例析某大型房地产开发项目土地确权过程

【摘要】介绍某大型房地产项目土地确权过程，以及在此过程中遇到的分期竣工、补办出让手续等问题。

【关键词】房地产开发项目；公开交易；竣工；土地确权

项目概况：某大型房地产开发公司于2009年3月底通过公开交易，拍卖竞得位于市区中心的一块商住用地（国有建设用地），规划总建筑面积约30万平方米，含住宅，商业、小区配套幼儿园及地下车库，土地使用权类型为出让。由于项目建筑规模较大，该房地产开发公司从资金问题、供求关系、销售策略、风险平摊、利益最大化、施工可控、提升应变机制、品牌市场延续性等多方面因素综合考虑，拟将整个地块分成3期项目进行综合开发，第一期为1区一至三十八座（均为别墅），第二期为2区一至十八座（首层为商业，二层以上为住宅，其中第十五座为小区配套幼儿园），第三期为3区一至三十座（首层为商业，二层以上为住宅）。下面结合该房地产开发公司综合开发过程为实例，具体谈谈其相关土地登记的详细流程。

一、第一次土地确权

地块竞拍手续完成后，房地产开发公司与国土部门签订出让合同并按标准交纳出让金及其相关税费，再申请将上述竞得的土地按有关规定确权至公司名下，以便开展后续的项目开发报建工作。根据《城乡规划法解说》“建设单位和个人只有在取得建设用地规划许可证之后，方可向有关部门申请办理土地权属证明。凡是违背这一法律规定的，依据《城乡规划法》，都要承担相应的法律责任”的规定，在办理拍卖地块的国有土地使用证前，该公司先向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》。在完善规划手续后，公司备齐建设用地规划许可证和国有建设用地使用权出让合同及土地出让金、税费支付凭证等所需资料办理了宗地的国有土地使用证。

二、第二次确权：部分竣工的土地登记

该房地产开发公司办理完成该地块的国有土地使用证后，开始如期动工开发。历经一年多时间的建设，第一期的建筑工程（1区三十八座别墅）按预定计划完工，取得了规划等部门的联合验收合格证明后，开始向国土部门申请办理该部分建筑物的竣工土地登记手续。在提交办证资料后，经国土部门工作人员审核，发现相关资料不完善。主要表现为，由于此次属于部分工程竣工，根据当地现行土地市场诚信体系要求，需由国土部门对土地出让合同各项约定条款全面复核，对竣工时限、是否按合同建设、配套建设的公建设施、是否超建筑面积等进行复查，核实不存在违约开况的，再行出具合同履行情况证明，故国土部门暂未受理工程竣工土地登记申请。为解决分期竣工土地确权问题，该公司将地块来源情况、现地块已竣工部分建筑物情况及履行合同情况等形成书面材料，向国土部门提出办理已竣工部分建筑物的土地登记手续的申请。国土部门核实地块相关情况后，依据规定，同意由该公司作出 “待日后该地块全面竣工时如需补办出让手续，保证按规定补缴土地出让金及其税费”书面承诺后出具证明。该公司在提供合同履行情况相关证明，工程验收竣工证明、建设工程规划许可证及竣工图等相关资料后即申请办理了该楼盘1区一至三十八座的国有土地使用证。

三、第三次确权：整体竣工的土地登记

此后历经约两年的建设工期，该房地产公司开发的楼盘（2区一至十八座、3区一至三十座）已全部竣工。申请最后一期的竣工土地登记时，经国土部门审核，发现有如下三个问题待完善：1.根据建设用地出让合同约定，工程应于2012年4月全部竣工，但因受各项客观因素影响，该项目最终通过规划等部门联合验收的时间为2012年9月，相较于合同约定延迟了5个月方完成竣工手续。2.项目整体竣工后，整宗地的实际建筑面积超出原建设用地出让合同约定的建筑总面积。原建设用地出让合同约定建筑总面积为30万平方米，经房管部门实地测量后，根据该部门出具的《房屋测绘报告书》等资料显示，该工程项目开发建设完成后，实际的建筑面积超出原建设用地出让合同约定的建筑面积达3000平方米。3.该房地产项目原合同约定该地块建设用途为商业、住宅及停车位，而工程项目实际竣工后，部分建筑增加了办公用途。基于此种情况，根据当地政府关于国有建设用地土地出让金及租金计收标准相关文件“已出让的国有建设用地使用权增加建筑面积、改变用途、修正使用年限而补交土地出让金（租金）”及 “以有偿使用方式取得的土地使用权（不含工业仓储用地），经区以上人民政府同意，增加的建筑面积可按办理变更登记时或竣工验收时土地市场价格的100%补交土地出让金”等规定，该房地产开发公司通过补办国有建设用地出让手续，按标准缴纳足额的土地出让金及其契税，签订出让合同补充协议，则具备了办理最后一期建筑物的国有土地使用证的基本条件，在提供其他相关必备资料后办理了国有土地使用证。

四、第四次确权：购买商品房的土地登记

所谓购买商品房的土地登记，是指楼盘房地产开发公司在项目完成并办理竣工后的土地登记手续后，由房屋购买者向土地登记机关申请办理本人名下的产权证。购买人提供商品房所有权初始登记通知书、商品房买卖合同、购房发票和税费凭证等规定的资料后可申请办理其名下的国土证，以保障自身权益。此项工作可委托房地产公司代为向相关登记部门申请，也可直接进行申请。

五、结语

依照《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记确定了土地权属关系，为理清土地产权关系，解决土地权属纠纷，实现土地用途管制，规范和管理房地产市场有着非常重要的作用。故土地登记像一条红线，贯穿了房地产开发项目的始终，从地块取得时的土地使用权登记到此后的种种变更登记，其根本目的均在于保障土地权利人的合法权益。因此，不断完善土地登记的服务功能，将有利于促进社会的经济发展。

参考文献：

[1]《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号） 2007年10月1日起实施

[2]《中华人民共和国土地管理法》1999年1月1日起施行

[3]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号） 1990年5月19日起施行

[4]《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）1999年1月1日起施行

[5]《土地登记办法》（国土资源部第 40号令） 2008年2月1日起施行