教你在海外买套好房子

中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同。

第一步：选国家。美国、加拿大还是澳洲？

“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。人口增长、失业率、针对外国人购房的法律、租售比、当地房屋供应与需求都要考虑。”高锐地产产品经理称。

比如，截止2010年，美国、德国、俄罗斯三大移民输入国；美国移民人口4千万，华裔排名第二，第一是墨西哥，投资移民是第一。美国的优势：永久产权、房屋比较大、赋税相对英国等国家并不重。未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。

租售比主要是判断当地房产是否存在泡沫，如果200个月至250个月的房租租金可以购买一套中等价位的房子，就说明当地楼市安全。

家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理

一般情况下，4～6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

失业率——帮你判断未来3～6个月房价走势

通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。

第二步：你的需求。是投资还是自住？

以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益。

投资：8万-15万；每年空置率低于10%，也就是至少一年10多月都租出去的，美国是押一付一，入住后第二个月月初付上一个月房租；不收税更好；当地法律倾向买主。在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但是在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

自住：教育资源、人际关系、便利性。“比如华人都喜欢华人聚集区，这样今后人际交往和生活互帮互助上都有帮助。其次美国也重视学区房的。”高锐地产产品经理称。

第三步：在哪个城市买？是不是只有洛杉矶、纽约可选择？

美国的房价也是跟人口分布相关，一般而言，东西两岸，主要是纽约及周边的城市，还有加州贵一点，中间地区便宜。除了人口之外，还有一个原因就是美国几乎人人有车，这让每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多

美国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的都不到20万美元。美国的两个中部城市，一个是底特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50之间，算是二线城市。房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。

美国是一个大企业主导的城市，因此每个城市几乎大同小异。买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去subway；买家电，都去Bestbuy。这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电信、银行，小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作，收入也都很均衡，大约在3-4万一年，因此选择有大企业进驻、雇主实力雄厚的城市是必须的。

各国购房政策

到海外购房之前，你要仔细研读每个国家对于非本国居民购房的法律法规、限制条款以及贷款和税费要求。否则你通过各种购房技巧获得的收益，都被当地政府“收走了”。

澳大利亚：外国人只能买新房

在澳洲购房不代表你可以移民，但在申请移民时可以加分。此外，在澳洲购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%～30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。

房子的租金通常可以支撑“以租养房”的投资目的，但是澳大利亚政府规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。购房不满一年出售，需要缴纳50%的资本增值税。澳大利亚没有物业税，但需缴纳土地税；直系亲属没有遗产税，可以世代拥有；非直系亲属需要缴纳高达50%的遗产税。

美国：外国人贷款难

美国的银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格，尤其是海外投资者，很少能够成功。

加拿大：贷款最合适

魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。外国人能够从银行获得最高60%～65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

英国：外国人也得交遗产税

购房最高可贷到房款的70%，贷款利率较低，但外国人较难贷到。不同地区、不同房产类型的房产税征收标准不同，共分8档，以伦敦地区最高，一年从几千到几万英镑不等。英国居民在世界各地的所有资产都需要支付遗产税，而非英籍人士只有在英国国内的资产才需要支付遗产税，起征点为32.5万英镑，税率为40%。

中国香港：贷款比例跟房价走

800万港元以下的物业，自住可以获得70%的贷款；房价介于800万～1200万港元，首付起点为40%；房价在1200万以上的，首付起点为50%。如果是投资类购房，不管金额多少，首付一律50%。香港目前房贷利率处于较低水平，年息在3%左右。香港物业税是租金估值的15%；如果用于自住，则有税率优惠，约为租金估值的5%；没有遗产税和资本增值税。

新加坡：不能购买有地住宅

房产没有列入移民条件中，仅作为个人资产而已。外籍人士在新加坡置业，可以申请贷款，最高为购房款的70%，最长还款期限35年。新加坡的房贷利率较低，长期维持在2%～3%，不能购买有地住宅（圣淘沙岛的别墅除外）。

物业税按照房屋租金评估值来进行一定比例的征收，如一套价值200万新元的自住公寓，每年的租金估值约7万新元；如果此房用作投资，每年缴纳的物业税为租金估值的10%，没有遗产税。

TIPS：这样的房子不要买

小型投资公寓。国人喜欢的投资产品，却是澳大利亚本国人摒弃的投资品种，即使购买也是用于房产退税；投资公寓被银行认为是商业地产，贷款利率会相应提高。

TIPS：这些和你想的不一样

市中心的公寓增值快、风险低。

在海外情况恰恰相反。以悉尼和墨尔本这两大城市市中心为例，过去10年，二手公寓平均销售价格只增长25%～35%，而周边5～30公里范围内的二手房平均价格却翻了一倍。此外，由于市中心很少有中产家庭居住，投资者的比例较高，流动人口较多，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低，通常在60%左右。

人民币升值，海外买房更划算。

事实并非如此。最近十年，人民币对美元持续升值，海外购房的投资门槛儿确实降低了，但是对长年在国内生活的中产投资客而言，终究要把收益转回国内，去掉汇率损失和手续费后，能赚多少？