开发商和购房族的拉锯战

一场拉锯战。

开发商看似坚挺。在全国房地产市场普遍低迷的情况下，SOHO中国董事长潘石屹却逆势提价，并且高调地认为，“对中国经济和奥运之后房地产的走势，已经有许多人做了宏观的分析。我们的结论是继续看好中国经济和奥运后北京房地产市场。”

但是，降价还是来临了。随着房地产销售量的不断下滑，一些地产商最终选择让步，开始大幅下调地产价格。中国最大的上市地产开发商万科自8月底率先降价，涉及深圳、上海、杭州、南京、北京等主要城市，降幅最高达27%。

然而，这被业内人士评价为“技巧性降价”，“诚意”太显单薄。“降价不过意味着开发商放弃谋求暴利，接受正常利润水平。”中国房地产企业利润率普遍高于30%，许多开发商尚有降价空间。消费者的心理预期仍然很大，他们仍在观望。

这使令市场担忧中国房市疲态延续。德意志银行经济学家马骏说：“大多数开发商预计市场萧条将持续一年甚至更长时间。”

越堆越大的泡沫

在国际上，有一个衡量是否存在房价泡沫的指标，即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

对于发达国家而言，如果这个比例超过6就被视为存在泡沫，在发展中国家这个标准会宽泛一些，但超过10则意味着泡沫明显。但是在房价达到高峰的2007年，中国一线城市的房价收入比达到15左右，深圳甚至到了17，房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。

那么，房地产泡沫是如何生的？

我们首先可以从中国经济的发展中寻找答案。许多国家的发展历程都表明，房价的走势与一国经济增长呈现正相关。尤其是在房价中长期快速增长阶段，无一例外都处在国家经济高速增长的宏观背景下。这一点并不难理解，经济增长带动了各个行业的发展，增加了社会财富，刺激了需求，房价上涨是题中应有之意。尤其是中国在1998年才将房地产推向市场，改革开放以来积累的购买力足以推动房价实现快速上涨。

这可以看作是中国房价的市场逻辑。如果中国房价仅以此逻辑演进，房价的涨势应该会随着经济的增长而逐步增长，变得温和而可控。

但自从改革开放之后，中国经济就像一列高速火车一样不断前进，这列火车一旦启动，就很难停下来，因为资金推动型的发展模式，决定必须不断地给这列火车增加燃料，使之不断向前。

这个所谓的“燃料”就是资金，或者说是钱。但钱从哪里来？之前国家的财富积累并不足以提供维持这样的发展速度。这个难题在1998年房地产市场化之后迎韧而解。要发展房地产，需要两项最重要的资源，一是土地，二是资金。

于是在此后的10年，政府拍地，开发商从银行手中贷款买地，然后建房子卖给购房者，后者也从银行贷款购买这些房子。政府通过卖地获得了发展需要的资金，开发商获得暴利，而这些成本则被转嫁给了购房者，他们获得了越来越高的房价。这种逻辑客观上推动了中国经济的快速发展，但同时也埋下了泡沫的祸根。

麻花一样的资金链

去年国庆前夕房贷新政出台以后，房屋价格虽然没有明显下降，但消费者观望气氛更加浓厚，许多城市成交量下降达30%―50%，让很多房企的经营受到相当大的影响，也是房企现金流快速下降的主要原因。

房企的现金流下降带来的首先是土地流拍现象增加。2008年以来，在将近半年的时间里，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍。更有开发企业无奈之下采取了“断臂自保”的措施――退地。土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题。即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地。同时，土地项目转让也开始增多。

这一切表明，当前房地产企业资金链相当紧张。

能印证这一观点的还有，房地产企业经营活动现金流净值多为负值。企业财务指标的不乐观，一定程度上反映出房地产企业资金存在的风险和隐患。房地产上市公司经营性现金流较去年同期锐减，已披露的60家上市公司中，44家现金流为负，显示在销售疲软的情况下，房企“失血”严重，若再不加速回笼资金，就只能通过借新债偿旧债，或在股市圈钱的方式来偿还到期资金。

根据银监会第二季度的统计，截至6月底，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，同比增长22.5%，比上年同期降低2个百分点，增幅连续7个月出现回落。房地产开发贷款余额为1.95万亿元，同比增长17.7%，增幅比上年同期降低8个百分点。

国泰君安一份行业分析报告指出，今年房地产业资金缺口达7100亿元，相当于去年行业最高峰新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年全年销售收入的24%。

谁能笑到最后

宏观调控的巨大威力确实让整个地产行业感到刺骨的寒意，相应地，地产商也从来没有停止过寻求改变这种状况的努力。

8月27日央行、银监会联合下发《关于金融促进节约用地的通知》，限制银行向房地产企业贷款。这项政府减少房地产损失，规避银行风险的紧急调控措施，不免有“弃房保银”之嫌。据悉，目前北京、上海的部分银行已经开始做压力测试，考量在房价下跌环境下银行能承受多大的风险。

面对这样的市场状况，在接下来被喻为房地产销售旺季的“金九银十”这两个月里，把房子卖掉回笼资金，成为了开发商们最朴素而远大的理想。但现在的情况是，已经公布中报的55家房地产上市公司积压的“存货”达3128.91亿元，比去年同期增加1446.38亿元，增幅达86%。再加上9、10月份极有可能的出现开发商集中推盘的现象，将形成房地产市场一个供应量的小高峰。市场有限的需求加上供应量的大幅增加，前景很难让开发商感到光明。

当然，在市场低迷的状态下，也有特立独行者。SOHO中国便在9月1日对旗下所有在售项目全面提价5%，董事长潘石屹在解释提价的原因时说，从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，提价是想抵消一部分建筑成本的上升。但这样的提价注定曲高和寡，恐怕很难再找出像潘石屹这样既没有资金压力，也没有销售压力的开发商。

在开发商和购房者之间发生的这场博弈，购房者需要付出的是时间，而开发商则是面对沉重的资金压力，到底谁能笑道最后，结果似乎一目了然。

The Stalemate between Developers and

House Purchasers

In the situation of the market downturn of the real estate of the whole country, Pan Shiyi, China’s famous real estate developer reversed the market and raised the price. He said: “Many people made the micro analysis on Chinese economy and the trend of the real estate after the Olympic Games. Our conclusion is that we are still bullish on Chinese economy and the real estate market of Beijing after the Olympic Games.”

However, the price reduction did come after all. With the downslide of the sales volume of the real estate, some real estate dealers finally gave in and reduced the price. Wanke Group, the biggest listed estate developer of China firstly reduced the price in the end of August in some main cities such as Shenzhen, Shanghai, Hangzhou, Nanjing, and Beijing. The highest declining rate hit 27%.

Nevertheless, this kind of act was called the “skillful act of price reduction” by insiders. “Price deduction only means the developers gave up gaining the supernormal returns and accepted the normal profit level.” The profit rate of the real estate enterprises of China is generally higher than 30%. Many developers still have the space of price deduction. The consumers are still waiting and observing.