我国中小型城市旧城改造探析

摘 要:以盐城市先锋岛为例,分析了当前我国中小型城市在旧城改造过程中存在的一些问题,探究其原因,并针对这些问题提出了相应的建议。

关键词:中小型城市;旧城改造;历史文化

中图分类号:TU984.11+4 文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21003602

1 引言

随着国民经济的快速增长,我们的城市也日新月异,尤其是数量众多的中小型城市,它们的发展更是势不可挡。特别是进入新世纪以来,我国的社会、经济快速发展,使得很多城市加速进行建设和改造。至今,有一小部分城市的旧城改造已基本完成,而其余的大部分城市正在进一步加快对旧城的改造,尤其是数量众多的中小型城市。

总体而言,大规模的旧城改造对迅速改善城市环境,加速城市经济发展,调整城市产业结构,置换城市功能与空间,改善城市面貌,合理、高效地利用城市土地,加速城市基础设施更新改造等方面具有诸多好处。但同时,也出现了一些不容忽视的问题,比如:改造用地的规模急剧扩大,容易诱发城市功能的空心化与城市人口的密集化;政府职能的缺位,过度考虑城市发展的经济效益问题,使得旧城改造的土地运作存在过度商业化的倾向;大规模的搬迁,由于拆迁安置工作的不到位而造成百姓生活困难等。这种“高速”的旧城改造仍在如火如荼地进行着,而规划工作者们是否该冷静地思考一下,并制定出合理、有效、可持续的改造策略呢?

2 我国中小型城市旧城改造存在的主要问题

旧城改造是指随着城市经济的发展,为适应城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线,工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建,绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。

随着城市建设的不断发展,旧城改造已成为城市建设中一项很棘手的问题。在一些中小型城市,政府对旧城改造不敢问津,而竞相向城市扩展,一味地搞新区开发,不但侵占了大片良田沃土,还造成了交通和市政设施被强制拉长,使得城市结构和功能出现失调。目前,我国中小型城市旧城改造主要存在以下几点问题:

2.1 决策失误

决策者缺乏宏观的控制协调能力,对旧城改造深度不够,在确定改造项目的投资方向时,缺乏通盘考虑,投资结构与城市综合效益不相协调,使旧城改造投资重点偏移,合理性差。其次,旧城改造的投资效益差,任务分配缺乏整体性,对旧城改造项目的投资普遍存在超预算的情况,就迫使其中一些项目不得不中途停工,形成烂尾工程。近年来,由于开发商大多实行分块改造,使得旧城改造的投资趋于分散,难以发挥规模效益,更难以实现成片改造的社会效益,这在中小型城市中普遍存在。

2.2 基础工作难度大

由于旧城人口、房屋密度较高,房屋改造时受到高度和环境的限制,使得旧房屋改造出房率偏低。另外,由于旧城市政基础设施落后,欠债较多,使改造工程投资大,周期长,难以进行大改。同时,在对旧城区房屋进行大面积改造时,势必对城市基础设施形成新的压力,故而使不少建设单位、开发商望而却步,进而加大了旧城改造的难度。

2.3 历史文化流失

由于中小型城市本身地方性特色不强,历史特征不明显,在改造过程中,投资商又片面追求经济效益,使得许多本该保留或修复的建筑被“一刀切”的推倒重建。在他们眼中,重建远比修复所需投入的成本低,而效益高。但是,这已失去了原来的价值,他们推倒的不仅仅是建筑,更是一个城市的机理、文脉和历史的延续,这是很多中小型城市存在却很难解决的问题。

以盐城市古城区内的十字街(今板桥北巷――浠沧巷)为例,在2002年浠沧巷商业街开发之前,这里还保留着很多清末、民国的建筑。如:板桥北巷的迎宾楼(原客栈,两层三合院),集仙巷北的祁家大院(横向并列四进四合院),以及其对面的大宅(纵向三进四合院)等等,规模大小不一。建筑均为青砖灰瓦,街道、院落也均以青砖铺地,院落中正房南向设廊,向院内开敞,南墙正堂开落地门,卧室有近1米高砖墙后留窗,山墙多为方形和半圆形风火山墙,俗称“太平山”。这些具有浓厚地方特色的建筑物及其蕴涵的民俗与文化,在政府和开发商的一念之间就化为虚有。

3 盐城市先锋岛地区改造存在的问题

盐城自古临海,由渔民、盐商聚集,地势低洼,常受洪水,海水侵扰,筑城时形似瓢。瓢柄指向西方,就是先锋岛位置。先锋岛位于盐城市老城区西测,与现城市传统商业中心建军中路相邻,在其南侧是新兴起来的商业街――盐马路。先锋岛地区即是串场河、蟒蛇河、越河围合的先锋岛,占地17.62公顷。

古城交通以水运为主,这里集聚了当时主要的码头,米市,草市等,历史上称瀛洲、小海滩、鱼市口。至今,“鱼市口”、“登瀛桥”仍是市民心中的传统商业中心。岛上建有泰山庙,亦称东岳庙,1995年列入省级文物保护单位。

根据盐城市十一五计划,市区重点建设四个功能性商业街区,其中环先锋岛(含沿马路街区)为商业街区(西区),城中区以特色街区建设为目标,加快剧场路步行街、苏嘉商业、国飞尚城商业街、海龙路商贸中心、二桥广场商业带等项目的开发建设。

先锋岛在对其进行开发时就将其功能定位为:文化、商业、旅游、娱乐休闲、景观五大功能,不考虑居住功能,可安排酒店式公寓等商业为主的地产。但在开发工程中依然存在着不可避免的问题:

(1)改变了用地功能,商业娱乐功能替换了原来以居住功能为主的用的规划,但是作为居住聚集地的先锋岛,这里的居民怎么安置,政府是否有这样的资金安置他们?

(2)先锋岛改造过程中是采取整体开发建设还是局部建设?事实上,从现在先锋岛一片废墟的现状看来,政府是打算将土地进行整块开发,这就导致了规划地块内的建筑都是一次建成的,等发现问题的时候就会无法补救。规划是一个长期的过程,更何况旧城改造规划涉及的方面更多,基础设施的不完善,交通的复杂性,都是具有时代局限性的,冒然的整块开发势必会导致许多考虑不周的地方,所以在老城区,建议不要大拆大建,既费力又费钱。

(3)建筑是社会文化的综合反映,没有文化的建筑是不存在的,缺乏文化内涵的建筑是没有特色的。然而在进行开发时,原有的建筑到底是推倒重建还是局部保留,决策者往往会选择前者。

(4)在开发过程中,以“多出房”为目标,片面追求出房率,在改造地段的选择上“挑肥拣瘦”,把一些不应改造的房屋拆除了,而把一些迫切需要改造的地段抛在一边,在旧居住区改建中甚至随意更改规划要求,取消必要的绿地和公共服务设施,或者只建住房,而没有相应的配套建设基础设施和公共服务设施等等。这种以盈利为目的、片面追求经济效益,而忽视社会效益和环境效益的做法,不仅不能改善和提高城市的整体功能,反而给当前的生产、生活带来诸多不便,甚至给日后的改造带来困难,对于这种做法,我们应予以坚决的制止。

4 中小型城市旧城改造的建议

一般来说,旧城改造需要遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐渐改造的原则。改造的重点是危险房、棚户集中地段,市政公用设施简陋、交通阻塞和环境污染严重的地区。

针对上述具有普遍性的问题,结合先锋岛改造的案例,我们对中小型城市旧城改造提出以下几点建议:

(1)政府部门应充分发挥宏观调控的作用,制定相应的政策,加快旧城区的开发建设。

(2)更新观念,深化认识,正确处理好新区建设与旧城改造的关系。

(3)在开发建设过程中,遵循以旧治旧的原则。

(4)坚持实行综合开发,配套建设的原则。

(5)坚持全面发展和重点论的原则,在建设时抓住重点,各个击破,全面推进,协调发展。

(6)加强开发队伍自身建设,提高业务技术水平也是必不可少的环节。

5 结语

中小型城市老城区旧城改造的任务是艰巨而复杂的,不少城市制定并实行许多扶持和鼓励旧城改造的政策。制订有效的政策,有利于调动各方面的积极性,加快旧城改造的步伐。不过,在操作过程中,仍有许多问题需要探索。希望在社会主义市场经济发展过程中,决策者们能正确面对和解决许多新问题,使我国中小型城市的旧城改造健康、有序地发展。

参考文献

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作者简介:

张立(1983-),男,汉族,重庆大学在职硕士研究生,中山火炬职业技术学院教师,助教,研究方向为软件工程。