养老地产需求市场研究

【摘 要】随着老龄社会发展，养老产业在我国也日渐受到各界的关注。房地产作为国民经济的重要支柱，也对养老地产尤为重视。本文通过介绍我国国内老龄化的发展背景，对养老地产市场需求现状进行研究，分析目前养老地产的利好因素，同时提出了养老地产市场发展存在的问题。文章针对所存在的问题，对市场需求释放策略进行了探讨。

【关键词】养老产业；养老地产；需求释放

前言

截至2011年底，中国65岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的1.91%，超过欧洲老年人口总体规模。科技和医疗水平的提高，延长了人口的平均寿命，把我国提前带入到老龄化社会。[1]研究预测表明，2050年我国80岁以上高龄来年人将占65岁及以上老年人总数的30%。[2]中国的人口结构严重失衡，随着独生子女时代的来临，4：2：1的家庭结构模式日益增加，让养老成为巨大压力，再加上工作和学习的异地化，空巢老人的比例急剧升高，这些都是养老问题产生的直接原因。

2011年，国务院办公厅《社会养老服务体系建设规划》中之处，我国社会养老体系的建设仍处于起步阶段，存在诸多与新形势、新任务、新需求不相适应的问题：社会养老体系建设缺乏整体性；供需矛盾突出、服务功能单一；政府投入不足，城乡差距明显等有待加强，并建议在“十二五”期间，初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，与居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。这在一定程度上有利于完善养老模式，发展养老地产。

1、养老地产需求市场现状

根据现代营销学的理论，市场需求取决于三大要素：一是具有某种需要的人，一定的人口规模是形成市场的前提条件，也是某种产业形成的前提交键；二是为了为满足这种需要的购买力水平，购买力是形成养老地产需求市场的必要条件；三是购买欲，人们需要对某种产品产生购买的欲望才成产生实际的购买行为市场。养老地产的市场需求可以表示为：养老地产市场需求=老年人口+购买欲+购买力。[3]

我国已进入老龄化社会，据相关资料统计平均每年增加1000万老年人口，未来一段时间老龄人口比重仍将不断增加，我国对养老地产的需求也将不断增加。

决定购买力的重要因素是收入水平，老年人口处于家庭周期的空巢期，子女已经成家立业，家庭负担已经明显减轻，且老年人的经济收入来源主要是过去的长期积累、离退休金、子女或亲属的赞助及社会保险和救济等，老年人的这些收入和积蓄基本上可用于自我消费。随着我国经济的快速发展、人们经济生活水平的普遍提高、社会保障体系的建立和逐步完善，老年人经济收入的稳定性将得到保证。

我国老年人思想观念上开始转变，将传统的观念抛弃，转而花钱为自己消费、为自己娱乐等，提高自己的生活质量。子女成人独立后，经济上的负担有所减轻，老年人随时寻找机会弥补过去因条件限制而未能实现的消费欲望。

人口老龄化、生活水平提升、老人消费能力增加、家庭观念改变、老人对生活质量要求提升等等，这些都是目前利好养老地产的因素，足见我国养老地产市场潜力巨大，有待开拓。

根据2012年中国城市人均GDP排名，我国已有181个城市的人均GDP超过发展养老地产所需的5000美元的门槛。我国老龄人口比重不断加大和子女及老人的居住观念的不断转变都为养老地产的发展奠定了基础，消费水平的不断提高也为养老地产的发展提供了相应的经济基础。

2、养老地产市场发展存在的问题

2.1政策支持力度不够

养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。目前，我国针对养老事业的政策、法律法规和制度很不健全。虽然我国也出台了一些鼓励民间资本进入养老事业领域的税收方面的优惠措施，但这些都针对具有福利性质的机构，对商业化运作的老年住宅的土地、税收、融资等方面的具体法规几乎没有。例如，用地方面，只有福利性质的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，而对开发养老地产的开发公司扶持力度相对薄弱。

2.2建设成本高，压缩利润空间

首先，由于养老地产的消费群体特殊性，使得投资者在建造老年社区时要投入比普通住宅项目更多的资金，无障碍通道、慢速电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计等，都比普通住宅更高；监测、显示、应急、广播等系统设计方面需要非常全面、周到、细致和实用。这些都是决定住宅价格的重要影响因素。其次，养老地产在配套方面的投入也很大，如医疗保健中心、老年活动中心等大量配套设施设备。最后，由于需要对公共服务设施进行定期维护和服务人员培训，养老地产的运营成本也是远高于普通住宅。对于开发商而言，由于养老地产建设成本高，开发难度大，利润空间有限而少有涉足。

2.3开发模式不规范

养老地产在房地产调控似乎远看不到尽头的当下，成为了不少房企纷纷涉足的饕餮盛宴，目前我国有关养老产业的概念十分模糊，亟待确定养老产业经营模式，并在产权、物业管理等方面作出明的界定。由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式买房，其并没有躲过卖房的本质。”

3、市场需求释放策略

3.1 增加有效供给，带动有效需求

根据养老模式合理打造养老地产。我国养老模式包含家庭养老、居家养老、社会机构养老、居家型社区养老、个人养老等类型，受传统家庭组合模式的影响，目前老年人的养老模式主要是居家养老模式，但养老模式随着经济的发展而不断演化，除了传统的居家养老模式外，社会养老模式正积极与居家养老模式相结合，因此，可以吸取国内外老年房地产的先进经验，大力发展新型老年公寓、新型养老院、老年居住社区等商业化养老地产，以此缓解因家庭结构小型化、高龄化转变所导致的传统居家养老功能弱化的矛盾。

加强政策引导与支持。目前老年房地产市场刚刚起步，难以满足日益增长的养老居住需求。财政支持资金有限，解决养老居住问题的能力也有限，因此就需要借助资金实力雄厚的房地产开发企业进行养老地产项目的开发运营，才能切实增加市场的有效供应量。发挥政府的引导作用，加强对企业的政策扶持与引导就显得尤为重要。政府应当从土地、信贷及财税等各方面给予政策支持，合理规划养老地产用地，为房地产企业项目开发保留一定的利润空间，以吸引企业进入市场，增加市场有效供给量，优化房地产市场产品结构，推进老年房地产的产业化、规模化、专业化和品牌化发展。

3.2 制定老年房地产发展规划，建立养老服务评估制度

制定发展规划，建立多层次养老地产体系。养老地产作为房地产业的一部分，它是国民经济的重要组成部分，需要政府制定相应的产业发展规划，来促进养老地产的健康发展。从长远来看，制定养老地产发展规划是与城市总体规划相结合，有助于落实政府对房地产企业的开发引导作用。从短期来看，制定发展规划，可将养老地产的建设与保障型住房建设和旧城改造项目相结合。逐步建立和完善多层次养老地产体系以保证养老地产市场的发展。

科学系统的养老服务评估制度的建立，是推进养老服务社会化进程的一大亮点，也是合理运用政府资源的重要手段。完善的养老服务评估制度应包含：一是针对养老服务对象的评估。建立科学可行的养老需求评估体系，能真正反映老年人的养老需求，并且政府以此为依据进行正确的资金投入。二是针对养老服务机构的评估。依据一定的科学评估体系，确定评估的养老服务机构所提供的服务是否符合基本服务要求以及服务质量标准，政府也依此来提供相应的经费资助。通过建立养老服务评估制度来最终确保养老资源资金的合理、公平、有效的使用。

3.3 构建多元融资支付平台，解决租购问题

市场主体的多元化融资。建立市场多元融资平台依赖于政府的主导作用，由政府、房地产企业、金融、保险、中介机构、个人等市场主体共同构建，以独资、合资、入股、联营等多种途径融资，构建政策性与商业性融资相结合、直接融资与间接融资相补充的多元化融资平台，以吸收社会资金及个人闲散资金进行养老地产的建设与经营，扩大市场供给规模。

消费群体的多元化给付。积极构建多元化支付平台，通过多元化的资金支付方式刺激消费行为的产生。例如，“以房养老”，老人将自己的产权房进行“反抵押”，定期向政府换取一定数额的养老金。这恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的中国“穷老人”现状。除了“以房养老”的方式外，还可进行养老房屋与现有房屋进行产权置换、以租换租或者将工资、退休金直接划拨到养老居住金账户的方式。减轻老年人养老居住的资金直接给付压力，以满足各收入层次群体的老年房地产消费欲望。

3.4 完善社会保障体系，积极转变观念

完善老年社会保障，转变养老居住观念。大力完善老年社会保障体系，改革各项保障制度内容，积极发展养老事业，提高老年人的经济收入及住房补助等，切实提高老年房地产需求的可支付能力。随着家庭规模逐渐小型化，老年房地产市场潜在需求巨大，企业需要转变开发投资观念，紧抓人口老龄化带来的市场机遇，立足企业自身优势，制定老年房地产项目战略发展规划，抢占市场份额，从而增加市场供给带动需求。

3.5 发展养老产业，推进老年房地产市场发展

养老地产涉及到养老服务、老年医疗、保健、保险等多个行业，行业之间互相联系构成完整的产业链。产业间的关联效应使得相关养老产业的发展再一次延长了养老地产的产业链条，最终将促进养老地产市场需求的扩大和市场的发展。建立和完善政策、机制和法律法规体系是推动养老产业的必要前提。[4]首先，依靠政府出台的各项政策，如专款补贴、减免收费、延长还贷期、降低利率、税收优惠等财政、信贷和税收政策；其次，建立产业发展机制，如以政府调控为指导，市场化的老龄产业运行机制；再次，要完善促进老龄产业发展的法律法规体系，出台老龄产业发展的各项规范条例和管理条例等，积极维护老年人的合法权益，为老龄产业寻求法律法规的保障。

参考文献：

[1]李粉山.养老地产的市场需求、困境和建议.[J]城市。2012年10月

[2]中国老龄协会.中国老龄化人口发展趋势预测研究报告[J].人民网2006

[3]张丽. 中国老年住宅项目开发与经营模式研究[D]山东大学

[4]温文彬. 关于我国养老地产模式的若干思考.[J].2012年3月

作者简介：

高雅琦（1988—），女，四川人，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生，研究方向为工程管理、建筑经济。

胡皓（1988—），男，四川人，中国石油集团川庆钻探工程有限公司工程师，研究方向工程管理。