城市房地产管理法范文

时间:2023-03-03 08:48:55

城市房地产管理法

城市房地产管理法范文第1篇

第一条为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第八条土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第十条土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

第十三条土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权划拨

第二十三条土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

第二十四条下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

第三章房地产开发

第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

第二十八条依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。

第四章房地产交易

第一节一般规定

第三十二条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节房地产转让

第三十七条房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第四十五条商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

第四十六条商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

第三节房地产抵押

第四十七条房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

第四十九条房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第五十二条房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

第四节房屋租赁

第五十三条房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

第五十五条住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五节中介服务机构

第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章房地产权属登记管理

第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

第六十二条房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

第六章法律责任

第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十九条违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第七十条没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十一条房产管理部门、土地管理部门工作人员、,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

第七章附则

第七十二条在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

城市房地产管理法范文第2篇

答:《中华人民共和国城市房地产管理法》于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正,根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正,共七章73条。第一章总则,共7条,包括本法的调整范围、管理房地产机构的设置及其职权。第二章房地产开发用地,共17条,包括土地使用权出让和划拨的具体规定。第三章房地产开发,共7条,包括房地产开发的原则和设立房地产开发企业的条件。第四章房地产交易,共28条,包括房地产转让、抵押和房屋租赁、中介服务机构的具体规定。第五章房地产权属登记管理,共4条,包括房地产权属登记的具体规定。第六章法律责任,共8条,包括对各种违法乱纪行为的处理。第七章附则,共2条,包括施行日期等内容。

问:《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围有哪些?

答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定,在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

问:何谓土地使用权出让?

答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定,土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

问:土地使用权出让有哪些方式?

答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定,土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

问:何谓土地使用权划拨?

答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

问:哪些建设用地的土地使用权可以依法划拨?

答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定,下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

问:设立房地产开发企业的条件是什么?

答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定,房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

城市房地产管理法范文第3篇

第一条为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第六条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合。管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第七条土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第八条城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第九条土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

第十一条土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

第十二条土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十四条土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十五条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十八条土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权划拨

第二十二条土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

第二十三条下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

房地产开发

第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十六条房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

第二十七条依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产。

第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第二十九条房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的规定,按期投入资金,用于项目建设。

房地产交易

第一节一般规定

第三十一条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十三条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十五条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节房地产转让

第三十六条房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十七条下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当支持有房屋所有权证书。

第三十九条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十条房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十一条房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第四十四条商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

第四十五条商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

第三节房地产抵押

第四十六条房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十七条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

第四十八条房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第四十九条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第五十一条房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

第四节房屋租赁

第五十二条房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十三条房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

第五十四条住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十五条以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五节中介服务机构

第五十六条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十七条房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

第五十八条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产权属登记

第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

第六十一条房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

第六十二条经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

法律责任

第六十三条违反本法第十条、第十一条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十四条违反本法第二十九条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十五条违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的,有县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十七条违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十八条违反本法第五十七条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十九条没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十条房地产管理部门、土地管理部门工作人员、,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

附则

第七十一条在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

城市房地产管理法范文第4篇

关键词:合同开发;房地产;效力

中图分类号:D920.4 文献标识码:A 文章编号:1005-5312(2011)33-0276-01

合作开发房地产合同的效力,是指合作开发房地产合同成立后,按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效,应满足合同生效的一般条件,即行为人应具有相应的民事行为能力,行为人意思表示真实,合同内容不违反法律或者社会公共利益,合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力,是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为,在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时,确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导,从合同当事人的意思表示及订立的目的出发,准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上,要增强合同意识,贯彻合同自由和当事人意思自治原则,不要将可以认定为有效的合同认定为无效,或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销,并在不违反法律、行政法规的前提下,对合同成立但未生效或效力待定的合同,尽可能赋予生效条件,促成当事人实现合同目的。同时,要注意不同时期成立的合同,应当适用不同的法律,把握好从宽、从严的时间界线,对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同,可以本着从宽的原则认定合同的效力;对《城市房地产管理法》施行后签订的合同,应本着从严原则认定其效力。

一、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格

法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件,从事房地产开发应具备两个条件:首先,从事房地产开发的企业应是房地产企业。《城市房地产管理法》第二十九条、第三十条规定,从事房地产开发经营的企业,应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照,并在规定时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记,方可从事经营活动。其次,房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定,房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级,未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。参与合作建房的当事人必须具备房地产开发经营资格,且应在规定的资质等级范围内从事房地产开发经营活动,其所签订的合作开发合同才具备生效的条件。

此外,审查合同的主体资格时,还应把握签订合同的时间界线,对于《城市房地产管理法》施行前签订的合作建房合同,应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定,对当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格,可认定合同主体具备了房地产开发经营资格,其签订的合作开发房地产合同可认定有效。

二、审查合同的内容是否违反法律、行政法现的强制性规定

合同是否有效,其核心是合同的内容是否合法,是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。审查合作开发房地产合同的内容是否违反国家法律、行政法规的强制性规定,关键在于审查合同用地的取得是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。房地产开发应在依法取得国有土地使用权的土地上进行,这是进行合作开发房地产的前提。在房地产合作开发中,如果合作的一方当事人没有依法取得国有土地使用权,便以该幅土地的使用权作为投资与他人签订合作开发房地产合同,其签订的合同也就会因为没有合法的基础而被认定为无效。

城市房地产管理法范文第5篇

读者 李 某

案例主要涉及以下两个问题:一是房产管理部门能否根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记;二是土地管理部门对该宗地能否以出让方式供给。根据《城市房地产管理法》等法律法规规定,笔者认为,房产管理部门不能根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记,且土地管理部门对该宗地不能以出让方式供给。理由如下:

一、本案例中房产管理部门根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记,是对《城市房地产管理法》第六十条第三款规定的不全面理解。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”的规定,居民在申请房屋所有权转让时,涉及该房屋所占用土地使用权的转让,而土地使用权的转让是一种行政许可行为。根据1995年3月11日《国家土地管理局关于贯彻<城市房地产管理法>若干问题的批复》的规定,划拨土地使用权人转让房地产时,当事人应向市、县人民政府土地管理部门提出申请,由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为,此类房地产转让审批,实质是划拨土地使用权转让审批,房屋能否转让,取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准,只有划拨土地使用权转让先行获得批准后,权利人才能按照其他有关规定转让房地产。另据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定,依法经有批准权的人民政府批准,并签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后,划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以转让、出租、抵押。此条进一步明确,这类房产转让,在市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准之前需经有批准权的人民政府予以行政许可。

由此可知,张某在申请办理房屋所用权转让变更登记之前,应先按《城市房地产管理法》第三十九条的规定,报经有批准权的人民政府批准是否准予转让。经批准后才能按照《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定办理房屋所用权转让变更登记和土地使用权变更登记。在本案中,房产管理部门不能根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记。

二、同样根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。由此可知,土地是否出让供给是有批准权的人民政府的行政许可行为。本案中国土资源局将该房屋所占用的土地以出让方式供给,是一种越权行政行为。

本案中,张某购买房屋所占用的土地原是以划拨方式供给的宅基地,在转让房屋所有权时,有批准权的人民政府在批准时,依据什么规定来决定供地方式呢?根据《城市房地产管理法》第九条的规定,土地使用权出让法定条件是必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。《城市房地产管理法》第十一条规定,土地使用权出让的程序是由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。本案中,转让房地产时,该房地产所占用的土地如何供给应由有批准权的人民政府基于该宗地是否符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划及供地政策和转让后的用途来确定。由于该宗地为县城居民区住房用地,在城市规划未进行修改时,该宗地的规划用途仍是国有宅基地,符合划拨供给的要求。《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款第二项也规定,私有住宅转让后仍用于居住的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

综上,县国土资源局应撤销与张某签订的土地出让合同,返还其缴纳的土地出让金后,以划拨方式为办理土地变更登记。对于转让房地产所获收益中的土地收益应上缴国家或者作其他处理。

城市房地产管理法范文第6篇

论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为

近年来,随着市场经济的不断向前发展,房地产产业获得了空前的发展,也在当下成为了国民经济的重要支柱,不仅如此,还对其他一系列行业,包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以,在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展,具有非常重要的意义,也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强,房地产行业的发展也开始显现出一些乱象,在急速发展的过程中,各种房地产投资商,利用国家大力发展地产行业的机会,投机倒把,哄抬物价,大量的囤积土地,并借此来操控房地产市场,利用这种手段来攫取了大量的利润,对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力,甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁,这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此,我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题,是有着相当大的现实意义的。

一、房地产投机行为的相关法律约束方式

(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定

现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了腐败行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。

分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。

(二)其他法律法规

《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:

第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;

第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。

第三,合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。

二、房地产投机行为法律规范中存在的问题

(一)总体法律的缺乏

从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。

(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏

在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。

(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺

包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。

(四)对政府的行为约束不够有力

在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高gdp的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。

三、房地产投机治理的法律改善策略

(一)修订和完善相关的法律法规

众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。

(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定

要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。

(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实

在当下,由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍,这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展,从某种程度上来讲,来是投机行为泛滥的一个原因,所以,需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范,从而有效的弥补市场运营机制的不足之处,保证市场价格在价值规律的协调之下,能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说,还应该及时的对相关的信息做出披露,促进信息的正常流通,从而有效的抑制恶意操纵市场的行为,将投机者驱赶出房地产市场。

(四)多种法律互相配合,尽力保障房地产市场的稳定运行

房地产的投机行为事实上涉及到多种法律,譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等,所以我们在判定相关的投机行为的过程中,必须要与其他的法律结合起来进行探讨,尽最大的可能规避法律上的漏洞,保证市场的有序运行,从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。

四、结语

城市房地产管理法范文第7篇

关键词:房地产市场 发展 体系 完善

[中图分类号]D920.4 [文献识别码]A [文章编号]1004-7069(2011)-02-0008-02

房地产业作为支柱性产业,产业链长、关联度大,能直接或间接地带动上下游60多个产业的发展。作为房地产业发展链条中的重要组成部分,房地产市场变化态势不仅在经济层面上影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展,而且也在政治高度上关系着如何更好地实践“三个代表”重要思想、实现党的十六大提出全面建设小康社会目标、人民安居乐业及其全面发展和促进社会繁荣与稳定的实现。因此,本文从法律的视角对如何维护我国房地产市场稳定发展做了分析和探讨。

一、我国房地产法律立法发展历史沿革

房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。

我国房地产法发展历史可以分为三个阶段:

1.第一阶段:1949年--1978年

这一阶段的房地产法的立法特点主要有:(1)这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。(2)确立了城市土地为国家所有,农村土地归集体所有的原则,彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨;土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。(3)立法数量过少;立法程序混乱,缺乏民主性;立法层次较低,缺乏科学性,规范性。

2.第二阶段:1979―1994年

这一阶段房地产法立法的特点:(1)随着经济体制的改革,房地产的发展受到主管机关的高度重视,制定了大量的房地产法规、条例、政策,尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。(2)房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段,现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。(3)房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在。不仅包括原有的调整范围,而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。(4)房地产立法数量剧增,司法解释大量存在,司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释,部门规章健全。

3.自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法

这一阶段我国房地产法的立法特点:(1)当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规,国土资源部、建设部等部委制定的部门规章,以条例、办法、规定、细则等形式出现,立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。(2)我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立,相应法规日臻完善,房地产方面的各种规章制度健全。

二、当前我国房地产法律不足之处

1.房地产开发管理有关法律规范不够完善

第一,房地产开发主体不清,导致法律纠纷的产生,国家资源的流失,腐败现象的增加。其中涉外房地产企业在设立及运作方面存在的问题较多。由于在《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然有一些政策性的规定,但界定不够明确,再加上执行过程中主观因素多,结果导致某些开发商钻法律条文的空子。第二,土地使用权出让的透明度有待提高,存在暗箱操作现象。在《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”但由于法律条款对于诸如何为“条件”没有做出具体的规定,导致在有偿出让土地中,绝大多数是协议出让。这就给房地产开发土地取得程序存在暗箱操作的可能,造成国有土地资产的流失。

2.房地产法律中专有部分与共有部分的关系未能理顺,调整共有部分权属关系的法律规范尚需完善

物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定,至于建筑物以外的共有部分,未列举齐全,也未作完整覆盖的概括性规定。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分。包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。这种范围不清和界限模糊的权属状态,加上共有制的某种固有的脆弱性,使一些住宅区的共有部分往往成为容易引起纠纷的“无主物”。

3.房地产业有关立法存在相对滞后性、独立性差等缺陷

从立法原则上体现了原则性与灵活性相结合根据房地产市场经营需要并总结经验的基础上形成法律制度的滞后性立法原则;从内容上来看,法律条文比较简单,缺乏可直接操作的规范,且国家政策成为我国房地产立法的主要基础,部门规章、地方性保护条例大多在实际应用中居主导地位,而且在一定领域,国家利益取代法律规定,房地产政策时常起着法的作用,降低了法制适用的效力;从立法技术上看,我国房地产立法质量不离,立法层次较低,房地产法律体系不够科学,结构混乱,各种不同层次的法律规范交叉重复,界定不清,且政策指导因素较多;我国房地产立法存在的上述情形,是制约我国房地产事业健康发展不利因素。为此,我国房地产立法将面临严峻挑战。

三、我国现行房地产法律体系的完善

1.增强法律的可操作性是制定相关实施条例和细则的出发点和落脚点

为达到此目标,在构建我国房地产法律体系时,应以基本法为纲领,以各具体职能法为补充。我国的房地产法律体系建设还处于初级阶段,像西方国家房地产法律一样。势必经历一定的发展历程。在我国房地产的基本法律已经有用以解决我国土地管理和城市房地产业的根本性问题的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》等,今后在制定各项具体职能法时,应进一步规范开发经营行为,规范销售行为,建立和完善房地产保险、担保、抵押登记、资产处置等配套制度,提高防范风险,推广和规范物业管理,以加快完善我国房地产市场规范的进程。

2.在政府对房地产市场宏观调控过程中。房地产相关法律和法规要发挥出应有的作用

有序、稳定的房地产市场容易在政府的调控过程中健康运行。无序、混乱的市场则相反,市场的秩序性是能不能正常发挥宏观调控效力的关键因素,而这一因素是由法律掌控的,法律对市场秩序的形成一直发挥着重要的支撑和保障作用,没有法律规范和法律秩序的市场是无法调控的。所以,我国应以法律来制约调控政策,以法律来构筑有序的微观市场,并通过法律来保障全面的、多层次的房地产宏观调控政策体系的建立和实施。

3.注重房地产法与其他法规的协调与配合,以及注重在相关法规中充实有关房地产的内容,以完善我国房地产法律体系

由于房地产的内容广泛、复杂,且具有多面性,因此仅仅依靠加强房地产法律的建设还是不够的,需要在宪法、民法、经济法、合同法、市政管理法等法律中充实和增加有关房地产方面的内容,以此来完善我国房地产法律体系。同时,还要加强房地产法自身的修订、补充和编纂工作,要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除,该修正的修正,该合并的合并,该补充的补充。房地产的立法,除了应受建设法、环境法的制约外,还应受银行法、财政法、公司法、税法等有关规定的制约。

参考文献:

[1]符启林,房地产法[M],法律出版社,1997

[2]高圣平,物权法背景下的城市房地产管理法修改[J],中国人民大学学报,2008(2)

城市房地产管理法范文第8篇

关键词:土地使用权;抵押;抵押权;立法冲突;“房地一致原则”

一、划拨土地使用权抵押概念

在我国土地实行所有权和使用权相分离的原则,法律明文规定土地所有权不能用于抵押。能作为财产权进入市场流通的则是土地使用权。划拨土地使用权属于土地使用权。划拨土地使用权抵押是以权利为抵押标的,即债务人或者第三人,以划拨方式取得土地使用权及土地上的建筑物和附属物一并在不转移占的前提下作为债务履行担保的财产,在债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,可以就划拨土地使用权及其土地上的建筑物和附属物进行折价或者就拍卖、变买的价款优先受偿的权利。

二、划拨土地使用权抵押立法的冲突

以划拨方式获得的土地使用权如何进行抵押相关的法条规定并不完全一致。比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第45条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;②领有国有土地使用权证,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;③依照本条例第二章的规定签订了土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”按此规定,划拨土地使用权不能直接设定抵押权,而只有在经县级以上土地管理部门将其性质转变为出让土地使用权再抵押。《城市房地产管理法》第50条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”据此,划拨土地使用权是可以直接设定抵押权的,即先设定抵押权。只有当抵押人不能清偿到期债务时对其进行拍卖,以拍卖所得款额缴纳土地使用权出让金,即先设定抵押权,后办出让手续。由上可知,《条例》与《城市房地产管理法》关于划拨土地使用权如何进行抵押的规定是不一致的。从法律效力上说,法律的效力强于行政法规的效力,即《城市房地产管理法》的效力强于《条例》。但是就两种操作方式的实际效果而言,按照《条例》的规定进行操作更能保障国家的土地收益,而按照《城市房地产管理法》的规定进行操作则更符合市场经济发展的要求。因为从目前土地使用权的现状看,绝大部分的划拨土地使用权,如果不允许划拨土地使用权直接设定抵押权,则土地使用权抵押制度的社会功能的发挥受到极大的限制。因此,《城市房地产管理法》的规定更具灵活性,更符合土地有偿使用制度发展的要求。

笔者认为应对《条例》关于土地使用权抵押的规定根据《城市房地产管理法》的规定进行相应的修改,使《条例》和《城市房地产管理法》关于土地使用权抵押的规定一致起来,在法律、法规上进一步明确划拨土地使用权既可以直接设定抵押,也可以经抵押双方同意先办理土地使用权出让手续,将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再进行抵押。

三、“房、地一致”原则实施中的障碍

划拨土地使用权设定抵押实行法律,法规规定的房、地一致原则。《城市房地产管理法》第48条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权”;《条例》第33条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附属物随同抵押。地上建筑物、其他附属物抵押时,其使用范围内的土地使用权同时抵押。”《担保法》第36条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”根据上述规定可知,我国现行立法分别承认土地使用权和房屋所有权。同时又把土地使用权与地上房屋所有权紧密地联系在一起,要求二权一起处分,即实行房、地共同抵押的原则。

这种立法规定,有利于房地产的统一管理,也有利于减少因土地和房屋的分离而引起的交易中的各种纠纷。但这一原则在实践中的弊端表现为:

(1)在被担保债权的数额低于或等于单独的划拨土地使用权的价值额或单独的地上房屋的价值额时,仍需房、地一同抵押,其结果就是划拨土地使用权转让地价款低于其本身价值,这样一来国有土地就得不到有效的保障;

(2)在被担保的债权额低于或等于土地使用权的价值额或地上房屋的价值额时,仍将房、地共同作为抵押物,尽管我国法律允许就抵押物的剩余价值再为其他债权设定抵押,但由于后设定的抵押权一般都处于第二位序,该位序的抵押权人将忍受丧失位序利益和期限利益之苦,因而人们一般都不愿意居为这种抵押权人,并在土地使用权人、地上房屋所有人不能提供其他担保形式时,不愿与之交易,从而使他们难以取得交易利益;

(3)房、地一致原则未能将对划拨土地的权利和房屋的权利分开,从而不利于对划拨土地使用权人和房屋所有权人提供充分保护,也不利于界定各种权利和利益。因此,我国在土地使用权设定抵押的问题上,应在确认房屋和土地一并转让和抵押的立法的同时,应当尽快出台相关的立法便于房屋和土地可以作为相互独立的不动产权利进行抵押,以确认各种分离的权利和利益。房产和地产分别抵押时,设计配套的制度,避免因抵押权的实现导致划拨土地使用权利人和地上房屋所有人不一致而妨碍房地产的使用。

参考文献:

[1]张春雨.完善我国土地使用权抵押制度的几点立法思考[J].中国土地科学,1999(5).

[2]王宏巍.划拨土地使用权抵押的法律问题浅议[J].法制园地,2008(6).

[3]刘德龙.我国土地使用权抵押制度研究[D],CNKI黑龙江大学硕士毕业论文2011(11).

[4]朱晓婷.试论国有土地使用权的抵押制度[J].法制与社会,2011(11).

城市房地产管理法范文第9篇

《城市房地产管理法》第六十条第三款的缺陷

第一,违背了意思自治原则。所谓意思自治原则,是指当事人依照自己的理性判断,去设计自己的生活,管理自己的事务。意思自治原则是市场经济对法律提出的要求。在市场经济条件下,市场经济主体是具有行为能力的参与者,能够基于自己的理性判断和分析做出法律行为,并对自己的行为所引起的后果承担法律责任。承认、保护民事主体在市场经济交换中的意思自治,可以极大地提高交易的成功率,充分实现民事主体之间的利益分配,推动市场经济的快速发展。在民事立法中确认意思自治早已成为现代各国民事立法的趋势。我国《民法通则》第四条也明确规定,民事活动应当遵循“自愿”的原则,从而体现了我国民法意思自治的精神,意思自治原则已成为我国民事法律的基本原则和理念。

土地使用权和房屋所有权同属不动产,根据我国现行法律,两者没有主从之分,民事主体在转让时应当可以根据自己的“意思”自由决定转让顺序,法律不应当予以不恰当的干预。

第二,违背了便民高效原则。根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,无论什么情形,转让房地产时都必须先向房产管理部门申请房产变更登记,后向土地管理部门申请土地使用权变更登记。第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”现阶段在我国,土地使用权的审批和登记都是人民政府委托国土资源部门进行操作的,因此,以划拨方式取得土地使用权的,民事主体转让房地产时,则要先到国土部门办理相关手续,后到房产管理部门办理,最后还要再到国土部门办理。如果由民事主体自由决定房地产转让先后顺序,那么民事主体就可以在有批准权的人民政府审批即在国土资源部门办理审批手续后,再去房产管理部门办理就可以了,而无须再回过头来跑国土资源部门。由此可见,《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,不符合方便群众、高效运作的现代行政原则。

第三,脱离了中国房地产管理实情。在我国,房产权利登记起步较早,房产权利登记的重要性几乎家喻户晓;然而土地权利的登记却经历了一番波折,公民土地权利意识相对较差,只要房产证不要土地证的大有人在。转让房地产时,很多人在办理房产变更登记后,因为不知道需要办理土地登记而不办理土地登记;还有一些人,明知需要办理却因土地权利保护意识相对较差,抱着无所谓的态度而不办理土地登记。就全国范围内而言,目前房产发证量要远远大于地产发证量。特别是划拨土地使用权转让时,很多都是不经土地部门审批,直接到房管部门办理房产登记,而后才去国土资源部门办理土地登记。更有甚者,干脆不去国土资源部门办理土地登记,从而造成国有资产大量流失。可见在我国现阶段,法律应该着重强化对土地权利的登记和保护。《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,不但没有起到强化土地权利登记和保护的积极作用,相反却弱化了对土地权利的登记和保护,背离了我国国情。

该法律条文非有不可吗

有人说,《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,是为了避免“一房多卖、房地产权不一致的现象”的发生,“只有按照此规定才能有效避免房地不一致,使‘地随房走,房随地走’落到实处”。果真如此吗?

事实上,《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定自1995年1月1日起施行至今已有10个年头,但“一房多卖、房地产权不一致的现象”仍屡见不鲜。那么,如果按照意思自治原则,取消《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定,由民事主体自由决定房地产转让顺序,会不会使得“一房多卖、房地产权不一致的现象”愈加严重,房地产交易安全隐患更大呢?不会。因为如果民事主体违反诚实信用原则或违反公序良俗,采取欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下进行房地产交易,那么,根据我国民法通则第五十八条第三款规定,该民事行为无效。

既然如此,那么我们就根本没有必要以牺牲、至少是损害“私法根本价值所在”的意思自治原则为代价,作出《城市房地产管理法》第六十条第三款那样的强制规定,用以维护所谓的房地产交易的安全。

笔者认为,即使必须规定一个转让顺序的话,那也应该规定先办理转让土地手续,然后办理转让房产手续。

透过该条文,有一点我们不难发现:立法者与普通百姓一样,没有对土地权利的登记和保护予以应有的重视,没有把对土地权利的登记和保护放到应有的位置,重房轻地的观念相当严重,漠视了土地权利。可见,我国的土地权利登记和保护工作任重道远。

国土部门为统一登记机关,是解决问题的根本之策

房地产权利之所以会出现不一致的现象,归根结底,是由于我国不动产登记权利分散在多个部门造成的。包括房地产在内的不动产权利的分散登记,不仅造成不动产物权法律基础的不统一,妨害正常的不动产交易秩序,而且增加了公民、法人和其他组织的不合理负担,妨害了我国不动产市场的发展,还造成各行政管理部门间不断扯皮、闹矛盾。不动产权利的分散登记制度的理论基础是不动产的行政管理理论,而不是市场经济需要的民法、物权法原理,随着我国社会主义市场经济不断发展和完善,这种制度应予摒弃。

纵观世界各国和地区的不动产登记制度,登记机关要么是司法部门要么是地政部门。以地政部门为不动产登记机关,其理由是:不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权(如土地所有权、土地使用权、地上权等),要么是建立在土地物权之上的物权(建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等)。所以,以土地登记为基础登记,当然可以包括其他不动产物权的登记。例如在德国,不论是《土地登记条例》、《地上权条例》还是《住宅所有权法》,都明确规定土地登记包括地上物的登记。我国台湾地区也采纳了将土地登记部门作为不动产统一登记部门的做法。台湾《土地登记规则》第3条规定:“土地登记,谓土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记。”

笔者认为,我国不动产权利登记应统一以国土资源部门为登记机关较为实际可行。因为,在我国不动产登记习惯上都是由行政机关负责,而不是司法部门;而由除国土资源部门以外的其他行政机关登记,都不能为不动产交易建立统一的法律基础。

城市房地产管理法范文第10篇

关键词:经济管理;房地产;商品房;预售;法律

商品房预售是房屋买卖的重要形式,在房屋买卖中占有相当高的比例。预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。因此,高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题,对于保护购房人的购房热情,维护购房人的合法权益,以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益,具有十分重要的现实意义。

1 商品房预售许可证制度

商品房预售实行许可证制度,即开发经营企业进行商品房预售,应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》,未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定:商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。我国对商品房的预售采取许可证制度。采取商品预售许可证制度,有利于保障商品房预售秩序,保护消费者利益,维护当事人双方的合法权益。《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定,按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定,房地产开发经营企业预售商品,应当符合下列条件: 1.1取得土地使用权证书

已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,取得合法的土地使用权是出售商品房的基础,土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易,所以取得土地使用权证书是基础,是第一要件。1.2持有建设工程规划许可证

取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提,商品房建设一定要符合城市规划。根据《城市规划法》的规定,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。这是因为有的开发商如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房,就不排除会有商品房建筑工程能否开工的风险,从而有可能发生损害预购人利益的现象。

1.3 房地产主管部门进行监督

按提供预售的商品房计算、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,这一规定的目的在于防止炒卖地皮,有效地保护商品房预购人的合法权益,同时也便于房地产主管部门进行监督。

1.4取得商品房预售许可证

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。只有取得商品房预售许可证,商品房开发经营企业才能与承购人签订商品房预售合同。同时商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案

2 商品房预售合同是否有效的确认

按照我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定,开发商预售商品房应当申请取得预售许可,否则其与购房人签订的商品房预售合同无效,不受法律保护。笔者认为,不具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商所签订的预售商品房合同、应确认其无效,有利于保护承购人的合法权益,以促使开发商规范开发、依法预售,维护整个房地产业的长期利益是有益的。但是对那些已具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件,只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同,应如何确认其效力呢?笔者认为这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种,这种合同如果当事人发生纠纷以后,但在前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力,这样有利于保护当事人双方的合法权益,有利于社会稳定。在商品房买卖中有些开发商与承购人,由于对预售商品房要领的不理解,将已建成的成品商品在签订合同时承购人不能一次支付金额价金而签订“预售房合同”,在这种情况下,应当根据实际情况。审查开发商是否具备“五证”即《固定资产投资许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》。如果具备“五证”应确认商品房买卖合同有效。3 预购商品房的转让问题

由于在立法上存在《城市房地产管理法》第三十七条第六款所规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让与该法第四十五条规定的预购商品房可以转让的矛盾,导致有些房地产管理部门不允许预购商品房转让,拒绝为受让人办理房屋产权证书。造成部分人认为预购商品房不能转让。笔者认为预购商品房能够转让,有关部门应当及时办理房屋产权证书。预购商品房的转让包括以下两种情况:

3.1 已付清购房款的预购商品房的转让

承购人已经按照商品房买卖合同的约定,履行了支付房款的义务,对开发商不再负有义务,只享有合同权利。因此,此种情形下的转让属于权利转让,按《合同法》第七十九条及第八十条的规定,购房人员只须通知开发商后转让就生效,不须征得开发商同意。

3.2 未付清房款或按揭预购商品房的转让。

购房人不但享有合同权利、还负有按照商品房预售合同或按揭贷款合同约定向开发商或揭银行履行付清余款或按月偿还贷款的义务。因此,此种情形下的转让属于债权债务的一并转让,按照《合同法》第八十八条的规定,购房人应事先告知开发商或银行,由开发商或银行对受让人进行清偿能力的审理,并决定是否同意其转让。否则,该转让行为无效。

参考文献

[1] 丁志平.关于商品房预售问题[J].调查与研究,2011(3)

[2] 张飞虎.论城市商品房预售问题[J].西部资源,2009(6)

上一篇:房地产税范文 下一篇:法律援助制度范文