保障房建设范文

保障房建设范文第1篇

继“北京石景山将建5万套保障房”后，深圳日前再度传来“10月底前开工建设7．3万套保障性住房”的消息，保障房建设小高潮迭起，并为相关受益概念股如水泥、钢铁、建筑和工程机械等注入做多动能。由于我国计划今年建设1000万套保障房和棚户区改造住房，并计划在整个“十二五”期间建设3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20%。确定性的巨额投资必然会为二级市场带来一定投资机会，保障房概念股有望成为震荡市下的一道亮丽的风景线，值得我们重点发掘。

保障房建设将会改变中国房屋建设市场大周期

保障房建设将会改变中国房屋建设市场大周期。国外经验表明住房建设市场可以分为三个阶段：从国外的历史经验看，房屋建设基本可以分为三个大的阶段：1、战后住房普遍不足，注重数量，解决住房有无的问题；2、住房短缺问题基本解决，开始注重质量；3、新建住房下降，开始向修缮和旧房改造转变。住房户数比和人均住房面积是主要参考指标，人均GDP是次要参考指标，进入第二阶段后整体住房投资增速将会回落。我国2007年城镇人均住房面积已达27平米，人均GDP已达3000美元，房屋建设市场进入了一个一二阶段交替的复杂时期，如果没有保障建设，5年后住房建设投资将可能回落。

我们认为保障房建设将会改变未来我国房屋建设周期曲线。我国和发达国家的差异是，在同样面临一二阶段拐点、人均GDP达到3000美元的时候，我国城镇化率低15%，进城需求更强，原有住房房龄更短，但保障房建设欠账更多。日本数据说明保障房的需求具有持续性，并且保障房对于商品房市场的冲击很小。

按照未来5年3600万套的目标，我们判断保障房在未来5年可能会给房屋建设总量带来30%左右的提升。实际需求可能远超过目前计划的目标，日本的保障房建设力度在2000年后才开始减弱，随着生活水平的提高保障房实际建设的持续性可能超出我们的预计，保障房建设对于5年后的房屋建设市场的提振作用目前还难以定量预计。

投资逻辑：核心是受益于保障房建设的确定性

我们认为保障房建设将会改变整个建筑市场，特别是房屋建筑市场的周期曲线，从而提升整个房屋建筑业的估值水平。但是由于建筑市场集中度极低，大部分以房屋建筑为主业的上市公司市场占有率均低于0.1%，虽然行业受益于保障房建设具有确定性，但是公司受益于保障房建设的确定性存在较大差异。同时保障房建设对于房屋建设市场的提振作用显而易见的大于对整个建筑市场的提振作用。因此，我们的投资逻辑就是寻找房屋建设市场中致力于投身保障房建设且未来长期受益最具确定性的公司。

事实上，企业的在手保障房项目固然说明它们已经在这个领域有所作为，但因为保障房的建设才刚刚开始，一两个项目对于企业EPS的贡献通常都很小。我们真正关注的是受益于未来几年将占到房屋建设市场40%的保障房建设的确定性和估值提升的逻辑。

目前上海建工、龙元建设、中国中冶、中国建筑均有意投身保障房建设，并已获得了部分保障房项目订单。从区域市场覆盖面上看，中国建筑、中国中冶、上海建工名列三甲。

保障房建设范文第2篇

关键词：保障房建设；运行机制；融资

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年7月2日

一、中国保障房建设的融资特点

（一）资金占用期限长。相关资料显示，保障房的开发周期比商品房长1～3年，而且保障房与商品房的运作机制不同，使得保障房资金的占用时间较长。普通商品住宅最先是垫付资金拿地，之后用拿到的土地向银行抵押借款，然后用贷款作为项目投资的前期资金，再通过房屋的预售回笼资金，偿还银行的贷款。开发商选择这种运作机制能够迅速地收回资金，大大降低了资金的使用成本。但是，保障房中除了经济适用房和两限商品房可以采取这种运作机制，廉租房和公共租赁房只能通过低于市场价格的租金获取回报，这就使得回款时间长，进而拉长了融资期限，最长达到15年。

（二）前期投资量大。2011年2月，代表政府讲话过程提出“计划在五年内新建保障性住房3，600万套”的目标，其目的是为了实实在在地解决中低收入阶层住房难的问题，满足其最基本的住房需求，因此国家采用的是出租与出售并行的模式来配置建成的保障房。毕竟中低收入阶层处于沙漏的底部，人数庞大，他们对于保障房的需求也是处于供不应求的状态，这就加重了我国当前的保障房建设任务，需要大量的资金作支持。

（三）项目收益率低。保障房可以按能否出售分成两类：经济适用房和两限商品房是可以出售的，因此资金回收的比较快，但是按照目前的国家政策，这类保障房的销售价格是被政府限定的，因此销售价格会比普通商品住宅低。廉租房和公共租赁房的租金由政府核定，产权归政府所有，低收入家庭可按政府核定的租金承租，资金的回收只能依靠微乎其微的租金，但是这些租金连支付房屋的维护费用和管理费用都存在一定的问题，由这些可以基本看出保障房的项目收益率低。

二、中国保障房建设资金流现有结构

目前，我国保障性住房的建设资金主要由政府方面的财政资金、地方的投融资平台、银行方面的信用贷款、保障房出租回笼的资金这四部分组成，虽然融资方式比较多，但是融资的规模和资金的可持续性都不能得到保证。（表1）

（一）财政资金为主的融资模式。按照目前的情况，我国保障房的建设与管理主要依靠中央财政预算资金和地方上的配套资金共同支持。2015年全国各级财政总共拨款3，602.28亿元用于保障性安居工程的建设，其中用于保障房建设的资金就占到总支出的一半以上。中央政府对经济适用性住房、公共租赁住房建设运营减免城镇土地使用税、印花税、增值税等相关税收，对经济适用性住房和公共租赁住房的建设用地一律免除土地出让收入。

（二）地方投融资平台融资模式。投融资平台是以企业化运营方式为主的一种专门服务于有融资需求的对象的专业服务机构，该机构能够很好地组织保障房运营并规范相关管理事项。投融资平台在我国的基础设施建设方面发挥了很大的作用，我国很多城市都陆陆续续采用了这一融资模式。地方投融资平台主要由城司、城建开发公司和城建资产管理公司等组成，这些公司负责在保障房开发建设过程中统筹管理相关工作，这样不仅能够充分发挥市场这只“看不见的手”的积极作用，还能吸引那些愿意参与保障房建设的机构注入资金。

（三）银行信贷。银行信贷是中国保障房建设最重要的融资渠道之一，在资金方面支持保障房建设的银行主要是国家开发银行，因此保障房融资主要以国开行的银行贷款为主。截至2015年6月，过去一年内国开行新增保障性安居工程贷款1，166亿元，同业占比达六成左右，连续两年新增贷款超过千亿元，占银行业该项贷款的半壁江山。国开行对保障性安居工程发放的贷款约涉及8.6亿平方米的建筑面积，惠及居民近875万户，成为支持保障性安居工程建设的主要银行。

（四）保障房出租出售回笼的资金。保障性住房以远远低于市场的价格向低收入家庭出租，出租价格一般为市场价格的30%～70%，虽然用这种方式回收初期投入的资金比较缓慢，但是在一定程度上也缓解了资金占用的压力。还有一种就是出售部分闲置保障房，从而加快资金的回收速度，将因拖欠租金而产生的催缴成本降到最低，平衡资金的使用情况。

三、中国保障房建设遇到的挑战

（一）保障房建设用地供应不足。2015年经济形势大好，不同城市的土地市场也存在云泥之别，一线城市及部分热点二线城市的优质地块成为房企偏爱的抢手货，虽然部分城市由于土地库存积压，导致交易不够火暴，但是在房贷新政及央行降息等利好消息频繁曝出的情况下，土地市场仍旧是房企竞争的“主战场”，不少企业拿地之后将土地闲置、囤积起来，待地价上涨之后再开发，以获取更大的利润，因此保障性住房的建设用地就会处于供不应求的状态，根本无法得到保证。据统计，截至2015年12月，通过在全国24个省（区、市）范围内开展房地产用地专项清理整治工作，全国已处理闲置土地85.4万亩，这种违法违规的行为对保障性住房建设用地的有效供应造成了恶劣的影响。

（二）保障房建设的质与量无法平衡。在我国“十二五”期间颁发的文件当中给保障房的建设定下了目标任务，因此地方政府为了在“量”上达标，就不惜以保障房的“质”为代价。大多数城市的地方政府为增加财政收入更偏好于那些卖地收入高的房地产项目，比如商品房、写字楼等，对于开发收入低甚至需倒贴部分财政收入的保障房建设项目则不愿花费太多心思，从而导致保障房建设项目的开发呈现“蜗牛爬行”之态。在中央政府向地方政府施加压力之后，地方政府不得不将保障房的建设提到日程上来，但其中仍有部分地方政府以一种敷衍的态度应付中央的检查。为了降低保障房的整体造价成本，有些地方将保障性住房的选址定在交通不便、缺乏基础设施的城市边缘地带，建成之后的住房内部结构极不合理，根本无法正常居住。

建设保障房能够获得的利润比普通商品房低得多，开发商和建筑商为了赚取更多利润，只能从购买建筑材料过程中捞取差价，偷工减料、以次充好的手段比比皆是。由于保障房在设计、施工、监管、验收过程中监督不严，很多保障房在建设中就落下了“病根”，楼板开裂、渗水漏雨等质量问题已经不是偶尔出现的特例，保障房建设使用的钢筋规格不达标，当把这些硬度、强度都不合格的建筑材料用在房屋建设中，这些楼房在不久的将来必定变成危房。由此一来，就算是保障房的数量足以保证低收入人群的住房需求，这也只是暂时的，因为不合格的房屋就如同定时炸弹，无法给低收入家庭提供稳定的住所。

（三）不够完善的准入退出机制。不同城市的保障性住房供给范围的标准不同，基本上是从户籍、可支配收入及现有住房面积等方面进行界定的，因此就会存在“骗住”、“骗购”等不良现象的频繁发生。为了使有限的保障性住房最大限度地满足低收入家庭的基本住房需求，保障对象和能够享受保障性住房的条件就应该随着市场条件的变化而进行适度的调整。目前较为常见的情况就是，随着经济的快速发展，一些刚开始符合条件的保障对象在一段时间后会不满足保障性住房的申请条件，房管部门很难及时发现这一现象并要求这些不符合条件的住户搬出原来承租的廉租住房或者停止向他们发放租房补贴，甚至有些购买到经济适用房或享受到实物配租形式廉租房的居民认为一旦享有这种条件便是终身拥有的，从而形成“福利固化”的现象，导致退出机制难以进行，这不仅使得保障性住房的供需矛盾恶化，也违反了社会公平。

四、对保障房建设创新融资模式的思考

保障性住房的建设属于周期较长、资金需求量较大的项目，所以中央和地方政府相关职能部门必须制定相关的优惠政策来吸引各种社会投资，而且还需通过改进保障房建设的筹资方式和运营模式来保证保障房的可持续稳定发展。

（一）政策保障与支持。现在亟须一部“保障房融资规范管理办法”来统筹管理保障房融资全局，因此就需要制定与保障性住房建设有关的法律法规。一方面对于保障性住房融资过程要加大监管力度，尽量避免暗箱操作、潜规则等不良现象的出现，还要科学合理的制定申请条件、融资机制、准入资格等硬性条件，为保障房的建设与发展保驾护航；另一方面政府要实施优惠补贴政策，鼓励和引导各种社会金融机构及企业积极参与保障房的投资建设。

（二）创新保障房融资机制。由于缺乏创新的多元化融资机制作指导，中国保障房的建设行走得比较艰难。因此，地方政府应为保障房的投资建设和运营挖沟开渠，将社会力量引进去为其资金筹备作支持。第一，将保险、信托、社保等长期资金打包，制定合理的融资方案并将这些资金投入到保障性住房的建设和发展中去；第二，积极推广PPP融资模式，这不仅可以健全社会资本投入的有效机制，建立社会资本与保障房建设的连通桥梁，还可以降低融资成本，政府与私人组织之间以特许权协议为基础的伙伴式合作关系可以保证保障房建设过程中的资金注入保持均衡状态。这两种都是实践性较强、有效性能够得到保证的融资方式，在今后的发展中定能成为建立低收入家庭住房的主要融资途径。

（三）构建完善的退出机制。申请资格失效、“骗住”、“骗购”、闲置、违规转让转租等现象的存在降低了保障房的惠民效率，针对这些情况，地方政府需要构建合理有效的动态退出机制，保证房源的合理流动，尽可能最大化地满足低收入家庭的实际居住需求。

“信息完善，一户一档，即时更新”的保障房管理模式能够很好地解决这些问题，相关部门可依据调查得来的信息积极引导经济状况改善且不具备保障房申请资格的住户自然退出。在保障房的管理过程中可指定所在街道的居民委员会开展不定期的入户巡查工作，实时登记私下转租、转让、经营等违规使用行为，并采取一定的惩罚措施进而杜绝这种现象的再次发生。

主要参考文献：

[1]华玉燕.中国保障房体系的动态优化及融资风险控制[D].安徽财经大学，2014.9.27.

[2]唐丽丽.我国城镇保障性住房融资模式研究[D].山西财经大学，2013.3.

[3]巴曙松.保障房制度平稳运行的挑战和中国的政策选择[J].发展研究，2011.11.

保障房建设范文第3篇

保障房是否属于，取决于保障房的土地来源、资金来源与分配体制。

保障房土地问题不难解决。根据“十二五”规划要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70％，而此后公布的2011年全国供地计划中，这三类住房用地占78.6％，接近八成。鉴于地方政府拥有土地的处置权，在强大的行政压力下，地方政府已经将保障房建设用地纳入核心范围。对此的相应要求是，中央政府放开商品房市场，使地方政府可以从商品房市场弥补保障房的亏损。

资金缺口如何弥补?按照规划，今年1000万套保障房所需资金1.34万亿元，按照住建部的估计，经济适用住房和“两限房”需建设资金5000亿元，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；棚户区改造需投资5000亿元，其中，工矿企业和被改造的职工筹集3400亿元。按照简单测算，保障房每平方米建设成本仅1600元人民币，其中主要是地方让度土地出让金收益，开发商降低赢利空间，维持在3％左右，即便两项都能做到，保障房建设资金5000多亿元的缺口也难以弥补。

住建部对此信心十足。保障房常态资金来自于三方面，政府给予的拨款、金融机构的贷款、地方政府的税费优惠。这些常态资金不足以弥补缺口，从目前看，有三种新的方式颇受瞩目：增加土地出让金净收益投向保障房的比例。由于成本占土地出让金的比例在三分之二，2010年全国土地净收益大约在9700亿元人民币，将10％提取为保障为建设资金，约为970亿元。如果增加一倍，将是1940亿元。

公积金增值收益将是未来保障房资金的新增长点。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47％。2008年末，住房公积金使用率为72.81％，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率为53.54％，同比降低3.51个百分点。据推测，我国的住房公积金有5000亿元的沉淀资金，这部分资金将是保障房市场的及时雨。

公积金在保障房市场所遭遇的难题主要是公积金的性质与使用者的权益，在这方面政府可以有所作为，以建立新型的基金体制：一方面，由公积金管理者与缴纳者代表建立严格的监管与约束机制，保障缴纳者的权益；另一方面，将沉淀资金运用于保障房市场，不会比目前将资金用于存款收取利率的方式使用效率更低；第三，将公积金运用于保障房信托等，以获得较为稳定的收益。体制安排保障缴纳者的权益，即为可行。至于让地方政府发债建设保障房、国开行贷款等，最后都会成为全体纳税人承担的坏帐。由国企建单位房，只是福利分房的变种。

保障房建设范文第4篇

38岁的杭州市民付大姐告诉记者,她和丈夫每月有1000多元的收入,不符合廉租房的要求,但也买不起经济适用房,结婚10年多长期租住在农民房,还要忍受房东时不时就涨价的痛苦。因为没有房子,她只能把杭州户口的女儿安顿到外地上学。

2009年底,她成为杭州市第一批经济租赁房试点户,申请到了城区中心地段一套三室一厅的住房,“有79平方米多,每月只要付500多元” 。

这种保障房,就是杭州市在全国率先推出的经济租赁房。杭州对这一政策的探索始于2003年,2009年在全国最早付诸实施。包括一部分非本地户籍居民的首批承租家庭已在2009年底签订合同搬入新居。

付大姐感慨地说,过去每月得交1000多元房租,加上吃饭,几乎剩不下什么钱,根本没有希望改善生活。现在政府给了这么大的租赁房,简直做梦都没想到,“我终于可以把女儿接回来上学了”。

“六房并举”政策覆盖“夹心层”

在中国,城镇居民过去长期实行公房租用制度,职工都是向单位缴纳少量的租金,按照行政级别、技术职称等,获得单位分配的住房。房改之后,住房逐步变成私有产权。1998年中国实行了住房制度改革,商品房市场迅速发展。

在过去的10多年中,商业开发的地价、房价不断攀上新高峰。在一些发达城市,1998年2000多元1平方米的住房,现在涨到七八倍的屡见不鲜,有的甚至可以达到10倍。

包括因言论大胆而备受争议的房产商任志强在内,不少分析人士指出,商品房改革以来,最初的制度设计中“一手发展商品房一手发展保障房”的思路并没有获得全面的贯彻,在很多城市,只看到商品房发展迅猛,保障房却很少甚至没有。这就逼得中国大部分的普通居民要获得住房,只能到市场上面对高房价。而房价的涨速又远远超过居民收入,这引发了民众强烈不满,“蜗居”、“房奴”等热词不断出现。

2009年以来,杭州市提出了“六房并举”的保障房建设思路。除了传统的经济适用房和廉租房,杭州还创新推出上述的经济租赁房,包括大学生公寓、创业人才公寓,以及限价商品房(拆迁安置房)、危改房和人才专项房等多种形式的保障房,实行“租、售、改”三位一体,持续扩大覆盖面,开创了一种保障房建设的“杭州模式”。

2009年底,杭州在拍卖楼面地价已达每平方米10000多元的城北田园地块划拨了200多亩地,开工建设经济租赁房。这是全国第一个正式开工的经济租赁房项目,预计可建房源4000多套。

据了解,经济租赁房可租可售,租售并举。中低收入人群可借此在政府的帮助下增强购房能力,缩短积累过程。该政策覆盖4种类型人群。

第一种是超出经济适用房申请条件,但买不起商品房的家庭,房租考虑一定的市场因素,定为每平方米15元,这种家庭可在接下来的几年中,减少住房消费支出,加快财富积累,最终通过市场解决住房问题。

第二种是超过廉租房申请条件,但买不起经济适用房的家庭,房租由政府给予较大比例的补贴,定为每平方米5―6.5元,如果想要购买经济适用房,可以半买半租,到有能力的时候再买下全部产权面积。

第三种是在杭州市区工作的非本地居民,符合相关条件,也可以申请“经济租赁住房”,只租不售。这是我国首次将非本地户籍人口纳入城市住房保障范围。

第四种是创业人才,尤其是刚毕业的大学生,也可享受政府补助下的公房租赁。

杭州市还将一批经济租赁房指标分配给几家大型企业。华东医药集团负责租赁房工作的主管沈伟康告诉记者,政府给企业名额,企业向政府报租赁房申请名单,由政府审核。企业还可以为员工提供租金补助,员工离开企业,租赁房就由政府收回重新分配,这项政策对稳定企业人才队伍有一定作用。

24岁的蓝庆东是浙江省云和县人,在杭州从事电梯保养工作快两年了,过去他一直租住在一个10多平方米小房子里,朝北,连厨房都没有。杭州推出经济租赁房后,他和一位同事一起申请到了一个朝南、近50平方米的房子,厨卫齐全,“价格又低,房子又好,我已经心满意足了。”蓝庆东说。

截至2010年5月,杭州通过经济适用房、廉租房、限价房、经济租赁房、危旧房改善、人才房六类保障性住房建设,累计已保障市区住房困难家庭超过10万户,占家庭总户数的15%左右,比全省计划提前一年实现了“应保尽保”。

据业内人士介绍,1998年住房制度改革以来的10余年中,在不少城市,除了一些“有能力”的单位自己“拿地”为本单位职工谋福利开发建设住宅之外,长期以来缺少面向社会公众的经济适用房等保障房的建设和供应。与快速发展的商品房市场相比,存在着“一条腿长,一条腿短”的问题。若要针对这种情况进行“补课”,首先要增加供应,并降低门槛,满足中低收入百姓的需求。

因此,杭州保障房形式的创新,基础就是要有足够多的房源。经过几年来不断扩大建设规模,至2009年底,杭州市区累计建设、销售经济适用住房近600万平方米,惠及家庭57007户,基本实现了经济适用住房“房等人”;累计保障廉租房家庭6520户,实现了对家庭人均收入在低保标准2倍以下低收入住房困难家庭的“应保尽保”。

在此基础上,杭州市进一步降低准入门槛,惠及更多人群。2010年3月31日,杭州市新政策,大幅放宽经济适用住房准入条件。经济收入准入标准为2009年度家庭人均年可支配收入低于21491.2元,相比上年家庭人均年收入低于14462.4元的收入标准提高幅度超过了60%;经济适用房申请家庭经济收入占上年度城镇居民人均可支配收入的比例上限由原先的60%提高为80%,提前两年实现浙江省提出的覆盖目标;杭州还把经济适用房申请人的年龄放宽到了23岁,为全国最低。

保障政策要“广”还要“细”

拱墅区小河直街地处运河边,“以前这里是杭州最破旧的棚户区,到处又脏又臭,现在我们竟住上河景独立小楼。”回迁户俞国祥告诉记者,市政府投巨资进行的更新修缮,使这个杭州最贫困人口的聚居地成为光彩夺目的大运河历史文化街区。

杭州运河综合保护委员会主任陈述告诉记者,这些全木结构的房子,修缮成本1平方米10000多元,比新房子的建安成本高得多,全部由政府负担,居民可以选择外迁,也可以选择回迁。

据杭州市房管局统计,目前杭州的住房自有率已达90%以上。但是不少人是居住在低矮破旧的老房子里,没有物管,甚至没有配套卫生间和厨房,或是几家人共用厨卫。最近3年来,杭州市各老小区到处都是脚手架,政府为老房子新建独立厨卫,进行外墙整治,平顶改坡顶,庭院改善……从外墙砖到晾衣架,全部由政府出钱。

至2009年底,市、区两级财政共投入40多亿元,累计完成154.6万平方米危旧房改善任务,惠及近3万户。杭州还计划从2009年到2011年,对1999年以前建成的1000万平方米老旧住宅小区推行“低收费、广覆盖、有补贴”物业管理改善工程。最近,杭州又开始试点给一些老小区安装电梯。

杭州还专门建立“人才住房保障体系”,设立人才引进专项用房、人才奖励专项住房、人才短期专项住房、教师专项用房等。据统计,自2007年以来,杭州市已分3批实施了有突出贡献杰出人才专项用房申购工作,市本级提供房源1000余套,为700多名符合条件的人才办理了购买手续。并计划自2009年起3年内建设人才专项用房220万平方米,每年建设70万平方米,3年解决人才住房2.1万户。

面广、量大、种类细、门槛低,保障房是否就能真正“保”起来了呢?事实上,杭州公共租赁房(经济租赁房)政策就是有益探索。杭州以“政府主导、公司运作”模式,组建杭州市租赁房建设管理中心,按照“梯度保障”、“公共资源公平使用”的原则提供租赁房,低收入家庭享受较高的政府补贴,低中收入者享受较低的政府补贴。政府定期对租赁人的收入水平进行重新审核,调节房租。当收入水平高到一定程度,政府的租金完全和市场一样,保障房的福利属性就转变成为市场属性,承租人实际上就退出了保障房。

多位受访专家指出,经济租赁房避免了经济适用房存在的问题,在我国现阶段居民收入不透明、变动较大的现实条件下,更有可操作性。租售并举的经济租赁房可以弥补现有只售不租的经济适用房的漏洞。

记者在调研中了解到,按照这样的制度设计,政府从过去的设立土地储备中心开展“政府做地”,变成“做地又做房”,政府实际上发挥了“房屋储备中心”的“蓄水池”调节作用,可以针对商品房市场的情况,及时调节持有房源的投放量以及租售比例,通过对“供需关系”的精细化操控,做到既考虑民生,又更精准地调控房地产市场。

现在,经济租赁房得到了社会普遍关注和“夹心层”群体的热切期待。据杭州市房管局调查,近100%的被调查者支持经济租赁房的建设。

“两个市场两张皮”仍需破解

杭州的经济租赁房在全国率先试点之后,获得了充分肯定和大力推广。在2010年5月14日召开的杭州市保障性住房工作会议上,市委书记黄坤明说:“要推动保障性住房由租售并举、以售为主向租售并举、以租为主转变。”

其实,住建部在2010年4月就提出,各地要积极发展保障房,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。尽管到目前为止,还只有杭州市在全国率先推出房源并分配到人,但北京、重庆、常州、厦门等城市都在加紧开展公共租赁房的政策制定、规划、建设。据悉,2010年重庆计划开建6个公租房项目,总建筑面积750万平方米,2011年还要再建1000万平方米。

公共租赁房预计在今后几年会在各地大量涌现,政府将成为租房市场最大的“房东”。不过,浙江大学房产专家贾生华教授等提出,公共租赁房一定要避免“一窝蜂”,要“发展适度”,尤其要考虑好和市场的对接问题。

据调查,即使在保障房建设相对较好的杭州市,目前保障房实际上还存在“两张皮、两个市场”的情况。

第一种是面向社会大众的经济适用房等保障房。记者发现,这些保障房量大面广,但普遍位于城区边远地段,交通等配套都还有待发展。杭州一度在前几年出现过上千套经济适用房被弃购的现象,主要原因就是很多申购人觉得不方便。

第二种是针对公务员和“人才”的“专项房”。这些房子,地段普遍比较好,有的还处于市中心黄金地段。价格和经济适用房差不多,普遍比周边商品房低很多。而且,其性质属于房改房,不受杭州市规定的“经济适用房5年后才可以出售、收益55%要上交政府”的限制。据了解,类似的情况在全国不少城市都存在,有的省市甚至有公开的“公务员小区”。“专项房”问题,已严重影响到政府的公信力,需高度重视并尽快解决。

与此同时,需要注意政策和舆论潜在的将保障房和商品房完全对立起来的思路。采访中,一些基层干部和专家指出,保障房体系和商品房市场实际上在资金链上血肉相连,一荣俱荣。有专家指出,单纯的打压商品房市场这一头,并不意味着保障房那一头就能“此消彼长”。大举建设经济租赁房,也并不意味着就放弃了土地财政,只不过是土地财政暂时没有变现而已,未计算商业价值的划拨土地囤在那里,随着城市化的推进和居民收入的增加,将不断升值,在未来体现出更大的收益。商品房和保障房,并不是水火不容的“敌我矛盾”,完全可以通过制度设计,实现相辅相成,共同繁荣。

据了解,杭州之所以有这么大的财政实力用于保障房及相关配套建设,主要的经费投入就来自于“土地财政”。不过,类似小河直街这样的危旧房改善工程,政府的投入并不是纯消耗,保护工程使运河边的土地大幅升值,政府部门将土地拍卖所得再投入老街区保护、建设,由此实现良性循环。陈述主任说,正是运用这种模式,小河直街的更新建设没有依靠财政一分钱,就实现了资金平衡。近年来,钱江新城、运河保护等杭州不少涉及城市发展的重大市政工程建设都是通过这一方式实现资金平衡的。

保障房建设范文第5篇

一、资金遭遇的制度障碍

2011年我国保障性住房建设共需资金1.3万亿元，中央和地方政府财政投入5000亿元，其余8000亿将从社会募集。在政府财政投入中，中央财政下达的保障性住房补助资金为1522亿元，仅占保障性住房资金的11.7%，地方政府的投入占保障性住房资金的27%，是中央财政投入的两倍以上。中央公共财政支持比重明显偏低，使地方政府资金压力沉重，这种支出结构必然会遭遇到地方政府建设保障性住房的积极性不高的问题。如果没有中央政府强大的公共财政支持，住房保障制度将难以有效实施。

对于从社会募集的8000亿元资金，由于保障性住房利润低、回收周期长，加之保障性住房建设中的潜在政策风险，与市场上金融工具的逐利本性相背离，住房公积金、社保基金、保险基金、信托等诸多融资渠道均持谨慎观望态度而未积极进入。由于存款准备金率连续上调、银行银根收紧加之国家持续的楼市调控，作为保障房建设救命稻草的保障房贷款也被银行列入到调控范围。社会资金之所以难以进入保障性住房市场，是因为在保障性住房建设中没有一个合理的制度设计，使社会资金难以确定其资金的回报率和回报周期而保持观望状态。目前社会资金规模近千万亿，可见，保障性住房差的不是钱，是制度。

二、土地遭遇的制度障碍

1000万套保障房建设需要用地3万公顷左右。2010年房地产调控政策出台，作为调控手段将土地供应量加大到18万公顷，若我国土地供应量保持在18万公顷规模，按照国务院有关各地保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地供应量不低于住房用地供应总量70％的规定，及国土资源部在2011年土地供应规划单独列出保障性安居工程用地，优先安排、应保尽保的具体措施,理论上讲，保障房建设需要的3万公顷土地供应应该是没有问题的，但现实中却遭遇到土地供应的瓶颈。究其原因，主要是土地财政造成的地方政府在土地供应上激励不足。对地方政府而言，由于现行的中央财政政策体制存在中央和地方的财权和事权不对称，很多地方政府把增加财政收入的重点放在预算外的土地出让金上，部分地区土地出让金收入加之房地产税可以占到地方财政收入的三分之一多，有的甚至达到了三分之二左右。而保障房用地比例的提高，势必将减少地方政府在土地出让金上的收入，使地方政府陷入一方面要筹措资金增加保障性住房的投入，另一方面面临保障房土地的无偿使用与相关税收减免带来的地方财政收入减少的矛盾中。地方政府为了短期内获得财政收入，更愿意把更多的土地用于商品房的开发上。地方政府对土地财政的依赖，导致保障性住房土地储备体系效率低下、地方政府在土地供应上执行力不足和缺失。

三、质量与规划遭遇的制度障碍

“楼歪歪”“墙脆脆”“筋瘦瘦”成了当下保障性住房质量的代名词，2009年以来，部分保障性住房在建设质量上出现的墙体裂缝，屋顶漏水，墙面脱落，电梯、门窗、玻璃、瓷砖破损等质量问题时有发生，保障性住房选址多设在远郊区，交通、商业、医疗、教育配套设施不完善，居住与就业空间分离等规划方面的状况也为民众所诟病，引起了社会各界对保障性住房质量和规划的广泛关注。这一问题的症结主要是现行的保障性住房建设通常是政府委托房地产开发商进行开发建设，属于限定住房价格和居住对象的政府行为，政府要求开发商将利润空间控制在3%左右，而商品房的利润空间却在10%以上。政府的行为违背了企业追求利润最大化的市场原则，客观上存在开发商通过降低质量来换取更大利润空间的道德风险。在利润最大化动机驱使下，开发商就有可能在保障房建设上做出设计简陋、建造粗糙，景观缺乏，楼间距小，容积率高，配套设施不全的选择。目前政府的保障房制度还不能让开发商做到既能接受政府限定的利润水平，又能保证保障性住房建设规划质量，是因为政府在制度设计中一方面缺乏相应的弹性激励机制，如适当的容积率奖励、一定量的商业区开发权等，影响了开发商的积极性。另一方面缺乏有力的监管机制，如开发商资质的监管制度，住房建筑标准执行情况的监管制度，监理公司的委派制度，施工项目的考评制度，竣工项目的验收制度，保障性住房的问责制度，约谈制度，公共监督制度，执行投诉举制度等还不够完善，还不能斩断开发商的利益冲动，使保障性住房在设计规划、建材、施工各个环节的质量难以保证。

保障房建设范文第6篇

关键词：保障房建设；建设开发模式；问题；策略；意义

中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A

保障房建设关系到国计民生和社会稳定。保障房的建设是为改善民生、促进社会发展、促进我国经济平稳发展、实现中国特色社会主义的有效途径。加快保障的建设不仅可以解决低收入居民住房问题，还将有利改善城市环境面貌，因此是一项重大的民生工程。以下内容是为加快保障住房建设进行具体的分析。

1. 保障性住房的现状分析

1.1保障性住房的概念

保障性住房是相对于商品性住房来说的，它是依据国家政策和法律规定由政府统一规划、提供给特定人群使用，并且造价和租金标准都有限定的起到社会保障作用的住房。我国的保障性住房建设是一项民生工程，目前主要形式包括廉租房、经济适用住房、限价房、军队安置用房等几种形式的住房。我国的保障性住房不仅提高了人们的生活水平，还改善了人们的居住环境。

1.2我国保障性住房的建设模式

我国停止福利分房前实行的是福利分房制度，住房实行配给制，人们的住房水平普遍较低，对保障性住房的需求并不迫切。但是随着社会的发展，住房商品化，政府决定对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，于是人们就需要大量的保障性住房。从1995年开始，保障性住房开始大规模的建设，并持续到现在还将持续一段时间。

现阶段我国的保障性住房主要是经济适用房和廉租房，但是在建设中还存在一定问题。因此，为了达到预期的目的，要使保障性住房与我国的国情相适应，还应从以下几个方面进行改善:(1)建立相应的政府专门机构。目前我国的保障房建设管理中还缺乏专门的机构，虽然各地都设有保障房的专门机构，但是各机构之间是相互独立存在的，其作用也主要停留在备案、审批和协调上，没有太多的实际参与项目。同时由于资金不到位，造成各方面管理起来比较复杂，因此，可以建立具有较大权威的政府专门机构，由他们全面负责保障房的建设、投资和管理。但是在管理中，不应只是在政策上优惠，而是要付诸于实际行动，中央财政要加大对保障房的资金投入力度，通过设立的政府专门机构，可以顺利的完成这项任务。（2）政府回购制度。在有些地区保障房的建设中，已经实行政府回购制度，在建设时期是由开发商通过招投标的分方式进行建设，建完后由政府出资购买，并进行后期的运作管理。这种方法实际上是一种对保障房产权的回收，这种模式是为了预防保障建成后出现混乱局面，从而增强了政府对保障房控制的积极意义。（3）项目代建模式的应用。这种模式的运用是我国借鉴国外的一种适合大型建筑的模式，其过程是由专业单位取代业主在建设期间的各项活动权，并对建设项目进行全过程的控制。这样有专业的项目管理公司可以提高管理水平和减少浪费。因此，在保障房的建设过程中可以尝试这种建设模式。

保障房的性质决定了由政府通过某种形式参与其中，政府、开发商以及承建商共同构成了保障房中各方的关系，这就是房屋的建设模式。我国保障房建设模式主要分为开发和代建模式，前者风险相对较高，相对来说，代建模式更适合于公租房和廉价房的建设，不仅利润小，收益也比较稳定。

2. 保障房存在的问题及解决措施

我国通过十几年的探索和实践，大多低收入家庭都已经享受了保障房制度的优惠，但是，取得可喜成绩的同时，在其发展过程中也存在不少问题，例如法律体系不健全、约束力、强制力不强，住房资金得不到保障，土地利用紧张，缺乏公平性公正性等问题。为了保证我国能够取得实质性的进展，必须要采取相应措施来解决其中的问题。

2.1保障房的运行机制不完善

在保障房的建设管理过程中，缺乏统一的、专门的管理组织，保障房的建设管理各环节相互脱节，约束力、强制力不够强，计划落实不到位，不能进行科学规范的管理，致使保障房的效益无法实现最大化。

2.2资金压力过重

保障房建设范文第7篇

关键词：保障房 资金筹集 市政债机制 保障房Reits

引言

从1998年国务院颁布23号文件伊始，房地产业发展在我国迅猛推进，尤其是2003年“18号文件”强调“房地产业是支柱产业”以来，城镇商品住房的发展势如破竹，从1998年到2010年的30年时间，城镇新建住宅面积达到82亿平方米，几乎是改革开放以来新建住房面积的三分之二，解放前城镇人均住宅建筑面积为6.7平方米 ，截止去年底城镇居民人均住房面积超过30平方米。然而这些住房只是满足了中等偏上收入家庭的居住和投资需求。随着房地产价格节节高涨，占我国家庭比例70%的中低收入家庭居住生存权岌岌可危，近年来党中央高度关注民生，高度重视保障性住房制度建设，并在“十二五”规划纲要确定，未来五年建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套，希望到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

保障房建设一方面能给予广大老百姓安身立命之地，另一方面能“挤出”房地产泡沫。新加坡等国运用市场与保障的双轨制，打击投机性资金在房地产市场兴风作浪，成为行之有效的宏观经济调控手段。中央政府借鉴新加坡等国的保障房成熟经验，与各省级政府签订了保障房建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。希望通过提速保障房建设来制衡国内过热的房地产市场，让脱离正常发展轨道的房地产价格回落，保障国内经济平稳发展。

保障房建设资金筹集困境

保障房的发展面临的拦路虎就是筹资难。据测算2011年建设1000万套保障房约需资金1.3万亿-1.4万亿，中央财政安排约1300亿元，各级政府通过预算内安排、土地出让收益以及发行债券等方式筹集大约5000亿元，还需通过市场筹集资金约8000亿元，也就是说90%资金需地方政府解决。现在各级政府筹集资金危难重重 ：

（一）保障房资金压力突破历史总和压力空前

整个“十一五”五年期间，我国各类保障性住房只是解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难，而在2011年 的1000万套任务相当于完成过去整个五年任务总量的67%。显而易见，一次性筹措巨额资金，历史上尚无先例。

（二）筹措资金的经济环境险恶

中央规定土地出让纯收益可计提相应比例进行保障房建设。但是今年中央重拳调控房地产的关键年份，房地产市场低迷，土地市场普遍冷清，各级政府土地出让收入大幅降低，因此，从土地出让收入中获得建设资金远逊于预期。

（三）紧缩的信贷政策加剧保障房建设融资困难

保障房中用于出售的经济适用房和两限房通过回笼销售款还可以克服资金困难的问题，但是用于出租的公租房对于信贷部门而言是亏本的买卖，相对于当前高额的建安成本，平均不到20元的租金，即使不还利息，也得几十年才能回笼本金，更何况不可能提供超过几十年的贷款。

（四）地方融资平台乱象增加了筹资难度

1994年分税制改革后，地方政府承担大量公共事务的资金主要以地方融资平台进行融资实现。据不完全统计，到2010年，地方债务已经飙升到7万亿。因此，通过融资平台给保障房输血对地方政府的债务而言可谓是雪上加霜。困难重重的筹资犹如拦路虎般横亘在保障房建设面前，要搬掉这个“拦路虎”，需要破釜沉舟，开拓创新。

破解资金困局的方法

各级政府要从维护国家根本利益的高度认识保障房建设的重要性，“得民心者得天下”，中央已经充分认识到建设保障房的紧迫性，三令五申要求各级政府认真执行，财政部等部委也发出通知允许地方政府建设公共租赁房时能统筹使用中央财政补贴、土地出让纯收益和公积金增值收益部分所产生的资金。比如2010年政府土地出让金2.7万亿，拿出10%建保障性住房，2700亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2亿人居住。去年地方土地收入达到历史新高的2.9万亿，但是仅有1.6%建设保障房，因此，需要强有力的监管保证这部分资金真正落实到保障房项目上。

（一）建立市政债机制激发地方政府的积极性

由于中央只能拿出1300亿保障房资金，90%的筹款还是需要地方政府开拓“钱”途，因为过去地方政府依赖的融资平台几乎已经被冻结，采用市政债替代过去地方政府依赖的融资平台，可以吸引一定量的民间资金参与保障房建设。市政债券是包括一般责任债券和收入债券，偿债来源分别是发行人的税收收入和所发债项目的未来收入。保障性住房建设适合采用收入债券方式发行市政债，政府可以通过商业配套建设等构建保障房自身稳定的现金流。另外，还可以通过金融市场让投资者判断其风险，其好处是地方政府资金运作直接暴露在市场中，达到防范风险、提高地方债务市场化水平的目的，降低了债务风险。保障房建设市政债应该依据保障房所在区域政府的财政实力等因素，对债券进行分层次结构化设计，从而提高地方债务市场化水平。地方政府的短期行为和区域的长期可持续发展之间的冲突是地方政府中长期融资行为的最大障碍，地方政府发行此类债券时，需要附加较长发行期限这样的利于中长期发展的行为约束条件，让地方政府获得了大量资金后，从长远发展方向运作资金，为保障房建设这些民生基础设施建设项目探索出中国特色模式。

（二）通过产权制度改革拓宽资金来源

保障房建设范文第8篇

关键词：保险资金；保障房；投资收益；风险意识

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）05-0119-01

1问题的提出

目前，我国城镇中低收入阶层购买商品房的能力不足，为解决基本住房而欠下很多债务，引发严重的社会问题。因此，保障房的建设问题成为人们关注的焦点。保障房是与商品房相对应的一个概念，保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定供应对象、限定建设标准、限定销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。一般由廉租房、经济适用房、限价房和政策性公共租赁房构成。从2008年开始，政府为了解决住房难的问题，相继颁布政策，提高保障房建设的力度。按照住房建设部的规划，力争到“十二五”末，全国城镇保障房覆盖率将从7%-8%提高到20%以上，使城镇中低收入家庭住房问题得到基本解决。但是，保障房建设所需的巨额资金不能完全依靠政府来解决，迫切需要社会资金的介入。2011年以来，保险资金开始积极投资保障房建设。保障房建设是一项重大的民生问题，既是经济问题，又是社会问题。保险资金投资保障房建设，既能树立良好的公众形象，也拓宽了保险资金的投资渠道，对社会产生积极影响。

2保险资金投资保障房建设存在的问题

由于保险资金具有负债性，涉及到广大被保险人的切身利益，对其投资的收益性及安全性要进行综合考虑，权衡利弊。目前，保险资金投资保障房建设还存在许多问题。

2.1缺乏政策的具体指导

2010年9月5日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这将对改善保险公司资产负债相匹配，优化资产配置结构，缓解保险资金投资压力及保障被保险人的切身利益，产生非常重要的影响。其中主要内容包括：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。显然，住宅不在规定的可投范围之内。然而，保障房具有住宅的性质，但又区别于普通的商业住宅，保险资金投资保障房建设仍然处于摸索阶段，缺乏政府制定的具体实施细则。因此，在实施中还面临一些法律真空，具体的实施细则需要尽快出台，使保险资金进入保障房建设的投资行为将更为规范。

2.2投资收益问题

保障房是政府为中低收入家庭提供的福利公共品。作为政府安排的一项福利住房制度，保障房也遍及其他国家和地区，如法国的廉租房、德国的公共住房、英国的公屋及新加坡的公共组屋等。从国外经验来看，保障房的投资收益率不高，保险资金的投资回报要求难以得到满足。国家计委、建设部于2004年联合《经济适用住房管理办法》，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）的规定确定：其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。同时，在2012年货币和信贷趋宽预期的影响下，保险公司在银行的大额协议存款利率上升，也造成保险资金投资保障房的驱动力不足。同时，保障房项目本身的社会效益大于其经济效益，投资收益并不高，也对保险公司缺乏足够的吸引力。

2.3投资安全性问题

投资保障房建设所需资金回收期长是不争的事实。近年来，我国才开始进行大规模的保障房建设，保障房所需资金主要依靠中央政府和地方政府的大力支持和扶助，市场化资金介入模式还处于摸索阶段，尤其是保险资金投资保障房建设的实践，于2011年才正式开始。目前，保险资金投资保障房，基本是以债权形式进行，保险公司是否能依据协议规定，收回保险资金投资本金和获得必要的投资收益率仍没有定论。目前除了北京、上海等经济发达地区以外，大部分地方政府对保障房建设资金融资及收益尚未有明确规划，这在一定程度上限制了保险资金的积极介入。对于保险资金而言，由于其所具有的负债性质，客观上要求保险资金的投资安全第一，以保障千家万户的利益。因此，在保险资金投资保障房的探索期，如何保证保险资金投资的安全性也是面临的一个重要问题。

3保险资金投资保障房建设的对策建议

3.1尽快出台保险资金投资保障房建设的相关细则

虽然新《保险法》和《保险资金投资不动产暂行办法》等一系列监管政策的出台，表面上已经拓宽了保险资金投资渠道，开创了更为有利的政策环境，但目前监管部门对保险公司开展不动产等投资，尤其保险资金用于保障房建设，缺少投资细则，目前保险资金对于保障房的投资只能是一种谨慎的尝试。保险资金进入保障房市场的法律条款亟待细化，保险资金在缺少可操作规则的情况下，难以大量投资保障房。保监会、住房和城乡建设部及国土资源部应尽快出台保险资金投资保障房建设的具体实施细则，进行政策引年内不得转让”这一规定不适用保险资金投资保障房建设，原因在于保障房建成后，其中有一部分是要卖给符合条件的市民，因此建成5年内不得转让土地使用权这一规定对于保障房项目来讲，很难适用。（2）可以将保险资金投资保障房的建设划归到基础设施建设类的投资，允许保险资金通过基金、股权及债权等多种方式进行投资，以更好地支持我国的保障房建设。

3.2制定相关税收优惠政策，提高保险资金的投资收益

国家税务总局对保险资金投资保障房建设，应该制定税收优惠政策，如减免保险资金投资保障房建设所得投资收益的营业税、城市维护建设税、教育费附加及企业所得税。原因在于，一方面，保险资金投资保障房建设，是保险公司履行社会责任的一种体现，制定税收优惠政策，可以提高保险资金的投资收益率，既达到保险资金保值增值、维护广大被保险人利益的目的，也是对保险公司利益的一种补偿；另一方面，税收优惠政策也能激发保险公司投资保障房建设的积极性，可以减少各级政府的财政压力。

3.3增强保险资金投资的风险意识

保险资金投资保障房建设，不但支持了国家“十二五”的经济政策，而且达成了中、低收入家庭“居者有其屋”的美好愿望，能够获得良好的社会效益。现实中，保险资金在将来要偿付给被保险人的，一旦保险公司资金投资失败，不能及时偿还保险赔偿时，将会使保险公司处于财务危机之中，严重影响保险公司和被保险人的利益。只有平衡收益和风险的关系，才能实现双赢。控制风险是保险资金投资保障房建设需要考虑的主要因素，即使国家对保障房建设财政支持的力度越来越大，但并不意味着所有的保障房建设都有政府的担保，同时保障房住户的偿付能力也是十分有限的。因此，保险资金投资保障房建设也要有风险意识，要对项目的合规性进行审查、进行财务分析及资产估值等关键环节进行风险识别，不要盲目投资。

目前，资金、政策向保障房倾斜的趋势愈发明显，社会资金流向保障房建设成为可能。尤其鼓励保险资金投资保障房建设，在投资收益与改善社会民生之间，在商业性与公益性之间，是能够实现双赢局面的。

参考文献

[1]刘欣琦.浅议保险资金投资保障性住房[N].中国保险报，2011-3-31.

[2]王星，席友.保险资金投资保障性住房研究[J].金融与经济，2011，（6）：88-91.

[3]李心愉.理性看待保险资金投资保障房[N].中国保险报，2011-03-23.

[4]吴威.保险资金投资保障性住房的风险管理探讨[J].保险研究，2011，（7）：92-95.

[5]张细松.保障性住房建设中险资投资的适用性分析[J].发展研究，2012，（8）：109-112.

[6]石曦.谈保险资金投资商业地产的市场前景与路径[J].商业时代，2012，（17）：128-130.

[7]付念.问道地方政府保障房建设的资金来源[J].财会研究，2011，（14）：70-72.

保障房建设范文第9篇

【关键词】保障房 商品房价 抑制

一、绪论

1999年以来，西安市商品房市场供应量稳步递增，即使2005年国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，但是对西安市房地产市场的影响微乎其微。很多投资者持观望态度，人们都在想，实施保障房建设政策会对人们的日常生活和社会经济发展带来怎样的改变？这种改变对商品房价格有怎样的影响？本文通过对西安市保障房建设情况和商品房价格的变化分析，得出保障房建设对西安市房价的影响结果。

二、西安市保障房建设的现状

根据西安市住房保障和房屋管理局查到2011年至2014年西安市新建经济适用房套数，虽说2011年至2014年逐年新建经济适用房的力度有所减弱，但每年都有新建的经济适用房，实际上2011年至2014年每年的实际经济适用房的套数是增加的。

三、西安市商品房的现状分析

根据国家统计局网查出，2005年商品房价格为2851元/平方米，2008年商品房价格为3906元/平方米，增长速度为37%，但2009年商品房价格又下降为3890元/平方米，2010年商品房价格为4453元/平方米，2013年商品房价格为6716元/平方米，增长速度为51%，2014年商品房价格又下降为6465元/平方米，由此表明，商品房价格小幅涨跌成常态。

四、保障房建设与商品房价格的关系

灰色关联度分析是一种多因素统计分析方法，用灰色关联度来描述因素间关系的强弱、大小和次序的。居民可支配收入是反映居民生活水平的一个重要指标，储蓄存款是指为居民个人积蓄货币资产和获取利息而设定的一种存款，保障房建设对于可支配收入和储蓄存款较低的家庭提供了方便，而保障房建设对商品房价格是否存在一定影响，我们还需通过进行更深一步的研究。

（一）灰色关联度分析

鉴于商品房价格及其影响因素的动态变化性，我们建立了灰色关联度分析法模型。因变量设为商品房价格，自变量设为居民可支配收入（X1）、储蓄存款（X2）和经济适用房销售面积（X3）。对各子系统进行灰色关联度分析，计算两个对象各影响因素之间贴近程度的关联度，通过比较各关联度来判断待识别对象对研究对象的影响程度。本文选用经济适用房的新建套数来近似代表西安市保障房建设的情况。

表1是2010年至2014年西安市各项经济指标如下：

根据各变量的时间序列，运用灰色关联度分析可得到下表：

根据表2的分析结果可以看出各影响因素大小排序为：X1>X3>X2

由以上结论可以看出，经济适用房新建套数（X3）对商品房价格存在一定影响，即说明保障房对商品房价格的影响较为显著，其中，居民可支配收入更为显著，储蓄存款次之。因此，保障房的建设对商品房的影响确实存在。

（二）保障房的建设引起房价下降

根据西安市住房保障和房屋管理局官网查出，2011年至2014年，经济适用房新建套数逐年有所减少，但是每年都有新建的经济适用房，实际上2011年至2014年每一年实际经济适用房的套数是增加的，这也符合了西安市政府加强保障房建设力度的情况；从中看出，随着经济适用房建设力度的增加，商品房的价格在2014年已下降为6465元/平方米。由于国家在“十二五”期间投资建设保障性安居工程3600万套，使得西安市商品房的价格得到了有效的控制，因此得出，随着西安市保障房建设规模的增大将会引起商品房价格的降低。

五、结论

通过对保障房建设对西安市房价的影响研究，得出保障房建设能够抑制房价上涨，并且保障房的入市解决了部分低收入家庭的住房问题。虽然西安市在保障房的建设上一直大力推崇并取得一定的佳绩，但是我们要清楚的意识到，随着西安市国际化大都市的快速进步，人口数量不断上升，住房需求也逐渐增加，住房保障工作仍需不断加强和改善，为解决低收入者和更多的住房困难问题的百姓而奋斗。

参考文献

[1]中华人民共和国家统计局：http：//.

[2]杨殿学，尚珊珊.城镇化建设对房地产价格影响的实证分析[J].全国商情（理论研究），2013，（20）：36-38.

[3]西安市住房保障和房屋管理局门户网：http：//.

保障房建设范文第10篇

当前，保障房建设进度十分缓慢。近期多个省份公布的保障房建设进度显示，开工项目只占今年计划任务约30%。1000万套保障房建设任务无法完成，目前看来越来越像一个大概率事件。住房城乡建设部最近要求保障性安居工程11月末前必须全面开工，比原定计划推迟了一个月，预示着下半年保障房建设将出现加速的局面。

与此同时，保障房建设的质量问题令人诟病。2010年年底，位于北京市大兴区旧宫三角地的明悦湾8栋保障房，因北京市住建委确认其存在严重质量问题，决定拆除其中6栋楼重建，另两栋楼局部加固。今年一季度，广西住建厅督查通报称，全区部分保障性住房存在施工质量不高、安全隐患较多、质保资料缺失、管理人员缺席的现象。

此外，保障房位置偏远，存在滥竽充数问题。调查显示，多数地方已规划和开工的项目存在着严重的位置偏、配套设施不到位等问题，导致住户生活成本提高，一些城市存在廉租房配租困难、房源闲置的问题，甚至出现已入住家庭退房的情况。这表明地方政府为完成政治任务，存在以次充好、弄虚作假等问题。

上述种种问题的出现，总体可以归结为地方政府严重缺失对民生关怀的理念。由于多年城市建设和房地产开发，地方政府通过圈地和强制拆迁等手段获得农村和城镇居民手中土地，再高价出让给开发商获得巨额土地出让金，以此作为地方经济发展的源头和干部政绩。这种经济发展观和政绩观是以严重的民生关怀缺失为特征的，直接导致了在中央大规模推进保障房建设时，地方政府的应付、拖延、滥竽充数等问题，需要引起中央的高度重视。

地方政府对保障性住房持抵制态度

保障房建设中存在的问题，我们认为主要在于过度依赖土地财政的地方政府，对保障性住房建设本能上存在的抵制态度。一方面，土地出让金是地方政府财政的重要来源，保障性住房用地大多采用划拨或者协议的方式出让，政府不能从保障性住房建设中获得卖地收入。另一方面，保障性住房提高了住房供给，对商品房价格形成平抑作用，地方政府更难有动力推动保障性住房的项目建设。按照财政部规定，地方政府土地出让净收益中要有不低于10%的比例安排廉租住房保障，但是实际上从来没有得到严格落实。根据国土资源部统计，2010年全国土地出让收入高达2.9万亿元，2010年廉租住房保障支出463.62亿元，仅占当年土地出让收入的1.6%。保障房项目规划在位置偏的区域，因为地方政府要从好地段获得土地出让收入，而且偏远地区的保障房对城区商品房价格的平抑作用大大减弱。通过其他手段“充数”保障房项目，就可以减少用于保障房建设的土地，同样是为了获得土地收入。

资金短缺是地方政府一直强调的保障房建设缓慢的主要原因。然而实际上，地方资金之所以紧张，在于政府为了刺激经济，不顾投资的经济社会效益，乱上项目，造成庞大的政府负债。据估计，2010年末地方政府债务总额在12.5万亿左右。房地产调控政策下开发商买地积极性不高，保障房建设对商品房的挤出效应又大大减少了土地供应，占据地方财政半壁江山的土地收入今年也会大大减少。尽管地方债务风险加剧，在十二五规划中，各地政府仍然致力于盲目扩大投资规模、乱上项目，普遍制定了较高的经济增长目标。由此可见，地方财政短缺的主要原因不是财政收入不足，而是政府以增加GDP为终极目标的过度投资。保障房建设资金困难的主要原因也不是政府财力不支，而是政府没有积极性将资金配置到民生项目。

保障房建设缓慢的另一个重要原因是缺少社会单位和社会资本的参与。民众集资建房是政策和法律允许的一种公民获得住宅的行为，但是几乎所有地方政府都严格限制居民个人和集体自建住房，禁止非开发企业建房，而将房屋建设的权力赋予开发商，人为造成了开发商对房地产市场的垄断。考虑到保障性住房建设对商品房价格的抑制作用，开发商没有积极性甚至抵制保障房，依托开发商进行保障房建设很容易使政策走形。地方政府抱怨保障房建设资金不足，完全可以更专注于负责城市规划和配套设施建设，而将部分房屋建设开发的任务由民众自建房和合作建房完成。社会资本对保障房建设并非不感兴趣，只是没有形成明确的盈利模式，大多数处于探索和观望阶段。政策预期不明朗是社会资本参建保障性住房的重要障碍。保障性住房建设过程中披露的质量和配套问题，也为社会资本参建保障房能否收回投资增加了不确定因素。

完成保障房建设任务并不困难

只要政策执行得力，保障房开工建设数量指标完成并不困难。但是保障性住房的安居目标，绝非开工建设就能实现。保障房建设是民生工程，还是投资活动、政治目标，各级政府的观念决定着保障性住房项目的走向。在民生工程和经济利益的抉择中，需要政府抽身房地产利益链条，实现政府职能由刺激经济增长向保障民生的转变。中央政府需要转变地方政府政绩考核体系，以是否有利于改善民生、是否有利于经济社会综合发展作为考核重点。

第一，对地方政府实行严格的行政问责，保证保障房建设所需的土地和资金供应。保障房建设是政治任务，地方政府必须完成。弱化政府政绩考核中的GDP指标，强化对地方民生的考核。以严厉的行政问责调整地方资金投放，提高土地出让金收益用于保障性住房建设的比例，山西、吉林等省已经提高至20%左右，必要时可以要求土地出让收益全部用于保障房建设。

第二，推动扩大保障房覆盖范围。按照居民实际需要制定覆盖范围标准，扩大住房保障受益面，为中低收入居民提供全方位的住房保障。目前我国保障性住房申请资格往往限制在本地户籍，非本地户口居民很难被保障性住房覆盖。城市化过程中大量农村劳动力进入城市，这部分人群被排除在保障性住房之外，只能依靠商品房市场解决居住问题，这是不公平的。随着保障房建设成为房地产市场的主要部分，保障性住房覆盖范围应该扩大到全体本地常住人口中的中低收入者。

第三，强化保障房安居功能。中央政府不但要对各地保障性住房项目的开工数量进行考核，还要对项目进展情况进行追踪，防止有开工无进展，保证项目按时完成。及时纠正项目落实过程中的政策扭曲，对保障房开发项目做好周边配套规划，降低居民入住的生活成本。对保障房建设全过程实施最严格的质量监督管理，并且纳入地方考核。

第四，推进社会单位和社会资本参建保障房。开发商表面上支持国家保障性住房建设，但是其利益诉求决定了开发商不可能成为保障性住房建设的积极推动力量。打破开发商的强势垄断地位，核心是放宽市场准入条件，形成多元化、多层次、多渠道的竞争关系。赋予自建房和合作建房等开发模式以合法地位，承担保障性住房建设和管理功能。

（作者分别为中国社会科学院工业经济研究所研究员，中国社会科学院研究生）