房地产基金各辟蹊径

在国家实行稳健货币政策，加大房地产调控，房企有可能陷入资金困局的形势下，中国私募房地产投资基金却日益壮大。除了国外成熟的房地产信托投资基金（REITs）纷纷进入中国外，中国本土私募房地产投资基金也如雨后春笋大量涌现。这些房地产投资基金主要有两种产生形式：一种是专业投资机构发起成立的独立的房地产投资基金，如鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等；另一种则是房地产企业发起成立的房地产投资基金，如金地集团发起的稳盛资本，荣盛房地产旗下的荣盛基金等。这些房地产投资基金大部分都采用了合伙制或类合伙制的私募管理模式。在投资策略上，主要有以下6种类型。

一是开发与投资并举模式，此模式追求规模化与高收益。

以凯德置地为代表的房地产投资基金，属于开发和投资并举模式。由于凯德置地本身也是一个开发商，所以可以充分利用产业运营和产业投资并举的模式。凯德置地主要投资方向包括住宅地产、商用房产和服务公寓等。旗下嘉茂基金是亚洲最大的上市地产基金，其运作成立的中国住宅地产投资基金主要投向北京、上海等中心城市中档商品房。

凯德置地80%的土地获取来自于协议转让，仅有20%通过招拍挂形式获得。凯德置地一般采取与其他地产商合作的拿地战略，并与目标城市的大型企业合作，开发当地项目。如与深国投和沃尔玛合作涉足商业地产，与丽丰控股合作收购其项目股权，与北京华联集团建立战略合作关系，同万科合作部分商业项目等。

二是侧重商品住宅投资模式，此模式追求行业平均收益。

由国内众多著名房企如复地、SOHO、阳光一百等发起成立的盛世神州房地产投资基金专注于商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。

此类基金的主要功能定位是：第一，为开发商提供一揽子金融解决方案；第二，为开发商全程运营管理提供专业支持；第三，为开发商的品牌价值提升创造动力。

三是侧重收租型物业投资模式，此模式追求长期稳健收益。

最近几年，国内涌现出新加坡腾飞基金和内地高和投资为代表的收租型物业投资模式。以开发苏州工业园区扬名的新加坡腾飞集团2007年成立了两只数额庞大的中国基金――腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金。两大基金最初的资产项目包括在中国房地产市场能产生稳定现金流的标的资产。其主要投资中国内地的轻工业和物流设施，包括仓库、分销中心、软件和科技产业相关设施、郊区商务办公楼和产业园，通过多元化的租户结构、资产优化和租金增长空间来实现投资回报的最大化。

成立于2009年10月的高和投资是中国首只人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。具体操作模式是收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。该基金的主要功能定位是：为追求安全性的资本提供专业的房地产投资理财服务，以及投资产品和相应的资产管理服务，从而实现投资者的丰厚收益。

四是侧重城市综合体投资模式，此模式追求商业运营收益。

由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本成立于2010年9月，短短4个月募集资金37亿元，是目前内地最大的房地产私募股权投资基金。该基金主要专注于城市综合体建设项目。星浩资本所要开发的地产项目被命名为“星光耀城市综合体”。所谓“城市综合体”，就是一个具备办公、娱乐、学习、休憩、商业等多种功能及设施的超大型楼盘，遍布全国的万达广场就是城市综合体的代表。其中，地产基金、实体开发和商业服务，构成了星浩资本的3大业务板块。

在拿地和实体开发方面，星浩资本已在哈尔滨、大连、南通分别拿地140万平方米、58万平方米和33万平方米，预计未来这些项目将全部启动。目前该基金承诺投资的收益是25%-30%，计划3年内收回成本，之后的两年争取盈利。未来该基金计划通过IPO、REITs等渠道实现退出。

五是侧重保障房投资模式，此模式追求低风险和适度收益。

保障房类投资基金近两年开始涌现。2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，是我国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，该基金将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。

该基金采取股份公司制，由建银精瑞联合有志于保障房建设的开发商作为基金的发起人和投资人，向社会合格投资者募集不低于100亿元，未来3年，在全国范围内选择符合基金投资条件的项目，基金投资后第7年退出。该基金主要功能定位是：提供投融资服务，提供房地产基金管理和房地产投资银行服务。

六是侧重专业化功能性地产投资模式，此模式追求细分市场的领先优势。

专业化功能地产类基金主要是养老地产和旅游地产基金。

养老地产以泰康人寿的“泰康之家”为代表，通过泰康养老社区股权投资计划设立，注册资本金达22亿元，侧重于在一线中心城市建设养老地产，以此拓展其人寿保险主业的价值链。其主要特点是专注于养老类综合社区建设，建成后不出售，而是用于长期经营。

旅游地产基金则以中信信托与井冈山市政府合作成立的井冈山旅游地产投资基金为代表，基金专注于井冈山市旅游地产开发与经营，重点建设犁坪高端休闲度假区、白银湖综合服务区、大峡谷休闲娱乐区。2009年国电普华资产管理有限公司发起和募集3亿元私募基金定向投资于该基金。

（作者系北京金力控股集团战略与资本副总裁)