小议房产面积测绘若干问题

摘 要：随着科学技术的发展，房地产测量信息管理现代化已越来越被人们所重视。展望未来，随着电子信息技术以及空间技术的综合应用和发展，加上高性能计算机和网络的飞速普及，房地产测绘必将发生重大变革。这就要求我们采用现代化的科学技术，建立起一整套完善的房地产测绘信息管理系统，以适应当今势不可挡的房地产业的发展，这既是时展的需要，也是产业发展的需求。

关键词：房产面积；测绘技术；测算

Abstract: With the development of science and technology, the modernization of real estate mapping information management has drawn more and more attention. Looking ahead, the comprehensive application and development of electronic information technology and space technology, and the rapid popularization of high-performance computers and networks will bring about great change to real estate mapping, which requires us to establish a set of comprehensive real estate mapping information management system by the modern science and technology to adapt to today's overwhelming development of real estate, which is both the needs of the times, but also the needs of industrial development.

Key words: the area of house property; mapping technology; measurement

中图分类号：P25文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

一、房地产测绘的作用

1．法律方面作用

房地产测绘为房地产的产权、产籍、产业管理，房地产的开发、交易等管理提供房屋和房屋用地的权属界线，权属界址点、房地产面积、各种产别以及有关权属，权源，产权纠纷等数据、图卡、表、册资料。这些房地产测绘成果，经过检查验收，由房地产行政管理部门对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，审核后方可用房地产管理。房地产测绘成果即是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料。也是房地产各种管理的重要依据。

2．财政税收经济功能

房地产测绘的成果包括房地产的各种数据、资料、质量及使用和被利用的现状，是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。

3．社会服务、决策参谋功能

房地产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，例如它可统计出一个城市与地区的房屋的总数量、总质量、人均建筑面积、人均使用面积、住宅的数量、质量、所有权、使用权情况，发展速度等。这些资料无疑会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

4．测绘技术方面的作用

房地产测绘是城市大比例尺测绘的一种。虽然其方法手段与其他测量并无多大区别，但它不同于通常大比例尺的工程测量、地形测量。它具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，因此它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料。

二、房地产面积的测绘问题

（一）关于房屋“栋”（幢）的划分问题

《细则》中对基本单元和幢的认定：

房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单幢处理。连体楼按多幢处理。幢是房产调查的基本单位，也是房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。现在，“栋”的划分方法必须完整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之， “幢”区分的基本原则主要有：

1）确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一栋，这毫无疑义；

2）“独立分栋”应该这样判断：

a)由于历史原因，新老规范未之前的，已经经过有关部门认定的，不论该房屋是何种结构型式，已经确定为一栋的，我们把他确定为一“栋”；

b)从新细则之后，“栋”（幢）的划分原则应该是：

①规划设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体的；作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如果房屋各部分间互不相连，则可以将各部分独立分幢；

②理论上应同期规划、同期建设、同期验收；

理论上和实践操作中，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目将各自独立，单独成幢。

③是否同一设计单位的同一整套设计图纸的；

④如果是裙塔楼相连则看其主副楼是否为独立的共有共用设备的；

“幢”的划分，对广大产权人而言，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计

⑤改建，扩建后的建筑物是否重新参加原建筑物的分摊，如果不参加原建筑物分摊的；视为独立栋；

⑥一家建起的私房的山墙是共墙且连成一体的，可看成为一栋；但无共有共用面积的分摊。（只确定共墙面积的分摊）如果不共墙则单独分栋；

⑦新建成的超大型房屋，有若干层地下层组成的大型房屋的分栋，一定要仔细分析是否满足上面的前四个条件，具体分析分栋的条件，再具体分栋。例如，正负零以上有多栋独立房屋，正负零以下是为地上多栋房屋服务的地下室，则地上的房屋就应该分为多栋；

⑧本身原是独立的房屋，利用楼房之间的间隙地，底层或多层以裙楼的形式连成一片的房屋，裙房与原楼房分别分栋；

⑨以通廊或架空通廊连成房屋，各自分栋。

（二）关于“层”的编号问题：

近几年，房产管理部门、规划设计部门、开发商、用房单位等在房屋的层号问题上经常与房测人员的编号发生冲突，所谓“层”的定义是，由房屋的某一局部或全部、高度大于2.20米的封闭空间组成的、连续性的，迭加的一个平面空间；

1）房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高2.20m以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的1/3，且层高在2.20m以上的，该房屋计算自然层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和；