房地产开发商投资风险及管理探讨

作者简介：贺珊（1990-），女，湖南衡阳人，华南师范大学经济与管理学院硕士研究生，研究方向：投资与房地产。

摘要：房地产业是一个城市发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济的支撑系统与前提。中国的房地产业正处在高速发展时期，城市发展带动房地产业的突增，房地产行业的发展推动城市化进程的不断完善。目前，越来越多的房地产开发商进入市场，在高利润的同时伴随着高风险。通过对房地产开发商投资过程中的各风险进行分析，并提出了相应的管理。

关键词：房地产；联合经营；品牌；财务管理

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）18011803

企业存在于社会，企业发展依赖于整体社会经济的良性与可持续。过去的几年里，中国房地产的发展带动了中国经济，但也致使中国经济繁荣的表象之下隐藏着重重隐患和危机。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发商要想健康快速的发展，必须要注意房地产投资的风险，并对其风险进行管理。房地产投资风险是指在房地产开发经营的过程中，在开发经营利润的多种因素影响下，不能收回其投入的资本或者达不到预期收益而遭受经济损失的可能性或者可能。

1 房地产投资的特征

1.1 房地产投资项目的固定性和不可移动性

房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。一个房地产项目总是与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物。土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。房地产商品的地理位置在很大程度上其价值，即使是同区域内的同一栋房子，也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素，造成其价格存在较大差异，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。

1.2 房地产投资资金的高投入性和回收长期性

土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达十亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段。而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成。房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后，才能发挥其功能，其投资需要在开发过程中一次性支出，这大大增加了投资的力度。

1.3 房地产投资的高回报性和高风险性

房地产投资项目一般都会有30%的利润率，由于其投资额巨大，投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国《福布斯》中评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的就有76人，占总数的19%，从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报，但投资资金的回收周期长，投资过程中还会受到很多的不确定因素影响，这些不确定因素变化多端难以预测，使得项目投资始终伴随着高风险。

2 房地产开发商投资面临的主要风险

2.1 原材料等的成本升高所带来的风险

随着房地产企业的繁荣，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，各片区内开发商数目众多，其间的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升，劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本，与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下，土地成本也在节节飙升。在北京，中服地块第一阶段规划设计方案招标环节共吸引了200多个单体参与角逐。最终，中信集团以63亿元拿下中服Z15地块，刷新了此前万科五矿联合体保持的年度总价地王纪录。此外，广州，上海，深圳，杭州，武汉，温州等一、二线城市都出现新的地王，推动地价不断上扬。并且，在土地的招标过程中，可能由于企业之间的恶性竞争，导致房地产开发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗。另外，通货膨胀、银行利率调整、资金变现、税率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期，虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力，其价格也会有一定的上涨，导致人们的购买力相对下降，无力支付升值的房地产，从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。

2.2 供需不等所带来的风险

现今房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发，导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾，即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据2012年中国统计年鉴显示，2012年1-8月份全国房地产开发投资为43688亿元，同比增长了15.6%，其中住宅同比增长了10.6%。房屋施工面积为511657万平方米，同比增长了15.6%。2012年8月70个大中城市新建住宅价格指数以及二手住宅价格指数的定基比基本都超过了100%，有的甚至达到了110%以上。同时，2012年1-8月份商品房销售面积为57415万平方米，同比减少了4.1%，其中住宅面积为50985万平方米，同比减少了4.8%。房地产待售面积更是达到了31957万平方米，同比增长了33.9%，其中住宅面积为20401万平方米，同比增长了42%！商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，一些城市房地产有价无市的情形已经出现，所有这些最终导致房地产项目难以销售变现。

2.3 政策更改或遭遇意外所带来的风险

房地产开发在很大的程度上受到国家经济形势的影响，如政府对土地使用的控制，对外资额的控制，对投资规模以及金融的控制，税务政策的更改，都会使房地产开发商承担风险。例如，“限价房”+“土地闲置处理并收回”政策颁发以后，房地产开发商从土地升值中获得的利润减少，已完成或即将完成的商品房也将限价，这将导致预期的收益的减少。地震，火灾等的自然灾害也将对房地产带来很大的损害。例如，2008年的汶川地震造成灾区住房市场毁灭性的伤害，也给成都、重庆等周围城市的房地产市场带来严重影响。地震发生后，这些城市的房地产项目基本上全部停止。房地产项目施工是在露天作业，恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。开发单位与施工单位、销售单位或客户因各种纠纷而发生的诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。

2.4 企业自身管理不善所带来的风险

房地产开发企业自身能力的不足和管理不善等也会使房地产商承受风险。房地产开发涉及到的流程和环节较多，风险的种类多、影响范围广，这使房地产开发者和经营者需要有丰富的专业知识和经验，房地产开发商如若专业知识和经验不足会严重影响他们进行正确地分析和决策、冒险创新以及对风险的防范。房地产商品的高投入性使得房地产企业的资金筹措能力必须达到高标准，充足的资金才能保证房地产商品高质高量地完成，才能及时投入销售。资金如果无法及时到位，将会影响工程的进展，还会增加相关的管理成本，甚至可能因为工程没有按时完成而赔付违约金。项目质量保障是整个工程建设的关键所在，施工项目质量达标是非常重要的。项目的施工过程会涉及到多个流程，其劳动人数多、操作复杂，科学的管理流程以及管理结构，才能保证项目的施工正常地进行，从而达到节约时间和成本的效果。企业内部财务管理意识淡薄，不够集中，审核制度不利和资金流动性差也会影响企业成本控制，并且造成资金链紧张，造成风险。

3 房地产开发商投资面临风险的管理

房地产风险管理总目标为：以较小的投入成本，最小额度的风险损失，获得最大的安全保障。针对上述房地产开发商投资风险问题，加强房地产开发商投资风险管理工作，具体可以从以下方面入手：

3.1 建立信息收集机构，了解政策规章以及市场供需情况

建立信息收集机构，对国家和区域经济政策、行业政策进行研究，对地区区（段）域的土地、规划、在建项目或意向项目、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业的经营决策提供准确重要的依据。加强企业员工对现行法律法规和企业规章制度的学习，掌握本行业的政策规定，避免出现投机风险、政府风险，在合理合法下充分利用政策优惠。并且对市场的商品房需求情况进行调查，分析都市地区的经济基础，描述市场的基本特征，包括宏观经济趋势，就业趋势，经济活动的预测和经济增长模型；分析主要的商品房区域以及模型、主题、特点；预测每个区域的人口，住户，就业增长率，包括分析和推测家庭特征的趋势，如家庭类型（群居，单身）、生活方式和年龄结构；预测每个区域的收入特征，包括住户、家庭和人均收入的情况，及可支配收入，购买力的趋势和前景，根据商品房交易区域的商品房类型和特点确定消费模型和趋势。并且对市场的商品房的供给情况进行调查，根据商品房的类型分类，分析交易区域内同业竞争商品房的特征、位置和销售业绩；根据交易区域内商品房的种类，分析所调查的商品房的存量、吸纳量和销售量；调查和分析交易区域内计划开发的商业物业的特征和档次，同时包括可能成为竞争对手的待开发地段；分析预测的市场份额和单位价格，以及根据规划方案得出的物业特征及商品房结构和规模。然后通过这些信息，得出房地产开发商投资项目的具体地点，时机，以及楼盘品质、户型、面积、建筑式样、风格、装饰等。

3.2 进行联合经营，加强成本控制

在房地产竞争越来越激烈的情况下，企业可以走联合经营路线。处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益，降低市场风险，而组建成非正式集团，这种非正式集团称为联合体。成为联合体的开发商们为了最终的最大利益紧密的联合起来，互通信息，充分把握市场的流向，互相取长补短、优势互补，最优地利用有限的资金和技术，从而冲破单个公司无法克服的局限，取得类似于“边际规模报酬递增”的规模经济效益。这种联合体并没有改变联合开发商企业内部的结构和工作人员，只是通过联合，为了共同的利益，在面对难题时相互沟通相互帮助，信息互通，共同解决当前以及未来可能出现的问题，在激烈的市场竞争中共同拼搏而成为赢者。联合经营的开发商们把特定区域内的片区商品住宅项目作为目标，提高开发商本身以及区域内商品住宅项目的整体形象，营造好的外部市场氛围，建造好的内部结构，以获取广大客户的喜爱和青睐，淡化个体之间的竞争，利用特定区域内的片区合作，提升整片区域或者说整个联合经营开发商的竞争力。待到整个片区的总体形势定下来以后，具体的单个楼盘将由各个房地产开发商们独立负责和开发以及销售。这个时候单个的开发商开始相对的竞争，这时主要突出的是单个楼盘的特点，例如楼盘的户型、面积、建筑样式、装饰、风格等。通过联合经营能够降低房地产商品的同质化竞争程度，通过集体谈判降低原材料成本，有效的利用集体的力量来抵御市场风险。

3.3 建立自己的品牌，为自己赢得优势

建立属于自己的“品牌”。品牌就是用来识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。品牌代表着销售者对生产出来销售到消费者手中的产品特点、质量和销售（以及售后）服务的承诺。一个口碑优良，消费者心中信任的品牌就是优等质量的保证。品牌将不同销售者生产的产品区别开来，揭示了其差异的实质。一个好的房地产品牌，应当具有良好的品质和优质的服务，良好的外部氛围这三大要素，品质是房地产品牌最重要的筑基，良好的外部氛围是房地产品牌的重要外延，而服务是当今社会不可欠缺的一部分，并且也是很重要的一部分。创立一个良好的房地产品牌，必须要树立“以人为本”的营销观念，用环境优美的小区规划和合理的户型设计，赢得消费者的青睐和认可，还要有优质的服务，让住宅区有一个良好的氛围，使顾客买得放心，对住宅有一种“归属感”。一个良好的品牌企业不仅能更轻松容易得得到政府、银行的支持，更方便的取得贷款，拿到好的项目，还有助于提高消费者的认知度促进产品销售，为企业带来巨额的无形资产。

3.4 通过合同或保险以及投资组合进行风险规避

在防范意外带来的风险时，一般采取两种方法。一种是风险转嫁的方式：通过正当、合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位，例如房地产开发商通过合同，将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己需要承担的风险责任。第二种是买保险的方式：通过向保险公司投保，将风险转移给保险公司。购买保险是一种及时、有效、合理的规避风险的方式，所以一直是房地产开发商处置风险的主要手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险的方式来规避，所以在通过合同和购买保险来规避风险的方法之外，房地产开发商还可采用投资组合的方式。房地产投资存在很大的风险，但并不是所有的投资项目风险都是一样的，不同类型不同区域的房地产，其投资大小不一样、时期期限不一样、年经营费用、年经营收益也不一样，所以其投资的风险也是不同的。例如投资银行、政府办公楼等国有机构建筑或住宅项目，收益率较低，但伴随的风险也小；投资商场、宾馆、写字楼等私有机构建筑，收益率较高，但伴随的风险也很大。进行投资组合时，可将不同风险不同收益的投资项目组合起来，一种少额收益但风险小的投资项目可与另一种或几种高收益但风险较大的投资项目组合，“将鸡蛋不放在一个篮子里”，提高总体投资项目的抗风险能力和获利能力，适应市场的需求。

3.5 加强企业内部财务管理

企业的财务管理对于企业生存和发展都至关重要，对于房地产这个需要巨大资金支持的产业来说更甚，所以房地产企业尤其需要树立财务管理这样的核心理念。企业的领导者必须要增强自身的财务管理意识，加强学习财务管理知识，可以不需要太专业，但必需的基础理念要具有；财务管理人员则必须要聘用高专业水平的人员，并且对公司内相关的财务人员开展培训工作，提高财务人员财务管理水平，建立高水平的财务管理团队，加强企业财务的集中管理，促进房地产企业管理型财务转变。并且设立专门的财务管理机构，建立起一套企业的内部审计制度。内部审计有助于加强审计监督，有效的规划财务管理流程，这样能及时全面地反映财务成本信息，使房地产企业财务资金的利用效率提高。在资金的调配使用过程中，房地产企业要对资金统筹安排、合理调度，不断提高企业财务资金的使用效率，优化企业的信用体系，积极推进企业的科学化，规范化，法制化管理。

参考文献

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