房地产宏观调控范文

房地产宏观调控范文第1篇

在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：

（一）房地产投资继续升温

自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1

—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。

（二）房价居高不下

近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17.8%。

（三）房贷风险加大

我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。

9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。

个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。

二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析

尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。

从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：

（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地

房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。

（二）地方利益的制衡

在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。

（三）地方银行的消极抵制

房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。

“359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。

（四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切”

当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。

我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很好调控，不该调控的也跟着调控的结果，导致有病者吃药的剂量不足，没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。

综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。

三、实施区域差异的金融调控政策建议

依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地，笔者提出如下的金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。

对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价的平稳运行。

对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。

对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。

房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业，在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段，房地产业是地方经济的支柱型产业，房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是，随着城市经济的不断发展，房地产业的地位和重要性逐渐发生变化，呈现递减形态，其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此，在对房地产业宏观调控中，实施区域差异调控政策，不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。

总之，采用上述区域差异政策，有压有保，既可以防止房地产市场大起大落，房价无限制地攀升，化解房地产业的风险，同时又促使后进地区的房地产业发展，促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距，从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地，可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点，使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度，确保国民经济平稳、健康地快速运行。

【参考文献】

[1]吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融，2007年19期.

[2]汪利娜.房地产市场的宏观调控与制度建设.中国金融，2007年16期.

房地产宏观调控范文第2篇

一、房地产调控的背景

（一）我国房地产市场的持续走热。近年来，房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，房地产价格的上涨幅度远远高于其他各类物价指数的涨幅，部分城市更是超出人们预期，拿北京为例，2007年北京一手商品房的价格几乎涨了100%。2008年1月上海地区商品房住宅均价达到11，069元/m2，房价收入比超过12:1，严重超出了国际公认的发展中国家3～6倍的标准。2007年房价前所未有的增速将使这一问题更加严重。房价调控再次成为人们关注的热点。

（二）民生问题令人担忧。随着国民经济的增长，不同群体之间收入的差距逐步产生，我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3～0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快、过多地流向了富人。富人通过炒房进一步聚敛财富，又扩大了贫富差距，囤积居奇的行为不断推高房价和人们的预期，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足，加剧了市场的动荡。无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。

二、房地产调控的政策及影响

（一）政策。连续六次提高存贷款利率，基准利率调整至7.83%，利率下限调整至6.66%、个人住房公积金存款基准利率调整至5.22%。

国务院决定自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

央行连续12次提高准备金率，准备金率由2007年1月15日的9%调高至2008年3月18日的15.5%。

（二）影响

1、加息的影响

（1）加息对房地产企业的影响。一是加息会增加房地产企业的融资成本。据国家统计局2004年的统计，房地产企业在房地产开发中实际使用银行贷款的比重在55%以上，也就是说，目前我国房地产企业的融资渠道还是以银行贷款为主。据2005年调查显示，我国房地产企业的平均负债率竟然超过了70%，加息必然会增加房地产企业的开发成本。不断提升的成本可以抑制新项目的增长态势，照这样下去，房地产投资规模会在未来长期内得到控制。二是加息会推动房地产市场的整合洗牌。加息会提高房地产企业贷款的门槛和经营成本。由于负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响不同。那些对于负债率较高、融资渠道单一、经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力，压力过大甚至可能会导致其中的一些中小型房地产企业因此而退出房地产市场。而另一些负债率较低、融资渠道多样化、企业实力雄厚的房地产企业，受加息的影响则会相对较小。加息带来的信贷收缩，资源流向有实力的房地产龙头公司，其最终结果必然是优胜劣汰，实现整个行业的竞争发展。

（2）加息对房价的影响。2007年12月以来，宏观金融政策对房价的影响逐渐显现。除北京外，我国主要城市房价均出现不同程度的回落，上海房价一度跌落万元大关，深圳、广州受影响最为巨大。据南方网2008年2月29日报道，广州全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20～40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。只有不到一成（10个）楼盘房价上涨。这应该是央行提出的提高第二套房的首付比例和今年6次提高房贷利率政策，直接冲击了人们对房地产市场的预期的影响。

（3）加息对消费者的影响。由于央行的连续加息，利率提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多，所以将迫使一些消费者提前还贷或部分提前还贷。而对潜在购房者来说，加息所带来的心理负担要远大于其实际作用，加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力，而购买力的降低必然会减少对房地产的需求，加之2008年房地产市场宏观调控政策对房价影响的不确定性原因。多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧，观望心态非常明显。

2、准备金率上调对房地产的影响

（1）准备金率上调会加剧企业融资困境。据了解，目前房地产开发资金的80%是来自银行信贷，融资方式比较单一，抵抗金融风险的能力也比较弱。作为典型的资本密集型行业，进入2008年一季度以来，许多房地产企业感受到了来自资金链环节的强大压力，要谋求发展，必须减少对银行开发贷款的依赖。

（2）准备金率的调节，信贷的紧缩还可能加速房地产企业优胜劣汰。一方面融资能力强、债务结构合理、资金面良好的公司在竞争中占有很大优势，而一些债务结构不合理，负债率较高的公司则会面临资不抵债的困境，承受不住就可能面临破产的命运；另一方面一些中小地产商的生存将会愈发困难。由于加入房地产行业时间较晚，融资基础较弱，大多数中小地产商都是在近几年才获得的土地。相比万科、保利这种老牌大地产公司，开发成本就要高出很多。

三、对房地产调控的几点建议

第一，继续落实和完善现有政策，稳定房地产市场，从供需两方面进行调控。一是继续实行紧缩的货币政策。控制房贷规模，提高二套房首付，加大买房成本，抑制非刚性住房需求。2008年利率、准备金率仍有进一步上行的空间，紧缩信贷，抑制流动性，必将对稳定房价产生积极影响。二是继续出台相应政策。一方面加大对房地产开发商囤地、炒房的打击力度，保证房源供应；另一方面打击垄断，鼓励开发商充分竞争，最终使房价趋近市场合理价格。另外，盘活二手房市场，扩宽房屋供应渠道。

第二，坚持正确发挥政府和市场的作用，进一步落实住房保障政策，增加经济适用房和廉租房及两限房的建设，让廉租房真正成住房保障主角。扩大经济租赁房建设渠道和房源，保障经济租赁房建设和筹集房源的资金来源。

第三，减免房产税赋，降低房地产开发成本。目前，我国房地产业税负成本约占到各地房价的15%。每年房地产、建筑行业税收合计贡献占地方税收收入的30～50%，如果再加上土地出让金和相关行政费用，则占到开发成本的50～70%。如果取消各种杂费，房价将有15～20%的降价空间，如取消各项杂税，房价的降价空间则在15%左右。两项相加，最大的降价空间将达30～50%。因此，调整或减免部分房地产税费，可以平抑房价，保障房地产行业的健康发展。

第四，切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，优化商品住房结构，各地政府出台相应规定，对新建住房结构提出具体比例要求。

第五，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地市场供求信息，降低房地产市场信息不对称性。规范和维护市场秩序，促进房地产业持续、稳定、健康发展。

房地产宏观调控范文第3篇

关键词：宏观调控 房地产 投资决策 影响

近几年，我国房地产行业的发展与宏观政策的调控一直紧密相连的，可以说我国房地产企业的发展主要由宏观政策的调控进行引导的。随着近两年来我国房价的不断攀升，更加大了国家对于房地产行业所进行的宏观调控，由此可见，在近期内我国的房地产行业会一直处于引导地位。而国家在对房地产行业进行宏观调控时极少会考虑到房地产行业所受到的影响，因此房地产行业要想在日益激烈的社会竞争中谋求更好的发展，就必须时刻注意国家所出台的宏观调控政策，并且对国家宏观政策调控对房地产企业投资决策所带来的影响进行分析，以有效的规避国家宏观政策调控所带来的风险，使房地产投资决策产生失误的损失降到最低。下面将从我国房地产行业进行宏观调控的几个主要的类型展开相关的分析。

一、我国房地产企业进行宏观调控的几个主要的类型

由于我国房地产企业的起步较晚，房地产企业的秩序相对来说就较为混乱，这时国家出台的宏观调控政策就显得尤为重要的，因为国家的宏观调控政策能够为我国的房地产投资带来一些良好的环境。关于我国房地产企业进行宏观调控的几个主要的类型可以从以下几个方面展开相关的论述。

（一）土地调控政策

土地调控政策是国家出台的关于房地产企业宏观调控的最主要的一个方式。这是因为土地是房地产企业开展项目的基础，国家通过出台与土地相关的调控政策，能够有效的保护土地，从而提高土地的利用率。而关于土地的调控政策主要有土地的价格政策，土地的供应政策以及土地的税收政策。土地的价格调控指的是，国家出台相关的规范来调控市场中土地的价格，促使市场中土地的价格日趋合理，土地价格市场的环境越来越好，使得土地收益得到最大。土地的供应政策指的是，保护土地资源，实现土地资源的最优化配置，抑制土地资源浪费的现象。而土地的税收调控指的是，采用征收税款的方式来对土地资源进行管理，实现土地资源使用效率的最大化。

（二）金融调控政策

金融调控政策也是对房地产行业进行宏观调控的主要类型之一。金融调控政策指的是，通过对房地产企业资金筹集的利率来进行相关的调控。房地产企业由于自身具有的投资较大的特点，使得房地产企业在项目工程的前期基本上会对外进行资金的筹集活动，最主要的形式就是向银行申请贷款。这样就能够促使中央银行通对过利率的调整，进而对房地产企业进行相关的调控活动。

（三）税收调控政策

税收调控也是对房地产行业进行宏观调控的主要类型之一。房地产企业的税收政策是国家对房地产企业进行宏观调控的主要方式之一。关于房地产企业的税收主要包括，财产税，房屋所得税等，国家通过对房地产企业征收相关的税款，不仅能够促使房地产企业所处市场环境的稳固，还能够促使房地产企业市场更加的规范。

（四）产业调控政策

除了上述的三点外，对房地产行业进行宏观调控的主要类型还包括产业调控政策。对房地产企业实施产业调控政策也是国家对房地产企业执行宏观调控的重要方式。房地产企业的目的是为了满足居民的住房需求，但是现实社会中物价的不断增加，房价的节节攀升，使得我国的房地产企业供需之间存在极大的不平衡。因此为了满足我国人们的使用需求，国家颁布了一些关于调控房地产产业结构有关的一些宏观调控政策，以促使房地产的产业市场更加的规范。

二、宏观调控对我国房地产企业投资决策的影响

我国的房地产行业投资决策所受到的影响除了市场风险外，还有国家宏观政策调控所带来的影响，而关于宏观调控政策对我国房地产企业投资决策所带的影响主要包括以下几个方面：

（一）土地宏观调控政策直接影响到房地产企业的投资

土地宏观调控政策所产生的影响，是宏观调控对我国房地产企业投资决策的影响中最为直接的一个方式。这种直接的影响主要体现在两个方面：首先，国家出台的土地宏观调控政策，抑制土地的闲置情况，对房地产企业进行相应的检查，促使房地产企业不断的加快对闲置土地进行相应的开发与管理，这就会在一定程度上影响房地产企业投资决策。其次，国家出台的土地宏观调控政策，对于闲置的土地进行相应的处罚与管理规范，促使房地产企业转变投资模式，因为一些房地产企业拥有大量的待开发土地，短期之内无法对这些土地进行相关的开发与利用，就会迫使房地产企业碍于国家宏观调控政策的规定，转变相应的投资模式。由此可见，对土地所进行的宏观调控，是房地产企业投资决策所受影响中的最直接的因素。

（二）房地产企业对金融的依赖度增大

宏观调控对我国房地产企业投资决策的影响还包括，使房地产企业对金融的依赖度增大。大部分房地产开发企业的每一个过程都依赖于融资，而国家出台的相关金融调控政策，会直接影响到房地产企业融资的方式。因为国家出台的金融相关的宏观调控政策，就会使银行对申请贷款的房地产企业的资格进行严格的考查，会在一定程度上增加房地产企业所获资金的困难程度，影响房地产企业的投资决策。除此之外，国家对利率的调控，不仅会影响到房地产企业的成本，还会影响到房地产企业投资中所获得的收益，对于房地产企业的投资在未来的发展中产生一些不利的影响因素。

（三）房地产的产业投资结构所受到的影响

除了上述的两点外，房地产的产业投资结构所受到的影响也是，宏观调控对我国房地产企业投资决策所产生的影响。国家出台的房地产企业产业调整政策，促使我国房地产行业的供求之间趋于平衡，特别是一些公租房，廉租房，保障了居民生活的基本需求，使得房地产企业对于一些保障性住房的投资比例逐渐升高，使得房地产企业的产业结构以及投资方向发生了改变。除此之外，在国家出台相应的宏观调控政策对房地产的产业结构进行调整后，一些发展较为缓慢，信用度不高的房地产企业逐渐的被社会所淘汰，取而代之的是一些实力较为雄厚的房地产开发企业，而这些实力较为雄厚的房地产企业为了使自己在激烈的社会竞争中谋求更好的发展，必然会注重自身的产业化结构调整，适时的转变自身的投资方向，促使自己能够进行多方面，多角度的投资，面临投资风险时，能够采取有效的措施，最大程度上降低风险，获取最大的投资收益。

三、结束语

本文主要论述的是宏观调控对我国房地产投资决策所产生的影响。在国家不断出台的房地产企业宏观调控的政策下，我国的房地产企业要想获得更好的发展，就必须对国家宏观政策调控对房地产企业投资决策所带来的影响进行分析，从而有效的规避风险，促使房地产企业能够获得较大的收益。

参考文献：

[1]林志红.宏观调控对房地产投资决策的影响[J].当代经济，2011

[2]王泽亮.宏观经济调控背景下房地产企业长远发展的研究[J].商场现代化，2010

[3]周洋，李凯.浅析国家宏观调控对房地产投资的影响[J].黑龙江科技信息，2009

[4]胡纯炜.浅析我国房地产市场的宏观调[J].科技经济市场，2008

[5]张弘，于洋.浅析宏观调控对房地产企业的影响[J].黑龙江科技信息，2009

[6]李庄蓉.我国房地产业宏观调控常态化历程与思考[J].中国房地产，2011

房地产宏观调控范文第4篇

关键词：房地产宏观调控；绩效评价；5E原则；评价模型

一、引言

1998年住房分配货币化，我国房地产市场正式形成，房地产行业迅速发展，并已成为第三产业的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱性行业，房地产业的发展极大促进了我国国民经济的增长。但是我国房地产市场在发展过程中出现了投资过热、房价过高、结构不平衡等问题，2003年以来我国政府采取了一系列的政策措施以促进房地产市场的健康有序发展，按照调控的目标房地产宏观调控大致可以划分为3个阶段。第一阶段（2003-2008）抑制房地产市场投资过热，控制房价过快增长。第二阶段（2008-2009）刺激房地产市场，鼓励楼市投资，带动消费以促进国民经济增长。第三阶段（2009至今）遏制房价，促进房价合理回归。

房地产宏观调控有效性成为公众关注的焦点，对房地产宏观调控进行绩效评价能为我国房地产调控提供依据，有效检验房地产宏观调控的效果，保障公众对房地产市场的了解和对政府工作的监督。房地产宏观调控绩效是政府绩效评价的一种，房地产调控绩效评价是对政府干预房地产市场实际效果的评价。但是我国房地产市场历史较短，房地产调控仍处于探索阶段，关于房地产市场宏观调控的研究主要围绕着房地产周期、房价波动、调控政策选择等问题展开，对房地产调控绩效的研究比较少。在为数不多的房地产宏观调控绩效研究中，大多集中于对房地产宏观调控的货币政策、财政政策、土地政策等单一政策的研究，并且主要是研究对房地产供求、房价的影响。房地产宏观调控的系统的绩效评价的研究很少，本文从经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标设计房地产宏观调控绩效指标体系，并且建立了房地产宏观调控绩效评价模型，最后以上海市为例进行实证分析。

二、我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建

对房地产宏观绩效评价，首先要构建指标体系。调控绩效指标的选取必须符合全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标（5E）选取了10个具体指标。

1. 经济性目标

经济性是指一项经济活动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产宏观调控而言，主要指政府在对房地产市场宏观调控的过程中产生的成本，主要有经济成本、政治成本、社会成本。经济成本指政府在对房地产宏观调控过程中产生的人力、物力、财力；政治成本指中央政府在对房地产宏观调控过程中影响地方政府的利益，地方政府政策与中央政府政策不一致，减弱中央政府对地方的管理和控制，导致中央政府威信下降。社会成本指政府在对房地产宏观调控时，造成从事房地产业及相关产业人员失业。基于数据可得性，选择的指标主要是住房保障支出。

2. 效率性目标

效率性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项有效率的活动应该是在保证质量的条件下，以最小的投入实现最大的产出或者一定的产出实现投入最小化。就房地产宏观调控而言，效率性主要指开发的房产投入使用情况和房地产对国民经济的带动作用。指标主要有商品房空置率和房地产业对GDP的贡献率。

3. 效果性目标

效果性是指一项活动的目标实现程度，以及一项活动的实际效果与预期的关系。就房地产宏观调控而言，效率性指标主要反应为房价调控、房地产规模调控、与国民经济相协调的调控。具体而言，指标主要有商品房平均价格增长率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增长率/GDP增长率。

4. 公平性目标

公平性主要指社会的公平程度。就房地产宏观调控而言，公平性指从社会层面考察房地产宏观调控对社会公平的影响程度，是对房地产宏观调控绩效评价不可或缺的一部分。公平性原则主要可分为价格公平和结构公平。指标主要有经济适用房房价收入比、经济适用房投资额与住宅总投资额之比。

5. 生态性目标

生态性指一项活动对生态环境的影响程度。就房地产宏观调控而言，生态性主要指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的要求，又是房地产宏观调控绩效评价的必须考虑的因素。反映生态性的指标主要有耕地净减少率。

表1 房地产宏观调控绩效评价指标体系表

三、构建房地产宏观调控绩效评价体系

（一） 评价指标标准值的确定及其依据

评价指标理想值是衡量指标的标准尺度，是评价政府各项房地产宏观调控绩效指标可以达到的理想预期。理想值的确定既要考虑我国实际情况，又要符合国家的政策法规，房地产宏观调控绩效评价指标理想值见表2。

表2 房地产宏观调控绩效评价指标理想值及确定依据

（二）评价指标权重的确定

评价标准确定后就需要对评价指标的权重进行确认，常用的指标权重确认方法中主要有德尔菲法、层次分析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点，本文采用层次分析法对指标权重进行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评价中运用，因此本文根据问卷情况及房地产业当今的发展情况模拟打分，最终结果如下所示。

表3 指标权重

（三）综合评价值的计算

1. 指标标准化的处理

（1）当现状值小于理想值时，采用比例推算法确定分值

（2）当现状值大于理想值时，但并不是越大越好时，评价指标选择调整值

公式为Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）当现状值大于理想值时，数值越大越好时，实现度分值为100分

2. 综合评价计算模型

（1）目标分值的计算

Fi为目标的评价分值

（2）综合评价值的计算

F 为综合评价值

Wi为目标的权重

（四）2011年上海市房地产调控绩效评价

通过统计数据及查阅文献，获得上海市房地产2011年数据，并且根据权重和评分原则可以得到各指标及目标层的得分表。

表4 房地产宏观调控绩效评价分指表

根据指标标准化处理原则，可以得到上海市2011年房地产宏观调控绩效评价综合得分为83.95。由表4可以看出上海市2011年房地产宏观在效率性、效果性和生态型目标做的相当完善但在经济性尤其是公平性方面还存在很多问题。虽然房价仍在上涨，但是我们也应看到房价增长率是小于GDP增长率的，政府的宏观调控对房价起到了一定的抑制作用，货币的超发在一定程度上推动了房价的上涨，政府在对房地产市场宏观调控时，合理控制货币供应量，稳定物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过合理水平，说明现在房地产投资过热问题没有得到合理的控制。经济适用房投资额占住宅总投资额的比重小于合理水平，说明在保障房建设方面做的还不到位。

四、结论

本文在构建房地产宏观调控绩效评价指标体系的基础上，建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，并且引入上海市房地产调控数据进行实证分析，基于分析结果对我国房地产宏观调控提出以下政策建议。

对房地产市场进行宏观调控时不仅要关注房产价格的合理回归、对国民经济的带动作用，也要合理控制房地产投资的规模，抑制房地产投资过热； 更要关心房地产的供给结构，扩大财政对房地产的保障支出，增加经济适用房和廉租房建设，构建住有所居的和谐社会。

参考文献：

[1] 陈叶.房地产宏观调控绩效指标体系构建及评价[D].江西师范大学

[2] 高振华.关于构建房地产宏观调控绩效系统的论述[J].中国集体经济，2011（22）：16-17

[3] 吴 亭.2003年以来中国房地产宏观调控的政策工具研究[D].南京大学，2012：12-20

[4]王宏利.财政支出、经济结构与预算绩效评价[M].经济科学出版社，2011

[5]黄凌翔，刘云.环渤海区域土地政策宏观调控绩效评价研究[D].天津城市建设学院学报，2011

房地产宏观调控范文第5篇

【关键词】房地产；宏观调控；长效机制；构建

我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说:限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。

1目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题

在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。

1.1房地产十年调控取得的成效

十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。

1.2房地产宏观调控需要改进的方面

房地产十年调控控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，反观其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。最后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。

2构建房地产宏观调控长效机制的重要意义

2.1构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求

房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。

2.2房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建

目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。

3构建房地产宏观调控长效机制的政策建议

3.1重视房地产市场法律机制构建

房地产宏观调控的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。

3.2促进房地产市场税收机制构建

在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。

3.3确保房地产市场保障机制构建

在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。

3.4加强房地产市场金融机制构建

金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。

【参考文献】

［1］张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）:20-21.

［2］2014中国房地产行业政策趋向分析[EB/OL].中国产业经济信息网，2014.01.16.

［3］张泓铭.未来中国房地产市场调控的思路和策略[J].社会科学，2014（04）:48-49.

房地产宏观调控范文第6篇

纵观世界，为了保持房地产业的健康发展，各国都制定了宏观调控政策：日本房地产市场发展到今天也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的：为应对房地产泡沫推出了三大符合市场发展规律的改革

措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，刺激经济；三是政府调整了建筑标准以便于房地产项目的开

发。美国为防止和解决经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制。然而2008年随着次贷危机的爆发，美国的房地产业受到了重创。俄罗斯在进入21世纪后，

国家杜马通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批

准的房屋建设方案后，才可与消费者签定房屋销售合同。

二、我国房地产业发展的现状

我国的房地产市场从20世纪90年代初就已经启动，经过十几年的发展，逐步从以单位房、集资房、福利分房为主过渡到以个人消费的商品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场需求主体，市

场化程度大大提高，已经成为支持我国经济增长的重要力量。但近几年来，房地产业出现了“过热”现象，而这种被红红火火的表象掩盖的房地产“泡沫”终于在2008年破碎，房价出现了大幅跳水回落

，这并不是偶然的，而是房地产业发展过程中的必要调整，这种调整，既受国内外经济大环境的影响，也是房地产市场本身发展的需要。房地产业在国民经济中占有重要地位，从而在很大程度上影响到

社会的稳定、国家的发展和人民的生活，因此，有必要在借鉴国外相关经验的基础上，认真分析我国房地产业的发展历程，制定符合我国国情的房地产宏观调控政策，以保证房地产业的健康发展。

三、我国的房地产宏观调控

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出

加速下滑的趋势。为进一步贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，根据国务院的要求，住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行等十余个部

门，在前期调查研究、充分听取各方面意见的基础上，形成了关于促进房地产市场健康发展的政策建议。12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要提出了

六个方面政策措施：1、加大保障性住房建设力度；2、进一步鼓励普通商品住房消费；3、支持房地产开发企业积极应对市场变化；4、强化地方政府稳定房地产市场的责任；5、加强房地产市场监测；6

、积极营造良好的舆论氛围。

四、做好房地产宏观调控工作的几点建议

1）做好多方面的考察比较工作，慎重决策。房地产业是关乎百姓切身利益的大事，在制定宏观政策前，一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性，权衡利弊，慎重选择。目前，针对政府对房地产

进行宏观调控的措施主要有以下几个方面：给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策、鼓励改善性购房、保护购房者利益、实行经济适用住房货币化补贴、做强房地产经济、鼓励定价开发、

采取净地(期地)方式出让土地、因地制宜，适当调整容积率、科学合理定价、减缓征收部分税负、加强金融扶持、强化招商服务、暂停或降低相关收费、营造竞争环境、创新审批服务机制、完善房地产

市场预警机制、做好市场服务管理工作等，具体采取哪种方式要认真考量。

2）强化地方政府稳定房地产市场的责任。《意见》中已明确提出“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责，强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。

”可见，各地区要在执行中央统一政策的前提下，根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策，也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性

和针对性、灵活性，提高调控的效果。

参考文献:

[1]胡文联，安兴国，陈靠伟.房地产市场健康发展对策研究--以我国中小城市为例.陕西农业科学，2008（3）：175-180.

[2]肖元真,王锐琴,李诺.调控房地产外国怎么干[J].上海经济，2006（5）：34-36.

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[4]艾万明包树林.保持房地产健康持续发展的思考.重庆科技学院学报(社会科学版),2007(1):54,57.

[5]中国指数研究院.2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调[EB/OL].(2008-12-30)[2009-04-01]

论文关键词：房地产宏观调控政策

论文摘要：比较了国内外对房地产业进行宏观调控的情况，探讨了有关宏观调控的政策问题，指出制定房地产宏观调控政策要以地方政府为主，审时慎重地做好调研工作。

Abstract:Comparisonoftherealestateindustryathomeandabroadtocarryoutmacroeconomicregulationandcontrolofthesituation,toexplorethemacro-controlpolicy

issues,pointedoutthattheformulationofmacro-controlpoliciesinrealestatetothelocalgovernment-based,pre-trialinvestigationandstudytodoagoodjobatwork

seriously.

Keywords:RealEstate，Macro-control，Policy

近年来，随着经济的发展，特别是市场化运行模式的初步形成，我国的房地产业得到了前所未有的发展，呈现出生机勃勃的景象。但在这派繁荣景象的背后也隐藏着极大的风险，特别是近几年来，

已有所表现。2008年开始的房价下滑，特别是在全球性金融危机后的急剧走低等等，都反映出我国房地产业存在的问题。住房是民生之本，是社会稳定，人民幸福的大事，因此，既要按市场规律办事，

房地产宏观调控范文第7篇

【关键词】房地产；宏观调控；法律对策

房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，政府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央政府实行紧缩性的房地产政策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，政府在调整过程中的依法执政水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为政府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。

一、房地产宏观调控的界定

本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，政府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①

二、房地产宏观调控存在的问题

从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，政府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。

1.调控变“空调”

以2003年至2005年的调控情况为例，2003年政府严格实行紧缩性政策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度，建立政府负责制，一些地方政府也采取了相应的房价控制措施。但从效果来看，由于政策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。

2.房地产泡沫逐步累积

在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。

首先，房价与收入之比。房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民家庭年收入的比值。经济学家们认为，当房价收入比很高又没有房价萎缩现象时，此时的房地产市场投机需求较高，产生房地产泡沫的可能性就很大。据统计，全球的房价收入平均比在6.4左右，因此，一般保持在6.0以内就不会出现房地产泡沫，而从1989年到2005年，我国房价收入比一直高于6，这一点说明我国存在房地产泡沫。

房地产宏观调控范文第8篇

伴随时代的不断发展，以及社会体系的不断进步，社会相关职能部门越来越关注经济的发展和政策的宏观调控。因此，本次研究从我国房地产的宏观调控行为的基本特征角度进行收入进行分析，在掌握相关内容的基础上进行经济法体系相关规章制度的探讨与研究，促进我国社会经济体制的完善发展，促进房地产行业的长足进步。

关键词:

经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析

一、我国房地产宏观调控行为特征分析

(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。

(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。

(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。

(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。

二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度

(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。

(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。

(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。

三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策

(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。

(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。

(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。

(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。

四、结论

综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。

［参考文献］

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房地产宏观调控范文第9篇

:宏观调控房地产企业策略

目前房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的关键,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,便成为房地产企业应对宏观调控的关键。

正确对待宏观调控的市场背景

目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题,已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在:

房地产投资增长过猛

近年来房价连年上涨,吸引大量资本的涌入,导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。1998～2003年每年投资增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅为21.7%。2004年第一季度固定投资增长过快,尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。

房地产供求结构严重失衡

目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、非凡是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。

房地产价格上涨过快

商品住房价格与家庭收入的比例,是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小,居民买房能力越强。上海2001-2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、

8.2%、24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。

房地产贷款比重过高

房地产融资渠道单一,对银行依靠度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,金融风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。

房地产企业盲目圈地

自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展布满着预期希望,于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。

房地产投资客增多

近年来城市居民的收入大幅增长,而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险,提高收益,许多投资者纷纷将目光投向房地产市场,导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长,使我国商品房空置面积大幅度增加,空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积增加到1.25亿平方米,空置率估计为26%,已远远超过国际公认的10%～15%的警戒线。

理性看待目前的宏观调控

理性看待调控的力度

回顾这些年房地产业发展的历程,我国房地产业经历了两次房地产过热的调控,其中,1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的,过高的投资没有消费市场的支撑,而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上,有较高的住房需求的基础;90年代房地产投资增长是以国有资产,非凡是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费,而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同,不会采用一刀切的行政干预办法,企业不必对市场发展丧失信心。

我国政府宏观调控能力不断增强,调控手段日趋成熟,经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向,没有采取紧急刹车政策,而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看,绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段,不会对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害,只会使它健康发展。

理性看待调控政策的效应

2003年至今调控政策不断出台。2003年2月央行《货币政策执行报告》,3月治理整顿土地市场秩序,5月公布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》,6月121号文件和8月18号文件,9月实行第一部《物业治理条例》。2004年4月25日实行差别预备金率,并上调存款预备金率0.5个百分点,4月底,国务院下发通知,将房地产业开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。同时地方政府从加大土地市场调控、优化住房供给结构、完善市场交易法规、建立预警预告机制、健全住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场。

土地政策的效应分析国土资源部的11号令、国务院的45号文,是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供给使得土地的实际供给者变成了市或者县单一主体,这样政府可主动介入市场,控制总量与供给结构,能够避免开发商盲目储备土地,造成土地资源的浪费,从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定,波动会更小。同时,开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了,获得土地的环节也减少了,有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升。土地供给的市场化程度会有比较大的提高,各路开发商能够以公平竞争方式获得土地,偶然性的暴利机会减少,有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。

金融政策的效应分析从2003年121号文件到国务院出台提高资本金政策的一系列金融调控措施,首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策,使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务,对防范金融风险有积极的影响;同时大幅度提高开发商自有资金比率,有利于降低房地产市场的供给风险。再次,央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放,就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量,同时,又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后,央行紧缩银根政策,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整,使市场更加规范,更加稳定。

调控政策对房地产企业的影响政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响,这些影响主要有:调控政策规范市场,有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力,非凡是中小开发企业濒临困境,将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时,调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场,企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰,在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的,必将是优质企业,其抗风险能力也将大为提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时,中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛,也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期,持币观望、延迟购房,削弱市场的活力和动力,必将影响房地产企业市场发展的信心。

房地产企业应对宏观调控政策的策略

正确看待房地产业的发展前景

正确看待房地产市场需求目前房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。从今后的发展来看,党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。例如,根据上海的需求分析,每年商品住宅的需求达到2000万平方米。按此要求,房地产业在这20年里必须持续地以高于国民经济的发展速度向前发展。

正确看待房地产企业利润房地产市场处于均衡状态时,房地产资金利润率水平,一般应当为社会平均利润率。虽然房地产企业资金投入量大、周期长、环节多、风险也较高,在正常操作情况下,房地产利润率稍高一些,也应视为正常。但它归根到底会受到社会平均利润率的制约。随着土地供给的市场化程度的提高和房地产市场公平竞争环境的形成,房地产开发获得暴利的时代总体上已过去,平均利润的时代已经到来。

房地产企业应对调控政策的策略

投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。

经营治理科学化治理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产品。练内功主要着重大力提高治理人员素质,努力提高资金经营效率,合理安排建设周期。

注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任,对消费者负责,遵纪守法,照章纳税,以规范的市场行为建立良好的公众形象,从而赢得市场。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的较量,变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,才会赢得更大的发展机遇。

多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。

不断创新产品与服务单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善,人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求,适应不同层次人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变化就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。

参考资料:

1.张建华.理性看待我国房地产业的发展.上海房地,2003(1)

2.张永岳,陈伯庚.略论当前房地产市场形势.上海房地,2003(8)

3.张元端.促进房地产开发持续健康发展.中国房地产,2003(9)

4.王克忠.房地产周期和房地产业健康发展.上海房地,2003(12)

5.陈伯庚.上海房地产业持续发展的建议和对策.上海房地,2003(7)

房地产宏观调控范文第10篇

关键词：房地产；宏观调控；影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-000-01

一、房地产宏观调控政策对国民经济的影响

首先，房地产行业具有很长的产业链，影响范围广泛而深远，作为国民经济的支柱产业之一，对经济的推动作用较为明显。2007年前经济过热之后，国家出台了一系列抑制经济过热的措施，经济的回落导致了我国很多产业包括房地产行业相关的钢铁、水泥等产业都出现产能过剩的现象。通常，供给的上升是由于需求量的拉动，房地产市场的不合理发展在一定程度上也造成了相关产业的非理性发展。为此，产业结构的调整和升级，光靠行政干预常常是不能完全到位的，通过对房地产行业进行宏观调控，有利于依靠市场机制对产业从内而外进行改革，从而起到了优化产业结构的作用。

其次，房地产行业属于资金密集型产业，它的发展常常与资金的松紧程度密切相关。房地产宏观调控的其中一条措施便是通过对信贷资金投放方向进行适当引导，进而抑制房价大幅度波动。具体主要是从两个渠道、一个导向对我国经济结构的调整产生了重大影响。一是购房方的资金投入渠道，购房者通常分为消费与投资两种，我国的实际情况是投资需求让房价居高不下；二是金融中介的融资渠道，我国的资本市场还不完善，金融中介提供的融资服务就对房地产市场的资金需求起到了很大的作用；三是资本市场的导向作用，虽然很多房地产企业未能获得融资资格且筹集资金有限，但是资本市场的价格波动会引导资金流向，房地产股的表现也会引导资金进出房地产行业的规模。

第三，近年来信贷的大规模投放也造成了一定的流动性过剩。一是房地产自身的防通胀能力和商品属性带动了部分购房者的需求，特别是大幅增加了投资需求，这就让房地产的价格大幅上涨，而价格上涨让投资者获得一定的收益，又进一步的带动了投资需求，这就让房地产行业陷入了自我膨胀的发展阶段，这一阶段会让资金都向房地产市场靠拢，导致了虚拟泡沫越来越大；二是资金密集型属性让房地产行业对银行信贷规模的需求不断加大，在风险可控的情况下银行会加大对房地产行业的信贷投放，这样的最终结果往往会造成实体经济空心的后果。而通过房地产的宏观调控政策，可以对资源进行合理的规划配置，通过增加银行的风险和政策性的信贷指导、加大对投资性房产的成本控制等措施，能够影响到房地产市场的资金供给，让资金从房地产市场流向实体经济，从而将房地产市场中的投资性减少，也有利于减少企业参与房地产行业，从而推动产业结构的调整。

二、房地产宏观调控政策如何与国民经济增长相平衡

（一）优化国民经济结构

要优化国民经济结构，必须把房地产行业和国民经济各部门之间的关系处理协调好，在推动房地产行业发展的同时，也要达到其与整个国民经济发展的协调。在这个过程中，地方政府能否正确履职就显得尤为重要，地方政府要利用土地的垂直管理对房地产过度投资起到抑制作用，同时能够根据当地经济发展实际，结合实际情况因地制宜的发展，杜绝出现不顾实际而仅仅把房地产作为支柱产业的现象发生。要对区域产业结构进行科学合理的规划布局，将房地产的发展放在适当的位置上。

（二）控制房地产投资规模

对房地产行业投资规模进行合理的控制是从本质上抑制房地产行业导致经济泡沫产生的方法。最近几年来，我国一些地区的政府资产投入和房地产企业的投资规模飞速增长，从而导致了房地产投资过热的现象。目前首要任务便是控制房产经济过快发展，以保证我国国民经济整体的持续发展。另外，银行贷款通常是我国房地产企业的主要资金来源，如果房产经济过热就会增加金融体系的风险，因此还应该强化对金融机构的监管力度，规范控制房产贷款在银行信贷总额中所占比例，通过各种手段引导房地产企业拓宽融资手段，以此避免房地产大规模投资产生的系统性风险。

（三）改变房地产发展模式

纵观我国房地产行业发展历程，粗放型痕迹尤为突出，导致了大量资源的浪费，这种发展模式与十一五规划中提出的集约型经营方式背道而驰，因此积极转变房地产行业的发展模式，推进我国房地产行业由粗放型向集约型转变成为了一项迫切的任务。我们应该本着环保节能、以人为本的原则和理念来调整我国房地产行业的发展模式，从而保证国民经济持续健康稳定地发展。

（四）落实科学发展观

地方政府尤其是中小城市的，要全面贯彻落实科学发展观和协调发展社会经济的综合能力。我国很多城镇对房地产行业所带来的经济效益过分依靠，其中一个关键原因就是其他产业的发展落后，地方政府总是认为发展其他产业不如卖地，其经济收益来的快又直接，地方经济能短期取得效益和效果。要从根本上解决这些问题，只能因地制宜的进行科学规划，推动地方特色产业、优势产业发展，这样才能让地方经济减少对房地产行业的依赖性，同时促进地方的综合经济实力。

三、结语

综上所述，对房地产市场进行宏观调控是我国经济结构调整的重要内容之一，但是由于种种原因，其在经济结构调整中所承担的责任并没有完全凸显出来。30年的发展让我国在国民经济增长中取得了巨大的成绩，但是随着国际经济环境的变化，我们必然要进行经济发展模式的转型。作为支柱产业之一，房地产业是促进我国城市化进程的奠基石，也是推动我国经济增长的重要组成部分。由于我国房地产市场具有极其复杂的特征，对房地产行业的宏观调控更需要对客观实际进行冷静分析，也要将调控手段毫不犹豫的坚持下去，将它作为我国经济结构调整的一部分，这样才能促进我国房地产行业与国民经济共同发展，保持二者的平衡，才能保证我国能够成功进行经济转型。

参考文献：

[1]唐文进.房地产市场宏观调控的有效性分析[N].中南财经政法大学研究生学报，2007（11）：55.

[2]罗光华.我国房地产宏观调控政策的效力分析[N].中共贵州省委党校学报，2012（04）：37.