房产继承公证书范文

房产继承公证书范文第1篇

法院经审理后认为，作为原告提起行政诉讼的“与具体行政行为有法律上利害关系人”的条件，应当符合《行政诉讼法》第二十七条的规定，即行政主体作出的具体行政行为，对其权利义务产生影响。原告张某与陈某之间存在债权债务关系，债权效力所及范围只限于特定的债务人；债权从性质上讲属于对人权，债权人只能向特定的当事人行使请求权。张某对陈某享有债权，就是属于对人权。而被告作出的具体行政行为是对不动产所有权转移的许可，是物权变更行为，物权属于对世权。张某对陈某以刘某名义出售的不动产，不享有所有权，也未设置用益物权和担保物权，因此张某对该房产不享有追及力。所以，原告张某与被告房屋登记机构许可交易的不动产之间，没有法律上的直接联系。是否许可该不动产转移，对原告向第三人陈某实现债权，没有法律上的利害关系。张某不符合作为有利害关系的第三人参加行政诉讼的条件，不具备原告的诉讼主体资格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定驳回原告张某的。

一、该房属于陈某与刘某的共同财产

我国《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。因此，本案中登记在刘某名下的房屋是属于陈某和刘某的共有财产。

二、登记机构不能为死者办理交易过户登记

我国《民法通则》第九条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。所谓自然人的民事权利能力是指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人的民事行为能力是指自然人能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。刘某去世后，其民事行为能力自动终止，继承开始。其财产应由继承人继承，在办理继承转移登记后由新的权利人与第三人蒋某进行房产交易才符合《继承法》和房产交易的有关规定。陈某以刘某名义出售房屋无法律依据，房屋登记机构给蒋某直接办理权属登记是错误的。按照《物权法》第二十九条的规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条规定，依照第二十九条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

所有权人死亡后，未按照规定申请继承登记，直接以产权人名义申请交易过户的转移登记，造成登记错误，这类案件实践中比较常见，法院一般会判决撤销转移登记。

发生这种登记错误的情形主要有以下几种：一是继承后又要办理过户手续的情况下，当事人为图省事，少交继承登记发生的手续费、公证费等相关费用，直接以被继承人名义办理过户交易手续；二是继承人有多人的，其中某个继承人为了侵占其他继承人的份额，直接以被继承人名义办理交易手续，试图一人独占全部售房款；三是继承人有多人的，其他继承人默许一个继承人以被继承人名义办理交易手续，后来由于家庭内部或继承人内部纠纷和矛盾出现，其他继承人再明确表示反对；四是依据其他部门出具的文件或资料办理登记手续，后来发现该文件或资料错误而导致登记错误；五是债务人将房产证、身份证、土地证等资料交给债权人，后来债务人死亡，在债务人的被继承人没有办理继承登记的情况下，债权人持有关证件直接以被继承人名义办理过户手续。

三、蒋某的权利应受到保护

张某与陈某之间的借贷关系属于民事法律关系中的债权债务关系，且张某未对陈某与其妻共有的房屋设定抵押，因此对陈某处置的房屋无优先受偿权。根据最高人民法院《民法通则意见》第九十六条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。如果蒋某系该房屋的善意有偿取得人，则其合法权益应该受到保护。《物权法》中关于善意取得的条件也对蒋某的权利予以了认可。

四、不告不理

房产继承公证书范文第2篇

何某是一名退休工人，他和老伴有一套95平方米的楼房，二子一女都在外地工作。老伴去世后，在老屋独居的何某感到十分孤独，决定再婚。再婚前他和子女们协商，决定对他独居的价值60万元的房屋进行处理。协商的结果是：属于前老伴的一半房产归大儿子继承，属于他的一半房产赠与小儿子。不知依法如何履行手续？

说法：民法中的“继承”是将死者生前的财产和其他合法权益转归有权取得该项财产的人所有的一种法律制度。《继承法》第十五条、第二十六条规定：继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。就何某前老伴的房产部分，可以从何某和前老伴的共同房产中分出，作为何某前老伴的遗产，按何某和子女们的协议可以由何某的大儿子继承。

赠与，是一种财产所有人以自己之财产无偿给予他人、经他人允受而生效力的行为。就何某的那部分房产，何某想赠与小儿子，根据《合同法》第一百八十五条的规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”，何某可以通过和小儿子签订赠与合同把自己的那部分房产赠给他。

房屋产权是一种物权，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”以及《合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”的规定，依据继承、赠与协议最终完成房屋所有权的变更，即把何某和何某老伴共有房屋变更为何某和大儿子的共有房产，再把何某和大儿子的共有房产变更为何某大儿子和小儿子的共有房产。

要办理相关登记手续，按照司法部、原建设部联合的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，必须到公证处办理相关公证。《通知》第一条、第三条规定：“继承房产，应当持公证机关出具的继承权公证书和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人赠与公证书和本人接受赠与公证书，或持双方共同办理的赠与合同公证书，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续”。继承房产，继承人应当办理继承权公证书。赠与房产，赠与人应当办理赠与公证书，受赠人应当办理接受赠与公证书，或双方共同办理赠与合同公证书，这些都是必须的。

房产继承公证书范文第3篇

读者林树

林树读者:

张林获得该房屋无需缴纳个人所得税。因为财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》,明确规定以下情形,对当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。从介绍的情况看,张林属于第(二)种。

张林在办理房屋免税过户手续时,应向税务机关提交以下资料:一是《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠予不动产税收管理有关问题的通知》第一条规定的:(1)属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠予不动产登记表》;(2)属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠予不动产登记表》;(3)属于其他情况无偿赠予不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠予公证书”和受赠人“接受赠予公证书”,或持双方共同办理的“赠予合同公证书”,以及房产所有权证和《个人无偿赠予不动产登记表》。二是赠与双方当事人的有效身份证件;三是属于上述第(一)项情形的,须提供公证机构出具的赠予人和受赠人亲属关系的公证书原件);四是属于上述第(二)项情形的,还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书原件,乡、镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

房产继承公证书范文第4篇

购房单据上收款时间为1998年12月28日，单据的印刷时间却是2001年9月；

派出所出具证明的时间为218年11月25日（注：原件如此）；

……

以上“充满灵异色彩”的内容，均出自山西省长治市公证处2012年办理的两份“继承权”、“赠与合同”公证书。

令人匪夷所思的是，有人居然凭借这两份漏洞百出的公证书，将长治市民杨爱菊居住了14年的房屋顺利过户。

2012年至今，年逾六旬的杨爱菊一直在奔波，她试图厘清这两份公证书背后的事实真相，但困难重重。

房产证不见了

2013年4月22日中午，《瞭望东方周刊》在长治市城区英雄中路体委家属院找到了杨爱菊。她和儿子在家，房内家具简陋，堆着案件材料的茶几上落满灰尘。

杨爱菊开始向本刊记者讲述她的故事。如果不是两份“公证书”来到她身边，她的这些琐碎故事，原本不过是家长里短，和后来的多家公权部门都不该扯上关系。

杨爱菊今年62岁，是长治市环保局退休职工。她在1996年夏天经人介绍认识了左福元，那时候左福元是长治市体委副主任，前妻潘培香刚去世一年。

认识两年后，1998年元月，杨爱菊和左福元在长治市体育宾馆举行婚宴。“左福元的四个子女都反对我们结合，但是我和他还是住到了一起。”

杨爱菊考虑到左福元的孩子不同意，担心激化矛盾，也就没和左福元领结婚证，这样一过就是14年。

“这些年，左福元先后9次住院，都是我一个人陪伴。我们感情很好，在生活中相互照顾，他和我都忘记这个（领结婚证的）事情了。”

两人生活在一起后，开始有了房产积累，对此，杨爱菊单方面提供的情况是：

1998年12月28日，两人共同出资并贷款购买了位于长治市城区英雄中路体委家属院的房子（小产权）；

2000年8月20日，当时还处在偿还贷款期，左福元为了避免日后他的四个孩子与杨争夺房产，特意写了内容为“我自愿将体委家属院已购经济适用房（三楼）77平（方）米（建筑面积）给予杨爱菊女士”的遗赠书；

2001年6月4日，杨出资补交了房款，将这个房子置换为全产权房产；

2002年3月1日，房子登记在左福元的名下；

2012年4月13日，左福元去世。

变故发生在左福元去世后第三天。“因为我有遗赠书，就准备把房子过户，但在他去世第三天时，我发现放在立柜里的房产证丢了。”

杨爱菊这才意识到，自己和左福元没有领结婚证，而房子却在左福元名下，所以（房产证）不能挂失。

“我觉得事情严重了，就带上律师去（长治市房地局）档案馆调档案。当时律师调出档案一看，房子还在左福元名下。2012年4月16日，左福元的一位亲属给我发短信说，我的官司打不赢，因为他们有公证遗嘱。我看了这个信息很害怕，就去长治市城区人民法院提前财产保全申请。”

至此，杨爱菊已经着手准备打官司了。

官司输了

左福元离世第十天，杨爱菊就将左福元的四个继承人（孩子）至长治市城区人民法院，请求法院将左名下的房子判给她本人。

约20天后，长治市城区人民法院裁定：查封左福元名下位于长治市城区英雄中路体委家属院的房屋。

随后，杨爱菊就在长治市公证处看到了本文开头所说的两份涉案公证书，长证民字第0424号、0425号。

“当时我就觉得里面有问题，一是公证书中没有一个左福元亲笔写的权利声明，二是谈话笔录上的‘左福元’明显不是他本人亲笔签字，肯定有假。”

杨爱菊决定从“公证书”突破，她委托律师到长治市公证处调取公证书，但直到2012年7月4日才将公证书调出来。

“当时（公证书）里面几乎没什么证据。仅有的几个证据也存有问题，有一张派出所出的证明，时间竟然是218年。”

2012年7月5日，杨爱菊向长治市司法局递交了撤销公证书申请。

2012年7月17日，杨再带着公证书复印件和撤销公证书申请前往山西省公证协会（下简称“山西公协”）投诉。

2012年7月24日，山西公协受理杨的投诉，但迟迟没有结果。随后，杨直奔司法部门上访。

“我没有办法否定对方的公证书，更让我害怕的是，在举证期间，被法院查封的房屋，主人已由‘左福元’变成其子‘左晓飞’（长治工商银行领导）。”杨爱菊觉得自己已没有任何胜算，“所以，法院开庭我就没到庭。”

2012年9月17日，长治市城区人民法院作出“撤诉处理”裁定。

事实上，2012年9月27日，山西公协对杨爱菊的投诉作出了处理，这份处理于杨爱菊有利，只是没有人通知到她。

直到2012年12月16日，杨爱菊才在山西公协找到这份《关于对长治公证处（2010）长证民字第0424号、0425号公证书的指导意见》（下简称指导意见）。

可是，她的官司已经输了。

公证书的错

法院审理杨爱菊与左晓飞等四被告继承纠纷一案时，杨通过复印取得两份公证书，她给本刊记者提供的复印件显示，（2012）长证民字第0424号是一份《继承权公证书》，该公证书申请人为左福元及其四位孩子，公证内容为，遗产（房子）由长子左晓飞一人继承。

对于这份公证，山西公协指导意见指出其多处问题：

“被继承人潘培香写成继承人潘培香，将放弃继承权人列为继承权公证申请人。”

“当事人主体资格不适格，继承标的物系左福元所在单位于1995年分配给其的福利房，证据表明当时左福元仅取得该房屋居住权，而没有取得该房屋的所有权。左福元取得该房屋居住权的同年12月5日其妻潘培香死亡，左福元与潘培香的婚姻关系自然终结，潘培香死亡3年后，左福元所在单位进行公房出售过程中，左福元于1998年12月28日个人出资购买该房屋，并于2002年3月1日正式取得该房屋的所有权证书。”

“上述事实表明，左福元之妻潘培香自死亡之日起法律所赋予生前的一切民事权利已经终结，法律也没有赋予潘培香死亡之后继续享有与其夫共同取得财产所有权的规定。另外，有证据表明左福元所出购房款中没有其妻生前积蓄。这就说明该房屋的所有权归左福元一人所有，与其妻没有任何财产关系。既然本案中所涉财产与潘培香没有任何关系，那么潘培香就没有遗产，没有遗产就不存在继承，没有继承的条件就不能够将潘培香列为本公证事项的被继承人。”

（2012）长证民字第0425号是一份《赠与合同公证书》，该公证书有“赠与人左福元与受赠人左晓飞系父子关系，赠与人左福与妻子潘培香有一住宅”的内容表述。

对于上述内容，山西公协指导意见又指出问题：赠与合同中将赠与人左福元写成左福。

2012年9月24日，山西公协召开专门会议对两份公证书进行过分析研究，该会认为长治市公证处出具的两份公证书存在六大问题。

“当事人主体资格不适格；本案所涉标的物在所有权问题上存在重大瑕疵；当事人左福元以不同的方式多次处分统一房产，且隐瞒事实，形成了有争议的公证事项；法律关系混乱；证据材料严重缺失；公证书制作严重错误。”

山西公协据此认为长治市公证机构未能完全履行审查义务，出具了无效继承权公证书和有争议的无效赠与合同公证书，违反《公证法》、《公证程序规则》的相关规定，并对长治市公证处提出两点指导意见：

建议长治市公证处撤销（长证民字第0424号、0425号）公证书，建议长治市公证处通过本案汲取教训，加强学习，提高公证员的专业素质。

杨爱菊说，她曾拿着指导意见去找长治市公证处处长陈伟军，“他告诉我，你告我吧，法院说我对就对，说我错就错，反正我不会撤销（公证书）。”

2013年4月23上午，杨爱菊再次来到长治市公证处。陈伟军当面告诉杨爱菊，长治市成立了领导小组查这个事情，不让他管了。

“公证”语录

在长达年余与两份公证书抗争过程中，杨爱菊自己从公证书中琢磨出更多问题来。

她发现，两份公证书所采用的证据中，虽有多处左福元签字，但这些签字都不是其本人笔迹。

不仅如此，当地街道、社区、派出所、体育局等单位给长治市公证处出具的证明、证据也都存有疑点。

为了弄清真相，2013年4月25日，本刊记者随杨爱菊前往涉事单位一一见证双方质证，而涉事单位的答复“惊奇”不断。

长治市城区西街街道办事处长轴社区和西街派出所曾联合向长治市公证处出具证明：潘培香在长治市医院去世，在西郊派出所注销户口。落款日期为218. 11. 25。

对此，此次长治市城区西街街道办事处长轴社区主任赵慧萍回答杨爱菊：“上一届主任开的这个证明，不知道为什么出这个（证明），我担任主任两年没出过一份这样的证明……上面开会强调过，能出的（证明）你出，不能出的（证明）你不要出。”

原西郊派出所副所长马瑞明，这次当着杨爱菊的面承认介绍信是他的签字，“218是什么意思？记不清楚了，现在，我自己也不认识。”

马瑞明解释：“我（在证明上）签的是‘以实际情况为准’，并没有（说）介绍信内容属实。什么时间死亡，什么时间注销户口是街道写的，我没有说他（街道）写的对与错……要是属实我这里就写上‘属实’了。我这句话（以实际情况为准）对（介绍信）内容没有实质性作用。”

马瑞明还说，他为此问了单位好多老同志，“他们都不知道这个人是怎么死的，户口又是怎么注销的，所以才这么写……其实，我这个‘以实际情况为准’就是要告诉下一个办事部门，你要去了解这个实际情况是什么样子的。”

长治市城区英雄中路蔡家巷社区曾向长治市公证处出具证据材料：左福元没有对任何人立过遗嘱及抚养协议。但在2013年3月25日，山西警官高等专科学校司法鉴定中心对该社区公章使用登记表中“左福元”的签名进行了笔迹鉴定，鉴定结果为非本人签名。

此次，长治市城区英雄中路蔡家巷社区公章使用记录人秦艳对杨爱菊说：“左福元盖章的时候我登记了，是不是本人签的，我记不住了。这个东西有特殊性，肯定是本人来的……前段时间我和领导汇报，这个是本人来，这个字也肯定是本人签的……公安局鉴定这个不是本人（的）签字，（究竟）是谁签的，我记不住了。……我是根据推断这个字是他（左福元）本人签的，所以，给别人出了（没有立过遗嘱的）证明……只有这条公章使用记录可以证明（左福元）他来过。”

在涉案公证资料中，有两张加盖长治市体育局公章的购房空白收据，收据开票日期分别为1998年12月28日及2001年6月。但2012年10月31日该收据经长治市公安局编码查询证实：开票日期为1998年12月28日的票据，是在2001年9月印制的。

此次，长治市体育局原办公室主任张宏斌告诉杨爱菊：“2012年4月13日（左福元去世，从他办公室）翻出来两张票，我们就原封不动移交给了档案室。（当时这个票据上并没有加盖公章）票据真伪我不知道，这个只能他们去鉴定。……后来（长治市）公证处的人开证明来（给收据）盖的章……公证处是个涉及法律的部门，他带着介绍信来，我觉得应该配合人家。……我盖章也只能说明（这个票据是从档案室里）拿出来的。我鉴定不了它的真假，哪张是真，哪张是假，我也不知道……（票据的）真假和我没关系。”

尽管疑点重重，但有人还是利用这些“得力证据”将杨爱菊居住了14年的房子顺利过户。按照长治市房地产权交易中心相关记录，在2011年，左福元的房子就已经过户给其子左晓飞。

对此，杨爱菊提出质疑：长治市城区人民法院在2012年5月3日查封体委家属院房屋的时候明确注明“左福元名下”，怎么房地中心就提前一年过户了？

杨爱菊发现长治市房地产权交易中心的相关材料有问题，日期为2010年12月29日的《房地产收件、勘查、审核表》装修部分一栏中有“内墙涂料、200×200地板砖、木门塑钢”表述，“家里的地板砖是300×300的，窗户多数是铝合金，另外，2010年12月，我做了乳腺手术在家休息根本没出过门，他们是怎么上门勘察的？有人造假！”

而长治市房地产权交易中心工作人员王志红坚称自己去过左福元家，此次，他解释：“（表）上的字是评估公司（职员李明轩）写的。……看房子是评估公司（李明轩）和我一起去。……评估（公司）的人对地砖、门窗不丈量，就是目测。……我不量房子，包括房子什么状况我都不管，这是评估人的事。……我看手续没有争议，我只要见公证（书），拿公证（书）来就行了。……数据有问题，我没办法解释。……我认为他（评估的人）只要写成地板砖就行了。……这个表是我们档案里的东西。……表里数据有问题，和我无关。”

长治市某评估公司职员李明轩说，自己去过左福元的家，至于装修部分数据有问题是笔误造成。他可以确定的是“左福元家在二楼西面，是一室一厅。”

房产继承公证书范文第5篇

论文关键词　公证　证据规则　必要性

一、认识公证证据及其规则

人们在日常生活中使用证据这个语词的时候，也许并不会刻意去考究它的定义。但是在司法活动中，明确证据的概念确实非常重要。如果司法人员对证据的概念有不同的理解，那么在司法活动中运用证据认定案件事实的时候就会出现混乱和偏差，就会影响司法的公正性和公信力。关于证据的概念我国学者对证据一词的理解各不相同，《刑事诉讼法》作出的“证明案件真实情况的一切事实，就是证据”的解释在司法和理论界占据主流地位，而何家弘教授从法律的角度界定，认为证据就是证明案件事实或者与法律事务有关之事务存在与否的根据。无论这“根据”是真是假或半真半假，它都是证据。可见“事实”本身并非“证据”。其实，证据如果没有事实内容就什么也不是了，事实需要依靠法律认可的形式即以物证、书证、证人证言、当事人陈述等证据的表现形式才能进入法定程序成为定案“依据”。如当事人申办继承公证，需要举证遗产（房产）属于被继承人生前所有，就要提供房产证，房产证在这里就是成为证明被继承人有遗产这个事实的依据（证据），如果房产证是伪造的，则说明这个证据是假的，而被继承人有遗产这个事实本身不属于证据范畴。同样，对于公证证据的定义，可以表述为公证证据是在公证活动中，能够证明公证事项涉及的事实情况或有关公证证明事务是否存在的依据。根据此定义，《公证法》第27条中规定的当事人的“如实说明”和提供真实、合法、充分的“证明材料”即为公证证据。

明确了公证证据的概念，我们才能针对证据制定具体的操作规则。公证证据规则就是指规范证据的收集、审查和评价等证明活动的准则，换言之，就是公证程序中与证据有关的具有可操作性的程序性规则。由其定义可知，公证证据规则具有以下的法律属性：

（一）具有强制的效力

证据规则是公证机构进行证明活动的行为规范。证据具有约束力，公证员、公证当事人、参与人和利害关系人都必须遵守，否则不能产生预期的法律效果，因此所收集的证据无效，所作出的证明可能被撤销。如办理继承权公证，当事人需要提供死者的亲属关系证明，证据规则规定：该证明需要死者的生前工作单位依据其对死者的日常了解或者是档案保管部门依据死者的档案材料作为依据填写。当事人找到其朋友开的一公司在空白的《亲属关系证明》表上盖了章，表中内容全部由当事人自己填写，公证员经向单位核实，发现证明单位对死者和当事人的情况并不了解，只是出于朋友情面才盖的章。虽然当事人出具了《亲属关系证明》，但证明人与死者毫无关联，且出具证明无任何依据，不具有证据的真实性特征，故该证据属于无效证据，不能采信。

（二）具有明确的指导性

证据规则都是具体的操作规程，公证员和公证当事人、关系人可以直接从证据规则中得出自己应当做什么、可以做什么和不能做什么的答案。如对自然人的死亡证明材料，证据规则规定最佳证据证明规则，即该证明应由何单位何部门出具才算有效以及各证明单位出具的证据采信程度的高低，如果因死亡年代久远导致任何单位都无法出具死亡证明时，采用什么证据予以补强证明，规则实际是指导公证员对各种类型的证据如何收集、审查、核实和认定的方式、方法和途径。

（三）具有明显的程序性

证据规则总体上属于程序法的范畴，是程序法中的一个相对独立的组成部分。公证证据规则与民商事实体法之间存在着密切的联系。一方面，证据规则是执行实体法的手段，其着眼点在于案件事实的证明过程，主要任务是为适用是他发而提供必要的事实要件。另一方面，实体法规定是形成或者确立证据规则的依据之一，在证明对象和举证责任的分配等方面，实体法的规定起决定性的作用，许多证据规则甚至规定在实体法中。但是，证据规则本质上是程序法，是当事人申办公证和公证员证明所依据的程序性规则。

二、证据规则对公证证明活动的影响

公证制度的本质是国家的证明制度，公证权是法律赋予公证机构行使的国家证明权。当事人如果要取得法定证明机构出具的公证证明，就必须按照公证程序提出申请、按照公证证据规则提供证据，而公证机构受理公证申请后必须依照公证证据规则对当事人提交的证据进行审查并作出认定。因此公证证据规则涉及公证当事人和公证机构（包括公证员）的权利义务。

（一）便于依法行使证明权，查明事实真相，实现公证职能

不论古今中外，大多数证据规则是为了查明案件事实真相而设计或规定的。如相关性规则是查明案件事实的最基本的规则。只有运用相关性的证据，才能形成证明的锁链，以排除矛盾，形成确实、唯一的结论。公证是对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的证明，也就是说公证事实上是一个证真的过程，是依据证据的相关规则对证据进行审查并作出认定的过程。只有遵循证据规则的规定才能保证作出证明的结论真实、合法，从而实现公证证明的职能作用。

（二）保障当事人在公证法律关系中的主体地位和权利，并督促其履行相应的公证义务和承担相应的法律责任

在公证法律关系中，当事人是申请人，享有申请权、撤消申请权、证据收集权、举证权、陈述权、请求权等等公证权利，同时应当履行如实陈述、如实举证的公证义务，并且应当对其所做陈述和所提供证据的真实性、合法性和充分性负责，否则，应当承担因其虚伪陈述、举证或者举证不能所造成的拒绝公证、终止公证等法律后果。公证证据规则正是通过规定当事人在公证证明活动中的具体权利、义务和责任规范，来保障其正确行使证明权利、履行证明义务、承担证明责任，从而行使和保护其民事权利、履行相应的民事义务。

如当事人欲申办一件保全证据公证，要求公证机构对商场公开销售的某品牌的洗手液的事实进行证明，那么公证证据规则就要求申请人需提供其与该品牌的洗手液有利害关系的证据，若是该洗手液的商标、外观与申请人有关，侵害了申请人的知识产权，则应当提供其享有知识产权的证明，若是该洗手液质量存在问题并造成了人身伤害的后果，则需提供造成伤害结果的证明。而对于无法提供利害关系证据的申请人，证据规则可以规定公证机构不予受理。如果没有公证证据规则，公证机构对于类似专业打假的申请人，其目的仅仅是为了索取高额赔偿，那么公证机构作出不予受理的决定就剥夺了申请人申办公证的权利。

（三）规范、指导公证员的公证证明行为，降低执业风险

公证证据规则，必须设置相当部分的规定来规范公证员对证据的审查、核实及认定行为，其目的就是要让公证员按照统一、明确的证据规范和程序规范，来完成公证证明活动，降低公证执业中的法律风险。

案例1：夫妻二人再婚后申办夫妻财产约定协议公证，将男方名下的再婚前取得的一套拆迁安置房的产权约定归夫妻共有。两年后，男女双方诉讼离婚，女方要求按协议分割这套房产，男方却到公证处说该房产还有其前妻和子女的产权，自己无权处分她人的产权，并提供拆迁安置办出具的证明要求撤销公证书。

案例2：张某夫妇生前写下自书遗嘱将一处房产给三个女儿共同继承，三个女儿经协商认为三人共同继承不但继承后转让手续繁琐，而且涉及各自配偶的权益，不如由其中一人先将房产继承下来待转让后再分配房款。所以在申办继承公证时三人均确认父母没有立过遗嘱，房产由长女一人继承，次女和三女在公证处表示自愿放弃继承权，长女办理继承公证后顺利地将房产转让。之后，由于次女和三女认为长女没有分配给她们俩房款，于是出示父母的遗嘱要求公证处撤销公证书。

上述两个案例，涉及公证员对公证证据的审查和认定所依据的证据规则。

在案例1中，如果依据最佳证据和当事人自认规则，公证员只要审查房产证的真实性即可，而且协议双方一致陈述该房屋仅为男方个人所有，则可认定男方有权与女方对该房屋全部产权进行约定。虽然房产证证明得房产为男方单独所有的事实与该房产实际涉及男方与前妻和子女的权利这个事实不一致，导致经公证的夫妻财产约定协议造成了男方不利的后果也只能由其自行承担，难么，公证机构也无需撤销公证书并承担责任。因为，公证员对当事人提供的证据是严格依照证据规则作出审查和认定，认定证据（房产证）本身是真实的，而且当事人在办证程序中亦作出了自认。

在案例2中，由于公证员不是公证事项的亲身经历者，对于死者生前是否立有遗嘱的事实，只有当事人自己最清楚，当事人在申办公证时，出于某种利益考虑故意作虚假陈述隐瞒了遗嘱事实，依据自认规则公证员可直接采信对当事人自己不利的陈述，认定死者无遗嘱，再依据举证的时限的规定，所有证据必须在公证书出具之前提供，当事人在公证书出具后出示的遗嘱证据不能作为公证书证明事实的依据，因为公证书是在先前没有遗嘱的证据证明下做出的，符合证据审查认定规则，证明达到了法律事实的证明要求。而当事人隐瞒了遗嘱的事实只能视为其是自愿放弃了遗嘱继承权，并同意按照法定继承方式办理，当事人对自己民事权利的处分不属于法律禁止事项，故不得再以这份遗嘱公证证明。

假如没有证据规则对公证证明行为作出规范，则当事人在申办公证时提供的一切与事实不符的证据都可能在事后被相反证据，这就意味着，公证书与真实情况不符就要被撤销，将会严重影响公证书的效力和公证行业的公信力。由此联想人民法院的诉讼证据规则，诉讼证据是法官作出裁判的根据，而并非发现客观真实的根据，即使证据与客观真实不符，但只要法官是按照证据规则规定进行认定的，裁判就是正确的，诉讼当事人作出的虚假陈述和提供的内容不实但形式有效的证据造成的不利后果均由当事人承担。

但是我们发现公证竟然没有证据规则。由于没有证据规则可援引，更没有免责规定可依照，公证员采信的证据如有问题，他难以自证其已尽责，即使社会有认为他已尽责的意见和应当免责的呼声，也不足以与那些“应当”的理由相抗衡，他得根据由公证文书造成的后果和那“应当”呼声的强烈程度承担“应当承担的责任”。这在社会信用程度不高的今天，公证员无疑成了一种风险极高的职业，安全根本得不到保障。因为这种风险是公证员依自身谨慎、努力所无法克服。难怪有公证员作出这样的“总结”：现在每多办一件公证，就是往自己身上多安装上一颗定时炸弹。

三、制定证据规则是树立公证行业公信力的重大举措

我国公证制度恢复三十年以来发展至今已进入了高速发展的时期。公证活动最终的结果一般是向包括当事人在内的社会大众输出法律产品。尽管法律赋予公证极高的证明力，在一定程度上，公证活动实行的仍然是公证员的“自由心证”，对各种证据的审查判断没有统一的模式和规则，完全凭公证员内心确定，因此公证输出产品只是单纯的结果，而没有对证据的审查认定确认事实的过程，尤其是在司法部推行要素式公证书格式之后，如果公证书仅反映证明的结果，却没有对证据进行论证和说理内容，会让公众误认为公证处只会“盖章收钱”，公证没有成本，公证书无法反映公证员的投入的智慧和劳动，这在很大程度上降低了公证产品的可信度和公证书的法律效力，严重影响公证行业的公信力。公证书应当参照法院的裁判文书详细说明根据证据的相关规则对当事人提供的证据进行审查、认定、采信过程，那么要素式公证书才能发挥证明的价值，公证机构通过对证据规则的运用才能将公证产品的使用价值功能体现，公证成为对公众有用的产品，公证才能在公众心中树立公信力。

四、对制订证据规则的殷切期望

房产继承公证书范文第6篇

案情：于老太有两个儿子一个女儿，两个儿子大学毕业后先后在外地就业、成家，只有女儿在身旁。女儿高中毕业，没有考上大学，一直靠打零工赚钱。于老太的老伴死的时候，孩子们放弃了对父亲遗产的继承，于老太和老伴的房子和其他遗产也都归了于老太。老伴死后，女儿和于老太一起生活，相依为命。于老太前不久得了脑血栓，也是由女儿一直照料。于老太把照顾她晚年生活的希望全部寄托在了女儿的身上，于是，等病情好转，于老太立了一份遗嘱，遗嘱写明自己的房屋，死后归女儿继承。老太实名“于百全”，户口、身份证和房产证上登记的都是这个名字，可她习惯称自己为“于百泉”，平时领退休金等都以这个名字签名。这份遗嘱落款签名也签了一个“于百泉”。最近，于老太突发心梗死亡，于老太的女儿拿着于老太的生前遗嘱去办理房屋过户手续时遇到了问题。因为自书遗嘱上的签名与于老太身份证、房产证上的名字不一致，遗嘱又没被公证，所以有关部门拒绝为女儿办理房屋过户手续。多亏于老太的其他子女对母亲的遗嘱没有疑义，他们按于老太遗嘱的意思达成了遗产分割协议。最后，于老太的女儿凭这份协议，办理了公证，才继承了于老太的房产。

说法：遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。《继承法》第十六条、第十七条规定：公民可以依照本法规定，立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人继承。法定继承人可以是一人，也可以是多人。自书遗嘱是由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。自书遗嘱的签名必须与遗嘱人身份证、户口簿等合法证件上的名字相一致。

依照司法部、建设部的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协调不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。

遗嘱没公证，遗嘱上所签的名字与立嘱人身份证等证件上的名字不一致，将给继承人办理公证、继承遗产带来麻烦。立遗嘱的老年人，对这个问题不应忽视。

房产继承公证书范文第7篇

一、案情

2004年1月18日原告丁某与刘某登记结婚，双方系再婚，刘某婚前有一子刘某宇，丁某婚前有一女程某。2008年3月18日刘某取得新疆乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路一套房子的房屋所有权证。2010年11月15日刘某去世。2011年4月21日刘某母亲周某到乌鲁木齐市沙依巴克区民政局婚姻登记处开具了刘某无婚姻登记记录证明，同日周某办理了放弃继承权的公证。2011年4月27日根据周某、刘某宇的申请，乌鲁木齐市第二公证处出具了（2011）新乌证内字第16076号对刘某遗产继承权的公证书，确定刘某乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路的房产由其儿子刘某宇继承。2011年11月24日刘某宇因继承向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局申请办理刘某房屋转移登记，该局依据《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第7条第36条的规定，颁发了刘某宇上述房屋的房产证。

2011年12月27日，乌鲁木齐市沙依巴克区民政局婚姻登记处出具《情况说明》，主要内容为：经查当事人刘某已于2004年1月18日办理再婚，其母亲周某取得的无婚姻登记记录证明是骗取的，是无效的。乌鲁木齐市第二公证处依据该《情况说明》及相关档案证实刘某于2004年1月18日与丁某登记结婚，遂于2011年12月30日做出《关于撤销公证书的决定》，决定撤销（2011）新乌证内字第16076号公证书。2012年丁某诉至法院，要求被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局撤销房屋转移登记行为。

二、分歧

本案争议焦点是本案是否应先解决民事争议。

一种意见认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》确定的房屋行政登记诉讼中行政、民事交叉问题的“民事基础关系先行处理”原则，本案应要求当事人先行提起继承之诉，待房屋归属权确认后，再要求房屋登记机关办理转移登记。

另一种意见认为，行政诉讼与民事诉讼之间并没有确定的先后顺序，行政与民事之间谁先谁后的问题是由所需要解决的问题本身的逻辑次序决定的。本案应径行判决，撤销被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向第三人刘某宇颁发的房屋所有权证。

三、评析

1.原文作者范少罡、沈红霞同意第二种意见。理由如下：

本案是一起因继承遗产引发的房屋转移行政登记纠纷。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理时间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”此条款确定了房屋行政登记诉讼中行政、民事交叉问题的“民事基础关系先行处理”原则。

本案中，周某欺骗取得了刘某无婚姻登记记录证明，并和刘某宇隐瞒了存在其他继承人，使公证机关误以为在周某放弃继承的情形下，刘某宇即为刘某遗产的唯一继承人，做出了公证书，确定刘某乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路的房产由刘某宇继承。但公证机关发现公证书有误后，即撤销了上述公证书。本案法律关系经历了由继承纠纷到错误公证再到错误办理房屋转移登记，比《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定的情形更为复杂。如果此时再僵硬地套用第8条规定，让当事人先去解决继承纠纷，因法院受制于行政行为公定力的约束，刘某宇取得的房产证将是民事纠纷中一道难以逾越的障碍，将使诉讼更加拖沓和复杂。根据争议房产本身的逻辑次序，公证书被撤销了，被告的具体行政行为也就没有了基础，处理行政争议的时机业已成熟，被告办理房屋转移登记的行政行为应该被撤销，房产恢复到刘某名下，此时再解决继承纠纷就水到渠成了。

2.笔者同意第一种意见，即本案应要求当事人先行提起继承之诉，待房屋归属权确认后，再要求房屋登记机关办理转移登记（笔者认为，此处的“转移登记”应为“更正登记”）。其理由如下：

（1）本案撤销被告业已办理的房屋转移登记，存在法律和事实上的障碍

根据本案查明的事实，目前争议房产的登记权利人与实际权利人不完全相符，房屋登记簿的记载确有错误。原文作者提出的“根据争议房产本身的逻辑次序，公证书被撤销了，被告的具体行政行为也就没有了基础，处理行政争议的时机业已成熟，被告办理房屋转移登记的行政行为应该被撤销，房产恢复到刘某名下”的观点，似乎是可行的，但实际上存在法律和事实障碍。

首先，被告无法自行撤销其业已办理的房屋转移登记行为。根据《房屋登记办法》第81条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记”的规定，只有司法机关、行政机关、仲裁委员会的生效文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，被告才可以撤销原房屋登记。由于公证机关既不是司法机关，也不是行政机关，虽然公证书被其自行撤销，并且由此可以证明刘某宇的房产证系隐瞒真实情况、提供虚假材料获取的，但被告仍无法根据《房屋登记办法》第81条的规定行使撤销权。

其次，即使法院判决撤销被告办理房屋转移登记的行政行为，房产也无法恢复到刘某名下。刘某已经死亡，这是客观事实。根据《物权法》第29条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。同时，根据《民法通则》第9条的规定，公民的民事权利能力始于出生，终于死亡。如果将刘某作为权利主体，则其不可能享有权利、承担义务，也不可能去申请房屋登记。即使被告主动行使房屋登记职权，将该房产所有权恢复登记至刘某名下，将会导致已经发生了继承的房产权利又登记至已经丧失民事权利能力人名下的困境。

（2）本案属于典型的行民交叉案件，依法应以解决民事争议为先

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条明确规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，而本案正是属于因原告与第三人刘某宇之间存在继承民事法律关系争议，而对房屋登记行为提起的行政诉讼。据此，本案依法应裁定中止诉讼，先解决民事争议。事实上，民事争议尘埃落定后，民事裁决书上所确定的权利人，可以凭民事确权裁决，根据《房屋登记办法》第80条，“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记”的规定，径行向被告申请办理房屋相关权利的更正登记。已经中止的房屋登记行政诉讼，当事人可以撤诉的方式结案；如果没有提起以撤销争议房产的房屋转移登记的行政诉讼，则当事人无需再行提起，以免当事人诉累。

（3）本案刘某宇取得的房产证，并非民事诉讼中一道难以逾越的障碍

《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”；“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。《房屋登记办法》就《物权法》规定的更正登记和异议登记内容，以一个整章节共7个条款予以细化，更具可操作性。据此，本案原告作为享有争议房产继承权利之一的权利人，在提起房屋登记行政诉讼前，可以向被告申请更正登记，如果取得了刘某宇同意更正的书面材料，则被告可以径行予以更正登记；如果刘某宇不同意更正，则原告可以利害关系人身份向被告申请异议登记，被告经审查后予以异议登记，将产生两方面的法律后果：一是，原告必须在15日内提起争议房产继承权纠纷之诉，逾期则异议登记失效；二是，阻断登记的公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。原告申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的房产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障。由此，异议登记有阻断房产登记公信力和推定力的作用。因此，此时让原告先去解决继承纠纷，在该民事诉讼中，法院并不受制于行政行为公定力的约束，刘某宇取得的房产证将不会成为民事纠纷中一道难以逾越的障碍。

房产继承公证书范文第8篇

随着当前房地产市场的升温,房产的交易量剧增。在办理房屋所有权登记过户过程中,因房产登记部门把关不严、法律知识欠缺,导致产权纠纷不断,利害关系人要求产权机构撤销产权证的申请数量在近年也呈直线上升趋势。因此产权管理部门为避免责任、节约人力,对所有的赠与房屋的行为均要求办理公证,为此谈一下房屋赠与公证面临的相关问题。

一、房屋赠与公证的审查

1.审查房屋赠与人的主体资格。赠与公证一般是以产权证上的名字为准,但在实际生活中,房产部门为规避责任,发证时对夫妻共同财产只写有夫妻某一个人的名字,公证处在受理这类赠与公证申请时,必须要求夫妻双方提供房产证原件一起到场,并提供夫妻关系证明材料(如结婚证、户口簿、身份证等)。因此,认定赠与人是否有履行赠与行为的主体资格,应结合房屋的权属来源及共有权属几个方面来认定,而不能简单的以产权证上所列名字来认定产权所有人。认真审查,细致核实,避免遗漏其他共有人。

2.审查赠与房屋有建筑执照、土地使用证,无产权证的问题。在我们实际办证过程中,经常遇到这种情况,当事人常常拿着建房执照和土地使用权证来要求办理公证,出现这种情况往往是因为当事人法律意识不全、怕交钱、怕麻烦及发证部门工作不力等原因,使当事人不能充分认识到产权证的重要性。要求公证员给办理赠与公证手续。现实中很多公证员会本着变通,为民的错误思想,就有可能为当事人办理赠与公证。笔者认为:遇到类似情况,公证员应与房管部门的沟通,要求当事人去房管处办理不动产产权证明,作为公证处办理公证的法律依据。避免公证风险,一旦当事人另行再办理房照恶意出售,就侵犯了善意第三人的利益。

3.审查受赠人的要求。受赠人如提出该房屋自己也出资建筑,公证员应要求其提供充分的证明材料(如发票、相关证明人等),或者赠与人对受赠人的出资情况予以认可的证明。如申请人不能提权无异议的相关证据,则不能为其办理公证。

4.审查赠与房屋无产权证、无建房执照的问题。一般情况下,没有任何证照的房屋属于违章建筑,申请人前来申请办理赠与公证,通常情况下,有两种办法处理:一种是明确告知当事人不具备合法手续,不能办理房屋赠与公证,另一种是申请人坚持要求办证明,告别其必须先领取产权证明,方可办理公证。

二、房产赠与公证面临的现实问题

根据我国合同法及房地产管理法的规定,房屋赠与经公证后,当事人需要办理相应的产权变更登记手续后才能完成整个赠与行为。但是大多当事人在了解到相应的产权变更登记手续后才能完成整个赠与行为后,尤其是在了解到相应比较高的收费情况时,赠与合同公证申请人就会产生一种费用昂贵的感觉,从而选择其他方式直接或间接达到赠与的目的。

根据我国公证服务收费标准,赠与公证需要按照受益额的2%收取公证费;同时,按照房产管理部门在办理房屋权属变更登记时收取的有关税费,房屋赠与合同过户的契税为房屋评估价的4%~5%,而以房屋买卖方式过户的契税正常情况下为2%,二者相比,以赠与的方式比以买卖的方式取得房屋产权而需支出的费用要高出一倍之多。大部分当事人就会通过买卖过户方式直接达到赠与的目的,不办理赠与公证,还有部分当事人因年事已高,通过立遗嘱的方式间接达到赠与的目的,从而大大降低了当事人申办赠与公证的数量,赠与公证业务呈逐年递减趋势。公证的证明职能难以真正发挥。

本人认为,一方面房产管理部门是国家设立的确认并登记房屋产权的国家机关,但是经过公证的赠与,该公证书在法律上也是一种确认产权归属的具有证明力的法律文书,房产部门就应该承认公证书的效力。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百八十八条的规定,经过公证的赠与合同是不可撤销的(除非有法定或约定的可撤销条件出现外)。赠与人在将房屋通过赠与公证的方式赠与给受赠人后,受赠人已经依法具有该房屋的所有权,受赠人向房产管理部门申请变更登记只是要求房产管理部门履行的一种确认或公示手续,不应再另行收取税费,根据国家计委(2002)595号文件标准,而只应收取换发新的房屋产权证书的工本费80元。就如同当事人申办的继续权公证一样,当事人凭《继承权公证书》就可以直接向房屋管理部门申领新的房屋产权证书,除支付换发新的房屋产权证书的工本费外,不需再额外承担类似于买卖过户而需要交纳的税费。

另一方面,如果赠与人在赠与签订并公证后,不愿交付赠与物即房屋,受赠人以此为由诉至法院,请求法院判令赠与人履行合同并确认房屋产权归受赠人所有,即确认之诉。法院在查明事实的基础上,会依据《赠与公证书》确认房屋归受赠人所有。受赠人凭法院的确认产权之判决书就拥有房屋产权,受赠人去房产管理部门办理变更登记手续也应该是收取换发新的房屋产权证书的工本费。也不需再额外承担类似于买卖过户而需要交纳的税费。

三、解决问题的办法

房产继承公证书范文第9篇

关键词：公民个人法定继承遗嘱继承代位继承转继承 公证

一、继承权公证界定范围

受理继承或遗嘱公证后，尤其在审查当事人提供的遗嘱，或为当事人起草遗嘱时，必须明确合法的遗产范围，避免当事人错误处分不属于遗产范围的其它财产。继承法第三条明确规定：遗产是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，包括：（1）公民的合法收入（2）公民的房屋、储蓄和生活用品（3）公民的林木、牲畜和家禽；（4）公民的文物、图书资料；（5）法律允许公民所有的生产资料；（6）公民的著作权、专利权中的财产权利；（7）公民的其它合法财产；由于法律水平参差不一，个别公证员对“公民的其它合法财产”所含范围的理解极可能与法律规定相悖，作者在这里也很难用文字一一罗列其它合法财产，我们不妨使用排除法，只需了解哪些财产不属继承范围即可。

二、不能被继承的财产及财产权利

（1）被继承人的人身权、政治权利。人身权利包括：姓名权、劳动权、名誉权、生命健康权、受教育权、休息权等。政治权利包括：选举权、被选举权，言论、出版、集会，自由权、通信秘密等受法律保护权，担任领导职务权，批评等权利被侵犯取得的赔偿权。

（2）专属于被继承人本人的财产权利包括：1、国家、集体财产的使用权，包括：公共财产使用权、自留山、鱼塘、果园等的经营权以及宅基地的使用权；2、承包权、房屋租赁权、财物代管权；3、继承权、受遗赠权、劳动工资权等。

（3）不属于被继承人的财产：1、国家、集体的财产；2、被继承人生前已处分的财产；3、被继承人配偶的财产、婚前财产，夫妻共同财产中属于配偶的部分；婚姻存续期间约定为配偶的财产；被继承人与家庭其他成员的共同财产；死者家属的抚恤发给金、生活补助费；被继承人的人身保险合同中明确指定受益人的财产等。

以上财产和财产权利不属公民遗产范围，公证员在起草和审查遗嘱时应注意规避和提示当事人。在公证实践中，常见一些单位为避免纠纷，要求死者家属办理抚恤发给金、生活补助费的继承权公证，而有的公证员因不明了死者家属的抚恤发给金、生活补助费不是公民遗产，而给当事人错误的出具了继承权公证书，直接侵犯了合法受益人的权益。

三、继承权公证的处理方式

出具继承权公证之前，对未经公证的遗嘱的处理方式。

继承分法定继承和遗嘱继承两种，继承法第五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；根据中国继承法的规定：第一顺序继承人为被继承人的父母、配偶、子女，在没有第一顺序继承人时由第二顺序继承人祖父母、外祖父母、兄弟姐妹继承。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。据此可知，遗嘱如无违反法律之处，遗嘱继承应优于法定继承。在当事人申办继承权公证时，如被继承人生前立有未经公证的遗嘱，必须首先要认定遗嘱的法律效力方能办理继承权公证，在能认定遗嘱效力的前提下，必须出具遗嘱继承权公证书，如按法定继承权公证则极有可能侵犯遗嘱继承人的合法权益。例如，甲生前立有未经公证的遗嘱，指定女儿乙一人继承房产，某公证处在确定了其他法定继承人都放弃继承的意思表示后，依法定继承方式为乙出具了继承权公证书，大多数人都会认为此结果与甲的遗嘱意愿相同，没有不妥之处，但就是这种法定继承方式为乙日后单独处分该房产设置了障碍，致使乙不能单独处分继承到的房产。

婚姻法第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”第十八条第三项规定的除外条款是“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品”。

确定遗嘱的法律效力，会出现三种情况：一是法定继承人对遗嘱的有效性有争议又难以达成一致协议的，则遗嘱的法律效力必须经法院的审理方能确认，公证处无权仅凭几个无利害关系证人的证言就认定遗嘱的法律效力；二是法定继承人对遗嘱的有效性虽有争议，但最终达成了一致的遗产分配协议的，在向所有的法定继承人落实了协议的真实性后，公证处可以依法定继承方式出具继承权公证书；三是所有的法定继承人对遗嘱无争议，且向公证处出具了无争议声明，只有在此情况下公证处才能直接认定遗嘱的法律效力，此时出具的就是遗嘱继承权公证书，决不能因为法定继承的结果与遗嘱指向的是同一人而采用法定继承方式出证。

四、对代位继承和转继承的处理

代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡的，死亡子女的晚辈直系血亲可以代位继承被继承人遗产的一种法律制度。在代位继承中，已先于被继承人死亡的继承人，称为被代位继承人；代替被代位继承人继承遗产的人，称为代位继承人，如孙子女代替已故的父母继承祖父母的遗产。 代位继承还有别于转继承：转继承就是指继承人在继承开始后，遗产分割之前死亡的，其所应继承的遗产转由他的合法继承人继承的制度。代位继承和转继承的主要区别是：第一，代位继承是继承人死于被继承人之前，即继承开始之前；转继承则是继承人死于被继承人之后，即继承开始后，遗产分割之前。第二，代位继承中的代位继承人只限于被继承人的晚辈直系血亲；而转继承中继承人的所有合法继承人都有继承权。第三，代位继承人是继承人的子女直接参与对被继承遗产的分配；转继承则是继承人的法定继承人对他的遗产进行分割。第四，代位继承只适用于法定继承，而转继承即适用于法定继承，又可适用于遗嘱继承。

五、结语

房产继承公证书范文第10篇

一、要素式公证书制作中的问题

l、必备要素不全。必备要素为公证办证证词中必须具备的内容，而有的公证书在证词中却存在保全的关键词缺省、拍卖标的基本情况及所有权或处分权不明、人的权限不清等情况。

2、选择要素选择不当。选择要素为根据公证证明的实际需要或当事人的要求， 酌情在公证书证词中写明的内容。有的公证书证词应写明的未写明，如证据的存放地点不明、开奖中有在场人的未加描述、合同的生效日期及条件未说明等。

3、法律条文引用不规范。有的房屋转让合同公证书证词中只援引《中华人民共和国合同法》，而未引用《中华人民共和国房地产管理法》等。

4、大宗批量证未按要求出具要素式公证书。有的认为批量公证，公证书证词基本是一致的，只是一方当事人的基本情况不同，不必出具要素式公证书。

5、要素式公证书的范围过窄。司法部试行要素式公证书格式的范围暂定为在国内使用的保全证据、现场监督、合同（协议）三类公证书，而发往域外使用的涉外、涉港澳台公证书及其他国内公证书仍使用现行公证书格式。

二、要素式公证书制作的问题之对策

l、加强学习、提高素质

推行要素式公证书是公证工作改革的重要内容，是对传统公证书格式的全面突破，是一项十分具体而又复杂的工作，对公证人员的分析判断能力、办证程序的严谨性等都提出了更高的要求。各地要采取集中培训、集体学习、自学等方式，组织全体公证人员认真学习司法部下发的要素式公证书格式、使用说明、参考格式及与要素式格式相关的法律、法规及司法文书写作知识，努力提高法律、公证业务、语文和文书写作水平。

要素式公证书与过去的公证书相比，最显著的特点就是在公证证词中必须写明某个公证事项适用某种法律、法规， 因此，公证人员不仅要熟悉公证事项适用什么法律，还要清楚具体的条款。所以，公证员为适应未来公证工作的实际需要，必须不断加强学习。

2、必备要素写完整

一是保全证据公证书。要写明申请人的姓名或全称、申请日期及申请事项。 自然人写姓名，有人的还要写人的姓名， 包括自然人的性别、出生日期、住址，外国人写明国籍。法人或非法人组织写全称，要以其营业执照或公章上名称为准，并要写法定代表人或人姓名，

法人的基本情况及行为能力。保全的方式方法，如自书、代书、公证人员记录、录音、录像等方式。参与保全人员的情况，包括承办公证人员及在场人、翻译、勘验等的人数、姓名等。同时，还要写明证人的主体资格是否合法，意思表示是否真实，取得证据的数量、种类、 日期，是否向证人宣读和经证人阅示，证人在证据上签名（盖章或捺手印）是否真实。

二是现场监督类。写明申请人全称或姓名、申请日期及申请事项。对委托人、拍卖人、拍卖师及竞买人资格的审查情况，拍卖标的基本情况及对其所有权或处分权的审查结果，对拍卖规则内容的审查结果。拍卖活动是否得到有关部门批准，如与拍卖标的有关的主管部门（文物管理 机构、国有资产管理机构、房地产管理部门等）、拍卖标的的监管机关（海关、人民法院、破产清算小组等）。拍卖的时间、地点及拍卖过程（拍卖方式、竞价形式）是否符合拍卖规则等。

三是合同（协议）类。写明申请人全称或姓名、申请日期及申请事项。公证人员要重点审查当事人的身份、资格及签订合同的民事权利能力和行为能力；人的身份及权限；限制民事行为能力人订立合同由其法定人或征得法定人同意，但订立纯获利益或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同除外：担保人的身份、资格及担保能力； 当事人签订合同的意思表示是否真实，是否对合同的主要条款取得一致意见。如出售房产（期权）的名称、坐落、房号、朝向、 占地面积、使用面积、售价等；预售合同应有预售许可证，现房买卖应有房产证；共有房产或已设定他项权利（如抵押权）的房产，应按法律规定征得相关权利人的同意或认可；合同条款是否完备，内容是否明确、具体；是否履行了法律规定的批准或许可手续，如《中华人民共和国合同法》第44条后款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”

3、选择要素要适当

一是保全证据公证类。申请保全证据的原因、用途；对于没有根据的原因，或者用途不定的，或原因用途难以确认的，一般不宜直接写明； 办理该项公证的法律依据（公证规章或有关规章等）；在引用法律依据时，应具体写到有关法律、法规、规章的条、款、项。有些省、市有公证地方性法规的，如我省的《安徽省公证条例》，本文认为也应引用。对所取得的证据的保全方式及存放地点。 如有附件时，应写明附件是原件还是复印件及附件的名称、份数、页数、顺序号。

二是现场监督类。申请人提供的主要证据材料的真实性、合法性；拍卖人对拍卖标的来源、瑕疵及相关责任的说明；拍卖活动有见证人的，应将其民事主体资格状况连同“见证人某某某、某某某在场见证”字样一并在公证书中加以描述。

三是合同（协议）类。合同标的物的权属情况及相关权利人的意思表示。权属情况指所有权、使用权、担保物权、专有权、专用权等；相关权利人包括与合同标的有关的共有权人、所有权人、使用权人、担保权人等。如写明权属： “本合同项下标的物由XX、XX共有”，接下去再写相关权利人的意思表示： “共有人XX对转让该标的物无异议”。转让、承包或 租赁合同标的物时，应按法律规定征得相关权利人同意或认可。当事人对合同内容的重要解释或说明：在签订格式合同时，要写明当事人是否了解合同的全部内容；合同的生效时间及条件，如法律规定合同须经登记或批准方能生效的，公证书中应写明“本房屋《买卖合同》自合同项下房屋经房地产登记主管部门办理权属变更登记之日起生效”、 “本《质押合同》自合同项下物移交质权人占有之日起生效”。有的还写明“本合同自双方当事人签字、盖章并经公证之日起生效”、 “本合同自双方公司董事会通过后生效”。

4、加强管理，制定规范

一是在全国范围内推荐要素式公证书制作较好的公证书卷宗。要素式公证书的推行，使公证的形象逐渐饱满起来。过去制式的形式影响了对实体内容的更深入的探究，而推行要素式公证书之后，对形式的单纯追求已经不再是重点关注的问题，对法律实体内容的审查就必然成为公证工作的重点内容。因此，在从过去的偏重程序法、兼顾实体法向偏重实体法、兼顾程序法的转变过程中、首先要在全国范围内推荐要素式公证书制作较好的卷宗。

二是实行公证处之间要素式公证书制作的交流。要素式公证书使公证证明活动更加公开化，增强了公证活动的透明度。公证人员的工作， 包括审查的内容、依据的法律、分析判断过程都明明白白地展现在当事人面前，展现在法庭面前，展现在公证书使用部门面前。因此，要举办公证处之间要素式公证书制作的交流，在经验积累到一定程度后，将有益的经验在全系统进行总结、推广，努力做到公证程序公开、公证活动的透明，使人们对公证的认识更深，对公证书的证明力更加确信。

三是防止出现新的要素式公证书的格式化。如果我们仅仅把要素式当作一种形式， 当作一种被动的工作，那么，要素式公证书就不会有生命力，就会回到传统的老路上去。这就要求我们进一步理解要素式公证书的内涵， 而不是其表面。只有理解其内涵，公证员才能真正发挥主观能动性，才能通过公证书充分展示公证员的个性。