房地产成本控制范文

房地产成本控制范文第1篇

关键词：房地产；成本控制；成本构成；影响因素；控制措施

一、房地产成本控制

房地产成本控制就是对各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动 。简单来说，房地产成本控制是把房地产项目的成本和费用控制在预定标准之内的一系列组织管理工作，是一种全员的、全过程的管理。

加强房地产成本控制与管理是房地产企业摆脱困境，增加收入、提高经济效益的有效手段，并且也是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展， 取得良好的经济效益， 就必须重视成本控制工作， 切实提高成本管理水平。

二、房地产成本构成

房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费。房地产商品的成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收、财务费用、行政性费用等 。

三、控制房地产成本的措施

当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化，成本管理弱化，成本行为软化现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。究其原因，主要是企业在 “谁来管”、“管什么”、“怎么管”这三个基本问题上陷入了误区，造成管理上的认识偏差与行为偏差 。本文从宏观层面和微观角度提出控制房地产成本的措施，来达到严格控制各项费用支出，降低成本的目标。

（一）宏观上的房地产成本控制

1.树立科学的房地产成本控制理念

成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。所以，房地产成本控制必须上升到经营的高度，站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，树立科学的成本控制理念，实行正确的成本控制形式。

2.建立房地产成本管理体系

成本管理体系是以合理的成本结构分类作为成本管理的基础，以目标成本作为成本控制的基线，以合同为中心，是包括全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点的全动态成本管理。房地产企业应该根据自身实际情况，选择适合的成本管理体系软件，进行科学有效的管理，从而达到控制成本，获得最大经济效益和社会效益的目的。

（二）微观上的房地产成本控制

微观层面上的房地产成本控制应该坚持节约、全面控制、动态控制的原则，采取组织、技术、经济等措施控制工程成本，加强质量管理，控制返工率。具体来讲就是根据房地产项目的各个阶段，分别进行成本的控制。

1. 编制科学合理的成本控制目标

在房地产项目投资决策阶段， 开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，对项目成本进行初步测算，并在项目设计过程中予以体现。房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法， 这有利于在保证项目市场定位和品质的同时， 有效地控制工程造价。在保证品质的前提下，继续加大改进和优化设计，进一步降低开发成本，合理安排工程周期和建设资金，严格控制建安成本、材料和设备的价格成本。

2.设计阶段的成本控制

设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段， 是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术和经济关系的关键性环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段，对房地产项目的建设成本有着举足轻重的作用。

设计阶段的首要任务是设计方案的优化，设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研--设计任务书--方案设计--图纸会审。建议进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。同时，规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场的需求。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1%左右 ，但正是这1%的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。

3.房地产建设阶段的成本控制

首先，要抓好施工图审核与细化。在房地产项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。要控制好建设成本， 就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。

其次，强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作。在房地产项目的建设过程中，应尽量选择公开招标方式，让符合要求的企业能充分获知工程招标信息，从而保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，合同条款能在满足其他要求同时，最大限度地有利于建设成本控制工作。

第三，加强工程建设的现场管理，派合格的现场代表进驻工地，并委托有实力的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。加强预算与施工现场检查的联系，深化预算管理，严格预算制度，杜绝人为因素造成的成本上升，及时发现可能发生的成本变动因素，通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性，最大限度地发挥预算工作对成本控制的预警作用、 辅助作用， 完善项目成本控制的体系。

4. 结算阶段的成本控制

为保证项目竣工验收的顺利进行，要遵循一定的程序和建设项目总体计划的要求，按施工进展的实际情况分阶段进行；所有建设项目竣工后，按照国家有关规定编制结算报告。

结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该效益主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析、材料调差、取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据。另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用。根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，为以后的项目作准备。

四、结语

房地产成本控制范文第2篇

关键词：房产；成本控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、房地产成本管理控制概述

1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。

二、房地产公司成本管理中的问题

1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。

2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。

3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。

4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。

三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想

1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。

3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万多吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 多万元，因此在控制甲供材上严格把关，节约资源消耗。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。

4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。

5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。

7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。

8、实行全程成本控制。 由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。

四、结束语

房地产成本控制范文第3篇

目前,我国房地产项目开发中普遍存在一种现象,即设计部门只考虑产品的功能及使用寿命,不考虑产品的设计成本;搞技术的只负责技术和质量,选用可行却不经济的方案施工,虽然保证了质量但增大了成本;搞工程的只负责施工生产和工程进度;搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作;销售部门只管销售,不考虑销售费用等。由于各行其是,没有一个统一的考虑,使得成本指标居高不下。另外,不少项目由于受到市场环境及开发企业内部运行状况的影响,其开发周期远远超过计划时长,导致财务费用和管理成本大量增加,造成企业负担加大,利润显著减少。

造成这些问题的主要原因是由于许多房地产企业在进行项目管理时,市场观念不强,缺乏成本竞争意识,适应环境变化的能力较差。而且项目事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。

二、有效成本管理的途径

1、搞好成本预测,编制有效可行的成本计划。

建立一支专业化水平高的内部预算队伍,必须在施工前期编制完成内部预算,建立预测模型,选择成本预测方法,进行成本预测,制定目标成本。具体做法为,根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划,确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划,计算出保本点和目标利润,作为控制施工过程生产成本的依据。通过成本预测可以使项目经理部在工程项目未施工之前,就已在项目利润的高低上有初步的了解,选择成本低、效益好的最佳成本方案,提高预见性。

2、加强全过程的成本控制,实现全面的动态管理。

房地产项目成本控制应做到事前有预算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步设计阶段,项目成本确定比重最大的发生在招标阶段,成本控制最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段,竣工结算阶段是确定项目最后收入和成本的阶段。

事先成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计结合多方案择优的方式保证有效的成本管理。设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下,由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路,成本控制中心人员进行经济比较,寻找造价最低的设计方案。同时要重视施工图设计的优化工作,施工方案是一个工程进行施工的指导性文件,方案的优劣直接决定了项目施工造价的多少,因此在开工前要加强施工方案的审核及优化,即选择技术上可行,经济上合理的施工方案。

事中成本控制。工程实施阶段对建设项目全过程造价管理来说,是最难、最复杂的阶段。因为此阶段是项目投资决策的具体落实,是资金投入的最大阶段,节约的余地已经很小,但浪费的可能性却很大。施工阶段的成本控制主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。在项目实施阶段工程造价师每月必须编制一份造价控制报表,报表中应包含本月的工程实际进度和实际投资情况,下月进度计划和计划投资情况,本月累计实际进度和投资情况等。同时进行必要的投资偏差分析,目的就是为了适时监控项目投资及进展情况。

事后成本控制。施工结算是项目管理的终点站,在承包方提供的结算报告的基础上,认真审核工程预结算,剔除不合理增加的费用,根据所掌握的工程竣工图、设计变更单、各种签证资料、材料价格信息,着重审查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料价格,并加强合同管理, 实行合同逐项审查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要进行项目后评价,对项目的全过程管理形成书面情况报告。

3、强化成本管理体系,完善各部门人员的职能分配。

加强成本管理离不开科学合理的预算制度,建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置,通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作,监督成本控制过程,保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。成本管理系统是通过对与项目成本有关的一切管理活动进行规划、策划、控制和评价,并向包括会计系统在内的管理系统提供决策有用的成本信息的管理系统,它既是一个提供有关成本和收益的财务信息,以及有关生产、质量和其它关键成功要素的非财务方面信息的系统,又是一个进行成本管理的系统。

成本管理体系是在总经理和成本管理委员会领导下的,由公司成本管理小组负责日常工作,公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控的三级成本管理控制体系。对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定;赋予相应的权利,以充分有效地履行职责;在责任支配下完成工作任务后,将成本管理与员工绩效考核相挂钩,并用一定物质奖励去刺激。

4、建立健全各项成本管理制度,强化管理与考核。

房地产开发企业应建立健全各种成本费用管理制度以便为成本计算和成本考核、分析提供准确可靠的依据,这是强化成本管理的重要前提。要加强和充分发挥企业内部财务部门、审计部门在成本管理中的监督管理作用。成本管理还应与前期策划、设计所制定的目标成本相结合,将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内,随时揭示并及时反馈,严格审查各项费用是否符合标准,计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析,消除施工中的损失浪费现象,发现和总结先进经验。

成本管理还应与当前行之有效的全面预算管理、内部控制制度、招议标制度等有机结合起来,进行严格的管理和考核,从而调动起各级人员从事成本管理工作的自觉性和积极性。基层单位必须严格执行分解的预算单元,月底考核,节奖超罚。同时,在企业的年度业绩评价考核工作中,成本指标可以作为一个层层考核的主要指标。项目完成后,对房地产项目成本形成中的各责任者,按项目成本责任制的有关规定,将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核,评定房地产项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励和处罚。通过考核进行奖惩兑现,最终目的是保证项目成本降低总目标的完成。

5、重视观念的创新,采取更为科学有效的管理方法和手段。

项目的一切成本管理活动应以成本效益观念为支配思想,实现由传统的节约、节省观念向现代效益观念转变,从投入与产出的对比分析来评价投入的必要性、合理性,努力以尽可能少的成本付出,创造尽可能多的使用价值,以获取更多的经济效益。为此,项目在运作过程中,应进行成本效益观念的创新、全员成本管理观念的创新、成本系统管理观念的创新及成本动因分析观念的创新。

为使房地产开发公司的产品在市场上具有更大的竞争力,成本管理不能再局限于房屋的建安过程,而应该组织和动员群众,将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计,向后延伸到产品的使用、维修及处置。而成本动因分析的目的不单单在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异,更重要的是通过了解成本形成的过程及成本发生的前因后果来更好地进行成本控制。因此,项目在进行成本分析时,通过对项目的价值链进行分析,了解成本发生的动因,从而为项目降低成本寻求新的突破点。这种建立在成本动因分析基础上的成本管理观念,往往可以引发出项目成本管理的崭新思路和提出有效举措。

三、结论

房地产成本控制范文第4篇

[关键词]房地产 成本控制 探讨

房地产企业的成本控制制度建设可以根据其工程进度进行成本控制阶段的划分,并相应进程成本控制和管理,房地产企业成本和费用一般分为投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、房屋租售阶段,在每个阶段发生的成本和费用也不尽相同,投资决策分析阶段主要包括各项市场调研费用、财务决策分析费用,前期工作阶段,这一阶段主要是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计,具体包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费(企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出)、财务费用(筹措资金及利息支出);项目建设阶段应主要控制原材料和人工成本;销售阶段会发生各项费用支出,包括销售费用(企业负担的展览费、广告费、代销手续费、销售服务费、专设销售机构的人员工资、奖金、福利费等)、管理费用(工会经费、职工教育经费、劳动保险费等),而通过房地产企业成本在各个阶段的分解,便于分析房地产企业成本控制制度实施存在的问题并提出对策和建议。

一、房地产企业实施成本控制的必要性

我国的房地产业历经多年发展,已逐渐成为国家经济的重要支柱产业,并带动了相关行业的发展,但随着各个大中城市房价的持续攀升,国家对房地产行业发展给予高度关注,2005年以来,国家颁布了一系列的法规文件对房地产业进行调控,但是城市的房价依然居高不下,在2007年1-3季度,全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%,其中第三季度上涨15%。2008年美国次贷危机爆发以来,我国受其影响,为了实现保八增长的目标实施宽松的货币政策,银行信贷资金大部分进入房地产行业,房地产行业成为拉动经济增长的主要动力,各大、中城市的房价也继续攀升,国家又一次关注房地产产业发展,最近的一段时间,国家规范了房地产行业准入制度,出台了二手房的信贷规则,房地产行业的发展陷入了另一个关头。因此,房地产企业必须要实现管理模式的“粗放型”向“集约型”转变,而通过管理方式的转变减低成本并提高经济效应,最关键的是成功实施有效的成本控制措施,房地产企业实施成本控制可以提高管理效率,并提高企业经济效益、增强企业竞争力。

二、房地产企业成本控制的现状

(一)房地产企业成本控制的观念淡薄

在房地产行业的发展进程中,国内良好的经济形势使得房地产行业利润率高于其他行业,相应的企业领导者对于成本控制的意识与其他企业相比就比较薄弱,主要表现在成本控制仅限于施工和财务领域,忽视了前期选址、规划、设计及销售过程的成本控制,即存在某些环节成本控制的忽视;更多的注重事后成本控制,施工阶段和后期的费用支出仅仅参照造价设计,而在施工前对于成本控制缺少的合理组织设计,后期没有形成合理的反馈及成本控制。没有形成成本控制全员参与的观念,实际上只有财务人员能看到事后的成本,因此房地产企业没有能够控制全过程项目的成本。

(二)资金成本过大

对于大多数房地产企业来说,没有足够的资金支持项目的始末,而选择合适的融资渠道可以帮助企业节省大量的资金成本,目前的房地产企业多数依靠银行信贷资金,少数上市企业通过股票融资的方式,在企业上市受到各种限制时,房地产企业普遍缺乏灵活多变的融资方式,且对于银行贷款的利率及期限的控制缺乏严格的可行性的论证,导致了资金成本过大的现象。

(三)设计阶段的工程成本控制不精确

项目决策时对于成本的估算精度偏差大,投资决策是产生工程造价源头,虽然该阶段耗资约占总投资额的0.5%-3%,但是影响项目投资的可能性却占75%-95%,在投资计划合理确定以后进入设计阶段,在该阶段有效控制工程造价要求严密、全面的施工图设计,但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济的分析不够深入,在设计中不是重技术轻经济就是相反,很难做到两者的完美结合,而设计人员也形成了只对设计工程的质量负责,对工程造价的高低不太关心的态度,以致在项目起初设计的时候就无法进行优化组合,编制初步设计、概算的偏差较大,不能起到控制总造价的作用。同时,设计招标制度也不完善,例如方案评标不透明,评审意见以及结果不公开等导致了管理层与设计公司的串谋,加之对设计方案的经济性还没有制定详细的评价指标体系,对于设计成本的控制的经济性的评价缺乏统一的标准,这也造成了领导对于设计阶段成本控制的忽视,这些都造成了后期施工建设阶段的成本基础偏高。

三、进一步完善房地产企业成本控制的对策

(一)加强成本控制意识

加强成本控制意识,首先要从领导层和管理层增加成本控制的意识,放弃房地产行业利润丰厚,重视开发和新项目建设而忽视现有项目成本控制的观念,同时实施成本控制的企业文化,鼓励全体成员,无论是财务人员、售楼办公人员还是项目建设的某个施工人员,都积极主动的节俭开支,形成创造企业利润为己任的企业文化,从而达到成本控制的目的。

(二)控制资金成本

控制房地产企业的资金成本,一要严格控制贷款利息的支出,根据调查有些企业的融资渠道中银行贷款占到80%,这使得使用贷款付出较昂贵的代价,企业应该根据工期的建设长度及其资金的支付和流入的时刻预算,合理的配置贷款的期限;除此之外,房地产企业应做好前期预售工作,期房的销售可以使得企业减少银行贷款,从而将楼房预售款用于工程的开发和施工建设。

(三)加强设计阶段的工程成本控制

要想在设计阶段加强工程成本的控制,首先要配置专业人才,这些人才既懂得设计又通晓经济学原理,避免经济性与质量或设计风格不能兼顾的局面,或者打造一支具有高度默契和协作精神的团队,达到实施最优化方案,控制工程成本的目的。若房地产企业对于工程的设计方案要采取招标方式,则要设置严格的程序,要求投标公司做出合理,精准的可行性和投资-收益分析,对于楼房的质量和设计风格与购买人群的消费偏好匹配做出相应的市场调查分析,对于设计阶段工程造价的合理控制,是施工阶段成本控制措施有效实施的基础,也是房地产企业实现决策目标和合理利润的保证。

(四)重点抓好施工阶段的各项费用控制

加强房地产企业施工阶段的各项费用的控制主要包括材料费用的控制和现场管理费用的控制。材料费用的控制,一要合理确定材料数量,在建工程建设中,材料成本占整个工程成本的比重一般可达60%-70%,因此材料费用的控制非常重要,对钢材、水泥等建筑材料的购进应合理考虑工期,避免购进过多产生资金占用和管理费用,并在材料的使用上实施节约奖励,对于过度浪费原材料的施工队给予相应惩罚,如超限部分自行承担;二要合理确定材料价格,在保证质量的同时,较低的材料价格同样是降低成本的关键,确定材料价格时,应由工程、物资采购、财务等人员到材料供应地进行充分的调查,找到最优惠的价格的供应商。加强对现场管理费控制是因为它是与工程施工直接相关的成本,现场管理费用的控制应贯穿整个施工过程,直至保修期满。首先要做好雨季、冬季施工的准备工作,预防因突然的自然环境变化而影响施工进度而发生的成本,还要严格按照施工规范、技术标准施工,防止质量事故发生,这是因为质量事故会增加返工费、返修费、停工费、事故处理费等等,而这部分费用可以通过施工质量的控制而降低。

四、结论

房地产企业实施成本控制措施,不仅可以提高企业的管理效率,还可以增强企业的核心竞争力,使得房地产企业的发展可以较小的受到国家政策的影响。本文介绍了房地产企业实施成本控制的必要性,具体分析了目前房地产企业成本控制中存在的部分问题,并相应的提出了加强成本控制意识、控制资金成本、加强设计阶段的工程成本控制和重点抓好施工阶段的各项费用控制四项建议,旨在期望房地产行业能在进入低利润时期前做好成本控制管理的建设。

参考文献:

[1]李铁军,孙玉华.浅谈施工企业成本控制与资金管理.交通财会,2002

[2]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨.商业经济,2009

[3]李慧英.论房地产开发项目决策阶段的成本控制.财经界,2009

房地产成本控制范文第5篇

关键词：房地产 成本控制措施

引言

房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

1 房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。 从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着调控政策的频频出台，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有具备良好成本控制体系的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有敢于取得土地的使用权及开发权，而成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。所谓开源节流，做好成本控制即节流。对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、合理制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

2 房地产开发成本控制的措施

成本控制总体上应注意的问题有：

2.1 成本控制的过程中要综合考虑各方面目标。

成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。

2.2 成本控制要全面。

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。

3 设计是成本控制的关键

从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，由此我认为成本控制的关键在设计。

3.1 开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。

设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思――研讨――咨询――决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。

3.2 抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。

经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。

3.3 严格控制设计中装饰性设计。

一些没有必要的异形结构、装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。

3.4 优选设计单位。

这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是现场施工经验。设计委托是需要选择优秀的设计单位，不能单纯考虑设计费用多寡或其他原因而选择设计单位，这样容易出现为了节约设计费用而增加整个项目的开发成本，因小失大。并在与设计单位合作中，加强沟通过限额设计等方法达到合理有效的控制成本的效果。

4 招标采购是成本控制的重点

这里的招标采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察、设计、销售等）及咨询等业务的发包或委托。多数都不是由开发商直接去控制成本，因此做好招标采购工作，把握住这个成本控制的重要环节，应该考虑以下几个方面。

4.1 要抓好招标工作。

充分把握住招标采购的标的物的特点，做好招标前期准备工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用，把各专业部门的技术力量综合起来做好招标文件的编制，及投标文件的评审工作从而达到在有效控制成本的情况下寻求到尽可能优质的供方的效果。

4.2 组织好合同签定。

合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的质量、进度与成本。合同条款应尽量全面和细致，在合同履行过程中容易发生争议或出现问题的事项在须在合同中做出规定，明确定性定量的解决方法，不能模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，影响工程进度，这将直接或间接的增加成本。

5 实施成本控制的动态管理

在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理。具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制订目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制订改进措施。

6 结束语

房地产成本控制范文第6篇

关键词：房地产；成本控制；措施

随着我国房地产业的快速发展，房地产市场竞争日益激烈，针对近些年房地产炒作的行为给城市居民带来的不满情绪，国家出台了一系列政策进行房地产调控，因此，房地产正在逐渐告别暴利时代，当利润回归到正常水平，房地产企业就要靠成本控制来增加企业的经济效益，实现企业的利润最大化，使企业获得长久的发展。

一、房地产项目开发成本构成

要想研究房地产成本控制，就必须深入了解房地产项目开发成本的构成，房地产成本是在一定时期内为建设和销售房地产开发商品而支出的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用及其他税费等。

土地费用：土地费用包括土地征用费和拆迁补偿费，房地产企业要想开展建设项目，就必须征用符合开发房产的土地，征用过程包括提交申请、政府审批、招标出让，一系列的征用环节都需要指出一定的费用。同时，在征用的土地上进行拆迁要给予当地居民适当的补偿。

前期工程费：前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究费用，在整个项目成本中占据比例较小，一般不会超过整体支出的6%。

建筑安装工程费：建筑安装工程是整个建筑项目的主体，所以建筑安装工程费占据了项目整体支出的很大比例，一般在40%左右，建筑过程中，设备器械的安装以及房屋的改造都包含在建筑安装工程费当中。

市政公共设施费用：市政公共设施费主要包括基础设施和公共配套设施，基础设施费用包括交通道路、自来水设施、电力设施、草坪绿化、通讯设备等建设费用。公共配套设施费用指的是为居民提供的学校、医院、派出所等非营利设施，以及超市、菜市场等营利设施的建设费用。

管理费用：管理费用主要指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员的工资、差旅费、办公费、养老保险等等。

其他税费：除上述费用以外，由于房地产开发周期长，需要投资的数额较大，必须借贷银行信贷资金，这就需要支出一定的贷款利息，同时按照有关规定向政府缴纳一定的税金。

二、房地产开发项目的成本控制原则

根据房地产企业成本控制的理论及实际经验，制定项目成本控制的原则，可以有效的为房地产企业提供项目成本控制的依据，减少房地产企业在实施成本控制中出现失误，把握正确的方向。

2.1全面性原则

整合项目建设经营全过程的所有要素，对其进行深入分析研究，并实行全面控制，房地产建设项目中的每一个环节都相互联系，一个环节出现失误就会对其他环节造成影响，这就要求房地产开发项目的成本控制照顾到项目建设的每一个环节，保证房地产开发项目成本的整体处于控制的范围之内，在大方向上不出现偏差。

2.2整体性原则

房地产开发项目的成本控制要遵循整体性原则，因为房地产项目的开发整体性较强，所有环节在成本控制方面的相似度较高，在成本控制方面实现整体布局，注重项目成本控制的整体性，有助于提高成本控制的效果。

2.3针对性原则

在遵循全面性和整体性原则的基础之上，精确分析房地产开发项目的每一个环节，分析不同环节的特点，并根据这些具体特点制定切实可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精确，使成本控制的实施效果更加明显。

2.4目标管理原则

目标管理是房地产企业实施管理工作的一种基本手段，目标的设定应落实到各部门、班组、个人上，要符合项目建设的发展和需要。目标责任的规划既要涉及到工作责任更要涉及到成本责任，并对执行结果及时进行检查，发现问题及时纠正，力求目标评价公正合理。

2.4房地产企业成本控制措施

3.1全面提高成本管理意识

在房地产开发项目的整个过程中，成本管理是一个全员参与的过程，无论是企业领导、成本规划师、管理人员还是施工人员，都会接触到成本控制的内容，要想提高当地产项目成本控制的效果，首先要树立全员参与、全面控制的意识，普及成本控制的知识，使项目中所有的参与人员提高成本控制的意识，同时落实成本控制责任。责任的落实要涉及到项目的各个单位、班组及个人。

全员控制并非单纯的成本管理与控制，更包括了项目管理的各个方面，如改进项目设计方案，优化项目施工质量等全部过程，全过程控制使成本控制贯穿于整个项目周期中，从投标开始直到中标后的具体施工和竣工验收等环节，都需要加强成本控制的意识。

3.2加强设计方案的优化

房地产开发项目设计的水平与质量，是整个项目的根本依据，同时也是成本控制的决定性因素，因此，在项目的设计阶段一定要提高成本控制意识。充分调查市场行情，根据市场的发展趋势对项目的设计进行改进，同时选择合理的精选方案和招标形式，选择优秀的工程设计单位，通过现代化技术的应用，合理降低工程成本，保证投资回报效益。

采取多种方案对比的方式对房地产开发项目设计进行确定，充分考虑设计方案的可行性与经济性，对于建筑的结构予以足够的重视，在保证安全的前提下，应用先进的设计手段对工程结构和容积率的成本进行控制，根据项目设计方案，及时对工程结构和容积率进行修正，容积率的修正公式如下：

通过设计方案的多层次对比，以及对建筑的结构体系进行合理布局，可以有效发挥成本控制在项目设计阶段的作用于功能。

3.3建立健全的成本控制机构

目前我国大部分房地产企业没有专门的成本控制机构，这也从侧面体现了房地产企业对成本控制不够重视，针对这一现状，房地产企业应该建立健全的成本控制机构，并加大对其的投入力度，吸收专业技能强、业务水平高的造价师，综合各方面力量建立企业专门控制成本的机构，并将其提高到企业的核心部门位置，给予其足够的权力，保证其职能的充分发挥。房地产企业在成本控制机构中成立产本控制小组，包括设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源等各个部门的领导和成员，主要负责项目部的成本指导、管理及考核。同时落实责任制，将责任分配到部门、班组及个人，并及时对执行能力进行考核，保证考核的公正及透明，严格规范成本控制的行为。

结论：针对当下我国房地产的发展形势，以及国家对房地产行业的政策调控，房地产企业要想在激烈的市场竞争中谋求发展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企业的经济效益和社会效益。要实现利益最大化，就需要开源节流，因此，在保证项目质量的基础之上，需要对项目的成本控制进行深入的分析研究，明确房地产开发项目成本控制的构成，遵循全面性、整体性、针对性、目标管理等原则，在企业内部全面提高成本管理意识，并加强设计方案的优化，在项目设计阶段提高成本控制意识，同时建立健全的成本控制机构。如此才能充分发挥成本控制在房地产开发项目中的作用与功能。

参考文献：

[1]徐存国.房地产开发项目工程成本控制研究[D].中国地质大学（北京），2009.

[2]臧勇.价值链成本控制与战略成本控制的比较研究[J].青春岁月，2011，16：359.

[3]徐宁.房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].中外企业家，2013，08：77+79.

[4]谢根根.论房地产开发项目成本控制的原则[J].南华大学学报（社会科学版），2010，04：53-55.

房地产成本控制范文第7篇

关键词：供应链成本；房地产开发公司；成本控制

中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：基于供应链理论的房地产企业成本控制探析——以X房地产开发公司为例

收录日期：2012年8月24日

当前，无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看，我国的房地产业已进入买方市场，消费者逐渐趋于成熟和理性，在此背景下，引入供应链管理理论，运用价值工程的分析工具，提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。

一、供应链管理与房地产供应链成本

（一）供应链管理的概念。供应链管理（简称SCM）是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业（组织）有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。

（二）房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

（一）土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。

（二）设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：

1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。

2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。

（三）政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

（四）施工、材料设备采购环节

1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。

（五）销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：

1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。

2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。

（六）物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

（一）X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。（图1）结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等；开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等；下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

（二）X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：

（1）在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。

（2）运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。

（3）规避土地闲置费的缴纳。

2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：

（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。

（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。

3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。

4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。

5、施工、材料设备采购环节成本控制

（1）招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（2）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

（3）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。

（4）推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。

（5）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。

6、销售环节成本控制

（1）引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。

（2）严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。

7、物业管理环节成本控制

（1）物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。

（2）做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。

（3）提高物业服务水平，增加业主满意度，从而提高收费率，降低物业运营成本。

本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式。其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中，能将整个供应链条的策划、设计、顾问服务、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。

主要参考文献：

[1]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.5.

[2]任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究，2008.3.

[3]杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策[J].财经学习，2009.1.

[4]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.

[5]赵涛，潘欣鹏.项目成本管理[M].中国纺织出版社，2004.

房地产成本控制范文第8篇

[关键词]成本控制 房地产企业 必要性 措施

房地产业的迅猛发展使房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一,并在社会经济中起着举足轻重的作用。虽然目前房地产的价格屡创新高,但房地产企业也备受指责。与此同时,国家也重视这一问题,开始对房地产的价格进行宏观调控。这意味着,房地产的高价格将会得到抑制,如何从成本控制的视角提高房地产企业的竞争力就是一个亟待解决的重要课题之一。本文从房地产企业提高成本控制水平的必要性入手,进而给出了房地产企业提高成本控制水平的相应措施。以期为我国房地产业的成本控制水平的提高献策献力。

一、房地产企业成本控制的必要性

1、成本控制是提高投资效益的重要前提

利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准,房地产企业也毫不例外。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

2、有效的成本控制可以增强企业竞争力

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析,可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而,成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发,成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发展,进而提高房地产企业竞争力的战略问题。

3、成本控制是房地产企业项目管理的三大目标重中之重

项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。譬如说,对于如抢险抗洪、救灾工程等有特殊意义的工程,进度往往是项目最重要的目标。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。

二、房地产企业成本控制的主要措施

项目成本控制是房地产企业重头戏,从某种意义上说,能够控制住项目的成本无疑解决了房地产企业成本控制的大部分。

1、项目前期策划阶段的成本控制方法

项目前期的估算是非常重要,这关乎房地产企业后面业务进展能否顺利的执行。主要方法有历史数据法、定额材料法和合同价格法。

(1)历史数据法

历史数据法是采用企业过去发生的类似项目的数据来估算现在的项目的成本的一种方法。该方法由于简单方便,因而在房地产企业间得到了广泛的使用。

(2)定额资料法

定额材料法是按照相应设计方案的图纸来计算耗用材料的数量,然后再根据市场调查的数据,乘以现行的材料价格,得出成本总额的一种方法。这一种方法的优点就是与市场保持一致,具有时效性。

(3)合同价格法

合同价格法就是利用已经签订的合同的价格扣除合理的利润率,最后估计出成本限额的一种方法。该方法的优点是有迹可循,合同规定的价格可以提供一个可靠的参考价格。该方法可以与第二种方法结合使用。缺陷在于,如果合同价格过低,可能会致使偷工减料的现象产生。

(4)前期策划主要以目标成本编制为准

在介绍了上面估计成本的方法后,企业可以选用方法,计算出总的成本限额,进而规定各个部分的目标成本。这些目标成本主要分为六大项:土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本。

2、项目设计阶段控制与施工阶段控制

(1)项目设计阶段的成本控制

项目设计阶段的成本主要是指施工图出图前成本控制。对于大型房地产公司而言,它们经过多年累积大部分会有设置标准图库,可较大幅度的降低成本。如果此阶段出现问题,可以出现设计不能满足需要,回头重新修改设计的可能,如此导致费用不断增加。

(2)设计招标和设计方案竞选

招标是一种有效控制设计成本的方法。首先开发商可以通过报刊、信息网络或其它媒介招标公告。这样的方法可以更大可能将有实力的设计公司吸引并参加设计招标或设计方案竞选,从而可能以获得众多经济、适用、美观的设计方案。进而房地产企业还可以采用限额设计的方法来设计项目的施工图纸。限额设计是在资金一定的情况下,尽可能提高工程功能水平的一种设计方法,也是优化设计方案的一个重要手段。设计阶段的投资控制,说到底就是编制出满足设计任务书要求、造价又受控于决策投资的设计文件。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,在整个设计过程中,设计人员与经济管理人员密切配合,做到技术与经济的统一。

(3)施工阶段的成本控制

施工过程是整个工程项目建设过程中非常重要的阶段,大部分的成本费用将在这一阶段投入。施工阶段的成本控制主要是指施工图出图后成本控制。

①现场签证的管理。项目管理者必须做到以下几点以实现现场签证的优异管理:其一要求相关人员必须熟悉合同及工程计价的有关规范、规定。只有相关管理人员能够熟练的掌握相关知识,才能够做到合理的分析现场签证的必要性和合理性。其二,为了避免参见现场参加签证的人员的变动的影响,相关人员必须做到每一项工作及时签证并编号,及时审核和填写签证费用审定表,计算费用;上报有关部门做后期处理,以免到结算时发生补签现象,引起纠纷。

②现场索赔的管理。在工程量清单计价模式下,房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为了做好工程反索赔工作,建设单位必须强化现场和合同管理,增加反索赔能力。

③采购是成本控制的重点。材料成本是房地产项目的成本的重要组成部分,大概占到60%左右。因此,房地产企业在采购过程中必须采取招标的方式。同时在招标过程中一定要发挥各专业部门的作用和积极性,要求专业主管部门必须设有专业业务能力强,事业心强的人员共同参与。

3、项目结算阶段的成本控制

房地产企业在项目结算的阶段必须按照合同的要求及时支付相关施工单位的货款,同时还要严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析,材料调差,取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价,作为工程款支付依据,即为该项目最终建安成本数据。同时,房地产企业应该根据这个项目的整个成本过程总结出以后企业成本控制的重点所在,争取在下一个项目的成本控制的过程中实现新的突破。

三、制定合理的期间费用计划

房地产企业的期间费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。它们不计入开发产品的成本,而直接计入当期损益。

其一,房地产企业应该将总成本控制目标所提供的管理费用总额度,按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。管理费用的控制可以直接落实到个人,实行“超支惩罚,节约奖励”的方法。其二,在一般情况下,房地产企业销售费用主要是广告费,大概是商品房销售价格的2%～4%,数额是比较大的。销售策划的高低直接决定了销售费用的高低。因此,房地产企业应该尽量的采用一些有实力的销售策划公司进行销售策划,以控制销售费用。其三,合理最大化降低资金成本。由于房地产企业占用了大量的资金,资金的利息支出就是房地产企业财务费用的主要组成部分。

参考文献:

[1]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009;1

[2]何坤珍.房地产项目成本控制研究.武汉理工大学, 2007

[3]甘英华.房地产企业项目成本控制策略.广西城镇建设,2009;7

[4]林涛.房地产开发设计阶段的成本控制.山西建筑,2009;28

房地产成本控制范文第9篇

（一）保证作用

通过加强成本控制，可以对房地产企业的日常生产经营过程中所发生的各项成本费用从空间和时间上进行监督和调控，及时发现项目成本中的偏差，并可以采用科学合理的方法予以更正，提高成本费用的使用效率，进一步保证房地产企业经营目标的早日实现。

（二）促进作用

在企业日常的生产经营过程中，成本控制可以运用系统工程的原理，计算、调节和控制各种费用，可以及时发现经营过程中的薄弱环节，及时发掘出房地产企业内部潜力，有利于促进房地产企业转变经营机制，提高经营管理水平，提高企业核心竞争力。因此，加强成本控制对房地产企业的发展有促进作用。

（三）监督作用

房地产企业成本控制是全方位、全过程的系统控制，加强成本控制可以很好监控房地产企业项目建设的全过程，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。

（四）协调作用

房地产企业各个方面利益受成本控制水平的影响，同时相关物质利益协调水平的高低也会影响财务成本控制。从企业成本目标来看，由于一些客观原因导致在具体的实施过程中会略显不公平、合理。通过加强成本控制，可以协调好企业各方的利益，实现各个子系统的协调统一。

二、房地产成本控制的管理方法

（一）投资决策阶段的成本控制管理方法

1.引进前期成本控制人才。房地产开发企业为了提高成本控制管理水平，要提高对前期成本控制人才的招聘，这样才能不断提高投资决策阶段的成本控制管理水平，才能从源头上提高投资决策阶段的成本控制水平。2.建立成本控制机构。房地产开发企业要在投资决策阶段建立成本控制机构，要对开发项目进行可行性的研究，成本组织机构的成员主要由以下成员构成：房地市场专家、房地产管理的造价工程师、房地产项目开发的技术人员。同时，为了理论联系实际，也可以聘请高校教授来授课，这个机构应由善管理、知造价、懂技术的领导来负责。房地产开发企业可以根据成本控制机构的相关数据，房地产领导就会熟悉、了解资金的使用情况，银行也可以明确开发项目的偿债能力，坚持安全贷款的原则，科学合理的确定贷款数额。通过成本控制机构，房地产开发企业就会合理安排资金，保证项目资金得到有效利用，防止项目资金得不到合理利用造成资金链断裂的问题。

（二）设计阶段的成本管理方法

1.做好技术经济的分析工作。房地产项目设计工作是经济与技术对立统一的。因此，房地产开发企业应该从技术经济分析和项目方案进行比较选择，有利于保证开发项目的经济合理性。其中，技术经济分析的主要工作内容是在保证开发项目质量和要求的基本前提下，适当减少工程内容，不用或者少用过多的材料，这样就可以在保证项目工程质量的情况下，降低开发项目的成本。2.采用竞争机制和设计招标。在项目设计阶段，房地产开发企业主要有以下三种形式：设计招标方式、指定承包方式、协商方式。设计招标是房地产开发企业从众多中标单位中选择优秀的单位来完成项目设计工作，实行设计招标可以使各个设计单位在公平的环境下竞争，房地产开发企业可以从多种设计方案中选择，提高了项目设计方案的质量，同时也可以有效防止行业之间的不正当竞争。

（三）招标阶段成本控制管理方法

房地产开发企业为了保证工程清单的正确性，要合理利用好签订合同的机会，用合同条款的方式约定具体对施工过程中的材料、人工等因素。一般来说，房地产开发企业可以采用以下两种方法进行招标，即固定总价招标和工程量清单招标。其中，固定总价招标的方式主要应用在项目紧张的情况下，投标单位承担主要的风险，工程造价可以由招标方控制，然而这种方法不利于反映某一个单项的造价。因此，房地产开发企业也要从实际情况出发，在招标阶段选择合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工阶段成本控制管理方法

1.不断提高员工的节约意识。从实质上来讲，房地产开发项目是一个比较系统复杂的工作。因此，在项目实施过程中要落实节约的原则，也就是在保证工程项目质量的前提下，大大节约房地产开发企业的物力、财力、人力，房地产开发企业的员工要认识到节约并不是消极的节约成本，而是动态监督施工阶段的成本使用情况，将工作的重点放在事前监督上，要以系统论为主要的指导思想。节约原则要从以下三方面入手：（1）建立严格的财务制度和明确成本开支的范围，这样有利于监督和限制成本开支；（2）控制失控的成本，这样就可以有效防止浪费成本的现象；（3）优化施工方案。管理公共项目，降低对施工项目物力、人力、财力的消耗。房地产开发企业只有做好以上三点，才能合理控制好开发项目的成本，实现节约项目成本的目标。2.优化施工方法，制定科学合理的施工方案。房地产项目施工质量水平与施工方案的选择密切相关，施工方案的选择也会影响工程造价，房地产开发企业由于选择项目施工方案不同，就会影响工程造价、工期、施工机具的不同。因此，房地产开发企业降低工程成本可以通过优化施工方案，要结合自身设备、现场情况、施工图纸、施工经验、技术规范验收标准和管理水平等因素，制定出一套科学合理的施工方案，合理控制工程造价，提高施工设备的利用率和效率，更好地实现节约成本的目的。

三、结语

房地产开发企业实行成本控制管理工作有重要的意义，不仅可以带动房地产企业的发展，也可以为房地产行业带来一个良好的风气，可以激励房地产行业实现节能降耗。因此，房地产开发企业的管理者要认识到成本控制管理的重要性，要做好各个阶段的房地产项目的成本控制管理工作，保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立于不败之地。

作者:李飞虎 单位:无锡太湖美生态环保有限公司

参考文献：

[1]王中华.房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].北京:中国社会科学院研究生院,2013.

[2]孙健,张健.试论城市规划与房地产开发控制[J].建筑与预算,2015(3).

房地产成本控制范文第10篇

1.企业具备财务筹资与成本控制管理实施的必备条件

房地产企业是属于快速发展和变化的行业，房地产企业为了保证财务的筹资与成本控制管理，时刻确保企业拥有最新最全面的信息。现在我国房地产企业都发展非常快，原因就是其掌握了大量准确的市场信息，能够不断应变市场需求，实力非常强大，企业都采用先进的管理信息系统来获取市场信息，利用网络和人力资源来进行市场信息的及时获取，所以企业具备财务筹资与成本控制管理实施的重要条件。

2.流动资金巨大，对财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望

房地产企业一般都是实力非常雄厚，且流动资金非常大的企业，其一个项目的投资可能就占据整个企业超过一半的资金规模，风险性非常大，因而其迫切需要有一个优良的管理系统来进行资金管理和成本控制，因其资金流动性强，对动态的财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望。

二、当前房地产企业筹资与成本控制方面存在的问题

随着我国经济的快速增长，现代化管理水平的提高，房地产企业财务筹资与成本控制管理也有了很大改进，但是由于其获取有效信息的局限性，仍然存在一些问题，主要包括以下几方面：第一、房地产企业企业内部股权分配不合理的问题；第二、形式主义，财务筹资与成本控制管理并不真正实行；第三、企业收付款管理存在很多问题；第四、库存商品的管理核算控制问题；第五、企业监督管理制度不完善；第六、动态财务管理和库存控制管理制度不健全；第七、企业员工素质低，财务动态筹资与成本控制管理以及库存控制管理意识淡薄。

三、当前我国房地产企业的财务管理方式概述

房地产企业目前主要采取的财务管理以及库存控制管理模式分为几个阶段进行，主要包括：

1.在投资和销售阶段

第一，房地产投资和销售项目的提出，信息收集，主要是前期对相关财务信息进行收集，事前进行分析报告；第二，房地产投资和销售项目规划完成，对其进行成本转化，从而进行投资规划分配；第三，房地产投资和销售项目交易开始后，对预定成本和实际发生成本进行比较控制，在实施交易过程中，对其超出预定成本范围的影响因素进行动态研究分析，对成本计划之内的影响因素进行动态研究分析，将预定成本进行实时修改；第四，房地产投资和销售项目实施过程中，做好成本控制评价。

2.在售后服务阶段

第一，做好企业投资、筹资成本控制和核算管理；第二，做好企业应收应付账款的管理：首先，对企业的日常经营过程中的资金流动做好全面管理，其次，一定要保证企业营业收入款项的账实相符，防止出现企业小金库等现象；最后，企业收付款项账实相符，通过企业风险预测降低企业经营过程中的风险交易；第三，房地产投资和销售项目完成后，对其交易过程中一切支出进行财务资料汇总，取其精华，以便以后商品采购和销售项目建设实现财务的动态管理，将企业成本降到最低。

四、当前房地产企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建

1.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的原理

对其投资计划和设计计划进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较控制。对企业筹资成本等相关的成本支出进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。通过对市场需求的实时变化进行分析，从而确定合理的系统模块，保证其系统的有效顺利运转，最终对整个成本系统进行全面管理。

2.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的思路

依据企业制定的筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式，实现房地产企业建造过程中的整个的管理控制，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。

3.健全制度体系，夯实企业成本控制管理基础

企业只有拥有了健全的成本管理制度才能够保证日常工作的有序开展，通过建立完善的企业成本控制管理体制，结合工作实际，不断夯实企业成本管理基础。

4.强化责任落实，提高成本管理水平

企业要想取得快速发展，提高成本管理水平，就必须保证每一个环节的责任落实，只有做好成本管理过程中每一个环节的成本控制，才能不断地完善部门人员的职责分配，只有这样才能够充分发挥每个员工的主观能动性，确保职责问题，不要一旦出现问题，就互相推诿责任。

5.加强成本管理的督导考核

成本管理不是一项固定的工作，在工作中要两手抓，既要通过硬性的制度来约束员工，同时也可以通过激励制度来鼓励员工实现成本管理方式的创新，最大限度地发挥员工的主观能动性。与此同时，做好企业成本管理工作的监督考核。

6.企业现代信息网络系统的构建

企业要想高效快速发展，就必须建立现代信息网络系统，有效地保证企业相关经营数据及其文件处理的自动化、企业相关各类事务处理的自动化及其企业决策管理的自动化。通过建立的现代信息网络系统，能够有效地提高企业处理相关各类事务的效率和准确性。同时办公自动化的实现能够将企业决策所需要的信息进行网络系统分析，提高数据的准确性和决策的可靠性，能够及时地对决策所需信息进行查看和汇总，不断优化企业经营计划，从源头上降低企业成本的支出。

五、结束语

企业要实现发展和获利，就必须要有完善的管理系统，那么这既包括人员管理系统、财务管理系统等，房地产企业最重要的管理系统就是财务成本的控制，因此实行企业财务的动态管理有着深刻的意义，房地产企业只有拥有良好的管理团队和做好实时的财务控制才能够控制其成本，从而提高其获利水平。随着社会经济的不断发展和进步，企业的筹资与成本控制的有效管理已经表现出很先进的优良性，但同时仍然有问题存在，因此，建立适合房地产企业发展的动态财务管理系统，才能保证房地产企业持续稳定的快速发展。