探讨城市规划在房地产开发中的应用

【摘 要】在城市建设中，城市规划起着指南的作用，是为人们创造生活和工作环境的前提条件，而房地产开发也是建立在城市规划基础之上的。政府对社会经济建设的管理和控制，必须依靠城市规划的权力，来协调每个人之间的关系，从而保证社会经济顺利发展。

【关键词】城市规划；房地产；开发；应用

城市规划是房地产开发中引导和调控的核心手段，房地产涉及的问题是土地用途和土地的开发强度，而城市规划正是针对土地这一核心问题来对城市开发进行控制[1]。所以，相关部门要想对房地产开发进行有效的调控，城市规划是最直接、最有效的手段。

一、城市规划和房地产开发之间的关系

城市规划通过制定出相应方案来对城市用地进行合理有序的规划控制，而房地产开发是用多种原料来把土地变成一个个房屋、建筑的过程，这两者是城市建设的不同阶段，都是为城市服务、满足人们需要。但是城市规划是“领头人”，它指导控制着房地产的开发，城市规划所设计的方案都是为房地产开发准备的，是要房地产开发来实现的，所以二者之间密不可分，并且相互联系、相互作用着[2]。

房地产行业算是一种城市形态的行业，它的兴起、发展都离不开城市地域，它在人口密集的城市中，是随着工业、城市化的迅速发展而发展的，所以城市的发展程度决定了房地产行业的发展。但我国的房地产行业起步比较晚，基础性也较差，与城市的发展不太协调。体现在长期的滞后、短期的过热，即使经过了一些措施的调整，但还是存在着一些不协调的问题，如何才能让城市规划和房地产开发协调发展，就成了人们最关注、最急切解决的问题。

二、城市规划在房地产开发中的指导作用

房地产的开发是城市建设的重要组成部分，尤其是商品房的建设，这些都得在开发建设之前受城市规划的指导，是城市规划中很重要的一部分。不同层次的房地产的规划也是不同的，但无论是总体、分区、控制等规划，都是详细规划中的一部分，而且各个不同的规划，对房地产的指导作用力度也是不同的。这种指导作用表现在：可以事先为房地产商指明哪块地是可以开发使用的；可以为房地产开发商提供开发的规模、步骤等；还可以为房地产开发商根据周边的环境，安排配套设施，使房地产有序的进行下去。尤其是分区规划的指导作用更是非常的具体，可以为开发商确定房地产开发中各个区域的划分，确定各区的用地范围和人口数量；还可以指明各个区的建筑及用地的容量控制指标，建筑间距；还可以指出各块地所要建设的房子的体量、色彩、体形等要求。所以说城市规划在房地产中的指导作用发挥的很广泛，给房地产开发带来很多的方便，为开发商也解决了一些实际问题。有了总体规划和详细规划就可以对房地产开发进行完全的指导，而且是符合实际的、有根据的，它们之间联系也是密不可分的[3]。所以城市规划是城市建设的指导者，又是房地产开发的基础，而房地产开发是城市规划的有效的实施过程，只有在详尽的城市规划指导下才能可持续发展，他们共同发展才能提高城市建设的发展。

三、城市规划在房地产开发中的调控作用

城市规划在房地产开发方面的调控是多方面的、长期的任务，也是经常性的任务，但是目前城市规划在房地产开发中，还是有几个方面是需要加强调控的力度的：

（5）控制商品房的开发。20世纪90年代初，随着房地产行业的迅速发展，很多地区都积压了大量的商品房，空置商品房的占地面积也大幅度的增加，可是各地在建商品房的规模仍很大。我国是处于人多地少的状态，土地的后备资源也是极为有限的，我国现在富裕家庭都是拥有几套甚至几栋豪宅的，富裕攀比的现象也极为严重，这就使我国的土地供应量短缺，不符合我国的国情，这就需要我们共同来节约用地，减少商品房的空置率，一户人家一个房子就够了[4]。可见，控制商品房的开发总体规模是势在必行了，这就需要城市的合理规划来控制商品房的开发。

（6）控制土地供应量。要想加强城市规划在房地产中的调控作用，那么在控制土地的供应量方面，要做到坚持城乡建设的指导思想，在城市建设中要走内涵和外延发展相结合、以内涵为主的道路，严格控制土地的供应总量；要加强城市建设的综合调控，城市的建设用地很多，如大学城、科技园区、工业园区、度假村等都要纳入城市建设用地中，进行统一的规划，统一管理[5]。不能将几十平方公里和几百平方公里的建设用地，不作为城市用地的范围，要纳入人均用地指标中并加以控制；要严格控制房地产在建设规模和用地规模上，要防止盲目扩大城市占地面积规模和建设规模的现象发生；还需要国家的相关部门严格按照国家的法律、法规，对占用耕地、违规批地占地的行为要进行严格处理。城市规划在房地产调控作用中，要严格控制土地的供应量。

四、城市规划对房地产开发的管制作用

在我国有明确的城市规划相关的法律法规—《城乡规划法》，其中规定了“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法”、“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划”，它具体地说就是城市用地的性质、面积、建设工程的总特征都要必须接受城市规划的管理，这就为了避免房地产开发商如果没有相关的制度监督、管理、限制的话，就会发生过度开发、随意开发的现象，从而忽视了公众的利益，给城市带来伤害，所以城市规划对房地产开发的管制作用是很必要的[6]。

五、城市规划在房地产开发中的影响

首先，城市规划对房地产开发有着很多方面的影响，根据房地产开发和城市规划的种种关系，还有城市规划对房地产开发的引导和调控，就可以很好的看出，影响是很大的，城市规划规定的发展规模影响了房地产开发的总量，房地产能开发多少用地是必须要符合城市规划的预期制定的规模，才能实现市场的均衡性。并且城市规划分布区域和用地的发展方向，房地产也是依靠这个来建筑的。而且实践也证明了经过城市规划的房地产，在开发中都会受到政府政策的支持，也只有这样才能避免政策风险，取得很好的经济效益。城市规划的内容还有确定用地性质、完善用地结构等，这些在房地产开发中都起着引导发展的作用，根据不同的用地程度，来确定开发建筑的种种，从而保证了城市环境和城市景观的优美和谐。

其次，城市规划可以通过地价来影响到房地产开发的效益水平。决定城市用地价格的高低是通过城市的性质、土地配置的程度、城市建设的总量、还有用地功能布局等都影响着地价的高低水平。而这些因素都是由城市规划来决定的，它在一定期间内的发展规模，确定了房地产供需状况，不同性质的土地价格相差也较大，也决定了房地产的价格高低，直接影响到房地产开商的投入收益。

最后，城市规划可以很好地促进和指导房地产开发的有序进行。城市规划是需要很长时间针对城市的特点制定出的方案，是对未来城市建设的前瞻性和指导性，也为房地产开发带来了大量的信息，让房地产开发商可以有根据、有目标地选择合适的地段和开发方案进行合理地开发建设，正是这些合理透明的信息，促使房地产开发商形成了理性的投资预期，促进了房地产开发业的理性发展。

结论：

城市规划可以从总体上对房地产的开发和建设进行最直接、最有效的调控，对城市的开发和建设也进行了有序的安排，而房地产作为城市规划的实施执行者，是在追求个人经济利益最大化时，实现着城市的规划，提高城市的综合经济能力。并且房地产以其自身的缺陷，也为城市规划调控提供了理论依据。所以城市规划和房地产开发之间是相互补充、相互促进、相辅相成的关系，也只有二者共同发展，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标。

参考文献

[1] 潘京兰. 城市规划与房地产开发关系的研究[Z]. 中国河南郑州: 2010637-639.

[2] 王琳. 试论城市规划和房地产开发的协调发展[J]. 山西建筑. 2011(2): 253-255.

[3] 沈萍. 科学发展观理念下的城市规划与房地产开发和谐发展辨析[J]. 中国经贸导刊. 2009(21): 56.

[4] 李献灿，王成. 小议我国城市规划与房地产开发[J]. 山西建筑. 2009(33): 43-45.

[5] 李玉石，朱永亮. 浅析新形势下城市规划与房地产开发的关系[J]. 中国科技信息. 2011(7): 308-312.

[6] 王哲焦作市人民政府副市长. 认真贯彻《城市规划法》 促进城市科学发展[N]. 焦作日报.