房地产上市公司的绩效因子研究

摘要：以我国房地产上市公司近五年间的绩效数据为研究对象，选取总资产收益率、总资产周转率、资产负债率等11个财务指标为研究变量，利用因子分析法，从企业的盈利能力、营运能力及偿债能力等五个方面，对样本公司综合绩效进行分析评价，以期为决策者提供相关信息，并为企业自身改善管理、提高效益提供一定帮助。

关键词：因子分析 上市公司 房地产 绩效

我国证券市场的不断发展，伴随的是对上市公司的不断重视。而经营业绩是上市公司质量的核心，直接关系到投资者的决策风险和收益，以及证券市场的健康稳定发展。所以，为了促进公司改善管理、提升绩效，正确引导证券市场投资者和公司高管的管理行为，需要客观、科学地进行绩效评价。而且，通过对企业间经营业绩的横向对比，企业可以很清楚地了解自己在本行业中所处的位置，起到激励和鞭策的作用。因此，对企业绩效做出客观公正的综合评价，具有重要的理论和现实意义。

一、因子分析法

因子分析法的核心是用较少的互相独立的因子反映原有变量的绝大部分信息。它选取的变量和指标体系简洁，且指标之间相互独立，从而消除了由于指标包涵重叠信息而导致评价的重复性，也可以消除人为确定权重的主观性影响。此外，因子分析法还可以把得分进行排序，分析影响绩效得分排序的因素，指出企业经营管理的薄弱环节，以便进一步提升企业经营绩效。其数学模型可以表示为：

X1=a11F1+ a12F2+……+ a1mFm+ε1

…

Xp=ap1F1+ ap2F2+…+ apmFm+εp

也可用矩阵的形式表示为：X=AF +ε，其中，A为因子载荷矩阵，F为X的公共因子, ε为特殊因子。并满足：m≤p；F1，…，Fm不相关且方差皆为1；ε1，εp不相关且方差不同。

因子分析的算法步骤如下：（1）将样本数据进行标准化，目的是排除数据量纲的影响；（2）求样本相关系数矩阵及其特征值，计算特征值的贡献率；（3）确定因子个数；（4）采用主成分法求因子载荷矩阵；（5）采用最大方差法对A进行旋转变换，以便对因子做出更合理的解释。

二、选取的样本和指标

经过筛选，最终选取了2006-2010年的57家房地产上市公司为样本，原始数据来源于国泰安数据库和样本公司的年报。一般来说，评价上市公司的业绩主要包括盈利能力、营运能力和偿债能力等方面。遵循全面性、客观性、科学性和可操作性的原则，本研究选用：总资产收益率、净资产收益率、销售净利润率、每股收益、每股净资产、总资产周转率、股东权益周转率、总资产增长率、资本累积率、流动比率、资产负债率，共11个指标来衡量企业绩效。

三、实证分析

将所选样本的各指标值输入SPSS软件，得到指标的相关系数矩阵，从结果可看出大多数变量之间存在高度的相关关系，因此适用于因子分析。

（1）为了得到总体评价结果方便比较，选用Z-Score数据标准化法，将各指标进行无量纲化处理，即对指标作标准化处理来消除指标量纲的影响。

（2）KMO检验值为0.565，尚可接受。Bartlett球形检验卡方统计值1960.619，统计量Sig=0.000＜0.01，表明各变量之间存在着显著的相关性。

（3）前五个因子解释的累积方差已经达到83.355%，基本包含了原有变量的绝大部分信息，因子分析的效果比较理想。

（4）采用方差最大法对因子载荷矩阵实行正交旋转，在各因子上选取相对的绩效指标作为绩效因子的解释变量，更合理地解释各因子的意义。

（5）采用回归法估计因子得分系数。由因子得分系数矩阵，写出得分函数：

F1=0.398·A1+0.366·A2+…-0.012·E11

…

F5=-0.060·A1-0.100·A2-…-0.146·E11

四、结论

以各因子得分的方差贡献率作为权重进行汇总，可以得到房地产上市公司绩效评价的综合得分计算公式：F = 0.22339·F1+0.17907·F2+0.15684·F3+0.14461·F4+0.12963·F5

通过以上分析，可以看出房地产上市公司的绩效受到多方面因素的影响，其中盈利能力因子对企业绩效的影响最大，这一因子对方差的贡献率达到了22.339%。因此，保持良好的盈利能力对企业而言至关重要。同时，股东获利能力因子的贡献率达到17.907%，企业营运能力因子的贡献率为15.684%，发展能力因子的贡献率为14.461%，偿债能力因子的贡献率为12.963%。这是因为：企业的股东获利能力是其经营发展的动力源泉，营运能力是其经营管理整体实力的体现，发展能力则是其潜力所在，而偿债能力是企业能否健康生存和稳定发展的关键。另外，通过因子分析法的应用，将57家房地产上市公司的综合绩效进行了一个排序，我们得到云南城投和鲁商置业分别排名第一和第二，排名靠后的为格力地产、华联地产和东方银星。这也与实际情况是基本吻合的。这说明在众多的绩效综合评价方法中，因子分析法既是一种客观赋值法，又是一种在实际应用中比较可行和可信的综合评价方法。综上所述，在评价企业绩效时，必须从多方面因素综合考虑，才能使评价更为全面和科学。

参考文献：

［1］徐国祥，檀向球，胡穗华.上市公司经营业绩综合评价及其实证研究［J］.统计研究，2000.9

［2］李秀珠，张春萍.基于因子分析法的上市公司经营业绩评价——以家电行业为例[J].科技和产业，2010.4

［3］冀巨海，王昌.我国火电类上市公司经营绩效评价研究——基于因子分析法［J］.哈尔滨商业大学学报，2012.1

［4］刘振.河南省上市公司综合财务绩效分析与评价［J］.中国证券期货，2011.6

［5］齐琦.资本结构对公司经营绩效的影响［J］.商业文化，2011.4