浅谈如何有效控制房地产项目工程造价

摘要：在竞争激烈的市场经济中，房地产开发企业要求生存、求发展，必须有效地控制工程造价，以提高企业的投资效益。对房地产企业来说为实现既定的目标收益，在确保工期、质量的前提下，注重成本管理，降低开发成本，以最小的成本换取最大的经济效益，就能在激烈的市场竞争当中取得主动，走向成功。

关键词：全过程；造价控制；决策；设计；招投标；工程施工

Abstract: In the fierce competition in the market economy, real estate development enterprise asks to live, seek progress, must effectively control the project cost, to improve the investment efficiency. The real estate enterprises to realize the target profit, in ensure time limit for a project, the quality of the premise, paying attention to cost management, reduce the cost of development, with the minimum cost for the biggest economic benefits, can be in the intense market competition gain the initiative, to success.

Key words:The whole process Cost controlPolicy decision

DesignBiddingEngineering construction

中图分类号：F284文献标识码：A文章编号：

房地产企业中降低开发成本是开发商的主要任务。也是保持房地产市场健康稳定发展的重要因素。在此着重阐述项目工程造价控制的应对措施。

一、决策阶段与设计阶段的造价控制

房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况，流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。根据相关资料显示。项目决策阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比。并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

拟建项目一经决策，设计就成了一项工程建设和造价控制的关键，设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度、质量。抓住设计这个重要阶段，未雨绸缪，已取得事倍功半的效果。项目设计阶段的产业对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使得工程造价大幅度降低；充分挖掘潜力是控制工程造价的关键所在。为此，要做好以下几方面的工作：

（一）项目的功能定位分析。房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目进行分析、评审、决策。

（二）委托设计任务。房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求。做好设计任务书的编写工作。

（三）进行限额设计。房地产商应将设计造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计师在建设平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额内最大限度地满足和提高使用功能。

（四）加强设计进程控制。及时与设计方进行沟通与配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。

（五）设计总体方案应重点研究。整个项目的建设品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线、园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。

（六）实行设计方案投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招标还可以选择优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。同样一个工程，不同的机构设计会造成工程造价差别很大，例如：某个开发项目的住宅小区，同样是在地下室板块上两层带阁楼小高层，相同的框架结构类型由于设计人员不同，每平方米建筑钢筋含量相差10kg，仅钢筋一项每平方米建筑面积造价就相差60元。

（七）细节设计，做到心中有数。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益。当前普遍存在着设计不精，深度不够的情况，设计变更频繁，给工程造价控制带来了一定的难度。对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法，开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

二、施工招标及签约阶段的工程造价控制

合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中认真编制招标文件有效签订合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：

（一）确定发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。

（二）确定招标方式。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及使用范围。一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度、业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。

（三）确定合同价格形式。不同种类的合同价格形式，有着不同的应用条件、责任与权力以及对合同双方有不同的风险。目前都选择固定合同总价的形式，这样业主能够尽早地控制投资，但采用此形式时要特别注意风险包干范围的确定。对于结构复杂、工程量大、施工周期长的合同却不宜采用此形式。宜选用成本加酬金的形式确定。