房产调查报告范文

房产调查报告范文第1篇

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，xxx的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在xxx房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，xxx的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

房产调查报告范文第2篇

近年来，XX市区的物业管理工作，在市委、政府的大力支持下，经过社会各界的共同努力，物业管理以规范发展为主题，以满足业主、使用人的多层次物业服务需求为宗旨，以诚信履约为倡导，以建立健全物业管理体制、规范物业管理行为、提高物业管理水平为重点，服务水平逐步提高，市场竞争机制逐步形成，效益逐步显现，为提高城市管理水平，改善人居环境发挥了积极作用。

但是也应看到，我市物业管理工作仍处于初级发展阶段。我们结合深入学习实践科学发展观活动，与挂钩联系点党支部一起，成立调研小组，指定专人带队，深入市区各物业服务企业和金星镇、胜利镇及相关社区，走访50多户居民，对市区物业管理工作进行了详实的调研。

一、XX市区物业管理工作现状

二、XX市区物业管理工作面临的主要问题

(一)社会评价方面：一是行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。二是行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是雇佣关系或主仆关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。三是舆论导向存在偏差。近年来，各种舆论媒体对于物业服务行业的正面报道少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导业主，给行业造成很大负面影响。四是物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。

(二)政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套。相关部门对物业管理不够重视，对行业发展不够关心。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循。二是协调和执法不力，与相关部门关系不够顺畅。政府协调工作不够及时也不到位，缺位和执法不力，与市区供水、供电、供气、供暖等相关部门协调不力。三是物价部门执行政府定价(指导价)适用过宽。我市的住宅小区物业服务费收费标准是2005年制定的，最高一级的收费标准为0.44元/㎡月，最低的只有0.10元/㎡月，企业怨声载道。四是现行税赋政策不合理，对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担重。

(三)开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业管理带来隐患和纠纷。开发单位利用建管不分，掩盖前期遗留问题、转嫁新建项目矛盾较多，有的新建项目房屋质量问题突出。二是利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。有的开发单位并不是真正重视物业管理，而是利用物业管理为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务。并且常常拖欠空置房物业服务费。三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求经营效益，压缩配套设施项目，给今后物业企业入驻开展物业管理工作留下隐患。

(四)业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。部分业主只讲权利、不讲义务，业主公共意识普遍较差，业主参与物业管理的意识不强，业主不能自觉遵守管理规约和规定。二是配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，业主不配合、不支持物业管理，业主拖欠物业服务费问题突出，业主不按规定交纳物业维修资金。三是业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。国务院《物业管理条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。虽然《条例》已经颁布近6年时间，但真正落实业主大会制度的社区不多。四是业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。一方面是业主委员会成立难，另一方面成立了业主委员会的小区，作用没有充分的发挥。有的业主委员会运作不规范，有的业主委员会超范围活

动影响社区稳定，还有的业主委员会有特权化倾向，甚至个别业主委员会成为物业服务企业对立面。

(五)物业服务企业方面：一是企业经济效益较低，行业发展后劲不足。企业效益低、发展慢，发展后劲严重不足，连年亏损的占70%以上。主要是由于物业服务费标准过低，也有部分原因是由于物业服务收费率低造成的。二是人员素质较低，专业人才缺乏。从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大;企业缺乏规范管理和技术人才;从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求，服务意识差。市区物业管理从业人员中，70%以上来自转制、转岗、转业和农村剩余劳动力，其年龄、文化、专业知识、技能都需要进行结构性调整。一些从业人员责任心和服务意识不强，服务技能有待提高，面对物业管理服务活动中的矛盾和问题不能及时、正确的解决，也是造成物业管理纠纷不断、投诉增多的原因之一。三是服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前尚未达到公开、公平、公正、诚实守信和健康有序的良好状态。

(六)旧小区、散居楼院方面：一是房屋建设年代早，年久失修功能残缺;二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题;三是小区公共环境脏、乱、差，缺少必要的垃圾收集清运设施;四是私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多;四是低收入人群集中，低保户比例大，下岗、失业、企业退休人员多;五是人员成分复杂，外来人员多、租房户多，治安问题突出。

三、对加强XX市区物业管理工作的几点建议

物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，做到严格管理、科学管理、长效管理，针对XX市区的实际，我们提出如下建议：

(一)要加大宣传教育力度，增强齐抓共管意识。物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系XX社会的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象。因此，各级党委、政府要充分运用多种宣传载体，发挥新闻媒体和社会各界的力量，利用好社区、居委会和乡镇的阵地，经常地、持久地、反复地深入机关、社区及大街小巷，认真宣传《物业管理条例》、《物权法》和建设部有关物业管理方面的法律法规及市委、政府有关物业管理工作的有关要求，教育广大党员干部和人民群众做学法、懂法、用法、护法的带头人，切实增强广大业主的自我约束、理性维权意识，真正形成齐抓共管物业管理工作的共识。

(二)要建立健全法规制度，提高依法办事能力。一是要从源头着手。要在认真贯彻执行国务院《物业管理条例》的基础上，尽快着手制定出台符合我市实际的地方性法规、政策、规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系。如《物业管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《前期物业服务招投标管理暂行办法》，以及《物业管理合同》、《管理规约》等示范文本。制定出台XX市物业管理考评细则、等级评定、服务标准，并会同市物价部门重新核定新的物业收费标准。二是要从自身抓起。要认真规范物业服务企业的职责，完善各项工作制度，根据物业服务合同约定的内容，明确权责。建立健全安全保卫、保洁、维修等服务工作岗位职责，制定完善《从业人员工作标准和考核办法》，规范物业从业人员行为规则。三是要从搭台。明确乡镇、居委会及社区履行物业管理工作的职责，规范好《业主委员会成立程序》、《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等示范文本，并落实到业主委员会选举工作中，切实做到有法可依、有章可循。

(三)要切实加大舆论监督，建立长效管理机制。居委会、业委会、物业服务企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不论哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。一是要建立健全社会监督、舆论监督、媒体监督制度，在社区设立监督举报箱，向社会公示监督举报电话，利用电视、广播和报纸，及时宣传报道物业服务管理与服务中的先进集体和个人，接受社会监督。二是要切实加强内部管理，加强对物业服务人员的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训，规范他们的言行。三是要建立健全考核评比制度，完善激励机制，充分发挥物业服务人员的主观能动性，规范物业服务行为，形成用制度管事，用制度管人的良好氛围，使企业逐步走上制度化、规范化的良性发展轨道。

(四)要因地制宜管理物业，切实解决遗留问题。历史遗留问题主要指旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房屋的专项维修资金收缴问题。因此，一是要紧密结合目前市区体制实际，按照条块结合、属地管理原则，理顺物业管理体制。建议由XX市区周边乡镇和各社区对无人管理的旧住宅小区进行管理。二是加大政策扶持力度，建议市政府和社会各届，加大对旧住宅小区综合整治的政策倾斜。三是在资金投入上，拟采取政府补一点、公用设施运营单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点的解决办法，努力改善旧小区环境和旧小区无人管理的现状。

(五)要经常开展物业整治，认真清理卫生死角。一是要清理物业服务不到位的问题。每月开展一次小区卫生大清理活动，做到地面无杂物、墙面无牛皮癣、空中无飘浮物、垃圾箱内无堆积物、公共部位无堆砌物、死角部位无陈旧物。二是要规范物业服务企业硬件和软件设施。协调解决物业服务企业和业主委员会办公用房不到位问题，规范业主委员会的监督管理。三是要加大住宅专项维修资金的清缴力度，彻底清理物业管理费用拖欠问题。

房产调查报告范文第3篇

抱怨“被平均”的，都是平均数以下的人群；几乎没有听到平均数以上的人群抱怨自己“被平均”的。8月7日，该课题组负责人、北大社会学系导师李建新回应称：“披露的全国平均数，只起到了简要概括的作用，会抹杀内部的差异。而实际上，社会不同阶层中间的内部差异很大。”他认为，在网络上发出声音的往往是那些没有达到平均数标准的群体，而超过平均数的却往往是“窃喜”。

这个“窃喜”用得很好，很传神。窃喜，就是偷着乐。自己跑赢了平均数，没有在社会竞争中落败，值得一喜。中国人讲究财不外露，所以掩口而喜。“窃喜”的人群中，有没有同时还在“窃忧”的？就在8月份，铁道部宣传处前处长陈谊涵因天价宣传片被查，调查人员在其家中查获超过1000万元的巨额现金和至少9本北京市房产证。这些房产证，没查出来，是财富，查出来就是罪状。在已经受到查处的官员贪腐案例中，通过不正当手段拥有多套住房者，至少也有几十人，没有被查处的，肯定要多得多。至少到目前为止，他们还在窃喜中。还能窃喜多久，主要看反腐的决心有多大。要早一点结束这种窃喜并不难，只要切实实行官员财产公开这一招就够了。

在《中国民生发展报告2012》会上，北大校长助理李强表示，将持续开展调查并数据，为政策决策提供依据。其实，网民“被平均”的抱怨，同样应该作为政策决策的依据被重视，被采纳。

在网上搜索有关《中国民生发展报告2012》的信息时，还发现，今年6月初，北京师范大学也过一个《中国民生发展报告2012》，名称一模一样。网上没看到这份报告——其实是一本书，但是，会上有关人士的发言以及该书的目录给人一个强烈的印象：说话小心翼翼。比如，民生的缺失已经是事实，而且有的领域里民生缺失很严重，比如食品安全。但是，在北师大的这份报告里，叫作“避免‘民生缺失陷阱’”，好像民生缺失还没有到来，还没有成为现实。又比如“防止‘高福利陷阱’”更是远离实际国情。难道北师大有关专家没有看到这个事实：一部分人早就不声不响地享受高福利好多年，从工资待遇、医疗到养老金，都远超普通民众；都已经成为现实了，专家却在说“避免”，这样的情况下，怎么可能有民众的高福利可言？

撰写调查报告措辞如此小心翼翼，有关专家在害怕什么，或者要迎合什么？难道是怕报告通不过？怕有关领导责怪报告太“负面”，所以遣词造句尽量“正面”，尽量顺耳？这样的专家还不如网民，觉得自己“被平均”了就大胆喊出来，让社会知道，让决策者听到，以期推动社会改革。不过专家和网民有一个很大的区别，网民喊几句“被平均”，不会失去什么。但是，专家如果不听招呼，大胆说真话，可能会失去很多利益。不知道这是不是调查报告总是重复平均数的老调子的原因？

世界上就怕“认真”二字。老百姓对自己的钱袋子、住的房子以及与日常生活息息相关的数字算得很认真，而官方公布的数字和专家学者引用的数据，却用笼统的平均数来糊弄他们，他们肯定很生气。如果政府部门统计的数字翔实点，调研机构调查时深入点，有关专家学者引用数据客观点，少说平均数，多说具体数，那么老百姓听起来气会顺点，牢骚话会少说点，矛盾也自然会减少些，整个社会就会和谐很多。

房产调查报告范文第4篇

得益于中国强劲的经济增长，世界财富版图在悄然变化之中，中国富裕家庭持续的财富增长在全球表现出众。这同时也意味着，中国富裕家庭对于家庭财务风险的规避和长期财富管理的需求与日俱增。

那么,高端富裕人群应如何为自身及家庭构筑财富保障体系？

为此，记者走访了刚刚荣获《理财周刊》“2010年保险(寿险)行业年度大奖评选”之年度机构类大奖――“高端人群首选寿险服务商”的汇丰人寿保险有限公司，请汇丰人寿的首席执行官老建荣先生谈谈中国的富裕人群该如何安排自身的保险。

富人关注重疾风险保障

老建荣介绍到，近期，汇丰人寿刚刚了一份《中国富裕人群调查报告》，根据这份调查结果显示，在应对不期而遇的各类财务风险时，中国富裕人群的最大财务需求是重疾保障(93%)，其次为养老保障(81%)及子女的教育金储备(78%)。其中，年龄介于51~64岁的富裕人群，还特别关注子女财富的妥善管理(87%)及子女的创业(85%)。

对于因健康威胁引发的保障需求，中国富裕人群最关注的是家庭责任的延续(54%)。在应对重大疾病引发的各种财务风险时，大部分（78%）受访者表示他们最为关注子女未来的成长教育，接近六成（58%）认为父母的赡养是他们重要考虑的保障需求。反观受访者对待投资打理及产业延续的需求，分别为53%及42%，排位稍后。

老建荣表示，中国富裕人士已清晰地意识到医疗保障的重要性，他们特别关注因重疾引发的对未来家庭生活品质、对子女成长教育以及对赡养父母的长期影响。因而，随着中国富裕人群保险理念的不断提升，他们对因疾病引发的财务风险有着更深层次的保障需求，他们有意愿也有能力更多地顾及家庭责任的延续。

富人更需高保额多元化服务

老建荣说，这次调查报告还特别对中国富裕人群对医疗保障额度的需求及购买保险方案的预算进行了调查。调查结果显示，这类人群平均需要的医疗保障额度相当于他们平均家庭年收入的4倍，为此他们愿意支付的保费预算为平均家庭年收入的9%左右。

调查还发现，半数受访者(50%)认为医疗服务的品质很重要。其中，接近4成(37%)认为安排专家医生的手术及治疗很重要。

对医疗机构的选择偏好，绝大部分（90%）受访者表示最希望在国内的知名医院接受治疗服务，并有接近九成(88%)的受访者表示海外就医会对重疾治疗有所帮助。

此外，调查还显示中国富裕人群非常关注对疾病的预防。绝大多数认为早期诊断及时治疗(98%)、保持良好心态(97%)、控制饮食适度运动(93%)及定期全面的深度体检(92%)是预防疾病的有效方式。

就医疗保险增值服务方面，调查发现53%的受访者青睐保险公司可以向医疗机构直接支付医疗费用，并有42%表示专家医生对于严重疾病的二次诊断服务很重要。

老建荣表示，中国富裕人士对保障额度有较高需求，同时对优质的医疗服务亦有高要求。他们非常关注医疗机构的品质及专业医生的资质，对医疗服务的需求呈现高端化及多样化的特征，这与他们追求高品质生活及与日俱增的健康意识是不谋而合的。

可选高端医疗保障产品

老建荣认为，高保障额度的重大疾病险是应对不期而遇的健康风险的有效财务工具。在规避风险的同时，为家庭成员提供充裕的财务保障也应该是全面财富管理的重要体现之一。涵盖重疾保障并且拥有足够高保障额度的医疗计划，可满足富裕人士深度全面的保障需求，保证家庭高品质的生活不受影响。

老建荣介绍说，包括汇丰人寿在内的一些保险公司，已经在国内推出高端的医疗疾病类保障产品，比如汇丰人寿新近推出的“汇丰尊享医疗保险”及“尊享人生医疗保障组合计划”等，就已经能为富裕人士提供较为周全的服务。

比如，可以安排国内知名医院专家医生的对被保险人进行手术和治疗，提供国内知名医院的病房安排，甚至可以提供海外知名医院入院治疗安排，这类高端保障产品，可能会更契合富裕人士的高端医疗的实际保障需求。

此外，这类医疗保障计划通常还涵盖了专家医生的二次诊断服务、健康体检及保险公司直接向医疗机构支付医疗费用等增值服务，可满足富裕人士对优质医疗服务多样化的需求。

老建荣建议说，国内的富裕人群已经完全可以根据自己的实际需求，直接在国内选购相应的保险产品，为自己和家人构筑坚实的保障基础。

相关链接：有关《汇丰人寿中国富裕人群调查报告》的说明

《汇丰人寿中国富裕人群调查报告》是汇丰人寿委托著名市场调研机构艾德惠研在中国进行的面向富裕人群的问卷调查报告。该调查的主要目的是研究富裕人士对待财务风险和家庭责任等方面的态度，及在医疗服务方面的需求。

本次调查于2010年7月至8月进行，涉及受访者315人（上海105人；北京103人；广州107人），调查者年龄介于30~64岁。

被调查者中，家庭流动资产50万~100万元的访问者占57%，流动资产100万~200万元的访问者占28%，流动资产200万元以上的访问者占15%。

房产调查报告范文第5篇

近年来，随着经济大开发主战略的实施，南昌市委、市政府提出了“建设现代文明花园英雄城和现代区域经济中心城市”发展战略，全市经济社会快速、协调发展，国内知名房地产公司纷纷落户南昌，商业楼、住宅群纷纷拔地而起，房地产业成为政府关注、市民关心的热门话题。作为南昌市国民经济支柱产业之一，房地产业创造的税收也成为财政收入的重要组成部分。

南昌市审计局在谋划2004年税收审计工作时，按照审计署五年发展规划中关于改进税收审计、从管理机制上解决税收流失和执法腐败问题的要求，科学判断形势，找准工作契入点，抓住南昌市经济社会发展热点领域――房地产业，决定开展房地产税收征管情况专项审计调查，重点审计税款征收等情况。由于房地产公司大多是民营和外商投资企业，不属于国家审计范围，市审计局通过税收征管审计调查这个平台，把它们缴纳税收的情况纳入了审计的范畴，从而找到了一条拓宽审计领域的新途径！

深入调查 精心准备

2004年下半年，市审计局着手2002年至2004年9月房地产企业税收征管情况专项审计调查。现实情况是纳税企业多，时间紧，任务重。面对这项审计新课题，局领导要求审计人员精心做好审前调查，筛选出重点调查对象，做到有的放矢。

审计人员首先来到契税征收部门，调查了解落户南昌市的房地产企业的房屋出售及契税缴交情况，初步了解房地产企业楼盘开发地段、开发规模，做到心中有数。根据契税征收部门提供的情况，随后查阅城区税务局房地产企业税收征管资料，进一步掌握房地产企业房产销售及土地增值税、企业所得税等相关税费的申报、缴交情况。

根据审前调查结果，审计人员反复勘酌，采用分析性复核等方法选择出11户开发规模大，销售量大，欠缴税费多的房地产公司作为重点延伸对象。所筛选的公司均属民营及外商投资企业，为达到审计目的，又不影响南昌市投资环境，审计人员查找了相关法规，明确了审计机关的权限，即根据《中华人民共和国审计法》第三十三条规定，审计机关有权就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查。并专程到市优化投资环境办公室、市法制局部门办理了相关手续。结合审前调查结果，市审计局立即制定科学合理的审计调查实施方案，明确审计内容、方式、范围、所调查企业，报市领导批准后予以实施。

突出重点 迎难而上

根据审计调查实施方案，审计人员在对税务部门税收征管档案进行审计后，进而对税务部门所管辖的纳税企业纳税申报、税款缴纳、税收优惠政策如执行延伸。审计人员要求相关税务局领导及专管员一并进驻企业，向被调查企业详细说明来意，取得企业支持和配合。重点核实房地产企业2002年至2004年9月房产销售收入、成本、费用及相关税费申报、缴交情况。

专项审计调查得到了大部分企业的理解和配合，但也遇到了一些阻力，如某户民营企业对审计工作不理解，尽管审计耐心说服，反复宣传，但是该企业审计人员无审计权限，调查只能问情况，不能审账为由多次拒绝接受审计，导致审计人员三进其门而不得入。这件事引起了市场领导的高度重视，市领导明确表示全力支持审计机关依法审计，经过市领导亲自协调，排除干扰，扫除障碍，最终，该企业还是愉快地接受了审计，并把漏交的上千万元税款如数交清。

审计调查期间，审计人员严格执行审计廉政纪律，做到“只喝企业一杯水”，多次谢绝被审单位宴请及礼金，维护了审计机关的良好形象。

依法治税 成效显赫

审计调查结束后，南昌市审计局向税务部门出具了审计意见，并向市政府递交了专项审计调查综合报告，审计调查报告显示：税务等部门少征11户房地产企业各类税款1.22亿元；企业财务核算、发票管理不规范等。针对上述问题，市审计局提出建立责任追究制、依法治税、完整税收考核机制、维护政令统一等4条建议。调查报告引起市政府高度重视，市政府领导作出批示，责成税务部门加大征管力度，整改纠正。

根椐专项审计调查报告，市税务部门向各县区分局、直属分局、直属局、稽查局、办税服务厅下发整改通知，提出从2003年7月1日开始，对征管的房地产企业，一律按3.3%的预征率计算征收企业所得税，加强对房地产开发企业的日收管理，确保房地产企业预售收入应纳各税及时征收入库等5条整改意见。目前，税务部门根据审计报告，已收缴各种税费7 000余万元，其余款项正在催缴中。

南昌市审计局围绕经济工作中心，创新开展的房地产行业税收征管审计调查，不仅规范了税收征管秩序，加强了房地产企业纳税意识，而且对促进南昌市房地产企业持续健康发展，改善投资环境，保护投资者利益将产生积极的影响。

房产调查报告范文第6篇

报告名称： 2000年北京外商投资企业薪资调查报告 调查地点： 北京 调查时间： 2000年 样本量： 30 被访者： 外商投资企业 调查机构： 北京西三角人事技术研究所 报告来源： 北京西三角人事技术研究所 报告内容： 一般职员的月薪在2500至6000元，主管、主任、督导的月薪为4000至1万元，经理的月薪为5500至1．5万元，总监的月薪为8000至2．5万元。日前，北京西三角人事技术研究所对北京的30多家外企作了最新薪酬调查。 调查的职位限于52个通用性职位，如市场、销售、财务、人事、行政、商购、电脑、系统、制造、质量、秘书、翻译等，同时还收集了有关福利政策，如住房、保险、医疗、各种津贴、出差待遇等内容。 关于2000年北京外商投资企业薪资情况，根据西三角调查显示：在外企雇员平均年薪上，高科技企业为62653元；工业制造企业为28654元，快速消费品企业为24013元，其中各类企业雇员薪酬占销售收入比例为6．92％。 在调薪制度上，83％的企业每年调薪一次，10％的企业每年调两次；在薪资增幅上，1997年到1998年度增幅为11．4％左右，1998年到1999年度增幅则下调为5．8％左右，1999年到2000年薪资增幅在7．3％左右，预计2000年到2001年度增幅能达到10％，其中高科技企业薪资增幅已连续多年排列第一。 根据西三角的调查显示，在参与调查的企业中82％的企业建立了中方账户，分别按员工工资的61％或59％或49％建立，服务项目分别为：劳保福利、养老保险、医疗保险、教育费、住房公积金、工会费。另外，68％的企业为员工建立住房基金，38％的企业有健康保险，55％的企业有雇员娱乐，69％的企业有女职工生育费，56％的企业有交通补贴，32％的企业有食品补贴。 在解决员工住房方面：82％的企业建立了住房公积金，其它解决员工住房途径依次为：企业把住房货币化，在工资中包含；企业自建或购买商品房，按房管部门的成本价售给员工，员工享有部分产权；企业按期发放一定数额的住房补贴，不解决住房；企业自建或购买商品房产权属于企业，无偿或低租分配给员工居住，离开公司时要求退还。 在员工享受公司的住房待遇是否与公司有承诺的问题上，17％的企业与员工无承诺；83％的企业与员工有以下两种形式的承诺：一是员工与公司签订住房合同，房产证由企业保存，若员工离职，应交回住房；二是若员工不能履行有关协议（承诺），收回（退还）住房。 在培训费的投入上，75％的外企每年的培训费占销售收入的比例在1％－5％。其中内训预算每人每年平均为1930元，内训时间为每年8．85天，外训预算为每年1650元，外训时间为每年5．2天。该调查报告中显

示，培训费较上一个财政年度稳中有升，高科技企业在人均培训费和时间付出上均排第一，从中可看出各企业越来越重视培训。 在奖金方面，一般公司都实行年底双薪。70％以上的公司发放销售奖，其中32％的公司销售奖每年发放一次，9％的企业每年发放两次，50％的企业每月发放一次。 在福利待遇方面，除政府规定的丧假、产假、婚假、病假、探亲假以及陪产假外，各公司基本上都还自己规定有一些假期，如年假、轮班、培训，而且大多公司都有带薪休假的政策。在各类津贴中，一般公司还提供工作午餐补助，有些公司在节日期间还发放节日费。在留任优秀员工的措施方面，几乎所有公司都提供海外培训，其它方式还有晋升、提薪、特殊培训、解决住房、提供旅游等措施。

房产调查报告范文第7篇

我国职业代际流动的城乡差异研究

关于洞头县羊栖菜营销的社会实践报告

中华人民共和国国家主席制度研究述评

游客对武汉市旅游服务满意度的调查报告

资产证券化的发展现状和影响研究综述

关于宝丰县财源建设情况的调研报告

依法治国:西方法学概念与中国法治问题

关于湖北省行政审批制度改革的调研报告

关于武汉市旅游标准化实施情况调研报告

关于长兴经济开发区产业发展情况的调研报告

跨区域污染治理:一个复合行政理论的应用

中美交叉上市股票的价格波动引导关系分析

任重而道远:房地产税税基批量评估研究综述

关于武汉市旅游标准化实施情况调研报告

基于环境约束的全要素生产率研究综述

美式期权定价的前向蒙特卡洛模拟方法

济南都市圈城镇化质量分析——基于主成分分析法

关于长兴经济开发区产业发展情况的调研报告

经济学的人性回归:行为经济学研究综述

关于“营改增”背景下我国开征零售税的思考

法律董事专业背景、地位特征与财务报告质量

自主创新、FDI技术溢出与技术进步关系研究

我国人口、经济与环境区域协调性的差异比较

经济类研究生英语教学与商务外交能力的培养

优化我国对外直接投资税收饶让的实证分析

关于环境民事公益诉讼程序的实证调研报告

公民“闹大”的行为逻辑及其合法性评价标准

外部治理对于企业真实盈余管理行为的影响

进城务工人员随迁子女异地高考的功能探析

城市适度人口规模研究——以武汉市为例

近年来国内关于历史唯物主义若干问题的争议

基于状态空间模型的武汉市房产泡沫的测度

社会转型中的建设与中国宪法学的转型

弱势群体保护的意义——从社会公平正义的角度

管理者异质性视角下的媒体关注与盈余管理研究

对产业空心化现象的分析和反思——以浙江省为例

中国养老模式优化选择——基于人口老龄化问题

可持续的中国城乡居民养老金体系的数学模型研究

新媒体语境下“沉默的螺旋”的理论困境与研究路径

金融危机后我国货币政策对股票市场的影响分析

企业社会责任视角下的我国食品安全分析

基于旅游者个性的“灵秀湖北”旅游品牌塑造

基于GWR模型的我国房地产行业供需状况研究

负面主题下声音与卷入度对广告态度的影响

我国开放式基金羊群行为及其运行机制研究

医改背景下医院财务报表注册会计师审计分析

社区治理视域下我国农民工公共文化服务问题探究

我国金融形势指数的构建及与通货膨胀关联性的研究

房产调查报告范文第8篇

律师尽职调查报告这种文件形式是最近十年逐渐传入中国，现在已经被广泛地运用在公司并购、股权或项目转让、资产或债务重组、证券上市、不良资产买卖以及其他的重大经济活动当中。据报告，著名的摩托罗拉公司在决定进入中国投资之前，所花费的尽职调查费用高达1亿美元。

什么是律师尽职调查报告？通俗一点来讲，就是在双方达成交易之前，一方委托律师对交易双方背景、交易标的合法性以及交易模式和程序进行调查和了解情况，并形成书面报告供交易一方参考。尽职调查是努力将交易信息从不对称到对称的过程（当然，也存在制造新的信息不对称的可能），从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。因此，尽职调查的结果对双方是否最终达成交易起着非常关键的作用。

尽职调查是交易双方博弈的重要环节。买方聘请律师进行尽职调查，就是要通过律师的专业眼光，发现交易当中的瑕疵、风险和不完美之处，因此买方更愿意尽可能多了解卖方的情况尤其是负面信息。对于卖方而言，配合律师进行尽职调查是促使交易成功的前提条件，但是，卖方必须在尽量提供足够多的信息和尽量少提供负面信息之间进行权衡，若信息提供过于全面，则可能导致买方将来的法律索赔诉讼，卖方会有心理顾虑；若过份夸大负面信息，则买卖双方都可能临阵退却。所以，律师在进行尽职调查时应当充分考虑到买卖双方的心理不同、期望差异和顾虑，对于卖方关键材料提供不足之处，应当穷追猛打，锲而不舍，如此才真正显示出律师的作用；对于次要问题，则应当在提醒买方存在风险的前提下灵活处理，避免成为交易杀手。

二、律师尽职调查报怎么写

1、封面

尽职调查报告一般需要制作独立的封面，以表示庄重。封面形式各间律所风格不一，不需统一要求。

2、前言

主要分为如下五个部分进行陈述：

委托来源、委托事项和具体要求；

调查手段和调查工作概要；

出具报告的前提；

报告使用方法和用途；

导入语。

如下是一份关于银行委托某律师事务所进行贷款债权及其附属权益进行调查分析的《法律尽职调查报告》前言部分的样本：

根据**银行**支行（下称“**银行”）与**律师事务所（下称“本所”）签订的《项目尽职调查委托合同》，以及《中华人民共和国律师法》以及相关法律法规的规定，本所接受**银行的委托，作为整体处置**公司（下称“主债务人”）项目（下称“本项目”）的专项法律顾问，就本项目的债权及担保债权权益有关事宜（下称“本项债权”），出具本尽职调查报告。

为出具本法律意见书，本所律师审阅了**银行提供的与本项债权相关的法律文件的复印件，走访了相关的政府部门，并就有关事实向**银行有关人员进行询问、听取了有关人员的陈述和说明。

本法律意见书基于以下前提作出：有关文件副本或复印件与原件一致，其原件及其上的签字和印章均属真实；有关文件及陈述和说明是完整和有效的，并无任何重大遗漏或误导性陈述；且无任何应披露而未向本所披露，但对本项债权的合法成立、存续、数额等有重大影响的事实。

在本法律意见书中，本所仅根据本法律意见书出具日前已经发生或存在的事实及本所对该等事实的了解和本所对我国现行法律、法规和规范性文件的理解发表法律意见。对于没有完整书面文件支持的事实，本所依据政府部门提供的文件、专业经验和常识进行了一定的假设并基于该等假设进行法律分析和作出结论，而该等假设可能与事实存在差异或不符。

本法律意见书的任何使用人应当清楚：尽管本所律师已尽力对所掌握的事实和文件进行专业分析并作出结论，但鉴于各个法律从业者对特定事实的认定和对法律的理解不可避免地存在差异，且法律理论与实践也不可避免地存在差异，因此司法实践结果可能与本法律意见的判断存在差异。本法律意见书所认定的事实以及得出的法律结论仅为本律师作出的客观陈述及独立法律判断，不构成对相关法律事实、法律关系、法律效力或其他法律属性的最终确认、保证或承诺。使用人针对本项债权的任何决定均只能被理解为是基于自己的独立判断而非本法律意见作出。

本所在此同意，**银行可以将本法律意见书作为本项目的附属文件，供有关各方参考使用，除此之外，不得被任何人用于其他任何目的和用途。

本所律师按照中国律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，出具尽职调查报告如下：

三、正文

以一份某企业并购项目当中的律师尽职调查报告为例，正文由如下部分组成：

并购主体必须调查交易主体设立的程序、资格、条件、方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，包括交易主体设立过程中有关资产评估、验资等是否履行了必要程序，是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，涉及国有资产时是否取得有关批准。此外，还要调查交易主体现时是否合法存续，是否存在持续经营的法律障碍，其经营范围和经营方式是否符合有关法律、法规和规范性文件的规定，其未来的存续是否存在限制性因素等等。

组织结构主要调查企业的组织机构图、规章制度、历次董事会、股东会、监事会的决议、会议记录等。对在有关部门备案的文件，应当到有关部门去核查验证。

关联方主要调查与并购主体存在法律上的关联关系的各方以及其他利益相关者。具体包括但不限于控股股东、控股子公司、实际控制人、债权人、债务人、消费者、监管部门等。同时视乎客户的委托要求，有可能对其核心成员的道德信用也纳入调查范围，因为道德风险可能会引发其他诸如经营、法律、财务等风险。当然，鉴于中国目前的信用体系并不完善，这方面的有效调查手段很少，因此在实际调查当中这方面的调查多数流于形式。

主要财产调查体现为以下几个方面：首先，权属查证。有形财产如土地使用权、房产、设备等，无形财产如商标、专利、著作权或特许经营权等，主要审查财产以及已经取得完备的权属证书，若未取得，还需调查取得这些权属证书是否存在法律障碍；其次，权利限制。调查财产是否存在权利被限制例如抵押、质押等情况，调查财产是否存在产权纠纷或潜在纠纷；第三，现场核实。调查财产是否存在租赁情况以及租赁的合法有效性等问题。

经营状况主要包括行业发展的来龙去脉、产业政策的演变、对外签订的合作协议、管理咨询协议、研究和开发协议；供货商的情况；主要购货合同和供货合同以及价格确定、相关条件及特许权规定；市场开拓、销售、特许经营、委托、以及独立销售商的名单；消费者的清单；有关存货管理程序的情况；主要竞争者的名单；产品销售模式及其配套文件等；作出的有关产品质量保证文件；有关广告、公共关系的书面协议等等。债权债务企业的债权债务对未来的权益会产生重大影响，但又难以仅从表面文件发现，所以往往是陷阱所在。因此，对于企业的应收应付款项应当重点调查其合法性和有效性；在调查将要履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的重大合同的合法性、有效性和诉讼时效的同时，核查其是否存在潜在的风险；在调查企业对外或有负债情况时，应着重对抵押、质押、保证以及其他保证和承诺的风险进行核查。此外，对于企业经营过程当中常见的因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全等原因产生的侵权之债也应当纳入债权债务的调查范围之内逐一予以核实。

环境保护应当调查企业的生产经营活动和已经投资和拟投资项目是否符合有关环境保护的要求，是否具有相关的环境评测报告和证书。

产品质量企业产品是否符合有关产品质量和技术监督标准，是否具有相关的产品质量证书。

财务调查财务状况是企业经营状况和资产质量的重要标志之一。但是，基于避税或其他原因，企业的财务状况和数据往往有不同的处理方式，有时候并不真实反映企业的真实状况。因此，有必要对财务数据作必要的调查，这类调查一般是委托会计师事务所进行的，主要包括以下内容：销售收入；产品销售成本；市场开拓情况；研发的投入与收益情况；原始财务报表；经过审计的财务报表；采用新的会计准则与原有会计准则的不同之处所产生的影响；会计政策可选择条件的不同选择所产生的影响，等等。

人力资源在这方面应调查的信息资料需包括以下内容：主要人才的个人档案；聘用合同资料；劳动行政管理部门有关员工福利规定的文件；保密协议；知识产权协议；竞业禁止协议；经营管理者和关键人员的年薪和待遇历史情况与现状；员工利益的未来安排，如退休金、股票期权、奖金、利益分享、保险、丧失劳动能力补助、储蓄、离职、节假日、度假和因病离职的待遇等；人才流动的具体情况；员工纠纷的具体情况，等等。

保险调查的范围主要是保险合同、保险证明和保险单，险种主要是一般责任保险、产品责任保险、火险或其他灾害险、董事或经营管理者的责任险，以及雇员的养老、失业、工伤保险等。

诉讼或处罚针对企业可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，以走访相关部门的形式予以调查核实。另外，还应当调查企业高级管理层如董事长、总经理等核心管理层人员是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

优惠政策由于我国存在名目繁多且行政级别不同的税收优惠、财政补贴，如果并购主体存在享受税收优惠、财政补贴的情形，则要对相应的政策是否合法、合规、真实、有效予以特别关注，在某些情形下，这些政策是企业生存和赢利的关键。

地方政策鉴于我国地域情况差别很大，我国法律的规定仅仅是原则性的，各地区的行政规章在理解和执行上往往有很大差异，例如报批时间上的不同和报批文件制作要求的差异等，这些差异将对交易双方的成本核算构成直接影响，有时甚至直接影响交易结构。因此，在尽职调查报告当中加入此部分调查非常有必要。主要包括两类内容，一是地方政府、部门针对本行政区域内所有企业的普遍规定，如行业投资政策、税收优惠政策、财政补贴政策、反不正当竞争、环境保护、安全卫生等；一类是针特定行业或范围企业的特殊政策，如：审批程序、审批条件和各类许可证等。:

上述尽职调查内容和结论将会对并购当事人未来的利益、风险产生一定的影响，这些影响就是“去脉”，而依据则是已经发生的事实一一“来龙”。调查就是要理清其中的来龙去脉，进而对从政策、产业、行业、财务、法律、人员等等诸多方面的风险、收益进行整体评估。整体评估的结果将构成并购的基础。

四、尾部

格式如下：

本报告仅供参考，不作证据或其他用途。

**律师事务所

律师：

房产调查报告范文第9篇

目前，消费贷款主要有两项：购房消费贷款和购车消费贷款。

当前的社会经济发展条件下，曾几何时，提前消费成了一种时尚，人们都畅谈于、享乐于花明天的钱，为今天消费!。然而，这种消费贷款的模式终归是需要在一定的条件下进行的，这条件我们也称之为政策。中央银行有对各商业银行金融市场的监管，对经济的宏观调空起到举足轻重的作用。而各商业银行又有属于自己银行营业政策，此次针对的政策是：消费贷款政策。消费贷款主要有两项：购房消费贷款和购车消费贷款。以房子或者车子作为抵押物的形式抵押于银行和金融机构或担保集团的提前消费行为是最为常典型常见的消费贷款。其中，楼房与车辆又有较大的区别：其一，一般楼宇是属于保值产品。简明的解释说，就好比，在目前的经济形势向好的情形下，楼宇是随时间、随经济的向好形式而存在有很大的升值空间。就因为如此，一般情况下，银行或金融担保集团对于购房的消费贷款的政策是较为放松的。购房是一种消费行为，购房消费贷款是推动经济发展的动力。而相同的车辆消费贷款，贷款政策是不相同的，有原因在于，一般的消费贷款的汽车都不属于保值类的产品，一台新车从车轮子着地开始，它就意味着贬值的开始，所以同样一汽车作为抵押物的形式抵押于银行或金融担保集团，但相应承担的风险却是不一样的，所关系到风险的问题，都是局限于大小的问题。

目前，买房可以贷款，买车可以贷款。其中，汽车消费贷款又是最为典型的贷款类型。典型之处表现在：第一，汽车消费贷款不同于购房消费贷款，购房消费贷款在以房产抵押的形式抵押于银行或金融担保公司就可以简便的完成购房消费，购房贷款手续简单、快捷中间无需要金融公司或担保集团的担保，而恰恰相反，购车贷款消费手续复杂、较为烦琐;第二，汽车消费作为一种产品消费类型，汽车有别于房产，汽车属于不保值产品，所以，在以同样的以抵押物的形式抵押后期存在的风险比之房产风险大。风险大于银行的赢息空间的时候，社会外界的除商业银行以外的其他金融机构或担保集团就有了担保行业的业务空间。汽车消费贷款担保业务是指银行向在特约经销商处购买汽车的借款人发放购车贷款,我方提供贷款担保的业务.

一.申请对象：

1、在中国境内有固定住所，有本市常住户口或有效居住身份，具有完全民事行为能力。

二.申请人条件：

3 .能够提供银行认可的有效权利质押物或抵押物或具有代偿能力的第三方保证。

三.贷款金额：

贷款金额最高一般不超过所购汽车车身净价的 80 %

四.贷款期限：

汽车消费贷款期限一般为 1-3 年,最长不超过5年。

五.申请人所提供资料：

1 .身份证明 ( 夫妻 ) 身份证、暂住证、户口本、结婚证

2 .房产证明

①商品房、福利房、微利房：房产证，国土局打单

②按揭房：按揭合同、国土局打单、完整的供款记录

③集资房：购房合同，付清房款证明或收据

④自建房：两证一书或 ( 《历史遗留问题处理回执》或自建房房产证

3 .居住证明 ( 任一，原件 ) ：如水费、电费、煤气费、固定电话费等

4 .工作收入证明：我公司提供统一格式;存折 ( 流量和沉淀较大 ) 和其它资信证明

5 .一寸彩照一张

6 .若借款人为私营企业主：营业执照、基本帐户银行对帐单

7 .如有其它借款的借款人：借款合同，完整的供款记录 六.贷款利率

(1) 利率：汽车消费贷款利率按银行规定的同期贷款利率执行。

(2) 利率调整：贷款利率采取一年一定的方式，贷款合同签定后，每年贷款发放日的对应日核定一次贷款利率，并按当时银行公布的利率水平进行调整。 七.贷款流程：

车行交订金、受理费--资信核实、提交资料--到我公司、银行签合同和交相关费用--交首期款、保险费用--银行放款--车行提车--后续工作。

房产调查报告范文第10篇

【关键词】房地产测量 房屋面积 测量 计算方法

1 房地产测量相关介绍

所谓房地产测量是指采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。而采集是指采用测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。表述则是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字、符号、影像进行描述，权人和有关人士使用。所以房地产测量时测绘技术与房地产地籍管理相结合的专业测量，而这项工作的实行的好坏关系着产权产籍管理的标准化、现代化进程和其法律地位以及权威性，因此必须要加强房地产测量的工作，从而达到促进产权产籍管理的目的。

2 房屋面积测量相关内容

2.1 房屋面积

所谓房屋的建筑面积就是指外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。至于成套房屋的建筑面积则是包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，这其中套内房屋的建筑面积主要包括套内房屋的使用面积、套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分；而共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，其内容具体包括建筑物内供业主使用的人员通行、公共设施（楼内部分）等以及建筑物以外、建筑区划内的其他公共场所、共用设施等，除此之外，套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积也包含在房屋共有建筑面积的范围之内。[1]

2.2 房屋测算要求

在房屋测算中为了保证测量的准确性，要求每部分面积都要进行两次独立的测算，同时要保证测量的差值在规定的范围之内，然后取两者的中数作为测量的面积数；在测量时要求使用的工具都是要经过坚定合格的工具，卷尺及其他相应需要使用的仪器或者工具都要精准；[2]面积统一的使用平方面作为单位，精度要取至小数点后面两位，同时要依据相关的国家标准《房产测量规范》进行执行。

2.3 房屋测算范围

房屋测算的范围方位三类，分别为：计算全部建筑面积、计算一半建筑面积以及不计算建筑面积。计算全部建筑面积的范围为主要是指高于2.2米的永久性封闭的建筑房屋，例如：永久性结构的单层房屋、自然层内的附层、技术层等等，要按照层高在2.2米以上部位的上口小平投影面积计算；计算一半建筑面积的范围主要包括不封闭阳台、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊、独立柱、单排柱的门廊、无上盖的室外楼梯都是计算一半建筑面积的地方；至于不计算建筑面积的范围主要就是层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室等，同时也包括大多数公共的实施面积，例如无柱的雨棚和房屋顶面上的花园和泳池。

2.4 房屋权属调查报告书

房屋面积的测量并不只是简单的记录数字的过程，这期间还需要许多报表的辅助，其中房屋权属调查报告书的相关内容就起到很大的作用。房屋权属调查报告主要包括：房屋权属调查成果认签表、房屋共有部位建筑面积分摊说明、房屋状况汇总表、房屋分套建筑面积计算成果表、房屋权属调查成果备案单等。只有充分分析这些在房屋面积测量中精准的报表数字，才能够保证房屋面积测量的准确性，下面我们还会具体的说明在各类房屋面积测量中具体的分析与计算，充分讲解房屋权属调查报告的重要作用。

3 房屋面积测量具体事项

3.1 房地产测量的科学性

房地产的确权工作是一项政策性很强并且十分精细的工作，而确权的方式就是房地产的测量，测量成果的质量直接关系着确权的准确性。房屋面积的测绘成果是房地产产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据之一，而房地产测量就是形成这一测绘的重要举措，通过技术手段和相应的测量仪器，对房屋面积进行专业的测量，将房地产权属界定要素更加形象、准确的表现出来，形成权属图证，有了这一具有法律效力的证明，不仅保证了产权产籍管理的科学性和准确性，还能够在以后遇到房屋所有权和土地使用权的纠纷时，为审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭证。[3]

3.2 外墙共用建筑面积分析与计算

根据《房产测量规范》的相关规定，对于“各套之间的分隔墙和套与共用建筑之间的分割墙以及外墙（包括山墙）等共用墙，均按水平投影面积的一半计入套内建筑面积”；在遇到不规则、复杂的楼型时，不能够准确的计算外墙皮面积和套内墙体面积的情况时，可以运用Auto CAD画出轴线尺寸图，[4]在无误的情况下轴线尺寸图会完全闭合，若不闭合则要利用偏移功能重新画图，然后再利用面积测量的功能准确测量要求的面积；由于南北方气候的差异，在不同地方兴建的建筑业各不相同，例如因为要保温北方地区的房屋建造的墙体较厚，而我们南方地区就没有这样的问题，所以建议不同地区的开发商在销售房屋时就要对价格进行相应的调节，在最大程度上保证消费者的利益，同时避免不必要的纠纷；对于抹灰层、瓷砖、镶钻块材、玻璃幕墙等可以作为外墙体的部分，我们地区明确规定要计入建设面积的。

3.4 楼梯和电梯的计算与分摊

在越来越多的高层建筑建造的现在，房屋楼层间的楼梯与电梯等交通设施也成为业主的套内房屋建筑面积的组成部分，那么对于按照比例进行分摊也是无可厚非的。但是基于特殊楼层对于电梯与楼梯的应用程度，还要进行进一步的调整，一般情况下一至四楼的住户是用不到电梯的，而以上楼层的住户多数也是用不到楼梯的，所以最后忽略四层电梯封闭情况，这样按照自然层计算楼梯、电梯分摊，结果房屋建筑面积相同，比较合理。

3.5 阳台面积的测量

阳台面积的测量并不按照《建筑工程建筑面积计规范》中的“建筑物的阳台应按其水平投影面积的一半计算”，而是以阳台本身的外到外尺寸计算，而与套内共用的墙体不计算咋阳台面积之内；针对于房产测量中对封闭阳台的确认标准不明确的现状，对于规划部门批准并 实际为封闭阳台的要计算全面面积；对于规划部门批准但是实际没有封闭的阳台，要计算封闭阳台的一半面积；经批准不封闭但实际自行封闭的阳台，则视为不封闭阳台，同样计算一半面积；最后一种是经规划部门批准并实际为不封闭面积，则计算一半面积。[5]

总而言之，房地产开发中，为了能够保证开发商和消费者两者同样的权益，房地产测量以及房屋建筑面积的测量时非常重要的，精准的房屋面积测量是测绘技术与房地产低级管理相结合的专业测量，这项工作关系着产权产籍的标准化、现代化进程，也涉及到产权产籍的法律地位和权威性，更是直接联系着消费者（或业主）的切身利益，因为涉及到的事民生的大事，所以房屋建筑面积的测量工作是房地产测量中的关键，所以必须切实进行。

参考文献：

[1]张红英，杨斌，胡友健.关于房屋建筑面积计算中几个问题的探讨[J]，测绘科学，2007（1）：145-146.

[2]李香娥，房产测量中面积测算问题探讨[J]，北京测绘，2006（2）：42-45。

[3]吕永江，《房产测量规范与房地产测绘技术》，北京，中国标准出版社，2001年.

[4]张永贵，关于外墙在房屋产权面积计算中有关问题的探讨[J]。宁夏工程技术，2008（3）：70-71.