某四线城市房地产业发展分析

【摘 要】住房是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。某四线城市的房价同样出现大幅度的上涨，从1996年每平方米600元上涨到2011年的每平方米5000元左右。本文纵观某市房地产业发展历史，依据当前房地产市场调控下的现状，指出某市房地产市场存在的问题，并对某市未来房地产业的发展进行展望。

【关键词】房地产业；现状；发展；调控；展望

1.某市房地产业发展现状

某市在1997年住房制度改革之前，城镇居民的住房主要实行单位集资建房等福利分房，房管直管公房租赁以及小部分社会商品房。当时商品房建设属初级阶段，仅有房地产开发公司等3家开发企业，主要限于城区旧城改造项目，销售价格每平方米400-600元不等。外来企业开发仅有一家外地房地产有限公司，开发项目仅一个，销售价格每平方米700元左右。

1997年至2004年，是某市房地产业的发展阶段。期间主要是在某市成立最早且唯一的国有开发企业——某市房地产开发公司的带动下逐步发展起来的，开发的小区有三四个，销售价格在每平方米900元左右，仍未突破千元关。

2004年至2007年底，某市的房地产业迅猛发展。在某广场开发的带动下，住房销售价格迅速上涨到每平方米1600元，房地产企业也迅速发展有18家，商品房大小开发项目有10余个，逐步形成群雄逐鹿的局面。

2008年至2011年，某市房地产业经历了2次大幅度的起伏。受国家宏观调控，2008年、2010年是两个低谷期，房地产价格稳定，成交量下降。经过低谷，2009年、2011年某市的房价从每平方米2000元上涨到每平方米4700元，有些楼盘高达每平方米5500元。

2.当前房地产市场调控下的现状

2.1 楼市量价齐跌，信息不足导致购房者持币观望

2012年1-6月，某市城区住房销售备案1093套，销售面积14.92万平米，销售均价3209元/平米。备案套数较去年同期下降20%，销售面积较去年同期下降13%，价格较去年同期基本持平，但开发商采取了送装修等优惠措施销售。

2.2 刚需仍旺，企业要结合自身实际迎调控

上海、北京砸售楼处的事，说明大城市的刚性需求还是比较旺盛，只是因为价格没有下来，所以购房者观望的情绪比较重，每个城市都是一样的。

2012年3月起，我国主要城市楼市成交量回暖势头越来越明显，房价也出现止跌回升势头；在7月18日国家统计局的全国70个大中城市房价指数中，6月份共有25个城市房价环比出现上涨……这些信号都表明楼市已开始回暖。国家相关部委多次表态：坚决不放松房地产调控。

2.3 房产市场正在走向关键节点

当前房地产市场正在逐渐走向关键节点，一二线城市已面临整体性的市场反思和制度调整，同时，经过近十年近乎狂飙突进式的发展，竞争日趋激烈，成本日益提高，过去粗放式的发展模式难行其道。与此同时，我国城市化进程仍在加速过程中，人民的居住需要、工业化的进程、城市化的发展都带来了对房地产的巨大需求，但由于一二线城市的“失焦”，使得原来高度集中的、信息较为对称的情况产生偏转。有关专家认为，资本和产业难以找到其合适的投资对象，导致大量资金和产能空转，正在寻求新的出路。而这个广大发展的市场就是我国的三四线城市，给三四线城市带来巨大机遇。

3.某市房地产市场存在的问题

从某市房地产业的发育、发展过程来看，存在的主要问题有以下几点：

3.1 市场发育不良，泡沫化程度存在

某市的房地产市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，如房地产商炒作等，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而某市工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使某市房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了一定泡沫。

3.2 土地的供应不足，开发量低，房价上涨过快

2010年某市中心城区土地出让极少，仅出让了几块总面积不足60亩的土地，规划建筑面积约10万平米。2011年也仅出让了3宗土地，面积也不超过200亩。土地供应严重不足，造成住房供应紧张，对人们产生了房价必涨的心理，所以出现了昼夜排队抢购住房现象，进而推高了房地产的价格。因出让的土地较少，造成“僧多粥少”的局面，土地拍卖价格屡创新高。

3.3 供需结构失衡

具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。某市在上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重约为19%，与现行政策规定的70%调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求。

3.4 房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快。从销售登记可以看出，选择银行按揭和住房公积金贷款的购房户比例不断上升。二是房地产商自有资金比重低，投资商多数欠缺资金。三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。

4.展望

4.1 调控政策走势：短期到长期，由“堵”向“疏”转变

抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。专家表示，现在调控的难点之一就是地价问题，地价是地方政府财政收入的重要来源之一，而高地价必然会导致房价水涨船高，所以平抑地价就成了调控的重点之一。

4.2 某市房地产业中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好

虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，某市目前城市化率不高，从城市发展规划看，到2020年某市人口将达30万，保守估计，每年有约2万人口进入城市，按目前人均27平方米计算，这部分需求每年约54万平方米。住房竣工量缺口巨大。因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。

4.3 某市房地产业其他方面的趋势

4.3.1 价格会逐渐趋于合理

随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，某市房地产业未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

4.3.2 供需结构会得到优化

一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

4.3.3 市场秩序会逐渐改善

在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。