地铁建设对沿线住宅价值的影响

摘要：地铁之于城市楼市，房地产市场的全面变局。最直接的影响，将极大地促使房地产市场格局的重整，还将对各片区住宅价值产生较大的影响，由此带来住宅价格体系的变化。另外，地铁催生的城市居民的新的生活方式，将在几年后逐渐成为楼市乃至居民生活和投资的新选择，而地铁概念的炒作也将充斥着整个城市的大街小巷。地铁的建设完善了城市公共交通系统,建立一高效、经济的道路轨道交通网络,既节省了能源,又提高了公共交通的出行率。本文对城市地铁建设的运行体制，管理模式及商业原则等进行了分析。

关键词：地铁建设住宅价值影响

中图分类号：[F287.8]文献标识码： A文章编号：

随着国民经济持续发展,经济实力不断增强,城市建设规模迅速扩张。作为解决城市交通的手段——轨道交通建设在许多大中城市日益受到高度重视和快速发展。然而，发展城市地铁交通更重要的是建成后的有效经营。

地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看地铁的修建无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。一个城市地铁的修建,将大大缓解这个城市交通拥挤,带动相关产业的发展,提升这个城市大都市的品牌形象,同时对每个人民的居住理念和房地产格局将产生重大的影响。

1.地铁建设对住宅影响因素分析

      1.1地铁建设对地铁沿线住宅价值的影响

    地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。

  1.2地铁建设对城市周边住宅的影响

    地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻!”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。     1.3地铁建设对城市居民购房标准的影响      地铁即将开工建设的消息一经公布,城市部分消费者购房标准也随之迅速改变。交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。但这也不是绝对的。因为理性的购房者则更关注楼盘物业本身的品质,只有综合品质的提升,才能赢得更多买家的认可。     1.4地铁建设对其它城市配套工程的影响      对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。随着地铁的开通,在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。      有关资料显示,市区内地铁出入口的商业、物业通常是最大的受益点。从地铁线的规划设点来看,邻近地铁站点1000米以内辐射圈的物业,将是地铁概念的极大受益者,尤其在起点站、终点站、中转站附近。其实,精明的开发商已经看到,地铁的便利交通无疑是楼市的亮点,但单单依赖这一个优势很难真正吸引购房者。为此,在地铁周围的配套设施上做文章,成了开发商的另一把杀手锏。地铁沿线的楼盘大都依现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。其楼盘在自身内部配套方面,如社区医院、超市、邮局、社区服务中心等相关配套工程都应该一应俱全。必将形成以地铁周围商圈为依托的新商圈。   1.5地铁建设对城市功能定位的影响      随着一个城市的经济发展以及城市建设的加快,越来越多的市民开始了解到地铁为人们的日常生活所带来的便利。一方面地铁的开通对于一个城市来说,是交通方面的改变,为市民带来了便捷的生活方式,节省了出行时间,缓解了地上的交通压力。另一方面地铁的开通改变了城市格局,使得城市功能重新定位,由于地铁商业圈的形成,一些新的经营业态,经营理念也将被带进市场。      新地铁线路的规划,建设和开通,意味着一个城市由平面交通进入立体化交通时代。随着城市交通越来越拥挤,地铁概念正在逐渐被人们所接受的同时,人们也正在加强关注地铁周边的物业,因此项目自身的正确定位,加之周边环境的不断完善和交通的更加便捷,会使项目极具升值潜力。

2.地铁建设的每个时段增长影响

从学理的角度上分析，快速轨道交通有利于降低经济要素转移的成本，也就是说，建成了地铁，它的经济效益是与距离成本成反比的。比如说，有了地铁，你从某一个地方到另一个地方，距离越远，其实你获得的经济效益越大。

2.1许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变成以时间长短来衡量。比如房地产业就是最突出的一个例子，一般来说，房地产的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这也就是所谓的一类地块、二类地块的划分，但现在情况不同了，而是以时间为考量单位，比如A楼盘位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市中心步行需要25分钟，而另一个B楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20分钟，如果没通地铁，两个楼盘的价格可能相差十万八千里，如果地铁一通，B楼盘与A楼盘的价格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。

2.2地铁对楼盘价格的带动作用，出乎一般人意料。从地铁规划出来，到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段，规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅；而到了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓。这主要是因为通地铁这一消息的利好效应已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以真正地铁通到那里，房价涨势也变平和了。

2.3对于商业地产，地铁确实能带来一定的人流量，使商业地产的开发有了基础。但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，他们来这里就是为了购物，目的很明确，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。

所以地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况，如果某个区域，哪怕是远郊，若有一两个比较大型的SHOPPINGMALL、超大型专业市场等，那地铁能带来大量的目的人流，这对商业地产的繁荣是立竿见影的。像杭州要建地铁，这当然能够对一些区域的商业地产带动比较大，这有利于集合城市内部的经济要素的快速转移，肯定能释放GDP，而如果外部也能够建立起这样的快速转移机制，比如在上海和杭州之间建立快速铁路，这对杭州地产的提升简直就是爆炸式的。

3.地铁建设对住宅交通影响因素的分析

1.楼盘距地铁交通站点的距离。地铁交通对房地产的影响主要表现为各站点一定范围内楼房价格的上涨，这种上涨的幅度与楼房距站点的距离十分密切，其中以步行十分钟之内就能到达地铁交通站点的楼盘价格上涨幅度最大。

2.轨道交通建设的时间。根据上海市轨道交通规划建设，到2010年，上海将建设超过400公里的轨道交通。到2020年，上海将建成17条轨道交通线。到那时上海大约每隔1公里就有一个地铁站，几乎所有房子都是“地铁房”，这就意味着随着轨道交通建设和运营时间的推移，其对房地产价格的影响将会减弱。

3.地铁交通的票价变化。地铁交通的票价在一定程度上影响“地铁房”的上涨空间，尤其是对距市中心较远的地铁沿线楼房，因为在地铁沿线特别是集中在地铁两极购房的消费者，大部分属于资金实力有限的购房者，出行费用及方便程度同样是他们重点考虑的问题。过去几年，地铁活跃了这些区域的房地产市场，提高了周围的地价和房价，但在交通出行的经济杠杆作用下，地铁票价的上涨已经和这些购房者的初衷背离。对购买地铁两级房产的居民而言，“近地铁”不仅意味着出行的便利，还意味着高额的交通费用。

4.总结

总之，随着现代社会越来越高效的生活节奏，城市居民在住宅区位的选择上，对交通条件具有越来越强的依赖性，这是交通可达性对城市生活影响力的表现，其中尤为明显的当属城市轨道交通的建设，这种安全、快速、大运量的交通方式一出现就成为影响城市居民购房取向的重要因素。轨道交通线路建到哪里，房地产开发就会热到哪里，大量楼房聚集在轨道交通沿线，形成密集的带状居住中心。

参考文献：

[1]何星纳,杨林娟.兰州市轻轨项目对沿线房地产影响的地理范围和增值预测[J].甘肃科技,2008.11.

[2]闽国平.上海城市居民可负担住宅价格分析[J].价格理论与实践.2006.4.