银行为中介卷款埋单为哪般

二手房买卖双方，大多不通过现金交易，而是通过银行直接过户，也有购房者通过银行按揭购买二手房。在交易过程中，买卖双方因为彼此不能完全信任，通常把预交金、按揭贷款放在房产交易中介公司账户，待办完过户手续后，卖者一手拿钱，买者一手拿房。本以为这样可以避免买卖双方诚信问题，但是古城南京市白下区法院就审理的一起中介公司挪用业主房款案，让中介公司的诚信问题在公众面前暴露无遗，公众不禁惊呼：“房产行业呼唤商业诚信！”

挪用房款

林宁是南京某公司的部门经理，这几年手上有了些资金结余后，就和妻子商量，准备将位于南京市区长营村22号一小套房子卖掉，再添钱重新购一大套房子。

2007年5月中旬，他来到南京一家规模较大的二手房中介公司――南京融众房地产投资顾问有限公司（下简称“融众公司”）登记卖房。没过几天，融众公司业务员打电话告诉他，有一个叫周小平的买主看中了他的房子。5月28日，林宁及周小平与融众公司签订《房地产买卖中介合同》，约定周小平以39.6万元价格购买林宁的此套住房，房款分3次付清，其中23万元尾款通过银行贷款支付，由融众公司协助周小平办理银行贷款，并由融众公司于出件后30个工作日转付给林宁，林宁于2007年8月1日将房子交给周小平入住。同时，林宁与周小平签署了《房地产买卖契约》。

办理银行贷款需要担保，融众公司就将林宁、周小平带到了南京一家担保公司办理贷款手续。担保公司拿出《交易服务委托协议》《贷款划款委托协议》《贷款合同》《个人划款承诺书》等一系列空白文书让林宁和周小平签字。林宁不放心地问，为什么不填写完毕了再签字，担保公司满不在乎地说：“这些都是办理贷款的一种形式而已，到时候你只要拿到购房款就行了。”

几天后，融众公司的业务员告诉他：“周小平购房贷款银行已经批下来了，已经划到了担保公司账户，担保公司又依照约定划到了融众公司账户。你赶快依照《房地产买卖中介合同》《房地产买卖契约》，到房产局办理过户手续。过户手续一办完，23万元尾款就能交付到你手中了。”

第二天一大早，林宁与周小平到南京市房产部门办理了过户手续后，林宁赶到融众公司拿钱。可一到门口，他倒吸了一口凉气，许多前来领取卖房尾款的业主围满了大门。公司一位负责人不停地解释：“暂时没钱！”

“我的尾款银行贷款不是才批转下来吗？钱哪里去了？”他冲破人墙，一口气跑到融众公司总经理办公室，质问他卖房尾款的下落。见林宁不依不饶，总经理武文只好如实相告：2005年年底时，公司前任法人代表钱强提走了公司账户上的300多万元去投资，“这些都是业主卖房的房款。”

融众公司为何如此胆大妄为动用业主的房款呢？原来，他们利用的是业主买卖房子的房款在公司账户上会有10多天的滞留时间，用后面的房款补上这个漏洞，“拆东墙补西墙”。谁料到，这300多万元提走后，杳无音讯，后面的房款又来不及填这个窟窿，问题一下子全部暴露出来。

为了缓解矛盾，融众公司四处筹措资金还债，但仍有300多万元的窟窿。

对簿公堂

2007年8月1日，周小平手拿已经过户的房产证找到林宁，要求他依约如期搬离，以便按期入住。然而，林宁以还有23万元尾款没有拿到为由，拒绝搬出。

周小平拿出当初签订的契约和银行按揭还款单据，证明自己已经履行了全部义务，目前是这套房子的合法所有权人。至于尾款，周小平说，他没有截留一分，融众公司挪用了，应找融众公司算账。

一个要搬进，一个不肯搬出，双方僵持互不相让，多次发生肢体冲突。

按照有关规定，房产以登记为准，这套房子既然已经登记在周小平的名下，而且周小平已经付清了房款，周小平对房产享有所有权。

林宁觉得迟迟不搬不是办法，于是联合众多受害的业主向南京市警方经济犯罪侦查部门报案。然而，这种挪用业主房款的行为到底是经济犯罪还是经济纠纷，警方也一时难有定论。

为了快速拿到自己的卖房款，林宁委托江苏三法律师事务所戎浩军律师作为诉讼人，准备将融众公司告上法庭。

接受委托后，戎浩军律师了解到融众公司目前账户上已无分文，而且欠了大批债务，并且由于挪用房款，公司已被南京市房产部门勒令停业整顿，现处于瘫痪状态。这意味着即使林宁打赢了官司，也拿不到钱。

“周小平购房的银行贷款既然划给担保官司，担保公司又怎么划到了融众公司账户上？”戎律师在收集相关证据时发现，银行对房款没有尽到特别注意义务，公证处的含糊公证，担保公司搞业务转包坐地分钱等原因，导致林宁卖房的尾款最终被融众公司挪用。于是，他于2007年9月5日，将融众官司、建行江苏省分行、南京市公证处、担保公司一同告上南京市白下区法庭，要求融众官司偿还售房款23万元，其余被告承担连带责任。

2007年9月25日，法院开庭审理此案。

法庭上，林宁及其律师认为，建设部和中国人民银行2006年12月联合下发的321号文《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第5条规定：交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算专用存款账户；第6条规定：对本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构，名称后加“客户交易结算资金”字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。本案中，建设银行将款项发放给买卖双方以外的第三方账户，无论是从民法还是从行政法规的角度来看，都是违法的，其行为存在重大过错。虽然，建行辩称其放款行为是依据《划款承诺书》进行的，但银行却违反了321号文件中，对客户交易结算资金的安全所负有的特别注意义务。

建行江苏省分行认为，根据与周小平的约定，将银行贷款划至担保公司，至于之后担保公司如何将上述款项转入融众公司、融众公司如何转移上述款项，与建行无关。原告所称321号文的意旨在于规范房地产经纪机构或交易保证机构的市场行为，强调房地产管理部门对客户交易结算资金专用存款账户的监管责任，但对从事住房贷款业务的商业银行未设定任何义务。

至于为什么将南京市公证处告上被告席，原来当初在担保公司签订的空白文书中，有一份双方同意将按揭贷款划入融众公司账户的协议。而林宁和周小平自始至终就根本没看到过公证员。再者，一般此类公证都要写明是“在我的面前”，即公证员面前签名，以证明公证员在场，但该公证独独把这句话改成了“在江苏省南京市”，模糊处理。显然公证处打算就公证员不在场一事蒙混过关。因此，公证处未能依法履行法定义务，在公证员未到场的情况下，违背买卖双方真实意思表示，出具公证书，导致原告财产损失。

公证处辩称，原告的财产是被告融众公司造成的，公证行为与原告损失之间没有必然的联系，故不应该承担连带责任。

担保公司也认为，将贷款划入融众公司账户是林宁和周小平在划款承诺书上签字同意并经公证机关予以公证，担保公司不应该承担连带责任。建设部、中国人民银行321号文并非部门规章而是内部文件，不具有普遍约束力，不应当作为处理民事案件的依据。

连带责任

庭审后，法院对此案进行了调查，发现被告中介公司、担保公司、公证处、银行之间均是稳定的业务工作关系，中介公司揽到业务后，就介绍给担保公司，担保公司是在银行存了50万的担保金，而且和固定的银行有协议的情况下才能经办该行的贷款业务，遇到公积金贷款的单子在银行贷款时，担保公司得换为另一家担保公司。担保公司收取购房人的费用后，再与公证处、办理公积金的担保公司分成。

2007年10月22日，南京市白下区法院作出了一审判决。

法院认为，各被告在共享相互的资源基础上各谋利益的同时，对客户交易结算资金的安全负有基本的注意义务。

法院认为，房款划给担保公司虽然有交易市民签字的协议书，但银行既未就此向交易市民审核，又对担保公司没开房款专用结算账户放任不管，所以银行被判有过错。

法院认为，公证员未亲眼看见交易市民在承诺书上签名，即未亲自办理该公证事宜，违反了其对客户交易结算资金安全的基本注意义务，在客观上导致了融众公司侵害原告合法权益的后果，应该承担连带赔偿责任。

最后法院判决融众公司在判决生效10日内返还原告林宁购房款23万元，建行江苏省分行、南京市公证处以及担保公司要对被告融众公司返还房款不能给付部分，承担连带赔偿责任。“有了银行和公证处、担保公司来赔偿，市民这300多万应该能讨回来。”戎浩军律师在接受记者采访时说。

亟待立法

在采访中记者了解到，我国目前有关二手房交易的相关法律法规严重缺失，没有法律规范这笔巨款的保存、使用和管理。中介公司是否利用流过手中的钱财牟利，全凭他们的自觉。由于监管真空，中介商自然不会放过巨额的现金流中蕴藏着的巨大“商机”。于是截流资金，用于炒股、放贷。据南京市房产部门的一位官员透露，房地产公司资金紧张时，往往从房产中介公司借贷，利率很高，短期月息都在10%到20%。房产中介之所以有钱可贷，就是因为有这个巨大的现金流。

房屋中介如果拿着房款去炒股或放贷，都是风险极大的投资活动。一旦借贷的资金链断裂，或股市出现暴跌，本小利大的房产中介公司当然会破产，而受损失的还是广大售房者。

《房地产中介服务管理办法》虽然规定“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿”，但单凭这一点是不能保护售房者的。

南京大学法学专家呼吁，国家应该针对二手房交易立法，不能让不良中介扰乱正常二手房交易秩序。