房屋维修工程项目管理策略

摘要：房屋维修管理中的安全与质量管理，主要是指房屋日常使用过程中的安全与质量管理，即在房屋的使用过程中，通过定期和不定期对房屋的质量鉴定、安全检查以及危房的鉴定和排险工作，随时掌握房屋的质量分布状况，为房屋的合理使用、维护管理和计划修缮提供基本的依据，确保房屋的完好和住用安全。房屋维修管理是房屋管理工作中的重要环节，房屋维修工程项目主要包括维修计划管理、预算及成本管理、施工管理等几个方面，现针对这些方面进行了分析，给出了相应的措施。

关键词：房屋维修；项目管理；应对策略

中图分类号：TU765文献标识码：A文章编号：

1.房屋维修的特点

1.1经常性。房屋维修是一项经常性的工作，由于房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。

1.2量大面广且零星分散。量大面广是指房屋维修涉及各个单位、干家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。

1.3技术要求高。房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建二r．程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。

2.房屋维修工程项目管理

2.1房屋维修计划管理。房屋维修计划主要包括：房屋维修施工计划与房屋维修辅助计划。房屋维修施工计划是房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划反映了计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等情况；而房屋维修辅助计划则主要包括以下几个内容：房屋维修施工力量计划、房屋维修材料供应计划、房屋维修机具供应计划、房屋维修技术支持计划、房屋维修资金使用计划、房屋维修成本及利润计划等。物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟订维修方案；有计划地组织房屋按年轮修；分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。

2.2房屋维修预算及成本管理。首先，房屋维修工程预算是指在丁程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件，是承发包双方核算工程款，最终确定维修工程造价的依据。屋维修工程预算以某一维修工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。另外，成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理l工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。成本管理的基本任务就是保证降低成本，用最少的消耗取得最优的经济效果。主要方法：第一，建立以项目经理为中心的成本控制体系转白项目管理者联盟。项目经理是企业法人在工程项目上的委托人，他对工程项目管理负有全面的责任，工程项目成本的控制是项目管理的主要工作之一。在项目经理人的统辖下，对每一笔数额较大的成本费用进行谨慎审查；对项目成本的全过程控制，将项目进行过程中的经济支全部纳入成本的控制轨道；转自项目管理者联盟。第二，完善项目成本管理责任制。项目成本管理责任制是指各项目管理人员在处理日常经济业务事项中对工程项目的管理应尽的责任。因此，应对工程项目部各职能、人员制定成本管理责任制，才能确保工程项目目标的实现。第三，加强项目成本的分析与考核。更好地实现工程项目成本地目标，项目成本的分析与考核是施工项目成本管理的重要组成部分。主要是施工前人工费、材料费、结构件费以及机械使用费进行量价分析和完工后这方面使用费等的节超情况，按照不同的职能部门，不同的人员的项目成本管理责任制，以不同的工作阶段进行考核，奖罚兑现，以提高全员的工作积极性。做好这项工作，将促进工程项目的生产经营管理，提高工程项目的经济效益。第四，办理索赔及时、结算理据充分。房屋维修不确定的因素较多，因此平时施工时应多于业主沟通，上报有关丁程情况，让他们对工程进展心中有数；对索赔事件原因及时详细的说明，有数据的使用数据作对比，对要求索赔金额的计算要有理有据，每项金额及合计分条列出，描述清楚，避免歧义。有了索赔文件的支持，工程结算只需要根据预算文件和索赔文件进行即可，为有效快捷地办理结算奠定了基础。

2.3房屋维修施工项目管理。施工阶段的项目管理是整个工程建设项目管理过程中的一个环节，而工程建设施工阶段是工程建设最终的实施阶段，是形成工程产品的最后一步，施工阶段各方面工作的好坏对工程建设产品优劣的影响是难以更改的。

2.3.1项目管理部的建设

在完成监理和施工招标、与中标单位签订合同、做好现场的“三通一平”后，项目管理就正式进入现场的施工管理阶段，根据项目的特点和实际情况，在施工现场建立相适应的项目管理部，作为建设方或者是总承包方，在建立项目管理部时需要做以下两个方面的工作。第一，项目部人员配备：可以根据建设项目大小和复杂程度合理配备项目管理人员，一般的项目部是由一个项目经理和若干专业技术人员组成，不论建设项目大小和复杂程度如何，项目经理是必须明确和必不可少的。第二，制定规章制度：制定各种基本的项目部规章、制度，明确项目成员权责，以免在工作中产生混乱，影响工程项目管理任务的实施。

2.3.2“三大”控制的管理

工程项目的质量、进度和投资三大控制是一个相互关联的整体，三大控制之间既存在着矛盾的方面，又存在着统一的方面。进行工程项目管理，必须充分考虑工程项目三大控制目标之间的对立统一关系，注意统筹兼顾、合理确定三大目标，防止发生盲目追求单一目标而冲击或干扰其它目标的现象。

（1）工程项目质量控制

工程项目质量控制质量是工程项目的生命，要想成功地管理好工程项目就必须将质量问题作为项目管理的核心内容。在项目实施的过程中，项目管理部应经常召开专题会议重点强调质量问题，树立质量高标准的理念，要以质量立信誉，以管理求效益，强化施工现场管理。

在施工管理中，必须实行制度化、网络化，使各项管理形成制度化。项目经理要经常组织召开专业业务分析会，要把各种专业业务分析的结论、信息及时反映给公司，能更好地实现对现场施工过程的全面控制。

（2）工程项目进度控制

工程项目进度控制除监理对本工程项目进行进度控制外，项目管理部也对工程项目进度进行管理。项目管理部将按照监理审定的《施工组织设计》的网络图检查施工进度，提醒监理工程师督促施工单位采取相应措施加快施工进度，以求实际进度与计划进度相符。为了保证建设工期总体目标，项目管理部可以要求施工单位向监理报审季度计划、月计划，再由监理报项目管理部，随时检查和督促。

工程项目进度目标不能按计划实现的原因有多种，作为项目管理部，组织协调是实现有效进度控制的关键。因为与项目进度有关的单位较多，包括业主、监理单位、设计单位、施工单位、材料供应单位、设备供应单位、监督管理工程建设的政府部门等等，如果不能做好与这些单位的协调工作，进度控制工作将是十分困难的。

（3）工程项目投资控制

工程项目投资控制不是单一目标的控制，而应与工程项目质量控制、进度控制和合同管理统一进行。从整个项目建设流程上看，投资控制的重点应在项目决策和设计阶段，施工阶段作为一个项目的执行阶段其对整个项目投资的贡献是有限的。

对于施工阶段的投资控制，工程项目管理部的主要任务是审核监理上报的进度款支付、签证、变更，也正是通过审核支付、签证、变更对项目投资进行控制的。另外，工程项目管理部的技术管理人员还可以根据自己的经验和技术提出或采纳新技术、新材料、新工艺以达到节约项目投资的目的。

3.结束语

房屋维修管理是房地产管理的一个重要组成部分，它直接影响着房屋居住者和所有者的切身利益，同时也是居民群众关注的热点问题之一。

参考文献：

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[3]刘桂清．浅谈工程项目成本管理[J]．内蒙古科技与经济，2009(6)．