城轨交通的物业开发与交通一体化设计

摘 要：通过对于城市轨道交通建设同物业开发及公共交通设施的结合设置的研究，探讨城市轨道交通建设对于市域及周边区域的经济和交通带动作用。

关键词：城轨交通 物业开发 交通一体化

中图分类号：U125 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（a）-0227-01

我国的城市轨道交通事业正处于方兴未艾的阶段，充分发挥城轨车站对于提高区域经济引领能力和改善车站周边交通拥塞状况的作用，为城市功能的提升具有极为重要的意义。

1 城轨相关物业开发与土地综合利用

1.1 城轨相关物业开发与土地综合利用具有重要意义

可进一步完善城市的基础设施、优化城市投资环境，为城市的可持续发展、提高城市知名度和整体竞争力提供可靠保障。城市轨道交通网络建设势必引起较高层面的重视，在融资模式、运营管理模式、审批用地、市政规划等诸多方面均给予了优惠政策。为配合这些政策的实施，在城市轨道交通的规划、设计过程中，对与城市轨道交通项目相关的物业开发与土地综合利用进行专题研究，显得尤为重要。

城市轨道交通项目相关的物业开发与土地综合利用专题研究的内容主要包括以下两方面。

（1）在轨道交通项目实施过程中，由工程项目设计建设本身所形成的可利用空间资源。

（2）由于轨道交通项目建设，特别是车站建设，对周边辐射区域内包括商业、交通、房地产、旅游、居住环境等诸多社会经济因素的影响。

轨道交通建设为相关物业开发与土地综合利用提供了良好的契机与条件。同时相关物业开发与土地综合利用又促进了轨道交通建设，是使轨道交通建设持续不间断的发展动力，轨道交通建设相关物业开发与土地综合利用必将使沿线形成一条经济繁荣带。

以天津为例：天津作为直辖市，又是华北地区的经济、金融、文化中心，城市人口近千万，发展潜力巨大。城市的总体建设规划对整个城市的发展起着至关重要的作用，城市轨道交通网络的规划和建设作为城市总体建设规划的重要组成部分，与城轨相关物业开发与土地综合利用研究势必被提高到较高的层面加以重视。

城市轨道交通相关物业开发与土地综合利用是个庞大的系统工程，需要政府部门特别是土地及城市规划管理部门来规划、协调和审批，项目开发公司更需要集中力量来组织和策划。

1.2 城轨工程重要站点相关物业开发与土地综合利用设想

对于处于市郊的车站：站址周边尚未实现规划，周边用地可充分结合城轨车站的设置对周边商业、居住等辐射带动作用进行统筹规划，促进市郊的城市化建设，提升土地附加值。为充分利用土地资源，可考虑与车站地面集散厅相连部分建筑等可进行综合物业开发。

对于换乘站：一般为地下三层车站，车站地下规模较大，可将地下二层为设备用房，地下一层为共用集散厅，将相连部分用于商业用途，并可于公共区内划分部分区域为地下物业开发面积，提高建筑利用率。并且，周边一般为繁华商业建筑，可结合车站站厅及出入口的设置，一方面实现行人过街功能，另一方面，可将出入口、通道同既有及规划物业建筑相结合，引入商业建筑客流，提升物业质量。 并可充分结合车站地面出入口、风亭等地面建筑引起的土地征用情况，进行征地范围内的商业、办公、居住等性质的土地综合开发利用。

设有停车线、联络线的车站：可结合车站范围内停车线、联络线等明挖施工所形成的有效地下空间进行综合物业开发建设。并可充分结合车站地面出入口、风亭等地面建筑引起的土地征用情况，进行征地范围内的商业、办公、居住等性质的土地综合开发利用。

普通地下车站：可充分结合车站地面出入口、风亭等地面建筑引起的土地征用情况，进行征地范围内的商业、办公、居住等性质的土地综合开发利用。

2 高度重视交通一体化规划和地面常规公交的接驳换乘

2.1 交通一体化概述

所谓交通一体化规划，就是通过对城市交通需求量发展的预测，为较长时期内城市的各项交通用地、交通设施、交通项目的建设与发展提供综合布局与统筹规划，并进行综合评价，交通一体化规划是城市总体规划的一部分。

城市交通是一个复杂的、动态的大系统，它涉及到社会、经济、环境、居民心理及生活方式等多方面因素，具有多方面属性。因此，交通一体化规划必须采用系统工程方法来进行，即以科学性为基础，以综合性为手段，以整体性为目标，进行系统的总体优化，以便得到一个能最佳满足居民出行要求的，与城市环境相互协调的综合交通系统。

2.2 城轨工程交通一体化设想

交通一体化规划应发展以城市轨道交通为骨干，常规的公共交通为主体，辅之以其它交通方式，构成多层次立体的有机结合体。

以天津为例：城轨线路大部分穿越了南京路、小白楼、天津站等商业中心和主要交通枢纽，沿线大部分路段也是公共交通拥挤区域。

城轨设计应做好与其它交通形式如城际客车、公共汽车、小汽车等的衔接，应服务到门，如与主干道上的公交车站换乘，这样可减少居民出门步行时间，方便乘客。此外，为更好地方便乘客，实现交通一体化规划，还应在不同的交通模式中采用统一的票务管理机制，使用统一的车票等。

交通一体化涉及到多个部门，应加强不同部门的联系与协作，把交通一体化的规划工作做深做细，使轨道交通更好地在城市交通中发挥骨干作用。

参考文献

[1] 《城市轨道交通技术规范》GB50490-2009[S].