关于私有制房地产企业招标管理注意事项的分析

【摘要】随着国家经济发展的转型，中国房地产行业也迎来了新的挑战。市场方面，随着国家不动产登记制度的出台，以及市场出现银行暂停房贷、缓放房贷的现象，房产销售前景大不如前；而劳动力成本、材料设备成本随着通货膨胀逐年上升，社会经济融资难度增大，企业融资成本增加，房地产企业对成本控制的任务越来越重。 在整个成本构成中，众所周知土地获取价格取决于市场竞争外部环境，而占了非常大比重的工程费用则成为房地产企业成本控制中的最重要要素。为了既能提高竞争节约成本又能确保工程质量，通过招标方式选择合作单位成为房产企业首选模式。

最新版的《中华人民共和国招标投标法实施条例》自2012年2月1日起施行，在2000年1月1日起施行的《中华人民共和国招标投标法》基础上，对企业招投标各环节作了更多新的规定，企业应严格遵守。在整个房地产企业中，私有制房地产企业占了绝对比例，而私有制性质注定要求企业对招标管理更灵活，对成本要求更苛刻。因此，私有制房地产企业如何在遵守国家法律的基础上，又能更灵活地通过招标手段达到企业成本管控的目的，需要认真研究分析；现就关于私有制房地产企业招标管理注意事项提出一些分析见解，供大家探讨。

一、关于招投标程序

1、 公司应成立专门的招投标领导小组（以下简称领导小组）作为公司招标工作的决策指导机构，成员应包括公司经营管理层、财务部、成本部等人员组成。领导小组根据招标工作的需要，下设设计、工程、采购、营销等专业工作小组（以下简称工作小组），作为招标工作的专业实施机构。

2、 必须提前与工程、设计等关联部门共同编制招标计划；按年度编制三级计划（招标计划），会存在跨年度时与上下游部门间出现衔接问题，根据合约规划按项目全寿命周期列项，可减少未列入计划而无时间进行招标。

3、 入围单位的数量应符“≥2n+1”（n为拟定中标单位数量），尽量做到投标有效单位数量“≥2n+1”，防止投标单位确定时数量满足而有效报价缺乏竞争；入围单位的来源还必须本着多渠道、多地域，以形成有效竞争的原则，既不量身定做，也不排斥潜在投标人的参与申请。

4、 招标文件编制时，经办部门应以招标需求联系单的形式将所需编制配合要求发放予关联部门，联系单可做成格式化提高效率和减少漏项，也能增加配合部门的协作工作重视程度，招标文件审批前应经工作小组会签。

5、 采用招标预算和目标成本两个标准对招标工程造价进行限额管理，突破目标成本的应进一步优化及重新招标，无时间重新招标的可确定意向中标人后限额优化。

6、 投标文件接收存放与招标经办人不应为同一人员，应设置专门的投标文件存放柜，钥匙由专人保管，开标前不得其他人员接触。

7、 经济标和技术标的评标办法细则在确定投标单位会议时应一并编制完成和报招标领导小组确定。

8、 技术标评审由技术主管部门评审，由于其评审不像经济标那样直观，尽量不要一个部门评审，特别是采用综合评分法等需要取其分值进行评标的。

9、 为了保持招标时间效率和保证招标公平性，尽量采用一轮定标且在经济标开标时即举行定标会议，如技术标评审较为复杂，可采用两阶段开标。

10、 除深基坑、超高层等项目外，一般住宅小区房屋建筑工程技术已经非常普遍，正规施工企业均能满足技术需求，评标办法完全可采用最低价法评标（主要技术指标响应招标人要求即视为技术标合格）；对施工企业质量筛选保障可重点放在入围单位的选择上，由工作小组考察前列好考察提纲，带着问题和考察要点针对性地实地考察。

11、 采用最低价中标原则时，开标定标时所说最低价中标的实际意义是指报价最低的投标人为第一中标候选人，依报价从低到高类推；如遇见报价最低的投标人存在漏算误算现象，定标会议确定原则后，可以询标函形式发送投标人告知其标书存在的漏算误算现象，让其承诺确认是否维持原价报价，如是则按程序确定其为中标人，否则对其给予适当处罚措施并确定原开标报价第二低的投标人为第一中标候选人，以此类推。

12、 对于低于成本价的认定一定要非常慎重，否则容易出现投标人投诉和有损公司商誉情况发生，因为投标单位投标报价时出于自身企业战略经营考虑，可能采取合理的低利润或轻微亏损报价策略，比如其机械设备、劳动力即将或已经出现闲置时；在评标过程中，若发现某投标单位的报价明显低于其他投标单位的报价，使得其报价可能低于其成本的，应要求该投标单位提供能够达到招标文件要求的工期质量和技术标准的书面证明、报价情况说明及其他保证；如投标单位无法合理说明或不能按要求提供相关证明和承诺的，应按照废标处理。

13、 应设置复核机制，招标经办部门及相关评审人员（造价审核部等）在开标定标会议结束后，应立即对相关过程资料进行一次系统性复核检查，如发现存在颠覆性问题（可能评标、定标结论的）应立即书面报告招标领导小组进行会议决议。

二、关于减少施工单位挂靠

1、 严格进行资格审查，包括但不仅限于：投标人营业执照、资质证书、投标保证金银行出票单位、企业银行基本账号名称、商务人员及项目管理人员劳动合同、养老保险缴费手册等。

2、 资格预审时对拟投标人进行背景调查，从其业绩合作单位、地域行业管理协会、地域主管部门、业内地产圈等。

3、 投标时审查其派遣的商务接洽人员、投标派遣项目经理及管理人员是否与其原来提供的劳动合同、养老保险缴费手册相吻合。

4、 资格审查时，应就拟投标人的生产状况、公司厂房布局、业绩情况、人员状况等向商务接洽人员进行询问，考察时必须与对方管理高层进行面谈，对以上问题进行复核了解，如不一致时应加强对其是否挂靠进行重点审查。

5、 合同必须设置投标保证金、履约保证金，保证金结算、合同付款等一律通过中标人银行基本账户，包括投标保证金等均拒绝现金往来。

6、 设置“不挂靠承诺金”制度，可将投标保证金在中标后转为不挂靠承诺金，对投标承诺的管理人员进行现场检查和考勤管理，发现现场管理人员与投标承诺人员不一致或主要管理人员考勤不符合要求时，不退还其承诺金并处以相应违约处罚。

7、 建立准入清除制度，与行业主管部门联动，一旦发现挂靠除了公司对其进行严厉处罚，必要时报行业主管部门处理。