论北苑世家商住小区项目管理经验

摘要：北苑世家商住小区由四栋17层、两栋9层、两栋二层商铺组成，建筑面积51000m2，是一个较为高档的商住小区。在项目管理方面进行了协调、合同和材料、设备的质量控制工作。北苑世家商住小区三个控制工作(进度、质量和投资)是比较成功的，并且按期投入使用。该项目获得了安徽省“黄山杯”、“安全质量标准化示范小区”，是建设管理工作的集中体现。

关键词：管理实践三控制检查制度

北苑世家商住小区位于安徽省宿州市东关，占地1.025hm2，总建筑面积51000m2。地下2层，地上17层，建筑总高度56.2m，全剪力墙结构。是市重点工程。工程开工时间2006年10月，竣工时间2008年5月，荣获2009年度安徽省建筑工程“黄山杯奖”。建设单位：安徽安厦房地产开发有限公司，监理单位：蚌埠建设监理有限公司，设计单位：北京中房设计研究院，土建及安装施工单位：中煤第七十一工程处等。北苑世家商住小区是宿州市“窗口”工程，对质量和功能的要求比较高。为了小区的建设，总公司对其实行项目管理，项目管理人员在总公司的授权下，对工程项目的准备、勘察设计、设备选购、招标、建筑安装施工直至竣工验收实行全过程的管理，在取得较好的工程建设成绩的同时，也取得了一些有益的管理经验。

下面着重就接待中心大厦工程项目建设管理过程中的质量、进度、投资控制和组织协调工作方面作一简要介绍。

1确定质量总目标，搞好工程质量管理

工程项目质量管理是为了经济、高效地施工(生产)出符合标准、设计要求及用户需要的质量合格的建筑安装工程(产品)，企业各部门对施工各环节、各阶段所采取的组织协调。

北苑世家商住小区工程开工之前，通过公开招标承建土建及安装工程的中煤第七十一工程处即提出了将该项目建设成为“黄山杯奖”省优质工程的质量总目标，这一目标得到了业主的认同和支持。

围绕质量总目标，对参建各方的质量管理工作均提出了具体的要求。

1.1要求施工单位做到：第一提高质量意识；第二推行全面质量管理；第三提高职工素质；第四搞好工程项目的质量管理；第五建立并执行工程质量检查制度；第六做好成品保护工作。

1.2在质量管理工作中监理工程师的工作重点

监理工程师的中心任务是组织各施工单位按照合同规定的质量标准进行施工；对影响质量的因素进行审核、检测、校验、认可；对偏差提出调整、纠正措施，并监督其执行。为搞好工程质量，着重从以下几个方面进行检查：

1.2.1审查施工单位的施工方案

主要审查施工方案中的施工方法、施工顺序是否科学合理，施工措施是否得当，有无工程质量方面的潜在危害。

1.2.2做好隐检预检

对定位放线、高程水准点引测、基槽钎探、钢筋绑扎、防潮防水工程、管道试压冲洗等，要及时检查，发现问题及时处理。

1.2.3把好材料、设备的质量验收关

对主要材料、设备的规格、性能、技术参数、质量要求(必要时包括生产厂家)均事先对施工单位提出明确的要求，并规定具体的确认验收办法。凡未经检查确认或检查不合格的材料、设备，一律不准在工程中使用。

1.2.4做好施工过程中对操作质量的巡视检查

有些质量问题是由于操作不当所致，也有些质量问题容易被下道工序掩盖而不易发现，还有些操作不符合规程要求的工程质量虽然表面上似乎影响不大，却隐藏着潜在的危害；所以在施工过程中，监理工程师必须加强巡视检查，及时发现问题及时纠正。有些问题即使在某一阶段完成后仍然能够发现，但那时再纠正就可能造成比较大的损失，也会影响工期，有些甚至是很难弥补的，造成永久的遗憾。因此，必须坚持“预防为主，防患于未然”的方针。

1.2.5做好主要分部分项工程和关键部位的质量监控

对主要的结构部位、关键设备、关键部位的质量一定要有切实有效的监控措施。

1.2.6参与质量事故的调查与处理

一旦发生了不符合规定的质量标准而达不到设计要求的情况，要立即组织设计单位、施工单位进行事故调查分析，查明发生质量事故的原因，对事故的严重程度和危害程度做出鉴定，审查施工单位的处理方案，并及时报告业主，经各方同意后，批准施工单位进行处理。

1.2.7组织质量信息反馈

检查员在现场巡视及检查的情况、所发现的问题和处理的情况，以日报、周报、制版记录等形式反馈给监理工程师和总监理工程师，对重大问题和普遍性问题，以函件形式通知施工单位，促其迅速采取措施加以纠正和补救。对于现场检验成果，也及时反馈到施工生产系统，以便及时调整和改进。正是严格按照质量管理工作的要求，在工程建设全过程实行严格的质量控制，北苑世家商住小区工程顺利地实现了“黄山杯奖”这一质量总目标。

1.2.8以住户合同交房日期为总目标进行进度管理

工程项目进度控制与质量和投资控制一样，是项目施工中的重要控制之一，它是保证工程项目按期完成、合理调度资源、节约工程成本的重要措施。

施工进度控制就是制定施工项目进度计划，并通过采取组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息措施等来具体落实进度计划，保证按计划实现既定目标。

进度控制的方法主要是规划、控制和协调。规划是指确定项目总进度控制目标与分进度控制目标；控制是指在施工项目实施全过程中，进行施工实际进度与计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。

2.1大力支持施工单位应用新技术、新工艺、新材料

北苑世家商住小区工程在施工过程采用如下“三新”应用：

① 外墙外保温工艺；②泵送混凝土；③整体提升脚手架；④钢筋电渣压力焊；⑤加气混凝土块；⑥简模、大模板；⑦模板早拆体系；⑧计算机辅助施工与管理。

在桩基工程施工过程中，因为进行了一些技术处理，造成了工期损失。我们召开“四方”会议共同商讨调整计划，以期采取措施将损失的工期赶回来。施工单位提出了原施工组织设计中没有的、在目前国内建筑市场尚未全面推广的外墙保温包板预埋现浇工艺和早拆模体系。我们通过结构验算和现场实验后，大胆支持应用，既节省了大量模板，又加快了模板的周转，既节省了模板投入，又大大加快了工程进度

2.2保证各项设备及时到位

根据工程总进度计划，我们合理安排给水、供电、电梯、空调、消防、等大型设备的订货和到货时间，保证各项设备及时到位，有效地保证分进度计划的完成。

2.3采用动态循环的控制方法，保证进度目标的实现

除各施工单位编制进度计划外，监理也编制了控制性总进度计划和阶段性控制计划，分析确定关键性项目及控制性工期，并在实施过程中采用动态管理。要求施工单位每月申报月进度计划，根据实际进度情况随时进行监督检查与实际完成的差异，并不断完善调整计划安排，分析解决影响施工进度的各种内因外因，并对各施工阶段施工单位实际投入施工人员数量、工种、素质及施工机具的数量规格及其完好率、材料订货进场情况、施工组织管理状态等进行经常性地检查督促，及时协调处理施工过程的问题，保证总计划的完成。

3有效利用资金，严格控制投资

作为重点工程，工程总投资6800万元。我们在资金分配方面侧重满足功能要求。各种大型设备采用较先进、质量好的品牌，而装修材料则只追求朴素、简洁的风格，不搞豪华材料堆积，二次装修的单位造价只有同期国内同类建筑的65%左右。

在工程实施过程中，严格按照施工图施工，但不可预见的费用和设计变更的发生是不可避免的。对此，我们把握以下原则：严格依据合同，在平等的条件下，对增加的费用该给的就给、不该给的坚决不给，可给可不给通过协商尽量不给。

4有效协调各方关系、为工程顺利实施创造条件

北苑世家商住小区工程是包含土建、给水、排水、供电、通风、空调、电梯、设备、监控、自动报警、自动灭火等多专业的系统工程，涉及到业主、设计、监理、地质、施工、材料供应商、设备供应商，协调工作量是相当大的。在项目实施过程中，我们做好以下三个方面的工作：

(1)明确业主、监理、承包商各自的职责，确定各项工作的操作程序。

(2)建立“四方”(桩基施工时为“五方”)联系会议和监理协调例会制度，及时协调处理施工过程中出现的各种问题。

(3)积极协调处理各承包商与物资、设备供应等的关系。

在工程实施的全过程中，各方严格依据合同履行各自的职责，同时我们充分发挥监理作用，积极协助解决承包商的各种困难，大家为同一目标共同努力，各方合作非常友好，为工程顺利实施创造了良好的外部和内部环境。

北苑世家商住小区工程从“三个控制”方面看都是比较成功的，这与实行项目管理是分不开的。项目管理把工程目标和各项控制紧密联系起来，责任落实到人，各项控制特别是质量、进度、投资等三大控制紧紧围绕工程目标开展，从根本上解决了一般管理工作中普遍存在的“干什么、由谁干、怎么干、达到什么标准，干好干不好怎么办”等问题。