real estate economic course, none of them is found focusing on its pure English course construction. To fill in this gap, the pure English course of real estate economics in Southeast University was taken as an example. After analyzing challenges in aspects of students, teachers, textbooks and materials, the reform and construction measures in respects of teaching group, teaching materials, course contents, teaching means and evaluation methods were summarized and further development directions were proposed.

Keywords: pure English course; real estate economics; teaching reform; essay writing

房地产经济学范文第10篇

关键词:房地产;经济学;城镇化;参考价值

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

原标题:我国城镇化建设过程中房地产经济学的应用参考价值

收录日期:2014年7月3日

房地产开发过程中把国家经济建设和宏观调控作为主导方向,是房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值体现,能最大限度地降低浪费和有效对资源做出合理的分配,对城市的建设发展及打造城市品牌有着举足轻重的作用。在城镇化建设过程中对房地产经济学的参考价值进行研究,是对整个房地产经济学理论体系的重要补充,不论是在理论上还是在国家建设实际上所起到的作用意义非凡。

一、房地产企业在我国市场经济中应借鉴房地产经济学在我国城镇化建设过程中的参考价值

现代国家众多产业链中房地产是其中一环,房地产业不仅具有自身的独特性还具有国民经济一般行业的共同属性。国民经济的发展离不开房地产业是因为房地产的产业链比较长,而且与其他产业的关联面较广,国民经济想要发展必须保障房地产产业健康有序地发展,因为这项产业关乎国计民生。目前,国家缩小城乡差别、建设小康社会的具体体现是城镇化建设和小城镇建设,房地产行业运营必须以市场为主导,遵从市场规律的法则,优胜劣汰。房地产业只有真正面对市场经济,并真正重视房地产经济学在城镇化建设过程中的应用参考价值,才能有效规避城市经济发展中的建设风险,才能做出科学的决策。

二、我国城市建设规划需要运用经济学理论中参考价值作为指导

我国在制定宏观发展规划时必须运用房地产经济学在城镇化建设过程中的经济参考价值。国民经济发展的物质保障中房地产业占有很重要的地位,从其与其他产业的较大关联性来说,也是其他产业发展不可缺少的物质条件。在经济学理论的参考价值指导下,可以让房地产开发做到合理布局、合理设置产品结构、合理规划发展方向、合理提高发展速度,这样房地产业的发展就会健康顺利。如果违背经济学理论和市场规律只能得到失败的后果。我国现代化程度的具体体现是我国的城镇化进程,随着我国城镇化建设的进一步发展,如何合理利用资源,怎样对城镇合理布局,关系到城市发展的总体思路。

三、房地产市场经济体系是房地产经济学在城镇化建设过程中的重要依托

我国现代城市化的重要标志是城镇化,城镇化与我国国计民生又是息息相关的,因此在具体城镇化建设过程中更应该注重房地产经济学的参考价值。这就显示出,城镇化的建设发展,在符合市场经济规律发展的同时,根据中国不同城市,不同地区实际情况,结合当地人口的数量、税收程度、收入等直接影响经济发展的客观条件和经济发展的状况,对我国目前整个房地产市场进行科学的分析和判断,结合实际找出适合本地发展的思路,制定严谨科学的对策,才能有利于城市建设和规划的总体布局,使房地产市场能够平衡协调地发展,对于政府和房地产经营者来说这都是至关重要的。如果不遵从房地产经济学,不把其列入参考,在城镇化建设过程中就会出现一些不切合实际的非理,必然对房地产经济乃至国民经济的健康发展产生诸多不利的影响。因为房地产经济的参考价值体现了市场需求与供给的关系、人们的生活水平与所需住房条件认同理念。随着我国经济的发展,城市化进程不断加快,城镇居民人口数量前所未有地迅速增加,再加上人们把房地产作为投资理财的项目之一,诸多客观因素均决定了房地产市场是以供给决定需求的,供给不能对需求的增加进行快速的反应,从而扰乱房价,制约或促进地方经济的发展。

四、房地产经济学的经济参考价值和参考理论发展方向

从目前的经济形势来看,在较长的一定时期内,我国的房地产业依然是未来支柱性、基础性产业,其他产业链比如机械、五金、建材、设备、动力、燃料的迅速发展需要地产经济的有序发展来带动,这种带动作用对国家的经济发展会起到主导的作用,如果房地产经济知识理论受到重视,并引用到城镇化建设过程中,借鉴有效的经验,对国家经济平稳持续的发展有着非常重要的战略意义。与地产经济有关的政策研究相关机构应该由国家尽快组织建立,并制定相关适应市场经济发展和宏观调控的专业机构,配备专门人才,使房地产经济理论适应时代的发展需求。

主要参考文献:

[1]俞坚,叶正祥.中国城镇居民住房情况的实证分析[J].生产力研究,2002.1.

[2]崔兵.论房地产市场效率[J].中国房地产,2002.2.

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