房地产基金范文

房地产基金范文第1篇

房地产私募基金金融房地产

一、房地产私募基金的定义及发展历程

定义：房地产私募基金是指专门从事房地产项目的开发、并购、管理、经营和销售以获取收益的专业化基金。

发展历程：房地产私募基金最早出现于20世纪70年代末的美国，当时市场上剩余资金充足，融资成本较低，对房地产私募基金的需求量并不大，缺乏投资机会使房地产私募基金一直没有获得较大的发展。直到80年代末，全球经济危机导致机构投资人资金链紧张甚至断裂，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产项目。造成此次经济危机的根本原因主要有两点：1.不断攀升的利率增加了人们偿还贷款的压力，房屋贷款毁约率明显提高；2.政府取消了购买房地产的税收优惠政策，增加了人们购买房地产的成本，使房地产销量急速下降，成交价格有很大程度的下跌。同时，市场上出现了非常多的优质资产被迫折价出售，美林和高盛等著名投资机构准确的把握住了这个难得的机会，开始募集房地产私募基金“抄底”市场。至此，以机会型房地产私募基金为标志的新兴投资领域登上了历史舞台，并最终成为推动房地产市场恢复繁荣局面的一支重要力量。进入20世纪90年代，随着房地产行业不断发展壮大，房地产私募基金已不再局限于收购那些处于困境之中的资产，其业务逐步拓展至房地产并购、房地产开发及房地产债权等领域。由于房地产私募基金比较倾向于做长期投资并拥有成本较低的融资渠道，他们通常愿意以股权投资的形式进入房地产项目。在整个房地产产业链上，这种运营模式能够满足很多房地产商的融资需求、降低房地产商的资产负债率，同时也能够提升房地产行业整体的资金使用效率。

二、房地产私募基金的优势

优秀的房地产私募基金相对而言是更专业的房地产投资人，房地产私募基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。并且，多数运作成熟的房地产私募基金是以获得投资收益为目的，不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资。房地产私募基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点。具体而言，房地产私募基金的优势主要在于以下几点：

1.股权投资：与在公开市场上购买上市公司股票的公募基金不同，房地产私募基金倾向于直接收购所投房地产项目公司的股权。这种股权投资使投资人能够在很大程度上对所投资的房地产项目公司进行控制，从而更好的保证其权益并实现其投资策略。

2.创造价值：房地产私募基金管理人通过对项目的重新包装，在运营管理层面为房地产项目创造价值，如对所投资的房产进行翻修、对项目公司进行财务整顿，从而提升资产价值，再以高于收购价的价格出售，实现盈利退出。

3.利益重组：房地产私募基金可以将不同的房地产项目重新包装打包销售，也可将某一项目按比例分拆销售、对外融资或出租。与无形资产相比，房地产项目更容易分拆，而且分拆后的每一部分资产可能比原先的价值有所提高。

4.贷款优惠：由于房地产项目通常具有可以预期的稳定的现金流，房地产私募基金比杠杆收购等其他私募基金投资类别更容易获得贷款利息优惠，从而降低了融资成本。

5.退出灵活：房地产私募基金可在所投房地产项目销售完毕后分红清盘退出，也可以将资产在非公开市场上转让给其他投资者，甚至可以通过房地产投资信托基金的形式打包上市退出。

6.分散风险：投资房地产私募基金可以丰富机构投资人的投资策略组合。房地产私募基金与证券和债券投资相对较低的关联性使其能够分散投资风险。

三、房地产私募基金的分类

根据发起机构的不同，目前中国市场上的房地产私募基金主要分为三类：

1. 互质的独立基金管理人，例如中城联盟投资基金、盛世神州房地产基金等；

2. 由房地产开发商为主发起成立的房地产基金，例如信保基金、华润地产基金、复地投资基金、中海地产基金及金地稳盛基金等；房地产基金管理人往往具有知名开发商背景，在房地产的业内资源和项目运营等方面，有着得天独厚的优势，比较容易获得有限合伙人LP的认可。但也可能存在以下问题：具有开发商背景的基金管理人是否可以保持其独立性，以投资者利益为重，而不是偏向于开发商自己的利益，成为开发商的变相融资平台。

3.由金融投资机构发起设立的战略型投资基金，例如鼎晖房地产基金、弘毅房地产基金及黑石中国基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞银、德意志银行等各大国际投行在国内均有参与设立此类基金。

根据投资方式的不同，又可分为以下三类：

1.权益型基金。一般直接或间接投资于房地产项目，收入主要来源是房地产项目直接产生的租金收入或出售的增值收益，权益型投资往往直接参与到项目的运营管理过程中，收益主要取决于项目实际运作情况。

2.抵押型基金。一般是通过委托贷款等形式借钱给开发商以赚取固定收益，收益来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系不大。目前国内房地产私募基金大部分以抵押型投资为主。

3.混合型基金。是介于权益型和抵押型之间的一种模式，兼具权益型和抵押型的双重特点，在收购项目公司股权后，同时向项目公司提供房地产贷款。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。

四、房地产私募基金在中国的发展现状

房地产行业是最受私募股权基金青睐的行业之一，房地产私募股权投资在传统行业的私募股权投资中占有举足轻重的地位。房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。发展房地产私募股权基金可以促进房地产企业规范发展；完善投资渠道，合理利用民间资本；促进中国资本市场发展。近年来，由于持续的房地产调控，传统的房地产融资渠道如银行、信托等收紧，给房地产私募基金带来了良好的发展机遇，在中国呈现蓬勃发展之势。根据清科研究中心的最新统计数据显示，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132只；2013年的募资金额同比也大幅增长了79.1%，募资总额达到106.67亿美元。其中，房地产开发经营几乎占据了全部的投资案例，共发生投资案例102起，披露金额的98起涉及63.09亿美元。

目前，房地产私募基金在中国主要有以下几种类型的投资：

1.开发型投资。对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值。

2.风险投资型投资。运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值。

3.收租型投资。长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时通过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值。目前，房地产私募基金已涉足住宅、购物中心、办公楼、商铺、城市综合体、旅游地产、工业地产等各个房地产领域。

4.抵押资产型投资。投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。

5.不良资产处置型投资。投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。

6.其他投资：不少小的房地产私募基金实际是以“过桥贷款”为主营业务，快进快出，赚取利差。

参考文献：

[1]董藩，赵安平.房地产金融[M].清华大学出版社，2012.

[2]孟庆君.房地产私募基金：募、投、管、退中的疑难精解[M].首都经济贸易大学出版社，2014.

[3]张健.房地产基金[M].中国建筑工业出版社，2012.

房地产基金范文第2篇

触发此波房地产基金强力反弹，是有诸多利好因素支撑的。美国政府推出的多项援救房市政策开始显现效果。美国30年期固定房贷利率也从去年10月6.5％的高点，降至目前的4.7％左右。在房价与房贷利率双降效应下，房地产市场买气明显回升。此波全球不动产证券价格重挫70％，跌幅大大高于实体房地产的跌价，不动产证券价格或REIT股价相对于不动产的实际价值均出现了大幅度折价。因此，房地产基金出现不似牛市胜似牛市的行情则不难理解了。

在这轮海外房地产基金的大幅反弹行情中，相关基金的经理人还告诉投资人，目前投资欧芙房地产标的为主的全球型基金的反弹力度，明显强于投资亚太标的为主的亚太房地产基金，但从稍长一段时间观察，亚太地区的房地产基金相对抗跌。由于房地产基金与金融业关联度高，亚太地区的银行体系相对欧美健康，融资条件也较为宽松，亚太地区的房地产基金有后来居上的潜力。这为投资人重新检视和配置房地产基金，提供了新视角和新机遇。

那么，美国房地产是否真的见底?回答仍是不肯定的。因为，美国的失业率和房屋销售数据仍比预期的差，这均将影响房地产市场。这说明房地产基金的大幅反弹并没有预示房地产市场已见底。因此，建议投资人谨慎看待此波房地产的反弹行情，甚至不建议投资人立刻买入或配置相应的资产。另外，次贷风暴使美国房地产业蒸发了约3万亿美元财富，但财富缩水率仅相当于网络泡沫破灭时的30％左右。在整个房地产泡沫尚没有挤干净之前，慎言房地产投资。

其实，投资总是有不同的看法和判断。即使是面对同样的一个数据也会有不同的解读，这就是投资世界中的买和卖。假如看法和判断趋于一致，市场就会出现涨停或跌停。而这样的几率则比较低。这说明即使是在成熟市场中，投资意见也是不一致的，这就要求投资人自己有一个基奉的看法和判断了。作为个人投资者特别是初涉全球市场的内地投资人，如何把握和判断这些常常相左的信息和建议呢?

不把鸡蛋放在同一个篮子里。也就是不管哪个市场，哪个标的，涨幅再大，市场再牛，也不能把所有的资金投入。即使面对今年短短两个多月，房地产基金涨幅高达40％，也决不做单一投资，学会放弃独赢和通吃。

房地产基金范文第3篇

日前，《金融理财》记者从包括中融信托在内的多家信托公司获悉，高级房地产信托经理已成为信托公司招聘中最亟需扩充的力量，特别是那些有房地产行业项目投融资操作经验和渠道资源的地产私募基金团队。

有意思的是，自银监会去年11月12日下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称通知)后，房地产信托井喷式的增长态势急速回落，其业务规模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地产信托业务。

对于信托公司在2011年房地产信托业务由于政策严控而不被看好的背景下，仍在大量储备房地产信托人才，某信托公司高层坦言，监管层叫停的只是不合规的房地产信托业务，虽然该业务暂时出现萎缩，但他们并不会放弃房地产信托业务。

上述信托公司高层解释，房地产信托业务对信托公司而言已经是主要的利润来源，甚至是部分信托公司的业务支柱，监管部门也只是出于风险考虑，将不合格的房地产项目信托融资渠道堵死，未来也不可能实施将房地产信托业务全部叫停的举措，否则会伤及信托行业的整体发展。

综合记者采访到的多家信托公司而言，以优质房地产开发项目、政府保障性住房建设为融资对象的信托业务仍具有较大的发展空间，而在筹备地产信托业务基金化方面，更是招兵买马、跃跃欲试。此外，摆在眼前的宏观背景更加印证了房地产信托这块“肥肉”存在的价值。

值得注意的是，2010年，银行信贷政策不断紧缩，央行年内2次加息，6次上调存款准备金率，使房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。

“2011年金融市场资金依然较为紧张，房地产开发商的资金链会更加紧张，通过信托渠道融资的需求也更加旺盛；从信托监管政策来看，其目的是规范房地产信托业务而非限制其发展，对于一些上市房地产企业、大型房地产开发集团和地方性房地产开发龙头企业的融资项目，只要其符合监管标准，还是可以继续通过信托渠道融资。”普益财富信托研究员陈朋真表示。

同时，今年政府牵头的保障性住房建设工程继续扩大，但资金缺口严重，信托公司可就此介入。虽然保障性住房信托项目收益较低，但在普通房地产信托项目受到监管的情况下，信托公司可以通过做大规模来提高收益。

信托基金化，这个一度沉寂的字眼因为房地产信托的严控而再度被业内热议，也为近期陷入低谷中的房地产信托业务指明一个新的方向。

在诺亚财富管理中心高级研究员李要深看来，基金化的房地产信托产品运用方式比较灵活，而且期限较长，能满足房地产企业未来中长期对于资金的需要，对信托公司来说管理成本会降低很多，资金募集的风险也会降低，对于投资者和房地产企业来说房地产信托基金化的出现是一个双赢局面，属于监管层鼓励的方向。

某信托公司高管则指出，基金化房地产信托属于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手续费，信托公司会尽力创造超额收益，“至于客户买不买账，这类信托规模是否做大做好，还有待接受考验”。

中信信托某业务部门人士指出，基金化的房地产信托类似于REITs(房地产投资信托基金)的初始形态，投资策略上也类似于RE－ITs，由于基金化的房地产信托期限较长，则更强调信托公司运作房地产项目以及管理风险的能力，需要信托公司更多的主动参与到管理当中来。

房地产基金范文第4篇

一是开发与投资并举模式，此模式追求规模化与高收益。

以凯德置地为代表的房地产投资基金，属于开发和投资并举模式。由于凯德置地本身也是一个开发商，所以可以充分利用产业运营和产业投资并举的模式。凯德置地主要投资方向包括住宅地产、商用房产和服务公寓等。旗下嘉茂基金是亚洲最大的上市地产基金，其运作成立的中国住宅地产投资基金主要投向北京、上海等中心城市中档商品房。

凯德置地80%的土地获取来自于协议转让，仅有20%通过招拍挂形式获得。凯德置地一般采取与其他地产商合作的拿地战略，并与目标城市的大型企业合作，开发当地项目。如与深国投和沃尔玛合作涉足商业地产，与丽丰控股合作收购其项目股权，与北京华联集团建立战略合作关系，同万科合作部分商业项目等。

二是侧重商品住宅投资模式，此模式追求行业平均收益。

由国内众多著名房企如复地、SOHO、阳光一百等发起成立的盛世神州房地产投资基金专注于商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。

此类基金的主要功能定位是：第一，为开发商提供一揽子金融解决方案；第二，为开发商全程运营管理提供专业支持；第三，为开发商的品牌价值提升创造动力。

三是侧重收租型物业投资模式，此模式追求长期稳健收益。

最近几年，国内涌现出新加坡腾飞基金和内地高和投资为代表的收租型物业投资模式。以开发苏州工业园区扬名的新加坡腾飞集团2007年成立了两只数额庞大的中国基金――腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金。两大基金最初的资产项目包括在中国房地产市场能产生稳定现金流的标的资产。其主要投资中国内地的轻工业和物流设施，包括仓库、分销中心、软件和科技产业相关设施、郊区商务办公楼和产业园，通过多元化的租户结构、资产优化和租金增长空间来实现投资回报的最大化。

成立于2009年10月的高和投资是中国首只人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。具体操作模式是收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。该基金的主要功能定位是：为追求安全性的资本提供专业的房地产投资理财服务，以及投资产品和相应的资产管理服务，从而实现投资者的丰厚收益。

四是侧重城市综合体投资模式，此模式追求商业运营收益。

由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本成立于2010年9月，短短4个月募集资金37亿元，是目前内地最大的房地产私募股权投资基金。该基金主要专注于城市综合体建设项目。星浩资本所要开发的地产项目被命名为“星光耀城市综合体”。所谓“城市综合体”，就是一个具备办公、娱乐、学习、休憩、商业等多种功能及设施的超大型楼盘，遍布全国的万达广场就是城市综合体的代表。其中，地产基金、实体开发和商业服务，构成了星浩资本的3大业务板块。

在拿地和实体开发方面，星浩资本已在哈尔滨、大连、南通分别拿地140万平方米、58万平方米和33万平方米，预计未来这些项目将全部启动。目前该基金承诺投资的收益是25%-30%，计划3年内收回成本，之后的两年争取盈利。未来该基金计划通过IPO、REITs等渠道实现退出。

五是侧重保障房投资模式，此模式追求低风险和适度收益。

保障房类投资基金近两年开始涌现。2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，是我国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，该基金将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。

该基金采取股份公司制，由建银精瑞联合有志于保障房建设的开发商作为基金的发起人和投资人，向社会合格投资者募集不低于100亿元，未来3年，在全国范围内选择符合基金投资条件的项目，基金投资后第7年退出。该基金主要功能定位是：提供投融资服务，提供房地产基金管理和房地产投资银行服务。

六是侧重专业化功能性地产投资模式，此模式追求细分市场的领先优势。

专业化功能地产类基金主要是养老地产和旅游地产基金。

养老地产以泰康人寿的“泰康之家”为代表，通过泰康养老社区股权投资计划设立，注册资本金达22亿元，侧重于在一线中心城市建设养老地产，以此拓展其人寿保险主业的价值链。其主要特点是专注于养老类综合社区建设，建成后不出售，而是用于长期经营。

旅游地产基金则以中信信托与井冈山市政府合作成立的井冈山旅游地产投资基金为代表，基金专注于井冈山市旅游地产开发与经营，重点建设犁坪高端休闲度假区、白银湖综合服务区、大峡谷休闲娱乐区。2009年国电普华资产管理有限公司发起和募集3亿元私募基金定向投资于该基金。

房地产基金范文第5篇

近日，央行已会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，获准同意后将在今年开始试点。房地产企业深陷资金链漩涡，促决策层对REITs亮绿灯。

REITs(房地产信托投资基金)通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金，选择房地产项目和业务进行组合投资。权益类基金的主要投资对象是房地产，房地产的租金是REITs的主要收益，另外，房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券，两者的利息也是REITs的收入来源。

房地产信托产品其实可以算是一种“原始”阶段的REITs。发展REITs最重要的就是以大规模的基金，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资。

很多信托公司都十分期待REITs的推出，以打破发行僵局。关于REITs是选择信托公司私募发行，还是交易所市场来发行，成为目前讨论的焦点。业内人士分析，未来REITs一旦在交易所上市，参与主体将变为基金与证券公司;在分业监管模式下，信托公司则不免望洋兴叹。这是因为，信托公司资产池的区域性很强，且规模较小，对于REITs几十亿的规模，信托公司私募比较困难。同时，成熟商业REITs的投资回收期较长，也是对信托公司的一个考验。

但在当前经济下行的环境中，在交易所市场推出REITs，REITs的回报令人担忧。

REITs进入房地产市场，可以解决部分地产项目的资金问题。但业内人士提出，如今中国许多甲级写字楼的租金下滑，高端物业不景气，市场观望气氛浓厚，这在很大程度上影响了单位基金的收益分配，要想激活地产市场，扭转市场预期是关键。

可以说，操作得好，REITs就是一种双赢的赚钱模式。房地产商通过信托计划，为自己的地产项目募集到资金，而投资者虽然没有钱盖大楼房，却可以通过小笔投资分享比较稳定和丰厚的收益。

本刊特约理财师告诉投资者，随着REITs的渐行渐近，房地产类信托那曾经让普通投资者望而却步的50万-100万元的投资门槛有望打开。对于投资者来说，在一年定期利率只有2.25％的今天，REITs的推出显然提供了一种良好的稳健收益类投资品种。按照目前的情况来看，REITs的预计年回报内部投资收益率在10％-20％之间，发行后产品的净利润为6％左右。

业内人士分析说，REITs的风险比股票低。首先，REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，投资风险更为分散。发行公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益。抵押贷款类的REITs，贷款违约风险也较小。

REITs的物业租金收入大部分会分派给基金持有人，故投资者的回报也显得相对稳定，在熊市中，不但可以取得平稳和理想的回报，也能享受物业资产升值带来的成果。本刊特约理财师告诉读者，公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易，未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通，REITs的流动性相对较强。

REITs享受税收优惠。由于REITs经营利润大部分转移给REITs股东，REITs在公司层面免征公司所得税，同时在支付股利时具有递延纳税功能。REITs如果在交易所市场公募，REITs股票将是一种不错的投资工具。REITs会把90％的应税收入作为股利分配，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。

房地产基金范文第6篇

房地产信托经历了从信托贷款、“股权+溢价回购”模式，到“优先、劣后”结构化模式的蜕变，未来“基金化”或成转型方向

房地产信托正在由原来主流的“假股权”模式向“真股权”模式变形。这既意味着开发商出让了更多的项目收益，同时投资者也分摊了更大的风险。

“类基金”房地产信托

日前平安信托推出预计收益高达22.4%-25.3%的房地产信托基金，正在为房地产信托产品的转向打开口子。

此前，平安一位销售经理在论坛上了一份产品广告：平安信托推出的平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上。

从近期发行的产品情况看，房地产信托产品的预期收益率在12%到14%之间，为何平安安城系列产品收益高达25%？

“虽然都名为‘股权类’信托，但是平安安城系列产品已经与传统信托产品不同。原来的产品是‘假股权、真债权’，而平安安城则有点儿真股权的意味。”一位业内人士向记者表示。

此前，“股权类”产品是房地产信托中通常采用的模式，投资者以一定资金购买信托产品，信托计划作为股东参股项目公司。投资者以优先权获得固定收益，而开发商则以劣后权享有浮动收益。这种模式又被称为“优先、劣后”结构化模式。

“这实则是同股不同权，以股权的名义变相融资。”上述业内人士表示。

平安安城计划则是同股同权，投资者享受的是项目取得的利润，“你可以理解成披着信托外衣的私募股权(PE)产品。”上述业内人士告诉记者。

从产品取得收益的形式看，最大的不同在于，此产品的收益形式一改之前的“固定收益”，变成了“浮动收益”。

目前完全采取浮动收益模式的房地产产品少之又少，倒是另一种采取“固定收益+浮动收益模式”的产品逐渐崭露头角。

拿某信托公司的一款产品为例，该产品设计了8%的年化收益率，投资者另外还可以拿到产品超额收益的20%。

例如，阳光城5月13日公告称，其持股75%的福建汇泰房地产发行“中信阳光•汇泰股权投资集合信托计划”，初始规模不超过10亿元，期限不超过36个月，收益为固定收益和浮动收益之和。与此类似的还有平安信托发行的睿石系列房地产信托、湖南信托推出的“湘财盛”。这些信托被业内称为“类基金”房地产信托。

三方角色发生变化

“房地产信托基金化是个趋势，不过目前尚处于初步探索阶段。”恒天财富培训部总经理叶跃东告诉记者。

“基金化”是指房地产信托向海外房地产信托投资基金(REITs)转变。REITs是地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的可交易证券资产的过程。

在不少业内人士看来，房地产信托的转型已然开始，开发商、信托公司和投资者三方的角色发生了一定的变化。

投资者原来只是资金提供方，享受固定收益，而现在也能享受到整个项目开发的收益；原来作为平台的信托公司，现在能参与利润分配；房地产开发商原来完全是自担风险，目前是三方共担风险。

其实，房地产信托的变形一直在上演。房地产信托最初是以放贷方式出现，并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。

这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出现在主流的“优先、劣后”结构化模式。

一名房地产公司财务总监在接受媒体采访时表示，结构化模式仍未杜绝“假股权、真债权”，“表面上是投资股权或收益权，实际上不是同股同权”。

目前推出的“真股权”产品被认为是政策高压下的产品创新。

“由于监管重重，我们已经开始由房地产信托领域退出。不过，以基金模式运作的房地产信托基金或许会成为房地产信托未来的运作模式。”一家信托公司的工作人员吴先生告诉记者。

吴先生告诉记者，“目前产品变动主要是为了规避政策风险，此前的‘假股权’产品，目前已经全面叫停，我们近期推出的产品都是以基金化模式运作。”

除此而外，投资者参与享受整个房地产开发项目利润的诉求，也是此类产品推出的市场原因。

一位业内人士告诉记者：“房地产行业的暴利众所周知，在以往的产品中，客户只能拿到固定收益却分享不到整个房地产开发项目的利润。对一些追求高收益且风险承受能力较强的客户来说，10%左右的固定收益模式已远远不够。为了满足这部分客户的需求，基金化的房地产信托产品应运而生。”

在这种新的产品中，信托公司的收益也得到扩大。信托公司也会以一定的自有资金参与，例如某信托公司一只产品，信托公司自有资金参与比例在2%左右。另外，投资者取得浮动收益的20%还要分给信托公司。这样信托公司也更有动力去做产品。

即便是这样，目前基金化的房地产信托基金仍然和海外市场的REITs有巨大差别。

“一个重要的区别在于是否上市交易。”叶跃东告诉记者。REITs是在公开交易市场按照份额进行交易，但是我国的房地产信托属于私募范畴，不能公开上市交易。

不过，业内人士认为，虽然REITs是未来趋势，不过由于国内尚没有完善相关法律法规，未来还有很长的路要走。

完全可能出现亏本

显然，基金化的房地产信托产品更能够刺激信托公司主动管理产品以及风险控制。

“在加入了利润分成的安排之后，信托公司也能从中取得部分收益，而非是单纯的平台，这将刺激他们更加积极主动地管理项目，从而提升信托公司的主动管理能力。”

就目前市场上出现的“固定收益+浮动收益”模式的产品以及完全“浮动收益”的产品还需区别对待。

对于“固定收益+浮动收益”模式，叶跃东认为这只是收益分配模式的简单创新，利益分配方式变了，但是项目操作和风险控制等方面并没有实质的变化。“就是把一个较高的固定收益模式，变成一个较低的固定收益加上一个浮动收益的模式。”

对于完全采取浮动收益的产品，信托计划以LP(有限合伙人)的角色参与到一个股权投资基金中，而开发商扮演了GP(普通合伙人)的角色。“从产品设计来看，投资者成了房地产开发项目的合伙人，与开发商共担风险。”吴先生告诉记者。

记者看到，平安安城的收益测算中，都是以今年项目周边房价作为假设，也就是说，未来5年即使房价不涨也可以取得预期收益。

“风险不在于房价下跌，而在于这个测算是以房子完全卖出作为假设，实际情况中很可能出现一个楼盘不能完全去库存的情况。”一位信托业内人士告诉记者。

绿城中国在回应该高收益信托的传闻时对媒体表示，该产品的回报率取决于项目的销售价格和销售速度，投资盈亏可能有高有低，不保底，并且和一般的固定收益类信托产品不同。

在一份采取浮动收益制的产品介绍上，记者看到与普通房地产收益产品注明预期收益不同，该产品在预期收益一栏标明“待定”。据其产品经理介绍，信托公司给出的测算收益率为根据该项目周边物业价格估算的项目利润，并非最终收益，从产品设计上讲，完全可能出现亏本的情况。

并且，这类产品由于要参与更长的开发周期，其流动性更低。

目前，房地产信托产品周期一般为1年、2年或者3年，而平安安城的产品周期为5年。由于目前国内的房地产信托基金不能在二级市场交易，所以投资者一般是持有到期。如果投资者突然需要取回这笔钱，只能转让给朋友。

房地产基金范文第7篇

房地产信托基金的英文名称是RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs,这是以美国为代表的大多数国家的名

词,英国将房地产信托基金称之为PropertyInvestmentFund,简称PIF。中国还没有关于房地产信托基金的统一定义,结合REITs的原理,国内相关领域的专家刘李胜在《REITs运作与管理》一书中给出了如下定义:REITs是通过发行基金券(如收益凭证、基金单位、基金股份等)将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享,并共担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一身,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制[1]。简单说来,RREITs是房地产行业的产业投资基金。

从投资对象角度看,REITs一般投资于产生稳定收益的房地产物业,主要业态是商业地产,包括写字楼、商业中心、酒店、工业厂房、度假公寓、医院等。美国有少量的REITs也投资房地产抵押贷款或者房地产贷款支持证券,具有较高的风险,但总体而言,REITs投资对象均为低风险资产。

从投资来源角度看,REITs是一个募集大众投资成立的投资基金,其中拥有广大中小投资者,是资金来源更广泛,这是相对于少数人才能投资大型商业地产项目而言,是一个巨大的金融创新产品。

从基金运作角度看,REITs是在信托法律关系基础上发展起来的,这种信托关系将产权与管理经营权分开,保证了独立性,同时,REITs在符合规范的情况下可以选择上市交易,也可以选择不上市的运作方式。

从收益角度看,REITs要求每年90%的分红比例回馈投资者,REITs这种特殊信托关系使得REITs不具有自我积累和自我发展的能力,不具有缴纳公司税的标准,从而巧妙地规避了公司税,而且在美国,REITs投资的对象均为免税物业,所以REITs享有很大税收优惠。根据美国REITs协会(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的数据,自1971年以来,REIT指数从100点,上涨到2007年底的3394.71点,年复合收益率达到了10.29%,这一收益率超过了同期标普500指数7.65%的年化收益率(从103.94点上涨到1468.36点,经股息收益调整后)。从REITs的回报率构成来看,其股息率一直保持在较高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一种具有吸引力的稳定收益型的股权类投资产品。

REITs在海外已经发展非常成熟,美国是世界REITs的主体市场,欧洲、日本、新加坡、中国香港和台湾等地也有发展不同规模和形式的REITs产品。现在中国内地关于REITs的推出方案正在研究完善阶段,多个REITs正在筹备过程中,正式推出只是时间问题。

二、旅游商业地产的特性

商业地产并没有规范的定义,但是各界对商业地产的具体指向和内涵有着普遍一致性,商业地产一般相对于住宅地产而言,最明显的区别是物业用途,主要用于非日常居住的经营性质的物业形态一般被称为商业地产,具体表现为商业零售中心、大型购物中心、商业街区、专业市场、酒店、度假公寓、写字楼、工业厂房、医院等形态。而住宅地产主要是满足日常居住的普通住宅、别墅等物业。而旅游商业地产是指主要用于旅游产业的商业地产,主要包括度假酒店、度假公寓、度假医院、旅游购物街、旅游企业办公楼、旅游纪念品生产园区等。

商业地产一般要求较大的投资额,要求更专业的开发水平与经营管理水平,所以一般是有实力的成熟开发商和金融财团才会涉足的领域。旅游商业地产有着一般商业地产的共性,但是在部分方面体现得更加突出,主要体现在风险更高,难度更大,对投资强度以及投资回报周期对要求更高等三方面。

旅游商业地产的高风险。由于旅游商业地产一般产生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊区,而不在市中心黄金位置,由于商业地产的成败与选址关系密切,所以旅游商业地产在选址上的特性就造成了旅游商业的风险性大大增加。与此同时,旅游商业地产受到直接旅游行业的影响,而旅游行业是一个非常脆弱的行业,景区生命周期随着人们消费偏好的变化具有较大的不确定性,政治、经济、社会等突发事件和自然气候变化等多方面的影响因素都会作用到旅游业,使得旅游行业随时有可能面对不确定性的低潮,形成经营周期内的风险。而这些风险在一般商业地产项目上概率相对较低。

旅游商业地产的高难度。旅游商业地产的高难度直接来源于高风险,旅游商业地产项目规划设计与日常经营都难以战胜自然因素形成的淡旺季,难以战胜突发事件所带来的不利影响。此外,经营者需要深刻理解旅游者的消费需求与一般消费者的差异,需要处理好各种文化冲突所带来的问题,需要更多的措施来打造吸引力,需要更多技巧来培养忠诚顾客,以上因素都构成了旅游商业地产比一般商业地产更高难度。

旅游商业地产需要一定的投资强度,和一个相对较长的投资回报周期。如果低于一个合理的强度,旅游地产的失败概率极大,反而是等于或者高于这个合理强度之后,成功的概率大大增加。这是因为旅游商业地产的成功形成需要营造足够强烈的吸引力,舒适的消费空间,合理的商业业态。而这些事情都是需要时间来培育和调整的,这也决定了旅游商业地产需要一个旅游相对较长的投资回报期。

目前,中国的旅游商业地产项目整体开发水平较低,发展阶段初级,粗制滥造的粗放型模式还很普遍,少量较成功的项目基本都依托于城市人群消费,更像是一般商业地产项目,而远离城市的旅游商业地产项目成功案例较少。与此同时,我国旅游业发展正处于快速增长期,对旅游商业地产项目的需求是巨大的,中国绝大多数旅游目的地,都需要建设大量包括酒店、公寓、旅游购物中心等项目。

三、REITs对中国旅游商业地产行业的影响

首先,REITs为中国旅游商业地产的投资者提供了一个绝佳的退出机制。成熟的旅游商业地产项目能够提供稳定的现金流,由于面对旅游者提供服务,所以具有较高的定价能力,同时,此类项目的土地成本较低,一般能得到政府的大力支持,也是配合开发高端住宅类产品的前期介入模式。虽然旅游商业地产项目属于高质量的资产,但是由于其需要占用大量资金,投资回报周期漫长,资本周转率很低,更重要的是投资者除了销售物业,持有出租和抵押贷款这三种主要的资金回笼方式之外,没有更好的投资退出机制,所以旅游商业地产的投资吸引力缺乏竞争力。REITs为有稳定收益的优质旅游商业地产项目提供了一个绝佳的投资退出机制,将优质的成熟项目资产打包到REITs资产中,投资者的投资回报周期大大缩短,可以迅速回笼投资。这种加快回笼投资的退出机制,有利于回笼资金进入新的项目投资开发,从而加快旅游商业地产行业的发展。更具体来讲,这种退出机制和退出机制带来的溢价收益,还能激励投资者更加从容,更加有信心投入,根据市场的需求,高起点和高水平地开发旅游商业地产项目。

其次,REITs可以为拓宽中国旅游商业地产项目的融资渠道。中国的发展阶段早已经不再是一个资金极度缺乏的时代,相反,中国市场的资本雄厚,特别是民间涌动着大量热钱,缺乏合适的投资渠道。同时,大量海外资金也瞄准了中国的旅游商业地产项目,希望能把资金沉淀到中国优质的旅游商业地产项目上。在这种背景下,旅游商业地产项目除了传统的融资渠道之外,还能从REITs融到金融机构、广大中小投资者、海外基金等多方面的资金。所以REITs推出之后,不仅有利于房地产的发展,例如旅游商业地产将有机会大力发展,还能起到稳定中国的金融市场的作用,不仅是为市场提供了一个稳定收益的低风险产品,还分散了银行的贷款风险。有学者指出,我国适时推出REITs,可以更好地满足居民的房地产投资需求,分流资金,缓解流动性过剩与房地产投资过热[3]。

第三,REITs将为中国旅游商业地产带来更专业和更先进的管理。REITs的国际操作经验是委托独立的专业经营管理机构来负责项目的日常经营管理,这首先是制度需要,同时也因为REITs所持物业的经营管理要求比较高。独立的专业机构贴近市场,积累了丰富的管理经验,是REITs取得稳定收益的重要因素。反观中国旅游商业地产的粗放型发展模式,无论是服务态度和专业技能都有巨大的提升空间,亟待有标杆性的项目来带领整个行业素质的提升。REITs推出之后,旅游商业地产将在业态上更加丰富,酒店、旅游商业街、度假公寓、养老公寓、保健医院、大型综合购物中心等新兴业态将大力发展,这需要更专业的机构来进行策划、规划、招商、销售等经营管理工作。可以预见,REITs将带领中国旅游商业地产从粗放型的管理阶段过渡到专业化的精细管理阶段。

第四,REITs将催生中国自主品牌的旅游商业地产投资基金。以美国为例,BoykinLodgingCompany、ExtendedStayAmerica、HostMarriott、UDR、AMLI、Parkway等著名的投资基金,专注于旅游商业地产的投资,已经走出美国,在全世界拓展业务。中国有着巨大市场,也有部分企业在这方面做了大量的前期工作,REITs的推出将有利于这些企业做大做强。以万达集团为例,万达正在争取REITs项目,万达除了城市综合体之外,万达的酒店业务,旅游商业地产业务均可以打包到REITs资产中。2009年初,万达集团联合中国其他三家一流的民营企业在长白山投资200亿元打造长白山国际旅游度假区[4]。与此同时,万达集团将旅游地产的触角伸向了中国一流的旅游目的地,例如三亚、云南等地。万达集团等中国优秀旅游地产开发商将在REITs的帮助下迅速成为著名的行业投资基金。

房地产基金范文第8篇

关键词：房地产投资信托基金；基金投资者；治理结构

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状

房地产投资信托基金，是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金，将其投入到房地产领域，如投资房地产证券，房地产开发项目等，从中获取收益，再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度，它实际上是资产证券化的一种形式。

我国在积极探索房地产投资信托基金，其目的是减轻单一融资渠道下，银行金融政策的变化对房地产业的冲击，将国家、银行风险向社会上转移，由社会发挥监督功能，改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs，多数基金采用的是房地产信托计划的形式，以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实，但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的，这使我国基金投资者承受着较大的风险，这些风险有来自市场的风险，还有来自基金管理者的道德风险。

2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险

我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构，其相关的法律规范也处于空白时期，所以，在基金契约链中，基金投资者起到了重要作用，同时，也承担着较大的风险。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

与管理制度比较完善的证券投资基金相比，我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人，投资者投入资金，基金托管人保管和分配资金，而基金管理人投资和管理基金财产，各行其职，相互监督，相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看，在已发行的信托计划中，仅有极少数设有基金保管人，而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色，这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利，投资者和投资信托公司之间就产生了委托成本，这不利于投资者权利的维护。

（2）封闭式基金固有的风险。

由于房地产行业的投资额大，周期长，流动性差的特点，若在经济衰退时期，投资者随意撤出资金，会使房地产行业由于缺资愈加发展困难，进而影响整个国民经济的发展，所以，我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说，封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金，它的运行机制是：当投资信托基金的业绩下滑，投资项目失败时，投资者会根据自己的意志赎回资金，使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机，迫于这种压力，基金管理人不得不为投资者利益着想，对投资项目的选择采取谨慎态度，这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下，投资者将资金投入到投资信托公司中，就相当于所有的风险皆由投资者承担，这些风险中既包括市场风险，也包括委托风险。

（3）房地产基金投资者只有收益权和知情权，而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。

房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别，当房地产基金获取利润时，投资者理所当然的分享投资收益，这是投资者最基本的权利，投入资金的投资方向，信托投资公司也有责任如实传达给投资者，这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散，房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会，投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且，每个人都有“搭便车”的心理，基金投资者缺少一种行权的平台和动力，基金管理人损害投资者利益的可能性就很大，如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋，通过高买高卖房地产项目，从中获取高额佣金和利益，最后受损的是基金投资者，不但收益萎缩，还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说，当基金公司业绩下滑或投资失败时，基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售，这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应，它能使投资者及时避险，也给基金管理人施加了压力，但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场，无法保证投资者的受益凭证及时变现，所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。

3 解决思路

我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度，虽然委托风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除，但通过完善治理结构，协调投资者和信托投资公司之间的关系，从中可以实现“双赢”，实现利益的协调。

（1）加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐，用市场机制规范基金管理人行为。以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金，完善治理结构，结合证券投资基金的治理机制的经验，引入基金托管人制度，在契约链条中建立资金保管和供给的节点，通过基金托管人来约束基金管理人的行为，有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场，拓宽了投资者获取消息的渠道，投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息，还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。

（2）建立股东大会或持有人大会等权力机构，引入独立董事制。基金持有人若想维护其自身的利益，必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会，由于我国房地产基金采用契约型方式，所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大，但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时，持有人大会有权就该项目进行表决，只有持有人大会一致通过的项目，才能纳入基金投资公司的最终投资范围，这种规范化的管理，有助于防止“内部人控制”，但仅设立持有人大会，还远远不能对基金经理进行全面的监督，基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。

（3）完善信息披露制度。我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围，而在基金运作过程中，就有可能出现信息披露错误，披露的信息具有误导性，或遗漏重要信息的情况，这时候，投资者得到的信息是毫无价值的，所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度，以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

参考文献

［1］高菲．我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策［J］．宜宾学院学报，2006，(2)：61-63.

［2］龙云．中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

［3］雷超．新加坡REITs市场分析及启示［J］．东南亚，2006，(2)：13-17.

［4］孙靖．房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨［J］．中国房地产金融，2005，(3)：45-48.