中国房地产信托分析及美国模式的启示

摘要：房地产信托的发展对于房地产开发的融资、 整个金融市场的风险分散、 投资渠道多元化都具有十分重要的意义。中国的房地产信托依旧处于发展初期，通过分析中国房地产信托找出中国面临的问题，结合对美国成熟的房地产信托的简析，通过横向房地产信托结构以及纵向房地产信托发展历程的比较，提出适合REITs在中国发展的建议。

关键词：房地产 信托

1、引言

房地产信托（Real Estate Investment Trust）简称REIT，一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资的公司通过制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同后将所得资金（委托人资金）用于进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

REIT是一种金融创新，加大了对房地产市场的金融投资，最早起源于美国，1965年首只REITs 在纽约证券交易所上市交易，截至2011年7月31日，美国REITs的总市值为4610亿美元左右，其中权益型REITs约为4150亿美元，占比约为90％。

2.中国房地产信托模式

我国的房地产信托首先由信托公司从投资人手中筹集资金，然后按照信托计划选择合适的房地产商及其项目进行房地产项目的投资，在投资获得收益之后，房地产商获得利益并还本付利，信托公司再将收益及本金回馈给信托投资者，同时对于投资人提供适当的项目购房优惠以吸引投资者。

中国的房地产信托模式与国外的成熟模式不同之处在于，中国的房地产信托再近几年飞速发展的原因在于国家收紧银行对于房地产企业的贷款，导致大量房地产企业资金链面临巨大风险下随之而来的紧急融资方式。

由于资金需求量巨大，信托公司所能融资的投资人相对于银行又过于有限，因此在中国逐渐转变成了由信托公司转托银行进行信托业务的代售，通过银行的融资渠道来寻找更多的投资人获得利益。在这样的模式下，由于房地产商对资金需求的紧迫性，往往会不惜一次次提高利率来进行融资，而整个融资过程中，信托公司、代售银行、投资人层层获得利息，也使得融资成本很高，大大增加了房地产商融资风险。

3.中国房地产信托发展

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。房地产信托发展初期，是以应急性贷款的姿态出现在大众面前，开始时并未能引起房地产商的重视，也并未发挥其应有的作用和力量。

2003年6月13号，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即央行121 号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。这意味着曾作为房地产商主要资金来源渠道的银行贷款受到更加严格的审核和审批。商业银行贷款困难使不少房地产商都面临资金链断裂的困境，这时不少房地产商将目光投向了信托资金，作为银行贷款的紧急替代，房地产信托成为了“救命稻草”，由此房地产信托产品伴随着一路走高的房市快速发展。

截止2011年第2季度末，投向房地产的新增信托资金累计达2077.6亿元，房地产信托达到6051.9亿，占资金信托总规模16.91%。房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与此同时，信托的融资成本也急剧升高，同比至少升高超过50%[ ]。

4.中国的房地产信托遇到的问题

4.1房地产信托缺乏流通的二级市场

房地产信托业务缺乏流通的二级市场。二级市场的存在给房地产信托产品的价格发现和流通提供重要场所，通过二级市场将手中的信托产品售出，投资人可以通过观察二级市场中信托产品的价格走势来判断、分析信托产品的质量与价值。由于我国对信托产品有一条规定--不能通过公共媒体进行营销宣传。这使得我国房地产信托的二级市场不够完善，从而导致信托产品的公众认知程度比银行储藏、国债、证券投资基金都要差很多，如果一旦需要进行转让，成本会非常高。这给信托产品的流通带来很大障碍，同时影响了投资者对整个房地产信托市场信息的了解。

4.2缺乏有效信息披露与监管制度

在信托公司对于房地产项目进行投资时，特别是如今房地产市场面临多重困境而不惜高利率大幅融资时，由于信托公司与房地产商之间会存在信息不对称，因此会导致劣质的项目为了融资提高利率，导致优质的项目由于利息回报率低于劣质项目而逐渐淡出市场。同样的，由于投资者与信托公司间存在信息不对称，劣质项目提供的高利率会更加吸引投资者，最终导致整个市场会由于利率的作用而使大量投资人会将资金投入劣质项目，最终承担更大的风险。

我国有关REITs的法律体系框架相较于美国目前还不够完善， 目前已经有的REITs的法律包括：在信托法领域，有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及《信托投资公司信息披露管理暂行办法》等；在证券法领域，有《证券法》和《证券投资基金法》等证券法规。对于房地产信托，我国的现有法律缺乏有效的针对性，在面对信息不对称所带来的风险时无法通过法律对信托项目进行合理的约束从而来保护投资人的利益。

5.美国的房地产信托简析

自1965年发展至今，美国的房地产信托从1960年的《房地产信托法(REIT Act）》开始，经历了从萌芽到、兴旺、没落、复苏和快速发展五个阶段，如今正以迅猛的势头快速发展。

美国的房地产信托是封闭式的，可以在二级市场流通。美国房地产信托主要是面向中小投资者，并且完善的二级市场体制让REITs具有高流动性，这样就使得信息公开程度更高，市场价值稳定，在REITs所带来的高利息下降低了其风险，并且作为一个创新性的金融工具，可以被合理有效的用于投资组合管理，而房地产商又能较为方便的获得融资。

同时，美国REITs在历经了近50年的发展，具有较完善的约束机制。通过组织形式的混合性，以及美国法律对REITs的财产性质、资产运用、收入结构、收益分配作了原则性的规定， 加强了对房地产信贷中的各方权益做到保护，同时REITs可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税，促进了房地产信托的发展。

6.如何借鉴美国模式改变中国房地产信托的问题

6.1立房地产信托流通的二级市场

在美国REITs拥有流通的二级市场，从开始之初到发展至今，美国的二级市场成为了信托产品的晴雨表，投资者通过二级市场，可以对信托产品有合理的评判和选择，相对于现在的信托产品，流通的二级市场更加透明，更能通过市场的自由选择让劣质的信托产品逐渐被优质产品替代，促进资金流通向有效发展的方向流通。对于投资者而言，流通的二级市场降低了中国房地产信托产品周期长、流通差、信托项目信息不全所带来的风险，吸引更多的投资者进入REITs,让其在中国信托市场上有更大的发展空间。

6.2法律制度的完善及信息披露的加强

我国有关REITs的法律体系框架相较于美国等REITs已经发展成熟的国家，目前还不够完善，美国在1976年颁布实施的《1976年税制改革法》对REITs纳税条款进行了重大调整，为REITs提供了一定的灵活性； 1981年的《经济复苏法》以经营亏损结转和缩短折旧年限的形式，为房地产投资者提供了巨大的优惠政策，促进了REITs行业的复苏，同时也刺激了房地产有限合伙公司（Realestate limited partnerships, RELPs）和业主有限合伙公司（Master limited partnerships, MLPs）的产生，，《1993年综合预算调整法》改变了养老基金对REITs投资股权方面的要求；1997年纳税者减免法》和1999年的《REIT现代化法》大大降低了REITs享受税收优惠的要求，进一步增强了REITs在市场中的竞争力[ ]。

相比之下，为了增强监管、增加法律约束及信息披露，我国可以借鉴美国的法律制度或将已有的信托领域法律与房地产法律等结合中国REITs的情况:1.制定专门针对REITs审核的法律制度，加强信托产品的初步筛选，排除劣质房地产信托产品带来的高风险；2.学习美国设立专项的法律要求信托产品要向公众报告和披露信息，防止信息不对称对投资者造成的影响；3.设立相关鼓励条款，通过一定的优惠政策增强REITs的竞争力，使其成为类似债券、股票的一种投资方式。通过进一步地完善法律法规的约束，降低由于法律体系不完善造成的风险，REITs将会更好的中国金融市场的欢迎。

7、结语

房地产行业在一个国家的经济发展中都有着重要的地位，而在如今的中国，房地产引来了最辉煌十年，作为一个投资巨大、高回报率同时又具有风险的产业，融资成为了房地产业中重要的一环。中国的房地产信托还处于起步阶段，必然会暴露出许多的问题和不足，但是REITs在美国的合理使用下具有：面向中小投资者、流动性强、市场价值的稳定性、高现金回报、有效地分散风险和投资组合管理、促进房地产业管理化专业化等等诸多优点。因此借鉴美国成熟的RTFs模式进行有效的改进，可以对我国金融产品匮乏进行了补充的同时促进金融市场更加有效的发展。

参考文献

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