2008,我们在期待什么?

时间:2022-10-30 10:57:02

2007年是房地产政策年,从征收土地增值税、加息、提高二手房首付比例,到解决低收入家庭住房难题;从工业用地到招拍挂,到物权法的正式实施,一轮轮的政策出台显示了中央控制的决心。此时我们回望过去一年,在次次调控声中房价有起有落,部分城市房价增幅高达20%,到了去年年底,南方一些城市房价出现下跌,房价拐点的呼声甚高。可对于广大老百姓来说买房住房仍是一件头痛的事,强大的“铁三角”格局并未从根本改变,购房者仍处于相对弱势的地位。当房地产搅和着土地、汇率、流动性过剩、税收改革等字眼不断在人们眼前闪烁,有人说看到了希望也有人不这么认为。2008,我们在期待什么?

:我最为关注的民生问题是住房

“如果提起人民生活,我最为关注的是住房问题。”去年国务院总理在访问新加坡时如是说。“应该说,中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善,现在城乡居民住房面积人均超过20平方米,但是分布不均,特别是近些年来房价上涨较快,人民有很大的意见。” 从宏观角度看,房地产市场的问题仍是结构治理问题,政府最重要的任务是保障各阶层的居住问题,乃至实现“居者有其屋”的目标。

针对如何解决中国房地产问题,温总理谈了四点考虑,也可以说是对完善房地产市场的期待。

首先,政府的职责最重要的是要搞好廉租房,让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此,中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设,再加上地方财政,投入将达到几百亿。他说,2008年我们将加大廉租房建设的力度。

其次,是建设经济适用房。 经济适用房大多数是面向中产阶级的,他们中有许多工资也不是很高。在中国,经济适用房户均面积90平方米是比较适当的,因为中国人多地少,“对廉租房和经济适用房,政府应提供和保障土地的需要,当然(这些)土地也要节约和集约使用”。

再次,对于高档住房,主要靠市场调节,“但是也必须有国家的宏观调控,防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。

最后,要让全国人民懂得中国的国情,中国是有13亿人口的国家,要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过 1000万,每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工,也需要居住条件。所有这些问题,政府都要统筹兼顾。

去年8月国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称为《意见》或24号文)。《意见》明确要求,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。也就是说,面对各地房价快速上涨,政府已经意识这个问题的重要性,并希望建立一套有效的住房保障体系,政府政策正在向着改善人们居住条件,保障房地产市场健康发展的方向发展。24号文件的政策目标,恐怕不仅仅是保障经济适用房和廉租房数量而已,而是结构性调整。这同时激起了学界的大讨论。

多建经济适用房还是廉租房?

《意见》提出,“十一五”期末,逐步将保障对象扩大到城市低收入住房困难家庭。东部地区和其他有条件的地区,要在2008年年底之前将廉租住房制度扩大到低收入家庭。2007年年底之前,设区的城市要对符合条件的城市低保家庭基本做到应保尽保;2008年年底前,县城要基本做到应保尽保。从经济学来讲,政府的干预应当发生在市场失灵的时候。看看我们经济适用房的政策就知道,市场价格过高的确导致了中低收入人群住房的困难,但是政府的干预有时候也会将问题变得更糟糕,关系、后门让真正的老百姓仍旧徘徊在外面。北京一个经济适用房房号可以买到十几万,最后买到经适房的还是有钱人,经适房经济了谁?

茅于轼先生反对建立经济适用房的言论一出,便激起了千层浪。谁都不会反对构建一个和谐、平等、公平的住房保障体制。关键是政策虽好,但在执行中会出现问题,中央政策在地方实行起来也许会隐匿于无形。所以不仅仅是经济实用房的政策需要深入研究。茅先生的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。因为政府的财力有限,从目前条件看,只能先解决最困难的人,然后才能帮助中等收入的人。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题,首先要关注的就是这部分人,而不是要关注买经济实用房的人。最困难的人根本买不起房, 因为他们的收入远远够不上买房。

对住房保障的担忧,也许不仅仅是茅先生和他的支持者。聂梅生认为,贯彻24号文件重点还是要把廉租房这一块解决了比较好,这才是各地政府当务之急。经济适用房从政策上和市场上都有很多的争论,到现在也争论不休,还有一种观点是主张取消。吸纳一些产业界的意见,经济适用房不应该是完全产权,应该是部分产权,否则不公平,因为土地出让金很低,既然土地是国家所有、全民所有,凭什么把土地都补到这部分人身上?不公平,所以必须由产权控制。如果这样,当年北京回龙观的情况就不复存在了。当时买回龙观的房子不一定都是中低收入人群,如果能不完全产权,就是不能交易,起码不能马上交易,也不会有那么多冲动的人买经济适用房。在北京,你一个月收入必须是一千多才能买经济适用房,这样能买经济适用房的人很少,所以必须有一些双限房,而这并不是每个城市都需要。“最近我到其他地方去,我顺便问了各地政府,他们说我们双限房没有必要,房价才两千多。双限房是房价比较高的时候提出来的,像广州、上海、北京。而且也有争论,要五年后才能卖,界线还不清楚。”

改革开放以来,我国居民的住房状况有了很大改善。据统计,1978年全国城镇居民人均居住建筑面积6.7平方米,1998年达到18.7平方米,2006年底人均居住建筑面积已经达到27平方米。这也意味着,相当部分居民的居住面积远小于27平方米。据调查,全国低收入家庭中至少有1000万户人均居住面积不足10平方米。建设部政策研究中心主任陈淮2007年11月10日在福州表示,城镇居民住房消费能力对收入具有高敏感、高弹性,这是我国房地产市场前景持续看好的最重要的经济学依据。陈淮指出,现在全国大概有30%的城镇居民买得起房。30%的结果,无疑是增长了人民对房价虚高的认识。面对增高的房价,建设部齐骥说,“现在大家一提住房,第一反应就是买不起,而没有人会说租不起。”世界上没有一个国家只靠买房来解决居民的住房问题。“我国居民住房现在的问题是重买轻租,普通居民应该考虑用租房的方式来解决住房问题。”

解决我国房地产高房价问题不是改变老百姓的观念――是应当买房还是租房,或许国家该多建廉租房还是多建经济适用房都不是重点,最重要的是政府要保障人民有房住,甭管你收入多少,都能够解决大多数人的住房需求,这才是根本。

“30%的城镇居民买得起房”说明了什么

建设部提供的数据显示,截至2006年底,全国已有512个城市建立了廉租住房制度,全国实际享受过廉租住房政策的家庭仅26.8万户,占400万低保住房困难家庭的6.7%,占低收入住房困难家庭的2.7%,占全国城市家庭的0.15%。建设廉租房,我们不能单纯追求平均数,应该让所有的居民都享受适当住房。30%的城镇居民买得起房的客观事实,更加大了对于微利房的呼声,有人提出经济实用房、廉租房不需要政府补贴,它应该是微利房。其实“也不光是房子要微利,一切商品都应该微利。要达到微利的目的不是靠政府的管理,而是靠市场的作用。”特别是要重点发展面向广大群众的普通商品住房,加大财税等政策支持,建立健全廉租房制度、改进和规范经济适用房制度,对于那些既买不起房也租不起房的家庭,应该将其纳入住房保障体系,着力解决低收入家庭的住房困难问题。 中国的房地产业现在发展的很快,如何通过经济的、法律的必要手段调控房地产市场,并正确利用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产业投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,保持合理的价格水平。

收入上升了,住房支出及同时住房支出在总收入所占比例不断减少,我们可以说城镇居民的住房消费能力在不断增强,而事实上我们的住房支出比在不断提高,即便是能够房的30%的人群,他们住房的压力在不断扩大,这本身就是值得关注的问题。

我们若用补集的概念考虑30%,也就是说至少有70%人群无购房能力,超过70%的人在期待着房价降到他们可承受的范围。一次次宏观调控,特别是《廉租房保障办法》政策之后,在连续几个月大涨之后(个别城市半年涨30--50%),2007年底各处新闻如同以前传出房价下跌的声音,“就像2005年底到2006年初那样”。 各地房屋交易成交量放缓,深圳新房日均成交仅30套左右, 上海、北京住房日均成交量不断下降。也就是有价无市再次发生。有价无市意味着什么?房价过高是不争的事实,有价无市对于一个完善的市场机制来说是不可能发生的。这更说明了房地产问题的严峻性。

“高房价影响的不仅仅是城市的繁荣,而且会将一个城市带向衰退!国家和老百姓的资金都流向房地产市场后,房地产作为不动产变现难,会吸附大量资金,这使得社会现金流短缺,其他产业投资匮乏,货币供应出现紧张关系。国家为满足货币供应而加大货币发行后,出现通货膨胀。这预示着中国经济结构的问题正在暴露。”或许郎咸平的担心不无道理,高房价会将城市经济带入到崩溃的边缘。而且用高房价吸收过剩的流动性,其实是一枚定时炸弹。房价上升越快,负面的因素会加速积累。如果房价上涨一些再跌一点,负面因素就能释放,就不会有崩盘的危机。但是如果房价总是一直上升的话, 那些负面因素没有得到释放,不断地加速积累,到某一天就会突然崩盘。“目前来说,要宏观调控落地,抑制房价快速上涨,仅仅通过金融式的调控是不行的。” “我认为反腐的贯彻实施是促使政策落实的前提保障,另外就是要拓宽中国的投资渠道,引导资金从过热的投资领域流向新的投资领域。”保障性住房政策落实的好坏,将决定房地产市场发展的前途。

房地产市场的预期正在发生逆转?

著名学者易宪容大胆的预测,随着从紧的货币政策出台、随着“房贷新政”的推出,国内房地产的市场预期正在发生逆转。为什么?“因为股市是实体经济的晴雨表,在前一二年的时间,房地产股的价格一路飚升, 随之房地产市场也持续繁荣。但是,07年底,国内A股市场的房地产股地产指数一周内下跌10%。而房地产股的下跌,也就是预示着市场的投资者开始不看好国内房地产市场未来发展,预示着投资者对房地产市场的预期开始改变。

投资者真的不看好中国的房地产市场吗?那也未必,只是人们对房地产宏观调控政策有着更高的期望,结构性调整是中国房地产必须完成的任务。2007年我们看到房地产商们在全国各地大量地购买土地。特别是,一些上市公司房地产争夺“地王”,把房价的上涨泡沫扩展到股市里来。“但从目前的情况来看,则是另外一番光景,不少地方的土地拍卖都出现了流拍的现象。”为什么?如果房地产开发商预期土地的价格会上涨,他们也就有信心以高价购得土地。“此前不少地方土地的流拍,也预示着房地产开发商并不看好房地产市场前景,至少在一定的时间内不看好房地产市场的价格上涨,他们对房地产市场的预期正在发生变化。”这样的说法背后或许还隐藏着更深的东西。

从最近一些城市正发生的情况来看,政策的推进导致许多房地产开发商再“捂地”“捂盘”,一些城市房价开始下跌,房价由上涨而改变为下跌。从当前看,房价的下跌不能解释成为市场的产品过多,供大于求。房价的下跌,却导致了许多城市的有价无市。北京的日均住房成交量持续下降,越来越多的购房者开始持币观望。

在经济学上,普通商品很难出现有价无市现象,因为供大于求价格必然发生变化。 可惜房地产不同于一般的商品,它兼具投资性和消费性特征。如果把房地产当作类似股票的投资品,供求、预期等因素的变化会导致房价的变化。仔细想一想,当前房地产市场供给结构调整的预期建立在政府的未来行为之上。中央政府的政策的执行和落实是人们相信房价必下跌的信心所在。十七大大以来政府落实科学发展观,切实执行以人为本的房产新政,这个政策的走向虽然刚刚开始,但是这个方向代表了房地产健康发展的方向。2007年11月九部门联合《廉租住房保障办法》,廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合,更是增大了房价下降的预期。

我们也必须重视市场调控手段,“如果离开对供给方的市场调控,廉租新政可能和90年代至今以来的金融房产改革一样进一步推高房价。(林建永)”开发商还是处在强势地位,在当前开发商售出其部分楼盘就可以收回建设成本,通过金融杠杆开发商还可以进一步将风险转嫁到银行和“房奴”的身上。改变当前房地产市场问题,必须依靠政府的强势力量。不打破“铁三角”的强势格局,房地产的预期就不会发生改变。

土地问题何时解决

“我国房地产市场难题运行到现在,是经济机会主义集中爆发的结果。作为‘伴随着高度投机的不安全经济活动’,房地产业越来越成为各方不能承受之重,一个长期的痛苦源于错误的投机的政策。(叶檀)”地方政府依靠土地财政,圈地自肥;土地出让金招牌挂产生了一个个“地王”,更是加剧了房价的飞涨。 地方政府对土地的依赖,恐怕是房地产问题的一大症结所在。

房地产市场化收获的最大“果实”是地方政府。1994年的分税财政体制改革,已经为建立规范的分级财政体制奠定了基础,事实证明分税制取得了巨大的成绩,我国财政实力逐年提高,但是分税制也导致地方政府患上了严重的土地依赖症。由于地方财政增长手段匮乏,土地财政自然成为拉动地方经济的重要杠杆。“这不是一种蓄谋,当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本,被认为是一条化解转轨难题的捷径。”房地产业和建筑业成为地方财政收入的两大支柱。此外,政府作为市场主要博弈方,可以通过土地出让收入获得利润,这条财富增长之路除非遭遇无法克服的阻力,否则绝不会轻易退出。“追求土地收益最大化及以土地抵押融资是政府储备土地的真实宗旨。(蒋省三 刘守英)”

土地融资在城市扩张中起到杠杆作用。银行信贷作为房地产投资和居民个人购房的后盾,“一方面促成了房地产业成为这一轮经济高速增长的主导产业,另一方面也为土地市场的繁荣和政府土地出让收益最大化找到下游出口”。解决供求失衡的唯一办法是由政府用行政手段强行对市场供求加以调整,但解决城市房地产发展问题是绕不开过土地政策的。目前政府也正是这么做的,2007年12月,国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》,为进一步释放闲置土地,增加商品房的供应。随着宏观调控越来越严厉,政府将确保保障性住房的用地供应,将土地收益部分转移到廉租房建设中;开发商“捂地”被税收、土地回收等政策抑制;土地、房地产投机越来越困难,我国房地产市场向着健康的方向发展。但从长期来看,土地供应量有限,怎样保障城市发展,尤其是满足城市居民居住需求,仍将考验着城市。

住房保障走进现实

两年前楼市“先抑后扬” 的情景,对一些购房者来说,仍然历历在目。购房者窃喜,没购房者叹息,真是“房价高高挂九洲,几家欢乐几家愁。”2007年被称为是房地产宏观调控的政策年,政策频频出台,而房价却独自岿然不动。月薪5000仍买不起房子的大有人在。现在,关心24号文件执行和落实情况的,已经不仅仅是城市低收入人群了。廉租房的建设力度,将决定未来房地产市场的走势。

人民币利率的一次次上调,二手房首付比例的提高,土地增值税的开征,政府缩紧银根和地根的措施,使我们看到了去年底部分城市房价有所下跌。2008年房地产市场会是怎样的走势呢?从财政和货币政策看,对于流动性过剩和消费物价的快速上涨,央行行长周小川表示,2008年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用,实施从紧的货币政策,综合运用多种货币政策工具,采取有力措施,加强流动性管理。财政部部长谢旭人同时表示,2008年财政将大幅度增加对社会保障、卫生、教育、住房保障等方面的支出。从土地政策看,进一步清理整顿闲置土地,从源头上增加土地供给,必将成为政策调控的一个主要方向。2008 年我国宏观经济将防止总体过热,经济增长会适度放缓,经济增长率将呈现“高位趋稳、小幅回落”的特点。所有这一切,让我们有理由期待房价将回归到合理的区间上来。这似乎预示着08年会是一个平稳而又不平凡的一年。在政府宏观调控力度加大、通货膨胀压力增强、居民消费能力相对有限的条件下,房价攀高会不会有所改变?不管怎样,老百姓真正满意和关心的还是解决城市中低收入人群住房难的问题。而问题出路或许也正是在住房保障体系的建立和完善上。

看到政府不断增强住房保障的力度,人们有理由期待“居者有其屋”的目标会一步一步变为现实。

上一篇:苏州:创建国家生态园林城市 下一篇:建立住房保障体系和完善房地产市场的关系