物业交易业主被迫消费者角色研讨论文

2019-10-21 版权声明 举报文章

物业交易业主被迫消费者角色研讨论文

编者按:本文主要从“非自愿乘车者”内涵;“非自愿乘车者”的制度解释;完善物业交易制度的思路进行论述。其中,主要包括:单个业主在物业市场上,除最基础的消费者角色外,至少扮演四种角色、物业服务一般指物业公司提供的面向全体业主的公共服务、绝大部分业主正在成为非自愿乘车者、开发商安排的物业公司先于业主和业主委员会(以下称业委会)而存在、业委会自然能够成立,而且有能力有意愿代表全体业主的利益、业委会组织本身的缺失、业委会能力的缺失、业委会成员可能存在“道德风险”、业主权益保护制度的缺失与物业企业对其自然垄断地位的滥用、构建物业服务市场上的公平交易秩序、引导各小区的业主和物业企业在重复博弈过程中逐步发展各方认同的具体交易规则等,具体请详见。

单个业主在物业市场上,除最基础的消费者角色外,至少扮演四种角色:搭便车者、非自愿乘车者、报复者和反报复者。本文拟通过对物业服务的公共物品属性的讨论和对现行物业交易制度的分析,揭示多数业主在物业交易中所扮演的基本角色是非自愿乘车者(unwillingrider,即被迫消费者)而非其他。

一、“非自愿乘车者”内涵

“非自愿乘车者”一词出自A•爱伦•斯密德的《财产、权力和公共选择》一书。斯密德说:“一个非自愿乘车者被定义为这样一类人,即在高排他成本和管理结构下,不得不支付他们不需要的物品费用的人”。非愿乘车者可能因物业服务的公共物品(publicgoods)属性而出现。

物业服务一般指物业公司提供的面向全体业主的公共服务。依据《物业管理条例》第二条的规定,物业企业与业主之间所订立的交易合同的标的物是物业公共服务行为,主要包括:按照双方签订的物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此,物业企业提供的面向单个业主的个别服务不属于本文讨论的范围。

物业服务具有公共物品的属性。依据经济学上关于公共物品的定义,公共物品在消费上具有非竞争性和非排他性、在效用上具有不可分割性或效用的相互依赖性。物业企业所提供的物业服务项目也具有这样的属性。表现在:第一,对于生活在同一个物业区域的居民来说,物业服务具有非竞争性和非排他性。例如小区良好的生活秩序每个居民都可以享受,即使他拒绝为此向物业公司付费,物业公司也很难在技术上将其排除在服务范围之外。同时小区内每个人的消费并不减少其他人的消费质量和消费数量。第二,物业公司的服务项目在效用上也有不可分割性和相互依赖性。每一位业主对这些设施和服务的消费,都会对其他业主的消费产生外部性。

由于物业服务的公共物品属性,使物业公司只能按照统一的质量和数量标准向所有业主提供服务。在民主决策规则下,此标准往往符合多数人的一般性共同偏好,符合平均的经济承受能力,但难以满足每一个业主的个性偏好和特殊需求。它忽略业主对物业服务需求的个性差异,而且物业服务区域越大,业主群体人数越多,被忽略的差异越多,必然使部分业主成为非自愿乘车者。即使物业公司提供的服务质优价廉能满足大部分业主的需求,少部分业主也会成为非自愿乘车者。所以,少数业主成为非自愿乘车者是物业服务交易中难以避免的正常现象。

但在目前的物业服务市场上,绝大部分业主正在成为非自愿乘车者。据北京消费者协会调查,73%的业主对物业公司提供的服务不满意,但出于无奈而不得不接受。说明在物业服务市场上,绝大多数业主的福利被损害,非自愿乘车者成为业主们的基本角色。此种现象的根源不在于物业服务的公共物品属性,而在于现行物业服务交易制度剥夺了业主群体和个人自由选择物业服务的权利。

二、“非自愿乘车者”的制度解释

现行物业交易制度从三个方面剥夺了业主集体选择的机会:

(一)在前期物业服务制度下,开发商安排的物业公司先于业主和业主委员会(以下称业委会)而存在,业主被迫接受由它提供的前期物业服务,从而成为非自愿乘车者。国务院2003年颁布并实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》)是迄今最为重要的有关物业服务的立法。按照《条例》,前期物业企业由开发商选聘,物业服务的项目、数量、价格和标准,由开发商与物业企业签订的契约规定。业主在购买房产时,依据《条例》第二十五条,买卖合同包含前期物业约定的内容。意味着,即使业主个人不需要,也不得不接受前期物业公司提供的服务并交纳相应的费用,业主个人没有选择的余地。

(二)依据《条例》的逻辑,在广大业主入住小区后,业委会自然能够成立,而且有能力有意愿代表全体业主的利益,重新选聘物业公司。现行物业服务制度的设计即以此假设为基础。但由于三个原因,重新选聘的设想会落空,使大多数业主成为非自愿乘车者。

1、业委会组织本身的缺失。《条例》将业委会在每一个物业区域的建立和存在作为立法的前提。但现实与《条例》的假定相反,业委会在城市住宅小区的成立并非是一个必然的过程。业主群体是一个松散的个体集合,其集体行动如业主大会的召开和业委会的产生等受到众多方面因素的制约。如小区规模大、居民熟悉程度低、基层政府组织的反对和阻挠、业主的自治意识的缺乏和搭便车行为、业主领袖不存在、业主与开发商和物业企业的矛盾比较缓和等,均可能导致业委会的缺失。在众多小区,不仅业委会没有产生,即使已经产生,也会因为不能正常运转而名存实亡。据调查,北京、石家庄、郑州等城市,多数住宅小区都没能建立业委会。如目前北京共有2900多个物业管理区域,成立业委会的只有400多个;郑州1237个物业管理区域,成立业委会102个。由于绝大多数小区没有成立业委会,缺乏重新选聘物业公司的前提条件,业主们只能接受先于自己存在的物业公司提供的前期物业服务而别无选择。

2、业委会能力的缺失。《条例》第十五条、第三十五条均规定业委会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。假定业委会能够成立,并且遵循业主们的意愿更换由开发商安排的物业公司。事实证明这是一件成本高昂的事。非经过艰苦的抗争,原有物业公司不会轻易被更换掉。而业主和业委会用以抗争的最有利的工具就是法律。据测算,在一个有1000户业主的物业区域内,假设业主希望通过诉讼途径更换物业公司,在业委会成员足够聪明、通晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提下,所需时间为35个月、费用70万元。舍此之外,以松散的业主群体,通过非法律的途径去对抗组织完善的物业公司,强迫其交出物业服务的经营权,成功的希望更属渺茫。

3、业委会成员可能存在“道德风险”。假定业委会能够成立并且有能力重新选聘物业公司,业委会有可能违背多数业主的意愿选择他们不满意的物业公司,使广大业主成为非自愿乘车者。依据《条例》的逻辑,业委会是业主利益的人,在物业服务的交易中,代表业主群体的利益。但现实往往与理论不符:部分业委会或者其成员不仅不代表业主们的利益,相反,他们与物业企业合谋侵害业主们的利益,以求得其私人利益的最大化。纵观业委会运转的现状,背叛业主的利益几乎是其必然的选择。原因有三:第一,在现行物业服务交易制度下业委会属纯公益性质,绝大多数业主没有兴趣参与业委会的工作。担任业委会委员的只有两类人:业主维权的积极分子(业主领袖)和怀有个人目的的人。出于公益目的的业主积极分子,须承受来自物业公司和业主们的双重压力,在参与热情的消失后,往往会淡出业委会的工作。留下来的多是能够与物业企业形成合谋,并在物业企业分一杯羹的人,从而形成业委会成员的劣币驱逐良币现象。第二,物业企业作为理性的经济人,能够认识到与业委会保持良好关系甚至完全控制业委会的必要,所以,对业委会委员采取一些拉拢手段顺理成章。第三,法律没有关于业委会行为的具体规定,业主缺乏监督业委会的必要依据。加之监督工作先天存在被监督者和监督者之间的信息不对称,业委会成员自然能够自行其是。何况多数业主根本没兴趣关注业委会的工作。

(三)业主权益保护制度的缺失与物业企业对其自然垄断地位的滥用。《条例》没有具体规定当业主个人利益遭到侵害时,如何进行自我保护。北京等地的司法部门一般认为如果物业企业未能履行合同的约定对业主的利益造成损害,只有业委会可以到法院起诉物业企业,单个业主不具有这样的资格。但由于在北京等城市,大多数住宅小区并没有建立起业委会或者虽然建立了但名存实亡,所以《条例》第三十六条关于物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任的规定就形同虚设,从而剥夺了业主对物业服务的评价话语权和监督权。其后果就是物业企业在物业交易中可以滥用自己的自然垄断地位侵害业主的利益。具体情形包括剥削性滥用行为(包括超高收费、捆绑收费、强制交易等)、内部交叉补贴行为、劫持业主大会和业委会等,使业主群体成为非自愿乘车者。学者已有详细讨论,在此不再赘述。

由于以上三个方面的原因,非自愿乘车者成为大多数业主在物业交易中的真实身份,说明现行物业服务交易制度的改革已势在必然。

三、完善物业交易制度的思路

改革物业服务交易制度,应以保障业主对物业服务的自由选择权和物业服务市场的和谐发展为目标。

(一)构建物业服务市场上的公平交易秩序。从三个方面着手:一是健全物业交易双方的权利保护制度,支持双方运用法律武器保护自己的正当权益,使侵害他人利益者为自己的行为负责。二是完善物业服务行业的服务标准,对物业服务的内容尽可能量化,使物业服务的单元、数量、质量和价格便于分解和计算,为减少非自愿乘车者创造制度条件。三是不将业委会的存在和正常运转作为制度设计的前提假设,赋予业主们成立和不成立业委会的自由,并设计相应的制度和机制,确保不成立业委会的小区的业主们也可以行使民主选择的权利。

(二)在维持物业服务市场上基本公平的交易秩序的前提下,引导各小区的业主和物业企业在重复博弈过程中逐步发展各方认同的具体交易规则。这套规则应包含对“搭便车”和“道德风险”等机会主义行为的惩罚机制。“所有成功的长期持续的公共资源管理个案中,都包含某种社群监督和惩罚参与者行为的机制,这意味着自治的条件不仅仅是简单的合作协议,而是必须采取某些手段,以在个人有动机乘机寻求个人利益时确保合作行为的继续。”

同时,由于人们总会赞同别人有利于自己的行动,而反对和抵抗别人不利于自己的行动,业主与业主、业主与物业公司在长期的互动过程中,在多次的重复博弈后,会形成对大家都有利,至少是不损害任何人的制度安排。各物业区域特有的交易规则发展起来后,可以将业主的基本权益以惯例、潜规则等非正式制度形式固定下来,与国家正式制度相辅相成,对业主利益形成保护.

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