房产评估报告范文

时间:2023-02-22 13:58:39

房产评估报告

房产评估报告范文第1篇

一、评估对象是拟交易的财产权利,而不是待评估的资产本身

首先,评估对象是以资产权利为内容的交易对象,而不是资产本身。

我们知道,经济业务的本质就是对交易对象的交换活动。作为一项专业的价值评估活动,资产评估服务于每一项特定的经济业务,其任务就是要评估出交易对象的价值,为这种交易提供价值依据。所以,评估对象就是该经济行为指向的交易对象。

任何一项资产都有其自身的财产权。财产权包括所有权、用益物权和担保物权,其中所有权又包括占有、使用、收益、处分四项权能。产权人行使其中一项或几项权能,都可能获得收益。卖方藉以销售的和买方要购买的,不是资产的外在形式,而是可以给持有人带来经济利益的这些财产权利。此时,这些资产的财产权利,既可能是全部权利,也可能是其中的任何一项或几项权利,如租赁权,就可能被人们拿来进行交易,成为交易对象。

第二,评估对象可以是资产,但不仅限于资产或资产的全部权利,它还包括资产的部分权利。

按照资产评估学的定义,资产是特定权利主体拥有或控制的,能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源,包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形权利。又如《国际评估准则》指出:资产这一术语既可以理解为所有权,也可以理解为所拥有的实体资产。这个定义和我们通常的理解一致,所说的资产实际上是指资产的全部权利。当交易对象为全部产权时,评估对象可以理解为资产本身。但是,若因此就认为评估对象就是资产,其错误是显而易见的。因为把资产直接作为交易对象,那么就无法区分对于同一资产的不同权利交易。比如说房产买卖时,交易对象就是房产的所有权,也即房产本身。而当房产对外出租时,交易对象显然不是房产本身,而只是房产在一定时期内的使用权。

由此可以得出结论,评估对象就是交易对象,是基于资产的客观形态之上的、拟交易的财产权利,这种权利可以是资产的全部产权,也可以是部分产权。那种简单地将评估对象等同于资产的说法是错误的。

二、评估对象反映资产内在质的规定性,评估范围反映资产外在量的规定性

从资产的概念可以看出,资产的具体形态表现为实物和无形权利,这是资产的外在表现形式,而特定主体拥有的财产权利则是资产内在的本质内容,这二者共同构成资产的两个方面。

通过上面分析知道,包含于资产内部拟用于交易的财产权利,才是真正的评估对象,而资产的外在表现形态和数量特征,则是评估范围所要反映的内容。因此,评估对象和评估范围,从本质和形式两个方面对被评估资产进行了严格的规定,评估对象反映了资产的质的规定性,即资产的共性,评估范围则反映了资产的量的规定性,即资产的具体表现形态。比如,当一套生产设备和相应的厂房拟对外出租时,评估对象即是这些生产设备和相应厂房在一定期限内的使用权,这是资产的共性的东西,而评估范围则是该租赁行为所涉及的一定数量和相应生产能力的设备及相应数量的厂房,而种类、数量、规格型号等则是被评估资产的外在表现形式。

评估对象告诉我们拟进行交易的是这样一些权利,而不是那些权利,从而规定了评估价值是该特定财产权利的价值。评估范围则从另一个方面反映了被评估资产的具体存在形态,一是资产的外在特征,如种类、数量、规格等,使得被评估资产区别于评估范围之外的资产;二是资产的获利能力,如生产的数量、质量和成本、费用等,这些指标为评估资产的价值提供了数量基础。

因此,要准确描述被评估资产,就必须对评估对象和评估范围作出正确的表述。既要弄清楚评估对象到底是什么样的财产权利,又要明确评估范围即评估对象涉及哪些资产,质量如何。评估对象和评估范围清楚了,我们的评估工作就有了一个客观的基础,对于评估报告使用者来说,也可以对被评估资产有一个清晰、准确的理解。这一点对于评估师规避评估风险和评估报告使用人恰当使用评估报告,都有着极其重要的意义。

三、描述评估对象和评估范围的内容和要求

在评估过程中,评估师应根据经济业务的具体内容和要求,对评估对象和范围进行准确、清晰的描述。描述的详略可依据重要性原则,根据其内容以很好地理解和使用评估结论为限。在有关的资产评估准则中,都有对评估对象描述的要求。

《资产评估准则――报告准则》第十八条规定,“评估报告中应当载明评估对象和评估范围,并具体描述评估对象的基本情况,通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”

《专利资产评估指导意见》第十二条指出,“专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益,包括专利所有权和专利使用权。专利使用权的具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式”。规定“注册资产评估师执行专利资产评估业务,应当明确专利资产的权利属性”。

上述评估准则从不同层面、不同角度提出了描述评估对象和范围的内容和要求,对我们做好评估工作具有现实的指导意义。

一是要求我们关注和描述评估对象的法律权属状况。这里包括明确交易前的产权状态、归属以及拟交易资产权利的属性和范围。要求明确拟交易资产权利的属性是所有权还是使用权,使用权的具体形式、期限和其他条件。当评估对象为资产的部分产权时,就要求对该部分产权的内容进行详尽的披露。比如房产的租赁权,要体现租赁的期限、形式、租金的高低以及其他条件等内容;专利的使用权,则要求区分是专利权独占许可、独家许可、普通许可,还是其他的许可形式,并要对其具体内容和主要事项描述清楚。

二是要求描述评估对象的数量、位置、物理及技术等状况,这是描述评估范围的主要任务。主要包括:实物资产的体积、位置及质量等物理指标等,技术的应用环境、规模,产品的产量、质量、成本、费用等。比如《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)要求描述估价对象的状况,“对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状……”,“对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构……”。通过对评估范围的描述,我们可以清楚地知道本次经济业务要交易的财产权利是哪些资产的,不至于产生混乱和错误;这些资产的盈利能力如何,从而决定了这些财产权利评估价值的高低。

通过对评估对象和范围的恰当描述,可以很好地充实和完善评估报告的形式和内容,提高评估报告的质量,同时也有助于评估报告使用人正确理解评估结论,合理利用评估结论去完成资产的产权交易事项。

参考文献:

[1]中国资产评估协会.“资产评估准则―评估报告”讲解.经济科学出版社,2008年6月第1版.

[2]中国资产评估协会.专利资产评估指导意见.中国资产评估,2008年第12期.

[3]全国注册资产评估师考试辅导教材编写组.资产评估学.经济科学出版社,2010年4月第1版.

[4]《房地产估价规范》(GB/T50291-1999).国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合.

房产评估报告范文第2篇

一、非属归档文件大量充斥

根据 2001 年建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》第八条规定 :下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围。

(一)房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件,包括 :(1) 房地产权利人(自然人或法人)的身份(资格)证明、法人人的身份证明、授权委托书等 ;(2) 建设工程规划许可证,建设用地规划许可证,土地使用权证书或者土地来源证明,房屋拆迁批件及补偿安置协议书,联建或者统建合同,翻改扩建及固定资产投资批准文件,房屋竣工验收有关材料等 ;(3) 房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等 ;(4) 设定房地产他项权利的有关合同、文件等。

(二)房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图,包括:房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。

(三)房地产产权登记工作中形成的各种文件材料,包括:房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。

(四)反映和记载房地产权属状况的信息资料,包括:统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。

(五)其他有关房地产权属的文件资料,包括 :房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

在实际工作中,有许多不属于归档范围的文件、资料充塞其中,增加了每份档案的体积和重量,占用了库房空间,增加了管理成本。以鹤壁市为例,房地产交易过程中形成的房地产评估报告、户型图测绘报告等都要求存档,这与建设部的规定和现行管理体制都产生了矛盾。首先,评估机构、测绘机构和房地产权属登记机构,原来都属于房管部门管理,业务往来较多,办理房地产交易等业务必须先评估、测绘,这已经形成了惯例,因此评估报告、测绘报告也成了必收的要件。现在,评估机构、测绘机构和房管部门实行了脱钩,但仍然存在一定联系,以往形成的惯例并未因此而改变。但由于评估、测绘机构缺乏规范的档案管理制度,其产生的文件、资料均由房地产权属档案馆保存,导致有关人员经常到档案室查阅核验。《城市房地产权属档案管理办法》对有关房地产权属档案归档范围的列述,并没有提到评估报告、测绘报告等。因为,这些资料并不反映房屋产权关系,没有保存的价值。况且,评估报告、测绘报告作为一种完整的技术报告,不只是评估结果、测绘结果本身,而且还有委托书、有关说明、附件、目录、封面等,整个报告书多达十几页甚至更多。如果全部进行归档,每份的房地产权属档案案卷的厚度要增加一倍以上,从长远看,将会占用巨大的库房空间,浪费人力物力。

鉴于房地产评估报告、房产测绘报告不属于房地产权属档案归档范围,笔者建议,房地产权属档案管理机构不应当予以归档保存,应该分别交由估价机构、测绘机构自行妥善保管 ;其他类似的文件、资料,档案管理机构认为没有保存价值的,也可不予以归档保存,或做销毁、或作为资料备查。二、新版房产证注销后的装订全国统一的新版房产证,在各地已经使用了多年,其优越性十分明显。但是 , 房产证注销以后如何装订,却是房地产权属档案管理机构所面临的一个新的难题。

第一、由于新版房产证尺寸比标准的文件用纸小,且封面有一层塑料薄膜,注销以后,如果直接装订则显得不整齐,也不符合档案整理的要求,若要加边又不容易粘贴衬纸。

第二、新版房产证封皮厚重,仅两页封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多,占其总重量近 1/2。而且凡是转移、变更类型的案卷,几乎都有注销的房产证。随着房地产交易市场的日益活跃,产权变更频繁发生,越来越多的注销房产证需要随档案一起归整入库。如果将封皮一起装订进档案,长久下去,档案库房的空间将被过多的占用,库房承受的压力也会增大。

第三、对于一卷多证的案卷,一旦整体发生变更,要把多本、甚至十几本注销的房产证,连同新卷宗一起装订,实在是劳命伤财。对于目前仍采用传统立卷方式进行归档的做法,需要改进。

笔者建议,在整理房产档案时,可以将注销房产证的封皮去除,然后将内页做加边或衬纸处理后再行装订。

房产评估报告范文第3篇

关键词 房地产 抵押 金融机构

中图分类号:F830.5 文献标识码:A

近几年,我国房地产市场的快速发展有效的带动了房地产金融市场的发展,导致了房地产抵押业务日益增多。下面,就由笔者浅谈我国房地产抵押评估存在的主要问题及相应的对策。

一、评估机构存在的问题

房地产在作为抵押物抵押时,首先要对房地产的价值进行准确的评估,然后确定具体的抵押价值,最后按已定抵押价值的一定比率再发放贷款。房地产的评估工作是由具有评估资质的专业机构进行评估的,而有些评估机构没有按实际情况做出准确的评估报告,导致了评估价格的虚假性,在法律意义上又有很大的欺骗性。不切实际的评估对任何客户或银行都是极不负责任的,它扰乱了社会的发展秩序,影响了社会诚信体制,破坏了评估业的声誉,给评估业的正常发展造成了很大的危害,为金融业有效的运营带来了很大的困难。

(一)信贷人员不实际的评估报告。

由于行业竞争的激烈性,业务的多少对银行工作人员有很大的压力,个别银行会要求工作人员在有限的时间内完成他们制定的目标要求,正是这些压力导致某些员工为了完成上级交给的任务,做了一些虚假的报告,使他们与客户站在了一起,很多没有偿还能力的客户,都做出虚拟的抵押物,用以制造他们有偿还能力的假象,银行的好多经济纠纷都是这个原因到导致的,进而造成银行不可挽回的经济损失。一单信贷业务的完成需要经过很多部门的审核,不仅要保证每项经济指标的优良,还要满足上级部门对客户严格要求的信贷条件,某些信贷业务的基层客户经理为促成这宗信贷业务已经做了很大的努力,为了自己的业务成绩,他们更希望自己的客户能够审核成功,所以,在更多情况下的委托评估时,他们更愿意选择站在了客户的一边。

(二)评估机构与金融机构现存问题。

随着我国经济体制的改革深入,房地产价格评估机构依附政府、不适应市场经济要求的弊病慢慢显现出来,如有些政府部门的腐败现象,导致评估机构没有自而不能承担应有的风险;还有行业与地区的垄断性加强,致使评估机构存在政企不分的行业垄断现象。更有甚者,某些评估机构为了得到评估业务,用一些非法手段,如因回扣而满足客户的无理要求等,导致了评估机构之间的不正当竞争现象。

客观上,评估机构都会会遵守“谁交费就对谁负责”的潜规则,很多时候他们容易受到客户的直接影响,他们就会出具更高一些的评估价位,而在受到金融机构的委托时,他们出具的评估价格就会低一些。在竞争如此激烈的房地产评估市场,评估机构的本质就是为客户和金融机构提供满意的服务,而客户作为房地产评估机构的主要业务来源,他们常常处于很有优势的地位,对评估结果有着不容忽视的影响力。虽然我国房地产评估机构的从业人员数量在逐年增加,但其质量和从业人员的素质提高却比较缓慢。此外,评估行业还存在许多急需解决的根本性问题,主要有:评估行业的垄断性非常严重,影响了公平竞争的原则;评估机构是根据现金回扣来承揽业务,进行不正当的竞争;评估机构的管理体制过于死板,比较僵硬化;评估机构业务人员的躲避风险意识不是很强,从业人员的整体综合素质有待提高等等。

另一方面,信贷审批和风险控制都是按照分工独立进行的,然而很多审批部门和风险控制部门都缺乏专业技术人员的把关。多数金融机构对房地产抵押评估报告的评审都没有专业技术人员的指导,不能对那些虚假的报告或有问题的报告、不切实际的报告提出质疑,不能从专业的角度发现问题的所在,进而不能控制房地产评估报告审批结果。金融机构与平寄机构的独立性,致使两者之间并不加以沟通,对某些信息情况不是很了解,为本没有能力贷款的客户做的虚假评估报告得到了可乘之机。另外,银行在某些时候只看中抵押物表面现象,而对抵押不进行深层的审查,片面的认为抵押物只要办了抵押手续就一切万事大吉,因而造成了很大的潜在风险。

(三)房地产抵押评估存在的法律问题。

在我国,为成年人也具又民事权利的能力,所以,他们也可以买房,可以领取房屋产权证书,但在签订买卖房合同和办理相关权属登记时应该由未成年人的法定监护人,而这就引起了未成年人关于房产抵押的相关问题。由于很多原因,好多购房者将未成年子女的房屋进行出卖或抵押,但未成年子女的父母处理孩子的房产并不是为了孩子的利益,而是为了未成年人父母的生活、生产或经营的需要,用未成年人的房产做抵押或出卖,但无论是对房产进行抵押或出卖,都是一种对房屋所有权处分,监护人可以为孩子代购房屋,但不可以随意处理未成年被监护人的房产,不能对被监护人的法律权益受到威胁。

有些不法分子利用假房屋所有权证在银行贷款进行诈骗,一旦犯罪分子得逞,势必会带来巨大的经济损失。此外,我国的私有房产大部分都属于配偶间共同拥有,贷款抵押申请人很少做共有财产登记,多数已习惯由一方登记,而登记机关若强求申请人要以共同财产登记或要求其提供房产为一人所有的约定,反而有时会引起强烈的反对意见。但房地产担保主要就在于它的交换价值,私有住宅在房地产的抵押中占有很大的一部分,因此,即使是按份共有,及时实现抵押权也很困难,增加社会纠纷。还有些借贷人不经过正规法定程序、在不符合法定条件的情况下,凭借其与政府的关系,通过各种各样的途径非法获得不合法的土地使用权证明,这样的抵押存在很大的纠纷潜在风险和抵押无效的法律风险。

二、合理评估可以保证各方面的合法权益

房地产的抵押价值评估关系到很多方面的利益,包括相关抵押人、抵押授权人、担保人甚至整个国家金融行业的利益。银行在实行房地产抵押业务中,盈利原则与安全原则的共存曾经被怀疑是相互矛盾的,某些时候,若银行把保守原则放在第一位,势必会影响银行资产的盈利性;若增多贷款条件,则将会导致更大的经营风险。所以只有对所抵押的房地产价值能给出正确恰当的评估,才能使银行资产得到较好的保障,既保证了银行的利润,又得以让银行资产安全运行达到盈利性。

房地产价值评估结果的合理性,能够让抵押人合理工作的获得贷款金额,保护抵押人应有的合法权利,减少抵押物的处置风险,使抵押人能够正确的确定抵押物责任担保的范围,进而确保贷款的安全性,使担保人的被受信任度提高,增加担保人的利润收入。对于国家而言,能否促进金融业与房地产业健康的发展,与能否准确的评估房地产抵押价值的结果和金融服务的良性循环与业务扩大有密切的联系。

三、关于房地产抵押评估的意见

(一)对于信贷人员的意见。

任何一个行业的工作人员都应具备职业道德,而信贷人员也不例外。作为一名房地产抵押评估的工作人员,不仅仅只需要扎实的理论知识基础,若没有良好的职业道德,即便有再精通过人的业务知识和丰富的社会实践经验也不会做出公开、公正、公平、准确的评估,而这一损害影响的不止是当事人的利益,也会对银行信贷资金产生一定的影响。信贷人员应该准确掌握有关房地产估价理论和实际评估方法,不受客户或金融机构的委托影响,对抵押物的价值进行客观而准确的评估,正确的评估给银行与抵押人双方都不会带来任何风险。信贷人员更应严格坚持先办理抵押登记后再发放贷款的原则,以免让不法人员有可乘之机。

(二)对评估机构和金融机构的意见。

房地产评估机构发展的根本是随时随地为客户和银行提供优质的服务。近年来,我国房地产评估业已逐步成熟规范,而新竞争形式的改变,为房地产评估机构快速发展提供了很好的机遇。首先要建立一支具有较强市场竞争力的精英房地产评估团队。现在的房地产评估机构都初具规模,已基本适应房地产市场的发展需求,但现代社会经济活动的复杂性和和科学技术的快速发展,给房地产评估业也造成了巨大的压力。评估报告质量的好坏完全是由评估师所决定的,拥有好的评估师团队是决定一个评估机构最主要的因素。为此房地产评估机构在对评估人员的管理方面应注意:(1)定期对评估师职进行业务学习和技能培训(2)为促进房地产评估的讨论与交流创造条件。其次,房地产评估机构应重视房地产评估信息系统的建立。如今,我们已经进入了网络信息时代,人们获得信息能力的速度大大加强,为房地产的评估行业创造了更好的发展条件。最后,我们要拓展服务空间,让房地产评估也更好的适合我国未来房地产市场的发展需求。

笔者对金融机构(主要是银行)在具体办理房产抵押时给出以下几点建议;(1)在办理抵押业务时,银行只办理所属抵押人的财产并将其抵押给其他债权人,并登记去有关部门查询与已抵押房产的详细情况,避免重复抵押情形的出现(2)只对已建成完工并且已获得房产证的房地产进行办理,对于未完成的工程银行只给办理整体抵押(3)仅对可以进行房产分割处理的房产办理“分割抵押”。

(三)在法律方面关于房屋共有的意见。

信贷人员要努力的学好相关法律知识,以便能正确的判断房地产抵押的合法性及抵押的有效性,避免造成抵押的无效或信贷资金的受损。在房地产抵押物评估中,首先应该明确所评估土地、房产抵押物的归属权,有些评估人员并没有弄清楚抵押物的所属权就对其进行了评估抵押,给真正的房产所属人造成了很难以解决的法律纠纷问题。所以在进行抵押评估前必须要核查明白,以免做出不准确的评估。

(四)改进及完善房地产抵押业务的意见。

在改进房地产抵押手续的过程中,可以实行建立行内评估制度。抵押物的审查、评估、登记等每一环节都是抵押贷款必不可少的步骤。在特定条件下,银行可以自行建立独立的评估机构,来评估抵押物的价值,这种评估不仅能为客户节省评估所用的费用,还能为银行放贷节约宝贵的时间,提高银行的工作效率,有便于得到优质客户,提高行业的竞争力。银行对抵押物的价值能够进行一个统一具体的评定标准,避免同样物品由于不同评估机构的评估而产生不同的价值,也是银行自评的很大优点。

有时一些具有特殊情况难以估价的抵押物,也可以委托某些专业的评估机构进行评估。而银行在拿到评估机构的报告时,一定要有专业负责人进行审查,对评价物各个方面都要进行仔细认真地核对,检验所给的评估价值是否真的准确。

四、结语

房地产评估是指估价人员在根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序,选用适宜的估价方法,再在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。所以在进行评估前必须明确估价目的、估价原则、估价方法与估价时点等问题。在房地产抵押行业的评估分析中,会遇到很多问题,评估抵押物要根据实际情况来做出具体的分析,如遇到难以做出评估的特殊抵押物,还要请专业评估人士帮助,以避免做出不合理的评估。在房地产抵押价值评估中,无论是银行的自行评估还是委托评估,都要以客观的态度遵循公平、合理、公正的原则,不仅要保证抵押人的有效合法权益,更要有效控制信贷资金的风险。在竞争日益激烈的市场环境中,只有树立良好的职业形象,不断的改进和完善房地产抵押评估工作,才能使我国的房地产抵押贷款业务得以更快、更长远的发展。

(作者单位:包头市城市房屋征收中心)

参考文献:

[1]林建漳. 不动产估价评价机制的探讨[J]. 中国资产评估. 2012(04)

[2]关于《中华人民共和国资产评估法(草案)》的说明[J]. 中国资产评估. 2012(04)

[3]金建清. 在建工程抵押估价的假设开发法研究[J]. 天津师范大学学报(自然科学版). 2012(01)

[4]周霞,王德起. 房地产抵押价值评估中被动高估风险的成因分析[J]. 特区经济. 2011(11)

房产评估报告范文第4篇

2012年12月18日,是唐山市外环路正式通车5周年的日子。几乎与此同时,一封关于唐山市外环路拆迁过程中巨额国家资金被骗取、而诈骗人至今逍遥法外的举报信,寄往最高人民检察院。这封举报信揭开了已经尘封两年多,被唐山市检察机关认定犯罪事实成立却“不”的蹊跷诈骗案的内幕。

来自两个政府部门的举报

唐山市城市外环建设工程是唐山有史以来建设规模最大、投资最多、施工难度最大的城市交通基础设施建设项目。作为该市的重点工程,2005年,唐山市政府就专门成立了建设领导小组,具体工作由唐山市交通局成立的唐山市城市外环建设项目办公室(以下简称“唐山外环项目办”)负责组织实施,唐山市房产管理局下属唐山市房屋拆迁管理办公室负责实施拆迁,项目所需各款项(包括拆迁补偿款)均从财政资金拨付。

2006年6月,外环征地拆迁涉及到唐山四通汽车贸易有限公司(以下简称“四通汽贸公司”)所属的位于唐山市丰润区的3个汽车4s店和1个汽车销售展厅,分别名为佳浩公司(福特4s店)、四通公司、汇通公司、昌铃公司。

当时负责外环路拆迁的一位工作人员回忆,在与四通汽贸公司协商过程中,唐山市交通局委托唐山市诚信房地产评估有限公司等两家评估机构对其房产进行评估,然而因四通汽贸公司对评估价格不予认可,未出正式评估报告而搁置。

奇怪的是,在当年11月份召开的外环路拆迁协调会上,有关领导突然宣布唐山市房屋拆迁管理办公室撤出,由丰润区交通局负责拆迁协调工作。

2006年12月,四通汽贸公司声称,已经委托唐山衡信房地产评估公司等两家评估机构对佳浩公司的机器设备、房产进行评估,资产价值共计3830万余元。其中机器设备1407万余元。

2007年1月12日,四通汽贸公司法定代表人王琳与唐山外环项目办签订了《唐山市城市外环房屋拆迁补偿协议书》,唐山外环项目办就佳浩公司的拆迁给予四通汽贸公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计3830万余元。随后,唐山外环项目办将上述补偿款全部汇入王琳指定的账户内。随后,唐山外环项目办就其他3个公司的拆迁又预付四通汽贸公司拆迁补偿款3000万元。

一个福特4s店的拆迁补偿款高达3800多万元,这引起了各方的关注。

上述负责外环路拆迁的工作人员告诉记者,他们当时“对衡信公司为四通汽贸公司出具的机械设备及地下管网的评估结果不认可,认为评估的价格偏高”。

有汽车销售业界人士称,全国的福特4s店都是统一规划的,店内的设备是统一配送的,数量多少、用什么牌子都有严格的规定。佳浩公司得到的补偿远远超出一个福特4s店的价值。

四通汽贸公司的拆迁补偿数额遭到质疑的同时,2007年5月29日,唐山衡信房地产评估公司突然向唐山市房产管理局和唐山市交通局同时出具了一份书面材料,称针对佳浩公司的编号为“唐衡信评字(2007)第014号”评估报告不是由其出具的。

接到这封书面材料后,200年7月21日,唐山市交通局向唐山市公安局提交了一封举报信。称四通汽贸公司“涉嫌伪造虚假设备评估报告,诈骗城市外环建设拆迁补偿款6830万余元”,请求唐山市公安局依法立案并对四通汽贸公司采取有关侦查措施,以维护国家利益,保障城市外环建设工程的顺利进行。

与此同时,唐山市公安局经济犯罪案件侦查支队也接到唐山市房产管理局书面报案材料,“要求安排有关部门对四通汽贸公司虚假评估报告进行核实,并安排司法机关介入调查评估报告重大诈骗事件”。

两个政府部门的举报引起了公安机关的高度重视。唐山市公安局遂即对“唐衡信评字(2007)第014号”评估报告进行了司法鉴定。鉴定结果表明,“唐衡信评字(2007)第014号”评估报告上的名章印文与样本印文不同一,“上述评估报告系伪造。”

虚假评估报告背后的诈骗大案[论文网]

2007年8月17日,唐山市公安局决定对四通汽贸公司立案侦查。

很快,一个叫付国清的人进入警方的视线。2007年8月14日,唐山市公安局以涉嫌伪造公司印章罪对付国清刑事拘留。归案后,付国清交代了这份虚高的评估报告的出炉过程。

付国清原是唐山市晨阳财务咨询有限公司的法定代表人。2006年,付国清结识了唐山衡信房地产评估公司总经理王国栓等人,并与衡信公司达成口头协议,付国清以唐山衡信房地产评估公司名义对外作评估业务,由唐山衡信房地产评估公司提供公章、法人章、评估师章和所需的公司材料,付将所得评估费的30%交给唐山衡信房地产评估公司。

2006年年底,经人介绍,付国清认识了四通汽贸公司总经理王文笛。在得知四通汽贸公司下属4个公司正在准备进行拆迁前的资产评估时,他表示愿承担这几个公司的评估业务,并取得了王文笛的信任。

付国清在公安机关侦查时供述,他在给佳浩公司作评估时手里只有多余的盖有唐山衡信房地产评估公司公章的报告纸,没有盖好法定代表人公章、资产评估师方章的报告纸。“如果去唐山衡信房地产评估公司要盖好印章的报告纸一是太麻烦,二是怕将来收费后该公司提成一部分,就私刻了法定代表人公章和王国栓等资产评估师方童。”

公安机关进一步调查显示,付国清在进行评估时,并没有到佳浩公司盘点、清查机器设备,而只是依照王文笛提供的《固定资产机器设备清查评估明细表》(以下简称“评估明细表”)和询价单就评估出佳浩公司机器设备资产评估价值为1407万余元。

付国清在接受公安机关讯问时也主动承认,他在“在外网工程评估过程中,没有任何依据和资料,仅仅根据佳浩公司的要求就增加了300万元的评估额”。

随着调查的深入,王文笛、王琳以及佳浩公司经理李明等人先后被警方拘捕。王文笛等人在公安机关的供述勾勒出他们“在机器设备进行资产评估的过程中以隐瞒真相、虚报机器设备数量的方法,骗取拆迁补偿款”的整个过程。

2006年12月中旬,王文笛曾联系了唐山市中元诚信资产评估事务所(以下简称“中元评估事务所”)对佳浩公司机器设备进行评估,中元评估事务所按照成本法评估,评估价值为人民币1008万余元,对这一评估结果,王琳和王文笛表示不满,并要求提高评估价值。

随后,中元评估事务所又以收益法重新进行了评估,此次评估后,评估价值上升至1246万余元,但王琳和王文笛对此评估结果仍不满意。

为了得到更多政府拆迁补偿款。2006年12月底,王文笛指使李明制作评估明细表,并称“把价格作得越高越好”。就此事他曾向王琳作了汇报,王琳表示同意。

在制作评估明细表中,李明改动了佳浩公司部分机器设备的产地和数量,虚构了机器设备的价格,“我就按王文笛的要求对每种机器设备虚构了价格,将价格标注在了机器设备清单上”。

唐山市公安局经侦支队后来查实:在佳浩公司的机器设备中,实有车身校正台(大梁校正仪和车身校正仪指同一设备)1台、检测线i台。佳浩公司虚报车身校正台1台,价值115万

余元、虚报检测线1台,价值117万余元。

在李明制作出评估明细表后不久,王文笛又让李明“想办法作一个询价单,但价格不能变”。对此,李明供述时称:“王文笛当时的意思就是找人作一个假的询价单,把我上次虚构的机器设备的价格弄得真实一些。”

李明遂找到了唐山景林汽车配件有限公司的崔文齐,要求崔帮忙做一个机器设备的询价单,并把有价格的机器设备明细表交给了崔一份。

“为了以后能和佳浩公司继续做业务”,崔文齐就按李明的要求作好了3份虚假报价单。之后,王文笛将评估明细表和询价单交由付国清进行评估,付国清依此作出了虚假的资产评估报告。有了这份虚假的资产评估报告作为补偿依据,王琳顺利地从政府手中拿到了1407万余元的机器设备拆迁补偿款。

公安机关后来对佳浩公司的机械设备进行了委托鉴定,鉴定结果是:佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价仅80万余元,两者相差1300多万元。

诈骗千万被认为情节轻微不

2007年,唐山市公安局侦查完结后将此案移交至唐山市人民检察院。2007年7月28日,唐山市人民检察院以王琳等人涉嫌诈骗罪向唐山市中级人民法院提起公诉。

唐山市人民检察院对此案作出的书载明:“2007年1月12日,被告人王琳以佳浩公司名义与唐山市城市外环建设项目办公室签订了《唐山市外环房屋拆迁补偿协议书》,项目办给予佳浩公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计人民币3830万余元,后项目办将上述钱款全部汇入佳浩公司账户内。其中,依据被告人付国清出具的资产评估报告,确定佳浩公司机械设备的补偿款为人民币1407万余元。经鉴定,佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价为人民币80万余元。政府在对佳浩公司机械设备拆迁补偿中,共计被骗人民币1327万余元。”

2008年5月15日,唐山市中级法院对此案进行了公开审理。在法庭上,唐山市检察院出庭支持公诉的检察官认为:“王琳、王文笛等人犯罪事实清楚,证据确实充分,应当以诈骗罪追究刑事责任。”

蹊跷的是,此次开庭10天后,唐山市检察院却突然要求撤回。在撤回后,唐山市检察院将案子交给唐山市路北区检察院。

唐山市检察院突然撤诉,并将案件转交给下级检察院的做法令关注此案的法律人士感到意外。就连王琳的辩护律师也称“难以理解”。他在接受采访时表示,唐山中院既然已经开庭审理了,就应当直接下判决,不应裁定让检察院撤诉。而唐山市检察院既然撤回,就意味着原来的不成立,应当自行处理,而不是让下级检察院办理。

司法实践中,对检察机关撤回后的案件通常采取四种处理方法:一是检察机关作不处理;二是补充新的事实证据后重新向法院提起公诉;三是建议公安机关撤案处理:四是以补充侦查方式退回公安机关后不了了之。

“在这个案件上唐山市检察院显然选择了第一种处理方式。但是其将撤诉的案件交给下级检察院的做法可谓是用心良苦。”一位法律界人士说,“如果说非要给唐山市检察院的做法找个理由的话,那只有一条,就是规避现有的法律,将这个案件消化在唐山市检察院的辖区内。”

一位法律界人士解释说,根据我国现有的法律,检察机关对于公安机关移送审查的案件拟作相对不的,公诉部门提出处理意见,报经检察委员会讨论决定,可以作出相对不的决定。公安机关不服不决定,可以向上一级检察机关要求复核。

“上级检察机关拟对一个案件作相对不的决定时,将这个案件交由下级检察机关来作出相对不的决定。这样在事实上就架空了上一级检察机关对下一级检察机关不权权力的监督,极有可能导致不权力的滥用。”上述法律界人士说。

结果不幸被言中。一年之后的2009年6月10日,唐山市路北区检察院对这起令“政府共计被骗人民币1327万余元”的案件作出了《不决定书》。

《不决定书》在认定“王琳、王文笛、李明、崔文齐实施了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定的行为,付国清实施了《中国人民共和国刑法》第二百八十条第二款规定的行为”的同时,笔锋一转称:“但本案犯罪情节轻微,不需要判处刑罚或免除刑罚。依据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十二条第二款的规定,决定对王琳、王文笛、李明、崔文齐、付国清不。”

相对于《不决定书》中“政府共计被骗人民币1327万余元”的苍白无力的事实认定,“本案犯罪情节轻微”的结论部分显然更耐人寻味。

房产评估报告范文第5篇

第二条凡在本县境内转移土地、房屋权属的,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照《条例》规定申报,缴纳契税。

下列行为属于转移土地,房屋权属行为:

(一)国有土地使用权出租;

(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;

(三)房屋买卖、赠与和交换。

第三条契税税率为4%。

第四条契税计税依据按下列方式确定:

(一)国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖,按成交价格计算。

(二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出让、房屋买卖的市场价格核定。

(三)土地使用权交换和房屋交换,按所交换的土地使用权、房屋的价格差额进行计算。

买卖双方提供的成交价格明显低于市场价格,并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的,由房屋评估中介机构参照市场价格核定。

第五条应纳税额计算方法为:

应纳契税税额=计税依据×税率

第六条契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

第七条全县契税征收机关为邵阳县契税耕地占用税征收管理局。各乡镇财政所协助本乡镇区域内的契税征收工作。根据工作需要,全县范围内的房地产契税由县房产局统一,地点设县房产局。

第八条收验资料及办事流程:

(一)收验资料:1、房屋权属证书;2、身份证件或法人资格证明;3、房地产转让证明材料(房地产转让合同或协议,法院司法文书、房地产继承公证书等)和房地产买卖契约。4、房地产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告及房产机构出具的房屋现值评估报告(评估报告附后)。

(二)用户凭房地产评估报告,到县房产局交纳契税,并分别到县地税局交纳相关税收及县政务中心交纳房地产交易过户手续费及其他费用。办事流程:收件—外勘—稽查—评估—初审—复审—审批—收费—发证。

第九条契税的减征和免征按下列程序审批:

(一)由纳税人向县契税耕地占用税征收管理局提出书面申请。

(二)县契税耕地占用税征收管理局按规定权限负责审批,在“契税耕地占用税征收管理局意见”栏签具意见,加盖征收专用章交纳税人办理土地,房屋权属转移手续。房产、国土资源部门将《契税减免审批申请表》作为办证存档资料。按《省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干规定》第八条规定:契税减征免征额在5万元以下的,由县、市(区)契税征收机关审批;减征、免征额超过5万元的(含5万元),报地、市、州契税征收机关审批;减征、免征超过40万元的(含40万元),报省契税征收机关审批。

第十条财政、房产部门要严格贯彻执行契税政策,做到依法征税,依率计征,坚决制止违反规定擅自缓征、减免或不征契税的行为。要加大执法检查力度,对有关单位和个人实行定期或不定期检查,特别是对现行契税优惠政策要进行全面清理,凡不符合国家有关政策规定的文件,应立即停止执行,造成税款流失的应及时补征税款,根据需要可追溯检查到以前年度。要严格规范契税减免程序,对有关部门工作人员、、不征或少征税款,导致国家税收流失的,按有关规定追究相关人员经济或法律责任。

第十一条本办法未尽事宜,按《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定执行。县内以前出台的相关政策与本办法不符的,以本办法为准。

第十二条本办法由县财政局、县房产局负责解释。

房产评估报告范文第6篇

绿地房地开发有限责任公司(以下简称“绿地公司”)成立于2007年12月,注册资本7000万元(系法人股);经营范围:房地产开发、房屋租赁、物业管理、建材、装潢材料、电器设备维修、绿化、劳务服务、水电安装、维护服务等;截止2011年12月31日绿地公司账面资产总额13990.11万元,其中:存量房面积11119.57平方米,账面值7166.57万元;负债总额2390.43万元;净资产11599.68万元,其中:实收资本7000万元。

绿地公司拥有的存量房产为:(1)天上人间1至6层商业用房4417.63平方米,账面价值1367.35万元;(2)明珠大厦1至4层商业用房6189.44平方米,账面价值5600.87万元;(3)茂源大市场15个车位512.14平方米,账面价值198.35万元。

二、绿地公司股权价值评估结果

(一)绿地公司存量房产的评估结果

注册评估师运用市场法对绿地公司现有账面存量房产进行了评估,存量房产评估值16311.20万元(详见表1)。

绿地公司存量房产评估值16311.20万元,在没有考虑相关的税费的情况下,与账面值7166.57万元相比,增值9144.63万元,增值率127.6%。这其中涉及到相关的税费包括:营业税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税、销售费用等,且这些税费对评估结果的影响相当大。

(二)绿地公司存量房产评估过程中涉及到营业税及附加、土地增值税、企业所得税

若绿地公司按上述评估价值计算,应缴纳营业税及附加、土地增值税、企业所得税(暂不考虑销售费用)共计4624.62万元,其中:(1)营业税及附加913.42万元(营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加3%,地方教育费附加2%);(2)土地增值税2196.37万元(按普通住宅与非普通住宅分开计算),其中:“天上人间”商业房946.06万元,“明珠大厦”商业房1250.31万元;(3)印花税8.16万元;(4)企业所得税1506.67万元。

上述营业税及附加、土地增值税、企业所得税4624.62万元,占评估价值28.35%,若扣除上述应缴税金,绿地公司存量房产实际增值4520.01万元,增值率63.07%。

(三)绿地公司股权价值评估结果

1.若注册评估师不考虑营业税、土地增值税、企业所得税,绿地公司股权价值评估结果

截止2011年12月31日绿地公司评估后资产总额30301.31万元;负债总额2390.43万元;股权公允价值27910.88万元。

2.若考虑到营业税、土地增值税、企业所得税,绿地公司股权价值评估结果

截止2011年12月31日绿地公司评估后资产总额30301.31万元;负债总额7015.05万元;股权公允价值23286.26万元。

在考虑营业税、土地增值税、企业所得税,绿地公司股权价值为23286.26万元;不考虑营业税、土地增值税后、企业所得税,绿地公司股权价值为27910.88万元,两者相差4624.62万元,后者比前者高出19.85%。这两种评估结果对评估报告使用者来说,会得出完全相反的结论,对评估报告利益相关者的决策来说影响较大。

三、注册评估师评估房地产开发企业股权价值时,营业税、土地增值税、企业所得税究竟是否属于评估范围

笔者认为:最重要的判断标准是涉及到营业税、土地增值税、企业所得税的纳税主体是否与评估结论有直接的关联?是否影响到评估结论?

房地产企业存量房产涉及到营业税、土地增值税、企业所得税的纳税主体均为产权所有者,土地增值税、企业所得税与产权所有者的历史取得成本有直接关系。也就是说,对于同一评估对象,如果产权主体的历史取得成本不同,那么在发生产权变动时,土地增值税和企业所得税的纳税主体所支付的税收金额就会不同,应缴税收金额的不同又会影响到评估结果。因此,只有当评估的经济行为和评估目的所决定的评估结论的价值内涵与纳税主体直接相关,且影响到评估结论时,才应该考虑营业税、土地增值税和企业所得税对评估结论的影响,大多数注册评估师认同这一观点。

注册评估师对房地产企业存量房产的单项评估与对房地产企业股权价值整体评估,涉及到的营业税、土地增值税、企业所得税均与纳税主体相关,但房地产企业存量房产的单项评估涉及到的营业税、土地增值税、企业所得税,是构成委评资产公允价值的组成部分,不需要将其从公允价值中分离出来,它不影响评估价值;房地产企业股权价值整体评估涉及到的营业税、土地增值税、企业所得税,不是构成委评股权公允价值的组成部分,需要将其从公允价值中分离出来,它影响评估价值。

房地产企业股权价值评估实务操作过程中,土地增值税和企业所得税清算存在很大的难度和复杂性,注册评估师采取回避的态度,不将其纳入评估范围。

房地产开发企业产品销售采用预售方式,货款结算采用预收账款形式,即销售合同签订,收到贷款时,挂预收账款,实际交房时确认收入,涉及到的土地增值税、企业所得税按预收账款金额一定比例预缴税款,开发项目完成后符合清算条件,主管税务机关对开发项目的土地增值税、企业所得税汇算清缴。一般情况下,房地产企业开发的开发项目多,开发时间跨度长,开发项目之间的成本、费用归集不规范,存在人为调节的因素,加之。税收政策频繁变化,有对税收政策理解上的问题,也有合理避税的技术问题,这些因素决定了房地产开发企业的土地增值税、企业所得税很难算得清,很难算得准确,注册评估师在评估房地产企业股权价值时,对已出售,且已结转销售收入和销售成本产品的土地增值税、企业所得税的清算,以及存量房产评估涉及土地增值税、企业所得税计算感到很棘手,很头痛。大多数注册评估师采取回避方式,即房地产企业股权评估涉及到土地增值税、企业所得税时,不从评估价值中扣除,在资产评估报告特别事项说明中予以揭露。

房产评估报告范文第7篇

随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立,资产评估管理的体制条件和形势背景已经发生了很大变化,为国有资产评估管理方式改革提供了基本条件。首先是资产评估业务的深入发展,资产评估范围已不仅限于国有资产领域,而开始为全社会各类资产的交易定价提供中介服务,对于非国有资产评估则不须政府部门立项确认;其次,资产评估机构已经脱钩改制,资产评估机构依附于政府部门的局面已经改变,评估执业人员素质不断提高,评估机构及人员独立客观执业的条件基本成熟,有能力承担其应当承担的责任;再次,原企业主管部门撤消,国有企业与党政机关脱钩,政府对国有企业的管理方式正在进行相应调整,按照“国家所有,分级管理,授权经营,分工监督”的原则,构建社会主义市场经济条件下的新型国有资产管理体制,其核心是通过组建授权投资机构,建立国有资本出资人制度,具体承担授权范围内的国有资本保值增值责任,其中就包括以出资人身份对下属企业的有关评估事项进行管理的职责。为促进资产评估机构真正做到客观公正执业并独立承担法律责任,既是国际惯例,也是我国社会主义市场经济发展的要求。因此,我认为,我国于2001年对国有资产评估管理方式进行改革十分及时和必要。

一、管理制度改革

明确规定取消了财政部门对国有资产评估立项、确认的审批制度,并针对评估项目的不同情况,分别实行财政部门的核准制或财政部门、集团公司及有关部门的备案制。有关经济行为的资产评估活动由国有资产占有单位按照现行法律、法规的规定,聘请具有相应资质的中介机构独立进行,评估报告的法律责任由签字的注册资产评估师及所在评估机构共同承担。

二、行为规范改革

对国有资产占有单位、评估机构在涉及评估全过程的行为提出了更严密的规范和要求。首先是对占有单位必须进行资产评估的各类经济行为作了更为科学、合理的划分,补充完善了有关法定评估的情形,并将占有单位以评估结果为基础的交易定价、应评而未评以及聘请不符合资质条件的评估机构进行评估等行为都纳入监管范围;其次是明确要求评估机构应严格按照国家有关法律法规和行业准则所规定的评估程序、方法和标准,独立、客观、公正地进行资产评估,特别是不得违规执业或出具虚假评估报告。

三、监管方式改革

进一步加强对资产评估活动的监管力度。财政部门今后对资产评估活动的管理方式将从以项目审核为重点转变为以制定政策法规和依法监督检查为重点,对评估项目执业质量及占有单位参考评估结果的定价行为进行抽查等将成为财政部门的主要工作内容和方式。这就要求财政部门转变观念,切实履行好对资产评估活动的监管职能,加大对评估各方违法行为的处罚,确保国有资产权益不受侵犯。

通过这次改革,转变了政府职能,减少了行政性审批,加强了评估管理工作的连续性,提高了行政效率,从源头上防止了可能出现的腐败现象,对于评估改革具有重要的意义,具体表现为:

1、有利于评估行业的规范发展

评估机构及人员直接对评估报告承担法律责任,符合国际惯例,有助于评估机构及人员依法公正执业,提高执业质量和水平。中介机构独立承担其应承担的法律责任,对促进其严格依法进行评估、规范自身行为是非常重要的。走出这一步,将有利于我国评估业的健康发展。

2、有利于财政部门进一步转变职能

除极少量经政府批准的重大项目的评估报告须由财政部门核准外,其他评估项目均实行备案。改变重微观、重审批,轻宏观、轻规范的现象,集中精力制定政策,加强监督,既可提高行政效率、符合行政管理规律,又能改进机关工作作风,加强廉政建设。

3、加大并强化集团公司对维护国有资产权益的责任

集团公司及其子公司的评估报告向财政部门备案,子公司以下企业的评估报告则由集团公司负责进行备案管理,在制度上使集团公司的评估管理职能、资产财务管理职能与国有资产保值增值责任得到了有机统一,促进其职能到位,有利于加强对国有资产产权变动的监管,防止国有资产流失。

房产评估报告范文第8篇

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁(以下简称房屋征收与拆迁),在项目实施前,都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县(市、区)、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县(市、区)、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门(职能单位)具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是:

(一)合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

(二)合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益,是否能为多数被征收拆迁人认可。

(三)可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟,补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

(四)安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患,这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序:

(一)制定评估方案。评估前,由房屋征收与拆迁管理部门(职能单位)、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组,根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点,制定评估方案,明确评估具体内容、方法步骤和时间要求,保证工作有效开展。

(二)广泛听取意见。评估工作启动后,房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示,让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法,广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的,需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会,评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

(三)分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门(职能单位)牵头,组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门,成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组,对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判,对可能引发的社会矛盾,作出评估预测和分析研究,并制定相应的防范、应急预案。

(四)作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论,房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括:

(一)房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况,发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

(二)补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映;有关部门、单位和专家的意见建议;依法应当履行听证程序项目的听证情况;根据征求到的意见建议进行修改的情况。

(三)对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括:

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

(四)明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

(五)对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程,对评估报告进行认真审核,并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目,项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇(街道)等责任部门和单位全程跟踪,及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题,将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求,年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法(暂行)》(办发〔〕69号)执行。

第十条对不认真履行房屋征收与拆迁社会稳定风险评估职责而造成影响社会稳定重大问题的,要严肃追究有关单位负责人和直接人员的责任。

房产评估报告范文第9篇

凡在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应依法缴纳契税。

二、征税范围

(一)以下列方式转移土地、房屋权属行为的:

1、国有土地使用权出让;

2、土地使用权转让,包括出售、赠与、交换;

3、房屋买卖、赠与、交换。

(二)视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与的行为;

1、以土地房屋权属作价投资、入股;

2、以土地、房屋权属抵债;

3、以获奖方式承受土地、房屋权属;

4、以预购或预付集资建房款方戒承受土地房屋权属。

三、计税依据

(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。

(二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

(三)土地使用权交换,房屋子所有权交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

成交价格是指承受人为取得该土地使用权、房屋子所有权而支付的全部经济利益,包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益。

成交价格明显低于市场价格或所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理的,由征收机关参照市场价格核定或委托评估机构进行评估。

四、适用税率

(一)1997年10月1日前承受土地、房屋权属的,适用税率为6%。

(二)1997年10月1日后承受土地、房屋权属的,租用税率为3%。

(三)1999年8月1日后个人,购买自用普通住宅的,适用税率暂为1.5%(普通住宅的界定,以相关部门公布的标准为准)。

五、纳税申报及税款缴纳

(一)纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

(二)纳税申报及完税时限

契税实行纳税申报制度。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向我市契税征收机关——宝鸡市农业税收管理局进行纳税申报,并按共核定的期限缴纳税款。

(四)纳税须提供的资料

(1)商品房买卖

1、纳税申报表;

2、房屋买卖合同;

3、购房发票;

4、承受人身份证明;

5、房产管理部门确认的相关资料;

6、征收机关要求提供的其它资料;

(2)存量房买卖

1、纳税申报表;

2、房屋买卖(原始)协议书;

3、房屋原所有权证;

4、承受人身份证明;

5、房产管理部门确认的相关资料;

6、征收机关要求提供的其它资料。

(3)房地产赠与

1、纳税申报表;

2、房地产赠与公证书;

3、房屋原所有权证、土地原使用证;

4、房地产评估报告;

5、承受人身份证明;

6、房地产管理部门确认的相关资料;

7、征收机关要求提供的其它资料。

(4)房屋拆迁安置

1、纳税申报表;

2、拆迁补偿安置协议书;

3、拆迁房屋原所有权证;

4、房屋买卖合同,新购房为存量房的提供现房屋原所有权证;

5、承受人身份证明;

6、房地产管理部门确认的相关资料;

7、征收机关要求提供的其它资料。

(5)房地产交换

1、纳税申报表;

2、房地产权属交换合同;

3、房屋原所有权证、土地原使用证;

4、双方房地产评估报告;

5、双方身份证明;

6、房产管理部门确认的相关资料;

7、征收机关要求提供的其它资料。

(6)房地产作价投资、入股、抵债

1、纳税申报表;

2、投资、入股协议书;

3、房屋原所有权证、土地原使用证;

4、抵债协议或裁定书;

5、房地产评估报告;

6、政府批准土地转让的文件;

7、承受人身份证明;

8、房地产管理部门确认的相关资料;

9、征收机关要求提供的其它资料。

(7)土地使用权出让

1、纳税申报表;

2、土地出让合同;

3、房地产评估报告或出让费用支付凭证或竞价出让成交价格确认书;

4、出让金支付凭证;

5、政府批准土地出让的文件;

6、承受人身份证明;

7、房地产管理部门确认的相关资料;

8、征收机关要求提供的其它资料。

(8)土地使用权转让(出售、赠与、交换)

1、纳税申报表;

2、土地转让合同(赠与的提供赠与公证书);

3、评估报告或竞价转让成交价格确认书;

4、政府批准土地转让的文件;

5、承受人身份证明;

6、房地产管理部门确认的相关资料;

7、征收机关要求提供的其它资料。

以上资料除纳税申报表外,均须提供原件(验后退回)和留存复印件。

如委托他人代办的须提供委托书。

六、法律责任

违反契税政策规定,征收机关将依据《中华人民共和国税收征管法》相关规定给予处罚。

(一)纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,由征收机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。

(二)纳税人未按照规定时间缴纳税款的,除限期缴纳外,从滞纳之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

(三)纳税人编造虚假计税依据的,由征收机关责令限期改正,并处五万元以下罚款。

房产评估报告范文第10篇

一是建立二手房交易价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司(占全市房产交易量85%),它是二手房买卖合同中真实的房屋交易价值。一方面,该合同中的房屋成交价格是中介机构作为居间人促成房屋买卖收取中介费用的依据;另一方面,该合同是卖方请求买方支付房款,买方请求卖方交付房屋并配合办理所有权变更手续,双方履行权利承担义务的依据。评估机构在征收项目评估时,通过该数据库,选择被征收房屋周边或选择被征收房屋类似房屋,采取一组二手房交易案例数据,作为参考数据。

二是建立二手房挂牌价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司,它是4家企业各自网站上公开的二手房房源挂牌价格信息。一般房屋所有权人的挂牌价格均高于房屋交易市场价格10%-15%左右,是为了在买卖时有一个还价余地。评估机构在征收项目评估时,在二手房交易价格数据库中没有找到被征收房屋周边或类似房屋交易案例数据的情况下,可通过该数据库采取一组二手房房屋挂牌价格案例,作为参考数据。

三是建立房产交易登记价格数据库。数据库来源于宁波市房屋交易登记管理中心。由于在二手房买卖中存在着房屋实际成交价格和登记价格不一致的现象,也即是卖方为了少缴纳房产交易税而在提供给房屋交易登记中心的买卖合同中,故意减少了房屋成交价格导致产生阴阳两个合同,一般均低于房屋市场价格10%-15%左右。评估机构在征收项目评估时,在上述两项价格数据库中没有找到被征收房屋类似房屋交易案例数据情况下,可通过该数据库采取一组房产交易登记价格案例,作为参考数据。

四是建立二手房租赁价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司,是4家企业各自的商业业务二手房租赁价格信息。该数据主要应用于被征收房屋或其类似房屋交易案例较少时,但有经济收益的租赁房屋,可运用收益法对被征收房屋进行价格评估,作为参考数据,一般使用于非住宅评估。

评估机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用比较法进行评估,有经济收益的采用收益法进行评估,选用上述四种价格数据库中在评估时点的平均交易价格,剔除偶然的和不正常的因素案例,结合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,得出被征收房屋的最终评估市场价格。

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