房产公证书范文

房产公证书范文第1篇

孤独让他们走到了一起

2001年秋天，63岁的沈阳人翁云霞通过别人介绍，与大她一岁的景志荣相识了。对于这段黄昏恋，虽然自己的儿女极力反对，可翁云霞还是选择与景志荣走到了一起。翁云霞来到景志荣的住处，那两间老房门窗破旧，到处是垃圾。翁云霞打扫了屋子，买来瓷砖等材料简单装修了一下。2003年春节前夕，她以女主人的身份住了进去。

住进去后，翁云霞心里还是不踏实，她总觉得两人不是合法夫妻。可每当她提出去结婚登记时，景志荣总是找各种理由搪塞。景志荣也有自己的顾虑，他曾结过两次婚，如果再与翁云霞离婚，他担心会遭到别人的嘲笑。因此，这次他坚持不办理结婚登记手续，翁云霞也只好同意。

可翁云霞说，自己与儿女已经闹翻了，一旦与景志荣再发生矛盾，自己可能老无所居。为了打消翁云霞的后顾之忧，景志荣的儿子景伟光提议：对房子进行公证，将产权和居住权的归属事先做个约定。房屋的产权还是归景志荣所有，而翁云霞可以享有居住权。2004年8月底，景志荣和翁云霞来到沈阳市和平区公证处办理了公证书。公证书的大致内容是两人居住的房屋归景志荣所有，翁云霞享有终生居住权。有了公证书，翁云霞觉得吃了一颗定心丸。

随着景志荣癌症复发，两人美好的时光被打断了。2006年秋天，景志荣被查出患了癌症。翁云霞一直耐心地照顾景志荣，直到2008年12月他去世。

被公证书“忽悠”

不久，景志荣的子女就将景志荣房屋的产权变更到他们名下。对此，翁云霞并没有什么意见。但就在景志荣去世一年后，他的儿子景伟光找到翁云霞，希望她能搬离所住的房屋。翁云霞一听很生气，气愤地说：“你们太不讲人情了，你的父亲生病后，我吃尽了苦头。他死后，我给他披麻戴孝，你们怎么不念及感情呢？”

考虑到景伟光的经济也不宽余，为避免骚扰，翁云霞和景伟光协商，从2010年1月起，由翁云霞每月支付景伟光房屋使用补贴300元。

拿了半年的房屋补贴款后，景伟光心里还是觉得不平衡。2010年7月初，景伟光向沈阳市和平区人民法院递交诉状，要求翁云霞搬离所居住的房屋。

虽说做了被告，但翁云霞觉得理直气壮：“有公证书，我不搬，他又能把我怎么样呢？”翁云霞将公证书出示给法庭。法官的回答让她大吃一惊：“从公证内容来看，要求两人在结婚以后，你才能享有被系争房屋的永久使用权。但直到景志荣过世，你还没有和景志荣办理结婚手续。”

72岁的翁云霞在法庭上情绪激动地说：“我文化水平不高，但明明记得，双方约定房子一直住到我人没了！难道我被人骗了吗？”

处理好财产是再婚的保障

当初办理公证书时，翁云霞是否注意到了公证书的实际内容，也就是公证书上所提到的“婚后翁云霞才享有房屋的永久使用权”呢？为了弄清楚这个问题，法官特意到当地居委会进行调查。当地居委会的书记作证说，两位老人在一起生活时，都不了解公证书上“婚后才有居住权”的说法。

2010年10月底，法院作出判决，2003年起景志荣和翁云霞事实上已经形成了同居关系。景志荣和翁云霞办理的公证书是双方真实意思的表示，合法有效。该公证书的目的，在于保障翁云霞的居住权。尽管根据公证协议书的内容，翁云霞只有和景志荣结婚后，才享有对系争房屋的终生居住使用权。但法院同时认为，景伟光作为公证的提议人，在明知公证内容及被告文化程度有限的情况下，未能对被告翁云霞与其父亲景志荣予以适时提醒，存在疏忽。况且多年来，翁云霞与景志荣共同生活，在生活上对其予以了照顾。景志荣去世后，景伟光虽然已经继承取得了系争房屋的所有权，但在法律框架内，原告更应念及亲情。法院最后判决：景伟光要求翁云霞搬离系争房屋的诉讼请求不予支持；翁云霞从2008年10月起，每月向景伟光支付房屋补贴300元。

虽然翁云霞的居住权最终得到维护，但这里所牵涉的问题，仍然值得深思。假如当初她和景志荣走到一起的时候，坚持去办理结婚登记的话，那么或许后来的这些纠纷就都不会发生了。（文中人物为化名)

房产公证书范文第2篇

法院经审理后认为，作为原告提起行政诉讼的“与具体行政行为有法律上利害关系人”的条件，应当符合《行政诉讼法》第二十七条的规定，即行政主体作出的具体行政行为，对其权利义务产生影响。原告张某与陈某之间存在债权债务关系，债权效力所及范围只限于特定的债务人；债权从性质上讲属于对人权，债权人只能向特定的当事人行使请求权。张某对陈某享有债权，就是属于对人权。而被告作出的具体行政行为是对不动产所有权转移的许可，是物权变更行为，物权属于对世权。张某对陈某以刘某名义出售的不动产，不享有所有权，也未设置用益物权和担保物权，因此张某对该房产不享有追及力。所以，原告张某与被告房屋登记机构许可交易的不动产之间，没有法律上的直接联系。是否许可该不动产转移，对原告向第三人陈某实现债权，没有法律上的利害关系。张某不符合作为有利害关系的第三人参加行政诉讼的条件，不具备原告的诉讼主体资格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定驳回原告张某的。

一、该房属于陈某与刘某的共同财产

我国《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。因此，本案中登记在刘某名下的房屋是属于陈某和刘某的共有财产。

二、登记机构不能为死者办理交易过户登记

我国《民法通则》第九条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。所谓自然人的民事权利能力是指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人的民事行为能力是指自然人能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。刘某去世后，其民事行为能力自动终止，继承开始。其财产应由继承人继承，在办理继承转移登记后由新的权利人与第三人蒋某进行房产交易才符合《继承法》和房产交易的有关规定。陈某以刘某名义出售房屋无法律依据，房屋登记机构给蒋某直接办理权属登记是错误的。按照《物权法》第二十九条的规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条规定，依照第二十九条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

所有权人死亡后，未按照规定申请继承登记，直接以产权人名义申请交易过户的转移登记，造成登记错误，这类案件实践中比较常见，法院一般会判决撤销转移登记。

发生这种登记错误的情形主要有以下几种：一是继承后又要办理过户手续的情况下，当事人为图省事，少交继承登记发生的手续费、公证费等相关费用，直接以被继承人名义办理过户交易手续；二是继承人有多人的，其中某个继承人为了侵占其他继承人的份额，直接以被继承人名义办理交易手续，试图一人独占全部售房款；三是继承人有多人的，其他继承人默许一个继承人以被继承人名义办理交易手续，后来由于家庭内部或继承人内部纠纷和矛盾出现，其他继承人再明确表示反对；四是依据其他部门出具的文件或资料办理登记手续，后来发现该文件或资料错误而导致登记错误；五是债务人将房产证、身份证、土地证等资料交给债权人，后来债务人死亡，在债务人的被继承人没有办理继承登记的情况下，债权人持有关证件直接以被继承人名义办理过户手续。

三、蒋某的权利应受到保护

张某与陈某之间的借贷关系属于民事法律关系中的债权债务关系，且张某未对陈某与其妻共有的房屋设定抵押，因此对陈某处置的房屋无优先受偿权。根据最高人民法院《民法通则意见》第九十六条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。如果蒋某系该房屋的善意有偿取得人，则其合法权益应该受到保护。《物权法》中关于善意取得的条件也对蒋某的权利予以了认可。

四、不告不理

房产公证书范文第3篇

何某是一名退休工人，他和老伴有一套95平方米的楼房，二子一女都在外地工作。老伴去世后，在老屋独居的何某感到十分孤独，决定再婚。再婚前他和子女们协商，决定对他独居的价值60万元的房屋进行处理。协商的结果是：属于前老伴的一半房产归大儿子继承，属于他的一半房产赠与小儿子。不知依法如何履行手续？

说法：民法中的“继承”是将死者生前的财产和其他合法权益转归有权取得该项财产的人所有的一种法律制度。《继承法》第十五条、第二十六条规定：继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。就何某前老伴的房产部分，可以从何某和前老伴的共同房产中分出，作为何某前老伴的遗产，按何某和子女们的协议可以由何某的大儿子继承。

赠与，是一种财产所有人以自己之财产无偿给予他人、经他人允受而生效力的行为。就何某的那部分房产，何某想赠与小儿子，根据《合同法》第一百八十五条的规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”，何某可以通过和小儿子签订赠与合同把自己的那部分房产赠给他。

房屋产权是一种物权，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”以及《合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”的规定，依据继承、赠与协议最终完成房屋所有权的变更，即把何某和何某老伴共有房屋变更为何某和大儿子的共有房产，再把何某和大儿子的共有房产变更为何某大儿子和小儿子的共有房产。

要办理相关登记手续，按照司法部、原建设部联合的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，必须到公证处办理相关公证。《通知》第一条、第三条规定：“继承房产，应当持公证机关出具的继承权公证书和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人赠与公证书和本人接受赠与公证书，或持双方共同办理的赠与合同公证书，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续”。继承房产，继承人应当办理继承权公证书。赠与房产，赠与人应当办理赠与公证书，受赠人应当办理接受赠与公证书，或双方共同办理赠与合同公证书，这些都是必须的。

房产公证书范文第4篇

李某之母生前立下遗嘱，表示自己名下个人房产在身后由李某继承，并将该遗嘱进行了公证。李某之母去世后，李某持该遗嘱公证书、死亡医学证明书、殡葬证、房产证等资料向房管部门申请办理继承房产的转移登记。房管部门以李某未提交《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通〔1991〕117号，以下简称为《联合通知》）规定的遗嘱继承权公证书为由，向其出具了不予受理通知单。李某不服，向法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销房管部门作出的不予受理通知单，并重新作出予以受理的行政行为。

原告李某的理由主要有：上述遗嘱公证书已明确表明房产由自己一人继承，房管部门表示仅凭该遗嘱公证不能办理，还要去办理“继承权公证书”，而公证处告知这种公证书必须由全部继承人共同前往公证处，表示放弃继承权并一致同意由李某行使继承权的明确意思表示方可办理。这就要求已经有遗嘱继承公证书明确否定了其继承权利的其他法定继承人，再自愿表示放弃继承权，还要同意已经获得了排他继承权的自己享有唯一继承权。这种公证，既会挑起家庭成员纠纷、激化同胞骨肉矛盾，又会增加公证或诉讼费用负担，并且根本不可能实现。由于不能取得“继承权公证书”，对于办理继承房产手续的申请，房管部门决定不予受理并出具不予受理通知单的行为违反了《继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”的规定，损害了公民自己继承母亲遗产的权利。

经审理法院认为，上述遗嘱已经公证，属于《房屋登记办法》第三十三条规定的“证明房屋所有发生转移的材料”，原告提交的申请材料符合《房屋登记办法》的要求，被告应予受理。因此，法院以“不予受理通知单认定事实不清，应予撤销”为由，判决撤销该通知单并判令被告于判决生效之日起十日受理原告的房屋登记申请。

二、问题解析

1.登记原因为继承时，提交的申请资料是否仅限于公证文书或法院生效法律文书

《公证法》第十一条规定：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”由此可见，法律、行政法规并未规定继承事项应当强制公证，当登记原因为继承时，登记机构不应硬性要求申请人提交公证书。所以，根据继承方式的不同，申请人可以提交继承权公证书、遗嘱（赠）公证书、遗嘱继承权公证书、接受遗赠公证书、遗赠抚养协议公证书等公证形式的继承证明，除此之外，申请人当然还可以提交证明取得所有权的相关民事判决书、调解书等法院生效法律文书。

根据《公证法》的规定，公证是公证机构根据申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。因此，公证形式的继承文书属于继承证明，依法能够证明遗产的归属，与相关生效法院法律文书一样，具有结论性和法定证明力而无需再辅以其他证据证明。如果申请人既未提交相关生效法院法律文书，也未提交作为继承证明的公证文书，而是提交了其他形式的证明材料，那么登记机构是否有权据此并直接依据《继承法》等法律规定判断、确认权属，进而办理相应继承房产的转移登记呢？笔者认为，从不动产登记性质和登记机构的职责来看，答案应是否定的。

不动产登记将有关权利归属等事实记载于登记簿，从性质上来讲是不动产物权的公示方法，登记机构并没有通过登记来创设权利。《物权法》规定了登记机构的法定职责，即查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，要求申请人提交需要进一步证明的补充材料、必要时实地查看。《不动产登记暂行条例》按照物权的规定进一步进行了细化。但上述法律、行政法规均未赋予登记机构确认权利归属的权力和职能。因此，当申请人未提交具有结论性、明确表述权力归属的继承公证文书或生效法律文书，而仅提交了需得出结论的“素材”资料时，即使做了进一步认真细致的调查、查验等工作，登记机构仍然无权根据这些素材资料作出确认权属的判断。否则，登记机构确认权属的行为就属于超越职权的违法行为了。

公民依法继承财产是公民基本的民事权利，根据《继承法》、《物权法》、《公证法》等有关法律，公民有权依据法律规定并根据实际情况选择进行公证或通过司法程序来明确财产继承事实、解决继承纠纷。因此，就继承房产的转移登记来讲，因法定职责所限，不动产登记机构只能够根据有关明确反映权利归属、具有结论性的产权来源申请资料办理房屋登记，而无权根据除继承公证文书及法院生效法律文书以外形式的房产继承资料判断并确认权属，否则即属于超越职权的违法行为。即使申请人提交的其他形式的继承“素材”资料足以证明该申请人是唯一的继承权人，登记机构也无权迳行对此确认并认定该房产由该申请人继承，进而据此办理转移登记。

综上，申请办理转移登记时，证明权利归属的举证责任在申请人，而非登记机构。并且，申请人提交的用以证明自己继承房产的申请资料，必须具有结论性且以一定的外在表现形式予以彰显，该形式应具备法定形式，即证明继承房产的公证书、人民法院生效法律文书。

2.本案件焦点及实质属于法律适用问题，即《联合通知》的效力及其适用问题

对于继承房产的转移登记，《房屋登记办法》第三十三条规定了“证明房屋所有权发生转移的材料”包括“继承证明”、人民法院生效法律文书，但对继承文书的具体形式并未明确规定。《联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱应当办理公证；遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗嘱公证”以及房产所有权、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。李某虽具备遗嘱公证书但未提交“遗嘱继承权公证书”，房管部门基于此规定决定不予受理李某的申请。那么，本案是否应适用该《联合通知》呢？

根据《行政诉讼法》第五十二条及第五十三条的规定，人民法院审理行政案件，“依据”的是法律和行政法规、地方性法规（地方性法规仅适用于本行政区域内发生的行政案件），“参照”的是国务院部、委规章以及省、自治区、直辖市及其人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民政府依法制定、的规章。《物权法》第十条规定统一登记的范围、登记机构和登记办法应由“法律、行政法规”规定。第二百四十六条规定：在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

诚然，上述《联合通知》制定于上世纪90年代初，实施早于1997年的《城市房屋权属登记管理办法》，在当时的环境和条件下确实起到了规范登记行为的积极作用。但之后随着《公证法》（2005年）、《物权法》（2007年）、《房屋登记办法》（2008年）及有关地方性法规的颁布实施，有些当事人开始对《联合通知》的效力及其有关规定提出质疑。除了上述案例，最高人民法院公报（2014年第8期）公布的“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”与本文案例的案情极为相似，法院最终判决撤销被告不予受理的申请，责令被告履行对原告办理房产转移登记的法定职责。

《联合通知》属于司法部、建设部联合的政府规范性文件，法律效力层级低于法律、行政法规、地方性法规、部门规章。因此，《联合通知》规范的有关内容与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》相抵触的应为无效。就目前法院审理行政案件“参照”的部门规章《房屋登记办法》而言，该办法并未规定遗嘱人死亡后，遗嘱受益人应到公证处办理“继承权公证书”。鉴于此，与现有法律法规冲突时，登记机构是否应不再适用《联合通知》的规定办理继承房产的转移登记了呢？

客观讲，目前有些登记部门顾虑的是，上述《联合通知》毕竟还未废止，如果不按照《联合通知》相关要求办理，显然属于“违规”行为，登记部门及有关审核人员会因此承担行政责任。其实，不动产登记机构作为办理房屋登记的行政主体首先应依法行政，即行使职权时应符合法律规定，且在法律赋予的权限内、按照规定的法定程序行使，不能在有关法律、行政法规之外创设新的权力或超出法定职责行使，否则会限制或剥夺行政当事人的合法权利，因违法行为造成当事人损失的，登记机构还应依法承担行政赔偿责任。换言之，在该《联合通知》的有关规定与相关法律、法规及规章冲突时，不适用《联合通知》规定办理的房屋登记行为不属于违法行为，登记机构也不会承担行政赔偿责任和其他行政责任。

综上，原告李某提交的已经公证的遗嘱具备法定形式，属于《房屋登记办法》规定的继承证明和证明房屋所有权发生转移的材料。当然，除上述遗嘱公证书之外，如果李某又主动提交了遗嘱继承权公证书，也完全符合登记资料的要求。

三、余论

由于《房屋登记办法》等现行不动产登记法规并未规定申请人提交的继承证明的具体形式，所以登记机构在受理时不能对申请人做必须公证或通过法院判决的强制性要求，也无权直接根据继承证明之外的“素材”资料做确认权属的判断。那么，登记机构该如何操作呢？笔者认为，登记机构可以在告知有关法律规定后采取申请人自愿的原则，由申请人根据具体情况自愿选择通过公证还是司法途径取得继承房产的权利来源资料。

房产公证书范文第5篇

阿婆有家难回

2012年10月19日，记者欲到邝婆婆的房子一探究竟，巧遇邝婆婆在一个朋友的陪同下刚回来。只见房子青绿色的铁门紧闭，通过窗户向内窥视，家具已经搬空，只剩下一些凌乱的杂物。邝婆婆用手推了几下门，大门纹丝不动，她显得很失落。

邝婆婆虽然久不居此，但很多街坊见到邝婆婆，都主动围过来跟她打招呼。邝婆婆是地道广州人，她掏出户口簿给记者看，“你看，我们一家的户口都在这里，这是我的根，是我在广州的栖身之地。我们在这住了几十年，哪怕它再小，再旧，我也不会卖它。”邝婆婆说着说着，眼睛就湿润了。

邝婆婆在家门口徘徊再三，她向五金铺借来了锤子，想破门而入。但理性思考后，她决定还是等法院判决下来后，再采取行动。

一手买家自认是“炒楼客”

法院受理案件后，邝婆婆才从被告房管局提供的证据材料中得知，黎先生是第一次产权转移的买方。邝婆婆向法院提出申请，追加黎先生为本案第三人，理由是根据《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。

邝婆婆的申请书上写道：“无论该房产转手几次，原告作为该房产的所有权人，有权向参与转手交易的任何受让人追讨，以恢复该房产的原状。”

黎先生是谁？他当初是怎样买下邝婆婆这间房子的？记者辗转联系上黎先生。

黎先生向记者大方承认自己是一名“炒楼客”。他告诉记者，2010年9月，房屋中介人员容沛麒联系上他，说建设六马路有一间很便宜的小面积房屋。“由于价格实在太便宜了，只要15万元，我只在门口看了一下就决定买了，然后容沛麒带我去办了过户。”提到容沛麒，黎先生说：“他的手机号经常变，我现在也没法联系上他。”

伪造身份证为何能办过户

庭审证据显示，当时持这间房屋的房产证去房管局办理过户的是容沛麒。但邝婆婆表示，自己不认识容沛麒，也从未去过南方公证处办理委托卖房的公证。而且，公证书上邝婆婆夫妇的身份证系伪造。

房管局的人称，根据广东省内相关登记办法规定，当时中介容沛麒提供了经公证处公证的委托授权书，其只需提供邝婆婆夫妇的身份证复印件，即可办理过户手续，无需身份证原件。

邝婆婆的老伴已于2010年去世，但公证书的日期是2011年9月8日。已经去世的人，怎么可能去办公证？邝婆婆说，这间房的房产证一直是由老伴保管，老伴过世后一直没有找到。为此，邝婆婆2011年还曾去房管局、派出所等部门报失，但由于补办的程序复杂，邝婆婆年纪大了不愿多动，此事就不了了之。

有人怀疑，邝婆婆的房产证可能被人拿走，用非法的手段交易了。但谁拿走了房产证？目前却不得而知。

律师建议阿婆申请撤销公证

房子经过几手转卖手续，邝婆婆如今追偿变得异常艰难。广东明境律师事务所主任胡福传律师建议，邝婆婆可以改变维权策略。

根据《公证法》规定，当公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效。邝婆婆可以要求南方公证处撤销委托卖房的公证书。如果公证处不撤销，可以公证处。“撤销公证书后，邝婆婆可以据此要求房管局认定第一次买卖无效，恢复原状，登记回转到原产权人名下。”

房产公证书范文第6篇

2006年1月5日，曾某以原告黄某的人的身份与第三人赖某签订了一份房地产买卖合同，约定将登记在原告名下的房屋转让给第三人赖某。同日，买卖双方向被告申请前述房屋的房屋权属转移登记，并提交了转让及权属登记申请表、身份证、房地产买卖合同、委托公证书、完税凭证、原土地房屋权证等申请材料。登记机构在对申请材料进行审查的基础上，办理了该房屋的权属登记，主要内容如下：权属人赖某，房屋产权来源为2006年1月5日购买，房屋价值270578元，建筑面积95.26平方米。2006年1月18日，赖某领取了土地房屋权证。原告黄某不服遂向法院提起行政诉讼。

二、法院审理查明情况

该房产系原告黄某于1997年购买，于2000年取得土地房屋权证，该权证上登记的房屋价值为270578元。2004年9月16日，公证处作出公证书，证明黄某于2004年9月16日在公证员面前，在委托书上签名。该委托书的主要内容是黄某委托曾某代为处理上述房产部分事宜，有权出售上述房产。2006年1月5日，曾某以黄某名义，与第三人赖某签订房地产买卖合同，将上述房产出售给第三人，售价270578元。同日，曾某和第三人向被告登记机构提交房地产转让及权属登记申请表及房地产买卖合同、委托公证书等相关材料。嗣后，被告作出上述房产的土地房屋权属登记。2006年1月18日，第三人领取了土地房屋权证。2008年9月8日，原告向公证处申请撤销委托公证书。2008年11月27日，公证处决定撤销委托公证书。

三、审判

法院认为，被告于2006年1月作出土地房屋权属登记时，对当时合法有效的申请材料进行审核，并给予登记发证，其行为并无违法之处。然而，在被告作出被诉行政登记行为后，因委托公证书被公证机构撤销，该登记行为的合法性基础已经不存在，故依法应予撤销。虽然被告提出第三人系善意取得问题，但被告和第三人均未就此问题提供证据或提出令人信服的理由。而且，本案还存在第三人2006年支付的购房款与原告2000年登记的房屋价值完全一致这一不合常理的情形。因此，对被告关于善意取得的意见，法院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项规定，判决如下：撤销被告作出的土地房屋权属登记。

第三人不服提起上诉，二审法院认为，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序合法。判决驳回上诉，维持原判。

四、评析

就本案而言，登记机构根据公证委托书及对合法有效的申请材料进行审核，并给予登记发证，登记行为并无不妥之处。登记机构于2006年1月18日登记发证后，公证处于2008年11月27日撤销委托公证书，导致登记行为的合法基础不存在。根据《公证程序规则》规定，公证书的基本内容违法或者与事实不符的，应该作出撤销公证书的处理决定。公证书的内容合法、正确，但在办理过程中有违反程序规定、缺乏必要手续的情形，应当补办缺漏的程序和手续；无法补办或者严重违反公证程序的，应当撤销公证书。被撤销的公证书自始无效。因此，本案的委托公证书为何被撤销，我们不得而知，但可以推断出应该是存在实体或者程序上的问题导致被公证机构撤销。委托公证书被公证机构撤销。委托公证书被撤销，并不必然导致买卖行为被撤销，若受让人为善意第三人，其合法权益仍能得到法律的保护。

《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

“（二）以合理的价格转让；

“（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

本条是对善意取得的规定，所谓善意是相对于恶意而言，是指第三人不知道或者不应该知道转让人为非法转让。

从上述规定我们可以看出，如何确认买受人为善意第三人，以合理的价格转让是非常重要的一个条件。本案中，买卖双方可能是为了逃避税费，通过签订“阴阳合同”的手段向登记机构申请登记的成交价格低报以达到减少交易环节税收的目的，导致出现了买受人2006年支付的购房款与原告2000年登记的房屋价值完全一致这一不合常理的情形。所谓“阴阳合同”，就是买卖双方为了逃避税费，向登记机构申请办理转移登记时提交一份虚假的买卖合同并虚报成交价格，而私下按真正的成交价格另签一份房地产买卖合同，导致登记机构登记的成交价格远低于真正的市场价格。对于同一个交易行为若同时出现2份内容不同的房地产买卖合同，哪份合同的证明力更大呢？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言的原则认定。也就是说，若存在2份成交价格不同的房地产买卖合同，经过登记的买卖合同的证明力大于私下签订的买卖合同。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。以逃避税费为目的的“阴阳合同”无效，无法得到法律的保护。

房产公证书范文第7篇

去年末父亲因病去世。为了将现居住房屋的产权更名到母亲名下，我们拿遗嘱前去办理，却遭到了市产权处的拒绝，理由是遗嘱没有经过公证和认证，他们辨不出真假。我们找到法院要求认证，法院又说遗嘱有效，不用认证，他们也从来没认证过，这是产权处的问题。现在问题僵在了这里，房屋产权更改不了，母亲很是着急。因此特向贵刊咨询一下，通过什么途径可以使父亲的遗嘱得到确认，并产生法律效应，让产权处得以承认？

辽宁省本溪市读者程积

法官说法

1991年8月31日司法部、建设部了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。有关部门在办理房屋产权继承等问题时仍在适用该通知。

该《通知》第一条规定：继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

该《通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。

程某所说的情况，就属于上述第二条第二条款中规定的“处分房产的遗嘱未经公证”的情形。

这就是说程某和程某父亲的其他继承人可根据其父亲遗嘱的内容协商签订一个遗产分割协议，要求公证处对这个协议出具公证证明，然后拿这个公证证明和身份证、房屋产权证等其他证件到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。如果对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议，程母可向人民法院提讼，请求法院对程母的继承权进行确认。

房产公证书范文第8篇

论文关键词　公证　证据规则　必要性

一、认识公证证据及其规则

人们在日常生活中使用证据这个语词的时候，也许并不会刻意去考究它的定义。但是在司法活动中，明确证据的概念确实非常重要。如果司法人员对证据的概念有不同的理解，那么在司法活动中运用证据认定案件事实的时候就会出现混乱和偏差，就会影响司法的公正性和公信力。关于证据的概念我国学者对证据一词的理解各不相同，《刑事诉讼法》作出的“证明案件真实情况的一切事实，就是证据”的解释在司法和理论界占据主流地位，而何家弘教授从法律的角度界定，认为证据就是证明案件事实或者与法律事务有关之事务存在与否的根据。无论这“根据”是真是假或半真半假，它都是证据。可见“事实”本身并非“证据”。其实，证据如果没有事实内容就什么也不是了，事实需要依靠法律认可的形式即以物证、书证、证人证言、当事人陈述等证据的表现形式才能进入法定程序成为定案“依据”。如当事人申办继承公证，需要举证遗产（房产）属于被继承人生前所有，就要提供房产证，房产证在这里就是成为证明被继承人有遗产这个事实的依据（证据），如果房产证是伪造的，则说明这个证据是假的，而被继承人有遗产这个事实本身不属于证据范畴。同样，对于公证证据的定义，可以表述为公证证据是在公证活动中，能够证明公证事项涉及的事实情况或有关公证证明事务是否存在的依据。根据此定义，《公证法》第27条中规定的当事人的“如实说明”和提供真实、合法、充分的“证明材料”即为公证证据。

明确了公证证据的概念，我们才能针对证据制定具体的操作规则。公证证据规则就是指规范证据的收集、审查和评价等证明活动的准则，换言之，就是公证程序中与证据有关的具有可操作性的程序性规则。由其定义可知，公证证据规则具有以下的法律属性：

（一）具有强制的效力

证据规则是公证机构进行证明活动的行为规范。证据具有约束力，公证员、公证当事人、参与人和利害关系人都必须遵守，否则不能产生预期的法律效果，因此所收集的证据无效，所作出的证明可能被撤销。如办理继承权公证，当事人需要提供死者的亲属关系证明，证据规则规定：该证明需要死者的生前工作单位依据其对死者的日常了解或者是档案保管部门依据死者的档案材料作为依据填写。当事人找到其朋友开的一公司在空白的《亲属关系证明》表上盖了章，表中内容全部由当事人自己填写，公证员经向单位核实，发现证明单位对死者和当事人的情况并不了解，只是出于朋友情面才盖的章。虽然当事人出具了《亲属关系证明》，但证明人与死者毫无关联，且出具证明无任何依据，不具有证据的真实性特征，故该证据属于无效证据，不能采信。

（二）具有明确的指导性

证据规则都是具体的操作规程，公证员和公证当事人、关系人可以直接从证据规则中得出自己应当做什么、可以做什么和不能做什么的答案。如对自然人的死亡证明材料，证据规则规定最佳证据证明规则，即该证明应由何单位何部门出具才算有效以及各证明单位出具的证据采信程度的高低，如果因死亡年代久远导致任何单位都无法出具死亡证明时，采用什么证据予以补强证明，规则实际是指导公证员对各种类型的证据如何收集、审查、核实和认定的方式、方法和途径。

（三）具有明显的程序性

证据规则总体上属于程序法的范畴，是程序法中的一个相对独立的组成部分。公证证据规则与民商事实体法之间存在着密切的联系。一方面，证据规则是执行实体法的手段，其着眼点在于案件事实的证明过程，主要任务是为适用是他发而提供必要的事实要件。另一方面，实体法规定是形成或者确立证据规则的依据之一，在证明对象和举证责任的分配等方面，实体法的规定起决定性的作用，许多证据规则甚至规定在实体法中。但是，证据规则本质上是程序法，是当事人申办公证和公证员证明所依据的程序性规则。

二、证据规则对公证证明活动的影响

公证制度的本质是国家的证明制度，公证权是法律赋予公证机构行使的国家证明权。当事人如果要取得法定证明机构出具的公证证明，就必须按照公证程序提出申请、按照公证证据规则提供证据，而公证机构受理公证申请后必须依照公证证据规则对当事人提交的证据进行审查并作出认定。因此公证证据规则涉及公证当事人和公证机构（包括公证员）的权利义务。

（一）便于依法行使证明权，查明事实真相，实现公证职能

不论古今中外，大多数证据规则是为了查明案件事实真相而设计或规定的。如相关性规则是查明案件事实的最基本的规则。只有运用相关性的证据，才能形成证明的锁链，以排除矛盾，形成确实、唯一的结论。公证是对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的证明，也就是说公证事实上是一个证真的过程，是依据证据的相关规则对证据进行审查并作出认定的过程。只有遵循证据规则的规定才能保证作出证明的结论真实、合法，从而实现公证证明的职能作用。

（二）保障当事人在公证法律关系中的主体地位和权利，并督促其履行相应的公证义务和承担相应的法律责任

在公证法律关系中，当事人是申请人，享有申请权、撤消申请权、证据收集权、举证权、陈述权、请求权等等公证权利，同时应当履行如实陈述、如实举证的公证义务，并且应当对其所做陈述和所提供证据的真实性、合法性和充分性负责，否则，应当承担因其虚伪陈述、举证或者举证不能所造成的拒绝公证、终止公证等法律后果。公证证据规则正是通过规定当事人在公证证明活动中的具体权利、义务和责任规范，来保障其正确行使证明权利、履行证明义务、承担证明责任，从而行使和保护其民事权利、履行相应的民事义务。

如当事人欲申办一件保全证据公证，要求公证机构对商场公开销售的某品牌的洗手液的事实进行证明，那么公证证据规则就要求申请人需提供其与该品牌的洗手液有利害关系的证据，若是该洗手液的商标、外观与申请人有关，侵害了申请人的知识产权，则应当提供其享有知识产权的证明，若是该洗手液质量存在问题并造成了人身伤害的后果，则需提供造成伤害结果的证明。而对于无法提供利害关系证据的申请人，证据规则可以规定公证机构不予受理。如果没有公证证据规则，公证机构对于类似专业打假的申请人，其目的仅仅是为了索取高额赔偿，那么公证机构作出不予受理的决定就剥夺了申请人申办公证的权利。

（三）规范、指导公证员的公证证明行为，降低执业风险

公证证据规则，必须设置相当部分的规定来规范公证员对证据的审查、核实及认定行为，其目的就是要让公证员按照统一、明确的证据规范和程序规范，来完成公证证明活动，降低公证执业中的法律风险。

案例1：夫妻二人再婚后申办夫妻财产约定协议公证，将男方名下的再婚前取得的一套拆迁安置房的产权约定归夫妻共有。两年后，男女双方诉讼离婚，女方要求按协议分割这套房产，男方却到公证处说该房产还有其前妻和子女的产权，自己无权处分她人的产权，并提供拆迁安置办出具的证明要求撤销公证书。

案例2：张某夫妇生前写下自书遗嘱将一处房产给三个女儿共同继承，三个女儿经协商认为三人共同继承不但继承后转让手续繁琐，而且涉及各自配偶的权益，不如由其中一人先将房产继承下来待转让后再分配房款。所以在申办继承公证时三人均确认父母没有立过遗嘱，房产由长女一人继承，次女和三女在公证处表示自愿放弃继承权，长女办理继承公证后顺利地将房产转让。之后，由于次女和三女认为长女没有分配给她们俩房款，于是出示父母的遗嘱要求公证处撤销公证书。

上述两个案例，涉及公证员对公证证据的审查和认定所依据的证据规则。

在案例1中，如果依据最佳证据和当事人自认规则，公证员只要审查房产证的真实性即可，而且协议双方一致陈述该房屋仅为男方个人所有，则可认定男方有权与女方对该房屋全部产权进行约定。虽然房产证证明得房产为男方单独所有的事实与该房产实际涉及男方与前妻和子女的权利这个事实不一致，导致经公证的夫妻财产约定协议造成了男方不利的后果也只能由其自行承担，难么，公证机构也无需撤销公证书并承担责任。因为，公证员对当事人提供的证据是严格依照证据规则作出审查和认定，认定证据（房产证）本身是真实的，而且当事人在办证程序中亦作出了自认。

在案例2中，由于公证员不是公证事项的亲身经历者，对于死者生前是否立有遗嘱的事实，只有当事人自己最清楚，当事人在申办公证时，出于某种利益考虑故意作虚假陈述隐瞒了遗嘱事实，依据自认规则公证员可直接采信对当事人自己不利的陈述，认定死者无遗嘱，再依据举证的时限的规定，所有证据必须在公证书出具之前提供，当事人在公证书出具后出示的遗嘱证据不能作为公证书证明事实的依据，因为公证书是在先前没有遗嘱的证据证明下做出的，符合证据审查认定规则，证明达到了法律事实的证明要求。而当事人隐瞒了遗嘱的事实只能视为其是自愿放弃了遗嘱继承权，并同意按照法定继承方式办理，当事人对自己民事权利的处分不属于法律禁止事项，故不得再以这份遗嘱公证证明。

假如没有证据规则对公证证明行为作出规范，则当事人在申办公证时提供的一切与事实不符的证据都可能在事后被相反证据，这就意味着，公证书与真实情况不符就要被撤销，将会严重影响公证书的效力和公证行业的公信力。由此联想人民法院的诉讼证据规则，诉讼证据是法官作出裁判的根据，而并非发现客观真实的根据，即使证据与客观真实不符，但只要法官是按照证据规则规定进行认定的，裁判就是正确的，诉讼当事人作出的虚假陈述和提供的内容不实但形式有效的证据造成的不利后果均由当事人承担。

但是我们发现公证竟然没有证据规则。由于没有证据规则可援引，更没有免责规定可依照，公证员采信的证据如有问题，他难以自证其已尽责，即使社会有认为他已尽责的意见和应当免责的呼声，也不足以与那些“应当”的理由相抗衡，他得根据由公证文书造成的后果和那“应当”呼声的强烈程度承担“应当承担的责任”。这在社会信用程度不高的今天，公证员无疑成了一种风险极高的职业，安全根本得不到保障。因为这种风险是公证员依自身谨慎、努力所无法克服。难怪有公证员作出这样的“总结”：现在每多办一件公证，就是往自己身上多安装上一颗定时炸弹。

三、制定证据规则是树立公证行业公信力的重大举措

我国公证制度恢复三十年以来发展至今已进入了高速发展的时期。公证活动最终的结果一般是向包括当事人在内的社会大众输出法律产品。尽管法律赋予公证极高的证明力，在一定程度上，公证活动实行的仍然是公证员的“自由心证”，对各种证据的审查判断没有统一的模式和规则，完全凭公证员内心确定，因此公证输出产品只是单纯的结果，而没有对证据的审查认定确认事实的过程，尤其是在司法部推行要素式公证书格式之后，如果公证书仅反映证明的结果，却没有对证据进行论证和说理内容，会让公众误认为公证处只会“盖章收钱”，公证没有成本，公证书无法反映公证员的投入的智慧和劳动，这在很大程度上降低了公证产品的可信度和公证书的法律效力，严重影响公证行业的公信力。公证书应当参照法院的裁判文书详细说明根据证据的相关规则对当事人提供的证据进行审查、认定、采信过程，那么要素式公证书才能发挥证明的价值，公证机构通过对证据规则的运用才能将公证产品的使用价值功能体现，公证成为对公众有用的产品，公证才能在公众心中树立公信力。

四、对制订证据规则的殷切期望

房产公证书范文第9篇

房产委托公证是公证处的一项主要国内业务。目前,公证处办理房产委托公证呈悄然升温趋势,这本来是一件好事。可是通过日常的办证工作,笔者却发现其中有个别“假证”。房产委托公证中,有个别人是名为委托实为买卖。就是委托人将房屋卖给受托人,但却申办委托受托人卖房的委托公证。如果一但受托人卖房用这份委托公证书就可以,省去了中间交易环节。致使国家的税收受到损失不说,另外还可能带来一定的隐患,给我们的执业带来风险,现就房产委托公证谈一下自己看法。

一、房产委托公证的审查

(一)审查行为能力。法人委托的,对法人的主体资格和法定代表人的身份,通常审查其法人营业执照、法定代表人身份证明和有效身份证件。对自然人行为能力的认定,通常是通过直观的观察和语言交流来进行,对特殊人群,如由于年老有些糊涂的人行为能力认定比较难,此时我们必须慎重。上门办理委托书公证,我们也应该注意审查申请人是否有行为能力,防止亲属“代替”说。虽说不像遗嘱那样严格,但我们也应尽量单独与申请人接谈,以审查其行为能力。

(二)审查意思表示。看委托人是否真实自愿作出委托,是否有受到胁迫或欺骗,是否有重大误解。在自然人申办委托公证时要尤为注意。因此,建议在办理老年人委托,特别是子女陪同来办理的,委托处分其房产公证时,我们应由两名公证员与委托人单独谈话,减少干扰因素,给老年人创造自主表达意思的环境。最好进行录音、录像,以确保老年人的合法权益得以维护。

(三)审查委托的权属。要委托他人办理委托事务,委托人必须有委托权,即首先委托人要有自己办理委托事务的权利,企业法人的委托,特别是涉及公司经营重大的决策,除了权属依据,还应该符合程序。国有企业处分房产的委托,要看是否有国有资产管理部门的审批意见。自然人的委托,如果是处分共有房产,应该由共有人共同委托,确实不能共同委托的,建议其委托他人处分财产中属于委托人的份额,并询问其共有人对处分财产的意见,告诉其处分属于其他共有人的财产份额的部分是无效的。法律不予保护。

(四)审查委托书内容。我们收集了材料,制作了谈话笔录,是对出具委托公证书的支撑,申请人是要凭委托公证书委托受托人办理委托事务,公证书是直接交使用部门的,要让使用部门看得明白受托人要代办什么事,委托事项的描述要清楚、准确、完整。在办证中常遇到委托书表述不准确,对事项交待不清楚,当建议修改时,委托当事人还可能说没关系,对我们的意见不予理睬。对这样的委托书我们应该向当事人讲明原委、陈述有可能引起的不利的法律后果,如当事人执意不改,而当事人的主张又不违法,我们应根据《公证程序规则》的规定,将上述告知过程及告知修改内容祥细地记录在案,让当事人签字予以确认。

二、房产委托公证存在的隐患

(一)如果受托人利用委托房产实施了不正当的行为(如一房二售等),而该行为的后果却要归究于委托人,那么这对于委托人(实际上是房屋出售者)来说,是存在很大的委托风险的。

(二)众所周知,房屋所有权是以登记为要件的,如果房屋出售后,购房人长期不去办理房产过户手续,使得房屋产权处于不稳定状态,万一委托人或受托人在这过程中死亡,就可能带来不必要的隐患。

三、房产委托公证的难点

根据《公证程序规则》第二十三条的规定:公证员在办理公证时,应重点审查:(一)当事人的人数、身份、资格和民事行为能力;(二)当事人的意思表示和相应的权利;(三)需公证的行为、事实或文书内容是否真实、合法;(四)需公证的文书内容是否完善,文字是否准确,签名、印鉴是否齐全;(五)当事人提供的证明是否真实、充分。同时要求我们出证必须符合《中华人民共和国公证法》及《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定,既行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、行为的内容和形式不违反法律、法规、规章或者社会公共利益。

然而,由于现在房产委托公证中鱼龙混杂,有的是真正意义上的委托,有的则是所谓的“委托”,而我们最难审查的恰恰就是意思表示,因为意思表示是一个人的内心活动,当事人不如实陈述的话,我们就无从得知。

四、房产委托书的相关注意事项

(一)委托期限不应过长。一般情况下,凡是申办以炒房为目的的“房屋销售委托公证”,“受委托人”都要求委托期限尽量延长,甚至提出“无限期委托”的不合理要求,虽然法律没有明文规定委托期限长短,但是对于这类委托,委托期限如果太长,委托人(产权人)的情况如发生变化,比如夫妻离婚、产权人死亡等,产权可能发生转移。按笔者实际办证经验,建议委托期限三至六月为宜。

(二)委托之实际不可撤销。对当事人具有行为能力委托行为又是真实意思表示,办理公证符合办证程序的委托公证,在人实施活动中,发现委托书有超过委托人权利权限的内容,不应撤销委托公证,可告诉有关人员对超权部分内容按无效委托处理。

(三)效力不能对抗善意第三人。因为虽然办理过了委托公证,但是从登记机关看来,产权仍属于原产权人,假如产权人在办理公证并将产权 证交给受托人后,自行到房产管理部门挂失补办手续,即可再次拥有产权证,造成产权登记的混乱,也会造成公证书效力的混乱甚至造成错证。另外,假如原产权人有债务涉诉,法院也可对委托房产进行查封。这样给善意取得第三人带来一定风险。

(四)应当尽到告知义务。在当事人办理房产委托公证,公证员未审查出问题时,我们应当将委托的法律后果以及可能出现的隐患向当事人告知清楚 ,并在谈话笔录中载明。履行法定的告知义务。

房产公证书范文第10篇

案情：于老太有两个儿子一个女儿，两个儿子大学毕业后先后在外地就业、成家，只有女儿在身旁。女儿高中毕业，没有考上大学，一直靠打零工赚钱。于老太的老伴死的时候，孩子们放弃了对父亲遗产的继承，于老太和老伴的房子和其他遗产也都归了于老太。老伴死后，女儿和于老太一起生活，相依为命。于老太前不久得了脑血栓，也是由女儿一直照料。于老太把照顾她晚年生活的希望全部寄托在了女儿的身上，于是，等病情好转，于老太立了一份遗嘱，遗嘱写明自己的房屋，死后归女儿继承。老太实名“于百全”，户口、身份证和房产证上登记的都是这个名字，可她习惯称自己为“于百泉”，平时领退休金等都以这个名字签名。这份遗嘱落款签名也签了一个“于百泉”。最近，于老太突发心梗死亡，于老太的女儿拿着于老太的生前遗嘱去办理房屋过户手续时遇到了问题。因为自书遗嘱上的签名与于老太身份证、房产证上的名字不一致，遗嘱又没被公证，所以有关部门拒绝为女儿办理房屋过户手续。多亏于老太的其他子女对母亲的遗嘱没有疑义，他们按于老太遗嘱的意思达成了遗产分割协议。最后，于老太的女儿凭这份协议，办理了公证，才继承了于老太的房产。

说法：遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。《继承法》第十六条、第十七条规定：公民可以依照本法规定，立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人继承。法定继承人可以是一人，也可以是多人。自书遗嘱是由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。自书遗嘱的签名必须与遗嘱人身份证、户口簿等合法证件上的名字相一致。

依照司法部、建设部的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协调不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。

遗嘱没公证，遗嘱上所签的名字与立嘱人身份证等证件上的名字不一致，将给继承人办理公证、继承遗产带来麻烦。立遗嘱的老年人，对这个问题不应忽视。