商洛市房地产业发展水平的综合评价

摘要：本文构建了房地产业发展水平评价指标体系，采用主成分分析法综合评价商洛市2002-2009年房地产业发展水平，结果表明，房地产业发展水平整体呈上升之势，2006年以前处于低迷徘徊期，2007年逐渐走出低谷，经过2008、2009两年的努力，各类房地产业发展指标开始向目标值回归，这与国家政策和商洛市住房建设规划密切相关，使房地产业发展水平达到了质的飞跃。

关键词：房地产业　主成分分析法　综合评价　商洛市

房地产业作为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的国民经济支柱产业长期受到学术界的关注。而具体到一个区域房地产业发展如何。关键是对其水平进行评价研究。近年来国内对城市与区域房地产业发展水平评价的实证分析相对较少。鉴于此，本文采用主成分分析法，对商洛市2002-2009年房地产业发展水平进行动态综合评价，以期充实这方面的研究，并进一步了解商洛市房地产业的发展状况。

一、房地产业发展水平评价指标体系的构建

(一)指标选取的原则

1　科学性和相关性。指标体系必须客观和真实地反映房地产业的发展及与其密切相关的国民经济指标。

2　合理性和客观性。指标体系应客观真实地反映目标与指标之间的关系，数据要客观，来源要合理、准确。

3　可得性和可操作性。各评价指标应具有数据可采集性和可量化的特点，能够有效计算且方法简明易懂。

(二)房地产业发展水平评价指标体系

根据指标选取原则，结合文献资料和相关专家意见，本文共选取房地产总投资额、销售建筑面积、商品房价格、GDP、城镇人均收入和居住消费价格指数等6个指标来反映商洛市房地产业的发展特征，建立评价指标体系，如表1所示。

二、主成分分析综合评价模型

(一)基本思想

在实证问题研究中，为了全面、系统地分析问题，必须考虑众多影响因素。但每个因素都在不同程度上反映了所研究问题的某些信息，并且指标之间有一定的相关性，因而所得的统计数据反映的信息在一定程度上有重叠。同样，在实际评估工作中，常常采用专家打分的方法选用几个有代表性的综合指标来进行评估，带有主观性。主成分分析正是适应这一要求产生的，它把原来较多的评价指标用较少的综合主成分指标来代替，综合指标保留了原始变量的绝大部分信息，且彼此互不相关，能够使复杂问题简单化，在一定程度下避免了主观随意性。

(二)评价模型

设有n个年度(n=8)，p个评价指标(n=6)，构建出房地产业发展水平评价指标体系的原始数据矩阵：X=(xi1+xi2

1　标准化。n>p，构造样本阵，对样本阵元进行如下标准化变换：

5　对m个主成分进行综合评价。

对m个主成分进行加权求和，即得最终评价值，权数为每个主成分的方差贡献率。

三、商洛市房地产业发展水平综合评价

本文选取了2002-2009年的指标数据(表1)，借助Dp-swin软件对商洛市房地产业发展水平进行定量评价，

(一)将表2中原始数据标准化后导入Dpswin软件，建立主成分载荷矩阵并计算R的特征值、贡献率和累积贡献率(见表2、表3)。

主成分提取原则为特征值大于1或主成分累计贡献率t>85％的前m个主成分。由表3可见，第1个成分的特征值大于1，因此可以提取前1个主成分；从表2可知，‰在第6个主成分上有较高载荷，说明第6个成分基本满足x4指标信息，x和x4在第1个主成分上有较高载荷，说明第1个成分基本满足了x1、x4指标信息；第1个和第6个主成分累积贡献率达到91，4680％，能反映全部指标的信息，所以x4、x4指标就可以很好地反映商洛市房地产业发展水平。

(二)以各主成分的方差贡献率91.4612％、0.0068％为权重进行加权汇总，构建出各年的综合评价得分函数：Y=0，9146 FI+0.00007 F6，得到商洛市各年房地产业发展水平综合得分、主成分得分及其排名(见表4)。

从表4可知，按第一主成分的排名与综合排名结果一致，这是因为第一主成分的贡献率高达91.4612％，基本反映了商洛市房地产业发展的总体状况。第二主成分的贡献率虽然仅为00068％，但能从众多指标中被筛选出来，说明居住消费价格指数已成为影响商洛房地产业发展的重要因素。从样本的综合得分情况可知，2002年以来，商洛市房地产业发展水平综合得分逐年递增，说明商洛市房地产业发展水平总体呈上升趋势。

四、结果分析

由主成分分析结果可知，商洛市2002-2008年房地产业发展水平整体呈上升之势；但2006年以前处于低迷徘徊期；2007年则逐渐走出低谷，开始有所突破。经过2008，2009两年的努力，各类房地产业发展指标开始向目标值回归，这主要与国家政策和商洛市住房建设规划密切相关。2000年底，国家要求停止党政机关单位集资建房，此时商洛的房地产开发还是起步阶段，人们是持币待购；2003-2005年之间，商洛房地产开发才有一定规模，但总体上房地产开发力量不足，开发的房屋数量有限，一部分先富起来的人不满足于原来的住房，加上城市化进程加快，大量农村人口涌入城市，大量的消费者急于购房，供需之间出现了较大差距，才推动了商洛房地产业的发展。近期，商洛面对纳入西安一小时经济圈、关中――天水经济区发展规划和秦岭旅游开发的机遇，市政府加大了对房地产业的投入和综合交通运输设施的建设，有效地促进了房地产业的发展，使房地产业发展水平达到了质的飞跃。