住房贷款财务管理

1、关于房产政策的经济学分析

(1)选择性控制政策工具——房地产信贷管制、优惠利率

选择性控制是国家着眼于对特殊市场的信贷供求进行控制，对信用活动加以调节和影响的一项货币政策，其调节工具主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等。在房地产领域，消费者信用控制和不动产信用控制可以统称为房地产信贷管制，是中央银行货币政策的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。1998年，由于当时国内住房制度改革刚刚起步，居民购房意愿不强，人民银行短期内对居民住房贷款实行了优惠利率。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换，中央银行坚持稳健的货币政策，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预期。

(2)主要政策调节工具——利率、土地供给和税收

①利率

西方经济学认为，一个国家根据既定目标，通过中央银行运用其政策工具，调节货币供给量和利率，以影响宏观经济活动的水平。在房产信贷领域，政府可以利用调节个人住房贷款利率，将政府意愿通过市场化利率的变化引导房产价格回到合理的预期。利率的变化对居民的还款行为有着直接的影响，它使购房者还款压力增大，提高了贷款成本的风险，使购房者的住房消费贷款行为更加谨慎。因此，利率的变化是政府通过调整资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发商合理定位、商业银行合理放贷、购房者形成对房产市场的合理预期，从而促进房地产业的健康发展。

②土地供给

在经济学分析中，土地作为一种生产要素，其供给弹性为零，即从整个社会的角度来看，土地的供给量是固定的，但是从不同的时间段和不同地区对土地利用的差异上看，土地的供给就不是完全缺乏弹性。国家甚至是地方政府有条件通过控制土地供应量和土地开发节奏的办法实现对房产业的宏观调控。根据商品的供求规律，当房地产市场供大于求时，房产价格将会下降。从近几年中国房地产市场施工和竣工面积的增长情况来看，房地产市场总体上是供大于求的态势，只是房产业内部结构性矛盾比较突出。

③税收

税收是国家财政政策调节国民经济的一种手段，对房地产行业来说，目前税收对生产领域采取的调控措施要强于消费领域。在经济扩张和房产投机过热阶段，通过调整房地产相应税种和税率，让投机交易的速度减慢，就可以遏制经济过热和投机需求。在房产消费领域，通过征收个人所得税、营业税、契税、印花税等相应税种，减少房产投机收益。我国规定2006年6月起，个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税，2006年8月起，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。可见，在房产政策调控上，各种政策调节工具虽控制领域和手段不同，但目的和作用是一致的。

(3)有效需求与投机需求

经济学领域的有效需求是指有支付能力的需求。凯恩斯认为，有效需求是商品的总供给价格和总需求价格达到均衡时的总需求，包括消费需求和投资需求两个部分。由于个人消费的预算约束，对于住宅产品的实际有效需求是有限的，当消费需求获得满足，而投资需求因有利可图而加剧扩张时，超过一定限度就成为一种投机需求。目前，我国房地产市场的购房需求既包括有效需求，也包括投机需求。有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上，例如，购买、建造、翻建、大修自住房就属于典型的有效需求，而投机需求的目的是赚取差价，国家对房产信贷进行控制主要是压缩以投机为主的住房贷款需求。根据国内的实际情况，对大多数家庭来说，满足对住房的消费需求，只有通过贷款购房才能实现。国家对个人住房贷款政策的调整，能够在一定程度上刺激住房消费需求，将住房潜在需求转化为有效需求，通过制度安排或政策调整，尽可能扩大住房有效需求的边界。截至2005年末，国内商业银行个人住房贷款达到20258亿元，而且从市场发展趋势来看，个人住房贷款市场的有效需求还将保持稳步增长。

2、宏观经济与住房贷款政策

(1)宏观经济背景下中国住房贷款政策的演变

1998年是我国取消福利分房，开展住房制度市场化改革的起步之年，此后，也是国民经济快速发展和房地产繁荣发展的一个时期。住房消费的增长与社会经济的发展密不可分，显现正相关的连带效应。

总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。1995年以来，我国商业银行的个人住房贷款业务可以划分为三个阶段，一是政策启动阶段(1995—1998年)，商业银行在这一时期开始办理个人住房贷款业务，并从1998年下半年起，停止住房的实物分配，实行住房货币化，为住房金融的发展奠定了基础。二是扩张发展阶段(1999—2000年)，国家通过中央银行了多项鼓励政策，在优惠利率、贷款额度、贷款期限等方面尽可能地降低放贷门槛，支持个人消费信贷。三是规范调整阶段(2001～2006年)，针对个人住房贷款过程中出现的违规行为，人民银行为降低金融机构风险、规范房产金融市场秩序、抑制房产投机行为，及时收紧放贷条件，加强了对个人住房贷款的管理。

(2)房贷政策存在的问题及评价

住房问题是关平民生的大问题，近几年国家出台一系列的调控措施，但效果并不是非常明显。房贷政策虽已及时进行调整，但房地产市场仍然存在住房结构不合理、部分城市房价上涨过快、中低收入居民住房难以满足等问题。

①房贷政策的盲区——结构性矛盾

2004年以后，人民银行多次上调金融机构贷款基准利率，但对房产的非合理需求缺乏有效控制，投机炒房快速增长，同时，中低档住宅供应比例下降，导致房地产供给结构严重不合理。此后，国家利用信贷、税收等经济手段，提高房产交易成本，抑制房产投机需求，但结构性矛盾依然存在，中低价住房和经济适用房的比例偏低。2006年，国家在行使多种经济手段的同时，吸取了前两年的教训，通过出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，弥补了房贷政策的不足，直接宏观调控住房结构，并有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。②房贷政策的松动——大量空置房

2004年以前，在积极财政政策调控下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”特征。“十五”期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响和调控房地产的投资和需求，局部地区房地产投资过热，购买多套住房的投机需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷政策出现松动迹象。2005年，国内商品房空置率达26%，大大超过国际公认的5%～10%的警戒区间。因此，从政策层面看，支持经济型住房发展、支持有效需求的房贷政策总体趋向不会改变，只是在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。

③房贷政策的风险——信用环境差

信用环境建设是国内大部分行业，包括房地产行业持续、健康发展的一个软肋。近几年，国内部分经济发达地区的金融机构与咨询中介机构联合，建立了个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险，特别是个人住房贷款风险发挥了重要作用。目前，全国范围内的征信系统还没有真正建立起来，金融机构之间的资源共享、平台合作在短时间内难以实现，所以，市场环境下的信用建设与维护还有待进一步加强。

(3)应处理好几个关系

个人住房政策在应对国家宏观经济政策和产业政策调整的过程中，应处理好如下几个关系。一是处理好短期调整与连续性的关系。个人住房贷款政策，包括公积金贷款政策都属于短期性政策，与其它公共政策相比，更容易发生阶段性变化。因此，在政策调整时应充分考虑到政策的可行性和关联效应，增加政策的可操作性和稳定性。二是处理好独立性与协调性的关系。房贷政策既要体现权威性，又要做好与其它宏观政策的有效衔接，避免与财政政策、货币政策、产业政策相脱节，应形成比较健全的政策体系。三是处理好结构性与实效性的关系。房贷政策能够在一定程度上对消费者行为倾向进行引导，特别是近几年国家对房地产业的宏观调控政策不断出台，很多不确定因素使消费者对住房消费难以做出决策。因此，房贷政策应把握好时机，通过政策手段引导住房结构趋向合理，解决结构性矛盾，增强政策的实际效果。四是处理好市场机制与政策调控的关系。实践证明，市场机制是一种有效的资源配置方式，能够有效地实现市场调节。同时，“市场失灵”也是单一的市场调节所无能为力的，这正是公共政策存在的客观必要。市场秩序需要依靠政策的制约和维护，政策的制定和执行也要以市场为基础，尊重市场的客观规律。“市场+政府”的混合型经济已被国内外广泛接受，政府只需区分好哪些需要政策性约束，哪些可以放手由市场来决定，如果处理不好，必会导致政策失效。

3、新时期房贷政策的价值取向

(1)价值取向类型与政策定位

公共政策一经产生，就面对效率和公平两种价值取向的矛盾。效率是指政策资源配置的有效性，经济学领域把帕累托效率作为资源配置有效性的最高境界。公平是指对社会价值分配的合理性，在社会利益关系越发复杂的情况下，把握好现有的利益格局，满足不同利益主体多方面的需求，进而实现社会协调发展。公平对效率的影响，以及效率对公平的制约，贯穿着公共政策实践的全过程。

现代政府的公共政策总是在效率与公平之间进行选择，不同的历史时期需要做出不同的选择。从理论上讲，市场主要解决效率问题，而住宅作为“准公共品”，又需要在社会的环境下，由政策机制和市场机制共同作用，这就决定了政府应遵循以效率为基础，致力于公平的复合型价值取向。

(2)近期房贷政策的价值取向分析

①公平和效率的选择

学术界认为，公平是属于价值理性的范畴，效率是属于工具理性的范畴，二者是公共政策同一时点难以兼顾的两种价值目标。市场机制的竞争性为效率的实现提供了保障，而政策的干预又使社会增添了公平。我国中央银行政策本身具有统一性和融合性，在宏观价值取向上相对容易实现公平，但政策落实不力则容易影响效率。因此，笔者认为，政府对价值取向的选择应是以公平为基础，为市场机制实现高效率运行创造条件的同时，兼顾效率和效果的发挥。当然，在不同的历史时期，不同的宏观背景下，要求政府在制定政策时对价值取向的倾斜力度有所区别。例如，在经济繁荣时期，为抑制经济膨胀而提高利率，约束过度的消费行为；在经济萧条时期，为防止经济再度萎缩而降低利率，鼓励居民消费。相应地，利率的变化会对产业政策和行业发展也带来影响。

②房贷政策的价值取向

如前所述，公共政策应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，具体讲，就是在横向区域间调控方面强调效率，在政策纵向管理方面强调公平。政府在宏观调控住宅金融体系上要建立完善的制度框架，使住宅产业具有一个稳定的发展基础，同时，利用各种宏观政策工具对住房贷款行为进行调节，使住宅产业的发展符合公共政策的目标。近期，根据房地产业的发展运行状况，房贷政策的价值取向应侧重公平，引导要素供给向实际有效需求转移，使资源更多地转向中低档住宅和以使用为主要需求的房地产市场建设。国家对房贷政策的倾向性会引导金融要素和相关产业转向房地产有效需求领域，使资源更合理、更公平地配置到经济领域中去。

③需要进一步解决的问题

一是要增强政策的实效性。要考虑到经济调节工具在实施过程中固有的滞后性特点，提高政策的实际效果和可信度，实现资源的优化配置。二是要增强政策的针对性。要明确指向，分类指导，兼顾宏观调控政策的统一性与各地区房地产业发展的差异性，需要政策有针对性地进行调控，提高政策的执行效果。三是要增强政策的规范性，避免政策的越位和缺位。在经济体制转轨时期，应特别注意防止公共政策对市场机制的有害干扰和对市场机制缺陷弥补不足的问题。要加大政策执行的工作力度，排除干扰政策实施的主要因素，防止和避免政策执行不到位等问题。

结论

房产政策是政府公共管理政策的一部分，在政策分析中开展价值取向研究，有助于有效解决政策中的价值冲突，有助于政策制定全过程的调节，在一定程度上提高决策的效率。国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，而住宅作为“准公共品”，需要在社会的环境下，由政策机制和市场机制共同作用。因此，政府应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，并进一步解决政策的实效性、针对性和规范性等问题。

摘要：近几年来，中国房地产业作为国民经济的重要增长点，为推动经济的高速发展发挥了重要作用。同时，房地产投资过热、房价高涨等问题也在一定程度上干扰了经济秩序。国家及时推出和完善新的房产政策，例如，投资政策、需求政策和供给政策，为加强和改善宏观调控创造了有利条件。个人住房贷款政策属于需求政策的一种形式，是随着国民经济发展而变化的一种短期调控手段。通过个人房贷政策杠杆作用，能够刺激居民对房产的有效需求，启动房地产消费，同样，对政策价值取向的关注和调整，也能够使政府的宏观调控发挥更大的作用，符合更多数人的意愿。