区县住宅小区综合管理意见

根据《**市加强本市住宅小区综合管理三年行动计划》的要求，结合本区的实际情况，特制定《关于加强**区住宅小区综合管理三年行动计划的实施意见》。

一、指导思想

以邓小平理论和“**”重要思想为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，依据《物业管理条例》（修订版）、《**市住宅物业管理规定》、《**市文明小区创建规定》和《**市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，以“便民、利民、为民”为宗旨，以构建与**经济社会发展相适应的住宅小区综合管理和物业服务模式为目标，以加快解决居民反映集中的热点、难点问题为工作重点，进一步理顺住宅小区综合管理体制，整合条与条、条与块的管理资源，落实管理职责，形成工作合力，提高社区管理水平；进一步完善住宅小区综合管理机制，建立有效化解矛盾的协调机制，加大保障力度，提高依法行政管理的水平；进一步规范住宅小区综合管理主体行为，探索并完善业主委员会的组建和运作模式，改进物业服务方式，提高服务质量，提升社会和市民对住宅小区综合管理的满意度，促进住宅小区综合管理工作上台阶。

二、总体目标

1、住宅小区综合管理体制基本理顺、机制基本建立。建立区、街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度；明确相关管理部门和服务单位在住宅小区综合管理中的职责；供水、供电维修养护管理体制得到理顺，水、电部门直接向终端用户提供服务；各街（镇）明确和落实住宅小区综合管理部门；业主大会、业主委员会的组建、换届改选及日常运作纳入街（镇）管理范畴；以街（镇）为主的综合协调机制、矛盾化解机制等基本建立。

2、违法搭建、群租等热点、难点问题的整治取得明显成效。新建住宅小区新的违法搭建得到有效制止，老住宅小区新的违法搭建得到有效遏制；“群租”现象得到有效控制，基本形成治理长效机制。

3、业主依法、理性、有序地参与物业管理活动的能力得到增强，业主自我管理模式逐步优化，街（镇）对业主委员会的指导监督作用得到增强。

4、网格化管理向住宅小区延伸，房屋应急维修网络服务功能全面提升。房屋应急维修网络的服务功能，由单一应急维修向综合管理服务拓展，与市物业服务呼叫平台“962121”有效对接；健全全天候、全覆盖的物业服务三级维修网络，切实做到24小时受理居民报修。

5、新一轮旧住房综合整治（改造）工程全面完成。三年内，完成旧小区综合整治300万平方米；全面启动25万平方米旧住房成套改造，争取竣工13万平方米，海滨新村、泗塘一村等成套改造和七牧场等零星旧里改造全面推进，努力改善**居民居住条件和居住环境。

6、住宅物业服务水平得到明显提升。力争每年培育1—2个部级示范小区（大厦），2—3个市优小区，20个以上区“满意物业”小区；住宅物业管理社会公众满意度有新的提高，巩固保持物业行风建设成果。

三、重点任务与责任单位

（一）调整建立区和街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度

1、调整建立区住宅小区综合管理联席会议制度。在原区物业管理联席会议制度的基础上，重新建立区住宅小区综合管理联席会议制度，并制定区级联席会议的工作制度。此项工作由区府办牵头，区房地局、区地区办配合，**年一季度完成。

2、调整建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度。在原街（镇）物业管理联席会议制度的基础上，重新建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度，并制定街（镇）级联席会议的工作制度。此项工作由各街（镇）牵头，区地区办、区房地局和相关单位配合，**年上半年完成。

（二）落实住宅小区综合管理职责

1、加快网格化管理向住宅小区延伸。一是明确、落实城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程。二是建立住宅小区综合管理网格化管理模式，建立“发现及时、操作有序、管理到位、处置有力、监督严密”的长效管理机制。此项工作由区城市网格化管理中心牵头，各相关单位和街（镇）配合，**年上半年建立运作机制并组织实施。

2、协调落实专业部门对相关管线和设施设备的维修、养护责任。住宅小区内水、电分户计量表前的相关管线和设施设备的维修、养护责任，分别由供水、供电服务单位承担；表后的相关管线和设施设备的维修、养护责任，由房屋所有人承担。供水方面由区水务局牵头，供电方面由区经委牵头，各相关单位配合，**年上半年分别成立专项工作组，制订方案，报区政府批准后实施。

3、集中整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。建立建设、城管执法、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关职能部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制。有计划地整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。违法搭建整治工作由区城管大队和各街（镇）牵头，相关单位配合；“群租”整治工作由区综治办、区房地局和各街（镇）牵头，相关单位配合。

4、发挥街（镇）在住宅小区综合管理中的综合协调作用，努力构建文明、和谐小区。一是按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，街（镇）要明确和落实住宅小区综合管理管理部门，明确职责、落实责任，充分发挥街（镇）综合协调优势，有效整合政府资源，建立以块为主的综合协调机制和矛盾化解机制。此项工作由各街（镇）牵头，区房地局、区地区办和相关单位配合。二是将解决住宅小区综合管理中的热点、难点问题作为文明小区考核的重要指标。此项工作由区文明办牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。

5、切实提高住宅小区的安全防范能力。一是以创建平安小区为抓手，社区民警以巡防、巡查等方式，加强住宅小区内公共治安、保安人员和外来人口等的管理，组织物业保安培训工作，落实保安人员持证上岗制度。二是加强对住宅小区安全防范设施的日常检查，保障技防设施的正常运行。三是建立社保队员与物业保安人员的联动机制。四是加大治安宣传力度，不断提高业主自我防范意识。此项工作由区综治办、区公安分局牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。

（三）规范业主自我管理行为

1、落实街（镇）社区对业主委员会的指导和监督职责。一是推进社区物业管理党建联建工作，加强居民区党组织对业主委员会的政治和组织领导。二是在街（镇）和房地部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等，并对其日常运作予以指导和监督。三是把好业主委员会成员人选关，要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。四是将街（镇）对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入考核范围。此项工作由区民政局、区地区办、区房地局、各街（镇）共同组织推进，相关单位配合。

2、建立健全业主自我管理运作程序。完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则、管理规约，建立业主委员会成员培训制度，建立健全相应的工作机制。引导业主委员会按条例规定、议事规则办事，引导业主自觉遵守“管理规约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。充分发挥业主委员会、业主小组的作用，切实履行其所属物业区域内共用部位和设施设备的维修管理等职责。此项工作由各街(镇)和区房地局组织推进。

3、引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。发挥人民调解委员会作用，协商调解业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业等有关矛盾纠纷；协商调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。此项工作由区司法局牵头，区民政局和各街（镇）共同组织实施。

（四）改进物业行业管理方式

1、强化物业管理行业自律机制。一是充分发挥物业管理行业协会的作用，以推进物业管理行风建设为重点，建立物业服务企业的诚信体系，加强行业自律。二是加强物业管理服务技能培训，每个物业服务企业培训物业管理师1至2名，小区经理全面持证上岗，提高行业从业人员整体素质。三是加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。此项工作由区房地局组织推进。

2、建立物业管理服务考核评估体系。一是强化考核奖惩制度，与物业服务企业签定目标责任书，对物业服务企业的行风建设、创建满意物业等进行考核，奖优罚劣，有效落实物业管理各项工作。二是依靠街（镇）、居委会和行风监督员，每半年进行一次物业管理满意度测评，每季度进行一次居住物业小区经理考评。将信用报告、满意度测评结果与住宅小区经理考核、物业管理评先评优、物业管理招投标等有效挂钩。此项工作由区房地局组织推进。

3、推动物业服务企业规模化、品牌化。一是强化物业服务企业资质、物业从业人员资格的动态管理。二是建立统一的物业管理招投标信息平台，通过物业管理招投标，推进物业管理市场有序竞争。三是加大市场整合力度，引导物业服务企业采用加盟连锁、资产重组等各种方式，形成1至2家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业；归并、淘汰一批服务差、技能低、投诉多的不诚信物业服务企业，不断提高全行业的物业服务水平。此项工作由区房地局组织推进。

4、培育与物业服务相配套的专业化市场。一是加强物业服务的分类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式。二是探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式。三是开展“规范管理小区”创建活动，并逐步推广。此项工作由区房地局牵头，各相关单位配合。

（五）加大房屋行政管理力度

1、加强房地部门的基层建设。一是实行各镇土地所垂直管理，形成以街（镇）建制一一对应的房地产办事处（管理所）的基层管理体制，加大房屋行政管理的力量。二是明确房地产办事处（管理所）职责和人员配置要求，夯实基础，强化基层的房屋行政管理工作。此项工作由区房地局牵头，区人事局、区财政局和各街（镇）配合。

2、规范房屋维修资金管理。一是积极推进维修资金监管“专业化”、维修资金公布“菜单化”、维修资金使用“透明化”、公共收益管理“阳光化”的“四化”管理模式。二是按照规范维修资金管理的要求，执行维修资金的归集、使用、监管、再次筹集等具体操作方式。三是加强住宅专项维修资金风险管理，确保房屋及其设备设施的安全使用。此项工作由区房地局负责推进。

3、完善物业管理保障机制。一是完善应急预案和重大事项的报告制度。二是完善无人管理住宅小区的应急托管机制，解决居民最基本的物业服务需求。三是拓展区房屋应急维修中心的功能，在资金投入、业务指导、设备设施添置等方面加大保障力度，更好地满足居民安全使用房屋的需求。四是研究探索售后公房物业管理费入不敷出的解决方案。五是按市房地局的统一部署和要求，以推行物业服务合同网上签约备案和物业服务收费票据联网打印为抓手，依托**市物业管理信息系统，推进应急维修管理的信息化建设。此项工作由区房地局牵头，财政、物价、信息委等单位配合。

4、继续做好“急、难、愁”项目的综合整治和旧住房综合改造工作。为改善本区居民群众的生活环境，提高居民的生活质量，根据“量力而行、尽力而为”的原则，一是继续加大对“急、难、愁”项目综合整治和旧住房综合改造的资金投入力度，力争三年内完成综合整治300万平方米。二是继续推进旧住房成套改造和直管旧里的改造，争取三年内完成13万平方米。三是开展全区旧住房改造（整治）总量的调查摸底工作，提出整体改造的方案。此项工作由区房地局牵头，区旧改指挥部、发改委、财政、城投、宝房集团等单位配合。

5、加强公房和售后公房管理。一是按照公房管理的要求，规范公房租金使用，确保租金总额的60%用于房屋修缮，加大公房修缮资金使用的监管力度，确保将修缮资金使用落到实处。二是强化公房修缮管理，开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、项目审计制度。三是按照售后公房住宅小区物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，解决“同一小区、同等服务、不同收费”问题。四是逐步理顺售后公房物业管理机制，促进售后公房物业管理长效机制的建立。五是逐步整合商品房、售后公房和公房管理的信息资源，基本建立信息交换和信息共享的机制，实现对物业管理行业的动态管理。此项工作由区房地局、宝房集团共同组织推进，涉及物业服务收费内容的物价、法制办等配合。

四、实施步骤

依据“分类指导，差别管理；突出重点，抓住关键；先易后难，分步实施”的原则，具体实施步骤如下：

1、**年为筹划准备阶段。起草《**区加强住宅小区综合管理三年行动计划的实施意见》，制订工作计划，并做好相关配套办法和方案的编制工作。

2、**年为推进实施阶段。一是出台《**区加强住宅小区综合管理三年行动计划的实施意见》；建立区和街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度，制定相应的联席会议工作制度，成立联席会议办公室，定期召开会议，研究解决综合管理中的矛盾和问题；根据需要，成立水、电等若干个专项工作组，制订专项工作计划，并分别推进实施。二是加大宣传力度，理顺和明确住宅小区内各职能部门和专业单位的工作职责，初步形成齐抓共管的工作格局。三是强化物业市场的监管和改进物业企业管理的措施，树立物业品牌战略，初步形成不合格企业的淘汰机制；继续开展物业服务企业规范达标活动，提高全行业的物业服务水平；加强行政执法力度，依法查处违反《条例》、《规定》的行为。四是各街（镇）落实住宅小区综合管理的分管领导和具体职能部门，明确工作职责和目标，基本形成“以块为主”的综合管理工作格局；建立“条块结合”的业主自我管理的指导模式，街(镇)重点把好业委会“人选关”，行业重点把好“程序关”；社区党委主动关心并参与业主自我管理工作，深化社区物业管理党建联建工作，引导业主“规范、理性、有序”地参与小区管理；有效整合社区资源，充分发挥街(镇)的综合协调作用，营造“构建和谐社会，创建满意物业”的氛围。五是继续推进旧住房综合整治与改造，重点推进海滨新村、泗塘一村、泰和路309弄等成套改造项目，适时启动七牧场旧里改造，落实**年度综合整治计划，确保完成80万㎡的整治任务。

3、2009年为全面完成阶段。经过对“三年行动计划”的组织实施，形成“二级政府、三级管理”体制相适应的住宅小区综合管理新格局；房屋行政管理职能和物业行业的管理水平明显提升；新一轮的旧住房综合改造工程按计划完成；房屋维修应急中心的作用进一步显现；物业管理的市场化、专业化、社会化水准提高；业主“规范、理性、有序”的自我管理意识和文明居住意识明显增强；达到“三年行动计划”的预定目标。