电梯考察报告范文

电梯考察报告范文第1篇

一、酒店的劣势

1、总体销售力度不足

在考察中我们发现该酒店的客房出租率在30%左右(据前台及销售部服务员介绍)，餐饮销售状况更差，下午13:00时至15:00时，在五楼中餐厅就餐的客人共计才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐厅就餐的人数也只有四、五桌，客人10余人，晚9时许在五楼中餐厅也仅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在广场咖啡厅的就餐人数较多(晚8时)，上座率估计有70%。

这种现象与该酒店的总体销售力度不够有直接关系。主要原因表现在如下四个方面：

(1)对于酒店，整个酒店集团没有一个全球性的销售总体计划(至少目前没有看到实际的行动)。在该酒店开业时没有象“麦当劳”、“肯德基”开新店一样在全球展开销售宣传活动。以至酒店在开业初期，社会知名度很低。

(2)该酒店已开业一月余，至今无总体销售战略，销售主管说，今天工作结束后，不知明天该干什么。该饭店在本市的市场定位不够准确，目前定位于中高档消费群体，但酒店价格(未打折的门市价)在本市实际应归属于高档消费群体。酒店也没有计划对目标市场做相应的调整考虑。

(3)宣传推广不够，在媒体上宣传的次数太少。

(4)销售人员受到各种干扰的情况较多，情绪不高。具体表现在带客人参观客房时没有主推酒店的主要房型——俱乐部楼层、行政、商务房;销售活动受到外方管理人员因不了解中国国情及本市习惯而做出决定的影响;另外，销售活动还受到业主单位过于具体的干预，如对婚宴价格规定不能低于1000元/桌等。

2、餐饮服务存在致命弱点

(1)中餐厅菜品没有特色，制作粗糙，导致客人很少，餐厅显得冷清，人气不旺，这与厨师的烹调水平有关。

(2)西餐定位不准。西餐菜品不错，比较正宗，但份量太大，不符合中国人口味。餐厅环境不够优雅，椅子呈浅白色且餐位摆放形式杂乱，显得不够档次，整个餐厅色彩、装饰、灯光缺乏变化，不生动。环境和菜品与过高的价格不协调，无法吸引客人。

3、服务质量不够稳定

(1)服务的一致性较差，如面对客人打招呼的方法不一，服务的及时性不够。

(2)美容美发服务与酒店整体环境不协调，服务质量欠佳。

4、酒店整体培训不到位

服务质量不稳定的原因主要是培训不到位。酒店开业前做了一阵子培训，但开业以来因忙于具体的服务而没有再做系统的培训，只是在班前点名会上就事论事地讲一些发生过的问题。另外，酒店多数员工受到的专门培训不多，员工中有一部分是刚从学校毕业的学生，酒店服务经验不足。因此酒店的培训工作显得很薄弱。

另外，与培训紧密联系的督导系统也显得很弱。管理人员在现场，但没有起到督导作用，也没有考核系统。

5、客房硬件存在严重的隔音问题。

主要是指相邻的两个房间隔音效果不好，目前只能尽量隔间出售，以免除客人因此发生的投诉。因此，总共238间客房目前只有一半能出租。

6、人员素质存在缺陷

酒店外方管理人员较多，如总经理是奥地利人，销售总监是新西兰人，各部门总监绝大多数是外国人，他们均未深入了解本市的酒店市场，因此在决策时不可避免地出现一些偏差，或与现实相悖，或与中方管理人员沟通不畅等，在一定时期内制约了酒店的协调发展。

7、业主与管理方存在不协调的地方

业主对管理方的具体业务干预过多，影响了酒店的工作效率、员工情绪和销售策略。这直接影响了多个部门的能力的发挥。

二、酒店的优势

1、客房硬件在本市乃至全国都是一流的

这方面比s大饭店好。如客房里有饮用水系统，卫生间有紧急呼救“sos”按钮，客房宽敞、明亮、整洁、布局合理，床及床上用品舒适，这是新的客房设施的优势。

2、总体感觉服务员面对客人时主动、热情、友善尤其是前台，对客人热情、微笑、主动。给客人有一种亲切感、安全感。

3、保安系统管理有力度，让客人感到安全。

如电梯间里由钥匙卡控制客人上楼的层数，乘电梯上15层以上(客房区域)需要插钥匙卡，如没有钥匙卡只能上到14层及以下没有客房的楼层，住15-22层客房的客人不能上到23层以上客房区域;还有，保安部(或工程部)对电梯间的情况监视非常重视，发现问题或可疑情况马上打开对讲机与电梯间的客人通话。如：我们与另一住房客人同乘一组电梯上楼，但对方反复将钥匙卡插入钥匙孔并按22层时电梯没有反应(电梯不予确认，可能是钥匙卡过期)，当用我们的钥匙卡时电梯有反应，这时电梯轿厢里的对讲广播响了，服务员问“发生了什么问题，需要帮助吗?”

4、个性化服务做得比较好。

如前台能将客人姓氏自动传到总机、宾客服务热线电话的电脑控制系统中，当客人打电话到总机或宾客服务热线时，对方马上以姓氏称谓客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息没有及时传递给餐厅、大堂副理等处。

5、店内信息反馈很快。

我们进入客房后发现钥匙卡取电的操作不当，导致房间没有电，我们以为是灯泡有问题，便分别打电话给总机和宾客服务热线，接电人即以“王先生”称呼，可见其信息反馈之快。另外前台服务员有意识地记录客人的喜好信息和反映的意见、建议;销售部人员对客人反馈的信息也非常重视。我们在西餐厅就餐时与销售部王小姐交流，提出一些菜品问题，王小姐立即用手机打电话给餐饮总监(用英语，因总监是新西兰人)，想让餐饮总监亲自来西餐厅听我们的意见，后因总监在外会客而未果，但其指示王小姐将我们的意见详细记录，次日给他，并表示第二天请我们喝咖啡。

6、大堂副理应对非常得体。

我们在美容美发厅消费时因签单发生一些问题：正要签单时，前台打来电话说，押金不够，仅剩200元，不能再签，怕我们今晚如果再有其他消费致使押金不够(其言外之意是怕我们逃帐)，不过后来还是签了。过后大堂副理打电话到房间，解释说“如果您方便的话可以到前台续交押金，这样也便于今晚再有其他消费，如果不去续也可以，到明天一起结帐交齐。”另有两次打电话给大堂副理询问一些问题，如“为什么21楼的客人就不能上到24楼去消费?”等比较难解释的问题，他均能很有分寸地回答另外，广场咖啡厅的自助餐菜品、环境、价格都不错，客人较多，是餐饮部最有人气的餐厅。

电梯考察报告范文第2篇

关键词：经济全球一体化 企业创新 发展壮大

08年的金融危机，再次向我们验证：创新，是时下全球经济一体化这支主旋律上的最强音。唯有不断创新，企业才不会被日新月异的技术大潮淹没；唯有不断创新，企业才能在日益激烈的市场竞争中站稳脚跟；唯有不断创新，企业才能谱写出经济全球化背景下的胜利凯歌。创新是当今企业不断发展壮大的助推器。

于我而言，我93年创办成都辉煌实业集团，2002年成立成都幕尼黑电梯有限公司。一路风风雨雨，辉煌实业集团二十年持续发展，已经壮大为一家颇具实力的综合性企业集团；幕尼黑电梯十年饱经市场考验，如今已享有“中国电梯十佳名优品牌”、“全国高科技电梯指定生产供货单位”的美誉，并成为引领中国电梯行业的先行者。能有今天的成绩，我不得不说这得益于在企业经营过程中的创新。

谈及企业的创新，仁者见仁，智者见智。企业创新业也确实包含了太对太多的因素，在这里我不能一一阐述。仅从以下几个方面与大家分享与探讨。

一、意识创新，是企业持续发展的能动作用

辩证唯物主义认为“物质决定意识，意识对物质具有能动作用”当今社会的高速发展雄辩证明了这一条颠扑不破的真理。

人类社会从原始社会发展的过程，是通过人的意识不断改变环境、改变社会、推动历史发展的一个过程。秦国时期李冰父子用自己的思想规划设计了举世瞩目的都江堰水利工程，历经两千多年的今天，仍然造福于成都平原的广袤土地。瓦特发明的蒸汽机车，爱迪生发明的电灯，拜尔发明的电话、这些意识的创新出现了人类历史上的两次工业革命，推动了社会的变革与发展，从而促进了世界文明的进步。

美国人有一句话叫做：“只有想不到的，没有做不到的”。

美国科学技术的高度发达、加速了世界经济的飞速发展，我在82年读到的托夫勒所著《第三次浪潮》，那时我认为是一个幻想，计算机是想都不敢想的事、而93年我去美国时，“构筑信息高速公路”已进入了实施和应用的时代，回国后我将此写入考察报告、在向董事会汇报“信息高速公路”这一术语时、大家一脸茫然，然而、现在的网上交易、网上考试、银行付款、网上购物……。这一切都印证了意识创新对社会发展的重要意义。

二、产品创新，是企业不断发展壮大的关键因素

产品创新是企业创新的关键。技术创新在很大程度上是为了产品的创新。如何满足消费者日益增长的物质需求、保持企业的持续发展就必须通过产品创新，增强产品的人性化特点和实效性，不断的生产出价廉物美、品质优良的产品，赢得大众的亲睐，对于企业的发展非常关键。对于产品创新的实例，我想苹果的成功应该是对于企业产品创新很好的启示。幕尼黑电梯公司目前正致力于研发“第四代电梯”，相信会给用户一种全新的体验。

三、营销创新，是企业不断发展壮大的重要保障

营销创新是企业提升顾客价值、获得并维持竞争优势的有效途径，是企业不断发展壮大的重要保障。就营销创新，在这里阐述以下两点。

营销创新须重视服务创新。互联网时代的今天，商品同质化趋势的影响，网络营销、电子商务的普及，消费者更愿意花钱购买的是一种满意的服务。当今企业若想在营销创新中更胜一筹，服务创新值得众多商家思考。在辉煌集团我率先推出“以客户为圆心”的服务理念，将客户置于多圆周同心圆圆心，以客户为核心，层层递进，形成相互连接、协作互动、竭诚服务的闭环，打造出一个以客户为圆心的强大的服务体系，逐渐并正在实现零缺陷的服务。

营销创新须重视品牌营销。如果说很多所谓的营销策略是满足于一段时间或特定环境之下的营销创新取胜的方法，那么，我想一个企业对于品牌营销的重视，能通过各种创新和努力打造出消费者认可、满意的品牌，并在市场需求的变化中不断创新，这才是对企业营销创新长期制胜的关键。

四、服务创新是企业赖以生存与发展的永动器

企业服务质量的好坏直接关系到企业能否生存与发展，当今社会随着物质文明和精神文明的高度发展、人们对服务质量的要求也越来越高，服务创新―已经成为市场竞争以及企业生存与发展的永动器。

招商银行行长马蔚华说：“作为一家小型银行其产品不比别人好、不比别人新就不会有人用招行的产品；同样、招行的服务不比别人好、不比别人细就不会有吸引力。”事实上招行在其它银行还没有意识到服务的重要性时、招行已经在宣导热情服务了，他们在大厅摆放牛奶、咖啡用于吸引客户，此后又推出高端客户的专享服务，提出了“因您而变”的服务理念，从而形成了招行独具特色的服务文化。

作为电梯行业、其服务更具特殊性，仅仅“特种行业”这个名词就决定了它的特殊性、复杂性及其它的重要性，如果我们仅仅局限于一般的服务，而不能经常性改变我们的服务理念、提高我们的服务意识、持续不断向客户提供创新性的、全新的服务、我们就会失去客户、进而失去市场。

为此我们提出了“以客户为圆心”的服务理念，从服务方式、人员安排、部件供应等各项工作全部围绕客户来进行，对于一些农民安置房小区的电梯使用，我们专门设计、印刷了“电梯安全使用手册“发放到每家每户，并且定期定时到一些小区进行 “电梯使用安全”的现场宣传活动，有效地提高了用户安全使用电梯的意识、确保了电梯正常使用。

在四川省《开发商杂志》“2011电梯调查白皮书”中，对我公司的产品质量及售后服务质量给予了极高的评价，在“成都电梯品牌业主满意度调查中以85.20%比率获第一名”；“2011四川省电梯安装维保企业十五强”排第一名；并荣获“成都电梯市场品牌前十强”的称号。

在电梯行业这些创新性的服务、有力的促进了营销工作的良性循环、促进了企业的发展。

参考文献：

[1]《技术创新管理：中国企业自主创新之路》[吴贵生]机械工业出版社2011年7月

电梯考察报告范文第3篇

关于南湖食堂项目珠海、杭州考察报告

学校领导：

为做好南湖学生食堂工程设计，学校派出了=人考察小组，基建处罗喜昌副处长领队，考察组成员由基建、后勤集团、后勤管理处组成。

我们一行五人于三月九日至十五日先后考察了暨南大学珠海分校和某省大学新校区的食堂。

一、暨南大学珠海分校总务处张主任和食堂江主任接待了我们。该校区面积===亩，现有学生=,===余人，食堂面积==,===m=，目前使用了约=,===m=。食堂共三层，采光较好。因学生公寓内可洗浴（太阳能热水器），饮用水用瓶装水、饮水机和电板煲，所以食堂不用锅炉、不设浴室。水电费由食堂承担。

二、某省大学紫荆校区面积=,===亩，现有学生约=.=万人、教工约=.=万人。原计划做=～=个单体食堂，每个食堂====～====m=。考虑到本校区学生宿舍较集中，为便于管理，饮食公司提出做一个大食堂，取得了基建处和设计院的同意，三方密切配合，动态跟踪控制，取得了较好的效果。因该校区是新建校区，由学校统一规划的，因此食堂的建设、装修及设备所用资金由学校解决，饮食部门不向学校上缴任何费用。

现在的大食堂总面积==,===m=，地下一层，所有蔬菜粗加工都在地下层，从而保证地上各处的清洁卫生与洁净；地上三层，一层东面为休闲餐厅（全天营业，最受欢迎），一层西面为风味餐厅，引进各种风味的经营者，统一设施、统一着装，独立核算，由饮食公司统一管理；一层西北面为超市；二层是两个大伙食堂；三层东面是经营性餐厅，三层西面是饮食总公司的办公室。

由于约=万人进餐，该食堂充分考虑了人员疏散问题，三面开门，设有多条楼梯和电梯，有效解决了人员流动和安全疏散问题。

食堂中间为天井式结构，光照非常充分，大量节约了照明电量。

由于学生宿舍有电开水器、蒸汽进入食堂，所以食堂内无澡堂，没有锅炉房，蒸馒头用热电厂的蒸汽。

安装了两套米饭生产线，二分钟生米可以煮成熟饭。蒸饭用煤气炉。一条米饭生产线价值===万元。两米饭生产线一天用水===吨。

人性化管理，实行开敞式服务，没有封闭式隔断，既便于学生选购饭菜，加快了流动速度，有效提高了单位面积食堂的使用率，其一体式台板设计又减少了卫生死角，观感上卫生、简洁、明快。

设备情况：中央空调；

三部扶梯、两部观光电梯（通三楼接待餐厅）；

自动蒸饭生产线（每台===万元）；

自动洗碗流水线（含传送带、蒸汽消毒等设施）。

食堂大厅的清洁卫生委托给保洁公司做，每天检查评分，其洁净程序可以说一尘不染，是我们所见过的学校中最好的。

食堂内部独立核算，水电用量也是各自装表计量，水电费全额缴纳，自行承担。

由于有五个不同类型和风格的部门，既解决和满足了不同层次和不同口味消费者的需要，又通过竞争提供了良好的服务，获得了较好的经济和社会效益。

据介绍，该食堂管理上比别的食堂好，效率较高，月均营业额===万元。

存在的问题：=．由于水电管理设施在地下层，占用了一部分面积，因此仓库不够用；

=．米饭生产线用水量太大，费用较高；

=．仓库和粗加工在地下室，排水和通风用电量较大；

=．中央空调一年使用约==天，电费==多万元，平均一天=,===元，既费电又不方便；

=．风机排风管冷凝水多处渗漏，难以解决；

=．由于上述原因及设施设备维修保养，食堂运行成本较高。

综上所述，浙大新校区食堂诸多方面值得借鉴，屋顶使用彩钢板轻钢结构和采光带，餐厅自然采光良好，整体感觉轻松明快，无一般食堂产生的压抑感。功能分区合理，浙大饮食公司至今未发现任何不合理的设计缺陷。

建议：

>！<=．水电管理方面，要求水电都要安装总表，电表分为照明总表和动力总表。建议食堂内部按各个独立经营体安装分表；

=．食堂屋顶采用透光式轻钢结构，营造良好的进餐气氛，同时也可节约照明能源；

=．考虑到南湖食堂所在地点与湖面高差较小，澡堂如设在地下室，必将采用机械排污方式，考虑到电源和排污设备的可靠性，难以保证澡堂的正常使用，建议澡堂布置于地面标高以上（可与锅炉、开水房一同做为南湖食堂副楼布置）；同时因该地区与湖面高差甚小，基建处建设不做地下层或全面架空为=.=m的空间，将配电、板栏自行车停车位置于架空层内。

=．如果考虑建成现代化的新食堂，自动扶梯和空调必不可少，但须充分考虑运行成本。自动扶梯可采用变频节能扶梯（可根据人流量改变运行速度），进餐大厅考虑中央空调，接待餐厅和寒暑假期 局部开设餐厅考虑小型机组，以利节能；

=．澡堂和开水房要安装一表多卡式IC卡水表；

=．米饭生产线比较先进，清洁卫生，安装速度快，但一天===吨水成本太大，如采用则应充分考虑水的二次利用问题，既节约能源，又可降低成本。如水的二次利用问题得不到解决，并考虑我校食堂仅按八千至九千人的用餐规模，是否使用米饭生产线还须认真论证；

自动洗碗流水线，安全可靠是现代化新型食堂必备的设备，建议采用。

=．浙大食堂总体来说设计比较成功，其设计单位为某省大学建筑设计院。在与浙大设计院沟通时，浙大院介绍其正好完成某省大学=,====m=新食堂设计工作。考虑到浙大设计院在食堂设计方面的经验与成绩，建议我校南湖食堂直接委托某省大学设计院进行设计，可少走弯路，节约经费与时间。

电梯考察报告范文第4篇

工程清单预算是以现行公路工程定额、现行概预算编制办法为基础，结合市场工料机单价编制而成的。因公路工程定额、现行概预算编制办法是我们公路行业预算编制的行业标准，工程清单预算具有统一性、稳定性的特点。同时是业主、设计院、招标编制工程标底的依据，也是我们施工单位所做工程造价的重要一项重要工作。所以工程预算定额准确运用，积极把工程预算定额作为投标清单预算的重要尺度，为投标报价最终决策提供重要依据。

同时清单预算工作繁琐、内容庞大，而投标时间往往只有十几天，通常要求预算编制人员在最短的快速、准确的编制完成，为后期复核、成本编制留足充裕的时间。所以我根据多年预算编制的经验，总结以下清单预算编制的要点，避免前期工作不扎实造成返工、报价不准确现象及第一次复核图纸重点不突出造成反复查阅图纸。

首先注重项目的前期考察工作：我们现场考察人员形成书面考察报告：地貌(植被)地形情况、当地气候水文情况、道路交通状况、就地取材的料源分布、天然材料的开采条件和质量、采购材料的价格、各种材料的运输距离、电源水源情况、通信条件、物价消费水平、社会治安状况、综合社会经济情况等。充分收集准确而详尽的资料为后期编制预算和施工组织设计做好基础工作。

其次图纸工程量复核及数据提取：为后期的套定额做好坚实的准备工作，这个工作一定要细致，出现搞不清的问题一定要如实记录下来，寻求最终解决问题，因为复核的人员不可能有充足的时间再研究图纸，就是通过第一遍把不常规的、重点项目、新工艺等问题罗列出来、然后一起解决问题。下面分别总结一下各个章节在提取工程量是的重点和注意事项：

100章 总则：临时用地、

200章 路基工程：路基土石方部分是关键，挖方搞清楚的利用方或弃方的运距，借方的重点同样是土方运输距离，通常采用加权平均值的方法算出运距。同时考虑不计量的工序如土方宽填、填石方的边坡码砌，填前碾压、路基整修、弃土便道、借土便道、借土资源费、弃土场租地费等，对于西北干旱地区，还要考虑路基洒水的问题。排水工程和防护工程熟悉技术规范要求，那些是计量的，哪些是作为附属工作不单独计量，计量单位是延米的，要提取每延米工程数量，最终与图纸数量进行反算，检验出正确的数据。

300章 路面工程：重点提取各结构层的配比，结合施工组织设计，拌合场的位置算出集中拌和的算术平均值运距，同样注意以延米为计量单位的支付项，提取细目工程量。需要注意的是，目前沥青路面的结构设计种类比较多，图纸中体现设计的详细要求，例如上面层碎石的特殊要求，抗剥落剂和木质纤维等外加剂的要求及掺量，对于长纵坡设计中可能还要添加聚酯纤维，抗车辙剂，隧道内路面是否添加阻燃剂等；透层、粘层、封层具体沥青种类、洒布量的要求。

500章 隧道工程：结构较单一，很容易熟悉掌握。做预算的关键是隧道开挖，如果是长隧道，注意隧道实际长度的换算方法，同时考虑通风、排水的问题。对于型钢支撑注意连接钢筋、钢板的分摊。长管棚及注浆小导管的注浆数量。

400章 桥梁工程：是比较繁琐的，同时占造价文件篇幅最多的一项。技术含量较高。其造价的资料包括桥梁基础、下部和上部结构。桥梁工程的计价很重要的就是其辅助工程，也是正确报价的关键，也是最能判定造价能力的表现。例如基础工程，要考虑挖基、围岩、排水、工作平台、护筒、泥浆船等。下部结构的高墩，要考虑施工塔吊、电梯、提升模架等。上部预制梁，要考虑，拌合场的设置、建设、预制构件运输、安装，张拉台座、门架、平面底座。上部现浇，考虑场地硬化、支架搭设、预压等。以上数据图纸中都没有体现出来，都要根据具体建设项目及施工组织设计的要求，参考以往的成功经验来取定，可塑性较大且对工程造价影响较大，所以要不断加强工程业务的学习，不断提高自己的业务水平。

电梯考察报告范文第5篇

针对当前形势下弱电系统工程存在上述问题，不能让弱电系统智能化成为一句空话。因此，优化弱电系统工程实施管理势在必行。作为弱电工程的建设单位应充分发挥其市场主导地位的优势，强化对弱电工程的优化管理。建立一套自我完善的企业工程管理规程，制定一套约束相关各方的管理程序，一套让参与各方都预先承认的规则。这样就可以大大提高设计效果、减少施工过程的困难，保障弱电智能化工程的最终品质。为了加强优化对弱电系统工程的实施管理，必须对弱电工程的各实施过程（步骤）进行指导、控制，确保项目建设过程的顺利进行，建设单位应对整个建设项目弱电工程的实施过程进行优化管理。

（1）在弱电系统工程的规划、设计阶段进行优化管理。根据工程项目规划及相关功能的需求，编制工程项目的《弱电系统设计要求》。然后，选择优秀的专业设计院，根据《弱电系统设计要求》委托设计弱电系统。建设单位工程部门应负责组织对弱电工程设计的评审工作，并对设计进程及具体的设计事项进行监控，定期、及时与设计公司沟通，并及时整理形成纪要，为下一步优化设计调整提供依据。

（2）规划、设计阶段，弱电系统工程设计应遵循的原则。①可靠性原则，将安全防范系统的可靠性放在第一位，充分考虑小区的实际情况，选用质量可靠耐用的设备，在系统投入使用后长期有效地发挥各部分的作用，方便用户使用，保障小区内住户的安全。②安全性原则，系统应能够最大限度地保障住户人身及财产的安全。③实用性原则，系统应能够最大限度地满足住户的生活需求及使用的方便性。④合理性原则，根据实际情况选用能满足用户需要的设备；系统便于施工，尽量减少对建筑、装饰等的损害。⑤适用性原则，系统应具有高度的适用性，不会受到气候和地理环境的干扰影响。⑥先进性原则，充分考虑科学技术的迅猛发展的趋势，应用较先进技术，保证小区建成具有先进性的智能小区。⑦经济性原则，在考虑整个系统先进、可靠的同时，着重考虑产品的性能价格比，保证产品的经济性。在实现建设单位对系统的要求的情况下降低系统的造价，减少不必要的浪费与消耗，让建设单位投入较少的人力与物力，建立完善的智能化体系。⑧科学性原则，系统的设计、施工严格按照有关规定执行，并且充分利用现有成熟的技术，保证系统的可靠运行。⑨兼容扩展性原则，保证智能化小区内部的各个子系统的集成、兼容和信息共享，总体结构具有可扩展性和兼容性。设计完成后，应重点审查确认弱电系统的设计是否符合有关标准、规范和规程的要求，是否与《弱电系统设计要求》相一致,相关功能性要求是否设计到位。特别地，对于通讯、数据网络、电视系统的设计，应充分考虑多家运营商提供的服务架构，对各建筑单体内的路由、桥架、管道、设备间(箱)及户内弱电箱进行配置，便于今后住户所选的运营商能予以接入；根据各地实施数字电视的具体情况，须考虑有线电视各段路由的扩充空间；无线移动通讯信号不能覆盖的区域（如地下车库、电梯轿厢等），还须设计无线通讯信号增益系统。优化规划、设计阶段的实施管理，是为下一步施工过程，做好实用性的优质工程打下牢靠的基础。真正做到为实用而设计，避免出现“闭门造车”，严重脱离实际和用户需要的后果。因此，优化规划、设计阶段的实施管理是至关重要的。

（3）在弱电系统工程施工过程中进行优化管理。建设单位根据设计方案、图纸和招标文件进行招标，对初选的弱电工程施工单位必须进行实地考察。编写考察报告，且确定入围名单。从中选择有最佳实力的、优秀的施工单位，签订《弱电系统工程施工合同》及《弱电系统工程及设备维保服务协议》，明确双方的权责利。要求施工单位必须在合同规定的时间内完成系统的深化设计,其内容及图纸须经原设计单位和建设单位的相关技术负责人员进行优化评审。建设单位项目工程部弱电管理人员须协助、督促各相关施工单位，根据深化后的图纸，限期对弱电及相关系统的预埋预设进行检查确认，由检查单位提交检查报告，对其不符合或不合格处须进行及时调整；须根据整体计划和合同要求，全面把握控制工程的品质和进度，其间出现品质问题，经项目工程部协调仍不能解决，须立即将情况汇报上一级管理部门或管理人员，由其协助予以解决。

（4）在弱电系统工程验收及交接过程进行优化管理。根据国家、地方关于智能建筑及住宅建筑的相关规范和标准，再进一步优化规范项目弱电系统验收标准。系统安装调试完成后，为提高工作效率，应由建设单位组织弱电系统施工单位、设计单位、监理单位、物业管理单位五方共同参加验收。建设单位和施工单位应在现场验收前7个工作日，分别把所需验收的设备设施系统技术资料移交物业管理单位，并列出所有移交资料的清单，由三方签字认可各持一份；建设单位应根据设备安装调试单位提供的技术资料编制验收计划，做好相关的验收准备，并通知物业管理单位做好相应的接管验收准备工作；在验收过程中，发现质量技术问题和需要整改的项目，须做好统计工作并写入验收会议纪要，责令限期整改，进行复验，直至验收通过。

（5）建筑弱电工程的检验与移交使用。建筑弱电系统工程验收完成，建设单位须将本项目《弱电系统工程及设备维保服务协议》及相关工程竣工资料等事宜移交该项目物业管理公司，由该公司监督执行。移交资料应包括：①产品资料：各系统设备的数量、型号、规格、产品检测证书、检验报告、合格证书、产品说明书等。进口产品还须提供原产地、报关单及商检证明。②技术资料：系统结构图、各子系统工程原理图、施工平面图、弱电机房设备布置图、设备电气端子接线图等；各系统的产品说明书、操作及维护手册等。③工程资料：招标文件、阶段验收资料、材料保证书、材质验收报告、工程监测数据、设备及系统自检检测记录、系统试运行记录、第三方测试记录、培训资料及考核记录、其它按规定应提交的资料等。只有充分作好物业管理部门的交接工作，才能较好地保证各相关弱电系统设施的正常运行，为今后的日常维护工作，提供有理有据的保障。

2结语

弱电系统工程的实施管理是一种综合性很强的管理工作。弱电系统工程的实施与质量控制，是目前国内建筑行业关注的热点。要使一个功能完善、设计良好的弱电智能化系统得到完美的体现，在弱电系统工程的规划设计阶段、施工过程和竣工验收及交接实施过程，有针对性地进行优化管理，是十分重要的环节。建筑工程有关弱电系统的各参与方，根据具体项目的实际情况，编制出针对性强、能够实施的优化管理方案，并不断提高其管理水平，才能真正使建筑弱电系统工程发挥其功能及应有的投资效果，并造福于人们。

电梯考察报告范文第6篇

关键词：开发；招投标；存在形式；程序；问题；措施

Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.

Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

房地产开发公司工程招投标中存在许多问题，关于成本的控制，合同管理的风险，履约的风险，资金的压力，在建资金的支付风险，承包商的信誉风险，低价中标可能带来的隐患，施工图纸不齐全的缺陷，违章开工的风险，指定分包商与总承包商的制约关系的管理等问题。

一、房地产开发工程招、投标的基本形式

房地产开发工程招投标的模式基本上都采用招标的形式，合理低价中标。基本上包括以下几种确定中标单位的方式：

1.公开招标，是指三家及以上投标单位进行招标；

2.询价招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.政府垄断/技术垄断环境下的采购等），对2家或以投标单位进行询价，经过简单比选后确定供应商；

3.直接委托招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.垄断环境下的采购或沿用前期供应商等），直接与某一供应商签订采购合同或确认为认价单位的采购模式；

4.战略招标，是指为发挥房产集团规模化优势，将若干普遍适用于多数开发类项目的大宗材料设备进行集团同意战略招标的模式。

二、房地产开发工程采用招投标模式的内容一般包括：

1.前期工程：包括前期设计.咨询.勘察测绘.监理等工程，一般采用邀请招标，或者询价方式确定中标单位；

2.建筑安装工程：包括基础工程.总承包施工工程.精装修工程.外立面工程.门窗工程.给排水工程.采暖工程.通风空调工程.电梯及装修工程.强电.弱电.消防.燃气.夜景照明工程等；

3.基础设施工程：配电、道路工程、园林景观及绿化工程、雨污水工程.给水工程、电信工程.数字电视工程；

配套设施工程：配套学校.幼儿园.居委会等工程；

物业前期服务类工程：物业服务单位招标等；

房地产开发工程招投标的程序。

三、招标程序包括：

1.招标计划阶段：根据项目经营计划与总进度计划的要求编制采购计划，

2.招标准备阶段：

（1）进行考察，确定入围单位，对入围单位的要求，应根据工程建筑面积或目标成本金额的要求来定。一般在已有的合作过的供应商里选择，或者通过考察来增加新的供应商。对于供应商信息库现有的合格及优秀供应商，可不进行考察，直接入围；其他的供应商应进行考察。考察可通过书面文件审核.实地考察或二者结合的方式进行，负责写成考察报告。

（2）确定合同形式.编制招标文件。

为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：

a.施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；

b.当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；

c.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；

d.当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后120日历天内，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；

招标文件通常包含投标须知.技术要求.商务要求.投标格式.工程量清单.招标图纸等相关资料。必须准备齐全，前后呼应，以减少漏洞。

（3）审批入围单位，审批招标文件

在完成入围单位的选择和招标文件的编制后，在房产公司项目内部，必须对这些资料进行详细的审核。

3.招标实施阶段；

包括发放招标文件.踏勘及答疑.回标.开标.评标（技术标评标.商务标评标）.定标.合同签订

4．合同签订阶段

包括发放中标通知书和合同签订两个阶段，一般还会要求中标单位提交履约保证书或者保函。

四、招投标过程中存在的主要问题

房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是一个很重要的一环，同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的一环，中间过程繁琐而且复杂，选好单位的风险把控很重要。主要存在的问题有：

1.招标的时间紧

要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间越充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的，

2.成本制约要求很高

开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。给负责招标的管理部门压力较大，实施难度较大，成本降低了，质量也得跟上去，优质低价永远是最高的要求，但是实施起来却往往是低价低质。

3.往往不具备整套完善的施工图

招标时间紧，设计图纸不够完善，就需要提前确定总包单位，为了抢工期，抢预售的节点时间，往往会用不完善的施工图甚至是扩初设计图.甚至是方案设计体就开始计算工程量，进行模拟工程量招标工作，这里面隐含的成本控制的风险极大，既要覆盖全面，不要出现大部分的漏项以回避报价的风险，又要回避施工图纸不齐给后期实施带来的签证变更的风险。

开发.设计.招标穿行甚至是边设计边施工边办理相关施工前期申请手续的三边工程，给招标工作带来诸多的不确定性，严重的影响招标工作的质量，为以后的实施带来很多隐患。

4.如何解决存在的问题---相应的对策分析

（1）给招标工作尽量充足的时间，招标过程是比较复杂和繁琐的，只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，保重点，尽量避免风险；

（2）对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；

（3）施工设计图纸尽量完备，招标前招标采购部门要和设计充分的沟通；

（4）尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；

（5）对于施工图纸完善的工程，尽量采取固定总价的合同方式；

（6）前期工作衔接好，配套的审批手续抓紧落实，一环扣一环，尽量减少内耗；

（7）房产公司内部的管理要严格，对于评标过程要有制度可遵循，内部控制要严格，做到公正的评标。

参考文献：

[1] 陈晓《房地产项目招投标管理实践与研究》《山东大学》2009

电梯考察报告范文第7篇

关键词:武陵源 风景区 城市化 对策

随着城市化进程的不断推进和旅游业的迅猛发展,风景区城市化现象日益普遍。风景区城市化是指发生在风景区内的城市化现象,其人口由农村向风景区内的城镇转移,农业生产活动向旅游接待为主导的第三产业活动转移,农村生活方式转变为城镇生活方式。风景区内的城市化现象按照发生地域的不同,可以分为两大类:一类是风景区核心景区的城市化现象,如通常所说的“山上、沟内、湖内”等地域,另一类是风景区内接待基地(旅游村、镇)的城市化现象。

一、武陵源风景区的城市化

武陵源自古地处边远,旧时交通闭塞,舟车隔绝。其开发以1979年由张家界国营林场开放接待游客1.3万人次开始,到2002年接待游客量560万人次。武陵源风景区的城市化现象始于1970年代末-1980年代初,自1990年代城市化迅猛发展。1998年联合国教科文组织世界自然遗产委员会专家对武陵源的考察报告中,“对武陵源的旅游业基础在1992年评估后的发展速度十分震惊”,认为“武陵源现在是一个旅游设施泛滥的世界遗产景区”,“已变成被围困的孤岛”,它们“对景区的美学质量造成了相当大的影响”。2000年4月,武陵源风景区建筑物拆迁总体方案出台,“连同居民住房在内将有近34万平方米的建筑物被拆除,耗资至少3.45亿元”,“自1990年到现在,景区所有门票收人也不过这个数,等于白干了”。武陵源风景区的城市化已经成为关系到这一世界级旅游胜地生死攸关的关键问题。

1990年以前,武陵源风景名胜区的开发建设,基本上处于“无规划、无管理”阶段。1990年,经国务院批准的《湖南省武陵源风景名胜区总体规划》颁布实施,但没有及时编制重点景区和旅游城镇的控制性详细规划,区内的建设项目没有按照总体规划执行,而且审批权限过于下放。由于旅游经济的刺激致使风景名胜区城市化快速膨胀,并且品质较低,规划管制过松,未经审批的违章建筑迅速扩展,是武陵源城市化最快的一个阶段。2001年湖南省人大颁布了《湖南省武陵源世界自然遗产保护条例》并开始实施,规范了建设项目审批手续,使规划建设走上了法制化轨道,风景名胜区内的建设项目得到了控制,品质得到了提升。

电梯考察报告范文第8篇

Abstract: The management of university infrastructure project has its own characteristics. This paper discusses some important aspects of the system construction, management in design stage, tendering and bidding management, project management, building energy-saving applications, informatization and so on, to expect to get some good views.

关键词：高校基建；项目管理；招投标；建筑节能；信息化

Key words: university's infrastructure construction；project management；tendering and bidding；building energy-saving；informatization

中图分类号：TU7 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）28-0050-02

0 引言

高校基建管理与房地产开发项目管理在管理模式上不尽相同，各高校之间在基建管理模式上也存在着很大差异，管理模式的差异随之带来的就是在基建管理中的差异。近些年随着建设市场的不断发展，基建管理也朝着不断健全、不断完善、进一步规范的方向走。尤其是近几年引入了矩阵制管理模式，使基建管理工作上了一个新台阶，提高了基建工程的质量管理、进度管理及造价管理水平，矩阵制管理模式是以项目为主导，部门为协调的管理模式。基于高校基建规模较大的现状，这种模式是比较理想的管理模式。[1]管理运作模式如图1所示。

下面就矩阵制项目管理的框架下对项目具体建设过程中的一些重要环节进行研究讨论。

1 加强制度建设

高校基建应不断健全管理制度，出台一些制度管理办法，并在办法中细化工程建设过程中各个科室与项目部的工作内容和相互配合、相互衔接等工作。优良的制度化管理能限制职工的主观随意性，并能加强相互监督，促进工作效率，从而取得良好的效果。

2 加强前期设计阶段管理

工程成本控制一般是由设计阶段和工程建设阶段二个阶段完成的。目前建筑市场主流看法认为设计阶段（包括设备选型等）占有约70-80％的份量，建设阶段约占20-30％。一般通过前期的设计控制，可以有效地降低工程成本，在建设阶段控制成本主要是控制现场签证，这就存在牺牲工程质量、增大现场管理难度的风险，与现场签证比较而言，设计控制成本的效率是非常高的，不同的技术方案其造价相差甚至可以达到数百万。因此规划设计阶段控制成本的效果是非常高的。

高校基建工程的成本控制比较复杂，首先是要明确项目的档次定位、设计技术标准，这实际上是项目投资决策的问题了，是学校对项目定位的问题。确定项目及选材用料的档次定位之后，通过限额设计、筛选高性价比材料等方式进行成本控制，使工程成本最优。这时候的成本控制更应该是投资控制，应在一定的预算成本下，做出性能档次最好的工程。而这将贯穿于工程建设全过程。

3 招投标阶段管理

在总承包商招标过程中比较突出的问题有以下几点：

3.1 投标单位的投标文件中为使技术评分得分值高，投标单位所报的项目部项目经理及项目部组成人员与实际进场人员不完全相符，一个项目成败的关键在于所选择的总承包单位及入驻项目部，因此建议在招标文件中加大进场人员与投标文件中不符的惩罚力度，尤其是对项目经理一职，要求其签署保证书，提交其个人资质证书等，待工程竣工返还个人，确定其全职担任所投标项目项目经理一职。

3.2 投标单位采用不平衡报价而低价中标，在工程建设过程中迫使建设方不得不办理签证，大到地砖小到电气开关面板等，对重要的材料或者涉及金额较大的材料应在包承包商招标时应采取封样招标或者取暂估价。

3.3 甲方分包项目的选定，目前建设部提倡工程总承包制，工程施工、材料及设备采购等均由总承包商来负责，从而使建筑市场更加规范化，但从目前国内现状来看，把所有的项目及设备采购均由总承包商来负责也是有一些弊端的，总承包商获取利润的手段就是尽量减少成本支出争取利润最大化，从而导致诸如设备选型、档次与用户需求有差异，同时与之相对应的报价也体现不出真实市场价，出现低质报高价现象。

甲方分包招标需要注意下面几项，首先是甲方分包项目的选择，这与所分包项目是否与总承包商工作的密切性相关，与总承包商管理及工作密切相关的可以归到总包合同里，而下面这些专业性比较强的一般采取甲方校定招标：①空调及通风工程；②弱电工程；③变配电工程；④外幕墙及铝合金门窗工程；⑤消防工程；⑥电梯工程。其次是评标办法的选择，目前建筑市场对低价中标异议很大，它导致了很多优秀的承建单位和设备供应商无法中标，其实低价中标的原则本身没有问题，而由低价中标导致的一些突出问题主要出在技术要求上。其实坚持低价中标原则的前提就是技术要求要明确。

4 项目管理

这个阶段狭义讲是指甲方项目管理部在现场对工程质量、进度、安全、设计变更及签证等管理，广义上来讲基建处各个职能部门都是参与其中的，下面着重叙述现场管理方面应该注意的问题。

首先要重视开工前的图纸会审，减少施工过程中的设计变更，项目部组织总工办及工程建设科抽调技术能力强的专业工程师参与图纸会审，同时对总包单位、监理单位提出具体要求，组织四方共同会审，然后各专业在一起进行对接会审，修改错误、疏漏之处，确定需增减的项目，最终由总包单位形成图纸会审纪要，作为图纸的一部分在工程建设中执行。

组织项目部管理人员熟悉和掌握总包、监理及各分包的招标文件、投标文件及合同等。分包商越多，管理越困难，这个时候要充分掌握熟悉图纸和各种标准规范图集，这样在管理过程中才会游刃有余。

目前现场质量管理主要依靠监理单位去控制，建设方要赋予监理单位相应的权利，确保其顺利开展工作。同时建设方也要对监理单位提出一些明确的要求，特别是对一些重要的施工工序应要求监理采取旁站的办法进行质量控制，重要部位要求监理人员跟班作业，加强巡视和平行检查等方法，及时发现问题、解决问题。对于一些涉及到经济洽商的在图纸外的工程量签认，由甲方专业工程师、监理、总包一起参与进行签认，三方必须都到场。同时要严格材料进场制度，由甲方会同监理单位共同检验进场材料及设备，坚决杜绝三无产品及不合格材料。

施工过程中由于设计变更增加的造价大约占10%左右，因此需严格控制工程变更，完善变更的程序，要对涉及金额较大的设计变更进行充分论证，必要时可提交总工办审核，保证技术变更的可行性和合理性。同时要注明变更的理由，是由于设计方图纸的问题还是使用方要求变化或其他原因。

在施工过程中由甲方确认价格的某些材料设备也是控制造价的一个关键环节，项目部在材料认价过程中只负责控制材料质量，而具体认价价格由材料科确认，造价科审核，处内职能科室直接对项目部，而项目部对总包及各专业分包，职能科室不直接面对总包及各专业分包。

要重视考察工作的重要性，尤其是对防水卷材、幕墙、弱电等关键部位材料、关键工程的考察。同时要求参与考察的人员准备充分，且对考察项目有一定的专业了解，以便在考察过程中发现问题，比较优劣。回来作考察报告并总结。如果对投标单位不熟悉，而且最终低价中标进场，如果该投标单位综合实力低，那么会给后续工程带来一系列问题，人员不足，缺少资金，技术力量薄弱，工程质量、进度不能得到保证等。

5 重视建筑节能领域的应用

高校基建工程类似与商业地产，不但要在主体施工阶段控制成本，同时也要考虑工程建成后学校各院系在使用阶段的运行、维护费用。目前在建筑节能方面比较成熟的有以下几个方面：①建筑护结构保温隔热技术；②照明系统节能；③空调节能；④电梯节能；⑤太阳能；⑥地温空调（水源热泵）等，建筑节能的概念对基建管理人员来说还是一个新兴事物，在以后新建项目中基建管理部门要配合设计院、使用方做好建筑节能方面的应用，从而降低建筑的运行、维护费用。

6 信息化建设

社会发展日新月异，如今信息化水平已成为一个单位综合能力的体现。但在推进信息化的过程中也存在很多困难：①首先就是管理制度及工作流程的梳理，信息化框架构建及工作流程再造，势必会引起一些权力和利益的再分配，这个需要领导层的高度重视和直接决策才能向前推动；②还有同软件技术人员交流过程也是非常重要；③往往在信息化建设初期大家都信心饱满，随着各部门要求的深入困难也愈来愈多，不但来自工作流同时还有软件改造方面，这个时候一定要坚持；④信息化是对职工长期形成的工作习惯、业务流程的一种改变，在应用初期阶段，摩擦和使用不畅的问题还是很多，基建部门要做好准备工作，这里要有一个接受的过程。

7 其他

建立职工定期轮岗制度，提高职工个人综合能力和技术水平，减少岗位工作人员长期专业化、集权化，不要因为某人请假或出差导致使某项业务陷于停顿状态。

8 结语

高校基建管理的最终目标是在一定预算投资下，达到保证工程质量、确保工程功能，做到最优化投资，并保证广大师生的安全和舒适使用，为高校建设及发展夯实基础。

参考文献：

电梯考察报告范文第9篇

特种设备指涉及生命安全、危险性较大的电梯、锅炉、压力容器、压力管道、客运索道、大型游乐设施等，与人民群众生活息息相关。特种设备如果在设计、制造、安装、使用、维护过程中稍有疏忽，将可能发生重大事故，造成人们生命及财产的损失，因此，国家把特种设备的制造与使用管理列为特殊行业，管理上要求特别严格。特种设备管理档案作为特种设备管理的重要组成部分，越来越受到管理部门的重视，《中华人民共和国特种设备安全法》也明确规定了特种设备安全技术档案必须纳入的归档内容。做好特种设备档案文件资料的归档范围及档案保管期限的划分是档案管理的重要起点。长期以来，特种设备管理没有专门的归档范围及保管期限的规章，各管理单位只能借鉴文书档案和科技档案的法规来分类归档。但从调查结果来看，因特种设备档案只有极少数专业档案管理人员管理，多数单位都是特种设备管理员兼管，对档案管理的不专业，就形成了特种设备档案五花八门的分类与整理模式。且随着经济建设的发展，特种设备管理模式的变更，特种设备档案管理没有随之而变，出现了在文件资料归档过程中过于注重单份文件本身的价值，而在无意之中忽视了文件之间的内在联系和完整性等现象。使收集文件归档时出现了漏洞，在划定归档文件保管期限时，也存在不合理之处，给档案的利用带来了不利因素，没有起到档案在特种设备管理中应有的作用，也阻碍了特种设备档案管理水平上的提升。本人在从事特种设备及特种设备档案管理过程中，根据特种设备日常管理的特点，结合档案管理专业要求，对特种设备管理文件资料归档范围及档案保管期限进行了研究，制定了本单位《特种设备管理文件材料归档范围和档案保管期限规定》，在本单位获得深圳市特种设备安全标准化管理一级达标单位中起到了重要作用。

根据国家档案局《归档文件整理规则》，结合特种设备管理的工作实际，其特种设备管理文件材料归档范围主要为：一是特种设备安装前论证、评估、审批资料；二是安装、检验、移交过程中形成的技术资料；三是日常维保过程中形成的资料；四是日常故障排除、维修、报废形成的文件资料；五是特种设备使用日常安全管理中形成的文件资料。

特种设备的管理和档案的利用有其独特性，借鉴国家文书档案保管期限永久、30年、10年的规定，结合特种设备管理的工作经验，对特种设备管理文件材料资料归档范围及使用档案保管期限探索如下：

1、特种设备安装前期资料

1.1安装特种设备可行性论证、经费来源报告、采购申请与批复、会议记录。 永久

1.2基建技术考察报告、设计方案及审核资料。 永久

1.3设备采购招标、投标、评标、中标资料。永久

1.4采购合同、安装计划。永久

1.5重要往来函件、邮件。永久

2、技术资料

2.1特种设备制造单位营业执照、制造、安装许可证、安装人员资质证明等文件资料。永久

2.2产品出厂合格证、主要部件材质证明、产品质量证明文件及产品铭牌拓印件或复印件、使用维护说明等随机资料。永久

2.3特种设备技术证明、安装基础图、地基图、电气线路图、竣工图。永久

2.4特种行业特许经营许可证、危险化学品经营许可证、道路危险货物运输许可证、车辆行驶证、驾驶员资格证、押运员证。永久

2.5特种设备安全检验检测部门颁发的安装合格检验报告、使用登记证。永久

2.6特种设备移交清单、接收单位验收报告、钥匙签收单。永久

2.7使用、管理培训资料。30年

2.8变更、移装、注销、报废资料、安全性能综合技术鉴定报告。永久

2.9改造、重大维修及运行测试等有关资料。永久

2.10运行故障和事故记录、维修校验记录。永久

2.11重大安全隐患通知、整改报告。永久

2.12特种设备及附属仪器仪表、管道定期检验报告、定期维护保养记录。10年

2.13特种设备日常巡查、登记记录。10年

2.14特种设备台帐。10年

2.15其它随机文件资料。10年

3、招聘维护保养单位招、投标文件、合同、资质证明资料

3.1申请、审批、会议记录等文件资料。30年

3.2招、投标书、中标通知书、合同等资料。30年

3.3维保单位资质证明、维保人员资格证、身份证。30年

4、特种设备使用管理机构、人员、职责

4.1特种设备管理机构设置和人员配备资料。30年

4.2特种设备管理人员资格证、任命书。30年

4.3特种设备管理人员岗位职责。10年

5、特种设备安全管理制度

5.1特种设备使用、管理规章制度、应急预案。10年

5.2安全操作规程。10年

5.3安全任制度、安全管理制度。10年

5.4安全信息的收集、传达与沟通函件。10年

6、特种设备日常管理资料

6.1年度管理计划及总结。10年

6.2政府特种设备监管部门检查通知及整改记录。10年

6.3使用单位对特种设备安全检查、巡查资料。10年

6.4应急救援人员联系表、处理流程、应急装备、应急物资储存表。10年

6.5安全警示标识图片。10年

6.6应急演练通知、记录、图片。10年

6.7安全使用、乘坐培训记录、培训资料。10年

6.8安全会议记录。10年

6.9三级安全教育卡。10年

6.10其它业务往来文件、函。10年

电梯考察报告范文第10篇

1、基本情况

为了解德国农机产品质量认证运行特点，学习其先进的认证技术与管理经验，农业部“农机产品质量认证技术与管理考察团”一行13人，于2004年11月30日至12月14日赴德国进行了考察。考察团先后对德国农业协会(DLG)农机检测中心、德国机械设备制造业协会(VDMA)农机分会、德国亚马松有限公司(AMAZONE)和德国技术监督协会(TUV)等几家在同行业中具有相当权威和代表性的单位进行了访问交流和实地考察。

2、考察重点与收获

目前，德国农机产品质量认证已经形成了以完善的法律、法规及标准体系为基础，政府负责授权与监督，认证机构具体操作的是以企业的产品及其质量管理体系为实施对象的高效、成熟的运行体系。此次考察，重点围绕农机产品质量认证中的认证依据、政府作用、价值取向、认证主体、运行机制、操作技术等方面进行，取得了较大的收获。

1）完善的法律、法规和标准体系是质量认证工作有效运行的前提

在德国，有的农机产品要实行强制认证，有的是自愿认证。认证如何进行，相关各方权利义务怎样，政府如何管理等都有明确的要求，这些要求以保证产品的安全、环保为目的，涉及各相关环节，具有整体上的系统性、统一性和操作上的一致性。

考察发现，每种农机产品的质量认证与管理，都能找到相应的法律文件或行业规范性文件。法律文件规范的重点主要集中在三个方面，即道路交通安全、生产安全和环境保护。内容涉及农机制造企业、销售及售后产品安全质量问题的处理方式，以及政府对相关法律法规的实施进行监控的规定等。德国农机质量认证的技术性文件主要有三大类，即国家标准、欧盟标准和ISO标准，其中以欧洲标准化委员会制订的涉及农机安全的欧盟标准作为安全认证的技术依据，其带有法规性质。德国与欧盟其他国家在法律和标准规定上是一致的，这对促进认证工作的有效开展起到了关键性作用。

2）严格的授权和有效的政府监管是质量认证工作有序运行的保证

在农机方面，德国联邦道路交通局(KBA)负责拖拉机产品质量认证机构的授权与监管；德国联邦生物物理局(BBA)负责植保机械产品质量认证机构的授权与监管；德国联邦农业部负责拖拉机、植保机械以外的其它农机产品质量认证机构的授权与监管；德国联邦经济部(BMWl)负责农机企业质量体系认证机构的授权与监管。一个认证机构可以接受来自政府不同部门的授权，认证机构只有被授权后才能对外开展第三方认证工作。如，德国农业协会(DLG)农机检测站是德国惟一被授权的承担农机产品安全检测与认证的机构；德国技术监督协会(TUV)是被授权的目前德国也是欧盟规模最大的承担农机企业质量管理体系认证的机构。政府授权部门还负责协调被授权认证机构之间的关系，并代表德国认证组织向国内外被授权的农机产品认证机构和试验室名录。德国各级政府都有专门的机构或部门对认证机构和认证行为进行监管。

3）重视安全，关注环保，以人为本的现代管理理念

德国农机产品质量认证率高，企业主动申请，消费者关注认证标志，政府支持认证事业发展，使各相关方面确信，认证是必需的、值得的。在德国及欧盟，除法律、法规和标准体系中对产品质量涉及安全、环保要求的内容有着系统、细致的规定外，法律中还明确规定了产品强制安全检测和认

证范围。对实施强制性安全检测与认证范围内的产品和项目，又根据其产品危害程度，将其中的一部分项目规定为必须由授权的第三方检测与认证机构来承担，另外的项目则可由企业自己承揽，企业缺乏检测能力时可委托检测机构进行。

此次考察发现，出于对安全与环保方面的考虑，欧盟在法律别对拖拉机、植保机械、割草机规定了必须实施第三方强制性安全检测与认证。如拖拉机强制性检测项目包括驾驶室、座椅的安全性检测及动力输出轴、制动、灯光、噪声等赴德国“农机产品质量认证技术与管理”考察报告共47项指标。在德国，除拖拉机、植保机械外，农林业用电锯、电梯及割草机、动力输出防护罩等也属于强制性认证范围。另外，在德国道路交通法中还详细规定了农林机械上路行驶的安全技术要求及监控程序。

4）装备精良、技术先进、工作严谨、服务优质使检测与认证机构保持权威性

总部设在法兰克福的德国农业协会(DLG)农机检测站创建于1887年，现有工作人员60人，占地4hm²，主要从事拖拉机、联合收割机、草坪机械及畜牧饲养设备的产品检测与认证工作。站内建有拖拉机驾驶室安全框架试验台、座椅安全与舒适性试验台及负荷车、拖拉机室外试验场、发动机测功试验台、液压提升试验台、小型机具振动与噪声测试台、风机风洞试验台、转动轴套耐久试验装置，以及牛栏饲养与挤奶设备、地面防滑与坚实度检测设备等。这些检测设施与设备，整体配套性强，测试系统数据采集与处理自动化程度高。每年检测与认证业务的收入约10％-15％用于检测站的手段建设(如两年前耗资70万欧元购置了高档次的负荷车)， 另外，国家对一些重点项目检测手段建设实行补贴政策。该站从受理企业申请、确定标准、产品检测到合格后许可企业在产品上或广告中使用DLG质量认证标识“红标”或“蓝标”(“红标”要求全项目检测，检测站出具检测报告，须经法兰克福总部组织检测委员会审查同意后，方为通过；“蓝标”为企业自己要求的部分项目检测，产品经检测合格，即为通过)有一套严格的运行程序，并得到有效实施。

位于莱比锡市的德国技术监督协会（TÜV)成立于1870年，是一个与各洲技术监督协会共同组成的集团化组织，目前已成为欧洲极具实力的跨国性认证集团公司，其分支机构遍布德国，在亚洲、太平洋地区也设有代办处(我国的北京、广州、无锡等地均有)，现有工作人员9200人。主要从事建筑、能源、医疗与健康、机械制造、信息技术、日常生活用

品等领域认证，从事质量、环境与安全三个方面的体系认证工作，农机企业质量体系认证是其任务之一。另外，该协会还依据国家或欧盟的法律规定和相应的标准进行车辆检测。

我们了解到，产品检测与认证机构特别注重服务，如对经过DLG检测的产品提出改进建议，企业采纳后产品质量得到改善，深受企业欢迎。

5）德国质量认证已成为企业自觉自愿的行为

在德国，政府只有授权、调控监管的职能，而不干预具体的认证工作，企业在指定的产品范围内自主选择认证机构，认证机构所承担的测试与认证业务完全根据社会所需和企业要求进行。

随着经济全球化进程的加快，德国企业越来越多地认识到要扩大国际贸易量就必须采用国际通行的质量管理模式对企业实施管理，并争取获得认证机构的认可，即拿到被世界各国普遍认可的贸易通行证。德国亚马松(AMAZONE)公司是一个创建于1883年的家族式企业，迄今已有120余年的发展历史。主要生产耕作、播种、施肥、植保等农业机械及绿地相关设备，产品特点是大型、复式作业、系列化，技术含量高。公司集科、工、贸于一体，现有员工1300余人，设4个生产分部(其中之一在法国)，因产品自制率较高，故生产规模较大。公司在发展中始终重视产品研发，不断推出新产品，与科研机构、高等院校密切合作。在产品质量管理方面，设有专门机构负责由8名质检人员依据程序文件进行质量控制；公司建有1000多hm²农机试验田，施肥机专用试验室、农药喷洒机械室内试验区及专用测试设备。试验严格、细致，如通过大量试验总结分析出施肥机作业时不同规格的肥料对机具调整的要求，随机提供给用户，并反馈给制肥厂。目前公司施肥机已通过DLG质量认证，农药喷洒机械(拖拉机带喷杆式喷雾机)被德国联邦生物物理局(BBA)特别授权可自行承担其质量认证中的检测工作。该公司在德国业内综合测评中获世界农机企业排名第4位。2004年公司销

售额预计达2亿欧元。目前公司正在把市场由德国、北欧转向亚洲，特别是中国市场，现在我国内蒙、新疆等地已有该公司产品销售。

认证机构为了生存和发展，必须注重内部建设，不断提高承检能力、技术水平和服务质量。DLG、TÜV因为科学、公正受到社会认可，在为社会提供检测与认证服务中权威引导了消费，给产品的生产企业带来了效益，同时也为自己带来了效益。在德国类似TÜV这样的体系认证机构共有40-50家，而目前德国已获证的12000个企业中有相当比例是在TÜV认证的，TÜV每年业务收入约9.38亿欧元，其中德国国内业务占80％。

德国的检测与认证机构均为私人设立，属营利组织，其收入主要来源于产品质量检测和质量体系审核，收费价格通过市场调剂，由于建立了比较完备的市场经济体制，认证收费价格浮动不大，一般在10％左右。

6）协会组织、专家队伍推动质量认证水平不断提高

在德国，行业协会发挥着极其重要的作用。它们依靠自己卓越的表现，获得了社会的认可。德国机械设备制造业协全(VDMA)成立于1892年，历经百年，目前已是欧洲最大的具有国际影响力的工业协会。现设有8个按机械产品大类划分的分会、38个各分会下设的专业部门和若干个分会。在德国柏林、比利时布鲁塞尔、中国北京及日本、埃及等地均设有办事机构，拥有3000多家制造业企业会员，遍布欧洲各地(德国企业会员占80％)，其产品占有德国绝大多数市场份额。协会现有工作人员500人，除450人在总部法兰克福外，其余在各办事机构，主要职能是为会员企业提供信息与咨询；代表该协会专业团体的利益应对任何第三方；作为所有市场参与者的联络人，促进供应商与客户的交流与沟通。支撑协会发展的经济来源完全来自于企业会员的会费。农机分会是VDMA中重要的分支机构之一，拥有会员企业150多家，其机械涉及播种和施肥技术、植保及收割技术等方面。这些企业每年的营业额达40亿欧元，产品出口全球140多个国家。农机分会除积极参与行业内外交流外，提高产品质量和安全技术也是一项重要任务。该会参与安全认证法律体系建立，并代表企业参加标准的制修订，各洲设机构有专人负责收集和反馈认证和安全质量信息。农机分会不仅在国内具有影响力，在国际上也发挥了非常重要的作用。

另外，专家队伍在质量认证实施的许多环节被调用，在认证中发挥着不可替代的作用。如，DLG农机检测站若遇有暂无标准的检测，则由DLG组织相关各方专业人员经充分讨论确定检测依据；DLG执行“红标”把关的检测委员会也是一个完全独立的，由科研机构、高等院校的专业研究人员和其他有实际工作经验的人员组成的机构(目前有11个)；德国法律规定的安全认证产品目录，也是由政府组织有关各方专家参与研讨共同确定的。

3 几点建议

1）政府要加大对农机产品质量认证工作的支持力度

加快农机产品质量认证发展步伐，是提高我国农机产品质量，切实保障人民生命财产安全水平的迫切需要。目前，我国的农机产品质量认证工作还处于初级阶段，生产者、消费者的认证意识不强，认证运行机制尚不健全，还无法完全靠市场运作，需要政府加以扶持和推动，在政策和资金上给予必要的支持。在产品自愿性认证上，通过认证的产品，应纳人到农机产品补贴目录范围中，调动农民购买经质量认证的产品，以促进企业提高管理水平和产品质量。

2）将拖拉机、铡草机、微型泵等产品纳入国家强制性产品认证目录

拖拉机作为我国主要农用运输工具和动力机械，在各环节存在着很多质量安全问题，直接关系到人们的财产和人身安全。现在，我部正在向国家有关部门申请将拖拉机列入国家强制性产品认证范围。从我国的实际看，是十分紧迫的。

3）农机实验室建设宜精、不宜多

考察中了解到，在德国获得认证的企业，大多数产品都是通过少数知名度很高的检测机构进行检测的，如DLG农机检测中心，由于该中心具有较先进的检验设备和良好的服务，深得企业的信赖。因此，我国在推动农机产品质量认证工作的同时，应在基础较好的农机实验室中，挑选5-10个检验机构加大投入力度，重点建设一批具有国际水准的农机产品实验室，提高检测能力和水平。

4）积极促进中德农机产品质量认证检验工作合作与交流

德国农业机械化水平较高，农机产品大量采用工业方面的先进技术，包括农机产品检验设备，如产品检验机电一体化技术等，应加强与德国在农机产品检测技术方面的交流，使我国的农机产品检验技术跟踪目前国际前沿的技术。可以

派员到德国学习先进检验技术，也可邀请德国比较先进的检验机构人员，如DLG农机检测站的专家来华讲学，交流检测技术及先进的管理理念。 （信息来源：摘自2005年第7期《山东农机》）