房地产调控范文
时间：2023-02-26 07:45:57
房地产调控范文第1篇
楼市之殇
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的一句诗，写出了中国人数千年来对安居的渴望，也令房价爆涨对今人正常生活冲击之痛刻骨铭心。
“居者有其屋”，一直是中国住房制度市场化改革的终极目标，也是改革能得到人民认可和接受的响亮口号。20多年来，随着城市化快速扩张下城镇建设的迅猛推进，中国城乡面貌发生了翻天覆地的变化，官员也津津乐道于面貌大变下政绩的“显赫”，GDP、固定资产投资迅猛增长成为考核官员政绩并决定其仕途命运的重要指标。在这种官商联体、物质刺激和行政激励三位合一的模式下发展起来的中国房地产业，注定具有商家与政府利益命运共生的特征。一方面，市场化改革调动了商家和地方政府的积极性，市场的供给方显得极为活跃。与传统的计划经济相比，福利分房一统天下的制度被打破，房子越盖越大，越盖越豪华，“广厦”不再是虚幻的空中楼阁。这些变化，无疑是市场化之功。而另一方面，由于收入差距拉大已成为中国经济“软肋”，市场的需求方似乎相当被动。对于消费者而言，他们只要在发生交易的时候“签字画押”就行。房价的决定更与消费者无关，开发商要价多少，他们就只能掏多少银子。为了一套住房，大多数消费者必须花掉全部积蓄，然后向父母兄弟、亲戚朋友四处借贷。“花掉了子女的抚养钱，再搭上父母的养老钱”，这种透支未来的消费方式，对年轻的购房者来说，确实是普遍的无奈和悲哀。面对这样的市场，他们只有恐惧不安，望楼兴叹。这是什么样的市场？用经济学理论似乎很难套上经典的市场类型，哪一种都不符合中国房地产市场的现有特征。我们只能得出结论：中国房地产市场的发展是非理性的，市场之手已经发挥不了价格的自我调节作用，用一句常用的经济名词，就是市场失灵。
针对房价问题，社会上进行了激烈争论，公说公有理，婆说婆有理，喧嚣一时。学者、开发商、甚至政府官员都纷纷卷入，房地产一时成为令人瞩目的焦点问题。政府也在此种背景下频频出台各种房市“新政”。然而，房价在“争论”和“新政”中继续自我膨胀，形成“你争你的，我涨我的”这一奇异格局。对症才能下药，现在的楼市之病不再是单纯的市场问题，政府的调控手段往往在地方政府的消极抵抗下显得软弱无力，基于行政垄断的资源垄断才是症结所在。现在，房价是否应当上涨已经成为一个伪问题，现象的背后，我们不得不反思当前住房模式的合理性，以维护居民最基本的居住权。
房地产调控范文第2篇
8月2日，一条取消商品房预售制度的消息掀起波澜，当日地产股集体“跳水”，万科、保利、金地等一度接近跌停。
随着7月下旬国务院派往地方调查房地产调控措施落实的督查小组陆续结束工作返京，市场预期，房地产调控新政策出台已势在必行。然而，下一步的调控政策是什么？力度有多大？正是多方关注的焦点。
今年2月，安徽芜湖市出台对购买首套房提供补贴的政策。虽然该市不在国家限购城市之列，但仍被视为挑战当前国家的楼市政策，5天后也被叫停。
同样在2月，上海市解禁非户籍人口购房限制，也在一周后被叫停。
5月，扬州市对精装修住房提供补贴。因扬州市表示此举只为推动精装修住房的建设，并非对楼市的放松，由此这是目前唯一在执行中的地方政府楼市新政。
猜想一：强化限购
8月1日《中国证券报》报道称，义乌版“限购令”自去年底自动取消后，今年没有延续，也未向社会宣布。
今年开始，该市不论二手房还是新建商品房都不再限购，购房者可购买任意套数住宅。义乌相关部门解释，限购令不是取消，而是政策到期，新政策还没有出台。
义乌不是个案。去年年底以来，打着稳增长的旗号，全国有40多个城市或明或暗放松了楼市调控政策。
针对这些现象，总理7月7日在常州视察时强调，对地方出台变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性及时制止纠正。
中央政府一直强调坚持房地产调控政策不放松，接下来的新政可能会集中对各地方政府钻政策空子的行为进行严查严打。
猜想二：加强预售市场监管
取消商品房预售制度的传言令8月2日的地产股大跌4.87%，市值下跌逾400亿。由于资金链紧张，一旦取消商品房预售制度，将带来大量房企清盘潮。也许，未来政府将在商品房预售市场的监管方面有所加强，其中仍有极大的管理空间可供调整。
猜想三：扩大房产税试点范围
作为楼市调控和税费改革的一项长效机制，房地产税试点或将加快推进。业内人士认为，如果出台新一轮调控措施，提高二手房交易税或增加房产税试点城市将成为一个选择。
中国指数研究院报告
7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。7月房价环比上涨的城市较6月有明显增多，环比0.33%的涨幅超过6月0.05%的涨幅。
佛山
打响头一枪的是广东佛山。去年10月佛山市率先对“限购令”作出调整，然而新政在推出当天就被叫停。
新闻链接
在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。
猜想四：强化地方政府问责制
在近几个月的房地产调控中，屡现地方政府试图放松限购的情况。此次督查组除了摸清房地产市场回暖的真实情况，亦可借此契机，建立起调控的巡查和问责机制。
有观点认为，在地方政府始终存在调控松绑的冲动下，如果不在政策执行不力、房价反弹过快的地区建立起问责制度，那么调控措施必然大打折扣。
点评
若没有房价控制目标，就缺乏问责地方政府的依据，也就无法落实地方政府的责任。（中国房地产学会副会长 陈国强）
从各地返回的房地产调控督查小组的调研结果尚未公布，市场有不少预计新政策出台的声音。但我认为，关键不在于出台新政策，而是坚持原有政策。中国调控房地产只要坚持两条原则即可：
第一，坚持稳健的货币政策不能放松。在这个背景下，调控房地产才有空间。第二，坚持抑制房地产投机性需求不能放松。如果极端点，应该采取全国性限购。对于抑制投机性需求，一定要建立长效机制。
现在大量出现“经济环境不好，就要对房地产调控放松”的言论，难道说经济环境不好就要支持一个大泡沫吗？事实上，房地产不管出现什么情况，中国也倒不下来。我认为，房地产跌30%甚至50%，这个国家只会越来越安全，越来越稳定。
中国目前最大的风险，不在于房价降下来，而是房价高高在上。只有房价降下来，才是释放风险，是解决问题的最好办法。（国家行政学院决策咨询部研究员 王小广）
宏观
泉州或为部级金融改革试验区
《中国证券报》8月10日报道称，继温州和珠江三角洲，福建泉州可能被批准为又一个金融综合改革试验区。
2012年5月，福建省政府出台《关于金融服务实体经济发展十一条措施的通知》，支持泉州金改先行先试。
分析人士指出，泉州的民间金融高度发达，本次金融改革措施紧紧围绕金融为实体经济服务的核心，让民间资金流动起来，成为企业“二次创业”的有效助推器。
预计未来综合试验区的建立，将对加强泉州与台湾和港澳地区的金融合作起到重要的助推作用。
国际
日本国会通过上调销售税议案
8月10日，日本国会通过上调销售税税率议案。这被视为日本朝着财政整顿所迈出的一步。
该议案通过，意味着日本目前5%的销售税将在2015年提升到10%的水平。日本目前公共债务占GDP的比重是发达国家之最，高达200%。税率上调，反映出日本政府控制债务不断膨胀的决心。
这项议案曾在日本内引起强烈抗议，导致50位议员辞职。虽然议案通过对首相野田佳彦来说是一场胜利，但民调显示，在未来的大选中将可能为之付出代价。
资本
证监会实施新股分道审核
智库支持：安邦咨询
8月9日晚间公布的《发行监管部首次公开发行股票深交所申报企业基本信息情况表》显示，证监会首次将上证所与深交所的申报企业分开呈现。在此之前，二者同归于“申报企业”栏中，全部拟上市企业的审核统一排队。
据统计，在深交所排队上市的企业数量为629家，而在上证所排队上市的企业数量仅为深交所的五分之一。投行人士据此分析称，分道审核有望让拟在上证所上市的企业驶入审核快车道，对上证所是利好。受此影响，上市地的选择或将影响到审核速度，上市地域版图或将改写。
双周点评
经济下行中的政策展望
当前物价平稳下行给“稳增长”创造更好的空间。首先，在货币政策方面，可能会从紧缩逐步转向适度宽松。而事实上，物价的超预期回落已经拓宽了货币政策进行预调微调的空间。
其次，在财政政策方面，一方面，可能会加大投资力度。但现在稳增长需要更多地依靠民间投资。希望各级政府抓好落实“新36条”相关实施细则。如果民间资本的活力能真正释放，中国经济有效率的、可持续的增长就可期待。
另一方面，减税也是较好的财政政策选择。理论上讲，减税既可以给企业松绑，创造利润空间，营造宽松的投资环境，有利于刺激投资和扩大再生产；也有利于提高居民收入水平，刺激消费，扩大内需。当前我国的税收严重高企，从1994年新税制改革后，全国税收增长率就一直高于GDP增长率。刚刚公布的2011年中央公共财政收入51327.32亿元，完成预算的111.9%，比2010年增长20.8%。其中个人所得税3633.07亿元，完成预算的116.4%。由此可见，我国还有很大的减税空间。
房地产调控范文第3篇
近日，林毅夫和张维迎的争论引发人们对产业政策的思考，房地产虽然只是一个产业，但房地产调控政策并非简单的产业政策，而是宏观经济的调控政策。一般的产业政策是长期政策，旨在促进或抑制某一个产业的发展；而房地产调控政策是短期政策，旨在短期内保障市场供求，建立平衡、健康、稳定发展的市场。对于近期的房地产调控政策，主要可以从以下几个方面来梳理。
房地产政策定位
政府对房地产业的政策，首先在“定位”方面存在一些问题。房地产对经济增长固然起到支撑作用，但是必须明确，住房市场最重要的功能是民生居住功能。在2003年18号文（即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）中，房地产被当做支柱产业；尽管通过加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上强调了民生导向，但目前房地产的定位仍然明显偏重经济功能，而欠缺社会功能。忽视房地产社会功能而强调经济功能的定位，必然会导致一系列的问题。
正是因为长期以来房地产政策把经济功能与社会功能的重要性反过来，将房地产视为经济增长的重要引擎，因此造成了近几年房地产市场的频繁调控。经济下行的时候就采取措施促进经济增长，造成房地产过热，然后再调控，房地产降温的同时经济增长也放慢，周而复始。
实际上，房地产市场并非是人们所说的越调控越不行。2013年之前虽然存在供给不足的问题，但也与产业定位有很大关系。由于我们把房地产定位为经济增长重要的带动力，对其保障民生的功能缺乏重视，而把民生保障住房的供给不足问题交给市场解决，造成了房地产过度市场化，热点城市的房价不断抬高。
政府在房地产市场中的调控角色
谈到政府与市场的关系，各家理论争论不休，但核心目标都在于保证提高效率又兼顾公平。理论上，在市场制度、市场体系比较完善的情况下，政府不需要太多干预，应当尽量允许市场自身调节。但目前中国房地产市场体系还远非完善。比如，由于中国没有房地产税，几乎零成本的投资和投机行为，很容易导致房地产投资和投机过热。针对这种情况，完全依靠市场调节必然存在隐患。那么，近期出台的限购政策，就属于在中国市场体系不完善的情况下采取的政府干预措施。如果不通过调控来抑制投资和投机，中国房地产市场就容易失控，导致泡沫破裂和市场崩盘，这对房地产市场的稳定发展、居民住房的改善甚至对中国整体经济都会有很大影响。美国一些理性经济学家也持政府在市场失灵情况下进行房地产干预的观点。
然而，中国在市场化推进过程中并没有积极有效地建设和完善住房市场制度和体系。前文提到的房地产政策定位的偏差导致了两个问题：一方面，将房地产作为经济支柱产业导致了市场化过度，忽略了住房的根本――民生；另一方面，在推进市场体系的建设中，政府在需要退出的领域做得不够，这跟政府与市场的关系定位有关。政府的角色应该是市场监管者，有责任完善房地产体系，以发挥市场作用。但在中国，政府既是一级市场土地垄断的需求方，又是二级市场土地的供给方，可谓“既是裁判员，又是运动员”。因此，尽管我们呼吁征收房产税，呼吁政府退出土地供应，完善市场体系和制度建设，但困难重重。
当然，在这几轮调控的过程中，虽然各个阶层对房地产的感觉不一样，但不可否认，中国人均住房面积从7或8平方米提高到了33平方米，住房状况总体得到了改善。
房地产市场过热的原因
在制度缺失的背景下，本轮房地产市场的暴涨是基于自身的利益追求和心理预期，包括政府在内的市场主体进行合作博弈以及支持投机和投资在一、二线城市穿越的结果。
首先，市场制度缺失是本轮核心城市房地产市场过热的基础。市场制度的缺失导致了市场的紊乱，使得房地产行业平均利润远高于其他产业，无论是居民还是企业都愿意投资房地产。
其次，流动性过剩是本轮核心城市房地产市场过热的源头。房地产经营机构在这个过程中起到了很重要的作用，比如经营机构同房地产开发企业和中介公司合作，甚至采取了不少违规做法，使得巨量流动性进入到房地产市场。这是投资和投机的源头。同时，在经济下行背景下，宽松的货币政策向市场注入的大量流动性并没有流入到实体经济，而是流向收益更高的房地产行业。实体经济出现的萎缩，导致了房地产市场的暴涨，而房地产市场的暴涨吸引了本该流向实体经济的资金，反过来又进一步加剧了实体经济的萎缩。正如一些三、四线城市的制造业企业主把企业卖掉，转而到一、二线城市买几套房，实体经济的萎缩与房地产的暴涨可谓互为因果。由于以上两方面原因，大量资金进入了楼市。
第三，一、二线城市地王频出是房价上涨和市场恐慌的直接原因。地王频出的本质是企业和地方政府的合谋―找地，拍地王。原本从2016年4月开始，包括上海、深圳等核心热点城市在内的整个房地产市场形势已开始回落。但随着6月份上海的土地竞拍，其他城市土地竞拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三个地王，人们纷纷议论着“面粉比面包贵”，接下来开发商自然要涨价，造成市场恐慌，投资者才有利可图。由于一般居民要赶在价格大涨之前进入市场，地王频出直接导致了房价上涨和市场恐慌。
第四，地方政府对房地产投机和投资的纵容、容忍，是市场过热的重要原因。本来中央提出房地产调控的政策非常明确――“因城施策”，即三、四线及以下城市需要去库存。然而，本来就不存在高库存的一、二线城市也“浑水摸鱼”，执行去库存政策，以进一步增加投资，促使地价上涨，增加财政收入。热点城市政府对地产投资的纵容和容忍是导致市场过热没有得到很好抑制的一个重要原因。
第五，政府对市场变化未及时回应导致市场预期恶化。在房价疯长的谣言下，政府需要出来表态，明确采取或不采取实际措施的态度。没有政府的表态，市场上诸如“政府为了保增长，为了保汇率，为了转移地方债务”等谣言就很有煽动性。传言引起的误读更加剧了整个市场的恐慌。
近期房地产调控政策的效果
国庆节前后，各地方政府出台了许多调控政策，对市场产生了十分重要的影响，但最终效果还有待观察。从两个层面看，这些调控政策目前已经取得了一定的作用。第一，限购政策将不符合条件的投资者与投机者拦在门槛之外，导致各地房地产市场的交易量有所下降，但由于价格取决于企业，房价还没有下降。第二，政策的密集出台，给市场一个稳定的预期，起到了化解恐慌、稳定市场预期的作用。
房价何时封顶
从全国总体情况来看，中国自2013年以来房地产市场就已接近饱和―平均每个家庭有1.1套住房，当然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，从现状来看，房地产市场还存在着结构性短缺。从人口结构来看，中国处在城市化中期阶段，人口处于急剧变化的状态，城市人口还在增加，预计未来十年城市人口占比会达到70%。基于这两点，尽管总体上中国房地产市场是饱和了，但结构上，三、四线及以下城市存在市场过剩，而一、二线城市和部分三线城市还存在着供给不足。对于一、二线城市来讲，城市人口的急剧增加，使住房的潜在需求很大。同时，一些城市房地产看似供需缺口很大，但从统计数据可以看出，实际存在大量投资、投机性住房，而非刚性的市场需求。因此，从供需角度来看，热点城市的房地产市场还有潜力，从房价角度来看，随着收入的增长，房价也还未涨到最高点。
日本的房地产泡沫是在城市化结束时出现的，当投机和投资需求消失时，过高的房地产价格和虚假需求带来的泡沫自然会破裂。相比之下，中国房地产市场的真实需求还在增加，虽然房价比较高，但短期内不会出现泡沫。
房地产企业转型是必然趋势
虽然总体来看中国房地产依然存在潜力，但供给存在严重不足的黄金时代已经过去。而现在，房地产业增长缓慢，而且可能会面临着很大风险，房地产企业必须转型。
企业转型在很大程度上影响甚至决定了中国经济的转型。之前一段时间，许多企业都是向房地产转型，那么现在我们真正要做的就是要从房地产业转向房地产相关的产业上去，比如运用“互联网+”思维来改造房地产业就是其中一个转型方向。此外，住房地产除了可以向文化地产、旅游地产、休闲养老地产转型，还可以更进一步依托旅游地产做旅游、依托文化地产做文化、依托养老地产做养老、依托医疗地产做医疗产业，向各个方面转型。过去许多高科技、制造业企业，本来发展得挺好，一看房地产发展好，都来凑热闹，那么现在它们需要做的就是回归高科技、制造业。
转型的根本动力是转变对未来经济利益的预期。在市场机制下，如果房地产企业卖不掉房子，就会想到转型，一旦形势好转，房地产业的利益还是最高，就又回归房地产业了。因此，要让产业的利益平均化，竞争更充分，才能实现真正有效转型。如果没有这个微观机制，经济转型就无法进行。
房地产调控范文第4篇
2010年以来,房地产市场可谓几经波折。受1月出台的房地产调控政策和2009年底销售提前透支等因素的影响,年初房地产销售先是经历了两个月的低潮期;到了3月份市场出现了迅速回暖,量价齐升的局面引起了社会舆论的广泛关注和政府的高度重视;4月新一轮的调控政策出台,房地产销售骤然降温,市场再次陷入低迷;8月下旬累积了近四个月的市场需求重新开始释放,9月房地产市场再现热潮;但随之而来的是9月底连续出台的更严厉的调控政策。
政策加码
9月26日,国土部和住建部联合出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确要求“坚决贯彻落实国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整”。主要调控措施为:对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业,在结案和问题查处整改到位前,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
9月29日,中国人民银行和银监会联合《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。主要调控措施为:暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
9月29日,财政部、国税局、住建部联合发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。主要调控措施为:对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
此外,多地陆续出台限购令呼应中央。截至目前,已有13个大城市出台住宅限购令,即北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京、宁波、温州、福州、厦门、海口、三亚。
不难看出,9月底10月初新出台的调控措施是对4月“新国十条”的进一步深化,意味着对该文件的全面贯彻执行。本轮政府对房地产市场的调控主要从以下几方面开展:
一是抑制不合理住房需求,主要措施有信贷政策、税收政策以及地方政府的限购房政策;
二是加快保障性安居工程建设,主要措施是制定保障性住房建设任务目标和规划,签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任;
三是增加住房有效供给,政策主要从编制住房建设用地供应计划、规定中小型商品房和保障性住房在住房供地总量的百分比、严格控制大型住房用地供应以及严禁向别墅供地等手段控制和监督各地方住房用地的有效增加;
四是加强房地产市场监管,主要措施是加强房地产开发企业购地行为监管、控制房地产企业融资渠道、加强房地产企业销售行为监管等;
五是落实各地方政府和各有关部门责任,建立考核问责机制也是本轮调控的重要举措之一。
调控之痛
自1998年住房商品化以来,房价呈现不断上涨态势。截至2010年,房地产行业政策经过三次大的调整:
首先,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题;
其次,在2008年下半年金融危机爆发之时,房价出现下跌,交易量萎缩,政府放松了2003-2007年的房地产调控政策,房价出现明显上涨,2009年部分城市出现了翻倍的涨幅;
最后,本轮房地产调控政策始于2009年底,在遏制房价过快上涨的调控目标下,一系列调控政策陆续出台,部分调控政策被称为“史上最严”。
总结过去调控政策效果可见,房价没有达到调控效果。房价在调控政策加紧的过程出现加速上扬,在调控政策松动的时候出现企稳回升。这导致了投资性需求大比例上升,调控政策并没有合理引导公众购房预期,相反,一旦调控政策松动,房价会报复性反弹。
为什么以往房地产调控总是失败?这主要是因为房地产市场中各博弈主体的行为不一致导致的结果,行为不一致的背后是利益不一致和预期不一致。房地产市场的博弈涉及政府、企业、银行、居民,中央政府的调控能否起作用取决于对地方政府、企业(房地产商)、银行和居民的综合影响。
从供求分析,一方面开发商对市场有较强的控制力,在房价低迷时依然具有充足的流动性,保持资金链的稳定运转避免相互竞价促销;另一方面在房价低时居民预期房价继续下跌,持币待购,在房价高时,又出现恐慌性抢购。房地产价格波动的不确定性和预期的困难给居民带来强烈的不安全感和决策的盲目性。相对而言,开发商具有更为完备的信息,房价的上涨远远大于下跌。
而作为给房地产市场注入流动性的银行,对居民的购房贷款和对房地产企业的开发贷款与房地产量价变动一致,也助长了房地产易涨难跌的特性。截至2009年底,购房贷款余额已经达到4.76万亿,房地产开发贷款也达到2.53万亿,两者合计7.省略
相关链接
本轮房地产前期调控政策的纲领性文件
2009年12月14日
事件:总理主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。
主要措施:1.增加普通商品住房的有效供给。2.继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度。3.加强市场监管。4.继续大规模推进保障性安居工程建设。
2010年1月10日
事件:国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
主要措施:1.增加保障性住房和普通商品住房有效供给;2.合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求:加大差别化信贷政策执行力度(二套房贷首付比例不得低于40%),继续实施差别化的住房税收政策;3.加强风险防范和市场监管;4.加快推进保障性安居工程建设;5.落实地方各级人民政府责任。
2010年4月14日
事件:总理主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
主要措施:1.抑制不合理住房需求:实行更为严格的差别化住房信贷政策(首套自住房且建面在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%;二套房贷首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套及以上房应大幅度提高首付比例和利率水平);地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房;加快研究制定合理引导个人住房消费.调节个人房产收益的有关税收政策。2.增加住房有效供给。3.加快保障性安居工程建设。4.加强市场监管。
2010年4月17日
事件:国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)。
房地产调控范文第5篇
【关键词】房地产；调控；政策
在当今国民经济的快速发展中，房地产经济是不可忽视的经济支柱之一，直接关系到广大人民的生活。但是由于国内房地产产业正式进入到市场经济的时间相对较短，并且依然处于发展的最初阶段，虽然针对房地产产业，也出台了相关的政策和法律法规，但是健全度不足，导致在实际发展中房地产调控依然存在诸多问题。例如：货币供应链条负责、泡沫经济等，一旦房地产调控出现了文体，就会影响到国民经济的整体发展，其所造成的损失、危害也是无法估量的。所以越早发现存在的不足，及时地采取应对措施，再配合上恰当的引导与规范，这才是当今房地产调控的主要研究课题。
一、房地产调控政策对国民经济产生的影响
（一）房地产行业的产业链
考虑到房地产行业当前的产业链较长，同时具有很广的影响范围，所以在国民经济的推动上，还是具有明显的成效。随着2007年经济过热之后，经济的急速下滑导致包含房地产行业相关的水泥、钢铁等众多产生都出现了过剩现象。虽然供给的上升必然会拉动需求量的上涨，但是不合理的房地产市场发展，导致相关产业出现了非理性的发展趋势，最终出现资源过剩的现象。但是产业结构的升级与调整是行政干预无法全部做到的，通过调控房地产，才有利于根据市场机制，让相关产业做出从内到外的改革，这样也有利于产业结构的优化。
（二）房地产行业资金密集
由于房地产行业术语资金密集的产业之一，资金的松紧紧密的联系到房地产行业的发展，在调控房地产中，最主要的一项措施是通过适当引导信贷投放的方向，才有利于房价大幅度拨动的抑制。主要是“一个导向、两个渠道”对国内经济结构的调整产生了不同程度的影响：第一，资本市场的导向作用，虽然国内很多房地产企业筹集资金相对有限，并且没有获取融资的资格，但是资本市场中的价格波动对资金流向会产生引导；第二，购房方的资金投入渠道，一般来说，购房者主要分为了投资和消费两类型，但是国内实际的投资需求却让房价一直高居不下；第三，金融中介融资渠道，由于当前国内不完善的资本市场，对于房地产市场资金的需求而言，金融中介提供的融资服务就产生了极大的作用。
（三）大规模的信贷，必定会导致流动性过剩
第一，房地产本身具有的防通货膨胀的能力以及商品的实际属性，带动了部分购房者的需求，尤其是投资需求的大幅度增加，导致房价价值也呈现大幅度上涨趋势，让投资者获取利益，进而带动投资需求，却让房地产行业发展陷入到自我膨胀的阶段。这一阶段的出现，必定会导致资金都向房地产市场快速靠拢，虚拟泡沫也会越来越多；第二，由于房地产行业的资金密集型属性，也会增大对银行信贷规模的需求，在风险得到控制的前提下，银行必定会加大对房地产行业的信贷投放，这样会出现实体经济空心的局面。通过房地产的政策调整，也可以合理的规划与配置资源，通过银行政策性、风险的信贷指导、房产投资性成本控制加大等措施，对于房地产市场资金的供给也必定会产生影响，促使资金从房地产市场流向实体经济，这样也会减少房地产市场投资，最终推动房地产产业结果的快速调整。
二、国内房地产调控的具体政策
（一）国民经济结构的优化
只有做好郭明经济各个部门和房地产行业之间的关系协调处理，才能够达到优化国民经济结构的目的，在房地产行业发展得以推动的同时，与整体国民经济发展达到统一协调的目的。在这一过程中，关键在于地方政府履职是否正确。在房地产的投资上，地方政府可以利用土地的垂直管理来抑制过度投资的出现，并且根据当地经济发展的实际情况，根据因地制宜的需求，才能够杜绝将房地产行业仅仅作为支柱型产业的现象。因此只有将房地产的发展放置于恰当、合理的位置之上，才能够科学、合理的对区域产业结构进行规划布局。
（二）房地产投资规模的控制
合理的控制房地产行业的投资规模，需要从本质上找寻能够抑制房地产行业泡沫经济产生的方法。最近几年来，由于房地产投资规模、政府资产投入的飞速增长，必定会出现投资过热的现象。目前，对房产经济过快发展的控制是首要任务，如果出现房产过热现象必定会导致金融体系风险的增加，强化金融机构的监管力度是重要手段，控制、规范银行信贷总额当中的房产货款占据的比例，通过各种措施，做好房地产企业融资手段拓宽引导，如此才能避免大规模、系统新更多投资风险的产生。
（三）房地产发展模式需要加以调整
纵观房地产行业发展历史，由于粗放型的发展，造成了大量资金的不必要的浪费，如此的发展完全违背了十一五规划所提出的集约型经营方式，所以转变房地产行业发展模式刻不容缓，对推动房地产行业从粗放型发展模式转变为集约型发展模式也是一项迫切的任务。所以在对房地产行业发展模式的调整上，应当本着以人为本、节能环保的原则，才有利于国民经济持续、稳定、健康、快速的发展。
（四）做好市场供需的宏观调控
当前房价虚高是国内房地产经济面临的最大问题，就如一把利剑悬在头上。一旦出现掉落现象，对于房地产行业的打击可以说是致命的。因此通过科学、合理的方式来解决泡沫经济是房地产研究者的必要任务，如此才能够推动房地产市场回归到正常的运作轨道之上。无论是政府部门，还是房地产开发商，都需要明白自身存在的问题，能够客观、冷静的对房地产市场做出分析，切忌盲目乐观的心理，对房地产未来的发展，需要根据经济发展运行的规律来进行准确的预测，如此才能找出正确的发展之路。
（五）落实科学发展观
作为地方政府部门，尤其是中小型城市的地方政府部门，需要贯彻全面发展社会经济的综合能力以及贯彻落实科学发展观。我国很多城镇对房地产行业所带来的经济效益过分依靠，最关键的因素在于其余产业发展的相对落后，导致地方政府错误的认为发展其余行业不如卖地获取的经济收益来得快。想要从根本上解决这些问题，需要科学规划、因地制宜，推动地方优势产业、特色产业的快速发展，如此才能够减少地方政府对于房地产行业的依赖，才能够推动地方城镇综合经济实力的全面提升。
总之，随着国内房地产市场的不断发展，虽然在客观上也为我们创造了经济效益，但是我们却应当认识到其中可能存在的危机和风险。国家有关的调控部门和房地产开发商都需要重视房地产问题的严重性，能够对其加以研究，在思想上，做到最大限度的引导房地产投资者和购房投资者，使其他们树立正确的价值观、消费观。另外，在制度上，也要根据房地产的实际情况加以完善，特别是法律法规的切实实施，才能够避免漏洞产生的几率，才能够在经济上对国家宏观调控进行充分地利用，从而将房地产经济引上正确、规范的发展道路上，才能够为广大人民服务、谋取利益，为建设和谐、稳定的社会而努力。
参考文献
[1]徐策.对新一轮房地产调控政策的思考[J].中国物价，2011（03）：56-57.
[2]郭庆然.我国房地产调控政策改进策略探讨[J].商业时代，2009（33）：77-78.
房地产调控范文第6篇
一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知))。《通知》强调，严格执行住房限售政策，首次明确“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭”。这意味着，此前“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法被否定。
去年以来，全国已有18个城市对楼市政策进行微调，其中一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。近日，国务院总理在政府工作报告中指出，要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。显然，今年楼市的政策面将依然坚持调控不放松，房价也将因此继续调整。限购、阻贷成为不可突破的“红线”，成交回暖趋势或放缓
细看对楼市政策进行微调的18个城市：马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100％补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴；长春与从化对购房落户适当放宽条件；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准；中山提高限价新价格；芜湖出台购房减税等。
其中，佛山、成都、上海等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担，政策可以继续执行。截至目前，去年执行限购的46个城市全部延续限购。
“从这些城市政策微调的结果可以看出，限购、限贷这两项楼市调控的核心政策，几乎成了楼市调控政策的‘红线’。”中原地产市场研究部总监张大伟说，只要限购、限贷的前提不松动，对首套房、自住型需求给予更多支持，这种微调是被上级政府和舆论所认可的。业内人士认为，上海此次调整限购政策的尝试被叫停后，估计相当长时间内市场上难以再出现类似的调控松动迹象了。
最近一段时间，记者走访了部分楼盘的售楼处和二手房中介，普遍反映进入2月份以后市场成交量明显复苏，而“调控政策很快就要放松，房价就要反弹”也成了销售人员促销的标准说辞。部分购房者担心错过目前相对较低的价格而匆忙人市。但各地松绑调控的政策被叫停后，市场成交回暖的趋势很可能放缓。二些地方试图放松调控重出无奈，但经历阵疼方能促进结构调整
对一些地方政府而言，试图松绑调控实在是出于无奈。
“从去年下半年开始，我们的财政收入每月都以百分之十几的速度下滑，只有金融危机影响最严重时才出现过这样的情况。”江苏某市一位政府官员告诉记者，“主要原因还是房地产市场冷清，土地拍不出去，相关的税收也大幅减少。现在最担心的就是今年的地方债务能否如期偿还，压力很大。”
记者去年底今年初在各地采访时，不少地方政府表示遇到了相似情况。一些地方经济发展长期以来形成的对房地产业的过度依赖，使得在这场严厉的房地产调控中，政府比房企更快也更深切地感受到切肤之痛。
“中央希望通过房地产调控，倒逼地方加快调整经济结构，减少对房地产业的依赖。但转型升级不可能这么快实现，而现实的情况是，这么多项目等着钱建设，这么多人等着吃饭，但财政收入却是负增长。”某地一位政府官员向记者表示，“过几年回过头看看，也许现在是最难的时候了，就看能不能撑过去。”
正如人们一开始所预料的，持续了两年的房地产调控对经济和上下游产业的负面影响在逐渐显现，尤其是对一些负债较多的地方政府形成的冲击更大。因此，一些地方政府难免想松绑调控，改变目前的窘境。
而据记者了解，在操作层面，一些城市对政策的执行力度已没有去年那么严厉。包括限购、限贷在内的一些政策，只要“找人”，都能规避。这其中，既有监管部门的“睁一只眼闭一只眼”，也滋生了相关主管部门的腐败。
“如果现在一些地方政府就放松调控，刚刚见效的调控成果可能前功尽弃。不仅房价会大幅反弹，经济结构调整的进程也将受到重挫。”国务院发展研究中心有关专家表示，去年以来，地方土地出让收入有所下降，固然有房地产调控的原因，也与前两年增长快、基数高有直接关系。2010年，全国国有土地使用权出让金预算收入只有1.24万亿元，最后决算收入达到2.82万亿元，超收126.5％。这么高的土地出让收入增速不可能长期持续下去。经过短暂的阵痛，有利于地方经济逐步摆脱对土地出让和房地产业的过度依赖，将重心放在促进实体经济发展和经济结构的优化上。房俭调整尚未结束，政策微调应突出鼓励消费，抑制投扭
去年底今年初，在调控初见成效，部分城市房价开始进入合理回落通道的情况下，国务院有关部门负责人仍在各种场合强调要坚持调控力度不放松，已明确地为今年的楼市政策定了基调。“楼市已经彻底入冬了，而且这个冬天会很长。”张大伟说，随着各地试图松绑调控的政策夭折，房价下调的趋势将更加明显。
“房价调整尚未结束。”著名经济学家樊纲近日表示，“经过这一轮调整，有些地区价格可能下跌百分之几十。而由于采取比较及时的措施，部分地区的房地产泡沫没有波及二、三线城市。整体而言，房地产不存在硬着陆、崩盘的情况。”
仔细分析调控可能造成的负面影响，专家认为，随着城市化发展和居民收入水平的不断提高，我国房地产市场仍有一定发展空间；而且，这一轮调控比较及时，房价过快上涨势头得到遏制；加上近年来金融系统重视防范金融风险，金融资产质量不断上升，因此，房价回调引发系统性金融风险的可能性不大，影响总体可控。
在十几个城市所做的政策微调中，旨在保护自住型购房需求的税费减免等政策都得以顺利实施，对市场的正常复苏也起到了推动作用。在坚持调控不动摇的大前提下，要更好地坚持调控，具体政策也需要进行适当的微调，尤其是突出“鼓励消费，抑制投机”。
一段时间以来，为了让调控尽快
见效，政策难免误伤一部分购买首套房自住的刚性需求。“房地产调控的目的不是打垮房地产市场，而是促进市场健康发展，更好地发挥市场的功能。”张大伟表示，如果调控的结果是自住型需求买房也越来越困难，就背离了本来的目的。
国务院发展研究中心有关专家表示，以“鼓励消费、抑制投机”为目标，住房调控的方式和手段也可做适度调整。如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时，增加投机成本，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整，给市场发出明确的“鼓励居住、限制投资”的政策信号。
自2010年1月启动的房地产调控由缓而急，已持续两年。2011年9月之后，政策累积的效果开始呈现，狂飙多年的房价，终于在“史上最强”的“双限”政策下归于平静。
2005年以来，不断上升的房价成为日益重要的社会问题，中央政府首次摆出了一次性解决房价难题的架势。但2008年一2009年的楼市V型反转历历在目，这一次真的会一以贯之吗?更重要的是，在限购与限贷的行政之手退出后，房地产业能否跳出与中央和地方政府周期性博弈的怪圈，同时褪去暴利与灰色，成为一个受市场竞争和供求关系约束的正常行业?
严格算来，这一波楼市调控始自2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，历经2010年1月、4月、9月三次政策加码、五次加息，2011年1月、7月两次限购、限贷升级，至今已经两年。
本轮调控中最为显著的特点――“限购”与“限贷”――均出自2011年1月，因此业内大多认为，此轮楼市新政开始于2011年1月。在空前严厉的“双限”政策下，房价进入下跌通道并不意外。
数据显示，2011年10月成为新政实施以来上海商品房成交价下跌最大的―个月，由2.26万元的均价，跌至1.69万元，环比下跌25.2％，新政颁布后未见大幅松动的上海房价终于跳水。
2011年12月9日，北京房地产协会11月北京新建普通住宅房价监测数据，全市新建商品住房成交均价21004元／平方米，同比下降5％，七个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价17061元／平方米，同比下降0.7％，环比则连续五个月下降。
从全国范围看，约有80％左右的楼盘有降价促销的行为，仍有20％左右的楼盘没有降价。上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由大型房企带动的策略性降价，主要是为了占据更多市场份额，也有在年底做好销售数据的需求。
不过，这种影响还是区域性的，并未形成趋势，且后续需求不足。以集中出现大幅降价的上海嘉定新城为例，龙湖郦城率先促销，成交234套，紧随其后的绿地秋霞坊仅成交53套。
张宏伟分析，正是由于对购买力的判断仍有疑虑，中小型房企对降价的跟进意愿还不明显。“中小房企存货本来就少，此时低位出售之后，持续开发能力也不能和大型房企抗衡”，这让他们或被动或主动地以“死扛”央应对龙斗皂企的降价。
多位行业人士称，最坏的时刻还未到来。龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪表示，当前降价促销后市场上仍然有成交量，这说明“以价换量”仍然可行。等到降价却换不回成交量之时，大事就会发生。他同时认为，春节前后，房地产企业会面临一个比较严峻的工程款支付形势。
在2011年11月3日的研究报告中，世联地产称目前这轮调控为“史上最强宏观调控”。在分析了政策效力、开发商的资金压力和库存水平、购房者预期、新增市场供应量之后，世联地产认为，2011年四季度是开发商局部降价阶段，2012年一季度将迎来全面降价阶段，二季度房价将触底。调控副作用
开发商虽然降价了，但贷款利也提高了，消费者减少的购房支出：低于开发商的让利幅度
“史上最强宏观调控”之下，一些副作用也在显现。首套房屋购房者被误伤，是其中最受诟病的一个。除了取消首付比例的两成优惠、恢复三成首付之外，首套房贷利率的提高更是令购房成本雪上加霜。
2011年以来，随着商业银行存款准备金率提至21.5％的历史最高水平，银行的贷款额度受到较大挤压。首套房贷7.5折、8.5折的利率折扣被取消，而且大多上浮了5％到10％。
在接受记者专访时，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，8折利率可以取消，毕竟这是经济刺激计划时的政策，但是，提高首套房贷利率、甚至不予放款，是调控的配套政策开始乱套的表现，没有道理。“按揭是房改后最成功的政策，是楼市健康发展的关键，但是2011年却成为最致命的一条”。
秦力洪也认为，开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，“从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度”。
事实上，银行放款速度放缓，也影响到了开发商降价的积极性。世联地产董事长陈劲松在微博上写道：可否对已签按揭合同的业主定向宽松呢?银行既然已经签约，就应该信守合约，否则开发商降价了也回不了款，谁会降价呢?
国内销售额最大的万科地产亦在2011年12月5日披露：9月之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大。贷款额度不足和信贷成本的上升，会对首次自住购房家庭的支付能力产生不利影响，并在一定程度上削弱房价回调的效果。
限贷的副作用令房价合理回归的目标大打折扣，而限购也在部分城市产生了“抑贫助富”的后果。
北京一家大型房企的营销总监对记者表示，高端客户有足够的能量突破限购的规定，其策略大致有三种：利用自己的亲属进行交易，一次性付款；利用自己信赖的人进行交易；以公司形式购买。“前两种是第一选择，很多时候公司也会出谋划策。”
开发商主动应变
与2008年全行业岌岌可危相比，这次降价是龙头房企主动引领的策略性降价
房地产行业内外均有一个心理预期，就是把大公司之死作为检验楼市调控成果的试金石。但就本轮调控而言，人们难免失望。
自2003年地产调控以来，先后有三家标杆房企走入大众视野，最终以重组结束：顺驰地产、浙江南都集团、中新地产。然而，上述三家房企中，除顺驰现金流管理不善，导致财务危单位：百万套资料来源：住建部，CEIC，瑞银估算机外，别外两家房企重组原因与楼市调控关系并不明显。
恒大地产曾被认为是2008年楼市调控中最有可能倒下的大型房企之一。2008年3月，恒大地产香港IPO失利，成为当年的标志性事件。此后，恒大地产引入一系列私募对象，对先前的结构性融资进行重组，招股材料
显示，许家印被迫接受苛刻融资条件。
随后，恒大地产借助2009年楼市反弹加速出货，当年8月，恒大地产重启IPO，10月上市成功。截至2010年，恒大地产已是中国土地储备量最大、年度销售面积最大的房企之一。2011年中报显示，恒大地产现金储备在300亿港元之上。截至2011年10月底，恒大地产完成合约销售额778.7亿元，提前两个月完成全年销售目标的111.2％。
在业绩反转之外，容易被外界忽略的是，恒大地产是本轮调控中率先降价促销的龙头房企之一。2010年5月，恒大地产即宣布旗下40个项目8，5折销售，为期一个月。当时，楼市虽遭调控，但是牛市姿态仍在，恒大的做法被热议一时，却鲜有同行跟随。
聂梅生对记者说，现在外界都希望一个大公司倒闭，作为调控见效的一个戏剧性的标志，但这种情况不会发生。“开发商心态很放松，他们认为大不了不买地了。开发商已经从2008年吸取了足够的教训，如果让同一块石头绊倒，那就是自己的问题了。”
做出最坏预案的还有龙湖地产。在华东市场发觉成交量不妙的迹象后，2011年10月中旬，龙湖地产在华东市场的三个项目推出代号为“抢收华东”的限时团购活动，五天之内认购金额近20亿元，但这也将龙湖地产推上了业主维权的风口浪尖。
在秦力洪看来，这轮调控中，大企业降价促销有不约而同的感觉，恒大、万科、绿地、中海、保利等是主动调整，“大公司的理性在于，它虽然有最大化收益的愿望，但每一天都在做最坏的准备”。
在限购模式下，争夺客户的“房票”变得越来越重要。2011年9月，北京万科针对3000户家庭进行了抽样调查，样本主要是万科老业主及前来咨询买房的准业主。抽样调查显示，在目前严格的限购措施下，北京仅有3％的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合成户数约20万户。按照北京一年销售商品房13万套的水平估计，这20万户“房票”一年多即可消化完毕。
虽然这份数据遭到坊问人士质疑，但在北京市以五年纳税证明为基本门槛的约束下，符合资格的买房人一旦成交，即退出了客户群，而新的合格人群并不会很快补充进来。
“万科在做的也是我们在做的：寻找那些还有‘房票’的人，了解他们的需求，然后把需求兑现给他们。”秦力洪说。他表示，由于银行放款缓慢，回款签约比对地产公司格外重要。到2011年底，龙湖地产的回款签约比将保持在85％。“如果一个年销售几百亿元的大型公司回款签约比只有50％的话，问题就大了。我们的预警指标是70％。”
2011年11月21日，世联地产董-事长陈劲松在微博上写道：“经过本轮调控考验，中国房地产会有什么长进?知道银行是靠不住的，知道利润都是浮云、现金可以要命；了解价格是会跌的，跌的速度比升的速度陕；明白住宅开发就应该学习制造业，货如轮转才可永远避免风险；明白商业地产开发就是金融业，不搞定直接融资就别玩了；知道夹道欢迎和关门打狗是一个意思!”向制造业看齐
房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢
“中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年问市场规模增长了10倍，这不是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给企业创造了机会。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者专访时强调，开发商今后不再会有过去那么好的外部环境。
她指出，房改、GDP高增长、宽松货币政策、高速城镇化，这四大外部条件同时具备的外部环境几乎不可能再出现了。过去十年，地产公司习惯了利用政策的波动来发展自己，从未像制造业那样去关心产品品质、创新能力、团队建设等。其实，以前的赚钱模式是不牢固的，就像撞大运一样。该寻求变化的是地产公司自己，而不是政策。
秦虹的观点并不孤立。2011年10月25日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博客上发表了一篇后来广受关注的文章，文中写道：中国房地产业正面临第一次真正意义上的大调整。房地产业将一改过去十多年的高成长格局，企业的主要成长动力将来自行业内的分化与整合所产生的经营效率提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。
2011年11月20日，远在波士顿的王石也肯定了当前的政策。“我双手赞成政府对房地产行业实施宏观调控。目前房地产市场调控成效初现，此局面若能维持三年，中国房地产将实现软着陆。否则房地产泡沫一旦破裂，大房地产商首当其冲。”2007年，王石甚至抱怨称，地产业是个阿猫阿狗都能赚钱的行业。当年底，王石抛出“拐点论”，而万科也率先启动降价。
2007年8月，针对前所未有的房价狂飙和炒房热潮，中央政府启动了又一轮房地产调控。一年后，引发了全国性的价量调整，多家知名开发商告急。但旋即被2008年底的经济刺激计划所挽救。
2011年12月5日，万通控股董事长冯仑公开表示，双轨制是中国房地产业将长期面临的趋势，未来商品房的市场份额将减少40％以上。而当下的“双限”政策，在一年到两年内会有所调整。
而抑制房价，限贷是比限购更有力的武器：既对开发商限制开发贷款，又对购房者实施差别化的按揭政策。在实际贷款发放中，银行在存贷比与存款准备金率等监管指标约束下，大多将调控政策用足，因此对开发商与业主均造成了很大压力。面对越来越高的资金门槛、越来越低的整体利润，房企如何找到合适的资金解决方案，正成为行业关注的焦点。
国内A股市场对房地产业几乎关闭。自2010年以来，没有一家真正意义上的房企完成再融资与IPO。
上市融资受阻，银行又从房地产业的朋友变成了“敌人”，房地产公司只好寄望于信托、PE和其他形式的民间融资。上述方式均为高成本融资，在市场下行之际，开发商大量使用无疑是饮鸩止渴。一位第三方理财机构的人士对记者表示，如今中型开发商的信托产品年利率已经升至17％，随着调控深入，客户更倾向于购买大牌开发商的信托产品。
秦力洪对记者表示，归根结底，房地产是一个类金融行业，比拼的就是资金成本，这是房地产企业的核心竞争力。“龙湖今天相对比较从容，根据半年报，我们的平均债务成本仅为6.04％，比同期央行的基准利率还低，这个是我们要死守的。”
2011年11月30日，央行宣布自12月5日起下调商业银行存款准备金率0.5个百分点，估计可以向市场释放出约4000亿元流动性，这是存款准备金率三年来的首次下调。此举引发了市场的想象空间，2008年-2009年楼市v型反转的一幕在许多开发商眼前浮现。
但12月9日中央政治局会议“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理
回归”的表态，旋即让政策救市的希望再度变得渺茫。多数业内人士均认可，房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢。
秦力洪称，一线房地产公司现在的净利润是15％左右。如果2011年这批以3％、5％和8％净利润率销售的楼盘在2012年进入结算通道，那么2013年的净利润率就会被拉向10％附近。“10％上下是相对好一点的制造业的利润水平，到5％左右就是没有品牌的鞋垫和衬衫行业了。”
万科地产总裁郁亮则反复强调不要留恋过去的美好，努力向制造业学习，提升产品的性价比。和一些悲观的同行不同，郁亮认为未来15年房地产业仍然处于黄金发展时期，但是靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经一去不复返了。房价反弹之虑
最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时还可能再拐回来
主要城市商品房销售在2011年10月之后量价齐跌和房地产投资增速大幅下滑，引发了市场对于经济硬着陆的担忧，和对房地产调控放松的期待。一些人认为，在“保增长”的惯性下，决策者很难对房地产行业长期维持严厉的调控政策。
2011年12月8日，国务院参事陈全生在全国工商联房地产商会的年会上称：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中房地产投资非常重要，“我们不担心房地产公司是否倒闭，而担心1300万以农民工为主的建筑大军的就业问题”。
但是，房价回落趋势确立一个多月来，、、等决策高层反复表态，不放松对房地产市场的调控。2011年12月12日至14日举行的中央经济工作会议再度重申：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
“总理三番五次说的话你都不信，我是相信的。”在万科公司2011年11月12日的媒体见面会上，总裁郁亮对追问不已的记者们说，“还没做好过冬准备呢，就想着春天的事!”
但仍然有很多人不信，至少不全信。“灵活性、前瞻性、预调、微调”等官方措辞，让他们对未来的政策走向心存疑窦。长期以来，投资是拉动中国经济增长的最强引擎，而房地产投资占到全社会固定资产投资总额的四分之一左右。2010年，房地产及建筑业占中国GDP的12％，对GDP增长的贡献率达到18％，如果房地产这只引擎熄火，到哪里去找替代引擎?
2011年12月9日，华远地产董事长任志强在深圳称，最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时可能拐回来。价格拐点取决于市场需求是否消失，现在的市场需求是被政府之手压着，政策一松，市场就会量价齐冲，现在的库存量并不可怕。
事实上，并非所有的开发商都对当年的救市拍手称快。2008年夏，房地产市场进入深度调整之时，记者曾遍访京沪穗深四地的知名开发商，很多人都认为房地产业历经十年高速发展，深度调整是市场自身的需求，调整之后的行业将更加健康，政府不应干预。
“如何看待房地产调整带来的短痛和房地产泡沫带来的长痛，对判断未来政策走向具有重要意义。”在2011年10月30日的研究报告中，中金公司首席经济学家彭文生写道。
这份报告分析说，短期内房地产投资放缓对宏观经济运行会有一定负面影响，这是短痛。但从长期看，如不挤压房价泡沫，将导致居民收入和财富分配恶化，住房资源浪费，城镇化受阻，经济创新能力降低，这是长痛。长痛不如短痛。
即使短期内，房地产调控带来的也并非全是负面影响。中金公司研究部研究了35个城市1996年-2010年的数据，结果显示：房价和房地产销售与消费之间呈负相关关系。“这意味着房地产市场调整有可能促进消费增长，从而部分地抵消投资下降导致的GDP增速放缓。”之所以如此，是因为对消费而言，高房价带来的财富效应，要远远小于其对收入的挤出效应。对存在首次购房或改善型购房的居民而言，高房价对收入的挤出效应尤其明显。
瑞银中国首席经济学家汪涛在接受记者采访时认为，中国房地产业正处于变革期，有望结束暴利时代，回归正常的利润空间，这对中国经济是一个很好的转折。过去十年，房地产是国民经济的重要支柱，今后仍将是支柱，但地位将有所下降，从而为其他行业的发展腾出空间。
汪涛强调，过去几年，各行各业的资本都涌入房地产业追逐暴利、地方政府依赖房地产开发和土地财政创造政绩、国有企业也背靠雄厚的资金和政府资源投资房地产，这种模式是畸形的，干扰了市场的真实供需，助长了泡沫的形成。保障房补位不易
保障房建设能否对冲商品房投资下滑，取决于中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性
地方政府对房地产的过度依赖，反映的其实是中国经济由来已久的结构性缺陷。虽然总量已是世界第二经济大国，人均收入也迈入中高收入国家行列，但中国经济整体而言仍是一种靠要素投入支撑的粗放增长模式。劳动力、资金、土地、环境、能源等要素资源的价格被人为压低，从而吸引投资并赢得终端产品的竞争力。
2008年7月，房地产业在调控中陷入“水深火热”，以深圳市房地产研究中心主任王锋为代表的一些专家建议市政府，通过减免税收等方式提振市场，这些建议没有被采纳。当年11月，深圳市市长在公开场合表示，每个城市都有自己的特点，深圳不需要救市。
“不救市”的底气，首先源于深圳早已脱离了土地财政时代。深圳土地出让金仅占地方财政收入的10％左右，也没有任何土地储备贷款，对直接介入房地产市场明显缺乏动力。更重要的是，经过多年调整，深圳经济已呈现代服务业和先进制造业“双轮驱动”的格局。
根据官方数据，2010年，高新技术、金融、物流、文化等深圳市四大支柱产业占GDP的比重超过60％。现代服务业占服务业增加值的67.5％，先进制造业占规模以上工业增加值的70.8％。深圳虽然是龙头房地产企业云集之地，但拉动经济增长的主动力却不是来自房地产业。
不再依赖房地产业的还有上海。2005年以来，拉动上海经济增长的主动力已由第二产业变为第三产业，而房地产业在第三产业中的地位却日益下降。
但是，深圳和上海毕竟是中国的“第一世界”，其经验对于“第二世界”和“第三世界”的省市而言，短期内难以复制，他们必须找到更加现实的增长替代手段。
“把保障房的量真正做上去，兑现年初制定的保障房建设计划，就可以弥补商品房投资的下滑，房地产调控对中国经济的影响就应该不大。”汪涛说。
2010年底，中央政府宣布将在--“十二五”期间建设3600万套保障房，其中2011年开工1000万套，2012年再开工1000万套。1000万套保障房的面积约为5亿平方米，约占年度住房建设总规模的三分之一。到2015年，
这项计划将覆盖20％的城镇居民，远高于2010年的7％左右。
在中央政府的压力下，并不情愿的地方政府加快了保障房建设速度。2011年10月底，住建部宣布已新开工1033万套保障房，超过了全年的建设计划。
专业人士很快发现，暴涨的保障房开工数据并未带来钢材、水泥等大宗建材的同步增长。2011年11月10日，住建部承认已宣布开工的保障房中，有三分之一处在挖坑待建状态。次日，住建部重申，保障房的开工标准是：规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。
“最大风险是中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性，使其在保障房建设方面采取更多切实的行动。”汪涛说。财税难题怎解
房产税不可能马上成为新的主体税种。即使开征了房产税，地方政府也不可能放弃土地财政
对中央政府而言，扩大保障房建设是增加支出，但对地方政府而言，保障房不仅意味着增加支出，还意味着在收入减少的同时增加支出。
2000年以来，地方财政对土地出让收入的依赖程度持续上升，2010年，全国土地出让收入超过2.9万亿元，相当于地方本级财政收入和地方财政支出的71.68％和39.40％。
国家发改委宏观院经济研究所副研究员许生认为，虽然地方本级财政收入和中央税收返还及中央转移支付资金共同构成地方财政收入，但对地方政府而言，由于可以掌握收支安排主动权，地方本级财政收入的地位要重要得多。2009年和2010年，地方财政收支自给率只有53.41％和55.18％，自给率明显偏低，这就更加凸显了地方政府可以自由支配的土地出让收入的重要意义。
2011年以来，随着各地楼市调控的深入，房地产开发商拿地更为谨慎，土地市场也遭遇寒流，目前全国的土地出让收入大幅减少。统计数据显示，截至2011年11月20日，全国67个城市土地成交总金额较去年锐减28％。
一方面是土地收入锐减，税收收入受到影响，另一方面要为中央三令五申的保障房建设筹措资金，很多地方政府的财政捉襟见肘。从长远来看，地方政府还是要开拓财源，培养新的主体税种。很多人认为，房产税和资源税有望成为市县基层政府未来的主体税种。
2010年，全国实际征收资源税417.57亿元，资源税并不完全归属地方政府，即使按照提高后的税率计算，2010年资源税占地方财政收入的比例也只在2％左右，显然难当重任。
但房产税的前景也难言乐观。从2011年1月28日起，上海、重庆两地已经开始同时实行房产税改革试点。重庆方面预计，2011年该市房产税的收入在1.5亿元左右，不到该市前八个月土地出让金收入847.5亿元的0.2％。
全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达表示，一个经济体的税制结构与其经济发展水平相关联，基于现实考虑，中国财产税的份额在短期内不可能有大幅度增加。“有人说，中国要搞大的房产税替代土地财政。2010年中国卖地收入2万多亿元，我不知道用一个什么样的税制设计，能收上来这么多房产税。”
财政部财科所副研究员王宏利也认为，由于征税范围不宽、计税依据不尽合理、税率设计有失偏颇，当前的房产税收入不可能很快成为土地财政的替代品，更大的可能是房产税作为地方政府的补充收入，与土地财政并行。
他同时认为，由于房产税与土地出让价格正相关，地价高，房价自然也水涨船高，地方政府能得到的房产税就更多。地价下跌，地方政府则两头受损。而由于土地出让市场由地方政府垄断，供地的规模和节奏由地方政府控制，如果没有宏观调控，土地价格实际上也在地方政府的操控之中。这意味着，即使房产税将来更加完善，地方政府也不可能放弃土地财政。页层设计：住有所居，适得其所
最近一个时期，关于制度改革的“顶层设计”成为人们关注的热点话题之一。就住房制度来说，中国城镇住房“顶层设计”的基础就是住有所居。
“住有所居”四个字是和联合国“人人享有适当住房”的目标密切联系在一起的。在“人人享有适当住房”这句话中，“人人”的含义是，少数人有房住不行，甚至多数人有房住也不行，制度目标必须是所有人都有房住；“适当”的含义是，穷人的房子不能太简，富人的房子也不能太奢。
“住有所居”四个字又是和中国的国情密切联系在一起的。其中，一是要能够满足不同层次人群立足于“住”的合理住房需求，包括低端群体的基本需求和一般城市居民的改善性需求。中国是一个发展中国家，需要通过政府和社会救助才能满足基本住房需求的人群所占比重要比发达国家大得多；中国又是一个已经走过严重“房荒”和住房危机阶段、处于经济快速发展和人民生活水平不断提高的国家，大量城市人群的住房需求正处在从脱困期向改善期的转变过程中。
二是要能满足人们在需要住的地方有房子住的需求。简单说就是，得满足数亿农村人口向城镇集中的住房需求。
三是“住”的一般和普遍标准是“有所居”，而不是过度占有资源的居住需求，更不是奢侈性的居住需求。这个道理很简单，中国是一个人多地少、资源匮乏的国家，必须走一条集约合理地利用资源、实现与环境友好的城市化、城镇化之路。
四是制度安排的立足点是“住”，而不是把房子作为投资牟利的工具。这意味着，抑制为卖而买的需求、离开房子本身的有用性单纯追求价值增值的需求，将是中国住房制度中长期稳定的题中应有之义。
特别强调，“住有所居”不是不鼓励老百姓买房和拥有自己的产权房。在未来20年的发展过程中，住房制度仍会积极支持老百姓通过市场化的途径改善住房，支持老百姓“有产”；而且可以预言，在这个过程中，中国城镇居民买得起房子的家庭所占比重一定会加速提高。中国一定能够实现“大多数人买得起房”这一目标，而且实现这个目标所需的时间一定比那些发达国家短。但是，在未来20年的发展周期中，制度设计还不能把所有人，或者大多数人“买得起房”定为基本目标。为什么?两个理由：一是能够承载数亿人口的城市建设过程决不是一蹴而就的，二是让大多数人拥有充分的私人资产累积能力、成为“中产阶级”的过程也不是一蹴而就的。制度设计不能立足于脱离客观可能性的主观愿望之上。
如何实现住有所居?核心就是“适得其所”。在任何国家，合理的住房需求一定是多元、多样、多层次的。我国要实现住有所居的目标，重点是建立让不同层次的社会人群满足不同层次住房需求的多样化的途径。多层次的人群通过多样化的途径，满足多元的需求，这就叫“适得其所”。以2020年为制度设计区间，需要重点解决的是四个方面的问题。
一是建立完善的住房保障体系。
要实现“住有所居”，首先需要建立完善的住房保障体系。
住房保障体系并非仅仅就是建廉租房。根据国际经验和我国的实践，完善的住房保障体系应当包括救助
第一阶段：1949年-1978年。房地产市场萌芽前夜：
改革开放以前，城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决。这一阶段不存在房地产这个行业。
第二阶段：1979年-1986年。房地产市场萌芽时期：
改革开放初期、我国曾经严格的城镇国有土地管理制度，开始松动。
第三阶段：1986年-1998年。房地产市场的起步阶段：
土地使用权可以依法转让标志着房地产业开始起步、这一阶段国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。
第四阶段：1998年-2002年，宏观调控谨慎期：
吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训。国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主。
第五阶段：2003年-2005年，稳定房价起步期：
随着各大城市房价开始进入上涨通道，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。
第六阶段：2006年-2009年，先控后扶时期：
2006年开始全国各地房价飞涨，国家加大宏观调控力度。2008年后楼市小幅下滑。为}氐御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持。
第七阶段：2010年至今，史上最严调控期：
12009年楼市重入高涨期，4月15日中央政府四管齐下，拉开“史上最严调控”的序幕。(救济)性保障、援保障、互保障和自保障四个层次。这四个层次的“无缝对接”和一定程度的交叉覆盖，才能真正实现“人人享有适当住房”的目标。
廉租房就是救保障。目前估计，到2020年，城镇低端群体的救保障目标应为基本实现“应保尽保”，即最低收入且住房困难家庭，在政府的救助政策下，可以住上户均建筑面积30-50平方米左右的住房。其中，最低收入且住房困难户，指当时当地城镇居民中收入最低的10％家庭中人均住房建筑面积低于10平方米的家庭；“应保尽保”的含义是符合上述条件的家庭，即时可解决，无需轮候。
援保障的对象是有一定自我改善能力，但能力不足或严重不足的人群。援助的含义是政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群及时获取住房。公共租赁住房、经济适用房、住房补贴、贴租、贴息以及对中小户型住房和适度改善型需求提供税负减免和优惠利率等政策都是援保障措施。从我国目前的实际情况出发，有两个援保障措施迫切应当纳入制度视野。其一是发生恶性通胀、利率持续高涨时，对特定收入阶层的已购房人群实行财政贴息的政策；其二是为鼓励刚参加工作时间不长的年轻人群体先租后买，实行租房支出纳入减免“个税”范围的政策。
互保障的基本形式是公积金。公积金制度在我国实行以来，在保障中低收入群体住房需求方面已发挥很大作用。目前的问题，一是个人账户覆盖面尚不充分，二是代际互助功能过于弱小。
自保障是在政策鼓励、扶持下自己帮助自己的一种保障方式。目前在我国的住房保障体系中，自保障部分尚缺乏制度性的形式。从国外经验看，自保障的主要形式是住宅银行或个人住房储蓄账户。个人自愿存入住宅银行或住房储蓄账户的钱可以享受减或免个人所得税的政策优惠，但这部分储蓄的最终用途必须是住房消费。这种自保障方式的实质，是政府通过减免税负的形式提供购房补贴。
二是妥善解决农村人口“进城”的住房问题。
认识中国的城市化、城镇化，一定要认识大批农村人口、农业过剩劳动力向城市、城镇集中的国情。在未来发展中，我国住房矛盾将日益集中在向城镇迁徙、转移的进城务工农民(农民工)的住房问题上。
根据2011年国民经济统计公报，目前我国有2.5亿农民工常年外出务工。这些农民工主要住在四个地方。其一是地下空间，如人防层；其二是营业场所，如大排档餐馆等；其三是城乡接合部农民出租屋；其四是建筑工棚。对今后十年将占进城务工人员绝大多数的“第二代”农民工来说，留在大城市是他们的最终愿望。破题农民工住房问题已成为中国城镇化进程和完善住房制度中的迫切之需。其中，首先需要解决的制度障碍是土地制度和公共福利资源的均等化覆盖问题。例如宅基地置换问题和农民工享受城市住房保障的问题。
三是坚持改善性需求优先的市场调控政策。
在未来20年左右的周期内，我国大多数城镇居民住房将面临从脱困期向改善期的转变过程。
什么叫改善性需求?简单说，户均一问房叫作满足脱困需求，户均一套房叫作满足基本需求，人均一问房叫作满足改善性需求。迄今，我国城镇居民住房的平均水平是户均60平方米略多。60平方米左右的房型，就是满足基本住房需求的房型。如果全国城镇户均60平方米，一方面意味着还至少有25％30％的家庭尚未满足基本需求，尚未达到“一套房”的居住水平；但另一方面，也意味着大多数家庭的住房需求已经或者正在升级为人均一问房的改善性需求。
改善性需求主要需依靠市场化的供给来满足。应当强调，住有所居目标的实现，主体部分必然是市场而非政府。完善和发展房地产市场、加快普通商品住房建设、扩大有效供给是根本之策。从我国过去10年的投资能力、建设规模、资金供给等方面因素看，要让改善性需求全部得到满足，至少需要20年左右的周期。也就是说，每年只能有5％左右的家庭得到改善。这就需要在制度设计上格外注重改善性需求优先的原则。迄今在土地供应、财政税收、信贷资金等方面对改善性需求的支持力度不应放松。
由于我国是一个发展中国家，满足改善性需求的最主要障碍之一，是房价和社会普通居民家庭收入之间存在着尖锐的矛盾。除了坚决抑制投机性需求等对房价的影响外，根本解决房价与收入之间的尖锐矛盾，需要有四个调整。其一是城市结构的调整，实现大中小城市协调发展；其二是土地制度的调整，形成与城市化相适应的、市场化的土地供应制度；其三是中央与地方财税关系的调整，赋予地方与事权和职责相一致的财税能力；其四是收入分配结构的调整，不断提高中低收入群体的私人资产累积能力。去房地产化考验
对房地产领域，中央态度坚决――“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。这的确是一个了不起的决定。说明中央政府有信心应对房地产调控可能带来的经济下滑风险，誓欲拆除“房价泡沫定时炸弹”。
多年来，房地产对整个国民经济深度渗透，既联系地方政府融资平台，又事关土地财政；既“绑架”银行，又影响股市。房地产不调整，中国经济不平顺；调整狠了，也会有波
折。因此，能不能艺术地调控好房地产，使社会经济平稳地“去房地产化”，是一场形势严峻的考试。
首要难题是如何应对投资引擎“哑火”的风险。
在拉动经济增长的三驾马车中，提高消费还有待多项改革，非短期内可以实现；外贸出口受制于国际环境的恶化，亦是不可控因素。只有投资仍可期待。而由于房地产持续调控，2011年前三季度，固定资产投资增幅只有17％左右。固定资产投资主要依靠房地产和制造业，二者在投资中所占的比重约为60％，其中房地产占比约25，4％。
房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面，一是作为投资的一部分，对GDP增长的直接贡献；二是房地产开发投资通过带动关联产业，对GDP增长的间接贡献；三是房地产开发投资通过拉动消费，对GDP增长提供消费贡献。从历史经验来看，如果房地产投资增速低于30％，中国GDP增长将低于8％。据专家预测，2012年，房地产投资增幅有可能继续回落至15％-20％之间。
其次，去房地产化考验，还包括如何应对地方政府财政收入下滑。
在一些城市，来自房地产及关联行业的直接和间接税收占比地方财政总收入达30％-50％。这笔税收一直都是地方政府重要且稳定的财政收入来源，但调控使地方政府所倚重的房地产税收有较大幅度的减少。
地方财源遭遇的更大威胁，来自于土地出让收入的锐减。2011年下半年，全国各地土地交易普遍降温，一些大城市出现土地流拍、底价成交现象。开发商出于对后市担忧和去库存化考虑，一时纷纷表示“暂停拿地”。对于一些全靠土地出让偿付政府融资平台贷款、完成市政基建的地方城市而言，这无疑是釜底抽薪。
中国房产信息集团统计，截至2011年10月底，除北京外，全国大多一二线城市土地成交金额同比降幅均超过20％。其中，上海土地成交金额930.43亿元，比上年同期减四分之一；南京和长沙土地出让金近乎“腰斩”，同比降幅分别为40％和55％；西安土地出让金为28.70亿元，同比骤降71％。
去年11月，陕西、云南、内蒙古等省区多个城市，均出现个别基础建设项目因后续资金跟不上而停工的现象。财政部公布的数据显示，2011年前10月全国财政收入接近9，09万亿元，超过上年全年总和，但“受经济增速趋缓、个人所得税改革、房地产交易量增幅下降相关税收减少以及非税收入减少等因素影响”，10月份财政收入增幅继续保持回落。其中提到的“非税收入”主要就是指土地出让收入。
此外，较大的难题是与房地产关联的就业问题。去年以来，房地产相关产业就业岗位流失现象颇为普遍。
以房产经纪行业为例。据业内人士估算，2011年北京地区就约有1000家中介门店关闭、上万个经纪人就业岗位被压缩，行业收缩幅度创历年之最。据了解，目前全国房产经纪人从业人数已超过100万人，持续近两年的房地产调控，让该行业的就业人员减少30％以上。
不止于此。各地房地产的停工歇业，会给原本就利润稀薄的建筑施工行业带来影响。早在几年前，全国建筑施工行业的平均利润约2％左右，到了2011年中，北京市最大的建筑施工企业平均利润跌破1％，为0，7％左右。
业内人士表示，由于限贷收紧开
上世纪50年代新中国成立初期，城镇居民的住房只有一个来源：由单位建房无偿分配。
60年代。城镇居民开始有了整齐划一的住房，但住房仍然沿用50年代格局，筒子楼比较普遍。
70年代，城市居民的住房条件有所改善，中小城市住房也开始变革：将厨房，厕所和卧房合在了一起，成为套间房，但面积很小，一般只有20多平方米。
80年代，许多家庭经历了从平房迈入楼房的阶段。同时也出现了大、中、小套间房，但总体面积依然不大，房型设计比较落伍。这一阶段，开始住房改革试点，但福利分房仍是主要形式。
90年代，沿袭了几十年的，福利分房与百姓告别，实行货币分房，即让职工到市场买房住。
房地产调控范文第7篇
调控效果远未达预期
4月中旬国家加大房地产调控力度至今已有3个月，不少人判断调控效果显著，已达预期甚至超预期的效果。下面我们来分析一下效果究竟如何?真的那么乐观吗?我们只来看两个效果，一是需求的明显萎缩，另一个是房价高增长趋势得到了遏制。需求的萎缩，与2008年的情况非常相似，2007年住宅销售额增长46.5％，而2008年则转为下降20.1％，其中一季度为零增长，二季度下降10％，三、四季度均下降30％，呈明显的加速下降趋势。对比今年，一季度住宅销售额同比增长55.2％，二季度同比增长4％，回落的幅度同样巨大，但仅相当于2008年一季度的情况，从趋势来讲，需求调整仍将继续，远未到位。
房价的调整则明显小于2008年，今年上半年全国商品房同比仍然是高增长，环比仍然是正增长，并未出现房价的下降，基本处于僵持状态，2008年整体房价是在8月份出现第一次环比负增长，即销售额转为负增长的半年后，而同比转为负增长则是在2008年12月。政策作用效果是按这样的顺序体现的：先市场需求，再到价格，最后才到投资。作用的时间大概是市场需求立即出现调整，呈大幅回落甚至萎缩，然后半年后才出现价格的调整，再一个季度后投资才有明显反映。今年以来房地产投资仍然处于加速上升过程中，上半年房地产投资增长38.1％，比一季度加快3个百分点，无疑这有基数的作用，扣除基数的影响，投资增长也并没有回落。房地产调控的效果仅是初步的，远未达到预期目标。
一些专家和房地产商说房地产调控已经达到预期或超预期的效果其主要理由是：“国十条”中讲控调的目标是抑制部分城市房价增长过快，现在房价增长已经大幅回落，一些地区甚至出现了小幅的房价下降。他们忘记了一点，“国十条”还有一句话，要解决房价过高问题，不论以哪个标准(房价收入比、房价租售比或其他指标)看，中国多数地区房价水平已远远偏离均衡水平，处于明显的高泡沫状态。房地产调控的目标不仅是抑制房价增长过快，而且要使其回归合理水平，即回到大多数家庭能承受的水平上。
我以为，房地产调控最主要的目标是两个：一是要彻底改变过去长期形成的房价只涨不跌的预期，二是要打破房价越调越高的预期。不改变这两个预期，房价泡沫将不会停止，房价不涨只会是暂时的，但结果会非常可怕，会产生巨大的系统性风险。而要实现这两个目标，必须具备以下两个条件：一是房价必须下降较大的幅度，二是房价下跌必须持续较长时间(或一年以上，甚至二三年)，由此导致不少投资者(特别是后期盲目跟进的投资者)和房地产商出现大幅亏损，淘汰出局，否则以上两个预期不会改变，相反，会变本加厉。
为什么调控效果低于预期
通过以上分析，我们知道房地产调控效果远没有充分显现，但更重要的一个问题是为什么这次调控的效果不如上次呢?这主要有三个原因：一是尽管出台了一些较严厉的信贷政策(主要是首付比例较高)，但房地产面临的货币政策环境比2008年要宽松许多，2009年广义货币供应量(M2)和狭义货币供应量(M1)分别增长27.7％和32.4％，远比2007年高，而今年上半年M2增长仍在18.5％的高位；更为宽松的是信贷环境，2009年新增信贷9.6万亿元。比上年多增了1倍多，不是适度宽松而是极度宽松，今年上半年新增信贷仍达4.6万亿元，全年即使按年初计划的7.5万亿计，增长也接近19％，要注意这是在去年增长31.7％的基础上再增长19％。
从房地产投资的资金来源也能看清目前房地产的资金环境仍然是相当宽松的。上半年房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6％，比去年全年本年资金增长(44.2％)还要快1.4个百分点。资金宽松影响了调控效果。在资金来源中仅利用外资增长缓慢，其他每项增长都严重偏高。如国内贷款6573亿元，增长34.5％：企业自筹资金12410亿元，增长50.9％；其他资金14487亿元，增长47.9％。在其他资金中，定金及预收款8064亿元。增长40.1％；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4％。利用外资仅增长2.8％，外资占比不到1％，由此看来，一些专家总是大谈海外游资是推高国内房价的重要原因是多么的缺乏根据。是我们自己把房价炒高的，与海外游资真的没什么关系。
导致房地产调控效果低于预期的第二个原因是，炒家们的资本雄厚，半年一年的不增长或停滞增长他们能耗得起。这些炒家包括房地产商和富人房地产投资集团，他们在长达10多年的房地产繁荣中获取了巨额收益，去年的房价高涨更使他们财大气粗，天不怕地不怕，最强的宏观调控政策也奈何不了他们。因此，他们就是不降价，看谁耗得起谁?
第三个原因是，过去的经验使那些炒家相信，政府越调控，他们的好处越多，2007～2008年调控，短期的调整和难受很快就换来了超乎寻常的回报，一些人把房地产市场的观望或小幅调整当成“抄底”的一次绝好机会，这次会例外吗?
房地产调控政策不能松懈
支撑房地产泡沫的因素仍然十分强大，调控政策如果不坚持的话将会前功尽弃，而且会导致报复性上涨，最终导致灾难性后果。房地产问题如果不能尽快解决，将会对未来的经济增长产生巨大的抑制作用甚至使中国遭遇日本式泡沫后遗症。
首先，房地产长期过度增长将会导致严重的消费不足问题。主要表现在以下三个方面：一是放大居民收入分配差距，使消费存在严重的结构性不足。由于购买住房的主力是最富的20％的人，他们本身不存在住房不足的问题，其购房主要是为了赚更多的收入或财富，由于10年房价上涨年均幅度达到20％～30％，所以近几年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速扩张财富和增加收入，而且所得暴利性收益基本没有任何税负，因此，使本来居民收入差距就偏大的问题更加严重。富人消费倾向较低，而一般中低收入的人购买力明显不足，这种状况如果持续下去，结构性消费不足问题将会使经济增长由外需和投资为主向消费为主转变更加困难。
二是过度消耗中产阶层的购买力，抑制中产阶层的扩大。目前我国中产阶层所占比重仍然偏低，住房的高价使其短期和长期都背负着沉重的负担，长此下去，一些已经成长为中产阶层的家庭又会被高房价拉回到中低收入水平，结果中产阶层难以扩大，从而使巨大的消费增长潜力难以发挥。
三是抑制城市化，抑制长期内需增长。高房价下是无城市化的。一些学者和房地产商在分析房价增长中，认为是城市化加速推动了高房价，这完全不合实际，一方面如此高房价，绝大多数农民工或转移到城市的新居民是没有能力买房子的，另一方面，过去的七八年中国经济在高速成长，房价增长更快，但城市化速度是明显减速的，1979～1990年间，中国城镇人口年均增长4.8％，1991～2002年间降到4.3％，2002至今年均仅增长3.2％。结果很明显，现在的高房价是抑制城市化的。抑制城市化必然会明显地抑制消费需求。
其次，房地产过度泡沫化不仅抑制消费增长，而且会抑制技术创新和产业升级。我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的，有人估算可能达15％。但是为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢?一个重要的原因就是炒房等投机收益更高，而且风险更低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。自主创新不足必然导致产业链的大大缩短(大量的附加值是在产业链中间)以及产业竞争力的低下，这不仅使产品的附加值低，而且会使就业因产业链太短而增长不足。就业不足，就会影响消费能力的提高，产业升级受阻，经济增长就会缺乏新的动力。
房地产调控范文第8篇
中国房价长达十年的疯涨，可以用货币现象来解释――即过多的货币追逐或流向了房地产业。房地产持续涨价不仅推动GDP的增长，而且也促进了货币和财富的膨胀。
从经济学的角度看，价格是供求的信号，涨价要么是供给不足，要么是需求过旺导致供不应求。房价涨可以说是“房子”供不应求的信号。但，是否可以认为，涨价将长期持续下去？简单地从城市人口增长的自然需求角度来看，答案是肯定的，但却是一种似是而非的误导，人口增长的自然需求并不等于有购买力的实际需求即有效需求。价格上涨从来是双向的，一方面价格上涨刺激供给的增加，另一方面却抑制了需求。奇怪的是，房价上涨，刺激了供给增长，大量的资金从四面八方涌入房地产业，房地产投资持续创新高，长期居高于各行业之上，人均住房面积也创新高，人均拥有住房面积居世界前列，但却没有抑制房地产需求，其需求仍在攀升。
然而，房地产大量空置的事实也告诉人们，旺盛的房地产需求不是最终需求，而是中间性的投资和投机需求。近十年来房价的疯涨，极大地抑制了中低收入群体――数亿（农民工和异地职业者）的最终需求，使他们买不起房，但却极大地刺激了投资和投机需求。由于房价不断攀升，投机房地产稳赚不赔已成为有钱人的财富游戏和首选。这和美国的次级债几乎同出一辙。但是，中间需求是不可能长期累积的，最终需求就像“向心力”一样，它将无情地把投机需求拉回来而使房价逆转，击鼓传花总会结束，泡沫终将要破灭。
但国际经验告诉我们，投机性的中间需求受制于有购买力的最终需求，有购买力的最终需求又受制于“房价收入比”和“租售比”。这是铁的规律。当“房价收入比”超过一定的限度，泡沫就破灭了。也许它发生在三年以后的2015年，也许是五年之后的2017年。这是基于以下三方面的推测：一是GDP和国民收入增速将从超高位回落到中位或中高位，相对下降的购买力与持续上涨的房价背离；二是西方国家有史以来最宽松的货币政策终结，低利率将逆转，热钱和廉钱不再复存，甚至会外逃；三是人口增长率下跌和人口红利转负，房屋剩余更加严重。如果中国房市泡沫破灭，那将是一场震惊全球的金融和财政的巨大海啸，其打击是灾难性和毁灭性的。
中国要解决房地产泡沫问题不是没有办法，转变“土木经济”的发展方式，从表层调控、结构调控和基础调控等三个层面入手是抑制泡沫的路径。这其中，基础调整则是今后的重点调控领域。基础调整是指基本规则和制度的调整，如加快公共财政、税收等财税体制改革、城乡土地等要素市场和产权制度改革，户籍制度以及相应的城市福利制度改革等等。从基础上调整土地财政模式和城镇化模式，矫正需求结构的严重扭曲。在操作上，应将表层的短期调整、结构的中期调整、基础的长期调整与相应的行政、经济、法律手段有机地结合起来，从而逐步增加供给，抑制过分投机，合理收入分配，引导房地产价格平稳下降。唯其如此，才能使房地产业健康持续地发展，才能避免或减轻房地产泡沫破灭带来的危害和冲击。
房地产调控范文第9篇
八年多的调控，大致可分为三个大的阶段，2003年到2008年上半年是第一阶段，关键词是防经济过热；2008年下半年到2010年初是第二阶段，关键词是保经济增长；2010年初至今是第三阶段，关键词是维护社会稳定。
防过热也好，保增长也好，维护稳定也好，全国这么多行业，为什么每次宏观调控都是房地产业特别突出，因为房地产业在国民经济中权重最大，影响面最广，对稳定全局的作用也最大。
防过热
亚洲金融危机之后，从2003年开始，一直持续到2007年，中国经济进入了新一轮增长周期，这五年中国的经济增长出现了“高速度、高效益、低通胀”的良好发展态势，但又始终面临着资源环境压力过大的问题。
高增长是靠高投资拉动的，高投资造成了高污染、高消耗，全国油、电、煤、运全面紧张，粗放式发展模式加剧。2003年，CPI虽然涨幅不大，但PPI涨得很快，当时就提出要防止经济过热。2004年国务院开始宏观调控，主基调是“有保有压”。压的是固定资产投资增速高于全国平均速度的那些行业，压信贷占用过多的行业，压外资涌入过猛的行业。就是钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业。怎么压？紧银根、紧地根。
紧银根、紧地根之后，房地产投资增速从2003年、2004年的30％左右，一下子降到了2005年的20％多，降到了全国固定资产投资平均增速之下。供给收缩，住房需求那几年却正在释放，所以，2005年、2006年、2007年房价连涨三年，越涨越猛。有人认为这恰恰是房地产调控的结果，站在房地产行业的角度讲，的确如此。
面对当时房价的上涨，政府也出台了控制房价的政策，但由于房地产行业在“压”的范围内，2005年的两个“国八条”，2006年的“国六条”，没有一条说要增加住房供给，只是说要增加保障房供应、控制拆迁规模、控制二手房的购买、提高房屋交易税费。那时控制房价的主导思路是调结构，而不是增加供给，所以，每一个政策都在强调调结构，调结构到极致，就是2006年6月出台的“90/70政策”，即凡是新建商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
调结构怎么能够控制房价呢？其逻辑是，在开发总面积不增加的情况下，建的户型越小，套数就越多，满足的家庭数量就多，这也是增加供给量。另外，就算单价控制不住，但房子都建成小户型，总价就会降低，有支付能力的家庭就会增多，这也是控制了房价。
理论而言，这既能使房地产投资不过快增长，又能多增加供给。但实际上，上有政策，下有对策。且不说有多少城市真正执行了“90/70政策”，就是执行了的，在销售环节也全变样了，两套变一套，三套变一套，最后也没有实现增加小户型供给的政策目标，总供给没有增加，在需求迅速增长的压力下，房价的上涨就不可避免了。
从政府的角度看，这一轮调控防止了经济增长由偏快转为过热的危险，虽然局部有得有失，但对房地产的调控确实是服从了国民经济发展的大局。
保增长
2008年下半年后，宏观经济形势发生了很大变化。中国的GDP增长从2007年二季度的高点13.2％，连续下滑七个季度，到2009年一季度跌至6.1％。财政收入也出现了多年未见的负增长。因此到2008年底，保增长成为中国经济发展全局的首要任务，于是出台了投资规模达4万亿元的一揽子刺激政策。
在十大保增长措施中，第一条就是房地产。因为没有一个行业有房地产业这样投资消费双向拉动的特点，只要开工盖房子，上游的建材、水泥、钢材、玻璃几十个行业就被带动起来，房子只要有人进去住，下游的装饰装修、家电家具、橱柜洁具等销售全部带动起来。
2008年底第五次降息之后，利率水平已至25年来最低，居民买房还可享受7折到8折的贷款利率优惠，首套房的首付也降到了两成。同时，二手房买卖的印花税取消了，个人所得税取消了，增值税取消了，营业税从五年改成了两年。对开发商，则取消了2004年来的贷款规模控制政策，并出台了可以提供兼并贷款的政策，普通商品房项目的资本金比例也从35％降回到20％。
2009年春天之后，房地产市场就开始回暖。但是供给有滞后性，需求却召之即来。2009年，全国商品住房销售面积增速达到了44％，而当年的商品住房竣工面积增速只有6.2％。直到2009年10月，房地产新开工面积增速才由负转正。从当年5月起，房价开始猛涨。
房价猛涨和货币发放也有关系，2010年新增贷款超过了10万亿元，再加上银行的理财产品，差不多达到12万亿元的规模，是正常年份的3倍，资产价格上涨不可避免。
如果只从房地产行业的角度看问题，这一轮的房价上涨又是政策调控的结果。但是站在整个国民经济发展的角度，这似乎又是没有办法的办法。
维护稳定
2010年1月，中央开始着手控制房价，当月国务院办公厅发了一个提示风险的文件，但是市场根本视而不见。4月15日，一季度的经济数据出来后，中国经济二次探底的担忧基本不存在了，国务院下发“国十条”，坚决扼制部分城市房地产价格上涨的势头。
此时，中国面临的最大问题是社会稳定问题，是在通胀压力下，贫富差距造成的心里积怨加剧问题。社会不满情绪正在酝酿，这种不满情绪又高度集中在房价问题上。所以，“国十条”的核心内容就是增加住房有效供给，控制住宅市场的投资性需求，大力建保障性住房。
控制投资性需求的办法是限购，有了两套房的人，就不能再买了；在当地没有一定工作年限，没有纳税证明，没有社保证明的不准再买了。控制投资性需求为什么重要？因为投资者对价格不敏感，只对未来的预期敏感。只要未来预期会涨，无论现在房价多高都会买。所以在投资需求高涨的市场情况下，不控制投资性需求怎么能控制房价？
房地产的投资性需求直接推动了家庭财富的两极分化，这造成了很大的社会问题。没有人做实体经济了，只要炒房就行了，原来家庭财富基本相当的两个家庭，仅仅因为买没买房或买房多与少，三五年后财富水平就不在一个等级上了，甚至后者可能永远都无法赶上前者，这种现象是非常危险的。
房价虽然不进入CPI统计，但是它会传导到CPI里面去。所以，“国十条”着力强调：第一，地方政府必须对房价上涨负总责；第二，加大土地供应规模，切实有效增加住房供应；第三，差别化信贷和限购等措施控制投资性需求；第四，大力建设保障性住房。
什么是合理的房价水平？这没有统一的衡量标准。但有一点我认为应当达成共识：当房价的增长曲线和居民收入的增长曲线越来越接近时，房价的变化方向就是合理的。居民收入与房价的差距，应当是越来越小，而不是越来越大。做到这一点，在不考虑收入下降的情况下，无非三种情况：要么房价不涨收入涨，要么收入不涨房价落，要么收入房价同时涨、但收入涨得更快。
外界对“国十条”批评较多的是，控制投资性需求为什么用行政手段不用经济手段？不能说我们一点经济手段没用，第三套房不贷款，大幅度提高第二套房首付和利率，提高五年内二手房转让的税费，今年1月开始试点的房产税等，这都是经济手段。但是要想见效快，行政手段的作用毕竟更大。
至于保障性住房，一些人担心：经济增长速度掉下来之后，保障房的政策目标还会不会坚持？这里面的逻辑是，经济增长的目的就是为了民生，保民生的政策本身也能促进经济增长。当初的4万亿元经济刺激计划里，有9000亿元就是用于保障房建设。
这一轮房地产调控，又一次服从了经济社会发展的大局，跳出房地产行业从全局来看，这个逻辑就会非常清晰。
房企调预期
“国十条”下发迄今已近20个月，房地产开发企业对政策的预期也在不断调整，但并非所有开发商都已调整到位。
首先，“限购”“限贷”等控制投资性需求的政策不会轻易转向，因为找不到能发挥同等效力的替代政策。其次，对房地产市场影响更大的是以升息和收紧存款准备金率为核心内容的货币政策。但货币政策本来就不是针对房地产的，它是针对CPI的，它的变化是以CPI的变化，以整个宏观经济的变化为基准的。第三，建设保障性住房的目标是不会动摇的。
中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这不全是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给房地产企业创造了机会。
第一是住房制度改革，一夜之间创造出了一个大市场。第二是中国经济史上从未有过的连续高增长。过去十年里有六年GDP增速10％以上，只有一年在9％以下。第三，过去十年中有八年货币政策是比较宽松的，货币宽松推动了资产价格上涨。第四，过去十年城镇化的速度是最快的。
未来，这样的外部环境不会再有了。过去，开发商习惯了依靠政策调整来获得发展空间，现在他们应当回归到产业发展的自身规律中去：提升产品的品质，提升管理团队的能力，提升服务客户的能力。这方面企业做得远远不够。
政策变化创造出的发展机会以后不能说完全没有了，但这种机会是不牢固的。房地产企业应该多跟制造业企业比，看看他们关心的是什么问题。他们关心的是创新能力、研发能力、市场能力、团队建设、产品和服务等，这些才是房地产企业更应该关心的问题。
房地产调控范文第10篇
面对当前楼市行情的高涨，住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。
7月7日，总理在常州“不让房价反弹”的讲话，给之前部分地区出现的“房地产回暖说”浇了一瓢冷水。9日住建部有关人士也透露，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，并严格执行现有政策，地方一系列问责工作也在紧急跟进。
问题
本轮房地产市场调控已经2年多，自2011年9月以来，已连续9个月保持环比下跌。但是自今年春节过后，全国一二线城市，尤其是东部城市，住宅成交量节节攀升，5月新建商品住宅成交量创近16个月新高。6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，再创近17个月新高，7月第一周，作为风向标的北京市场，依然维持了6月份以来的高位，当周新房成交3100套，均价超过20000元/平方米；全国54个主要城市商品房成交55191套，已经连续9周突破5万套。显然，住房市场行情又开始高涨。
对策
面对当前楼市行情的高涨，住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。
首先，房地产调控政策倾向于“强调既有政策”。目前住建部并没有动力去出台一个新的调控政策，一种普遍的观点是认为，基于当前实体经济低迷，仍需房地产去拉动，不适宜对房地产过分打压，出台更为严厉的政策。住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当前市场状况仍是以自住性需求为主，并未全面逆转，只是去年房市低迷的一二线城市开始复苏，而一些中西部地区成交依旧低迷，因此没有出台新政的必要。
其次，住建部正在调研地方微调行为，对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责。
再次，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，将严肃查处。今年二季度部分地方曾经放松的限购资格审核，目前已经重新收紧。以北京为例，北京市建委5月份启动了针对“伪造居住证骗购”的核查，并披露自去年北京限购以来，1.4万户家庭未通过购房资格审核，而且该项核查行动还远未结束。