细看重庆“地票”交易玩法

就个人而言，在重庆可否自己买地建房?专家表示，“地票”的存在，使得这种可能性在理论上是存在，不过实际操作的难度极大。据了解，这种被称之为“地票”的土地开发权利交易，在重庆已经运转一年多，成为重庆土地市场一个重要的组成部分。就参与申购的主体来看，主要为房产企业、经济开发园区、园林建设等，个人投资者并不多见。

目前也有个人参与“地票”竞拍，并成功竞得。不过专家分析认为，由于“地票”与股票有着巨大的区别，而“地票”落地到最后完成开发，对个人有着诸多限制，这使得个人投资“地票”，变得困难重重。

重庆“地票”为国内首创

重庆“地票”无疑为国内首创。2008年12月4日，重庆创新性地成立了我国首个农村土地交易所，成为全国唯一许可在省域范围内，跨区域进行指标置换试点的地区。据该交易所公布的数据显示，截止到今年6月底，共举办13场“地票”交易会，成交土地21720亩，成交金额23.79亿元，成交均价每亩10.95万元，最高成交单价每亩18万元。

据悉，重庆农村土地交易所交易的主要品种是“农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标”，这就是“地票”。根据目前已经上市交易的土地性质来看，主要是农村宅基地被复垦为耕地后，通过置换，作为可流转的建设用地指标，由城里开发商购得，再将之用于房地产开发。

由此看来，重庆的做法是将农村土地资本化。简单说来，就是将土地属性由农业用地转为城市用地，并引进银行贷款，由城市投资公司兴建基础设施，再由开发商盖商品房。这在一定程度上缓解了城市建设用地紧张的矛盾。因为在之前，我国征收农村土地进行城镇建设，只能依靠每年国家下达的有限指标。而“地票”交易的出现，则让现实的用地制度多出了一条市场化的渠道。

重庆农村土地交易所有关人士表示，随着已成交“地票”的陆续落地使用以及“地票”制度的不断完善，“地票”前景越来越被社会各界看好。截止目前，已有16宗“地票”顺利落地，有的企业购买的“地票”已走完农用地转用、土地征收及国有建设用地使用权招拍挂程序，正按规定组织进行房地产开发。

“地票”如何使用?

“地票”怎样运行呢?了解“地票”的运行程序有助于我们对其有更深入的了解。《暂行办法》对“地票”的使用已做出了相应的规定。“地票”运行主要程序包括四大环节，分为复垦、验收、交易和使用“地票”。在复垦环节中，有闲置土地复垦为耕地，诸如农村宅基地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地，以做到“先造地后用地”。而验收则是由土地行政主管部门根据相关规定对土地再次流转的资格进行审核，并对土地使用权人发给相应面积的“地票”。

在交易环节中，农村土地交易所会根据实际情况，进行公开拍卖，价高者得。如首场拍卖会上，08001号“地票”300亩指标由民营企业重庆玉豪龙实业（集团）有限公司以2560万元成功竞得，高出起拍价1280万元，增幅达100％。

在交易环节中取得“地票”之后，等于取得了土地使用凭证。如何使用该凭证呢?因为《暂行办法》只赋予了“地票”持有者人对地块的选择权，所以“地票”持有者人要在符合城市规划和土地利用规划的范围内，寻找尚未被国家征收、又符合其市场开发需求的地块。看准地块后，向政府提出征地建议。倘若时机成熟，政府会将地块征用，并作为经营性地块进行招挂拍，“地票”持有者与其他开发企业再次竞争，讲究价高者得。

通过上述分析，不难看出，其实通过竞拍取得“地票”之后，只是表明已获得土地的使用权，至于何时可以使用，如何使用，还有更多的后续工作要做。

玩“地票”要团队合作

不过需要注意的是，“地票”投资对投资者的资金要求非常高，对于普通的投资者来说，可能会显得有些力不从心。因此专家建议有投资需求的可组建团队，积少成多，壮大力量之后再进行投资。

根据重庆市农村土地交易所公布的所有成交记录，记者发现除了极个别情形外，单笔成交记录均在千万元以上。这说明，“地票”交易对投资者的资金要求非常高，除非是实力雄厚的企业或者具有政府背景的土地储备机构、园区建设单位或者民营企业等，一般的个人投资者是无法企及的。

而通过上述分析，“地票”落地使用过程中，对开发企业又有相应的资质要求。比如从事房产开发，必须具备相应的开发资质。对此杨瑜琳表示，个人投资者想要获得房产开发商资质，除非出资注册此类公司，否则也没有办法达到这种目的，而这对个人投资者来说，也是一道不低的门槛。

至于接连出现有个人参与“地票”竞拍的情形，杨瑜琳猜测，这很有可能是某房产公司的大股东或者股东代表。“通过个人竞拍得到的“地票”，在落地使用时，一定会交给具体的开发企业来运作。”他说。

鉴于此，个人投资“地票”的最佳方式还是抱团统一行动。杨瑜琳解释说，只有将实力有限的个人集中起来，组成具有一定规模的团队，才有可能完成竞拍到最终开发并实现赢利的目标。

此外，“地票”不同于有价证券。如果想要“地票”完全开放，成立全国交易市场，这要求把全国的“地票”都拿到重庆来进行竞拍，但从目前来看，这无法实现。有学者解释说，在全国“地票”交易是把土地指标抽象出来，作为产权市场的商品来买卖，但是土地本身地域性很强。比如不同省份复垦得到相同面积的“地票”，付出的成本肯定不一样，而相同面积的“地票”在不同省份落地，所体现的价值也不一样。这些问题到目前还没有找到答案。

而杨瑜琳同时也表示，由于土地市场极为敏感，国家也不会允许有更多的社会闲散资金参与进行炒作，而这也有可能导致“地票”不会像股票那样，成为大众投资的品种。